Żądanie podziału hipoteki łącznej

Transkrypt

1 Jan Wszołek Żądanie podziału hipoteki łącznej Hipoteka łączna jest instytucją prawną, wokół której istnieją liczne kontrowersje w doktrynie dotyczą one nie tylko samej istoty hipoteki łącznej, zagadnień konstrukcyjnych, ale również interpretacji przepisów regulujących jej powstanie, zmianę i zniesienie. Ponieważ hipoteka łączna w założeniu służy zabezpieczeniu kredytów o znacznej wysokości, często służących realizacji kosztownych przedsięwzięć budowlanych, niejasność przepisów nie służy obrotowi prawnemu, w tym sektorowi deweloperskiemu oraz bankowemu, gdzie najczęściej ma miejsce wykorzystywanie mechanizmu hipoteki łącznej. Przepisy o hipotece łącznej, wraz z wieloma innymi przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece, były nowelizowane, w tym ostatni raz ustawą z 26 czerwca 2009 r., która weszła w życie 20 lutego 2011 r. Przed ustawodawcą stało dość trudne zadanie poprawienia niedoskonałej regulacji, sprecyzowania jej treści oraz usprawnienia i przystosowania przepisów do obrotu deweloperskiego, w którym przepisy te najczęściej mają zastosowanie w praktyce. W obrocie spółdzielczym funkcjonowała i funkcjonuje nadal odrębna regulacja kwestii podziału hipoteki łącznej, która również była przedmiotem kilkukrotnej nowelizacji, a także przedmiotem wyroku Trybunału Konstytucyjnego. Odrębna regulacja również budzi wątpliwości, zatem osobno zostaną zasygnalizowane pewne istotne problemy związane z funkcjonowaniem hipoteki łącznej w obrocie spółdzielczym oraz podjęta zostanie próba umiejscowienia szczególnej regulacji na tle ogólnych przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Analiza zmian legislacyjnych w zestawieniu z dotychczasowym brzmieniem przepisów oraz wypracowaną doktryną i orzecznictwem powoli na ustalenie, czy zmiany przyczynią się do wyjaśnienia wątpliwości stawianych przez doktrynę, istotnych również z punktu widzenia praktyki sądowej (w tym wieczystoksięgowej) i usprawnią działanie rynku, pozytywnie wpływając na rozwój budownictwa mieszkaniowego Historia regulacji hipoteki łącznej, stan przed 20 lutego 2010 r. Hipoteka łączna stanowi bardzo korzystny dla wierzyciela hipotecznego sposób zabezpieczania wierzytelności, który wiąże się jednak z pewnymi niedogodnościami dla właścicieli nieruchomości obciążonych. Najczęściej zabezpiecza wierzytelności znacznej wartości kredyty inwestycyjne, których nie sposób zabezpieczyć na jednej nieruchomości, bywa również wykorzystywana przy zabezpieczaniu wierzytelności w wypadkach, gdy dłużnik (lub dłużnik i osoba trzecia) dysponuje kilkoma nieruchomościami o mniejszej wartości, które dopiero łącznie służyć mogą jako zabezpieczenie. Konkurencyjny sposób

2 zabezpieczenia hipotecznego na kilku nieruchomościach stanowi tzw. repartycja hipoteki, a więc ustanowienie kilku osobnych hipotek, które w odpowiednich częściach zabezpieczają wierzytelność 2. Zaletą hipoteki łącznej jest niższy koszt ustanowienia, szeroka możliwość zaspokojenia wierzytelności z poszczególnych przedmiotów (podobna w swej istocie do solidarności biernej). Wadą jest natomiast obniżenie zdolności kredytowej właściciela nieruchomości, niekiedy również powstanie zjawiska tzw. nadzabezpieczenia 3. Ponieważ egzekucja może być prowadzona w dowolnej części, z dowolnej nieruchomości obciążonej hipoteką, wierzyciele hipoteczni dysponujący hipotekami na dalszych miejscach nie mają pewności co do skuteczności swojego zabezpieczenia, gdyż wierzyciel hipoteczny z wyższym miejscem, dysponujący hipoteką łączną, może egzekwować należność z dowolnie wybranej nieruchomości. Również właściciel nieruchomości obciążonej pozostaje w niepewności co do tego, z którego z przedmiotów hipoteki nastąpi egzekucja. Natura prawna hipoteki jest przedmiotem sporu w doktrynie. Część doktryny opowiada się za uznaniem, że stanowi ona jeden stosunek prawny 4, część doktryny stoi na stanowisku, że jest to kilka hipotek, połączonych szczególną więzią prawną 5. Wskazuje się wiele argumentów przemawiających za uznaniem, że jest to w istocie jedno prawo 6. Wśród nich za trafne należy uznać spostrzeżenie, że uznanie, iż hipoteka łączna stanowi zespół hipotek, w niektórych sytuacjach oznaczałoby uznanie jej za jedno prawo podmiotowe, a w innych za wiele praw. Taka sytuacja wydaje się niedopuszczalna. Koncepcja jedności hipoteki łącznej co prawda burzy nieco zasadę, zgodnie z którą przedmiotem praw rzeczowych nie może być zbiór rzeczy, jednak należy wskazać, że zasada ta obecnie została przełamana i istnieją inne prawa, których przedmiotem może być zbiór rzeczy (np. zastaw rejestrowy) 7. Hipoteka łączna może powstać z mocy prawa albo w drodze umowy. Przepis o hipotece łącznej, powstającej w wyniku podziału nieruchomości (z mocy prawa), istniał od wejścia w życie ustawy o księgach wieczystych i hipotece 8. Dopiero w 2001 r. 9 ustawodawca wprowadził przepisy o możliwości ustanowienia hipoteki łącznej w drodze umowy (art. 76 ust. 3) oraz kontrowersyjny w brzmieniu art. 76 ust. 4 o podziale hipoteki łącznej w przypadku hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych. Przepis dotyczący hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony deweloperowi 10 budził największe kontrowersje od początku w doktrynie wskazywano, że jest on zredagowany niejasno, a w doktrynie i orzecznictwie pojawiły się różne próby jego interpretacji. Ogólne brzmienie przepisu przed nowelizacją może wskazywać na zamiar ustawodawcy, jakim było uniemożliwienie nabycia od deweloperów lokali, które byłyby obciążone hipoteką w wysokości równej hipotece zabezpieczającej w całości udzielony deweloperowi kredyt inwestycyjny, a więc wielokrotnie przekraczającej wartość nabywanego lokalu. W polskim budownictwie deweloperskim brak obowiązku zawierania trójstronnych porozumień pomiędzy bankiem finansującym dewelopera, nabywcą lokalu a deweloperem dotyczących przyrzeczenia zwolnienia przyszłego lokalu z obciążenia hipotecznego w chwili nabycia 11. Niektóre ustawodawstwa, na przykład niemieckie, przewidują tego typu

3 rozwiązania, które są niewątpliwie korzystne dla nabywców 12. W Polsce w obecnej praktyce deweloperskiej stosuje się umowy kredytu, które w stosunkach pomiędzy bankiem a deweloperem zobowiązują do zwolnienia danego lokalu spod obciążenia hipotecznego w sytuacji, gdy nabywca lokalu wpłacił całość ceny, lub też inną część, zgodnie z umową pomiędzy bankiem a deweloperem. Umowy te mają jednak moc wiążącą jedynie w relacjach deweloper bank, a nabywca, jako osoba trzecia, nie dysponuje roszczeniem o zwolnienie lokalu spod obciążenia hipotecznego (w umowach nie występuje zastrzeżenie na rzecz osoby trzeciej art. 393 k.c.). Brzmienie przepisu art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece sprzed 23 września 2001 r. wskazywało, że w wyniku podziału nieruchomości, także zatem wydzielenia odrębnych lokali, dochodzi do powstania, z mocy art. 76 ust. 1 ustawy, hipoteki łącznej. W efekcie nabywcy lokali w nieruchomościach obciążonych hipotekami nabywali nieruchomość obciążoną często hipoteką w wysokości przekraczającej wielokrotnie wartość lokalu. W doktrynie wskazywano na pewne wątpliwości związane z postępowaniem wieczystoksięgowym, dotyczące wpisu obciążenia hipotecznego do księgi wieczystej nowo zakładanego lokalu 13. Utarta praktyka wieczystoksięgowa zakłada bowiem niejako automatyczne przeniesienie obciążeń z księgi wieczystej dla nieruchomości będącej przedmiotem podziału do księgi wieczystej nieruchomości wydzielanej (na przykład dla nowo wyodrębnionego lokalu). Wskazywano, że praktyka taka nie znajduje poparcia w przepisach prawa, a do każdego wpisu w księdze wieczystej winien być złożony wniosek nawet w przypadku, gdy przepis przewidywał przejście obciążenia z mocy prawa, sąd nie powinien działać z urzędu. Niniejsze postulaty nie znalazły jednak potwierdzenia w praktyce i orzecznictwie 14. W praktyce kolejne wątpliwości wywołał również wprowadzony w 2001 r. art. 76 ust. 4, zgodnie z którym do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polegał na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, ust. 1 nie miał zastosowania. W takim wypadku hipoteka ulegała podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy. Dzięki temu przepisowi lokal nabywany od dewelopera miał być wolny od obciążeń bądź obciążony w mniejszym zakresie niż wynikałoby to z przewidzianej w ust. 1 reguły ogólnej. Zamiar ustawodawcy był jak najbardziej słuszny i celowy, ale przyjęte sformułowania wzbudzały wiele wątpliwości. Samo sformułowanie kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych w połączeniu ze sformułowaniem przeniesienie własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym mogło sugerować, że w przepisie uregulowano wyłącznie kwestię budownictwa domów jednorodzinnych, a nie lokali. W doktrynie przyjęto jednak, że przepis ten miał zastosowanie ogólne zarówno do budowania domów wielorodzinnych i wyodrębniania lokali, jak i do budownictwa zakładającego budowę domów jednorodzinnych 15, mógł znaleźć również zastosowanie w razie budowy domów w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. W zasadzie wątpliwości mogło budzić już samo użycie terminu podział nieruchomości,

4 który to termin nie jest precyzyjnie zdefiniowany w ustawie o księgach wieczystych ani w Kodeksie cywilnym 16. Również analiza art. 11 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym ustanowienie odrębnej własności lokali może nastąpić wskutek orzeczenia znoszącego współwłasność, nie daje precyzyjnej odpowiedzi na pytanie, czy termin podział nieruchomości jest tożsamy z określeniem zniesienie współwłasności. Artykuł 212 k.c. posługuje się pojęciem podział nieruchomości, jednak wyraźnie nie wskazuje on, że w kategorii podziału mieści się wyodrębnienie lokali. Można było próbować bronić stanowiska, zgodnie z którym podział nieruchomości nie jest tożsamy z wyodrębnieniem lokali są to dwie formy zniesienia współwłasności. Wówczas przepis art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie znalazłby, z uwagi na brak precyzji w zredagowaniu treści, zastosowania w stanach faktycznych, w których powinien, zgodnie z założeniem ustawodawcy, mieć główne zastosowanie w budownictwie lokali mieszkalnych. Ze względów celowościowych odrzucono taką interpretację, przyjmując, że przez podział rozumie się podział fizyczny oraz wydzielenie lokali. Kolejna wątpliwość wiązała się ze sposobem podziału nieruchomości, który miał polegać na przeniesieniu własności. Wydawać by się mogło, że chodziło tu wyłącznie o wszelkie sytuacje zbycia części nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym, która z chwilą sprzedaży stawała się osobną nieruchomością, oraz o umowę, o której mowa w art. 8 ustawy o własności lokali. Wątpliwości budziła sytuacja wyodrębnienia lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej. W tej sytuacji, przy zaistnieniu skutku w postaci powstania nowej nieruchomości (a więc podziału), brak skutku w postaci przeniesienia własności własność nie jest przenoszona na inny podmiot, zmienia się (wydziela) jej przedmiot. W doktrynie trafnie postulowano jednak rozszerzenie zakresu rozumienia podziału nieruchomości polegającego na przeniesieniu własności także na wypadek wyodrębnienia lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej, uzasadniając to argumentami natury celowościowej 17. Najwięcej wątpliwości budziło jednak sformułowanie na końcu zdania pierwszego, wyłączające stosowanie ust. 1 przewidującego powstanie (z mocy prawa) hipoteki łącznej w razie podziału nieruchomości. Zdanie drugie art. 76 ust. 4 przewidywało z kolei, że w takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy, co budziło wątpliwości interpretacyjne w szczególności ustawodawca nie wskazał, o jaką umowę chodziło, ani nie wskazał konsekwencji braku istnienia umowy regulującej tę kwestię. Co do pierwszej kontrowersji w doktrynie wskazywano, że może chodzić o umowę kredytu 18, umowę ustanowienia hipoteki 19, umowę dotyczącą podziału hipoteki zawartą między bankiem a deweloperem 20 albo o trójstronną umowę dotyczącą podziału zawartą między wierzycielem hipotecznym (bankiem), deweloperem a nabywcą lokalu. Należy zwrócić uwagę, że umowa banku z deweloperem odnośnie do podziału hipoteki musiałaby dotyczyć ewentualnego podziału hipoteki, na wypadek, gdyby kredyt inwestycyjny nie został spłacony albo gdyby doszło do przejęcia długu (z kredytu) przez nabywcę lokalu. Budownictwo deweloperskie opiera się na finansowaniu inwestycji z kredytu bankowego oraz zakłada spłatę kredytu w trakcie sukcesywnej sprzedaży lokali

5 nie przewiduje sprzedaży lokali obciążonych hipoteką. Lokal obciążony hipoteką ma mniejszą wartość niż lokal wolny od obciążeń w umowach deweloperskich deweloper zobowiązuje się do sprzedaży lokalu w stanie wolnym od obciążeń i roszczeń osób trzecich, a więc także hipotek. Istnienie hipoteki przejętej wraz z nabyciem lokalu uniemożliwiałoby również nabycie lokalu z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego banki udzielające nabywcom kredytów mieszkaniowych żądają bowiem zabezpieczenia w postaci hipoteki na pierwszym miejscu, natomiast w wypadku zbycia lokalu obciążonego hipoteką byłoby to niemożliwe. W praktyce można byłoby w takim wypadku stosować konstrukcję nabycia lokalu z wykorzystaniem kredytu z jednoczesną spłatą przy nabyciu lokalu wierzyciela hipotecznego banku finansującego dewelopera w momencie nabycia lokalu. W takim wypadku część ceny zostałaby wpłacona na poczet spłaty hipoteki, część zostałaby wpłacona deweloperowi. Wadą omawianej konstrukcji uznania umowy, o której mowa w art. 76 ust. 4 zd. drugie, za umowę między bankiem a deweloperem był brak wiedzy nabywcy co do wysokości zabezpieczenia, które będzie obciążać lokal w chwili nabycia, wynikający z ogólnego braku wiedzy na temat umowy zawartej przez dewelopera z bankiem. Konieczne wydawałoby się również odpowiednie dopasowanie postanowień umowy deweloperskiej do sytuacji, w której lokal będzie nabywany z obciążeniem. W szczególności w umowie należałoby zawrzeć postanowienia dotyczące obniżenia ceny albo ewentualnego regresu, na wypadek gdyby egzekucja nastąpiła ze zbywanego lokalu. W praktyce deweloperskiej, która rozwinęła się w ostatnich latach, zazwyczaj nie następowała konieczność sięgania do konstrukcji z art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece umowy deweloperskie zakładają wpłatę całości ceny przed przeniesieniem własności. Skoro cena ta odpowiada wartości lokalu oraz przypadającej na lokal wierzytelności banku do dewelopera, przypadająca na lokal część kredytu jest w założeniu spłacana przed przeniesieniem własności lokalu. Instrumentem służącym spłacie kredytu są rachunki zastrzeżone stosowane przez banki, pozwalające na bieżące kontrolowanie inwestycji. Skoro część kredytu hipotecznego przypadającego na lokal jest spłacana przed jego wyodrębnieniem, konsekwencją powinno być zwolnienie lokalu w całości spod obciążenia hipotecznego przez bank finansujący dewelopera 21. Stosowanie przepisów o podziale hipoteki łącznej z reguły nie było zatem konieczne ze względu na mechanizmy rachunków zastrzeżonych, a obecnie mieszkaniowych rachunków powierniczych wprowadzonych nową ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego 22. Artykuł 76 ust. 4 mógł jednak znaleźć, i niewątpliwie nadal znajdzie, zastosowanie w wypadku inwestycji, w których doszło do załamania się mechanizmów finansowania, a zatem inwestycji zagrożonych upadłością. Warto przeanalizować przykład inwestycji, gdzie w wyniku opóźnień w sprzedaży i narastających odsetek od kredytu wynoszącego 4 mln zł doszło do fiaska inwestycji i do zapłaty pozostało deweloperowi zł kredytu, a pozostały do przeniesienia na nabywców 4 lokale o wartości zł każdy, przy czym wszyscy nabywcy wpłacili już całość ceny.

6 W opisanej sytuacji właściciele mogą nabyć lokale w stanie obciążonym albo mogą zdecydować się na podjęcie innych kroków (np. odstąpić od umowy). Gdyby nie istniał art. 76 ust. 4 oraz umowa przewidująca podział hipoteki, każdy nabywca lokalu nabyłby lokal obciążony hipoteką przekraczającą wartość lokalu, co mogłoby oznaczać ryzyko egzekucji i faktycznej utraty przez nabywcę prawa własności lokalu oraz w sensie ekonomicznym kwoty ceny, która została uregulowana. Nabywca taki miałby następnie trudności z odzyskaniem kwoty od niewypłacalnego dewelopera oraz pozostałych nabywców z innymi nabywcami nie wiąże go bowiem żaden stosunek prawny uzasadniający jakikolwiek regres. Podział hipoteki łącznej gwarantuje natomiast nabycie lokalu z hipoteką w wysokości niższej niż wartość lokalu. Nabywca może podjąć decyzję, czy woli dopłacić do ceny lokalu i nabyć lokal z obciążeniem, a następnie je spłacać, czy też nie nabywać lokalu, odstąpić od umowy (jeżeli dysponuje taką możliwością) i dochodzić zwrotu wpłaconej kwoty w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym. W większości przypadków przed wejściem w życiem nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego bank dysponował tzw. prawem odrębności w postępowaniu upadłościowym i alternatywą dla przejęcia lokalu z obciążeniem był dla nabywcy brak zaspokojenia w postępowaniu upadłościowym. Przy mniejszych kwotach pozostałego do zapłaty zadłużenia nabycie lokalu z obciążeniem, mimo że oznaczało stratę, mogło być bardziej opłacalne niż odstąpienie od umowy deweloperskiej, które łączyć się mogło z jeszcze większą stratą dla nabywcy. Powyższy przykład prezentuje sytuację nabywcy lokalu (przed nowelizacją przepisu), gdy zawarto umowę dotyczącą podziału hipoteki. W doktrynie brak jednak zgodności co do oceny analogicznej sytuacji, gdy nie doszło do zawarcia umowy pomiędzy deweloperem a bankiem finansującym inwestycję dotyczącej podziału hipoteki. W tej kwestii można było wyróżnić kilka poglądów. Pierwszy pogląd zakładał, że hipoteka obciąża w całości wyodrębnianą nieruchomość 23. Miała więc miejsce sytuacja, jaka występowała w takich wypadkach przed 23 września 2001 r. skoro umowy nie zawarto, brak podstaw do wyłączenia zastosowania art. 76 ust. 1 o powstaniu hipoteki łącznej. Użycie w art. 76 ust. 4 zd. drugie, w poprzednim brzmieniu, zwrotu w takim wypadku oznaczało, zgodnie z prezentowaną koncepcją, że zdanie pierwsze oraz zdanie drugie opisują te same okoliczności, które łącznie musiały zaistnieć, aby skutek, o którym mowa w ust. 1 (powstanie hipoteki łącznej) był wyłączony. Okoliczności te to: 1) zabezpieczenie hipoteką kredytu udzielonego na budowę domów mieszkalnych, 2) podział nieruchomości polegający na przeniesieniu własności oraz 3) zawarcie stosownej umowy. Aby wyłączyć skutek z ust. 1 w postaci powstania hipoteki łącznej, konieczne było spełnienie wszystkich trzech przesłanek. Drugi pogląd, reprezentowany w doktrynie oraz orzecznictwie, zakładał, że w braku umowy o podziale hipoteki brak było podstaw do powstania hipoteki łącznej 24. Artykuł 76 ust. 4 wskazywał bowiem, że w przypadku kredytu udzielonego na finansowanie budowy domów reguła ta nie miała zastosowania. Zgodnie z tym poglądem, zawarcie umowy nie stanowiło

7 przesłanki wyłączenia zastosowania ust. 1. Za taką teorią przemawiać mogła wykładnia funkcjonalna ochrona nabywcy lokalu to deweloper i bank, jako profesjonaliści, powinni zadbać o istnienie stosownych umów. Pogląd ten był niekorzystny z punktu widzenia wierzyciela hipotecznego. Trzeci pogląd zakładał, że nie można w takich warunkach wydzielić lokalu. Wskazywano, że brak umowy uniemożliwia przekształcenie hipoteki w hipotekę łączną, a brak oświadczeń w przedmiocie podziału hipoteki stanowi przeszkodę do dokonania wpisów odłączających części nieruchomości do księgi wieczystej 25. Czwarty pogląd zakładał, że hipoteka łączna powstaje mimo braku umowy określającej sposób podziału, a kryterium takiego podziału byłaby wartość nieruchomości lub wielkość udziału w nieruchomości 26. Ostatni z poglądów zakładał zatem powstanie hipoteki łącznej także w sytuacji, gdy deweloper oraz bank nie zawarli stosownej umowy o podziale hipoteki, z jednoczesnym powstaniem po stronie nabywcy lokalu roszczenia o podział hipoteki 27, w stosunku do wartości nieruchomości wyjściowej oraz nieruchomości, którą nabywa. Autorzy, którzy skłaniali się do wniosku, że nabywcy nieruchomości powstałej w wyniku podziału przysługuje roszczenie o podział hipoteki, nie uzasadniali jednak szerzej podstawy prawnej roszczenia. Niewątpliwie istnienie takiego roszczenia powinno być logiczną konsekwencją nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką w pierwotnej, znacznej wysokości. Wydawać by się mogło, że przyznanie takiego roszczenia było zamiarem ustawodawcy, jednakże wola ta nie znalazła wyrazu w odpowiednich przepisach. Poza niewątpliwymi względami natury celowościowej i funkcjonalnej trudno było jednakże wskazać w uprzednio obowiązujących przepisach wyraźną podstawę prawną dla konstruowania tego typu roszczenia. Reasumując, należy zwrócić uwagę, że brzmienie art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece było przedmiotem licznych kontrowersji, a sama regulacja była wyjątkowo nieprecyzyjna. Nowelizacja 26 czerwca 2009 r. zmieniła treść art. 76 ust. 1 oraz ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Analiza zmian na tle sytuacji najbardziej typowych, związanych z obrotem deweloperskim, może wskazać, czy ustawodawca rozwiązał istniejące problemy i czy nowa regulacja sprawdzi się w praktyce bankowej, deweloperskiej i sądowej. 2. Nowelizacja art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stan od 20 lutego 2011 r. Ustawą z 26 czerwca 2009 r. znowelizowano szereg przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dodając nowe instytucje prawne (np. rozporządzenie miejscem hipotecznym) i modyfikując przepisy regulujące instytucje prawa hipotecznego istniejące do tej pory, w tym instytucję hipoteki łącznej. Brzmienie art. 76 uległo pewnym zmianom. W ust. 1 dodano zdanie drugie: hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział, które wyjaśnia w zasadzie kontrowersje związane z przejściem na nowo wydzielone nieruchomości hipoteki obciążającej udział we współwłasności w nieruchomości wyjściowej 28.

8 Artykuł 76 ust. 4 natomiast całkowicie zmienił brzmienie. Zgodnie z nowym brzmieniem: w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy. Ustawodawca sprecyzował w nowym przepisie szereg wątpliwości, które do tej pory były przedmiotem dyskusji w doktrynie. W pierwszej kolejności należy wskazać, że przepis pominął zwrot, zgodnie z którym w przypadku hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych przepisu ust. 1 nie stosuje się. Skoro usunięto sformułowanie wyłączające zastosowanie generalnej zasady o powstaniu z mocy prawa hipoteki łącznej na nieruchomości w razie jej podziału, należy uznać, że obecnie, co do zasady, hipoteka łączna powstanie w każdym wypadku podziału nieruchomości. Taki był, jak się może wydawać, od początku zamiar ustawodawcy, który jednak w poprzedniej wersji przepisu został niejednoznacznie sformułowany. Obecnie zatem generalna zasada o powstaniu hipoteki łącznej (w pełnej wysokości) obowiązuje także w obrocie deweloperskim, przy czym ustawodawca wyraźnie przewidział roszczenie nabywcy o podział (repartycję) hipoteki 29. Generalna zasada, przewidująca powstanie hipoteki łącznej z mocy prawa, może być obecnie, podobnie jak w stanie prawnym sprzed nowelizacji, wyłączona poprzez zawarcie odpowiedniej umowy przewidującej podział hipoteki i jest to jedyny wyjątek, w którym podział nieruchomości nie powoduje ex lege powstania hipoteki łącznej. Ustawodawca, nowelizując przepis, wyraźnie wskazał, że dla wyłączenia skutku powstania hipoteki łącznej ex lege konieczne jest zawarcie odpowiednich postanowień w umowie o ustanowienie hipoteki, a więc w umowie między bankiem a deweloperem. Wyjaśniono tym samym wątpliwości w doktrynie na temat charakteru umowy, która zawierać ma postanowienia na temat podziału hipoteki. Nie będzie to zatem umowa zawierana z udziałem nabywców lokali ani umowa o kredyt bankowy, choć funkcjonalnie umowa o ustanowienie hipoteki, jako zabezpieczenie kredytu, niewątpliwie jest powiązana z umową kredytu, która odwołuje się do kwestii zabezpieczeń. Postanowienia umowy odnoszące się do podziału hipoteki powinny być ujawnione w księdze wieczystej, co również stanowi novum w stosunku do poprzedniej wersji przepisu. Ujawnienie umowy jest warunkiem skuteczności postanowień umowy i podziału hipoteki w razie braku ujawnienia postanowień umowy w księdze wieczystej należałoby przyjąć, że powstaje hipoteka łączna i dopuścić istnienie roszczenia po stronie nabywcy nieruchomości. Kolejno należy wskazać, że przepis wyraźnie wskazuje, kiedy następuje skutek w postaci powstania hipoteki łącznej, i precyzuje, o jakie konkretnie czynności prawne, określane wcześniej jako podział nieruchomości, chodzi. Podział nieruchomości może polegać zarówno na wydzieleniu nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym 30, jak na i wyodrębnieniu lokalu 31. Taka treść przepisu wskazuje, że znajdzie on zastosowanie

9 w działalności deweloperskiej przy każdym rodzaju budownictwa mieszkaniowego. Zbycie domów w zabudowie szeregowej albo bliźniaczej odbywa się bowiem wedle pionowego podziału budynku i granic działek geodezyjnych. Należy zauważyć, że ustawodawca zmienił treść przepisu w ten sposób, że podział nieruchomości nie musi obecnie wiązać się z przeniesieniem własności 32. Możliwe jest zatem wydzielenie osobnych lokali lub działek zabudowanych domami lub wyodrębnienie lokalu dla siebie w drodze jednostronnej czynności prawnej przez dewelopera i podział hipoteki, a następnie sprzedaż lokali nabywcom przy zapłacie ceny może być uregulowana wierzytelność banku finansującego dewelopera, który jednocześnie złoży oświadczenie o zwolnieniu nieruchomości spod obciążenia. Obecne brzmienie przepisu nie rozróżnia, jakie wierzytelności ma zabezpieczać hipoteka, której podziału może następnie żądać nabywca nieruchomości należy zatem przyjąć, lege non distiguente, że odnoszą się one do wszystkich wierzytelności zabezpieczonych hipoteką. W przypadku każdej hipoteki nastąpi zatem skutek ex lege w postaci powstania hipoteki łącznej oraz roszczenie o podział hipoteki stosownie do wartości nieruchomości. Przepis znajdzie zatem zastosowanie, jeżeli będą inne niż wynikające z udzielonego deweloperowi kredytu inwestycyjnego wierzytelności zabezpieczone hipoteką na nieruchomości wyjściowej (na przykład zabezpieczenie hipoteką roszczeń obligatariuszy). Obecnie w obrocie deweloperskim istnieje niebezpieczeństwo zatrzymania sprzedaży (z poważną szkodą dla inwestycji) przez hipoteki przymusowe, zabezpieczające na przykład wierzytelności z tytułu robót budowlanych, ale również przez hipoteki przymusowe nabywców lokali, którzy zdecydowali się na odstąpienie od umowy i zażądali zwrotu wpłaconych kwot. Inwestycje, w których podobne sytuacje wystąpiły, w wielu przypadkach mogły zakończyć się ogłoszeniem upadłości, gdyż obciążenia hipoteczne utrudniały lub wręcz uniemożliwiały sprzedaż, hamując spłatę kredytu i postępy inwestycji. Istniała co prawda wspomniana możliwość powołania się na art. 90 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i żądania zwolnienia wyodrębnianego lokalu spod obciążenia, ale obarczona ona była dodatkowymi warunkami, które zwykle nie były spełnione w przypadku złej sytuacji finansowej dewelopera. Nowe przepisy pozwalają zniwelować niebezpieczeństwo w przypadku mniejszych wierzytelności nabywca może, zamiast zawierać ugodę z wierzycielem hipotecznym, nabyć lokal z obciążeniem i wystąpić z powództwem o podział hipoteki łącznej. Zmianę brzmienia przepisu i jej wpływ na sytuację prawną nabywcy nieruchomości można zilustrować przykładem, w którym nabywca uregulował cenę ( zł) za przeniesienie własności lokalu, jednak nie zawarto umowy przenoszącej własność. Zgodnie z umową kredytu, bank wyraził zgodę na zwolnienie przedmiotu spod obciążenia, jednak na nieruchomości wartej 10 mln istnieją obciążenia hipoteczne wierzycieli z tytułu robót budowlanych na kwotę zł oraz hipoteka nabywcy lokalu, który odstąpił od umowy i zażądał zwrotu kwoty ( zł). W razie nabycia lokalu powstaną dwie hipoteki łączne na kwotę oraz zł, przy czym nabywca będzie mógł żądać podziału hipoteki w takim stosunku, w jakim wartość nabytego mieszkania pozostaje do całości nieruchomości. Zakładając, że wartość mieszkania wynosi 4% wartości nieruchomości, wartość hipotek zostanie zatem zredukowana o 96%

10 i będzie wynosić odpowiednio zł na rzecz przedsiębiorcy budowlanego oraz na rzecz nabywcy lokalu. Ryzyko, jakie ponosi nabywca lokalu, sprowadza się do ewentualności zapłaty zł w celu uniknięcia egzekucji, a w poprzednim stanie prawnym musiałby godzić się na hipotekę opiewającą na zł, co mogłoby oznaczać utratę lokalu. Powstać może jednak kilka zagadnień technicznych w związku z nową regulacją, która nie jest wystarczająco precyzyjna. Przepis nie wskazuje, czy można żądać podziału hipoteki przed nabyciem, czy też dopiero po nabyciu wydzielonej części nieruchomości, jakkolwiek wydaje się, że brak podstaw do przyjęcia pierwszego rozwiązania. Ustalenie, że żądanie podziału nie jest możliwe przed nabyciem, uniemożliwia jednak lub znacznie utrudnia w praktyce nabycie nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Odwołując się do powyższego przykładu, nabywca musiałby bowiem najpierw nabyć nieruchomość, która byłaby obciążona hipotekami na zł, a więc przekraczającymi wysokość ceny zapłaconej za nieruchomość. Czynność taka musiałaby się odbyć poprzez nabycie lokalu z odroczonym terminem płatności do czasu, kiedy hipoteka nie zostanie skutecznie podzielona, dopiero po podziale bank finansujący nabywcę byłby bowiem skłonny udzielić kredytu hipotecznego na zakup tak obciążonej nieruchomości z kwoty kredytu odpowiadającej cenie zostałyby spłacone hipoteki po podziale. Taka transakcja wydaje się mało realna w warunkach restrykcyjnej polityki kredytowej. Jeżeli natomiast kredyt byłby już wcześniej udzielony nabywcy, który wpłacił całość ceny, nabywca, kupując obciążony lokal, zazwyczaj musiałby ponosić koszty ubezpieczenia kredytu aż do czasu podziału hipoteki łącznej na miejscu pierwszym, jej spłaty i wykreślenia zgodnie z powszechnie stosowanymi warunkami umów kredytu 33. Żądanie podziału hipoteki łącznej przed nabyciem lokalu z punktu widzenia konstrukcyjnego byłoby żądaniem podziału hipoteki przyszłej, która ma dopiero powstać wydaje się, że taką konstrukcję trudno wywieść z obecnie obowiązującej treści art. 76 ust. 4, mimo iż taka konstrukcja mogłaby być użyteczna dla obrotu. Żądanie podziału (repartycji) hipoteki należy uznać za roszczenie 34. Jest to roszczenie o zmianę treści, a w zasadzie częściowe zniesienie danego stosunku prawnego. Jego przedmiotem jest repartycja hipoteki, zatem likwidacja (w części) stosunku prawnego hipoteki łącznej i jego konwersja na hipotekę zwykłą. Jest to roszczenie bezpośrednio o podział hipoteki, a nie o zawarcie umowy o podział hipoteki pomiędzy nabywcą a deweloperem 35. Dotychczasowe wypowiedzi doktryny skłaniają do przyjęcia wniosku, że roszczenie z art. 76 ust. 4 ma postać roszczenia o ustalenie treści stosunku prawnego. Argumentacja zwolenników tego poglądu jest czysto funkcjonalna, wskazuje się, że powództwo o ukształtowanie stosunku prawnego lepiej odpowiada zamierzeniu ustawodawcy, a nadto nie występuje ryzyko przedawnienia takiego roszczenia 36. Sporna pozostaje kwestia charakteru wpisu do księgi wieczystej część doktryny opowiada się za konstytutywnością wpisu 37, część wskazuje, że wpis ma charakter deklaratoryjny 38. Wydaje się, że podział hipoteki łącznej stanowi zmianę treści ograniczonego prawa rzeczowego, jednak w oparciu o art. 248 k.c. można argumentować, że wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny 39.

11 Kontrowersje może natomiast budzić kwestia treści żądania oraz ustalenie kręgu stron postępowania. Pozwanym powinien być wierzyciel hipoteczny, ale ponieważ podział hipoteki oznacza, że kwota hipoteki zostanie rozdzielona między nieruchomość będącą przedmiotem nabycia a nieruchomość dewelopera, co również dotyka interesu dewelopera, stroną winien być również właściciel nieruchomości wyjściowej (deweloper). Kwestia treści żądania oraz uczestnictwa określonych podmiotów w postępowaniu związana jest z przyjęciem określonej koncepcji dotyczącej charakteru postępowania o podział hipoteki. Z punktu widzenia konstrukcyjnego można zaproponować trzy rozwiązania. Pierwsze zakłada, że roszczenie jest roszczeniem o definitywny podział hipoteki między wszystkie nieruchomości powstałe wskutek wydzielenia, co oznacza, że pozwanymi powinni być nie tylko wierzyciel hipoteczny, ale także wszyscy właściciele, którzy nabyli nieruchomości wydzielone z nieruchomości obciążonej. Orzeczenie sądu powinno zatem dokonać definitywnego podziału hipoteki między wydzielone nieruchomości w tym kierunku powinno być sformułowane żądanie pozwu. Jak nietrudno zauważyć, taka koncepcja powoduje utrudnienia w prowadzeniu postępowania z uwagi na uczestnictwo wielu podmiotów i konieczność wyceny wielu nieruchomości. Z tych względów, mając na uwadze, że art. 76 ust. 4 zredagowano z myślą o ochronie interesów nabywcy, w doktrynie postuluje się odrzucenie tej koncepcji 40. Drugi pogląd zakłada, że roszczenie o podział hipoteki nie tyle jest roszczeniem o definitywny jej podział, co przypomina nieco wydzielenie hipoteki. Zgodnie z tym poglądem, podział oznacza zatem jedynie zerwanie więzi pomiędzy hipoteką nabywcy lokalu a hipoteką łączną obciążającą pozostałe części nieruchomości. W przypadku hipoteki łącznej może istnieć hipoteka łączna na nieruchomości dewelopera oraz kilku lokalach nabywców. Realizując roszczenie z art. 76 ust. 4, każdy właściciel wydziela własną hipotekę, a w pozostałym zakresie hipoteka nadal pozostaje hipoteką łączną, aczkolwiek opiewa na mniejszą kwotę. Według drugiej koncepcji sąd nie orzeka o rozdzieleniu hipoteki między nowo powstałe nieruchomości, lecz dokonuje jedynie wydzielenia hipoteki na nieruchomości powoda, a w pozostałym zakresie zmniejsza wysokość hipoteki łącznej, zachowując obciążenie łączne w nowo określonej wysokości na pozostałych nieruchomościach. W tego typu postępowaniu pozwanym będzie wierzyciel hipoteczny oraz właściciel nieruchomości wyjściowej (deweloper). Wydaje się jednak, że nabywcy innych nieruchomości będą mogli przystąpić do postępowania po stronie dewelopera w charakterze interwenientów ubocznych (art. 76 k.p.c.) od wyroku sądu zależeć będzie, w jakiej wysokości nastąpi wydzielenie ich hipotek z hipoteki łącznej 41. W doktrynie pojawiła się również trzecia koncepcja, zgodnie z którą podział następuje przez wydzielenie hipoteki z hipoteki łącznej przy pozostawieniu hipoteki wyjściowej w wysokości początkowej 42. Przy takim ujęciu nabywcy innych wydzielonych części nie uczestniczyliby w postępowaniu w charakterze stron ani nie posiadaliby interesu prawnego do uczestnictwa w charakterze interwenientów ubocznych. Wydaje się, że taki sposób rozumienia

12 podziału hipoteki nie był intencją ustawodawcy, który użył sformułowania podziału proporcjonalnego do wartości, a nie wydzielenia. Koncepcja taka ułatwiałaby prowadzenie postępowań, jednak należy wskazać, że prowadzić może do niezamierzonych przez ustawodawcę skutków zgodnie z tą koncepcją nabywca ostatniej niewydzielonej części (na przykład ostatniego lokalu) byłby w nieuzasadniony pokrzywdzony nie dysponowałby on roszczeniem o podział hipoteki, która pozostałaby w pierwotnej wysokości na jego części, ponieważ nie byłoby już innych części, pomiędzy które mógłby być dokonany podział. Wydaje się, że należy opowiedzieć się raczej za rozumieniem podziału hipoteki w ten sposób, że nabywca może żądać częściowej repartycji hipoteki łącznej i proporcjonalnego zmniejszenia kwot obu hipotek hipoteki obciążającej lokal nabywcy i hipoteki łącznej obciążającej pozostałe części. Nabywcy innych wydzielonych części mogą być natomiast interwenientami ubocznymi. Podział następuje proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału, co również w niektórych sytuacjach może budzić pewne wątpliwości. Pierwszy problem to wycena nieruchomości wartość nieruchomości dewelopera, szacowana jako złożona nieruchomość lokalowa, może kształtować się na innym poziomie niż zsumowana wartość praw odrębnej własności lokalu składających się na tę nieruchomość. Powstać może kontrowersja, w jaki sposób wyceniać nieruchomość 43. Kolejno należy wskazać na trudności z podziałem oraz obliczeniem wysokości obciążeń, jeżeli będzie toczyć się jednocześnie kilka spraw dotyczących podziału hipoteki albo w czasie trwania postępowania wydzielane będą kolejne nieruchomości. Trudno ustalić datę, według której należy wyceniać i ustalać stan nieruchomości macierzystej, należy jednak jak się wydaje przyjąć, że datą, według której należy dokonywać wyceny i proporcji podziału, jest data wydzielenia nieruchomości, której podziału powód (nabywca) żąda w danym postępowaniu. Należy zwrócić uwagę, że w przypadku gdy toczy się kilka analogicznych postępowań o podział hipoteki, wysokość hipoteki łącznej może ulegać zmianie w wyniku sukcesywnie zapadających orzeczeń, co może powodować pewne problemy w ustaleniu, jaka w danym momencie jest wysokość obciążenia. Sąd wydający kolejne wyroki dokonujące podziału hipoteki łącznej jest związany wyrokami wcześniejszymi (art. 365 k.p.c.) kwota hipoteki po podziale z pierwszego postępowania jest kwotą do podziału między kolejnych nabywców w kolejnych postępowaniach. Stanowić to może utrudnienie do odpowiedniego skoordynowania postępowań może stanowić podstawę do zawieszenia później wszczętych postępowań (art pkt 1 k.p.c.). Wydaje się, że taka sytuacja będzie stanowić podstawę do połączenia spraw do wspólnego rozpoznania (art. 219 k.p.c.), co w wielu wypadkach może korzystnie wpłynąć na tempo rozpoznawania spraw. Należy odnotować, że zmianie regulacji i wprowadzeniu roszczenia o podział hipoteki nie towarzyszyły zmiany procedury cywilnej, przewidujące szczególny tryb postępowania. Brak szczególnej regulacji oznacza realizację roszczenia w trybie procesu (art. 13 k.p.c.), co łączy się z pewnymi niedogodnościami. Wartość przedmiotu sporu ustala się zgodnie z art. 24 k.p.c., w oparciu o wysokość wierzytelności lub wartość przedmiotu zabezpieczenia (decydująca jest

13 mniejsza wartość). Opłata od pozwu ustalana będzie w wysokości stosunkowej, czyli 5% od wartości przedmiotu sporu, gdyż brak osobnych przepisów regulujących tę kwestię. Wartość przedmiotu sporu stanowić będzie kwota hipoteki obciążającej nieruchomość wyjściową, co może w praktyce spowodować, że kwota wpisu będzie bardzo wysoka. Z tego powodu wydaje się, że należałoby uzupełnić regulację materialnoprawną o odpowiednie przepisy proceduralne. Wydaje się, ze z uwagi na skomplikowane stany faktyczne będące źródłem opisywanych roszczeń, de lege ferenda celowe byłoby rozpoznawanie spraw o podział hipoteki w postępowaniu nieprocesowym, w którym uczestnikami byliby wierzyciel hipoteczny, nabywca lokalu oraz deweloper, oraz ustalenie wpisu sądowego w stałej wysokości. W postępowaniu takim mogliby brać udział inni nabywcy lokali, co byłoby celowe również z uwagi na zasady ekonomii procesowej (sąd opierałby się na jednej wycenie nieruchomości wyjściowej ). Należy jednak wskazać, że do transakcji nabycia kolejnych wydzielanych nieruchomości i zmiany treści hipoteki łącznej mogłoby dochodzić w różnych momentach i nie zawsze wszyscy zainteresowani podziałem hipoteki mogliby jednocześnie uczestniczyć w postępowaniu. Jak wynika z powyższych rozważań, postępowania związane z podziałem hipoteki z pewnością będą zatem skomplikowane z uwagi na złożone stany faktyczne leżące u podstaw tego typu postępowań. Kończąc rozważania na temat podziału hipoteki łącznej, należy zaznaczyć, że ustawodawca nie wprowadził szczególnych reguł intertemporalnych stosujących się do stosowania przepisów zmienionych wskutek nowelizacji. Powstać może zatem zagadnienie dopuszczalności żądania podziału hipotek łącznych, które powstały przed wejściem w życie nowelizacji (tj. przed 20 lutego 2011 r.) kiedy podział nieruchomości nastąpił przed wejściem w życie przepisów. Wydaje się, że z uwagi na zasadę lex retro non agit należałoby wyłączyć możliwość żądania podziału istniejących przed nowelizacją hipotek łącznych wymaga tego również wzgląd na ochronę prawną wierzyciela hipotecznego oraz generalna zasada zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa. Jeżeli podział nieruchomości nastąpi po wejściu w życie ustawy, przepisy po nowelizacji będą mieć zastosowanie do oceny skutków prawnych podziału, w tym do powstania hipoteki łącznej i roszczenia o jej podział. W zakresie przepisów intertemporalnych można odwołać się do treści art. 117 u.k.w.h., gdzie przewidziano, że treść hipotek istniejących w dniu wejścia w życie ustawy, ich przeniesienie, obciążenie, zmiana pierwszeństwa, zniesienie podlegają przepisom ustawy 44. Odwołując się do analogii, można dojść do wniosku, że skutki prawne podziału nieruchomości obciążonej, dokonanego po dniu 20 lutego 2011 r. będą oceniane według nowych przepisów. 3. Podział hipoteki łącznej w obrocie spółdzielczym Omawiając problematykę żądania podziału hipoteki łącznej, należy również zwrócić uwagę na szczególną regulację tej kwestii w reżimie spółdzielni mieszkaniowych, zawartą w wielokrotnie nowelizowanym art. 44 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych 45 (dalej jako u.s.m.). Przepis pierwotnie wskazywał, że w wyniku

14 ustanowienia odrębnej własności lokalu w nieruchomości obciążonej hipoteką istniejącą w chwili wejścia w życie ustawy, hipoteki obciążające te lokale wygasają. Wierzyciel hipoteczny miał następnie roszczenie o ustanowienia hipoteki na innej nieruchomości spółdzielni, którego mógł dochodzić w trybie art. 64 k.c. w zw. z art k.p.c., a w razie braku takiej nieruchomości, Skarb Państwa stawał się poręczycielem spółdzielni z mocy prawa. Był to szczególny przypadek powstania stosunku poręczenia z mocy prawa. Taka treść przepisu obowiązywała do 1 stycznia 2002 r., kiedy to z mocy art. 8 pkt 5 ustawy z 21 grudnia 2001 r. 46 wykreślono postanowienia dotyczące powstania stosunku poręczenia z mocy prawa. Położenie wierzyciela uległo zatem wskutek zmiany legislacyjnej znacznemu pogorszeniu. Zamiast hipoteki, jako skutecznego erga omnes prawa zabezpieczającego wierzytelność, wierzyciel mógł uzyskać skuteczne wyłącznie w stosunku do spółdzielni roszczenie o ustanowienie nowej hipoteki, o charakterze czysto obligacyjnym. Ponadto roszczenie powyższe powstawało już z chwilą wygaśnięcia hipoteki w warunkach określonych w art. 44 ust. 1 u.s.m. Było ono jednak egzekwowalne wyłącznie wówczas, gdy spółdzielnia była (lub miała się stać) właścicielem nieruchomości, która mogłaby stanowić przedmiot takiego obciążenia. Taka zmiana stanowiła krok wstecz i budziła uzasadnione wątpliwości konstytucyjne w świetle art. 32 Konstytucji RP, a także naruszała zasadę zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa, wywodzonego z art. 2 Konstytucji RP. Niejasna w świetle istniejącej regulacji była kwestia momentu wygaśnięcia hipotek. Według jednego z prezentowanych w literaturze poglądów, skutek opisany w art. 44 ust. 1 u.s.m. w postaci wygaśnięcia ex lege hipotek obciążających zabudowane nieruchomości spółdzielcze, istniejących w dniu 24 kwietnia 2001 r., następował z chwilą ustanowienia odrębnej własności ostatniego lokalu w danej nieruchomości 47. Zwolennicy poglądu odmiennego, argumentując, że art. 44 ust. 1 u.s.m. jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 76 u.k.w.h., a intencją ustawodawcy było właśnie uniknięcie powstania hipoteki łącznej, przyjęli, że wygaśnięcie hipotek obciążających nieruchomości spółdzielcze następuje już z chwilą ustanowienia odrębnej własności chociażby jednego lokalu na rzecz podmiotu innego niż spółdzielnia 48. Kwestię tę rozstrzygnął Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 lipca 2004 r., IV CK 568/03 49, gdzie przyjął, że wygaśnięcie hipotek obciążających nieruchomości spółdzielcze następuje już z chwilą ustanowienia odrębnej własności chociażby jednego lokalu na rzecz podmiotu innego niż spółdzielnia. Stanowisko to spotkało się z krytyką w doktrynie 50. Poprzednio obowiązywał również art. 44 ust. 4 u.s.m., zgodnie z którym w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali jednocześnie na rzecz wszystkich członków spółdzielni (potem zmieniono treść przepisu, zmieniając członków spółdzielni na osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 51 ) powstawała hipoteka łączna, a nabywcy mieli prawo do żądania podziału hipoteki w stosunku, w jakim wartość ich lokalu pozostawała do wartości nieruchomości wyjściowej 52. Przepis ten już nie obowiązuje, zatem skutki jednoczesnego wydzielenia lokali nie są regulowane w odrębny sposób. Ostatecznie art. 44 ust. 1 i 2 u.s.m. w dotychczasowym brzmieniu zostały uchylone

15 Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 21 grudnia 2005 r. 53, który uznał postanowienia tych przepisów za sprzeczne z art. 64 ust. 2 w zw. z art. 2 oraz art. 20 i art. 32 Konstytucji RP. Przepisy straciły moc 31 grudnia 2006 r. Obecnie obowiązujące przepisy art. 44 ust. 1 1 oraz ust. 2 1 u.s.m. wprowadzono ustawą z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych innych ustaw 54, która weszła w życie 31 lipca 2007 r. Artykuł 44 ust. 1 1 obecnie wskazuje, że w przypadku podziału nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni, polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia, obciążonej hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy, zabezpieczającą kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości, hipoteka łączna nie powstaje. Dodatkowo przepis przewiduje, że jeżeli członek spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu lub budynku dokonał wszystkich spłat, o których mowa w przepisach ustawy 55, to uzyskuje on prawo odrębnej własności lokalu lub nieruchomości bez obciążeń hipotecznych, z zastrzeżeniem art. 45 ust Zasadą pozostaje więc nadal powstanie hipoteki łącznej. Hipoteka łączna nie powstaje, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1) kredytu zabezpieczonego hipoteką udzielono na potrzeby tej nieruchomości 57, w której wydzielany jest lokal, 2) jest wydzielany choćby jeden lokal na rzecz osoby innej niż spółdzielnia 58, 3) hipoteka obciążała nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy 59, 4) nabywca dokonał wszelkich spłat, o których mowa w przepisach ustawy 60. Należy jednak odnotować, że nabycie w stanie wolnym od obciążeń dotyczy jedynie nabycia lokalu przez członka spółdzielni nabywcą lokalu mogą być jednakże osoby niebędące członkami spółdzielni. Wydaje się, że tego rodzaju ograniczenie może budzić poważne wątpliwości konstytucyjne. Nieco inne reguły dotyczą sytuacji, w której hipoteka zabezpiecza kredyt udzielony na potrzeby innej nieruchomości niż obciążona hipoteką. Zgodnie z art. 44 ust. 2 1 u.s.m. dokonanie podziału, o którym mowa w ust. 1 1, powoduje wygaśnięcie hipoteki obciążającej nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy zabezpieczającej kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby innej nieruchomości. Dokonanie podziału powoduje wygaśnięcie hipoteki w stosunku do całości nieruchomości, a nie tylko wydzielanego lokalu, jeżeli hipoteka zabezpieczała kredyt przeznaczony na potrzeby innej nieruchomości niż obciążana. W takiej sytuacji przepis wskazuje, że w celu zabezpieczenia kredytu zabezpieczonego poprzednio hipoteką, która wygasła, spółdzielnia niezwłocznie obciąży hipoteką nieruchomość, na potrzeby której przeznaczone zostały środki pochodzące z tego kredytu, lub inną nieruchomość, o której mowa w art. 40. Nadal zatem, mimo nowelizacji, interesy wierzyciela hipotecznego nie są w odpowiedni sposób zabezpieczone. Regulacja z art. 44 u.s.m. stanowi lex specialis w stosunku do przepisów o hipotece łącznej. Wskazuje ona, kiedy istnieją przesłanki do wyłączenia skutku polegającego na powstaniu hipoteki łącznej. W kwestii możliwości żądania podziału hipoteki łącznej nie ma natomiast przeszkód, by bronić stanowiska, że także w obrocie spółdzielczym nabywca lokalu obciążonego hipoteką łączną (w przypadku gdy nie spełniły się przesłanki określone w art. 44

16 ust. 1 1 u.s.m.) może żądać podziału hipoteki łącznej. W praktyce taka sytuacja wystąpi w przypadku obciążenia nieruchomości obciążonych hipotekami istniejącymi po dacie wejścia w życie ustawy albo w przypadku, gdy nabywca nie spłacił przypadającej na niego kwoty kredytu, albo gdy nabywca nie jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Niewątpliwie jednak art. 44 ust. 1 1 i 2 1 u.s.m. zapewniają nabywcy lokalu (lub osobie dokonującej przekształcenia prawa spółdzielczego w prawo własności) uprawnienia szersze niż wynikające z ogólnych przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwalają one na uzyskanie nieruchomości całkowicie wolnej od obciążeń. W praktyce zakres zastosowania art. 44 u.s.m. jest jednak ograniczony do hipotek istniejących w dacie wejścia w życie ustawy, a w pozostałym zakresie zastosowanie mają ogólne przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece. 4. Podsumowanie Nowelizacja przepisów o hipotece łącznej wyjaśniła część wątpliwości, którymi zajmowała się doktryna oraz orzecznictwo, a nowa regulacja wydaje się bardziej czytelna, choć pozostawia pewne wątpliwości, szczególnie w sferze procesowej. Nowe brzmienie przepisu, pozwalające na żądanie podziału hipotek łącznych bez względu na rodzaj zabezpieczonej hipoteki, pozwoli w niektórych sytuacjach na sprzedaż nieruchomości w zagrożonych inwestycjach i uchronienie nabywców przed postępowaniem upadłościowym. W obrocie deweloperskim jedynym istotnym majątkiem spółek deweloperskich często jest nieruchomość, na której powstaje inwestycja, co nieuchronnie prowadzić może do powstania utrudnień w sprzedaży, jeżeli wierzyciele dewelopera uzyskają tytułu wykonawcze i hipoteki przymusowe na nieruchomości, na której powstaje inwestycja. W ten sposób niekiedy paradoksalnie to sami nabywcy między sobą utrudniają sobie nabycie lokali w stanie wolnym od obciążeń. W przypadku obciążenia wieloma hipotekami nieruchomości dewelopera istnieje konieczność negocjacji z wieloma wierzycielami hipotecznymi, co niekiedy skutecznie paraliżuje proces sprzedaży. Nowelizacja może okazać się pomocna w tego typu sytuacjach, gdyż ograniczy po stronie nabywcy ryzyko faktycznej utraty nabytego z obciążeniami hipotecznymi lokalu. Wydaje się, że de lege ferenda konieczne jest wprowadzenie regulacji procesowej, która będzie współgrać z przepisami prawa materialnego. STRESZCZENIE Ustawa o księgach wieczystych i hipotece została niedawno znowelizowana. Zmiana dotyczy między innymi art. 76, który odnosi się do hipoteki łącznej. Niniejsze opracowanie dotyczy zasad podziału hipoteki łącznej oraz żądania podziału hipoteki, jakim dysponuje nabywca części nieruchomości obciążonej. Nowy przepis może mieć znaczenie dla rynku deweloperskiego, gdzie często inwestycje są finansowane z użyciem kredytu hipotecznego. Nowelizacja przepisów o hipotece łącznej wyjaśniła część wątpliwości, którymi zajmowała się doktryna oraz orzecznictwo, a nowa regulacja wydaje się bardziej czytelna, choć pozostawia pewne wątpliwości, szczególnie w sferze procesowej.

17 Artykuł opisuje problematykę żądania podziału hipoteki łącznej na tle historycznym, odnosząc się do aktualnego stanu prawnego na tle dotychczasowych rozwiązań. Podjęta zostaje próba określenia treści żądania oraz wskazania pewnych mankamentów, mogących utrudniać realizację prawa w praktyce. Osobny fragment poświęcony został żądaniu hipoteki łącznej w obrocie spółdzielczym. Claim for division of a joint mortgage SUMMARY The act on land and mortgage register and mortgage has been lately amended. Among other amendments, the wording of article 76, regarding joint mortgage was altered. The following article relates to the rules of division of a joint mortgage and a claim for division of the mortgage, which is vested with the acquirer of the part of the encumbered property. The new provision may have significant meaning for housing development investments, where the investments are very often carried out using bank loans secured by mortgage. The amendment cleared some past controversies that were dealt by jurisprudence the new regulation appears more clear, however it still leaves some controversies, mostly in procedural issues. Author explains the issues of division of joint mortgage on historical background, dealing with present legal regulation in relation to former legal solutions; describes the content of the claim and presents some weak points of the new regulation, which are making it difficult to be used in practice in certain cases. A separate part of the article deals with claim for division of a joint mortgage in housing cooperatives. Przypisy: 1 W niniejszym opracowaniu będę posługiwał się przykładami z branży deweloperskiej, gdzie umowę kredytu inwestycyjnego zawiera deweloper z bankiem, zabezpieczając wierzytelność z kredytu na nieruchomości, na której powstaje inwestycja mieszkaniowa. 2 B. Swaczyna, Hipoteka umowna, Kraków 2007, s. 323; A. Jędrych, Hipoteka łączna czy repartycja, Monitor Prawniczy 2002, nr 13, s I. Karasek, Granice dopuszczalności ustanawiania zabezpieczeń nadmierność zabezpieczeń, Transformacje Prawa Prywatnego 2003, nr 4, s. 65 i n. 4 W tym kierunku zmierzają najbardziej aktualne opracowania J. Pisuliński, System Prawa Prywatnego, t. 5, s ; B. Swaczyna, Hipoteka, s. 326; L. Mazur, Budowa hipoteki łącznej i jej podział, Rejent 2000, nr 10, s J. Wasilkowski, System prawa cywilnego, t. II, Ossolineum 1977, s. 768, S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Warszawa 2010, s. 288; tenże: Hipoteka jako zabezpieczenie nieruchomości, Warszawa 2006, s. 80, A. Malarewicz, Hipoteka łączna jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego, Prawo Bankowe 2006, nr 2, s L. Mazur, Budowa hipoteki, s Autor przedstawia wiele argumentów przemawiających za przyjęciem koncepcji jedności prawa, podejmując trafną polemikę ze zwolennikami poglądu przeciwnego.

18 7 Artykuł 7 ust. 2 pkt 3 ustawy z 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym, tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 67, poz. 569 ze zm. 8 Ustawa weszła w życie 1 stycznia 1983 r. 9 Artykuł 74 ust. 3 oraz ust. 4, dodane ustawą z 21 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy Prawo o notariacie, Dz.U. Nr 63, poz. 635, weszły w życie 23 września 2001 r. 10 Ustawa nie posługuje się pojęciem dewelopera, jednak na potrzeby opracowania autor posługiwać się będzie skrótem: kredyt udzielony deweloperowi, gdyż tego typu sytuacja ma najczęstsze zastosowanie w praktyce i jej uregulowaniu w założeniu miała służyć nowelizacja oraz treść art. 76 ust. 4 ustawy. 11 W nowej ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Dz.U. Nr 233, poz. 1377, przewidziano jedynie obowiązek informowania nabywcy o przyrzeczeniu zwolnienia lokalu spod obciążenia przez bank (art. 22 ust. 1 pkt 17), a nie przewidziano obowiązku złożenia takiego przyrzeczenia wobec nabywcy. 12 A. Jedynasta, Umowa deweloperska w prawie niemieckim, Rejent 2005, nr 7 8, s P. Siciński, Przenoszenie obciążeń na nieruchomości powstałe z podziału nieruchomości obciążonej, Rejent 2001, nr 6, s Uchwała SN z 13 października 2004 r., III CZP 52/04, OSNC 2005, nr 10, poz. 167; także postanowienie SN z 18 lutego 2010 r., II CSK 406/09, LexPolonica nr B. Swaczyna, Hipoteka, s. 346; M. Plaskacz, Prawne konsekwencje nowej regulacji hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, Prawo Bankowe 2006, nr 6, s Należy odnotować, że termin ten występuje w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, test jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. (art. 92 i n.) i na gruncie ustawy nie obejmuje wydzielenia lokali. 17 B. Swaczyna, Hipoteka, s. 347; inaczej M. Plaskacz, Prawne konsekwencje, s B. Swaczyna, w: Hipoteka, s. 348, wskazuje, że rozwiązanie takie jest najmniej trafne. 19 E. Pietrewicz, Glosa po postanowienia SN z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 426/04, Rejent 2006, nr 11, s M. Plaskacz, Prawne konsekwencje, s. 89 i n. 21 W tym zakresie bank wydaje stosowne zaświadczenia w trybie art. 95 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm. 22 Należy jednak mieć na uwadze zakres przedmiotowy i podmiotowy nowej ustawy, który jest ograniczony do osób fizycznych oraz lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, a zatem nie obejmuje wszystkich przypadków sprzedaży nieruchomości przez deweloperów. 23 J. Pisuliński, System, s. 632, który jednak stoi na stanowisku, że nabywca nieruchomości dysponuje roszczeniem o podział hipoteki; podobnie B. Swaczyna, Hipoteka umowna, s Postanowienie SN z 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04, Biuletyn SN 2005, nr 9, s. 10; postanowienie SN z 13 stycznia 2005 r., IV CK 426/04, OSN 2005, nr 12, poz. 216; M. Plaskacz, Prawne konsekwencje, s. 90; E. Pietrewicz, Glosa. 25 P. Siciński, Przenoszenie obciążeń na nieruchomości powstałe z podziału nieruchomości obciążonej, Rejent 2001, nr 6, s Taką interpretację omawia B. Swaczyna, Hipoteka, s. 351, poddając ją jednakże krytyce. 27 J. Pisuliński, System Prawa Prywatnego, t. 4, s. 632; S. Rudnicki, Hipoteka, s. 88; B. Swaczyna, Hipoteka, s Problem ten był przedmiotem dyskusji w doktrynie część doktryny dopuszczała tego typu rozwiązania B. Swaczyna, Hipoteka, s. 344, również: postanowienie SN z 1 grudnia 1969 r., III CZP 51/69, OSNCP 1970, nr 4, poz. 59; uchwała SN z 20 marca 2003 r., III CZP 1/03, OSNC 2004, nr 1, poz. 3; inaczej: J. Pisuliński, Hipoteka na udziale we współwłasności, Kwartalnik Prawa Prywatnego 2002, nr 1, s. 172, także postanowienie SN z 4 listopada 1997 r., I CKN 291/97, Wokanda 1998, nr 3, s Identycznym jak w poprzednim stanie prawnym uprawnieniem do podziału hipoteki łącznej dysponuje

19 wierzyciel hipoteczny (art. 76 ust. 2 zd. drugie). 30 Zgodnie z definicją z art. 3 pkt 2a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz ze zm.) żądanie podziału nie jest możliwe w przypadku działki niezabudowanej, działki zabudowanej lokalem użytkowym. Problemy mogą się pojawić przy klasyfikacji nieukończonego domu jednorodzinnego, a należy zauważyć, że w takich sytuacjach w praktyce (nieudane inwestycje) art. 76 będzie mógł mieć zastosowanie. Może także budzić wątpliwości uzależnienie możliwości żądania podziału hipoteki od rozróżnienia budynków (na jednorodzinne i użytkowe) i brak analogicznego rozróżnienia w przypadku lokali. 31 Artykuł 76 ust. 4 nie przewiduje możliwości żądania podziału hipoteki poza przypadkiem wydzielenia lokalu lub działki zabudowanej domem jednorodzinnym. Pojęcie domu jednorodzinnego nie jest jasne i będzie źródłem kontrowersji w praktyce więcej: K. Maj, Podział hipoteki, Rejent 2011, nr 11, s Ł. Przyborowski, Hipoteka po nowelizacji, red. J Pisuliński, Warszawa 2011, s Inaczej T. Czech, Hipoteka. Komentarz, Warszawa 2011, s. 303, którego zdaniem użycie wyrazu nabywca wskazuje, że wydzielenie powinno łączyć się ze zmianą właściciela oznacza to, iż w przypadku wydzielenia nieruchomości w drodze jednostronnej czynności prawnej i następnie jej sprzedaży nabywcy nie przysługuje roszczenie o podział hipoteki. 33 Niezależnie, stan taki stanowiłby podstawę do wypowiedzenia umowy kredytu. 34 W doktrynie dość jednogłośnie odrzucono koncepcję, zgodnie z którą jest to prawo kształtujące. 35 Na gruncie poprzedniego stanu prawnego S. Rudnicki wskazywał, że nabywca dysponuje roszczeniem o zawarcie umowy, realizowanym w oparciu o art. 64 k.c. S. Rudnicki, Hipoteka jako, s Na brak podstaw do zastosowania przedawnienia wskazuje Ł. Przyborowski, Hipoteka po nowelizacji, s. 330; więcej w sprawie przedawnienia roszczeń procesowych także T. Pałdyna, Przedawnienie w polskim prawie cywilnym, Warszawa 2009, s B. Jelonek-Jarco, J. Zawadzka, Praktyczne, cz. II, s. 45; T. Czech, Hipoteka, s Ł. Przyborowski, Hipoteka po nowelizacji, s Należy jednak zauważyć, że art. 248 k.c. dotyczy umownej zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego, a nie trybu sądowego, zatem kwestia konstytutywności wpisu jest kontrowersyjna. Jako argument pomocniczy można odwołać się do argumentów funkcjonalnych i bezpieczeństwa obrotu prawnego. 40 T. Czech, Hipoteka, s Jak się wydaje, jest również możliwe przypozwanie nabywców innych wydzielanych nieruchomości przez dewelopera w trybie art. 84 k.p.c. 42 T. Czech, Hipoteka, s Przyjęcie drugiej koncepcji wyceny nieruchomości jako zbioru lokali pozwala na uzyskanie podobnych parametrów podziału w różnych toczących się postępowaniach dotyczących różnych lokali. Jak wiadomo, im większa nieruchomość, tym niższa cena w przeliczeniu na metr kwadratowy, co mogłoby doprowadzić do innych wyników. 44 Konstrukcją analogii posługiwał się już Sąd Najwyższy w przypadku zagadnień intertemporalnych związanych z poprzednią nowelizacją art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zob. uchwałę składu siedmiu sędziów SN Izba Cywilna z 16 października 2008 r., III CZP 71/08, OSNC 2009, nr 4, poz Tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm. 46 Ustawa o zmianie ustaw: o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, Prawo energetyczne, o partiach politycznych, o dostosowaniu górnictwa węgla kamiennego do funkcjonowania w warunkach gospodarki rynkowej oraz szczególnych uprawnieniach i zadaniach gmin górniczych, o zmianie niektórych ustaw związanych z funkcjonowaniem administracji publicznej, Prawo telekomunikacyjne, o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe, o spółdzielniach mieszkaniowych, o jakości handlowej artykułów rolno-spożywczych, Ordynacja wyborcza do Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej i do Senatu Rzeczypospolitej Polskiej, o przebudowie i modernizacji technicznej oraz finansowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej w latach , o zmianie ustawy o zamówieniach publicznych oraz o utracie mocy ustawy o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe, Dz.U. Nr 154, poz G. Bieniek, Z problematyki stosowania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w praktyce notarialnej,

20 Rejent 2003, nr 9, s. 22; K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2004, s Spółdzielnie mieszkaniowe w świetle nowych przepisów, Warszawa 2003, s. 327; R. Dziczek, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2003, s OSNC 2005, nr 7 8, poz S. Rudnicki, Glosa do postanowienia Sądu Najwyższego z 14 lipca 2004 r., IV CK 568/03, OSNC 2005, nr 7 8, poz Zmiana nastąpiła na podstawie ustawy z 3 czerwca 2005 r., Dz.U. Nr 122, poz i weszła w życie 22 lipca 2005 r., przepis ten następnie zmieniono ustawą z 14 czerwca 2007 r., Dz.U. Nr 125, poz. 873, która weszła w życie 31 lipca 2007 r. 52 Przepis ten miał również odpowiednie zastosowanie do domów jednorodzinnych. 53 Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 21 grudnia 2005 r., SK 10/05, LexPolonica nr Dz.U. Nr 125, poz W szczególności chodzi o wpłaty, o których mowa w art u.s.m., a więc spłatę wkładu budowlanego oraz części kredytu związanych z budową lokalu. 56 Zastrzeżenie dotyczy praw obciążających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które pozostają w mocy po przekształceniu prawa we własność. 57 W praktyce może budzić wątpliwość, w jaki sposób ma zweryfikować spełnienie tej przesłanki sąd wieczystoksięgowy, posiadający ograniczoną kognicję. Wydaje się, że sąd powinien sięgnąć do dokumentów, które dotyczą ustanowienia hipoteki, bądź dokumenty takie winny być przedłożone do wniosku o wyodrębnienie lokalu. 58 Regulacja dotyczy również przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność. 59 Należy uznać, że chodzi o datę wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli 24 kwietnia 2001 r., a nie o datę wejścia w życie ustawy nowelizującej, która wprowadziła art. 44 ust. 1 1 u.s.m. Tak również: postanowienie SN z 14 stycznia 2011 r., II CSK 364/10, Lex nr Należy przez to rozumieć dokonanie wszelkich spłat związanych z wkładem budowlanym i przypadającym na dany lokal kredytem.