WARTOŚĆ DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY JAKO ISTOTNY INSTRUMENT PODEJMOWANIA DECYZJI KREDYTOWYCH I OCENY RYZYKA ZWIĄZANEGO Z ZABEZPIECZENIEM KREDYTU?

Transkrypt

1 str. 1 WARTOŚĆ DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY JAKO ISTOTNY INSTRUMENT PODEJMOWANIA DECYZJI KREDYTOWYCH I OCENY RYZYKA ZWIĄZANEGO Z ZABEZPIECZENIEM KREDYTU? Magdalena Małecka-Pilujska XVIII Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych, września 2009

2 str. 2 Wstęp Kategoria wartość nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży nie jest w polskim prawie zdefiniowana. Pojawiła się i funkcjonuje na rynku, jako szczególna kategoria wartości nieruchomości, w odpowiedzi na konkretne zapotrzebowanie docelowej grupy odbiorców, do których można zaliczyć przede wszystkim wszelkich wierzycieli, których należność została zabezpieczona nieruchomością, w tym w szczególności banki. Ze względu na zaistniałe zapotrzebowanie rynku, sprowadzające się do potrzeby posiadania przez wierzycieli wiedzy nt. potencjalnej wartości jaką osiągnie nieruchomości w warunkach wymuszonej sprzedaży; powstała już w r i funkcjonowała definicja tej wartości, m.in. w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych, którzy, zgodnie z polskim ustawodawstwem są wyłącznymi osobami uprawnionymi do określania wartości nieruchomości i praw z nimi związanych. Wartość dla potrzeb wymuszonej sprzedaży, co wymaga podkreślenia, funkcjonowała i nadal funkcjonuje również na obszarze rozwiązania europejskich i światowych. Dotychczas jednak, pomimo funkcjonowania wartości dla wymuszonej sprzedaży, nie dopracowano się jednoznacznych zasad, procedur czy sposobów określania tej kategorii wartości. Rzeczoznawcy majątkowi niejednokrotnie stają wobec potrzeby określenia tej wartości, w sytuacji, gdy rynek transakcji wymuszonych jest nieprzejrzysty, a każdy segment rynku nieruchomości rządzi się sowimi prawami. W istniejących warunkach istnieje zasadnicza trudność w dotarciu i identyfikacji warunków zawieranych transakcji o cechach niewątpliwie wymuszonych, co w następstwie powoduje określenie wartości dla wymuszonej sprzedaży w drodze przyjmowania szeregu hipotetycznych założeń. Można także podzielić się przekonaniem, że odbiorcy, czy zleceniodawcy oczekujący określenia takiej wartości, nie do końca są nadal świadomi znaczenia tej wartości, nie rozumieją jaką informację wartość dla wymuszonej sprzedaży przenosi i na jakich założeniach jest oparta. Jako częste można określić przypadki, że pomimo zlecenia i uprzedniego jej określenia, wartość ta w ogóle nie jest wykorzystywana w dalszym procesie przez zamawiającego. Do rzadkości można zaliczyć prowadzenie monitoringu zmian tej wartości oraz statystyk, które wykazałyby relacje tej wartości w stosunku do faktycznie odzyskiwanej wierzytelności w następstwie prowadzonej egzekucji. Dochodzi również do przypadków, gdy właśnie ta wartość stanowi wyłączą podstawę zabezpieczenia, co nie wydaje się być zasadne, (nie uchybiając suwerenności decyzji wierzyciela, jaką wartość nieruchomości przyjmie jako zabezpieczenie). Na tym tle wyniknąć mogą konsekwencje nieuzasadnionego pomniejszenia majątku dłużnika, którego nieruchomość może zostać sprzedana, w związku z egzekucją, poniżej realnej (rynkowej) wartości. Wynika to z faktu, że wartość dla wymuszonej sprzedaży bardzo często jest również utożsamiana z wartością określaną dla potrzeb egzekucyjnych / komorniczych. Wymaga podkreślenia, że w tym miejscu polskie prawo jest jednoznaczne, wskazując jako podstawę wyceny wyłącznie wartość rynkową nieruchomości. Nie ma więc wątpliwości, że na tym obszarze wartość dla wymuszonej sprzedaży nie może być wykorzystywana, jakkolwiek w wyniku egzekucji wartość taka może być osiągnięta. Mimo wszelkich wątpliwości czy wręcz nieporozumienia na tle analizowanej kategorii wartości, należy wyrazić przekonanie, że wartość dla wymuszonej sprzedaży może stanowić kolejne, skuteczne narzędzie służące analizie oraz zmniejszeniu ryzyka związanego z kredytowaniem nieruchomości.

3 str. 3 Wartość dla wymuszonej sprzedaży potocznie nazywana jest również wartością dla szybkiej lub przymusowej (przymuszonej) sprzedaży, rzadziej jako wartość likwidacyjna. W literaturze angielskiej określana jest jako Forced Sale Value. Wartość dla wymuszonej sprzedaży definicje, zakres i założenia. Słownik języka polskiego 1 definiuje w następujący sposób słowa charakterystyczne dla omawianej wartości: - wymuszony - pozbawiony naturalności, swobody, nienaturalny, nieszczery, nieprawdziwy, nieautentyczny, sztuczny, upozorowany, pozowany, udawany, - wymusić wymuszać - uzyskać, wydobyć coś od kogoś, wywierając nacisk, - wymuszenie szach, szantaż, przymus, nacisk, napór, konieczność. - grupy synonimów dla słowa wymuszenie : ciśnienie, mus, nacisk, napór, presja, przymus, konieczność, mus, przymus, desperacja, kraniec, ostateczna możliwość, ostateczność, przymus, presja, przemoc, przymus, siła, wpływ, podejście, przymus, ujęcie. Definicje i synonimy dla słowa wymuszenie determinują charakter omawianej wartości. W dotychczas obowiązujących standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych Zielona Księga 2, wartość dla wymuszonej sprzedaży zdefiniowana była w Standardzie III.1. pt. Wartość rynkowa jako podstawa wyceny, jako jeden z rodzajów kategorii wartości rynkowej. Wartość dla wymuszonej sprzedaży definiowana była jako wartość rynkowa przy uwzględnieniu założenia, że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu lub wynegocjowania sprzedaży. Natomiast rzeczoznawca majątkowy określający wartość rynkową dla wymuszonej sprzedaży, miał, zgodnie z ówczesnym Standardem, obowiązek określić w operacie szacunkowym i uzasadnić powyższe ograniczenia, których uwzględnienie uznał za konieczne, lub które wynikały z umowy z zamawiającym. W związku z takim (pierwotnym) rozumieniem wartości dla wymuszonej sprzedaży do dziś szereg specjalistów rynku nieruchomości, w tym rzeczoznawców majątkowych oraz bankowców popełnia pewien błąd interpretacyjny odnośnie tej wartości, polegający na utożsamianiu (zrównywaniu) jej z kategorią rynkową wartości nieruchomości. Wartość ta jednak nie może stanowić kategorii rynkowej ze względu na swoje ograniczenia, powodujące, że główne warunki konieczne dla powstania rynkowej wartości nieruchomości nie są spełnione. Należy przypomnieć, że wartość rynkowa wymaga, aby w szczególności 3 : - strony transakcji miały stanowczy zamiar zawarcia umowy sprzedaży, działały z rozeznaniem i postępowały rozważnie, nie znajdując się w sytuacji przymusowej, 1 Słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, wydanie internetowe 2 Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 1995 r. 3 patrz art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

4 str. 4 - upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. W aktualnie obowiązujących Standardach Zawodowych, wchodzących w skład zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) uchwalonych i wdrożonych wśród swoich członków przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM), wartość dla wymuszonej sprzedaży została w sposób zasadny włączona do katalogu wartości nierynkowych. Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 2 (KSWP 2) 4 pt. Wartości inne niż wartość rynkowa definiuje wartość dla wymuszonej sprzedaży jako kwotę pieniężną, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży. Ten warunek presji, przymusu, konieczności sprzedaży jest główną cechą tej wartości. Z tego powodu wartość ta będzie różna od wartości rynkowej nieruchomości. Znalazło to odzwierciedlenie w dalszej interpretacji tej wartości w KSWP 2, który wyjaśnia, że przy określaniu wartości dla wymuszonej sprzedaży należy wziąć pod uwagę to, że zbywca znajduje się w sytuacji przymusowej, co powoduje, że czas eksponowania nieruchomości na rynku jest zwykle zbyt krótki, aby można było uzyskać cenę rynkową. Wartość ta również: - powinna odzwierciedlać kwotę, jaką gotów jest zaakceptować sprzedający przy sprzedaży wymuszonej; - powinna ona również odzwierciedlać konkretne i ważne dla niego okoliczności, znane rzeczoznawcy majątkowemu, a nie okoliczności w jakich działałby hipotetyczny sprzedający według definicji wartości rynkowej. Ponieważ jednak, wszelkie przyczyny i natura przymusu sprzedaży nieruchomości mogą nie być znane rzeczoznawcy majątkowemu, to z obiektywnych przyczyn nie będzie mógł ich uwzględnić w procesie wyceny nieruchomości. Określając wartość dla wymuszonej sprzedaży, rzeczoznawca majątkowy powinien zatem przedstawić założenia dotyczące przewidywanych uwarunkowań, w jakich transakcja wymuszona będzie miała miejsce 5. Powyższe uwarunkowania i ograniczenia powodują, że jej określanie, oprócz problemów dotyczących danych rynkowych o transakcjach wymuszonych, wymaga sformułowania i spełnienia szeregu założeń, w tym przekazanych przez Zleceniodawcę tj. okresu, w którym miałaby dojść do transakcji wymuszonej oraz wiedzy rzeczoznawcy nt. okoliczności przymusu. Zatem dwa główne założenia - zarówno okres w jakim miałoby dojść do przyspieszonej sprzedaży, jak i okoliczności powodujące przymus jej sprzedaży mają, obok danych rynkowych, bezpośredni wpływ na wysokość określonej wartość dla wymuszonej sprzedaży. Brak wiedzy nt. powyższych założeń powoduje dodatkowe trudności w jej prawidłowym wyliczeniu. W oparciu o szerszą dotychczasową praktykę autor może potwierdzić, że nie zdarzało się aby Zleceniodawca przekazał rzeczoznawcy majątkowemu założenie dotyczące okresu wymuszonej sprzedaży i okoliczności ewentualnego przymusu, co powoduje, że w momencie wyceny dane te są najczęściej jedynie hipotetyczne. Wymaga podkreślenia, że aktualna definicja wartości dla wymuszonej sprzedaży, zawarta w PKZW jest spójna z definicją zawartą w Międzynarodowych Standardów Wyceny (MSW, edycja 8, 2007). Nie ma również różnic definicyjnych i interpretacyjnych w porównaniu z Europejskimi Standardami Wyceny (ESW, Tegova, 6 edycja 2009) czy Red Book (RB, RICS, 6 edycja 2007), obowiązującymi od ). 4 Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 2, PFSRM 2009 r. 5 Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 2, PFSRM 2009, pkt

5 str. 5 MSW zajmują się wartością dla wymuszonej sprzedaży w standardzie MSW 2 Wartości nierynkowe jako podstawa wyceny. Termin sprzedaż wymuszona jest tam definiowany jako sprzedaż mająca miejsce w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod przymusem sprzedaży i / lub odpowiedni okres ekspozycji na rynku nie jest możliwy. Cena osiągnięta w takich okolicznościach nie spełni kryteriów definicji wartości rynkowej. Cena, jako może zostać w tych okolicznościach osiągnięta, będzie zależeć od natury presji wywieranej na sprzedającego lub przyczyn, dla których odpowiedni marketing nie może zostać zastosowany. Może również odzwierciedlać konsekwencje, jakie poniesie sprzedający w przypadku niezrealizowania sprzedaży w konkretnym okresie. Jeżeli natura i przyczyny ograniczeń ciążących na sprzedawcy nie są znane, nie da się w sposób realistyczny przewidzieć ceny osiągalnej w sprzedaży wymuszonej. Cena, za jaką gotów jest zaakceptować sprzedający w sprzedaży wymuszonej, będzie odzwierciedlać konkretne, istniejące dla niego okoliczności, w jakich działaby hipotetyczny sprzedający według definicji wartości rynkowej. Cena osiągana w warunkach sprzedaży wymuszonej może być jedynie przypadkowo zbieżna z wartością rynkową lub którąkolwiek inną zdefiniowaną w MSW 2. Nie jest ona podstawą wyceny, jako, że sprzedaż wymuszona to opis sytuacji, w której następuje przeniesienie prawa, a nie odrębny cel wyceny. 6 MSW zauważają również, że instytucje kredytowe czasami zlecają dokonanie wyceny przy założeniu sprzedaży wymuszonej lub przeprowadzeniu likwidacji, albo też narzucają ograniczenie, co do okresu, w którym ma dojść do zbycia składnika mienia będącego zabezpieczeniem kredytu. Ponieważ wpływ powyższych ograniczeń na możliwą do uzyskania cenę zależeć będzie od konkretnych okoliczności, w których przeprowadzona będzie sprzedaż, rzeczoznawca majątkowy nie ma realnej możliwości spekulowania na temat tej ceny, nie znając ograniczeń i okoliczności, w jakich składnik mienia oferowany będzie na sprzedaż. Można sporządzić alternatywną wycenę na podstawie zdefiniowanych założeń, jednak rzeczoznawca majątkowy powinien uświadomić kredytodawcy, że opinia taka jest ważna tylko na datę określoną w wycenie i nie można się na nią powoływać w przypadku niespłacenia kredytu w przyszłości, kiedy to zarówno warunki rynkowe, jak i okoliczności sprzedaży mogą być inne. 7 Podobnie definiują i interpretują wartość dla wymuszonej sprzedaży Europejskie Standardy Wyceny 8 oraz Red Book RICS 9. 6 MSW, 8th ed. 2007, MSW 2 Wartości nierynkowe jako podstawa wyceny, pkt MSW, 8th ed. 2007, ZMSW 2 Wycena do celów zabezpieczenia kredytu, pkt ESW, 6th ed. 2009, EVS 2 Valuation bases Other than Market Value 9. Forced Sale Value 9.1. Definition - A sum that could be obtained for the property where, for whatever reason, the seller is under constraints requiring the disposal of the property Commentary - The need for a valuation may arise where the seller is under compulsion to sell, is desperate to sell or a strict time limit is otherwise imposed. This might most obviously arise where the period in which the property is to be sold is too short to allow the proper marketing needed to be confident of the best bids. More generally, potential buyers may be aware that the seller is under constraint and so moderate their bids from those they may otherwise have offered. The nature of these specific constraints determines the situation in which the hypothetical transfer takes place without those constraints, it would simply be Market Value Forced Sale Value can only be a basis of value once all the relevant constraints are identified. They describe the situation in which the hypothetical transfer takes place. It may also be seen as a market value assessment on special assumptions.

6 str. 6 Wartość dla wymuszonej sprzedaży praktyka Zamawiającego. Z praktyki zawodowej autora, jako rzeczoznawcy majątkowego wynika, że tylko kilka banków uniwersalnych oraz banki hipoteczne, obok wartości rynkowej, wymagają określenia wartości dla wymuszonej sprzedaży, jako dodatkowej informacji. Obowiązek ten został wyrażony w instrukcjach (wytycznych) sporządzonych dla rzeczoznawcy, które opisują m.in. wymaganą zawartość operatu, sposób przedstawienia wyników, rodzaje wartości, które powinny zostać w operacie przedstawione. Zdecydowana większość banków 10 nie podaje przy tym definicji czy interpretacji wartości dla wymuszonej sprzedaży. Można zatem wnioskować, że skoro banki wcześniej powołują, że wycena ma być sporządzona zgodnie ze standardami zawodowymi PFSRM, to rzeczoznawca powinien zatem korzystać z definicji i interpretacji tam zawartej (wg definicji przytoczonej wcześniej). W zamówieniu Zleceniodawcy (banku) nie ma również, o czym już wcześniej wspomniano żadnej informacji nt. okresu, w którym miałaby potencjalnie dojść do szybkiej sprzedaży, ani nt. okoliczności towarzyszących. Przyjęcie założeń w tych obszarach przenoszone jest na sporządzającego wycenę. W efekcie dotychczasowej współpracy PFSRM ze Związkiem Banków Polski, w trakcie prac nad standardami zawodowymi, w celu ustalenia pewnych zapisów tam zawartych dopracowano się materiału badawczego 11, którego wycinkowe i zbiorcze wyniki przytacza się niżej. W toku prac 9.4. The valuer needs to know and state the time allowed and the relevant constraints on the seller. Such a value will reflect those very specific circumstances. It will not be a Market Value as there is no hypothetical willing seller but a real one under actual constraints. 9 RB, RICS, 6th ed Practice Statement 2.3 Marketing constraint and forced sales; commentary p. 4: Forced sales arise where there is pressure on a particular vendor to sell at a specific time, for example, because of the need to raise money or extinguish a liability by a given date. The fact that a sale is forced means that the vendor is subject to external legal or commercial factors, and therefore the time constraint is not merely a preference of the vendor. The nature of these external factors and the consequences of failing to conclude a sale are just as important in determining the price that can be achieved as the length of time available. While a valuer can assist a vendor in determining a price which should be accepted in forced sale circumstances this is a commercial judgement and is a reflection of the worth to that particular vendor. Any relationship between the price achievable on a forced sale and the Market Value is coincidental; it is not a valuation that can be determined in advance. Consequently, although advice may be given on the likely realisation in forced sale circumstances, the term forced sale value should not be used. International Valuation Application 2, p Forced Sales and Limited Marketing or Disposal Periods: Lending institutions may request valuations on a forced, or liquidation, sale basis or impose a time limit for disposal of the security. Because the impact of a constraint on the price obtainable will depend upon the specific circumstances under which the sale takes place, it is not realistic for the Valuer to speculate on a price that could be obtained without either knowledge of the reasons for the constraint, or the circumstances under which the property might be offered for sale. An alternative valuation may be provided based on defined assumptions, but the Valuer should draw the lender s attention to the fact that this opinion is valid only at the valuation date, and may not be relied upon in the event of a future default, when both market conditions and the sale circumstances may be different. 10 Jedynie Bank Gospodarstwa Krajowego posiada dość duże omówienie wartości dla wymuszonej sprzedaży w wytycznych w spr. wyceny wartości nieruchomości przyjmowanych do zabezpieczenia spłaty kredytów udzielonych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz uaktualnienia wartości nieruchomości w okresie kredytowania. 11 Zapytanie przeprowadzone w 2008 r., odpowiedzi udzieliło nie więcej niż 10 banków uniwersalnych.

7 str. 7 próbowano uzyskać informację czy banki posiadają potrzebę uzyskania wiedzy m.in. nt. wysokości wartości dla wymuszonej sprzedaży, w jaki sposób z niej korzystają i jakie są relacje tej wartości do określonej wartości rynkowej oraz odzyskanej w trakcie egzekucji wierzytelności. Poniżej wybrane wyniki. Czy bank posiada wymóg określania przez rzeczoznawcę majątkowego wartości dla wymuszonej sprzedaży (tzw. szybkiej sprzedaży)? Czy bank podaje rzeczoznawcy majątkowemu okres, w którym miałoby dojść do ewentualnej sprzedaży wymuszonej? Czy bank sam określa poziom wartości dla wymuszonej sprzedaży? W jaki sposób bank sam określa wartość dla wymuszonej sprzedaży? (podać w kolejności od najczęściej stosowanych metod): Jaka jest wysokość współczynnika (%)? (najczęstsza odpowiedź) Wart. wymuszona = 60-70% wartości rynkowej niska płynność Wart. wymuszona = 70-80% wartości rynkowej średnia płynność Wart. wymuszona = 90% wartości rynkowej średnia płynność (dotyczy tylko nieruchomości położonych w dużych aglomeracjach miejskich).

8 str. 8 Jaki jest średni procent odzyskiwanej wartości nieruchomości w trybie egzekucji w stosunku do wcześniej określonej wartości rynkowej nieruchomości? Jaki jest średni procent odzyskiwanej wartości nieruchomości w trybie egzekucji w stosunku do wcześniej określonej wartości dla wymuszonej sprzedaży? Jaki jest średni okres odzysku kwot kredytu przy realizacji egzekucji od momentu podjęcia decyzji o egzekucji z nieruchomości? Dla nieruchomości o funkcji mieszkalnej: 60-96% Dla nieruchomości o funkcji komercyjnej 50-70% Dla nieruchomości o funkcji mieszkalnej: 70-80% Dal nieruchomości o funkcji komercyjnej 61-70% Uwaga: Część banków odpowiedziała, że określana w toku egzekucji wartość jest wartością rynkową, zatem nie mają statystyki w porównaniu z wartością wymuszoną; część odpowiedziała, że nie badała takiej zależności. MIESZKANIOWE 17 miesięcy 3 lat KOMERCYJNE 17 miesięcy 4 lat Uwaga: Najczęściej powtarzający się okres oscylował pomiędzy 2,5 a 3 lata. Zadano dodatkowe pytania dotyczące współpracy banku i rzeczoznawcy oraz sposobu wykorzystania przez bank informacji o wartości dla wymuszonej sprzedaży. Oto wyniki. W jaki sposób rzeczoznawca majątkowy określa wartość dla wymuszonej sprzedaży?

9 str. 9 W jakim celu bank wykorzystuje i jak, określoną wartość dla wymuszonej sprzedaży? najczęściej występujące odpowiedzi: 1) do procesu analizy jako wartość bezpieczną dla Banku, 2) do oceny zabezpieczenia i całej transakcji, 3) jako podstawę do określenia max kwoty kredytu, 4) szacowanie/weryfikacja wpływów z egzekucji, 5) dla zweryfikowania wartości zabezpieczeń (monitorowanie), 6) do wyboru strategii postępowania wobec dłużnika ocena skutków finansowych. Czy bank ocenia jako przydatną informacje o wartości dla wymuszonej sprzedaży? Dopisano uwagi: - dzięki posiadaniu tej informacji np. w wycenie można precyzyjniej określić płynność rynku i oszacować ryzyko związane z zabezpieczeniem na danej nieruchomości, - ale tylko w przypadku jeśli będzie wyliczana na podstawie danych z egzekucji prowadzonych przez komorników i kwot faktycznie odzyskiwanych z nieruchomości. Jak wynika z uzyskanych danych, wszystkie banki, nawet te, które nie zamawiają informacji o takiej kategorii wartości uważają, że jest ona informacją przydatną. Wszystkie banki, które posiadają wiedzę o wysokości wartości dla wymuszonej sprzedaży wykorzystują ją w procesie oceny ryzyka, w taki czy inny sposób. Część z banków wykorzystuje tę informację do celów analitycznych, część wprost przyjmuje ją jako wartość zabezpieczenia. Wartość dla wymuszonej sprzedaży jako podstawa wyceny czy jako kolejny instrument analizy ryzyka. TEZA 1 Wartość dla wymuszonej sprzedaży jako podstawa zabezpieczenia założenie, że bank zabezpiecza się wprost według wartości dla wymuszonej sprzedaży. 1. Ustawa Prawo bankowe nie zawiera przepisu wskazującego wymaganą kategorię wartości jako podstawy zabezpieczenia Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych, wymaga stosowania, jako podstawy decyzji kredytowych szczególną kategorię wartości, tj. bankowohipoteczną wartość nieruchomości (obowiązek dotyczy wyłącznie banków hipotecznych). 12 Jedynie Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych narzuca, jako podstawę zabezpieczenia, bankowohipoteczną wartość nieruchomości, która ma zastosowania na obszarze działania banków hipotecznych.

10 str Dyrektywa 2006/48/WE Parlamentu Europejskiego i Rady, w sprawie podejmowania i prowadzenia działalności przez instytucje kredytowe wskazuje inne podstawy zabezpieczenia proponowanych wymogów minimalnych do stosowania przez banki: - niezależny rzeczoznawca wycenia nieruchomość na poziomie lub poniżej wartości rynkowej; w Państwach Członkowskich posiadających surowe kryteria oceny wartości bankowo-hipotecznej, określone w przepisach ustawowych lub wykonawczych, nieruchomość może być wyceniona przez niezależnego rzeczoznawcę na poziomie lub poniżej wartości bankowohipotecznej; wartość zabezpieczenia jest wartością rynkową lub wartością bankowo-hipoteczną pomniejszoną tak by uwzględnić wyniki monitorowania wartości ( ), - podawane są przy tym wskaźniki minimalne dopuszczalne przy ustalaniu zabezpieczenia 13, - brak wskazania wartości dla wymuszonej sprzedaży jako ewentualnej podstawy zabezpieczenia. 4. Wymogi Dyrektywy 2006/48/WE znalazły swoje odzwierciedlenie w Uchwale Komisji Nadzoru Finansowego z r. nr 380/ Rekomendacja S i S(II) dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego porusza sprawę wskaźnika LtV 15 wartość rynkową definiując przy tym zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami Dyrektywa 2006/48/WE z dnia , pkt a Zabezpieczenie w formie nieruchomosci. 14 w sprawie zakresu i szczegółowych zasad wyznaczania wymogów kapitałowych z tytułu poszczególnych rodzajów ryzyka, w tym zakresu i warunków stosowania metod statystycznych oraz zakresu informacji załączanych do wniosków o wydanie zgody na ich stosowanie, zasad i warunków uwzględniania umów przelewu wierzytelności, umów o subpartycypację, umów o kredytowy instrument pochodny oraz innych umów niż umowy przelewu wierzytelności i umowy o subpartycypację, na potrzeby wyznaczania wymogów kapitałowych, warunków, zakresu i sposobu korzystania z ocen, nadawanych przez zewnętrzne instytucje oceny wiarygodności kredytowej oraz agencje kredytów eksportowych, sposobu i szczegółowych zasad obliczania współczynnika wypłacalności banku, zakresu i sposobu uwzględniania działania banków w holdingach w obliczaniu wymogów kapitałowych i współczynnika wypłacalności oraz określenia dodatkowych pozycji bilansu banku ujmowanych łącznie z funduszami własnymi w rachunku adekwatności kapitałowej oraz zakresu, sposobu i warunków ich wyznaczania (zastępuje uchwałę 1/2007 KNB). 15 LtV- stosunek wysokości ekspozycji kredytowej do wartości rynkowej nieruchomości, stanowiącej jej zabezpieczenie; w przypadku banków hipotecznych wskaźnik ten wyraża stosunek wysokości ekspozycji kredytowej do bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości stanowiącej jej zabezpieczenie. 16 Ustawa z dnia Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 261, poz z 2004 r., tekst jednolity z późn. zm.), art. 151.

11 str. 11 Wniosek: Obecne przepisy i wymogi nie przewidują kategorii wartości dla wymuszonej sprzedaży jako podstawa zabezpieczenia. TEZA 2 Wartość dla wymuszonej sprzedaży jako podstawa zabezpieczenia czyli wartość odzyskiwana w następstwie ewentualnej egzekucji. 1. Tryb i potencjalna wysokość odzyskiwanej wartości w całości poddane są przepisom Kodeksu postępowania cywilnego (Kpc) 17, 2. Kpc i przepisy wykonawcze do ustawy 18 zawierają powszechnie obowiązujące ZASADY wyceny dla potrzeb tej egzekucji, 3. Żaden z przepisów nie przewiduje możliwości oszacowania z uwzględnieniem obniżenia wartości ze względu na szczególny tryb sprzedaży w trybie egzekucji komorniczej, w tym określania w następstwie tego wartości wymuszonej" nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji, Wniosek: przepis prawa (Kpc), nie przewiduje takiej kategorii wartości. TEZA 3 Komornik ustala cenę wywołania i jedynie on może obniżyć tę cenę w toku egzekucji. 1. Komornik podaje cenę wywołania w pierwszym terminie licytacji w wysokości 3/4 sumy oszacowania tj. wartości rynkowej nieruchomości, w drugim terminie w wysokości 2/3 sumy oszacowania tj. wartości rynkowej nieruchomości i jest to najniższa cena, za którą można nabyć nieruchomość, 2. Obniżenie wartości poprzez ustalenie obniżonej wartości sprzedaży wymuszonej przeczy rażąco zasadom Kpc, 3. W trybie Kodeksu postępowania karnego może być postawiony skuteczny zarzut nieuzasadnionego zaniżenia wartości nieruchomości dłużnika lub narażenie banku na szkodę, 4. Żadne argumenty wierzycieli lub komorników (np. pilna - szybka sprzedaż nie mogą stanowić podstawy do wyceny przedmiotu egzekucji poniżej jej wartości rynkowej Pomijana jest tutaj analiza procedur określonych w ustawie z dnia z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jednolity: Dz. U r. Nr 229 poz. 1954, ze zmian.) 18 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U r., Nr 10, poz. 52, ze zmian.)

12 str. 12 Wniosek: dla potrzeb komorniczych/egzekucyjnych podstawę wyceny stanowi wyłącznie wartość rynkowa nieruchomości. Wartość dla wymuszonej sprzedaży dotychczasowe badania kształtowania się tej wartości i sposoby jej określania. Zarówno w polskich standardach wyceny jak i w międzynarodowych nie przytacza się procedur czy metod określenia wartości dla wymuszonej sprzedaży. Co do metodologii dojścia do wartości można korzystać z podejść i metod stosowanych do określenia każdej innej wartości. Trudność natomiast stanowią, jak wcześniej wspomniano założenia (okres i okoliczności przymusu) oraz dane z rynku, z których można by skorzystać szacując poziom wartości dla wymuszonej sprzedaży. W Polsce nie ma bazy danych transakcyjnych, która obejmowałaby kompleksowo informację o przeprowadzonych transakcjach wymuszonych oraz o warunkach zawarcia takich transakcji. W bazach prowadzonych przez rzeczoznawców majątkowych informacje te są szczątkowe, jeśli w ogóle wprowadzane, a te które są bazują wyłącznie na informacjach z aktów notarialnych gdzie brak jest danych o szczególnych warunkach zawarcia transakcji. Prowadzona bankowa baza danych Amron zaczyna dopiero w tym zakresie działać. W związku z powyższym brak przejrzystych danych o takich transakcjach. Sporządzenie zatem wyceny w oparciu o transakcje wymuszone jest bardzo utrudnione. Dodatkowo są to transakcje historyczne, a wynik takie transaksacji, tak jak transakcji rynkowej zależy od czynników popytowych, podażowych oraz generalnych trendów rynkowych w segmencie rynku nieruchomości. W Stanach Zjednoczonych przeprowadzono badania dotyczące cen uzyskiwanych w trybie wymuszonej sprzedaży na próbie nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi 20. Zbadane zostały transakcje nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi w stanie Massachusetts z ostatnich 20 lat. Wyniki badania pokazały, że transakcje nieruchomościami sprzedawanymi zaraz po zajęciu ich z powodu zadłużenia, śmierci lub bankructwa właściciela sprzedawane były po niższej cenie niż inne nieruchomości zbywane w trybie rynkowym. Dyskonto wynikające z przymusu, jak wyżej, wynosiło średnio 28% wartości nieruchomości. Następstwem zmniejszonej ceny mogły być w tych przypadkach również przeciętny stan użytkowy nieruchomości, zniszczenia i dewastacje w związku z gorszym użytkowaniem po zaistniałym fakcie przymusu. Badania wskazały też, że notowane transakcje wymuszone miały wpływ na wartość nieruchomości sąsiednich zbywanych w trybie zwykłym tj. sprzedaż wymuszona w odległości 0,05 mili (o 80 m) powoduje zmniejszenie wartości nieruchomości sąsiedniej o 1%. Wśród innych metod poza badaniem rynku sprzedaży wymuszonych można wskazać inne, np.: - kalkulowanie niższych stawek czynszu i większych pustostanów, - ustalenie stopy zwrotu na wyższym poziomie, - wysłużenie okresu, w którym nastąpią wpływy z dochodów z nieruchomości. 19 Przytoczone zasady obowiązują również na obszarze ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze oraz o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. 20 Pełny tekst analizy z kwietnia 2009 r. dostępny jest na stronie internetowej

13 str. 13 Podsumowanie Uzasadniony jest wniosek, że wartość dla wymuszonej sprzedaży może być jednym z instrumentów ograniczających ryzyko wierzyciela. Jak wykazują dotychczasowe działania wartość ta jest stosowana na świecie, banki polskie również korzystają z takiej wartości. Rezygnacja z takiej kategorii wartości prowadziłaby do uszczuplenie wiedzy wierzyciela o nieruchomości. Istotne jest jednak, aby obie strony rzeczoznawcy majątkowi i odbiorcy rozumieli podstawy definicyjne tej wartości, w tym również fakt, że wartość ta oddaje stan rynku i nieruchomości w momencie wyceny (podobnie jak wartość rynkowa) a nie w momencie ewentualnej egzekucji jest to zatem migawka w czasie. Ważną, może najważniejszą sprawą jest to, aby gromadzić dane o transakcjach wymuszonych. To właśnie banki mają najwięcej informacji o takich danych, to one przeprowadzają proces zbycia nieruchomości dla kredytów zagrożonych i to one mają wiedzę o okolicznościach każdej z takich sprzedaży. Wprowadzanie takich transakcji do istniejącego systemu Amron wraz z pełnym opisem uczyniłoby ten system szczególnie pomocnym narzędziem zarówno dla samych banków, jak i dla innych korzystających z systemu. Podsumowując zaledwie zarysowany temat należy wyraźnie podkreślić, że obszar doświadczenia związany z wartością dla wymuszonej sprzedaży jest jeszcze w naszym kraju bardzo ubogi. Konieczne jest rozpoczęcie badań w zakresie tej kategorii wartości, z równoczesnym wprowadzeniem baz danych. Dziś tak naprawdę wartość dla wymuszonej sprzedaży można zdefiniować za jedną z definicji anglojęzycznych: Forced Sale Value (FSV) Credit slang term for what mortgage lenders expect a property to reach if sold after repossession. As a rule of thumb 21, this is around 70% of the market value 22. Magdalena Małecka-Pilujska REV Dyrektor Wykonawczy AiM PROPERTY Magda jest rzeczoznawca majątkowym z prawie 10 letnim doświadczeniem na rynku nieruchomości. Magda posiada tytuł europejskiego uznania zawodowego Recognised European Valuer (REV). magda.pilujska@aimpropery.pl 21 Rule of tumb złota zasada, praktyczna zasada, z zasady, można przyjąć, że 22 Market value wartość rynkowa