BIEGŁY NIGDY NIE JEST DOWODEM, A TYLKO ŚRODKIEM DOWODOWYM UJAWNIA ON PRAWDĘ JEDYNIE W TAKIM ZAKRESIE, W JAKIM JĄ ROZPOZNAJE

Transkrypt

1 1 BIEGŁY NIGDY NIE JEST DOWODEM, A TYLKO ŚRODKIEM DOWODOWYM UJAWNIA ON PRAWDĘ JEDYNIE W TAKIM ZAKRESIE, W JAKIM JĄ ROZPOZNAJE P.Grassberg 2 UDZIAŁ RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO W POSTĘPOWANIU CYWILNYM METODOLOGIA SPORZĄDZANIA OPERATÓW SZACUNKOWYCH Monika Kowal 3 4 DĘBE 2012 PODSTAWY CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U ze zmianami zw. uogn) 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (na podstawie art.159 UGN) (Dz.U ze zmianami zw. rozp.) 5 6 PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (na podstawie art.159 UGN) Ma charakter wykonawczy do UGN Mieści się w granicach upoważnienia UGN Czy jest lex specialis w stosunku do UGN jako lex generalis? ZASADY WYKONYWANIA ZAWODU RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadziła do polskiego systemu prawa nową grupę zawodową - rzeczoznawców majątkowych. Definicja rzeczoznawstwa majątkowego została sformułowana przedmiotowo poprzez wskazanie, że jest to działalność zawodowa, która może być wykonywana wyłącznie przez rzeczoznawców majątkowych - osoby fizyczne, posiadające uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. (por. art.177 UGN) Tytuł zawodowy rzeczoznawcy majątkowego podlega ochronie prawnej. 7 PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO NORMY ZAWODOWE Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych 2. Międzynarodowe Standardy Wyceny IVSC 3. Europejskie Standardy Wyceny TEGoVA 8 9 PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Ustawa o gospodarce nieruchomościami tworzy fundament systemu wyceny w Polsce 2. Rozporządzenie jako akt wykonawczy rozbudowuje i uszczegółowia fundament wyceny 1

2 3. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy podlega przepisom ustawy i rozporządzenia PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO NORMY ZAWODOWE Międzynarodowe i Europejskie Standardy Wyceny mają służyć za profesjonalny punkt odniesienia dla rzeczoznawców z całego świata Obligują krajowe organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych, by dołożyły wszelkich starań, aby krajowe standardy odzwierciedlały najlepszą praktykę wyceny. Zbiór zaleceń, co powinni robić rzeczoznawcy, ale nie wyjaśniają w jaki sposób powinny być stosowane procedury wyceny. Zbiór ogólnych wytycznych PODSTAWY CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO STATUS NORM ZAWODOWYCH PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Art.4 pkt. 14 uogn STANDARDY ZAWODOWE To reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego ( )ustalone zgodnie z przepisami prawa 13 METODOLOGIA WYCENY STATUS NORM ZAWODOWYCH Art. 175 ust.6 uogn Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. 14 METODOLOGIA WYCENY STATUS NORM ZAWODOWYCH Art. 175 ust.1 uogn Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w 2

3 Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. 15 METODOLOGIA WYCENY STATUS NORM ZAWODOWYCH W obecnym stanie prawnym obowiązującą jako standard zawodowy jest tylko jedna norma zawodowa: Standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności Został on uzgodniony z Ministrem Infrastruktury dnia 4 stycznia 2010 roku (obowiązuje od dnia 8 stycznia 2010 r.) 16 METODOLOGIA WYCENY STATUS NORM ZAWODOWYCH Pozostałe normy zawodowe do czasu ich uzgodnienia z MI stanowią zasady dobrej praktyki zawodowej, zaś reguły w nich zawarte mogą być przyjęte przez rzeczoznawcę do dobrowolnego stosowania W marcu 2012 roku Rada Krajowa PFSRM uchwałą 6/03/2012 uchyliła uchwałę nr 13/09 obligującą rzeczoznawców stowarzyszonych w stowarzyszeniach sfederowanych do stosowania Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny opracowanych przez PFSRM. PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Dział I PRZEPISY OGÓLNE definicje ustawowe 2. Dział IV WYCENA NIERUCHOMOŚCI 3. Dział V DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA W DZIEDZINIE GOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCIAMI. o ROZDZIAŁ Rzeczoznawstwo majątkowe ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (Art.156 ust.1 UGN) 3

4 Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 UGN ( 55 ust.1 rozp.), to jest przedstawia postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości Określenie wartości nieruchomości to określenie wartości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości (art.4 pkt 6a UGN) 20 PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO art. 149 Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie określania wartości nieruchomości stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów 21 PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Art.7 uogn Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V W art.7 zawarty jest swoisty ustawowy przymus rzeczoznawstwa majątkowego, o ile w którymkolwiek miejscu systemu prawa w Polsce pojawia się konieczność poznania wartości praw przysługujących do nieruchomości lub wartości samej nieruchomości. Wyrok Sądu Najwyższego Izba Cywilna z , II CSK 440/08 Opubl: Legalis Teza: Opinię biegłego, która stanowi w sprawie podstawę ustalenia wynagrodzenia za 4

5 bezumowne korzystanie z nieruchomości, może sporządzić biegły niebędący rzeczoznawcą majątkowym W art.240 ust. 2 UGN Ilekroć w przepisach odrębnych ustaw jest mowa o czynnościach wykonywanych przez biegłych lub inne osoby posiadające uprawnienia do szacowania nieruchomości, należy przez to rozumieć, że czynności te mogą wykonywać wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w niniejszej ustawie. - UGN zawiera więc przepisy ustrojowe dotyczące określania wartości nieruchomości oraz statusu zawodowego osób, które mogą określać tę wartość. PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Art.4 pkt. 8 uogn SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI To czynności związane z określaniem wartości nieruchomości 27 PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Art.4 pkt. 6 uogn WYCENA NIERUCHOMOŚCI to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości 28 PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Art.4 pkt. 6a uogn OKREŚLANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości Rozróżnienie pomiędzy bytem fizycznym a prawem ma dla określania wartości zasadnicze znaczenie 31 Zadanie rzeczoznawcy majątkowego: Konieczność rozsupłania wiązki praw do nieruchomości Co wyceniamy? 5

6 32 Co wyceniamy? PRAWA PODMIOTOWE RZECZOWE Własność Użytkowanie wieczyste Ograniczone prawa rzeczowe ZOBOWIĄZANIOWE (obligacyjne) Najem Dzierżawa Użyczenie Dożywocie Inne Ograniczone prawa rzeczowe Użytkowanie Służebność Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Hipoteka UDZIAŁ RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO W POSTĘPOWANIU SĄDOWYM Postępowanie o zniesienie współwłasności 2. Postępowanie o dział spadku 3. Postępowanie o podział majątku 4. Postępowanie o zachowek 5. Postępowanie o przeniesienie własności nieruchomości 6. Postępowanie o zwrot/rozliczenie nakładów dokonanych na cudzej nieruchomości 7. Postępowanie o zapłatę czynszu z tytułu najmu, dzierżawy 8. Postępowanie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, z maszyn, urządzeń 9. Postępowanie o odszkodowanie 10.Postępowanie o ustanowienie służebności (określenie wynagrodzenia) 1 37 OPERAT SZACUNKOWY efekt końcowy pracy rzeczoznawcy majątkowego Art.156. UGN Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Nie każda opinia (nawet jeśli jest sporządzona na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego) określa w sposób wiążący wartość nieruchomości 6

7 Art.174.3a UGN wskazuje na ekspertyzy i opinie sporządzane przez rzeczoznawcę nie w formie operatu szacunkowego. Są to opracowania, które w sposób pośredni sprowadzają się do określania wartości nieruchomości. 40 ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym: wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, wskazanie podstaw rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń przedstawienie wyniku końcowego 41 ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO (katalog otwarty elementów operatu szacunkowego) W OPERACIE SZACUNKOWYM PRZEDSTAWIA SIĘ SPOSÓB DOKONANIA WYCENY NIERUCHOMOŚCI, W TYM: Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Określenie celu wyceny Podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości Opis stanu nieruchomości Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem 42 KRAJOWY STANDARD WYCENY PODSTAWOWY NR 3 PFSRM OPERAT SZACUNKOWY stronę tytułową; wyciąg z operatu szacunkowego; określenie przedmiotu, zakresu i uwarunkowań wyceny; określenie celu wyceny; określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródeł danych o nieruchomości; określenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu przedmiotu wyceny; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, opisujące rynek właściwy ze względu na rodzaj, obszar i okres objęte analizą; 7

8 43 przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości; określenie wartości przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń i niezbędnych obliczeń; wynik końcowy wraz z uzasadnieniem; klauzule; podpis autora (autorów) operatu szacunkowego z użyciem pieczęci zawodowej; ustalenia dodatkowe i załączniki, których zamieszczenie jest uzasadnione ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. 44 W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 45 Wyciąg z operatu zamieszcza się na początku operatu szacunkowego (cel wyceny, opis nieruchomości i wartość art.158 UGN) Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, operat podpisują wszyscy sporządzający go rzeczoznawcy majątkowi 46 STRONA TYTUŁOWA (KSWP3) Nazwa Operat szacunkowy 2. Imię i nazwisko RzM 3. Pieczęć RzM 4. Określenie rodzaju nieruchomości 5. Miejscowość i datę sporządzenia operatu 47 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Cel wyceny 2. Opis nieruchomości 3. Wartość nieruchomości 4. Datę sporządzenia 5. Podpis RzM PRZEDMIOT WYCENY 8

9 48 PRZEDMIOT WYCENY Rodzaj nieruchomości (nieruchomość gruntowa zabudowana, niezabudowana, nieruchomość lokalowa) 2. Położenie nieruchomości -adres 3. Oznaczenie w rejestrze gruntów i budynków 4. Numer KW 49 ZAKRES WYCENY Uzależniony jest od przepisów, celu wyceny, treści postanowienia Sądu Rodzaj wycenianego prawa do nieruchomości 2. Określenie części nieruchomości, której wycena dotyczy 3. Określenie praw, części nieruchomości lub części składowych, które nie podlegały wycenie 50 PODSTAWA FORMALNA Umowa z zamawiającym, postanowienie Sądu lub innego organu PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE Prezentacja przepisów stanowiących podstawę wyceny właściwych ze względu na przedmiot, cel i zakres wyceny, wskazujących a. sposób określenia wartości b. obowiązki rzeczoznawcy majątkowego c. definiujące rodzaj i treść praw, których podmiotem jest wyceniana nieruchomość d. wymagania co do metody lub zakresu wyceny e. 51 a. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH (por.art.155 UGN) Powołanie wszelkich, niezbędnych i dostępnych źródeł danych o nieruchomościach, z których obowiązany jest korzystać rzeczoznawca przy szacowaniu, a w szczególności: a. Księga wieczysta b. Kataster nieruchomości (rejestr gruntów i budynków) c. Ewidencja sieci uzbrojenia terenu d. Ewidencja numeracji porządkowej nieruchomości e. Rejestry zabytków f. Plany miejscowe zagospodarowania przestrzennego g. Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy h. Decyzje o warunkach zabudowy i. Pozwolenia na budowę j. Wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe (najczęściej brak dostępu) k.dokumenty będące w posiadaniu agencji, którym SP powierzył wykonywanie prawa własności 9

10 52 l. Aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych m.dokumenty stanowiące podstawę wpisu w KW n. Świadectwa energetyki budynku o. Inne 53 DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI (dzień, miesiąc, rok) Data sporządzenia wyceny 2. Data, na którą określono wartość (wskazuje Sąd w postanowieniu) 3. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości (wskazuje Sąd w postanowieniu) 4. Data dokonania oględzin nieruchomości OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Stan nieruchomości przyjmuje się co do zasady na dzień oględzin, chyba że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia sądu lub organu wynika konieczność określenia stanu na inną datę OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Zgodnie z art. 4 pkt.17 UGN stan nieruchomości - to a.stan zagospodarowania ( w tym opis obiektów budowlanych) b.stan prawny (ewentualne obciążenia) c. stan techniczno-użytkowy (kształt, nachylenie, położenie względem drogi dojazdowej) d.stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, e.stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona f. UWAGA! Określenie w postanowieniu Sądu daty, na jaką należy uwzględnić stan nieruchomości jest kluczowe dla oszacowania wartości. W przypadku rozbieżności stanowisk stron postępowania, co do stanu nieruchomości na datę historyczną, stan ten winien zostać wskazany biegłemu przez Sąd. WSKAZANIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI Przeznaczenie nieruchomości określa RZM w oparciu o : obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. 2.studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzja o warunkach zabudowy 3.faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. 56 Art. 154Ust.2 i 3 UGN 10

11 57 ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU (1) Najistotniejsza część operatu szacunkowego i najistotniejszy element szacowania nieruchomości Wskazanie rodzaju rynku (kryterium przedmiotowe) W ramach trzech rodzajów nieruchomości (gruntowych, budynkowych, lokalowych) a.nieruchomości mieszkaniowe b.nieruchomości komercyjne c. Nieruchomości rolne d.nieruchomości specjalnego przeznaczenia 58 ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU (2) Wskazanie rodzaju rynku (kryterium własnościowe) a.rynek najmu b.rynek dzierżawy c. Rynek prawa własności d.rynek użytkowania wieczystego 59 ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU (3) Wskazanie obszaru rynku (kryterium przestrzenne) a.rynek lokalny np. mieszkania b.rynek regionalny np. niewielkie nieruchomości komercyjne c. Rynek krajowy np. duże nieruchomości komercyjne, hotele, zamki, pałace d.rynek międzynarodowy 60 ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU (4) Wskazanie okresu badania rynku (kryterium czasu) a.obowiązujące przepisy prawa nie ograniczają rzeczoznawcy w zakresie doboru przedziału czasowego w którym nieruchomości przyjmowane do porównań zostały sprzedane. Istotne jest, by odnotowane, archiwalne ceny transakcyjne zostały sprowadzone, to znaczy skorygowane trendem wzrostu lub spadku cen z uwagi na upływ czasu, na datę wyceny. WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLNEJ WARTOŚCI, PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA (UWAGA! Prośba o nie wskazywanie w postanowieniach rodzaju określanej wartości) 61 11

12 WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLNEJ WARTOŚCI, PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA Zgodnie z art.154 uogn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (jest to wyłączne uprawnienie RzM) 62 WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLNEJ WARTOŚCI, PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA Wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście do wyceny determinuje określaną wartość (rynkową bądź odtworzeniową) Rodzaj określanej wartości wynika dopiero po przeprowadzeniu analizy przez RZM. 63 PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ORAZ WYNIKU WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM Operat szacunkowy winien zawierać obliczenia spełniające wymagania metodyczne odpowiedniego podejścia, metody i techniki 2. Wynik końcowy winien być uzasadniony w operacie szacunkowym, skonfrontowany z danymi uzyskanymi z analizy rynku, a także z analizy cen ofertowych na danym rynku 64 ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 UGN Zmiana mpzp Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Stan zagospodarowania Zmiana tendencji rynkowych > zmiana cen nieruchomości 12

13 65 ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. 66 ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. (czynności RzM) 67 ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 58 ust.1 rozp. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w 57 ust. Przepis 57 ust. 2 stosuje się odpowiednio. (data, pieczęć i podpis) 58 ust.1 rozp. W przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu szacunkowego stosuje się ust. 68 OPERAT SZACUNKOWY FORMA Postanowienie SN z V CSK 13/10 Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2011/1/9/57 (źródło Legalis 2011) Wydana w postępowaniu sądowym opinia określająca wartość nieruchomości (operat szacunkowy) wymaga stosownego potwierdzenia aktualności przez biegłego rzeczoznawcę 13

14 majątkowego, jeżeli upłynął ustawowy termin do jej wykorzystania w sprawie, bądź zaistniały okoliczności wymagające potwierdzenia aktualności, niezależnie od upływu terminu do wykorzystania opinii w sprawie (art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz ze zm.). 69 OPERAT SZACUNKOWY FORMA Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z , I SA/Wa 1458/09 Opubl: Legalis Teza: Przepisy art. 156 ust. 3 i art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz ze zm.) nie definiują pojęcia "klauzula", ale ich analiza pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez umieszczenie na nim klauzuli zawierającej oświadczenie o aktualności operatu. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego. 70 KSWP 3 OPERAT SZACUNKOWY AKTUALIZACJA OPERATU A POTWIERDZENIE AKTUALNOŚCI Czynność AKTUALIZACJI nie jest przewidziana przepisami prawa (czynność wprowadzona przez KSWP 3) 2. Aktualizacja operatu to czynności rzeczoznawcy majątkowego, dotyczące operatu szacunkowego wcześniej sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę, mające na celu określenie aktualnej wartości nieruchomości. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego nie stanowi aktualizacji w rozumieniu Standardu. 71 KSWP 3 OPERAT SZACUNKOWY AKTUALIZACJA OPERATU A POTWIERDZENIE AKTUALNOŚCI (1) Rzeczoznawca majątkowy może aktualizować operat szacunkowy w szczególności w związku ze: a. zmianami cen na rynku, b. zmianami dokonanymi na nieruchomości lub w otoczeniu nieruchomości, po opracowaniu operatu szacunkowego. 14

15 72 KSWP 3 OPERAT SZACUNKOWY AKTUALIZACJA OPERATU A POTWIERDZENIE AKTUALNOŚCI (2) Nie aktualizuje się operatu szacunkowego, jeżeli: a. upłynął okres ponad 2 lat od jego sporządzenia, b. zaistniały okoliczności, które w ocenie rzeczoznawcy majątkowego powodują konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego 2. W przypadku aktualizacji należy na stronie tytułowej operatu szacunkowego, zamieścić pod nazwą operat szacunkowy słowo aktualizacja 3. Aktualizacji można dokonać tylko jeden raz RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY ZASADY WYKONYWANIA ZAWODU RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Art. 7 uogn Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi Art. 156 uogn Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego 55 ust.1 rozp. Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości Art.174 ust.4 uogn Biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się lub ustanawia spośród osób posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. 75 ZASADY WYKONYWANIA ZAWODU RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO 76 ZASADY WYKONYWANIA ZAWODU RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Zasady wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego zostały określone w art. 175 uogn. Z uwagi na znaczenie działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych w różnych dziedzinach życia, w szczególności w obrocie gospodarczym oraz obrocie prawnym, a w konsekwencji możliwość spowodowania określonych realnych szkód, wynikających z możliwego przeszacowania albo niedoszacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, ustawodawca w zobowiązał rzeczoznawcę majątkowego, do określonego zachowania i wypełnienia obowiązków przy wykonywaniu tych czynności. 77 ZASADY WYKONYWANIA ZAWODU RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO 15

16 METODOLOGIA WYCENY ZAŁOŻENIA DO WYCENY SYSTEMATYKA SPOSOBU WYCENY w POLSCE KATALOG ZAMKNIĘTY Podejścia do wyceny (UGN) 2.Metody i techniki wyceny (Rozp) SYSTEMATYKA SPOSOBU WYCENY w POLSCE Założenia do wyceny to wybór odpowiedniego sposobu wyceny oraz odpowiednie wykorzystanie w procesie wyceny kategorii: - cen rynkowych - dochodów z nieruchomości - kosztów budowy z uwzględnieniem zużycia Zasady wyceny to zasady postępowania rzeczoznawców w procesie wyceny Podstawowe zasady> UGN Szczegółowe zasady> Rozporz. Regulacje warsztatowe i instrukcyjne> opracowania branżowe (standardy, noty) 83 Przestrzeganie zasad wyceny jest warunkiem niezbędnym do: właściwej diagnozy stanu rynku właściwej oceny stanu nieruchomości a następnie do przyjęcia poprawnych założeń do wyceny 84 METODOLOGIA WYCENY Art.150 uogn W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: Określenia wartości rynkowej 2. Określenia wartości odtworzeniowej 3. Ustalenia wartości katastralnej 4. Określania innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach 16

17 85 86 METODOLOGIA WYCENY RODZAJE WARTOŚCI METODOLOGIA WYCENY WARTOŚĆ RYNKOWA (ART.150 ust.2) Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu 87 METODOLOGIA WYCENY WARTOŚĆ RYNKOWA (art.151 ust.1) Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zamieszczona w art. 151 ust. 1 definicja wartości rynkowej nieruchomości jest tożsama z definicją zawartą w Europejskich Standardach Wyceny 2000 i zarazem spełnia wymogi unijnych uregulowań w tym zakresie. 88 METODOLOGIA WYCENY WARTOŚĆ RYNKOWA (art.151 ust.1) Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych UWAGA! Podejście dochodowe prowadzi do określenia wartości rynkowej, choć w tym przypadku cenami transakcyjnymi nie będą umowy sprzedaży, ale umowy najmu czy dzierżawy! 17

18 89 METODOLOGIA WYCENY Europejskie Standardy Wyceny Decyzja o wyborze metody w znacznym stopniu zależy od rodzaju nieruchomości i jej lokalizacji. W większości krajów na rynku powierzchni biurowej większość transakcji będzie transakcjami dzierżawy/najmu, a nie sprzedaży. Jest to rodzaj nieruchomości atrakcyjny dla inwestora, zyski uzyskiwane z najmu mogą być oszacowane po porównaniu danych i przyjęciu podejścia dochodowego. Przy nieruchomościach przeznaczonych na cele szczególne. 90 METODOLOGIA WYCENY Europejskie Standardy Wyceny Przy nieruchomościach przeznaczonych na cele szczególne (np. podstacje trakcyjne, huty) bardzo sprecyzowane przeznaczenie sprawia, że nie ma rynku dla takich nieruchomości, tak rynku kapitałowego jak i rynku najmu. Tu właściwe jest podejście kosztowe. 91 METODOLOGIA WYCENY WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA (art.150 ust.3, 151 ust.2) Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. 18

19 92 METODOLOGIA WYCENY Podejście kosztowe wg Europejskich Standardów Wyceny Podejście kosztowe traktowane jest jako metoda zastępcza w stosunku do wyceny rynkowej. Stosowane jest do określenia wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonych na cele szczególne oraz nieruchomości, które rzadko, jeśli w ogóle, są sprzedawane lub wynajmowane na rynku. Koszt i wartość rynkowa są ściśle ze sobą powiązane w przypadku nowych nieruchomości. 93 METODOLOGIA WYCENY JEDNOSTKA WARTOŚCI Na postawie analizy rynku obliczamy jednostkę wartości, która jest stosowana przy wycenie danej nieruchomości. Wartość kapitałowa na 1m2 powierzchni gruntu, lokalu 2. Wartość czynszowa na 1m2 3. Wartość przypadająca na jedno miejsce hotelowe (hotele) 4. Wartość przypadająca na 1000 l sprzedanego paliwa 5. Wartość 1 ha gruntu rolnego 6. Wartość całej nieruchomości 7. Wartość 1m2 nieruchomości zabudowanej (gdy nośnikiem wartości jest grunt) METODOLOGIA WYCENY - PODEJŚCIA METODOLOGIA WYCENY - PODEJŚCIA ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO METODOLOGIA WYCENY - PODEJŚCIA ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 19

20 METODOLOGIA WYCENY - PODEJŚCIA ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO METODOLOGIA WYCENY - PODEJŚCIA METODOLOGIA WYCENY - PODEJŚCIA ROZPORZADZENIE W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZADZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Nieruchomość podobna (art.4 pkt.16 uogn)- to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE czynności rzeczoznawcy wynikające z noty interpretacyjnej N1 Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny (lub inny sposób uwzględnienia czasu zawarcia transakcji) 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE czynności rzeczoznawcy 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do 20

21 Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10.Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 1Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2, powierzchni gruntu, budynku czy lokalu, cała nieruchomość). PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Na podobieństwo nieruchomości należy patrzeć przez pryzmat wielu cech mogących wpływać na wartość i nie muszą to być obiekty identyczne. Porównywalna czyli taka, którą RzM jest w stanie porównać z nieruchomością szacowaną, gdyż szacowanie odbywa się poprzez uwzględnienie istotnych cech (mających wymierny wpływ na wartość). Porównać tzn. móc prawidłowo obliczyć odpowiednio poprawki dla cech istotnych, które pozwolą sprowadzić jej cechy do cech nieruchomości szacowanej. 104 PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Należy zauważyć, że duże zróżnicowanie cen nieruchomości nie musi świadczyć o braku ich porównywalności, a przez to podobieństwa zgodnego z wymogami pkt 16 art. 4 uogn i możliwości skorygowania ceny nieruchomości przyjętych do porównań ze względu na różnicę cech w stosunku do nieruchomości szacowanej. Porównywalność w rozumieniu tego przepisu jest, bowiem wymogiem umiejętności przełożenia różnicy w cechach na różnicę w cenach poprzez zastosowanie odpowiednich korekt, co jest istotą stosowania podejścia porównawczego. 105 PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Porównywalna jednak, nie znaczy taka sama, identyczna. Różnice w cenach są wynikiem różnic w cechach! Nieruchomość porównywalna, to nieruchomość dająca się porównać do nieruchomości wycenianej. 21

22 Porównanie to następuje poprzez identyfikację cech wspólnych, ale również poprzez identyfikację ocen różnicujących nieruchomości. 106 PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Proces porównywania nieruchomości parami zakłada a priori istnienie zróżnicowania nieruchomości porównawczych i nieruchomości wycenianej. Gdyby nieruchomości te były takie same, wycenę można by ograniczyć do prostego obliczenia średniej arytmetycznej i jej przedziału ufności. Takie przypadki są jednak niezwykle rzadkie, dlatego ustawodawca zezwolił na wykorzystanie w procesie wyceny w podejściu porównawczym cen uzyskanych za nieruchomości podobne, przy czym podobieństwo to w istocie polega na możliwości znalezienia wśród danych takich prawidłowości, czyli zespołu cech wpływających na ceny, które pozwalają w oparciu o nie zbudować model kształtowania się wartości nieruchomości. 107 PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Nieruchomości niepodobne to takie, których nie można porównać ze względu na brak jednolitego zespołu cech rynkowych niezbędnego dla wyjaśnienia obserwowanej zmienności cen. 22

23 108 PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE ekstrapolacja zakresu cen Umiejętności przełożenia różnicy w cechach na różnicę w cenach poprzez zastosowanie odpowiednich korekt jest istotą stosowania podejścia porównawczego. W praktyce korekty te mogą być realizowane w różny sposób na przykład poprzez wprowadzenie poprawek kwotowych albo procentowych. Ustawodawca w tym zakresie nie reguluje procesu wyceny pozostawiając rzeczoznawcy majątkowemu pełną swobodę. W praktyce najczęściej rzeczoznawcy wprowadzają korekty kwotowe wynikające z powszechnego stosowania do wyceny tak zwanego modelu addytywnego, zazwyczaj w postaci liniowej, w którym to modelu kwota korekty jest wynikiem ustalonych wag (znaczenia) cech wpływających na zróżnicowanie cen oraz przyjętego rozstępu cen wyznaczonego przez ceny nieruchomości odpowiednio o wszystkich najlepszych i wszystkich najgorszych cechach. 109 PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE ekstrapolacja zakresu cen Ceny te mogą być wzięte z obserwacji rynkowych, jeśli wystąpiły na rynku odpowiednio transakcje nieruchomościami o wszystkich najlepszych i wszystkich najgorszych cechach. Zazwyczaj tak jednak nie jest i rozstęp cenowy może i powinien być wyznaczony metodą ekstrapolacji. Możliwość zastosowania ekstrapolacji dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego została zapisana w nocie interpretacyjnej NI Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości opracowanej przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która to nota może być przyjmowana jako wskazówka w realizacji procesu wyceny w obszarach nieregulowanych przez przepisy prawa. 110 PODEJŚCIE DOCHODOWE Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. (Art.153 ust.2 uogn) Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. 23

24 111 PODEJŚCIE DOCHODOWE METODA INWESTYCYJNA Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, oraz z dochodów pozaczynszowych (dochody z reklamy, bankomaty, parkingi, maszty) którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów 112 PODEJŚCIE DOCHODOWE METODA INWESTYCYJNA Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle 113 PODEJŚCIE DOCHODOWE METODA ZYSKÓW Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić na podstawie czynszu najmu czy dzierżawy. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych. 114 PODEJŚCIE DOCHODOWE METODA ZYSKÓW Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości, ściśle związanej z jej specjalistycznym charakterem, który determinuje rodzaj tej działalności. Typowymi nieruchomościami dla których stosuje się metodę zysków, są: hotele, stacje 24

25 benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych. 115 PODEJŚCIE MIESZANE METODA POZOSTAŁOŚCIOWA Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych powyżej oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. 3. Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki: 1) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego; 2) znany jest rodzaj i zakres robót, 3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku. 116 PODEJŚCIE MIESZANE METODA KOSZTÓW LIKWIDACJI Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu (wartość rynkowa gruntu o takich samych cechach), pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu, powiększonemu o wartość materiałów pozostałych po likwidacji części składowych gruntu Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji. 117 PODEJŚCIE MIESZANE METODA WSKAŹNIKÓW SZACUNKOWYCH GRUNTU Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m 3 drewna. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia. 25

26 siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia. 118 PODEJŚCIE KOSZTOWE Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach 119 PODEJŚCIE KOSZTOWE METODA KOSZTÓW ODTWORZENIA Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. 120 PODEJŚCIE KOSZTOWE METODA KOSZTÓW ZASTĄPIENIA Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. 121 PODEJŚCIE KOSZTOWE W podejściu kosztowym uwzględnia się wartość zużycia części składowych a. Zużycie techniczne b. Zużycie funkcjonalne c. Zużycie środowiskowe W podejściu kosztowym uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru 26

27 122 PODEJŚCIE KOSZTOWE ZUŻYCIE Zużycie to utrata wartości ekonomicznej określone w % a. Zużycie techniczne Obniżenie sprawności technicznej wynikające z wieku, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa, gospodarki remontowej a. Zużycie funkcjonalne Wynika z porównań zastosowanych rozwiązań do rozwiązań aktualnie preferowanych, uwzględniających rozwój technologii i trendy a. Zużycie środowiskowe Wynika z dokonywanych wokół obiektu zmian w otoczeniu, powodujących uciążliwości w eksploatacji, niekorzystnych zmian ekologicznych, zlokalizowanie wysypiska odpadów PRAKTYKA WYCENY SĄD BIEGŁY obszary współpracy Elementy wyceny podlegające weryfikacji przez Sąd Weryfikacja przyjętych przez RzM założeń 2. Weryfikacja przyjętego stanu nieruchomości 3. Weryfikacja dat istotnych przyjętych przez rzeczoznawcę 4. Przyjęte podejścia i metody uzależnione są od okoliczności 5. Weryfikacja rodzaju oszacowanej wartości OBSZARY ZAŁOŻEŃ DO WYCENY wg.j.konowalczuk 126 OBSZARY ZAŁOŻEŃ DO WYCENY wg.j.konowalczuk Wycena nieruchomości przedsiębiorstw 127 OBSZARY ZAŁOŻEŃ DO WYCENY czynności niezbędne do prawidłowego 27

28 ustalenia stanu nieruchomości (1) wg.j.konowalczuk Wycena nieruchomości przedsiębiorstw 128 OBSZARY ZAŁOŻEŃ DO WYCENY czynności niezbędne do prawidłowego ustalenia stanu nieruchomości (2) wg.j.konowalczuk Wycena nieruchomości przedsiębiorstw 129 OBSZARY ZAŁOŻEŃ DO WYCENY czynności niezbędne do prawidłowego ustalenia stanu nieruchomości (3) wg.j.konowalczuk Wycena nieruchomości przedsiębiorstw 130 OBSZARY ZAŁOŻEŃ DO WYCENY czynności niezbędne do prawidłowego ustalenia stanu nieruchomości (4) wg.j.konowalczuk Wycena nieruchomości przedsiębiorstw 131 OBSZARY ZAŁOŻEŃ DO WYCENY czynności niezbędne do prawidłowego ustalenia stanu nieruchomości (5) wg.j.konowalczuk Wycena nieruchomości przedsiębiorstw 132 OBSZARY ZAŁOŻEŃ DO WYCENY wg.j.konowalczuk Wycena nieruchomości przedsiębiorstw 133 ISTOTNE POSTANOWIENIA W SĄDOWYM ZLECENIU WYCENY WYBRANE ISTOTNE ZAGADNIENIA ZWIĄZANE Z WYCENĄ DLA POTRZEB SĄDOWYCH Brak wskazania rodzaju określanej wartości (pozostaje to w wyłącznej kompetencji RzM lub wskazuje na rodzaj wartości ustawa) Wskazanie daty przyjęcia stanu nieruchomości (w przypadku sporu poprzedzone postępowaniem dowodowym Sądu) Precyzyjne wskazanie nakładów do oszacowania, z uwzględnieniem daty ich wykonania Waloryzacja sądowa a oszacowana wartość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Problematyka trendu zmiany cen nieruchomości a wskaźniki GUS-u Zakres wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogowej, służebności gruntowej, służebności przesyłu, służebności osobistej 6. Uwzględnianie przeznaczenia nieruchomości w wycenie dla potrzeb aktualizacji opłat z 28

29 Uwzględnianie przeznaczenia nieruchomości w wycenie dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego zmiana rozporządzenia 7. Obowiązki biegłego a uwagi do opinii Dylematy rzeczoznawcy Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości problematyka daty z której przyjmuje się wartość wynagrodzenia Zasada nominalizmu Zasada określenia wartości aktualnych na datę orzekania Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości problematyka daty z której przyjmuje się wartość wynagrodzenia Zasada nominalizmu wynikająca z art.358 (1) KC wskazuje, iż należy szacować wynagrodzenie odpowiadające sumie wartości w poszczególnych okresach przeszłych (archiwalne stawki czynszu, archiwalne ceny, archiwalne stopy) 2. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości problematyka daty z której przyjmuje się wartość wynagrodzenia Zasada określania wartości aktualnych na datę orzekania jako forma naprawienia szkody wynikająca z art.363 KC wskazuje, iż należy szacować odszkodowanie według cen z daty ustalenia odszkodowania (aktualne stawki czynszu, ceny, stopy, lecz stan z historycznego okresu) 2. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości problematyka daty z której przyjmuje się wartość wynagrodzenia wyrok SA w Gdańsku z roku w sprawie ACr 524/9120 : Teza wyroku Wspomniany przepis art k.c. nie zawiera wskazówek co do kryteriów oceny zmiany siły nabywczej pieniądza oraz pozostawia do uznania sądu orzekającego przyjęcie w tym zakresie konkretnych rozwiązań, przy czym do wykorzystania pozostają tu m.in. wskaźniki zmian cen usług, stopy oprocentowania wkładów bankowych, cena złota i kurs dewiz. Bez wątpienia kryteria te można by powiększyć o najniższą płacę za pracę najemną, wartość świadczeń emerytalnych, ceny samochodów, bądź nieruchomości oraz inne jeszcze zdarzenia mogące stanowić punkt odniesienia do obserwacji zmian zachodzących w szeroko rozumianej sytuacji gospodarczej w Polsce, a których - jak się wydaje - nie sposób wyliczyć wyczerpująco Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości problematyka daty z której przyjmuje się wartość wynagrodzenia 2. Za wyborem kryterium winny przemawiać przede wszystkim takie względy jak: charakter i cel świadczenia podlegającego rewaloryzacji, źródło powstania zobowiązania, z którego następnie powstał obowiązek świadczenia, zamierzony przez uprawnionego sposób spożytkowania świadczenia. Te rozważania winny determinować sąd do przyjmowania nie dowolnego kryterium, lecz wskaźnika porównywalności możliwie najbliższego naturze zobowiązania, z którego świadczenie wynikło oraz celu, dla którego osiągnięcia świadczenie miało i ma służyć. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości problematyka daty z której przyjmuje się wartość wynagrodzenia 2. Za wyborem kryterium winny przemawiać przede wszystkim takie względy jak: charakter i cel świadczenia podlegającego rewaloryzacji, źródło powstania zobowiązania, z którego następnie powstał obowiązek świadczenia, zamierzony przez uprawnionego sposób spożytkowania świadczenia. Te rozważania winny determinować sąd do przyjmowania nie dowolnego kryterium, lecz wskaźnika porównywalności możliwie najbliższego naturze zobowiązania, z którego świadczenie wynikło oraz celu, dla którego osiągnięcia świadczenie miało i ma służyć. Waloryzacja dokonana za pomocą trendu zmiany cen nieruchomości na skutek upływu 29

30 Waloryzacja dokonana za pomocą trendu zmiany cen nieruchomości na skutek upływu czasu jest bardziej wiarygodna, gdyż oparta jest na rynkowych danych pochodzących wyłącznie z rynku nieruchomości. Zmiany cen nieruchomości często nie są adekwatne do zmian wysokości inflacji. Warunkiem zastosowania tego sposobu jest szeroka baza obejmująca ceny transakcyjne na analizowanym rynku. 142 Przykłady wycen 30