NOWELIZACJA USTAWY O KSIĘGACH WIECZYSTYCH I HIPOTECE (ustawa) Zmiany Ustawy wchodzą w życie 20 lutego 2011 roku.

Transkrypt

1 NOWELIZACJA USTAWY O KSIĘGACH WIECZYSTYCH I HIPOTECE (ustawa) 1. Podstawowe informacje przedstawiające aktualny stan prawny (obowiązująca ustawa) Zasada: jedna wierzytelność jedna hipoteka; Zgodnie z aktualnym stanem prawnym istnieje system posuwania się hipotek; Obecnie, hipoteka zwykła zabezpiecza wierzytelność ściśle oznaczoną, a więc już istniejącą i określoną co do wysokości wierzytelność pieniężną; Hipoteka kaucyjna dotyczy wierzytelności o nieustalonej wysokości, które mogą być w ten sposób zabezpieczone do oznaczonej sumy najwyższej (art. 102 ust. 1 ustawy). Suma ta oznacza maksymalne obciążenie rzeczowe nieruchomości. Mogą to być wierzytelności już istniejące, jak i wierzytelności przyszłe. Hipoteka kaucyjna może również zabezpieczać roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą; Wpis hipoteki kaucyjnej nie przesądza o rzeczywistej wysokości należności z określonego stosunku prawnego. Wierzyciel przy dochodzeniu wierzytelności zabezpieczonej taką hipoteką nie może powołać się dla jej udowodnienia na wpis, lecz musi wykazać jej istnienie przy pomocy innych dowodów (art. 105 ustawy); 2. Ogólna charakterystyka zmian ustawy Zmiany Ustawy wchodzą w życie 20 lutego 2011 roku. Ustawa w sposób zasadniczy przekształca dotychczasową konstrukcję prawną hipotecznego zabezpieczenia wierzytelności, odstępując m.in. od tak ugruntowanych rozwiązań jak podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną, czy system posuwania się hipotek; Zaproponowana nowelizacja spowoduje w praktyce usprawnienie mechanizmów funkcjonowania tej formy zabezpieczenia wierzytelności; Zachowana zostaje równowaga między interesami dłużników i wierzycieli hipotecznych, tak by nie naruszając praw właścicieli nieruchomości, umożliwić wierzycielom bardziej efektywne wykorzystywanie hipoteki. Jak wskazano w uzasadnieniu ustawy, podstawowym celem jest spowodowanie by hipoteka stała się bardziej efektywnym i elastycznym sposobem zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych. 1

2 Proponowane nowe rozwiązania mają usprawnić i uprościć jej funkcjonowanie, korzystnie wpływając na atrakcyjność tej formy zabezpieczenia wierzytelności. Ustawa ma także na celu jednoznaczne uregulowanie kwestii, które wywoływały dotąd spory w orzecznictwie i nauce prawa, zharmonizowanie przepisów materialno-prawnych i procesowych, a także ujednolicenie terminologii ustawy. Proponowane zmiany koncentrują się przede wszystkim na: odstąpieniu od dotychczasowego podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną, możliwości zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności tego samego wierzyciela oraz wielu wierzytelności różnych podmiotów, które uczestniczą w finansowaniu wspólnego przedsięwzięcia, odstąpieniu od obowiązującego w Polsce od czasów powojennej unifikacji prawa cywilnego systemu posuwania się hipotek. Proponuje się wprowadzenie hipoteki właściciela oraz uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. 3. Ujednolicenie hipoteki konstrukcje prawne Art. 65 (obecnej ustawy) 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). 2. Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. 3. Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste. W tym wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika. 4. Przedmiotem hipoteki mogą być także: 1) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, 2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, 3) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 4) wierzytelność zabezpieczona hipoteką. 5. Do hipotek określonych w ust. 3 i 4 stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości. Art. 65 (nowelizacja) 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). 2. Przedmiotem hipoteki może być także: 1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, 2

3 2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, 3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką. 3. Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w ust. 2 pkt 1 i Do hipotek określonych w ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości. Rezygnacja z podziału na dwa rodzaje hipotek znacznie uprości stosowanie hipotecznego zabezpieczenia wierzytelności. Ujednolicenie instytucji hipoteki polegać ma w znacznej mierze na uogólnieniu rozwiązań występujących dotychczas przy hipotece kaucyjnej. Powoduje to konieczność rezygnacji z charakteryzujących dotąd hipotekę zwykłą cech tej formy zabezpieczenia ścisłego oznaczenia sumy zabezpieczonej wierzytelności, domniemania istnienia zabezpieczonej wierzytelności, czy możliwości nabycia zabezpieczonej wierzytelności w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Proponowane przekształcenie regulacji hipoteki dokonuje się w znacznej mierze przez uogólnienie rozwiązań występujących dotychczas przy hipotece kaucyjnej. Za takim rozwiązaniem przemawia kilka argumentów. Po pierwsze, podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną wiąże się z koniecznością jednoznacznego wyboru postaci hipoteki właściwej dla zabezpieczenia danej wierzytelności. Nie zawsze jest to łatwe, a skutki posłużenia się niewłaściwą w danej sytuacji odmianą hipoteki są bardzo daleko idące umowa o ustanowienie jest nieważna, a samo zabezpieczenie nie powstaje. Wobec wielu kontrowersji co do tego, kiedy i która z dwóch postaci hipoteki jest właściwa, wprowadzenie jednej odmiany hipoteki wydaje się najwłaściwszym rozwiązaniem. Po drugie, oparcie regulacji hipoteki na modelu dotychczasowej hipoteki kaucyjnej umożliwi jednoznaczne uregulowanie kwestii hipotecznego zabezpieczenia roszczeń o świadczenia uboczne. Zgodnie bowiem z art. 69 ustawy zabezpieczenie obejmuje mieszczące się w sumie hipoteki odsetki i przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki. Ujęcie takie umożliwia zabezpieczenie roszczeń zarówno o odsetki o stałej stopie, jak i o stopie zmiennej, ponieważ hipoteka zabezpiecza wszystkie odsetki, o ile tylko mieszczą się w sumie hipoteki. Zmiana wysokości odsetek po ustanowieniu hipoteki nie stanowi zmiany treści hipoteki i dlatego nie będzie wymagała 3

4 ujawnienia w księdze wieczystej (choć czasem może wymagać zgody właściciela obciążonej nieruchomości art ust. 1 ustawy). Po trzecie, ujednolicenie hipoteki przyczyni się do znacznego uproszczenia jej regulacji. Uproszczenie regulacji powinno zaś przyczynić się do ułatwienia stosowania przepisów o hipotece. 4. Zakres zabezpieczenia hipotecznego; hipoteczne zabezpieczenie roszczeń o świadczenia uboczne zabezpieczenie wierzytelności przyszłych (art. 68 ust. 1 ustawy) nowe brzmienie art. 68 wchodzi w życie z dn r. Art. 68. (obecnej ustawy) Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Jeżeli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski, hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu. Art. 68 (nowelizacja) 1. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą. 3. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej. Nowelizacja przewiduje powstanie nowej odmiany tej hipoteki, która pozwalałaby zabezpieczyć wiele wierzytelności przyszłych. Możliwość taka dotyczyć będzie tylko wierzytelności o nieustalonej wysokości, przysługujących temu samemu wierzycielowi. Obecnie jest to problematyczne, gdyż obowiązuje zasada - jedna wierzytelność jedna hipoteka. Dotyczy to m.in. sytuacji, gdy bank, w ramach łączącej go z kredytobiorcą tzw. generalnej umowy kredytowej (umowa ramowa) udziela kolejnych kredytów. Z wypłatą kredytu udzielonego w ramach umowy nie trzeba będzie czekać do momentu wpisu hipoteki zabezpieczającej jego zwrot. Wystawione przez bank zaświadczenie, określające stosunek prawny, z którego może powstać wierzytelność zabezpieczona hipoteką, może być podstawą wpisu takiej hipoteki na rzecz banku. Bezpieczeństwo obrotu ma zapewnić założenie, że niezależnie od liczby i wartości wierzytelności zabezpieczonych hipoteką dłużnik będzie odpowiadał z obciążonej nieruchomości. W ten sposób kwota uzyskana z egzekucji (np. ze sprzedaży w postępowaniu upadłościowym) na zaspokojenie wierzytelności zawsze będzie znana. 4

5 zabezpieczenie wierzytelności w różnych walutach Art. 68 ust 3. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej. Zmiana dotyczy wprowadzenia dowolności przewalutowania sumy kredytu za zgodą kredytobiorcy i banku, bez potrzeby ustanawiania nowej hipoteki. Oznacza to, że kwota główna wierzytelności oraz kwota zabezpieczenia będą mogły być określone w różnych walutach, o ile zostanie zawarte to w umowie. Może to spowodować próby zabezpieczania się przez banki przed różnicami kursowymi. zabezpieczenie jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności tego samego wierzyciela (art. 68(1) ustawy) Art. 68 (1) 1. Hipoteka umowna można także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. 2. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem. 3. Wierzyciel hipoteczny może podzielić hipotek. Oświadczenie o podziale hipoteki należy złożyć właścicielowi nieruchomości. Podział hipoteki staje się skuteczny z chwilą wpisu w księdze wieczystej. Odstępuje się od obowiązującej zasady, że jedna hipoteka może zabezpieczać jedynie jedną, oznaczoną indywidualnie, wierzytelność (zasada szczegółowości hipoteki). Umożliwione będzie zabezpieczenia kilku wierzytelności istniejących lub przyszłych (np. wynikających z tzw. generalnej umowy kredytowej). Warunkiem zabezpieczenia wielu wierzytelności będzie określenie w umowie o ustanowienie hipoteki stosunków prawnych oraz wynikających z nich wierzytelności objętych zabezpieczeniem. Jest to jednoznaczne z wymogiem uzyskania zgody właściciela nieruchomości na objęcie hipoteką określonych wierzytelności. Powyższa regulacja pozwoli na ustanowienie dla różnych wierzytelności pieniężnych jednego zabezpieczenia. Ma to uelastycznić instytucję hipoteki oraz obniżyć koszty pozyskania kredytu. Efekt taki zostanie osiągnięty, bowiem zmniejszą się dotychczas ponoszone koszty transakcji (nie będzie potrzeby ustanawiania dla każdej wierzytelności osobnej hipoteki), a wyeliminowanie zbędnego formalizmu przyśpieszy znacznie proces zabezpieczania wierzytelności i generalnie obrót cywilno-prawny. możliwość zastąpienia zabezpieczonej wierzytelności inną wierzytelnością tego samego wierzyciela (art. 68(3) ustawy) 5

6 Art. 68(3). Można zastąpić zabezpieczoną wierzytelność inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. Do zmiany zabezpieczonej wierzytelności stosuje się przepisy o zmianie treści hipoteki. Zgoda osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym, nie jest potrzebna. Zgodnie z art. 68 (3) ustawy, zabezpieczoną wierzytelność będzie można zastąpić inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. Ponieważ według art. 65 ust. 1 ustawy hipoteka zabezpieczać ma oznaczoną wierzytelność wynikającą z określonego stosunku prawnego, zastąpienie zabezpieczonej wierzytelności inną, będzie wiązało się ze zmianą treści hipoteki. Zmiana taka, zgodnie z art kodeksu cywilnego wymagać będzie zawarcia umowy między wierzycielem hipotecznym a właścicielem obciążonej nieruchomości. Warunkiem zmiany ma być to, by obie wierzytelności przysługiwały temu samemu wierzycielowi oraz by nowa mieściła się w granicach sumy hipoteki określonej we wpisie. W przeciwnym wypadku operacja taka wymagać będzie zgody innych osób, którym przysługują na nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od hipoteki. Art. 68 (4) (nowelizacja) 1. Na zmianę waluty zabezpieczonej wierzytelności oraz inne zmiany zabezpieczonej wierzytelności w drodze czynności prawnej zwiększające za-kres zaspokojenia z nieruchomości obciążonej wymagana jest zgoda właściciela nieruchomości, jeżeli nie jest on dłużnikiem osobistym. Oświadczenie właściciela nieruchomości powinno być złożone którejkolwiek ze stron w formie pisemnej pod rygorem nieważności. 2. Zmiany zabezpieczonej wierzytelności, o których mowa w ust. 1, są bezskuteczne w stosunku do właściciela nieruchomości, dopóki nie wyraził na nie zgody. Art. 69 (obecnie obowiązująca) W granicach przewidzianych w odrębnych przepisach hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postępowania. Nowelizacja Art. 69. Hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Założeniem nowej regulacji ma być to, by zabezpieczenie obejmowało również mieszczące się w sumie hipoteki odsetki i przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki. Umożliwi się tym samym zabezpieczenie roszczeń zarówno o odsetki o stałej stopie, jak i o stopie zmiennej (hipoteka zabezpieczać będzie wszystkie odsetki, o ile tylko mieszczą się w sumie hipoteki). 5. Zniesienie domniemania istnienia wierzytelności zabezpieczonej (uchylenie art. 71 ustawy) 6

7 Zgodnie z brzmieniem obowiązującego aktualnie art. 80 ustawy, w razie przelewu wierzytelności hipotecznej nabywca może, jeżeli chodzi o zaspokojenie z nieruchomości obciążonej, powołać się na przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych również w odniesieniu do wierzytelności zabezpieczonej oraz w odniesieniu do zarzutów przeciwko wierzytelności, które mogły być podniesione przeciwko zbywcy. W nowelizacji został skreślony przedmiotowy przepis. Wskazuje się, iż znajduje on zastosowanie bardzo rzadko (wobec czego z punktu widzenia praktyki nie będzie to zmiana szczególnie dotkliwa), a wyrażona w omawianym przepisie konstrukcja jest sztuczna i wyjątkowo niejasna (co znajdowało wyraz w licznych kontrowersjach doktrynalnych na tym tle). Podkreśla się jednocześnie, że zmiana nie wyklucza nabycia w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych samej hipoteki (która mimo wpisu w księdze wieczystej nie powstała lub wygasła), jeżeli istnieje stosunek prawny, z którego wynika zabezpieczona wierzytelność. Art. 77 (obecnie obowiązująca) Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczenia o odsetki. Art. 77 (nowelizacja) Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne. 6. Zmiany w zakresie hipoteki łącznej (art. 76 ust. 4 ustawy) Art. 76. (obecnie obowiązująca) 1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Art. 76. (nowelizacja) 1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość ob-ciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.> (obecnie obowiązująca) 4. Do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieru-chomości zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy. (nowelizacja) 4. W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca 7

8 wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy. ogólne informacje o instytucji hipoteki łącznej Wskazać należy, iż konstrukcja prawna hipoteki łącznej uprzywilejowuje zabezpieczonego w ten sposób wierzyciela kosztem innych wierzycieli hipotecznych oraz właścicieli nieruchomości obciążonych, ponieważ każdy następny wierzyciel hipoteczny musi się liczyć z tym, że wierzyciel, któremu przysługuje hipoteką łączną, może się zaspokoić w całości z danej nieruchomości. Natomiast właściciele nieruchomości obciążonych taką hipoteką mają mniejsze szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego oraz na ich sprzedaż. hipoteka na udziale we współwłasności nieruchomości art. 76 ust. 4 (nowelizacja) W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy. Jak wskazano w uzasadnieniu ustawy, rozwiązanie to pozwoli na uniezależnienie losów hipoteki od decyzji współwłaścicieli (na którą wierzyciel hipoteczny nie ma wpływu) i zapobiegnie możliwości wygaśnięcia hipoteki, gdyby współwłaścicielowi udziału obciążonego hipoteką nie została przyznana w wyniku zniesienia współwłasności jakakolwiek nieruchomość. Projektodawca twierdził w uzasadnieniu, iż interesy współwłaścicieli, których udziały nie były obciążone, są chronione przez odpowiednie ukształtowanie spłat lub dopłat w umowie o zniesienie współwłasności albo w postanowieniu sądu o zniesieniu współwłasności. Ocena taka ma jednak charakter teoretyczny, bowiem w praktyce, samo orzeczenie spłat czy dopłat nie zawsze gwarantuje egzekwowalność wynikających z nich środków, natomiast do czasu zaspokojenia roszczeń wierzycieli, możliwość dysponowania wydzieloną po podziale nieruchomością jest mocno ograniczona. Decyzja o wprowadzeniu do ustawy reguły, iż hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział, stanowi zatem wyraz 8

9 dania pierwszeństwa interesowi wierzycieli nad interesem osób powiązanych z dłużnikiem faktem współposiadania nieruchomości. Ustawodawca miał jednak prawo podjąć taką decyzję, ważąc odpowiednio interesy wszystkich stron stosunków prawnych. W omawianym przypadku, w ocenie projektodawcy, mając do wyboru interes nie związanych z dłużnikiem i nie mających na niego żadnego wpływu wierzycieli oraz interes współwłaścicieli nieruchomości powiązanych z dłużnikiem licznymi więzami prawnymi, gospodarczymi i niejednokrotnie osobistymi, należy uznać iż bardziej wymaga ochrony interes wierzycieli. 7. Instytucja administratora hipoteki Art. 68 (2) Ustawy Zabezpieczenie jedną hipoteką wielu wierzytelności różnych podmiotów, uczestniczących w finansowaniu wspólnego przedsięwzięcia (art. 68 (2) ustawy) Art. 68 (2) 1. W celu zabezpieczenia hipotek kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują administratora hipoteki. Art ustawy umożliwi zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom. Również w tym wypadku celem nowelizacji jest uelastycznienie instytucji hipoteki (ułatwienie zabezpieczania np. występujących w praktyce kredytów konsorcyjnych) i obniżenie kosztów pozyskania kredytu. Ustawa dopuszcza możliwość zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności w przypadku finansowania przez różne podmioty tego samego przedsięwzięcia np. wspólnego udzielenia kredytu, pożyczki pieniężnej, gwarancji bankowej lub akredytywy, a także przeniesienia części wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na inną osobę. Zabezpieczenie takie funkcjonować ma w oparciu o instytucję administratora hipoteki. Proponowane rozwiązanie ma charakter ogólny, nie ogranicza się jedynie do banków. Również inni wierzyciele, którzy zamierzają sfinansować wspólne przedsięwzięcie, będą mogli skorzystać z tej formy zabezpieczenia hipotecznego. Umowa powołująca administratora hipoteki powinna zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. 9

10 Administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą. Do ustanowienia hipoteki na rzecz administratora hipoteki nie stosuje się art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665, z późn. zm.) W księdze wieczystej jako wierzyciela hipotecznego wpisuje się administratora hipoteki. Na wniosek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, sąd dokonuje zmiany wpisu administratora hipoteki. W razie wygaśnięcia umowy powołującej administratora hipoteki i niepowołania nowego administratora każdy z wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, może żądać podziału hipoteki. Przepisy o zniesieniu współwłasności stosuje się odpowiednio. Przepis powyższy stosuje się również w braku zgody wszystkich wierzycieli na zmianę administratora hipoteki. 8. Przeniesienie i wygaśnięcie wierzytelności hipotecznej Art. 79 (obecnie obowiązujące) 1. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona bez hipoteki, chyba że ustawa stanowi inaczej. 2. Hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona bez hipoteki, chyba że ustawa stanowi inaczej, a hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza (zasada akcesoryjności). Wyjątek dotyczy hipoteki kaucyjnej, gdzie do przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną nie stosuje się przepisów o przelewie wierzytelności hipotecznej. Do przeniesienia wierzytelności konieczna jest umowa oraz wpis w księdze wieczystej. Wpis ma charakter konstytutywny i ma moc wsteczną od daty złożenia wniosku o wpis, z tą więc chwilą następuje przelew. Przelew nie wymaga zgody dłużnika hipotecznego (dłużnika rzeczowego). Można jednak zastrzec, że przelew wierzytelności może nastąpić tylko za zgodą dłużnika przelewanej wierzytelności, albo potrzebna będzie zgoda właściciela nieruchomości obciążonej 10

11 hipoteką. Regulacja ta nie dotyczy jednak roszczenia o zaległe odsetki od wierzytelności hipotecznej. Umowa przelewu nie wymaga szczególnej formy, ale jeśli wierzytelność była stwierdzona pismem, taką samą formę dla celów dowodowych powinna mieć umowa przelewu. W razie przelewu wierzytelności hipotecznej nabywca może, jeżeli chodzi o zaspokojenie z nieruchomości obciążonej, powołać się na przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych również w odniesieniu do wierzytelności zabezpieczonej oraz w odniesieniu do zarzutów przeciwko wierzytelności, które mogły być podniesione przeciwko zbywcy. Oznacza to, że nabywca nabywa wierzytelność, jeśli nabył ją od osoby nieuprawnionej, czyli osoby, która nie była wierzycielem hipotecznym, ale była wpisana w księdze wieczystej jako wierzyciel, jeśli spełnione są pozostałe wymogi, czyli nabycie było odpłatne, a nabywca był w dobrej wierze. Ponadto nabywca wierzytelności może powoływać się na wpis w księdze w celu udowodnienia istnienia wierzytelności. (nowelizacja) W razie przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka, chyba że ustawa stanowi inaczej. Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Art (nowelizacja) 1. Jeżeli hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności przysługujących wierzycielowi hipotecznemu, w razie przelewu jednej z nich hipoteka przechodzi na nabywcę proporcjonalnie do wysokości tej wierzytelności w stosunku do sumy wierzytelności zabezpieczonych tą hipoteką, chyba że strony postano-wiły inaczej. 2. Jeżeli wierzytelność hipoteczna zostanie przeniesiona bez hipoteki, zbywca powinien zawiadomić o tym właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym. Art (nowelizacja) Jeżeli z określonego we wpisie stosunku prawnego, z którego wynika zabezpieczona hipoteką wierzytelność, może powstać nowa wierzytelność, strony mogą postanowić, że przelew wierzytelności hipotecznej nie powoduje przejścia hipoteki na nabywcę. Art. 94 (obecnie obowiązujące) Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.] Art. 94 (nowelizacja) Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Przepis art ust. 1 stosuje się odpowiednio. Art (nowelizacja) Hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności wygasa z chwilą wygaśnięcia ostatniej wierzytelności, jeżeli nie może już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności. 11

12 Art ust. 1, art ustawy określają skutki przelewu wierzytelności hipotecznej oraz konsekwencje wygaśnięcia niektórych spośród zabezpieczonych wierzytelności. Jeżeli hipoteka zabezpieczać będzie kilka wierzytelności przysługujących wierzycielowi hipotecznemu, w razie przelewu jednej z nich hipoteka przejdzie na nabywcę proporcjonalnie do wysokości tej wierzytelności w stosunku do sumy wierzytelności zabezpieczonych tą hipoteką, chyba że strony postanowią inaczej. Hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności wygasać ma z chwilą wygaśnięcia ostatniej wierzytelności, jeżeli nie może już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności. Art (nowelizacja) 1. Jeżeli od dnia wpisu hipoteki upłynęło dziesięć lat, a nie powstała wierzytel-ność hipoteczna, lecz nadal może powstać, właściciel nieruchomości może żądać zniesienia hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem. 2. Przepis ust. 1 stosuje się do hipoteki zabezpieczającej kilka wierzytelności także wtedy, gdy pomimo upływu dziesięciu lat od wygaśnięcia ostatniej wierzytelności hipotecznej nie powstała żadna wierzytelność podlegająca zabezpieczeniu tą hipoteką. 9. Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym (nowelizacja) Art W razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą uprawnionego którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. 2. Jeżeli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym w tej części. Art Przepisy art stosuje się również, gdy opróżniło się miejsce wskutek prze-niesienia jednej z hipotek na miejsce opróżnione przez inną hipotekę. Art Jeżeli hipoteka wygasła wskutek egzekucji z nieruchomości, właściciel nie-ruchomości nie może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym. 2. Przy egzekucji z nieruchomości nie uwzględnia się opróżnionych miejsc hipotecznych. Art W razie wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania na jej miejsce innej hipoteki, właściciel nieruchomości może zachować uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, jeżeli jednocześnie z wykreśleniem hipoteki uprawnienie to zostanie wpisane do księgi wieczystej. 2. Do wykreślenia wygasłej hipoteki oraz do wpisu uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym potrzebne jest oświadczenie właściciela nieruchomości. Art

13 Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Art Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym nie podlega zajęciu. Ustanowienie hipoteki przymusowej na opróżnionym miej-scu nie jest dopuszczalne. Art Jeżeli nieruchomość stanowiąca przedmiot hipoteki łącznej zostanie zwolniona spod obciążenia, właściciel nieruchomości może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym do wysokości sumy hipoteki. Art Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Art Roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę może być ujawnione w księdze wieczystej. W takim przypadku hipoteka uzyskuje przyrzeczone miejsce, z chwilą gdy stało się wolne. Art Hipotece ustanowionej na opróżnionym miejscu hipotecznym lub przeniesionej na opróżnione miejsce hipoteczne przysługuje pierwszeństwo takie samo jak wygasłej hipotece. Art Przepisów niniejszego oddziału nie stosuje się do hipoteki na wierzytelności hipotecznej. W celu ochrony interesów właściciela obciążonej nieruchomości, na wypadek wygaśnięcia jednej z hipotek obciążających nieruchomość oraz w przypadku skupienia w jednym ręku własności obciążonej nieruchomości i wierzytelności hipotecznej, proponuje się rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym. W obecnym stanie prawnym hipoteka wobec konsolidacji własności i ograniczonego prawa rzeczowego wygasa (art. 247 kc). Dzięki rozwiązaniu zaproponowanemu w ustawie hipoteka nie wygaśnie, a właściciel będzie mógł przenieść zabezpieczoną wierzytelność wraz z hipoteką o dotychczasowym pierwszeństwie na inną osobę. Aktualnie, w razie wygaśnięcia jednej z hipotek obciążających nieruchomość prawa o niższym pierwszeństwie awansują, a każde nowe obciążenie ma zawsze pierwszeństwo najniższe (zasada ogólna z art. 12 ustawy). Konsekwencją przyjęcia rozwiązania zaproponowanego w ustawie, będzie możliwość w przypadku wygaśnięcia hipoteki ustanowienia przez właściciela, na miejscu wygasłego prawa, nowej hipoteki o dotychczasowym pierwszeństwie. Pozwoli mu to uzyskać lepsze niż w obecnej sytuacji warunki umowne, gdyż będzie mógł zaoferować zabezpieczenie o wyższym 13

14 pierwszeństwie niż w przypadku hipoteki ustanawianej na obecnych zasadach. Zgodnie bowiem z art ustawy, hipotece ustanowionej na opróżnionym miejscu hipotecznym lub przeniesionej na opróżnione miejsce hipoteczne przysługiwać ma pierwszeństwo takie samo jak wygasłej hipotece. Należy zgodzić się z wyrażoną w uzasadnieniu opinią, że proponowane rozwiązanie nie będzie zagrażało interesom innych wierzycieli hipotecznych, gdyż wysokość nowej hipoteki lub hipoteki przeniesionej na miejsce wygasłej nie może być wyższa niż kwota wygasłej hipoteki. Zmiana na miejscu danego wierzyciela hipotecznego nie wpłynie zatem na zakres przyszłego zaspokojenia pozostałych. W wypadku gdyby wysokość nowej hipoteki miałaby być wyższa, dla jej wpisu do księgi wieczystej na zwolnione miejsce konieczna byłaby zgoda wszystkich osób, którym przysługują na nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym lub niższym od wygasłej hipoteki (zgoda taka wyłączyłaby bowiem pokrzywdzenie pozostałych wierzycieli zgodne z zasadą voluntas non fit iniuria). Hipoteka przymusowa Art Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). 2. Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych. Art. 110 (obecnie obowiązująca) Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Art (nowelizacja) Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienia prokuratora, na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji administracyjnej, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Art (nowelizacja) Wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu do księgi wieczystej. Jeżeli z dokumentu tego nie wynika wysokość sumy hipoteki, suma hipoteki nie może przewyższać więcej niż o połowę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki. 14

15 Sytuacja ta będzie miała miejsce wówczas, gdy dokument stanowiący podstawę wpisu hipoteki przymusowej stwierdza istnienie zabezpieczonej wierzytelności (chodzi przede wszystkim o orzeczenia sądu, choćby nieprawomocne, oraz decyzje administracyjne, chociażby nieostateczne), lecz jej wysokość może się zwiększyć. Dotyczy to w szczególności powstania roszczenia o odsetki za kolejny okres, a w mniejszym stopniu zwiększenia się kosztów postępowania (np. w związku z wniesieniem środka zaskarżenia). W tym przypadku, aby umożliwić wierzycielowi zabezpieczenie odsetek, które mogą narosnąć po wydaniu wyroku lub decyzji administracyjnej, a jednocześnie zapewnić bezpieczeństwo właścicielowi nieruchomości przed ryzykiem nadmiernego obciążenia jego nieruchomości, należało określić, do jakiej maksymalnie sumy wierzyciel może żądać wpisu hipoteki przymusowej. Zgodnie z zapisem zawartym w art ustawy wierzyciel będzie mógł żądać wpisu hipoteki na sumę nieprzekraczającą więcej niż o połowę wysokość wierzytelności podlegającej zabezpieczeniu wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne stwierdzonymi w dokumencie, będącym podstawą wpisu hipoteki przymusowej (np. w wyroku sądu lub w decyzji administracyjnej), obliczonej na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki przymusowej. Sytuacja ta dotyczy także bankowego tytułu egzekucyjnego wystawianego przez banki, w którym będzie trzeba wskazać zarówno wysokość wierzytelności, jak i sumę hipoteki (nie nieprzekraczającą więcej niż o połowę wysokość wierzytelności podlegającej zabezpieczeniu wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne stwierdzonymi w tym dokumencie) Art. 111.(będzie uchylony) Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie nieprawomocnego orzeczenia, tymczasowego zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora albo nieostatecznej decyzji jest hipoteką kaucyjną. 10. Inne nowe uprawnienia właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką roszczenie o zmniejszenie sumy hipoteki Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Biorąc pod uwagę, iż powstaje ryzyko tzw. nadzabezpieczenia pierwotnego, polegającego na obciążeniu nieruchomości w większym zakresie niż jest to uzasadnione oczekiwanym 15

16 rozmiarem zabezpieczonej wierzytelności głównej oraz roszczeń ubocznych, w aktualnym stanie prawnym nadzabezpieczenie pierwotne może prowadzić do uznania umowy o ustanowienie hipoteki za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego i w konsekwencji powodować jej nieważność (art K.c.). W rezultacie wierzyciel pozostaje w ogóle bez zabezpieczenia. Jest to dodatkowy czynnik zwiększający ryzyko posługiwania się hipoteką i tym samym obniżający atrakcyjność tego zabezpieczenia. W celu uniknięcia wspomnianych, negatywnych konsekwencji nadzabezpieczenia przewidziano w ustawie art. 68 ust. 2 zd. drugie rozwiązanie szczególne, wykluczające nieważność umowy w przypadku nadzabezpieczenia. Właściciel obciążonej nieruchomości uzyskuje wówczas roszczenie o zmniejszenie sumy hipoteki. Dzięki temu jest możliwa ochrona interesów właściciela obciążonej nieruchomości bez narażania wierzyciela na ryzyko utraty zabezpieczenia. Omawiany przepis ma zresztą znaczenie ogólniejsze i może być wykorzystany także w razie tzw. nadzabezpieczenia wtórnego, np. w przypadku spłaty części zabezpieczonej wierzytelności. roszczenie o zniesienie hipoteki za wynagrodzeniem - Zgodnie z art. 99 (1) ustawy właściciel nieruchomości może żądać zniesienia hipoteki za wynagrodzeniem. Warunkiem jest upływ 10 lat od dnia wpisu hipoteki i niepowstanie w tym czasie wierzytelności hipotecznej (która nadal może powstać). Jeżeli hipoteka zabezpieczałaby wiele wierzytelności, termin ten liczyć się będzie od chwili wygaśnięcia ostatniej wierzytelności hipotecznej. - Przepis godzić ma sprzeczne interesy wierzyciela i dłużnika hipotecznego, umożliwiając zniesienie hipoteki (po upływie 10 lat od jej ustanowienia) za odpowiednim wynagrodzeniem. Kwestia wysokości wynagrodzenia będzie należeć do oceny sądu lub do dookreślenia w porozumieniu między stronami. - Samą dopuszczalność wystąpienia z żądaniem zniesienia hipoteki należy jednak ocenić pozytywnie, gdyż daje ona możliwość likwidacji niepewnego stanu prawnego nieruchomości. Istnienie takich hipotek obniża bowiem zdolność kredytową właściciela nieruchomości obciążonej, a także wartość nieruchomości. Możliwość żądania zniesienia hipoteki otwiera także przed właścicielem możliwość ustanowienia na jej miejsce nowej hipoteki zgodnie z art. 101 (1) ust. 1 ustawy. - Należy zwrócić uwagę również na przepis przejściowy (art. 11 ustawy), który przewiduje możliwość żądania zniesienia za wynagrodzeniem hipoteki zabezpieczającej wierzytelność przyszłą, jeśli przed dniem wejścia w życie ustawy hipoteka taka istniała, 16

17 a wierzytelność nią zabezpieczona nie powstała w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy (a nadal będzie mogła powstać). 11. Podział nieruchomości obciążonej hipoteką Przepis reguluje konsekwencje podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. Zasadą jest (i nadal ma być) obciążenie hipoteką (tzw. łączną) każdej z nowopowstałych odrębnych nieruchomości (art. 76 ust. 1 ustawy). Oznacza to, że po dokonaniu podziału, wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości. Od tej reguły wyjątek ustanawia art. 76 ust. 4 ustawy. Wskazać należy, iż konstrukcja prawna hipoteki łącznej uprzywilejowuje zabezpieczonego w ten sposób wierzyciela kosztem innych wierzycieli hipotecznych oraz właścicieli nieruchomości obciążonych, ponieważ każdy następny wierzyciel hipoteczny musi się liczyć z tym, że wierzyciel, któremu przysługuje hipoteką łączną, może się zaspokoić w całości z danej nieruchomości. Natomiast właściciele nieruchomości obciążonych taką hipoteką mają mniejsze szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego oraz na ich sprzedaż. W art. 76 ust. 1 ustawy rozwiązuje problem losów hipoteki na udziale we współwłasności nieruchomości w przypadku podziału nieruchomości. Hipoteka ta przekształcać się ma w hipotekę na udziałach we własności wszystkich powstałych przez podział nieruchomości. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy, rozwiązanie to pozwoli na uniezależnienie losów hipoteki od decyzji współwłaścicieli (na którą wierzyciel hipoteczny nie ma wpływu) i zapobiegnie możliwości wygaśnięcia hipoteki, gdyby współwłaścicielowi udziału obciążonego hipoteką nie została przyznana w wyniku zniesienia współwłasności jakakolwiek nieruchomość. Interesy współwłaścicieli, których udziały nie były obciążone, są chronione przez odpowiednie ukształtowanie spłat lub dopłat w umowie o zniesienie współwłasności albo w postanowieniu sądu o zniesieniu współwłasności. Ocena taka ma jednak charakter teoretyczny, bowiem w praktyce, samo orzeczenie spłat czy dopłat nie zawsze gwarantuje egzekwowalność wynikających z nich środków, natomiast do czasu zaspokojenia roszczeń wierzycieli, możliwość dysponowania wydzieloną po podziale nieruchomością jest mocno ograniczona. Decyzja o wprowadzeniu do ustawy reguły, iż hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części 17

18 ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział, stanowi zatem wyraz dania pierwszeństwa interesowi wierzycieli nad interesem osób powiązanych z dłużnikiem faktem współposiadania nieruchomości. Ustawodawca ma jednak prawo podjąć taką decyzję, ważąc odpowiednio interesy wszystkich stron stosunków prawnych. 12. Zmiany w Prawie bankowym i Kodeksie postępowania cywilnego spowodowane nowelizacją ustawy Nowelizacja przewiduje wprowadzenie odpowiednich przepisów do Kodeksu postępowania cywilnego (art kpc) dostosowujących ich brzmienie do proponowanej zmiany (uwzględnienie zabezpieczonych jedną hipoteką wierzytelności w planie podziału sumy uzyskanej przez egzekucję z nieruchomości). W art. 95 ust. 1 ustawy Prawo bankowe ograniczono kompetencję banków do wystawiania dokumentów urzędowych tylko do wierzytelności wynikających z czynności bankowych i do ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń. Nie kwestionując faktu, że banki jak się powszechnie przyjmuje są instytucjami zaufania publicznego, nie można zapominać, że dokonują one także innych czynności, które nie są zaliczane do czynności bankowych. Poza zakresem czynności bankowych brak jest uzasadnienia do odmiennego traktowania banków w porównaniu do innych uczestników obrotu. Innymi słowy chodzi o wyznaczenie granic, w których dokumenty bankowe ze względu na ich szczególne znaczenie powinny być uznawane za dokumenty urzędowe. Zmiana art. 95 ust. 1 ustawy Prawo bankowe odpowiada postulatom zgłaszanym w piśmiennictwie (por. krytykę tego uregulowania A. Janiak, Przywileje bankowe w prawie polskim, Zakamycze 2003, s. 145 i n. i tam powołane inne wypowiedzi m.in. Z. Leońskiego, A. Szpunara). Należy zwrócić uwagę, że dokumenty wystawiane przez banki w związku z czynnościami bankowymi, dotyczą nie tylko sytuacji klienta, lecz także samego banku. W przeciwieństwie do innych osób wykonujących funkcje publiczne, np. notariuszy, nie istnieją zaś ustawowe gwarancje bezstronności przy dokonywaniu takich czynności. Tymczasem z punktu widzenia mocy dowodowej taką samą wartość ma dokument sporządzony przez notariusza i przez bank. Konsekwencje zakwalifikowania dokumentów wystawianych przez bank jako dokumentów urzędowych wykraczają zresztą poza prawo cywilne (np. w prawie karnym istnieje grupa przestępstw przeciwko wiarygodności dokumentów urzędowych por. art. 270 K.k. i n.). Dlatego za zasadne uznano ograniczenie wspomnianego przywileju banku do wystawiania dokumentów urzędowych związanych z dokonywanymi czynnościami bankowymi. 18

19 Natomiast zmiana art. 95 ust. 5 Prawa bankowego służy objęciu szczególnymi zasadami ustanawiania hipoteki na rzecz banku także subintabulatu, który był dotychczas bez dostatecznego uzasadnienia pominięty w tym przepisie. Jednocześnie ustawa przewiduje (por. art ust. 4 ustawy), że uproszczony sposób ustanowienia hipoteki na rzecz banku nie będzie mógł być stosowany w przypadku hipoteki ustanowionej na rzecz administratora hipoteki, gdyby był nim bank. Uzasadniając zmianę, należy podkreślić dwie kwestie. Po pierwsze, instytucja administratora hipoteki odnosi się do udzielania kredytów konsorcjalnych. Nie są to czynności tak częste, jak inne czynności bankowe (np. standardowe umowy o kredyt). W przypadku zabezpieczenia spłaty standardowo udzielanych kredytów chodzi o czynności dokonywane każdego dnia dziesiątki lub setki razy w każdym banku, konieczność sporządzenia aktu ustanowienia hipoteki przez notariusza byłaby kłopotliwa dla klientów banku. W przypadku znacznie rzadszych w praktyce czynności, jakimi są umowy o kredyt konsorcjalny, ustanowienie hipoteki w drodze aktu notarialnego nie stanowi specjalnego utrudnienia dla klienta (są to umowy zawierane często w wyniku długich negocjacji, szczególnie skomplikowane ewentualne opóźnienie wywołane koniecznością sporządzenia aktu notarialnego dla ustanowienia hipoteki nie odgrywa istotnej roli, podobnie jak i koszty związane z dokonaniem takiej czynności, biorąc pod uwagę bardzo dużą wysokość zaciąganego kredytu). Zresztą takim czynnościom towarzyszą często inne, które również wymagają udziału notariusza (np. umowa przeniesienia udziałów w spółce z o.o. zgodnie z art. 180 ustawy Kodeks spółek handlowych, umowa taka wymaga notarialnego poświadczenia podpisów). Po drugie, instytucja administratora hipoteki jest nową instytucją, nieznaną wcześniej. Udział notariusza zapewnia właścicielowi nieruchomości, ustanawiającemu hipotekę, odpowiednią poradę. Właściciel może bowiem uzyskać wyjaśnienia skomplikowanej niekiedy konstrukcji takiej umowy od notariusza. Chodzi o to, aby właściciel dokonał takiej czynności z odpowiednim rozeznaniem i namysłem. Taka hipoteka istotnie różni się bowiem od hipoteki zwykle ustanawianej w obrocie. Udział notariusza zapewnia zatem bezpieczeństwo właścicielowi nieruchomości, ale także bankowi, ponieważ gwarantuje prawidłowość sporządzenia oświadczenia o ustanowieniu tej hipoteki. Zwłaszcza w początkowym okresie po wejściu w życie ustawy może mieć to szczególne znaczenie. 19

20 13. Podstawowe informacje o projekcie ustawy o hipotece odwróconej Zasada odwróconej hipoteki (ang: reverse mortgage) jest prosta: właściciel zrzeka się praw do nieruchomości po śmierci. W zamian za to otrzymuje comiesięczną lub jednorazową wypłatę z banku lub innej instytucji finansowej. Pieniądze można przeznaczać na dowolny cel, a przy podpisywaniu umowy nie trzeba wykazywać się zdolnością kredytową zabezpieczeniem jest nieruchomość. Produkt przeznaczony dla osób w wieku powyżej 60 lat i posiadających: - prawo własności nieruchomości, lub; - prawo własności ułamkowej części nieruchomości, lub; - prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, lub; - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Odwrócona hipoteka pozwoli im wykorzystać kapitał drzemiący w posiadanej nieruchomości, a od uzyskanych środków nie trzeba będzie płacić podatku. To bank, przygotowując rynkową ofertę, będzie decydował, jakie nieruchomości ona obejmie. Najwięcej obaw budzi sytuacja, w której dojdzie do zgonu klienta (kredytobiorcy) w krótkim czasie po uruchomieniu umowy i dotychczas wypłacone środki w niewielkiej części pokrywają wartość nieruchomości. Projekt zabezpiecza jego spadkobierców przed przejęciem jej przez bank za bezcen. Projekt przewiduje, że prawni spadkobiercy zmarłego będą mieli pół roku na ewentualne spłacenie kredytu. Bank będzie miał obowiązek poinformowania ich o takiej możliwości za pośrednictwem ogłoszenia w prasie oraz swojej strony internetowej. Jeśli w założonym okresie spadkobiercy nie spłacą kredytu, nieruchomość stanie się własnością banku. Jednak dla wielu osób zgromadzenie kilkudziesięciu lub więcej tysięcy złotych w ciągu kilku miesięcy może być zbyt trudne i wtedy nieruchomość przepadnie. Na dodatek część banków wprowadzi zapewne dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu i nie wiadomo, czy taka operacja będzie zawsze opłacalna. Projekt ustawy przewiduje, że umowę odwróconej hipoteki podpisać będą mogły nie tylko osoby samotne, ale także małżonkowie będący współwłaścicielami nieruchomości w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Śmierć jednej z osób nie spowoduje jej rozwiązania, ani zmiany wysokości wypłacanych środków. Umowa wygasa dopiero po śmierci obu małżonków. 20

21 Pod ustawę mają podlegać także nieruchomości obciążone hipoteką wówczas kredytobiorca zostanie zobowiązany do spłaty zadłużenia ze środków uzyskanych z odwróconej hipoteki. Odwrócona hipoteka nie będzie umową, od której nie można by odstąpić. Nieruchomość, której ona dotyczy, może zostać nawet sprzedana, lecz wówczas trzeba będzie wraz z odsetkami oddać wypłacone dotąd pieniądze. O ostatecznym kształcie umowy zdecydują banki. Wiele kluczowych założeń dotyczących odwróconej hipoteki pozostawiono w dyspozycji banków przygotowujących rynkową ofertę. Będą one mogły decydować nie tylko o zasadach kalkulacji oraz formie wypłaty kredytu, ale i o sposobie weryfikacji wartości nieruchomości w czasie trwania umowy kredytu. Ten ostatni zapis budzi obawy, że dojdzie do sytuacji, w której w trakcie trwania umowy wycena nieruchomości będzie nierzetelna. Stanowisko Związku Banków Polskich w sprawie instytucji rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym W dniu 26 czerwca 2009 r. uchwalona została ustawa o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz zmianie niektórych innych ustaw. Nowelizacja przewiduje dłuższy okres vacatio legis, ponieważ ustawa wchodzi w życie dopiero w dniu 19 lutego 2011 r. Całość regulacji ocenić należy co do zasady pozytywnie, gdyż zmiany zmierzają do uwzględnienia uwag mających na celu poprawę funkcjonowania hipoteki jako skutecznego instrumentu zabezpieczenia i przyczyniają się do usunięcia istniejących między poszczególnymi przepisami niespójności i wyjaśnienia wątpliwości powstających na tle wykładni niektórych przepisów ustawy. W tym kontekście pozytywnie ocenić należy zwłaszcza odstąpienie od podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną oraz wprowadzenie od dawna postulowanej instytucji administratora hipotek. Jednakże ustawa wprowadza także całkowicie nową regulację w zakresie dysponowania opróżnionym miejscem hipotecznym, co budzi poważne kontrowersje prawne. 21