commercial market Rynek komercyjny

Transkrypt

1 poland 29 commercial market Rynek komercyjny Knight Frank podsumowanie W 28 roku rynek inwestycyjny w Polsce odnotował znacząco niższy niż w trzech ubiegłych latach wolumen transakcji. Systematyczny wzrost stóp kapitalizacji był konsekwencją perturbacji na światowych rynkach finansowych, mniejszej liczby aktywnie inwestujących podmiotów oraz ograniczonego rynku długu dla znaczących transakcji. Rok 29 może przynieść dalszy wzrost stóp kapitalizacji a w konsekwencji być rokiem możliwości szans dla inwestorów kapitałowych uniezależnionych od finansowania dłużnego. Najbardziej poszukiwane przez inwestorów w 29 roku będą dobrze zlokalizowane nieruchomości oraz zagrożone aktywa, niemniej jednak wysokiej jakości produkty przy atrakcyjnych cenach będą należały do rzadkości we wszystkich sektorach. Wysoka aktywność deweloperów, duży popyt, niski poziom pustostanów oraz niewielki wzrost stawek czynszów to główne cechy charakteryzujące wszystkie sektory rynku nieruchomości w 28 roku. Popyt ze strony najemców oraz brak perspektyw dalszego wzrostu stawek czynszów w ciągu najbliższych miesięcy będzie główną obawą zarówno deweloperów jak i właścicieli w 29 roku. Ograniczony dostęp do finansowania dłużnego dla nowych przedsięwzięć deweloperskich negatywnie wpłynie na poziom podaży aczkolwiek powinien pomóc w stosunkowo dobrym wynajęciu powierzchni w projektach będących już w trakcie realizacji. Wiele nowych projektów zostanie rozpoczętych dopiero po podpisaniu umów przedwstępnych na znaczną część powierzchni w obiekcie.

2 29 Rynek Komercyjny Key economic indicators - Poland/Podstawowe wskaźniki ekonomiczne - Polska f/p Population / Liczba ludności 38.2 mln 38.1 mln 38.1 mln 38.1 mln 38.1 mln GDP growth / Wzrost PKB 5.4% 6.2% 6.6% 4.8% 2% Unemployment rate / Stopa bezrobocia 17.6% 14.9% 11.4% 9.5% 11% Inflation rate (y/y) / Inflacja średnioroczna 2.1% 1.4% 2.5% 4.2% 2.5% Exchange rate / Kurs walutowy (średni) USD/PLN EUR/PLN Reference rate of NBP / Stopa referencyjna NBP 4.5% 4.% 5.% 4.25% 3.% f-forecast/ p-prognoza Source: The Central Statistical Office, The National Bank of Poland/ Źródło: Główny Urząd Statystyczny, Narodowy Bank Polski Key economic indicators selected cities/podstawowe wskaźniki ekonomiczne wybrane miasta Warsaw Kraków Wrocław Poznań Gdańsk Katowice Population (Q2 28)/ Liczba ludności (II kw. 28) 1,77, 756, 633, 559, 456, 311, Business entities* of which:/ Podmioty gospodarcze* w tym: 321,743 15,118 95,195 92,953 58,735 4,779 with foreign capital/ z udziałem kapitału zagranicznego 18,91 2,383 2,942 2,675 1,361 1,22 Key investors/ Główni inwestorzy Procter & Gamble, Samsung Electronics ComArch, RR Donnelley, Motorola, Shell, Philip Morris, Pliva, MAN LG Philips, Cadbury`s Schweppes, Whirpool, 3M, Bosch, Toshiba Volkswagen, Allied Irish Bank, Microsoft, Glaxo SmithKline, Nestle PepsiCo, Dr Oetker, GE Capital Bank, Signal Iduna, Shorewood Packaging General Motors, FIAT, Brembo, Isuzu Motors, Cap Gemini, KROLL *Number of companies registered in the REGON System/ Liczba firm zarejestrowanych w systemie REGON Source: The Central Statistical Office, The Polish Information and Foreign Investment Agency/Źródło: Główny Urząd Statystyczny, PAIIZ Unemployment rate in Poland and selected cities/ Stopa bezrobocia w Polsce i wybranych miastach 12% 11% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 2 % Wrocław Unemployment rate - major cities 27 / Stopa bezrobocia - główne miasta 27 Unemployment rate - major cities 28 / Stopa bezrobocia - główne miasta 28 Source: The Central Statistical Office / Źródło: Główny Urząd Statystyczny Kraków Gdańsk Warsaw Poznań Unemployment rate - Poland 27 / Stopa bezrobocia - Polska 27 Unemployment rate - Poland 28 / Stopa bezrobocia - Polska 28

3 Rynek inwestycyjny Klimat inwestycyjny na rynku nieruchomości w Polsce w 28 roku w znaczącym stopniu zdeterminowany był przez sytuację panującą na światowych rynkach finansowych. Zawirowania będące konsekwencją kryzysu na rynku kredytów subprime w USA wywołały spadek zaufania wśród inwestorów i wzrost ryzyka związanego z negatywnym oddziaływaniem gospodarki Stanów Zjednoczonych na gospodarki Europy. W ciągu 12 miesięcy 28 roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zainwestowano ok. 1,68 mld (spadek o 3% w porównaniu z rokiem 27) zwiększając całkowity wolumen transakcji zawartych od 1997 roku do 15,5 mld. Ponieważ największą grupę (ponad 75%) podmiotów dokonujących zakupów nieruchomości na polskim rynku w 28 roku stanowiły fundusze inwestycyjne, istotny negatywny wpływ na wolumen transakcji miało zawieszenie działalności 12 niemieckich funduszy inwestycyjnych w ostatnim kwartale 28. Oczekuje się jednak utrzymania zainteresowania w 29 roku ze strony funduszy zarówno niemieckich, jak i brytyjskich. Ponadto obserwuje się zwiększenie aktywności funduszy typu opportunistic ukierunkowanych na zakup produktów przy niższych niż przed rokiem cenach, obiektów z dodatkowym potencjałem wzrostu lub od deweloperów, którzy będą potrzebowali finansowania z innych źródeł niż ograniczone finansowanie bankowe. Nie wyklucza się pojawienia nowych struktur joint venture, finansowania mezzanine oraz transakcji leasingu zwrotnego. Analiza struktury transakcji wykazała niesłabnące zainteresowanie inwestorów sektorem biurowym, który w 28 roku przyciągnął ponad 97 mln. Najbardziej znaczące transakcje miały miejsce w Warszawie, jednak odnotowywany jest systematyczny wzrost udziału miast regionalnych, takich jak Wrocław, Poznań, Kraków czy Gdańsk, przede wszystkim z powodu pojawiania się na tych rynkach coraz większych jednostkowych produktów o dobrym standardzie technicznym. W segmencie handlowym w całym 28 roku ulokowano około 47 mln, przy czym nie zanotowano tak znaczących transakcji portfelowych, jakie miały miejsce w 26 i 27 roku. Na koniec IV kw. 28 roku skumulowana wartość transakcji w sektorze handlowym przekroczyła 7,8 mld. Ze względu na zdominowanie rynku przez kilka podmiotów a w konsekwencji ograniczoną liczbę i wolumen pojedynczych transakcji, sektor magazynowy stanowi najmniejszą część rynku inwestycyjnego w Polsce. W 28 roku ulokowano ponad 15 mln, a skumulowana wartość transakcji przekroczyła 9 mln. Na koniec 28 roku oczekiwane stopy kapitalizacji dla najlepszych produktów z najbardziej rozwiniętego sektora biurowego osiągnęły poziom 6,5-7% i tym samym zbliżyły się do wartości w stolicach krajów Europy Zachodniej. W sektorze handlowym oczekiwane stopy wzrosły do poziomu około 7-8% w zależności od wielkości i lokalizacji obiektu, natomiast w sektorze magazynowym do wartości około 8-8,5%. W IV kw. 28 roku zamknięto jedynie transakcje negocjowane wcześniej i dopiero w I połowie 29 należy się spodziewać potwierdzenia oczekiwań co do stóp kapitalizacji w transakcjach rynkowych. % Stopy kapitalizacji w Polsce (wg sektorów) (22 29p) Wartość transakcji inwestycyjnych (wszystkie sektory) ( ) wartość roczna (mln EUR) wartość roczna wartość skumulowana Stopy kapitalizacji w sektorze biurowym w Warszawie i wybranych stolicach europejskich (IV kw. 27 IV kw. 28) Dublin Londyn (City) Londyn (West End) Madryt IV kw. 27 IV kw. 28 IV kw. 27 IV kw. 28 IV kw. 27 IV kw. 28 IV kw. 27 IV kw. 28 IV kw. 27 Monachium IV kw. 28 Praga Warszawa p IV kw. 27 IV kw. 28 IV kw. 27 IV kw. 28 biura handel magazyny wartość skumulowana (mln EUR) % 3

4 29 Rynek Komercyjny Wybrane największe transakcje inwestycyjne zawarte w 28 roku Sektor Lokalizacja Projekt Nabywca Kraj pochodzenia Cena zakupu (EUR) Biura Warszawa Portfel TP S.A. Baltic Property Trust Dania Biura Warszawa Marynarska Business Park DEGI Niemcy Biura Wrocław Bema Plaza Deka Immobilien Investment Niemcy 16.. Biura Poznań Andersia Tower Deka Immobilien Investment Niemcy 85.. Handel Katowice CH 3 Stawy Union Investment Real Estate Niemcy 95.. Handel Opole Turawa Retail Park Standard Life Investments Wielka Brytania 7.. Handel Lublin Galeria Orkana Endurance Real Estate Fund Luksemburg Magazyny Gądki, Grodzisk Mazowiecki Raben Logistics Centres TMW Immobilien Weltfonds Niemcy 4.. Magazyny Radomsko Magazyn Indesit First Property Wielka Brytania 25.. Rynek biurowy Wysoka aktywność deweloperów, duży popyt na powierzchnie biurowe, niski poziom pustostanów oraz dalszy wzrost wywoławczych stawek czynszów to cechy charakterystyczne największych rynków biurowych w Polsce w 28 roku. Warszawa pozostaje najbardziej dojrzałym rynkiem biurowym w Polsce z zasobami nowoczesnej powierzchni na wynajem szacowanymi na około 2,43 mln m 2. Wśród rynków regionalnych (Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto i Katowice) pozycję lidera po raz pierwszy zajął Wrocław, którego zasoby powierzchni biurowej na wynajem przekroczyły poziom 257. m 2, dzięki zrealizowaniu w 28 roku rekordowej wielkości nowej podaży (ponad 15. m 2 ). Za stolicą Dolnego Śląska uplasował się Kraków, z zasobami szacowanymi na około 234. m 2, natomiast trzecią pozycję zajęło Trójmiasto (184. m 2 powierzchni biurowej na wynajem). Najmniejszym rynkiem pozostają Katowice, gdzie istnieje ponad 111. m 2 biur. m 2 Rondo Business Park, Kraków KF - Doradca Kupującego Powierzchnia biurowa na największych rynkach w Polsce (28-29*) Największe budynki biurowe na poszczególnych rynkach oddane do użytku w 28 roku Nazwa Miasto Biurowa powierzchnia najmu (m 2 ) Deweloper/Właściciel Marynarska Business Park Warszawa 43. Ghelamco / DEGI Bema Plaza Wrocław 23. Ghelamco / DEKA Immobilien Investment Green Park Katowice 15. Arkad Invest Edison Kraków 1. Globe Trade Center Arkońska Business Park Torus / SEB Asset Trójmiasto 1. (I i II faza) Management Omega Poznań 7.5 Ataner W całym 28 roku w największych polskich miastach zrealizowano około 472. m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej na wynajem, z czego około 52% (247. m 2 ) stanowiła nowa podaż dostarczona na rynek warszawski. Na 5 głównych rynkach regionalnych w minionych 12 miesiącach deweloperzy oddali do użytku aż 225. m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej, prawie dwukrotnie więcej niż w 27 roku. Osiągnięcie tak dobrego wyniku było możliwe dzięki realizacji w tych miastach większych niż w minionych latach projektów (np. Bema Plaza we Wrocławiu). Kraków Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice zasoby biurowe pod koniec 28 roku nowa podaż w 29 roku* * prognoza Poza rynkiem warszawskim, gdzie powstaje obecnie około 413. m 2 powierzchni biurowej, najdynamiczniej rozwija się rynek w Krakowie. Szacuje się, że w tym mieście na różnych etapach budowy znajduje się ponad 152. m 2 nowoczesnych biur. Znacznie mniejsza aktywność deweloperów obserwowana jest w pozostałych miastach 4

5 regionalnych, gdzie powstaje od około 3. m 2 do 61. m 2 powierzchni biurowej. Dynamiczny rozwój niektórych regionalnych rynków biurowych sprawił, że miasta te stały się obiektem zainteresowania rosnącej liczby międzynarodowych deweloperów. Z drugiej strony zauważa się coraz silniejszą pozycję wybranych lokalnych deweloperów (np. Grupa Buma w Krakowie, Archicom we Wrocławiu czy Allcon w Trójmieście). W konsekwencji zawirowań na rynkach finansowych, które miały miejsce w 28 roku, rozpoczęcie realizacji nowych projektów będących na etapie planowania może zostać odłożone w czasie ze względu na ograniczony dostęp do finansowania dłużnego i większą ostrożność deweloperów w podejmowaniu nowych przedsięwzięć. Należy spodziewać się rozpoczęcia tylko nielicznych projektów w 29 roku, co może ograniczyć podaż zwłaszcza w II połowie 21 i 211 roku. Popyt zarejestrowany w 28 roku w Warszawie był wysoki, porównywalny z rekordowym rokiem 27. W okresie styczeń-grudzień 28 w stolicy podpisano umowy najmu na ponad 445. m 2, z czego ponad 6% powierzchni biurowej wynajęto na zasadzie pre-let, co było wynikiem mniejszej ilości powierzchni dostępnej w istniejących budynkach. W 28 roku odnotowano także znaczące transakcje najmu podpisywane przez duże podmioty zdecydowane na konsolidację swojej działalności w jednej lokalizacji (np. Pekao S.A. czy TP S.A.). W głównych miastach regionalnych wolumen zawartych umów najmu wyniósł blisko 179. m 2, przy czym największym zainteresowaniem najemców cieszył się Kraków i Wrocław (odpowiednio 54.5 m 2 i 57. m 2 wynajętej powierzchni). Popyt kreowany był głównie przez firmy oferujące profesjonalne usługi, sektor finansów i bankowości oraz branżę IT. Przewiduje się, że w związku z panującą sytuacją na rynkach finansowych popyt na nowoczesną powierzchnię biurową w Polsce w 29 roku może ulec osłabieniu. Już pod koniec 28 roku odnotowano pierwsze sygnały o wstrzymaniu decyzji o nowym najmie, głównie wśród międzynarodowych najemców oraz coraz więcej ofert podnajmu części powierzchni biurowej na okres 1-3 lat. Z drugiej strony zaczynają pojawiać się informacje o nowych podmiotach zainteresowanych przeniesieniem do Polski centrum usług finansowo-księgowych w ramach optymalizacji globalnych kosztów międzynarodowych korporacji. Bema Plaza, Wrocław KF - Wyłączny Agent, Zarządca Wywoławcze stawki czynszów dla dostępnych nowoczesnych powierzchni biurowych na koniec Warszawa Wrocław Kraków Poznań Katowice Trójmiasto Klasa A Klasa B Centralny Obszar Biznesu Poza Centrum Wybrane największe transakcje najmu w 28 roku Budynek Miasto Najemca Powierzchnia biurowa (m 2 ) Sektor Portfel TP S.A. Warszawa TP S.A. 47. / leasing zwrotny IT/telekomunikacja Lipowy Office Park Warszawa Pekao S.A / pre-let finanse/bankowość Centrum Biurowe Kazimierz Kraków SSC 11.6 / pre-let BPO Globis Wrocław Hewlett Packard 6.5 / pre-let IT/telekomunikacja Arkońska GE Money Gdańsk Business Park Bank 5.5 / pre-let finanse/bankowość Reinhold Center Katowice ENEL-MED 2.2 / pre-let usługi medyczne Malta Office Park Poznań Irwin Industrial 1. / pre-let inne Centrum Biurowe Karkonoska, Wrocław KF - Współwyłączny Agent 5

6 29 Rynek Komercyjny W Warszawie, podobnie jak w większości miast regionalnych, rynek sprzyjał właścicielom obiektów biurowych. Wolnych powierzchni do wynajęcia było stosunkowo niewiele, a nowa podaż była szybko wynajmowana przez dużych najemców. W stosunku do końca 27 roku, wskaźnik pustostanów w Warszawie utrzymał się na porównywalnie niskim poziomie (poniżej 4%). Centrum Biurowe Francuska, Katowice KF - Współwyłączny Agent Brak wolnej powierzchni biurowej do wynajęcia w istniejących budynkach na koniec 28 roku obserwowano również w Krakowie, gdzie współczynnik pustostanów kształtował się na poziomie bliskim 1%. Niską wartość tego wskaźnika odnotowano także w Poznaniu (poniżej 2%) i w Katowicach (poniżej 3%). W Trójmieście i Wrocławiu poziom pustostanów wyniósł powyżej 7% i był głównie wynikiem oddania do użytku, niewynajętych jeszcze w 1%, nowych budynków biurowych. Należy się spodziewać, że w związku z przewidywanym osłabieniem popytu poziom pustostanów może ulec podwyższeniu w II poł. 29 roku. m 2 Poziom pustostanów i nowa podaż w 28 na największych rynkach biurowych w Polsce Warszawa Wrocław Trójmiasto Kraków Poznań Katowice wskaźnik pustostanów (na koniec 27) (%) wskaźnik pustostanów (na koniec 28) (%) nowa podaż w 28 roku (m 2 ) % W 28 roku w Warszawie obserwowano kontynuację trendu wzrostowego wywoławczych stawek czynszów. W porównaniu z końcem 27 roku, miesięczne średnie ważone wywoławcze stawki za powierzchnię z podstawowym wykończeniem, zlokalizowaną w Centralnym Obszarze Biznesu wzrosły o ponad 2 /m 2 a w poszczególnych budynkach oscylowały pomiędzy 24 a 32 /m 2. Podobny wzrost średniej stawki odnotowano w budynkach oferujących wolną powierzchnię do wynajęcia poza centrum, gdzie czynsze w poszczególnych obiektach wahały się od 13 do 2 /m 2. Wzrost miesięcznych wywoławczych stawek czynszów w 28 roku zaobserwowano również na niektórych rynkach regionalnych. W Krakowie średni ważony miesięczny czynsz za m 2 dostępnej powierzchni biura wzrósł o 1 i na koniec 28 roku wyniósł około 16. Na podobnym poziomie oszacowano również przeciętny koszt najmu w Poznaniu i w Katowicach, niemniej jednak wzrost średniej stawki na każdym z tych dwóch rynków znacząco przekroczył 2 /m 2. W 28 roku we Wrocławiu i Trójmieście czynsze wywoławcze pozostały na w miarę stabilnym poziomie i wyniosły poniżej 16 /m 2. Reakcją deweloperów na zawirowania na rynkach finansowych jest coraz więcej zachęt oferowanych potencjalnym kluczowym najemcom. Można spodziewać się, że w związku z przewidywanym osłabieniem popytu trend ten będzie się pogłębiał a czynsze efektywne, szczególnie w przeszacowanych cenowo obiektach biurowych, ulegną redukcji. Rynek handlowy Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Warszawie oraz w siedmiu głównych miastach regionalnych (Trójmiasto, Kraków, Wrocław, Poznań, Szczecin, Katowice, Łódź) na koniec 28 roku przekroczyły poziom 4,5 mln m 2. W porównaniu z 27 rokiem odnotowano wzrost o ponad 147. m 2 (około 3,3%). W skład nowej podaży weszło dwanaście projektów zlokalizowanych poza Warszawą. Wojdyła Business Park, Wrocław KF - Agent Komercyjny Brak nowych inwestycji handlowych w stolicy był wynikiem znacznego nasycenia tego rynku powierzchnią handlową oraz niewielkiej dostępności atrakcyjnych gruntów pod projekty tego typu. W związku z tym część deweloperów skoncentrowała swoją działalność w miastach znajdujących się w pobliżu stolicy (Płock, Radom, Sochaczew), które charakteryzowały się m.in. niższymi wskaźnikami nasycenia oraz relatywnie wysokim poziomem osiągalnych czynszów. 6

7 W minionym roku najdynamiczniej rozwijającymi się głównymi rynkami handlowymi w Polsce były Poznań oraz Wrocław, gdzie dostarczono odpowiednio 46.5 m 2 i 34.7 m 2 powierzchni handlowej. Wybrane centra handlowe ukończone w Polsce w 28 roku Nazwa Miasto Powierzchnia handlowa (m 2 ) Deweloper Focus Park Bydgoszcz 54. Parkridge CE Retail Galeria Pestka Poznań 43.5 Möbel Walther Karolinka- I faza Opole 38.4 Mayland Real Estate Alfa Centrum Białystok 32. JWK Invest Focus Park Zielona Góra 3. Parkridge CE Retail Galeria Wisła Płock 22.6 Caelum Development Jantar - I faza Słupsk 22. Mayland Real Estate Galeria Stokrotka, Łomża KF - Transakcyjne Due Diligence W 28 roku nadal zauważalna była intensyfikacja aktywności deweloperów w miastach o średniej wielkości, m.in. w Bydgoszczy, Białymstoku, Słupsku, Opolu czy Zielonej Górze. W ciągu minionych czterech kwartałów w lokalizacjach tego typu dostarczono łącznie prawie 49. m 2 powierzchni handlowej, tj. ponad trzykrotnie więcej niż w głównych miastach regionalnych. Te lokalizacje są coraz częściej wybierane nie tylko przez polskie firmy, ale także znane międzynarodowe marki, np.: ZARA, H&M czy C&A, które w obiektach dobrej jakości chętnie otwierają swoje sklepy. Coraz częstsze staje się wprowadzanie do oferty centrów handlowych sklepów z tzw. wyższej półki. Marki takie jak Tru Trussardi, Versace, Iceberg, MaxMara mają swoje sklepy nie tylko w warszawskiej Galerii Mokotów i Centrum Handlowym Klif, ale także w Galerii Drukarnia w Bydgoszczy czy Galerii Bałtyckiej w Gdańsku. W Warszawie i głównych miastach regionalnych na etapie budowy znajduje się niemal 646. m 2 powierzchni przeznaczonej na handel i usługi, która powinna zostać dostarczona do 211 roku. Ponad 26% podaży na etapie realizacji znajduje się w Trójmieście. W budowie jest m.in. Gdańsk Retail Park (52. m 2 powierzchni najmu) oraz Galeria Przymorze (23.6 m 2 ) w Gdańsku, trwa także rozbudowa Centrum Handlowego Klif w Gdyni o dodatkowe 1. m 2 powierzchni najmu. zasoby powierzchni handlowej (m 2 ) Rynek handlowy w Warszawie i głównych miastach regionalnych (IV kw. 28) Warszawa Wrocław Poznań Trójmiasto Łódź Kraków Katowice Szczecin współczynnik nasycenia (m 2 / 1. mieszkańców) Na etapie planowania na największych rynkach handlowych w Polsce znajduje się ponad 9. m 2 powierzchni handlowej na wynajem, która powinna zostać zrealizowana w ciągu pięciu lat. Ponad 4% tej powierzchni jest planowane łącznie we Wrocławiu i Poznaniu. współczynnik nasycenia zasoby powierzchni handlowej Ograniczony dostęp do kredytów konsumenckich może zmniejszyć przychody sieci handlowych a w rezultacie doprowadzić do spadku zapotrzebowania na powierzchnię z ich strony. W konsekwencji deweloperzy mogą rozważać rezygnację z części planów lub zastąpienie ich projektami o innej grupie docelowej. W 28 roku na rynku handlowym w Polsce miała miejsce kontynuacja rozwoju centrów wyprzedażowych oraz parków handlowych. Przewiduje się, że w związku z niskim nasyceniem rynku handlowego centrami wyprzedażowymi oraz z poszukiwaniem przez potencjalnych konsumentów możliwości dokonywania tańszych zakupów, podobne obiekty będą cieszyły się dużym zainteresowaniem ze strony deweloperów. Ponadto, niewielka dostępność działek w centrach miast i zmieniająca się sytuacja ekonomiczna pozwala prognozować dalszy rozwój parków handlowych, powstających na obrzeżach i oferujących niższe koszty najmu powierzchni niż w centrach handlowych. Galeria Wisła, Płock 7

8 29 Rynek Komercyjny Alfa Centrum, Olsztyn KF - Transakcyjne Due Diligence Nadal najwyższy poziom miesięcznych wywoławczych czynszów za wynajem powierzchni w centrach handlowych za tzw. prime units, czyli powierzchnie od 1 do 15 m 2 osiągany jest w Warszawie, gdzie stawki wahają się od 65 do 9 /m 2. Za stolicą uplasował się Kraków z nieco niższymi stawkami 6-7 /m 2. Trójmiasto, Poznań oraz Wrocław to regiony, w których miesięczne stawki czynszów za te powierzchnie wahają się od około 4 /m 2 do 55 /m 2, natomiast najniższe wartości czynszów odnotowano w Katowicach, Szczecinie i Łodzi, gdzie najemcy są skłonni zapłacić od ok. 4 /m 2 do 5 /m 2 powierzchni handlowej. Pomimo zmieniającej się sytuacji gospodarczej, przewiduje się, że stawki najmu w 29 roku pozostaną stabilne, a wzrosty mogą zostać odnotowane jedynie w najlepszych centrach handlowych charakteryzujących się doskonałą lokalizacją oraz właściwym doborem najemców. Związane jest to z utrzymywaniem popytu na powierzchnie handlowe na stosunkowo wysokim poziomie oraz planowanym wejściem nowych marek na polski rynek. Struktura popytu na powierzchnię magazynową wg lokalizacji (28) Dolny Śląsk 14% Wielkopolska 11% Trójmiasto 3% Szczecin 1% Warszawa 33% Wysoki popyt na powierzchnie handlowe w minionych kwartałach sprawił, iż część deweloperów decydowała się także na rozbudowę już istniejących obiektów (m.in. domu handlowego Renoma we Wrocławiu, IKEA w Poznaniu, centrów handlowych Wzgórze oraz Klif w Gdyni oraz parku handlowego Matarnia w Gdańsku) a także na profilowanie centrów handlowych (np. Centrum Handlowe Klif w Warszawie). Można oczekiwać, że w wyniku rosnącej konkurencji na rynku nieruchomości handlowych, trendy te będą kontynuowane w najbliższych miesiącach. Rynek magazynowy Na polskim rynku magazynowym w ciągu 28 roku utrzymywała się pozytywna koniunktura, której rezultatem był wzrost rocznej podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej na najważniejszych rynkach w Polsce o prawie 25%. Górny Śląsk 16% Polska Centralna 22% Pod koniec 28 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowych w Polsce szacowane były na około 4,67 mln m 2. Około 45% tej wartości stanowiła podaż zlokalizowana w Warszawie. Pomimo systematycznego spadku udziału rynku warszawskiego w ogólnych zasobach magazynowych, nadal cieszy się on dużym zainteresowaniem ze strony deweloperów. Trwa dynamiczny rozwój sektora magazynowego na rynkach regionalnych, gdzie podaż wzrosła w 28 roku o ponad 3% w porównaniu z rokiem 27. Największy przyrost nowej podaży zanotowano w Polsce Centralnej oraz na Górnym i Dolnym Śląsku. Ponadto, firmy Panattoni i ProLogis rozpoczęły budowę nowych parków logistycznych na dotychczas słabo rozwiniętym rynku szczecińskim. W trakcie realizacji znajduje się obecnie ponad 1,2 mln m 2 powierzchni magazynowej, której ponad połowa (odpowiednio 36% i 23%) dostarczona będzie na rynki Górnego Śląska i Polski Centralnej. Kolejne ponad 5,6 mln m 2 pozostaje na etapie planowania, przede wszystkim w Warszawie i Polsce Centralnej, a ich realizacja będzie uzależniona od zapotrzebowania potencjalnych najemców i dostępności finansowania dłużnego na nowe inwestycje. Panattoni Park, Łódź 8

9 Popyt w sektorze magazynowym na rynku warszawskim pozostał na poziomie ok. 4. m 2 (podobnym do 27 roku), natomiast dynamiczny przyrost wartości zawartych umów najmu odnotowano na rynkach regionalnych, gdzie w 28 roku wynajęto prawie 85. m 2 powierzchni magazynowej, 3% więcej niż w 27 roku. Popyt był generowany przede wszystkim przez firmy logistyczne i handlowe, a jednostkowe transakcje - znacznie większe niż w latach ubiegłych. Wybrane transakcje najmu w 28 roku Nazwa Lokalizacja Najemca Powierzchnia (m 2 ) Sektor Panattoni Park Polska Stryków Centralna Leroy Merlin 56. handel Logistic City Polska (Piotrków Tryb.) Centralna Jysk 24. handel Europolis Park Warszawa, Błonie strefa II Trans Południe 22. logistyka Diamond Business Polska Park Łódź Centralna Spedimex 2. logistyka Panattoni Park Wrocław Wielkopolska Sauer Danfoss produkcja Dotychczasowi liderzy na polskim rynku logistycznym, tacy jak: ProLogis, Panattoni i Segro umocnili w 28 roku swoje pozycje, sukcesywnie dostarczając nowe powierzchnie, które często były w pełni wynajęte jeszcze w trakcie budowy, a w niektórych przypadkach nawet przed rozpoczęciem realizacji. W 28 roku dynamicznie weszła na polski rynek firma Pinnacle, rozpoczynając nowy projekt w Poznaniu (I etap Point Park Poznań 39.6 m 2 powierzchni najmu) oraz nabywając od Europa Distribution Center park logistyczny Europa Park. m 2 Panattoni Park, Stryków Podaż powierzchni magazynowej w głównych regionach Polski (IV kw. 28) Kryzys na rynkach finansowych dotychczas nie wpłynął w istotny sposób na sytuację w sektorze nieruchomości magazynowych, niemniej jednak można spodziewać się, iż w konsekwencji tych zawirowań procesy decyzyjne najemców i deweloperów mogą ulec wydłużeniu oraz obniży się skłonność deweloperów do realizowania powierzchni magazynowych na zasadach spekulacyjnych tj. bez zawartych wcześniej umów najmu. Nowe inwestycje będą dodatkowo ograniczane przez mniejszy dostęp do finansowania dłużnego. W ciągu czterech kwartałów 28 obserwowano wzrost kosztów najmu powierzchni magazynowej w Polsce, który uwidocznił się przede wszystkim na rynku warszawskim w Strefie I i II. Na koniec 28 roku miesięczne wywoławcze stawki czynszów kształtowały się na poziomie 4,3-6,2 /m 2 w Strefie I, 3,6-5,5 /m 2 w Stefie II oraz 3,3-3,7 /m 2 w Strefie III. Na rynkach regionalnych wywoławcze stawki czynszów za powierzchnie magazynowe pozostały na niezmienionym poziomie 3-4 /m 2, a wzrosty czynszów odnotowano tylko w pojedynczych projektach. 1 5 Warszawa Górny Śląsk Wielkopolska istniejące w budowie planowane Polska Centralna Dolny Śląsk Przewiduje się, iż poziom wywoławczych stawek czynszów za powierzchnie magazynowe w Polsce pozostanie stabilny. Strategiczna lokalizacja Polski w Europie Środkowej powinna przyczynić się do utrzymania zainteresowania ze strony deweloperów oraz międzynarodowych najemców z sektora logistycznego. Wraz z rozwojem infrastruktury drogowej, wspieranym z funduszy unijnych (ok. 19,4 mld do wykorzystania do 213 roku), powinny pojawiać się nowe rejony koncentracji parków magazynowych, zarówno na już dobrze rozwiniętych rynkach, jak i w nowych lokalizacjach. Panattoni Park, Poznań I 9

10 29 Commercial Market % Yields in Poland by sectors (22 29f) f office retail warehouse Investment transactions volume (all sectors) ( ) 6 16 Investment market The investment climate in the Polish real estate market in 28 has been significantly impacted by the world financial markets situation. Turbulence in the financial markets following the subprime crisis in the USA has decreased the level of trust among investors, increased the risk of a negative impact of the USA economy on the European economies. In 28 approx. 1.68bn (over 3% less than in 27) was invested in the Polish commercial real estate market and therefore the cumulative value of transactions concluded since 1997 exceeded 15.5bn. Due to the fact that investment funds constitute a large proportion of players in the Polish investment market (over 75%), the closure in the last quarter of 28 of twelve German investment funds has negatively influenced the transaction volume. It is however expected that interest in the Polish market shown by both German and British investment funds should continue. Moreover, an increase of opportunistic funds activities was noted in 28. They aimed at a purchase of products, either at lower prices than last year, or with growth potential, or from developers who may be looking for alternative sources of financing on a limited debt market. The new joint venture structures, mezzanine financing and sale-and-leaseback transactions should be observed more often in 29. annual value (mln EUR) cumulative value (mln EUR) The analysis of transactional structures indicated the strong interest of investors in the Polish office sector, which attracted over 97m in 28. The most significant transactions took place in Warsaw, although a systematic growth of regional market share has been noted, mainly due to the introduction of large-scale products to these cities (Wrocław, Poznań, Kraków and Gdańsk). In the retail sector approx. 47m was invested in 28, though no portfolio transactions were closed of such significant values as in 26 and 27. At the end of Q4 28 the cumulative value of investment transactions in this sector exceeded 7.8bn annual value cumulative value Office yields in Warsaw and selected European capital cities (Q Q4 28) Dublin Q4 27 Dublin Q4 28 London London Q4 27 (City) (City) Q4 28 London London Q4 27 (West End) (West End) Q4 28 Madrid Q4 27 Madrid Q4 28 Munich Q4 27 Munich Q4 28 Prague Q4 27 Prague Q4 28 Warsaw Q4 27 Warsaw Q % Due to the dominant position of only a small number of players in the Polish warehouse sector, and consequently a limited number and volume of single warehouse transactions, this sector accounts for the smallest proportion of the investment market in Poland. In 28 over 15m was allocated to that sector with the cumulative value reaching nearly 9m. At the end of 28 expected prime yields in the most highly developed office sector in Warsaw were at the level of 6.5-7% approaching the values of the Western European capital cities. In the retail sector prime yields increased to 7-8% depending on a size and location, and in the warehouse sector up to 8-8.5%. Transactions completed in Q4 28 had been negotiated earlier that year and therefore the confirmation of new yield levels in market transactions may be expected in the first half of 29. Office market High levels of developers activity, significant demand for office space, low vacancy rates and further growth of asking rents were the major features of the office market in Poland in 28. With a total rentable office stock of approx. 2.43m sq m, Warsaw remains the most mature office market in Poland. 1

11 Selected largest investment transactions concluded in 28 Sector Location Project Buyer Wrocław has become a leader in terms of modern office stock among major regional markets (Kraków, Poznań, Wrocław, Tricity, Katowice). The total stock in the city increased to 257, sq m mainly due to record supply (approx. 15, sq m) in 28. Kraków was ranked second with some 234, sq m of office space for lease, while the Tricity area achieved the third position (184, sq m of office stock). Katowice remains the smallest office market with approximately 111, sq m. Country of origin Price (EUR) Offices Warsaw TP S.A. Portfolio Baltic Property Trust Denmark 167,9, Offices Warsaw Marynarska Business Park DEGI Germany 167,, Offices Wrocław Bema Plaza Deka Immobilien Investment Germany 16,, Offices Poznań Andersia Tower Deka Immobilien Investment Germany 85,, Retail Katowice CH 3 Stawy Union Investment Real Estate Germany 95,, Retail Opole Turawa Retail Park Standard Life Investments UK 7,, Retail Lublin Galeria Orkana Endurance Real Estate Fund Luxembourg 26,5, Warehouses Gądki, Grodzisk Mazowiecki Raben Logistics Centres TMW Immobilien Weltfonds Germany 4,, Warehouses Radomsko Indesit Warehouse First Property UK 25,, The new office supply in the largest Polish cities in 28 amounted to approx. 472, sq m, of which the Warsaw market accounted for 52% (247, sq m). In 5 major regional markets developers delivered some 225, sq m of modern office space, doubling the 27 figures. The higher supply was a result of much bigger projects delivered in regional markets when compared to previous years (eg. Bema Plaza in Wrocław). The largest office schemes delivered to particular markets in 28 Scheme City Office rentable space (sq m) Developer/Owner Marynarska Business Park Warsaw 43, Ghelamco / DEGI Bema Plaza Wrocław 23, Ghelamco / DEKA Immobilien Investment Tulipan House Warsaw 17,9 Segro / Commerz Real Green Park Katowice 15, Arkad Invest Edison Kraków 1, Globe Trade Center Arkońska Business Park Torus / SEB Asset Tricity 1, (phases I and II) Management Omega Poznań 7,5 Ataner Apart from Warsaw (with some 413, sq m currently under construction), the most dynamically developing office market has been observed in Kraków. It is estimated that over 152, sq m of office space is at different stages of construction. Significantly lower developers activities have been observed in the remaining regional cities with some 3, sq m to 61, sq m of office space currently being built. The dynamic development of regional office markets caught the attention of a growing number of international developers. On the other hand, some local developers have proved their strength in the region (e.g. Buma Group in Kraków, Archicom in Wrocław, Allcon in Tricity). sq m Andersia Tower*, Poznań KF - Exclusive Selling Agent, Property Manager * courtesy of Von der Heyden Group - developer of Andersia Tower Office stock in major regional cities in Poland (28-29*) Kraków Wrocław Tricity Poznań Katowice * forecast office stock at the end of 28 new office supply in 29* 11

12 29 Commercial Market The crisis in the financial markets in 28 negatively influenced the planned projects and many were postponed due to limited access to debt finance and higher caution of developers when starting new projects. It is expected that only few projects will commence construction in 29, reducing supply, especially in the second half of 21 and in 211. Demand generated in 28 in Warsaw, remained high and comparable to the record 27 level. Between January and December 28 over 445, sq m was leased in the capital, of which over 6% was on a pre-let basis which reflected the limited supply in existing buildings. In 28 some large leases were signed by parties that consolidated the majority of their activities in one location (eg. Pekao S.A. or TP S.A.). Altus, Katowice KF - Property and Asset Manager, Leasing Agent In key regional markets lease agreements for some 179, sq m were concluded, and the highest letting activities were registered in Kraków and Wrocław (54,5 sq m and 57, sq m respectively). The highest demand has been generated mainly by companies offering professional services, finance/banking sector and IT/telecommunication firms. Asking rents for available office space (Q4 28) Warsaw Wrocław Kraków Class A Class B Central Business District Outside CBD Poznań Katowice Tricity It is expected that as a consequence of the financial crisis, demand for office space in Poland in 29 may weaken. Already at the end of 28 the first rejections of extensions and new leases were observed especially from international companies, as well as requests for sub-leases of parts of existing space for 1-3 years. Conversely, new companies have announced their interest in moving their BPO centres to Poland, as a part of global cost optimisation. The biggest selected lease transactions in 28 Scheme City Tenant TP S.A. Portfolio Warsaw TP S.A. Office rentable space (sq m) 47, / saleand-leaseback Sector IT/ telecommunication Lipowy Office Park Warsaw Pekao S.A. 38,5 / pre-let finance/banking Centrum Biurowe Kazimierz Kraków SSC 11,6 / pre-let BPO Globis Wrocław Hewlett Packard 6,5 / pre-let Arkońska Business Park IT/ telecommunication Gdańsk GE Money Bank 5,5 / pre-let finance/banking Reinhold Center Katowice ENEL-MED 2,2 / pre-let medical services Malta Office Park Poznań Irwin Industrial 1, / pre-let others The limited availability of vacant space coupled with nearly 1% let new supply, preserved the favourable position of landlords. In Warsaw, in comparison with the end of 27, the vacancy rate remained at a comparably low level - below 4%. A significant deficit of available space in the existing buildings was observed in Kraków, where the vacancy rate approached 1%. A low level of vacant space was also noted in Poznań (below 2%) and in Katowice (less than 3%). New supply which wasn t completely pre-let in Tricity area and Wrocław has increased available space to over 7%. It is expected that the forecasted weaker demand may negatively influence the current vacancy levels and lead to an increase in the second half of 29. Centrum Biurowe Lubicz II, Kraków KF - Leading Agent The upward trend in asking rental levels in the Warsaw market continued in 28. When compared with the end of 27, monthly weighted average asking rents for office space 12

13 with basic fit-out in the Central Business District increased by over 2/sq m and ranged between 24 and 32/sq m. Comparable growth has been observed in office buildings located outside the city centre where asking rents varied between 13 and 2/sq m. Some of the regional markets also witnessed an increase in rental levels in 28. In Kraków the weighted average office rents for available space increased by 1/sq m on average, and at the end of the year amounted to 16/sq m. At a similar average level were rents in Poznań and Katowice. However, that increase exceeded 2/sq m. Asking rents in Wrocław and the Tricity were reasonably stable in 28 and on average were slightly below 16/sq m. Skalar Office Center, Poznań KF - Exclusive Agent To minimize the effect of financial crisis on potential tenants a large proportion of landlords have decided to introduce incentives for key tenants. It is expected that due to weaker demand this trend will continue and effective rents in overpriced office schemes may decrease. Retail market Office vacancy rate and new supply in 28 The total retail stock in Warsaw and seven major regional cities (Tricity, Kraków, Wrocław, 25 8 Poznań, Szczecin, Katowice and Łódź) exceeded some 4.5m sq m at the end of 28. When compared to 27 an increase of over 147, sq m (3.3%) was observed. The new supply was represented by twelve projects located outside the capital. A lack of new supply in Warsaw was the result of high market saturation and limited availability of attractive sites for new retail schemes. Therefore, developers have focused on the surrounding cities such as Płock, Radom, Sochaczew with much lower saturation indices and relatively high asking rents. new supply (sq m) vacancy rate (%) In 28 Poznań and Wrocław were the fastest developing major retail markets with some 46,5 sq m and 34,7 sq m of new space respectively. Warsaw Wrocław Tricity Kraków Poznań Katowice Selected shopping centers completed in Poland in 28 vacancy rate (end of 27) (%) vacancy rate (end of 28) (%) new supply in 28 (sq m) Scheme City GLA (sq m) Developer Focus Park Bydgoszcz 54, Parkridge CE Retail Galeria Pestka Poznań 43,5 Möbel Walther Karolinka - I phase Opole 38,4 Mayland Real Estate Alfa Centrum Białystok 32, JWK Invest Focus Park Zielona Góra 3, Parkridge CE Retail Galeria Wisła Płock 22,6 Caelum Development Jantar - I phase Słupsk 22, Mayland Real Estate In 28 developers activities intensified in medium-size cities such as Bydgoszcz, Białystok, Słupsk, Opole and Zielona Góra. In the four quarters of 28 some 49, sq m of modern retail space was delivered in secondary locations exceeding three times the supply in the major regional cities. Those locations are more often considered not only by Polish brands but also well known international chains such as ZARA, H&M and C&A that are keen to open in good quality schemes. High quality brands are more frequently introduced to main retail schemes. Tru Trussardi, Versace, Iceberg and MaxMara have their premises not only in Warsaw s Galeria Mokotów or Klif but also in Galeria Drukarnia in Bydgoszcz and Galeria Bałtycka in Gdańsk. Bonarka City Center, Kraków 13

14 29 Commercial Market Retail market in major Polish cities (end of 28) retail stock (sq m) Warsaw Wrocław Poznań Tricity saturation index Łódź Kraków Katowice Szczecin total stock of modern retail space saturation index (total stock sq m / 1, inhabitants) In Warsaw and the major regional cities there is approx. 646, sq m of retail space under construction, which should be delivered to the market by the end of 211. More than 26% of this supply is located in the Tricity area. Gdańsk Retail Park (52, sq m) and Galeria Przymorze (23,6 sq m) are the largest retail schemes under construction in Gdańsk, while the extension of Centrum Handlowe Klif (an additional 1, sq m) has gone underway in Gdynia. There is over 9, sq m of retail space at the planning stage with a delivery time frame of five years. It is expected that over 4% of planned schemes should be constructed in Wrocław and Poznań. Limited access to consumer loans may result in a decrease of retail chains incomes and therefore in a drop in demand for retail space. As a consequence developers may give up some projects or exchange them with schemes targeted to different groups of potential customers. In 28 outlet centers and retail parks have developed further within the Polish retail market. The low saturation of the retail market, specifically with outlet centers, and customers looking for bargains, should drive developers interest in that sector. Additionally, the limited availability of sites in city centres and the changing economic situation should positively support development of new retail parks usually located in the city s outskirts and offering lower leasing costs than in shopping centers. The highest monthly asking rents for prime units (1-15 sq m) in shopping centres have been consistently quoted in Warsaw, where they varied between 65 and 9/sq m. The capital has been followed by Kraków with monthly rents of 6-7/sq m. In Tricity, Poznań and Wrocław monthly rents are quoted at 4-55/sq m while the lowest of 4-5/sq m were noted in Katowice, Szczecin and Łódź. Galeria Wisła, Płock Despite the changing economic situation, rents in 29 are expected to remain pretty stable. Any rent increases may take place in high quality schemes characterised by good retail locations with a genuine tenant mix. These locations will reflect high demand for retail space and planned entries of new brands into the Polish market. Warehouse take-up structure by location (28) Wielkopolska 11% Szczecin Tricity 1% 3% Warsaw 33% As a consequence of high demand in recent quarters some developers decided to extend existing facilities (eg. Renoma in Wrocław, IKEA in Poznań, Wzgórze and Klif shopping centres in Gdynia and Matarnia retail park in Gdańsk) or address them to certain target groups (Klif in Warszawa). This trend should continue in following months, in an increasingly competitive market. Warehouse market Lower Silesia 14% The positive business outlook in the Polish warehouse market throughout 28 has resulted in the growth in new modern supply of warehouse space by almost 25%. At the end of 28 total warehouse stock was estimated at approx. 4.67m sq m with some 45% located in Warsaw, which has remained of strong interest to developers. Upper Silesia 16% Central Poland 22% Dynamic market development continues in the regions with annual supply in 28 increasing by over 3% year on year. The largest volume of new supply was registered in 14

15 Central Poland and Upper and Lower Silesia. Moreover, new warehouse projects have been initiated by ProLogis and Panattoni in Szczecin - until now, one of the least developed markets. Over 1.2m sq m of warehouse space is under construction in Poland, of which the largest amounts are being developed in Upper Silesia (36%) and in Central Poland (23%). Over 5.6m sq m remain at the planning stage, especially in Warsaw and Central Poland, and their development should be contingent upon both the market demand and availability of debt financing for new schemes. Take up in Warsaw in 28 remained at a level similar to the previous year (approx. 4, sq m). Rapid growth in lease transactions volume (by approx. 3% in comparison to 27) has been observed in regional markets, where almost 85, sq m of warehouse space was leased. The demand was generated mainly by logistic operators and retailers, while single leases were larger than the year before. Panattoni Park, Mysłowice Selected letting transactions in 28 Name Location Tenant Panattoni Park Stryków Logistic City (Piotrków Tryb.) Europolis Park Błonie Diamond Business Park Łódź Panattoni Park Wrocław Central Poland Leroy Merlin Leased space (sq m) Sector 56, retailer Central Poland Jysk 24, retailer Warsaw, Zone II Trans Południe 22, logistic Central Poland Spedimex 2, logistic Wielkopolska Sauer Danfoss 18,75 production The recent leaders in the Polish logistic market, such as ProLogis, Panattoni and Segro have strengthened their positions by successive delivery of new warehouse schemes which were often fully let during, or even before, the construction had commenced. Pinnacle made a dynamic entry into the Polish market in 28 by starting a new project in Poznań (phase I of Point Park Poznań - 39,6 sq m of leasable area) and the acquisition of Europa Park from Europa Distribution Center. sq m Warehouse supply in the major regions in Poland (Q4 28) Warsaw Upper Silesia Wielkopolska Central Poland existing under construction planned Lower Silesia The financial crisis has not significantly influenced the industrial market in Poland as yet however it is expected that as a consequence of the turbulence the decision-making process of both tenants and developers will take longer. The latter may also reduce their willingness to start construction of new schemes on speculative basis, i.e. without previously signed lease agreements. New projects may be additionally limited by access to debt finance. Within the four quarters of 28 an increase in asking rents has been observed in the Warsaw market, especially in Zones I and II. At the end of 28 the monthly asking rents stood at /sq m in Zone I, /sq m in Zone II and /sq m in Zone III. In regional markets asking rents for warehouse accommodation remained at the level of 3-4/sq m and a slight increase has been observed only in single projects. It is expected that asking rental levels for warehouse space in Poland should remain stable. Poland s strategic location in Central Europe should continue to attract both logistic developers and new international tenants from the logistic sector. New locations for warehouse schemes should develop alongside the development of road infrastructure supported by the European funds (approx. 19.4bn for years ). Panattoni Park, Stryków 15

16 research Americas USA Bermuda Brazil Caribbean Chile Australasia Australia New Zealand Europe UK Belgium Czech Republic France Germany Hungary Ireland Italy Monaco Poland Portugal Russia Spain The Netherlands Ukraine Africa Botswana Kenya Malawi Nigeria South Africa Tanzania Uganda Zambia Zimbabwe Asia Cambodia China Hong Kong India Indonesia Macau Malaysia Singapore Thailand Vietnam The Gulf Bahrain Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: +48 (22) Research Magdalena Czempińska magdalena.czempinska@pl.knightfrank.com Corporate Finance & Advisory Piotr Górecki piotr.gorecki@pl.knightfrank.com Asset Management Monika Dębska monika.debska@pl.knightfrank.com Investment Mariusz Cieśliński mariusz.cieslinski@pl.knightfrank.com Justyna Tinc justyna.tinc@pl.knightfrank.com Contacts in London / Kontakty w Londynie: International Research Joe Simpson +44 () joe.simpson@knightfrank.com Knight Frank 29 Niniejszy raport został przygotowany w celu przedstawienia generalnych informacji o rynku nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych w Warszawie i wybranych miastach regionalnych. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za informacje, które w trakcie badań lub publikacji uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. This report is published for general information only. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no legal responsibility can be accepted by Knight Frank Research or Knight Frank for any loss or damage resultant from the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is allowed with proper reference to Knight Frank Research.