Warszawa, dnia^j^czerwca 2014 r. illlllllilllllliiiillil RPW/48526/2014 P Data: Minister SprawiedliwoscI.

Transkrypt

1 Minister SprawiedliwoscI Warszawa, dnia^j^czerwca 2014 r. DPrC-l-410-3/1 A l { D ( ^ S O ' ( 0 O 4 6 h Pan Szymon Wrobel Sekretarz Komisji Wspolnej Rzqdu i Samorzsidu Terytorialnego illlllllilllllliiiillil RPW/48526/2014 P Data: I Zgodnie z 38 ust. 2 uchwaty Nr 190 Rady Ministrow z dnia 29 pazdziernika 2013 r. - Regulamin pracy Rady Ministrow (IVI. P. poz. 979), w zatqczeniu przedstawiam projekt zafozeh projektu ustawy o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektorych innych ustaw (ZD77), z uprzejmq prosbq o przedtozenie projel^tu do zaopiniowania Komisji Wspolnej Rzgdu i Samorz^du Terytorialnego. Projektowana regulacja zmierza do wprowadzenia do polskiego systemu prawnego nowego ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa zabudowy, umozliwiaj^cego korzystanie z gruntu z jednoczesnym istnieniem odr^bnej wtasnosci budynkow lub innych urz^dzen trwale z tym gruntem zwi^zanych. Projekt zaktada, ze prawo zabudowy b^dzie ustanawiane przez wtasciciela nieruchomosci, zas w przypadku gruntow oddanych w uzytkowanie wieczyste przez uzytkownika wieczystego (na prawie uzytkowania wieczystego), za zgodq wtasciciela (Skarbu Paristwa lub jednostki samorz^du terytorialnego). Projektowane rozwigzania wychodz^ naprzeciw potrzebom zwigzanym z realizacjq strategicznych przedsi^wzi^c budowlanych w aglomeracjach miejskich oraz obszarach kolejowych. B^d^ stwarzac nowe mozliwosci efektywnego inwestowania na terenach dotychczas uznawanych za obarczone nadmiernym ryzykiem lub nieatrakcyjne pod wzgl^dem inwestycyjnym z powodu braku mozliwosci uzyskania przez inwestora odpowiedniego tytutu prawnego do nieruchomosci. ' MINISTRA SPRAWIEDLIWOSCI Zatecznik: - projekt zafozeh projektu ustawy o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektdrycti innycli ustaw (ZD77) w wersji z dnia 5 czerwca 2014 r.

2 Projekt z dnia 5 czerwca 2014 r. Projekt zalozen projektu ustawy o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektorych innych ustaw I. Cel projektowanej ustawy Istniej^ce regulacje prawa cywilnego nie nad^zajq, za zmianami stosunkow gospodarczych i wspoiczesnymi potrzebami uczestnikow rynku nieruchomosci. Jest to szczegolnie widoczne w centrach duzych miast i na obszarach zwartej zabudowy wielkomiejskiej. Dotychczas tereny te, ze wzgl^du na obowi^uj^ce regulacje prawne preferuj^ce konwencjonalny charakter zabudowy naziemnej, hy\y uznawane za tereny niemozliwe do dalszego zagospodarowania. Tym samym, to nie techniczne mozliwosci w zakresie wykonawstwa projektow budowlanych b^dz stopien architektonicznego skomplikowania projektow ograniczaj^ inwestorow przed doinwestowaniem tych terenow, lecz brak odpowiednich regulacji prawnych, ktore odpowiadalyby ich potrzebom. Zdiagnozowany niedostatek prawny wynika z tradycyjnego pojmowania nieruchomosci, zgodnie z ktorym wszystkie budynki i inne urz^dzenia trwale z gruntem zwi^ane stanowi^ cz^sc skladow^ nieruchomosci gruntowej, na ktorej s^^ posadowione i, co do zasady, nie mog^^ bye przedmiotem innych praw rzeczowych {superficies solo cedit). W zwi^ku z tym, celem projektowanej regulacji jest stworzenie prawnych mozliwosci realizacji roznych istotnych inwestycji gospodarczych (zabudowa mieszkaniowa, instalacja urz^dzen transportu drogowego i kolejowego, przesyiowych itd.) na cudzych gruntach. Zamierzony eel zostanie osi^ni^ty przez wprowadzenie do polskiego systemu prawnego nowego ograniczonego prawa rzeczowego w postaci prawa zabudowy, tj. prawa rzeczowego na cudzej nieruchomosci, umozliwiaj^cego korzystanie z gruntu z jednoczesnym istnieniem odr^bnej wtasnosci budynkow lub innych urz^dzeh trwale z tym gruntem zwi^anych. Rozwi^anie to b^dzie wychodzic naprzeciw potrzebom zwi^anym z realizacji strategicznych przedsi?wzi c budowlanych w aglomeracjach miejskich, obszarach kolejowych oraz wynikaj^cym z potrzeby wzmocnienia pozycji inwestorow na rynku nieruchomosci. B^dzie ono stwarzac nowe mozliwosci efektywnego inwestowania na terenach dotychczas uznawanych za obarczone nadmiemym ryzykiem lub nieatrakcyjne pod wzgl^dem inwestycyjnym z powodu braku mozliwosci uzyskania przez inwestora odpowiedniego tytulu prawnego do nieruchomosci. W obecnym stanie prawnym korzystanie z nieruchomosci przez osob^ nieb^d^c^ jej wlascicielem moze przyjmowac form? uzytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych b^dz praw obligacyjnych. Prawo uzytkowania wieczystego, ani zadne z funkcjonuj^cych obecnie w systemic prawa ograniczonych praw rzeczowych b^dz

3 obligacyjnych, nie odpowiada potrzebom przedsi^biorcow realizuj^cych inwestycje gospodarcze, gdy budynki lub inne urz^dzenia trwale z gruntem zwi^ane posadowione na, nad lub pod gruntem. W odroznieniu od uzytkowania wieczystego, prawo zabudowy mialoby charakter uniwersalny, tj. dotyczyioby nie tylko gruntow publicznych (Skarbu Pahstwa lub jednostek samorz^du terytorialnego), ale takze prywatnych; mogloby dotyczyc takze inwestycji na, nad lub pod gruntem. Maj^c na wzgl^dzie, iz - jak wyzej wspomniano - grunty te mog^^byc zaj^te takze pod elementy infrastruktury transportowej (drogowej, kolejowej lub innej), przewiduje si?, ze wzgl^du na specyfik? takiego terenu, mozliwosc uszczegoiawiania kwestii zwi^zanych z tym prawem w przepisach ustaw szczegolnych. Projektowane rozwi^zanie b?dzie stanowic efektywny instrument pozyskiwania przez inwestorow gruntow potrzebnych do realizacji istotnych inwestycji gospodarczych. Niejednokrotnie - w przypadku inwestycji o charakterze uzytecznosci publicznej - prawo zabudowy, z jednej strony moze stanowic altematyw? dla koniecznosci si^gania po najdotkliwszy dla wlasciciela nieruchomosci instrument, jakim jest wywlaszczenie, z drugiej zas, zaproponowany mechanizm spowodowatby zmniejszenie skali ryzyka gospodarczego wynikaj^cego z braku stabilnego prawa inwestora do budynkow lub innych urz^dzeh trwale z gruntem zwi^zanych, wzniesionych w wyniku realizacji inwestycji. W efekcie wdrozenia proponowanych rozwi^zan uwolnione atrakcyjne pod wzgl?dem lokalizacji tereny zostalyby obj^te procesem inwestycyjnym, ktory w obecnych uwarunkowaniach prawnych jest z punktu widzenia inwestora obarczony wysokim poziomem ryzyka i nieoplacalny. Powyzsza diagnoza uzasadnia koniecznosc podj^cia przez prawodawc? zintensyfikowanych dzialah nakierowanych na stworzenie normatywnej drogi realizacji powyzszych inwestycji z jednoczesnym zredukowaniem ogolnego poziomu ryzyka z nimi zwi^^zanego. W zaistnialych okolicznosciach brak skutecznych uregulowan prawnych prowadzi do sytuacji, w ktorej grunty usytuowane mi^dzy innymi w centrach miast nie mog^ bye zagospodarowane w okreslony sposob, a tym samym nie przynosz^ dochodow, ktore moglyby przynosic, wstrzymuj^ takze rozwoj centrow miast. W konsekwencji, brak nowoczesnej zabudowy takich obszarow moze bye negatywnie postrzegany przez spoleczenstwo. Za uzasadnion^ nalezy zatem uznac koncepcj? wprowadzenia do polskiego prawa nowego ograniczonego prawa rzeczowego umozliwiaj^cego realizacji inwestycji na, nad i pod nieruchomosciami. Prawo zabudowy znajdzie zastosowanie w sytuacjach, w ktorych uzytkowanie wieczyste nie moze bye ustanawiane (np. w razie inwestycji budowlanej jednoczesnie na gruncie i pod gruntem). Ponadto, b^dzie miato za zadanie przej^cie funkcji pelnionej obecnie przez uzytkowanie wieczyste, ktore jest konstrukcyjnie wadliwe. Ustanowienie uzytkowania wieczystego prowadzi bowiem do trwaiego rozszczepienia uprawnien wlasciciela, ograniczaj^c jego prawo wlasnosci przez czas niedaj^cy si? z gory okreslic. Zaznaczyc nalezy, iz rozwi^ania w tym zakresie wskazuj^ przyklady wielu panstw 2

4 europejskich, w ktorych regulacje takie zostaiy wprowadzone. Nowa instytucja b^dzie lepiej rozpoznawana przez inwestorow zagranicznych, niz uzytkowanie wieczyste. Prawo zabudowy swoim zasadniczym ksztahem b^dzie bowiem nawi^ywato do konstmkcji prawa zabudowy znanej w wielu obcych porz^dkach prawnych (jak np. prawo niemieckie, austriackie). II. Analiza norm prawnych obowiqzuj^cych w innych krajach UE Rozwi^ania prawne w zakresie ustanawiania praw rzeczowych umozliwiaj^cych optymalne wykorzystanie przestrzeni na, nad lub pod powierzchni^^ nieruchomosci funkcjonuj^^ w systemach prawnych innych krajow czlonkowskich, np. Niemczech, Wielkiej Brytanii, Holandii, Francji, Wioszech, Austrii i Estonii. W wyniku przeprowadzonej anahzy stwierdzono, ze rozwoj regulacji prawnych w zakresie ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych w celu wznoszenia budynkow lub innych urze^dzeh trwale z gruntem zwi^zanych stanowil odpowiedz na potrzeby rynku nieruchomosci w tych krajach. Powyzsze przemawia zatem za koniecznosci^^ wprowadzenia podobnych, nowoczesnych rozwi^zan prawnych do polskiego systemu prawa. Przeprowadzona analiza rozwi^zah prawnych i doswiadczeh z tego zakresu w pahstwach Unii Europejskiej przedstawia si? nast^puj^co: W Niemczech istniej^ dwie instytucje prawne, ktore moglyby postuzyc do realizacji celu zabudowy nieruchomosci. Pierwszym z nich jest prawo rzeczowe pod nazw^ ograniczona sluzebnosc osobista" {beschrdnkte persdenliche Dienstbarkeit). Jest to prawo, z ktorego moze korzystac konkretny wiasciciel, jednakze nie jest ono przypisane do gruntu. Ograniczon^ sluzebnosc osobist^ moze ustanowic wlasciciel gruntu, umozliwiaj^c osobie, na rzecz ktorej j ^ ustanawia, korzystanie z nieruchomosci do indywidualnych potrzeb. Ograniczona sluzebnosc osobista jest prawem rzeczowym, ktore ustanawiane jest na mocy umowy zawartej pomi^dzy wlascicielem nieruchomosci i powstaje w momencie dokonania stosownego wpisu do ksi^gi wieczystej {Grundbuch). Jest to, co do zasady, prawo niezbywalne i niepodlegaj^ce dziedziczeniu. Jednak prawo wykonywania tej sluzebnosci moze zostac scedowane na inn% osob?, pod warunkiem wyrazenia na to zgody przez wtasciciela nieruchomosci. Drugie z praw to prawo zabudowy, ktore reguluje ustawa o dziedzicznym prawie zabudowy. Jest ono zbywalnym prawem do wzniesienia budynku nad lub pod powierzchni^ ziemi na cz^sci nieruchomosci. Prawo to podlega ujawnieniu w ksi^dze wieczystej. W zwi^zku z przyj?t^ w prawie niemieckim zasady konstytutywnego wpisu w ksi?dze wieczystej w odniesieniu do praw rzeczowych na nieruchomosci, rowniez wpisy prawa zabudowy, zmiany jego tresci oraz przeniesienie prawa maj^ taki charakter. Wpisy dotycz^ce tresci prawa zabudowy i jego przeniesienia s^ dokonywane w osobnym dziale (tzw. Grundbuchblat). Osoba posiadaj^ca prawo zabudowy staje si? nieograniczonym wlascicielem budynku wzniesionego zgodnie z warunkami umowy. Prawo to moze bye ustanowione takze na rzecz wlasciciela. W uj?ciu prawnym prawo zabudowy jest

5 traktowane jako rownowazne prawu wlasnosci, dlatego tez mozna na nim ustanawiac hipotek?. Jest ono zbywalne i podlega dziedziczeniu. Prawo to moze bye ustanowione na czas oznaczony lub nieoznaczony. Prawo zabudowy powstaje w drodze umowy zawartej pomi^dzy wlascicielem nieruchomosci a posiadaczem prawa i wpisu w ksi^dze wieczystej. Wymagania te maj^ rowniez zastosowanie w sytuacji, gdy dziedziczne prawo zabudowy zostaje zmienione (np. przedluzony zostaje okres, na jaki prawo to zostaje ustanowione). Umowa musi okreslac co najmniej warunki korzystania z budynku i jego przeznaczenie. Umowa moze rowniez okreslac okres obowi^zywania prawa zabudowy (oznaczony lub nieoznaczony). Dla skutecznosci przeniesienia prawa zabudowy wymagane jest zawarcie umowy mi^dzy uprawnionym a nabywc^ oraz dokonanie wpisu nabywcy w ksi^dze wieczystej. W przypadku zwrotnego przej^cia praw maj^tkowych (zdefmiowanego jako zobowi^zanie uprawnionego z tytulu dziedziczenia prawa zabudowy do przeniesienia tego prawa z powrotem na rzecz wlasciciela w sytuacji wyst^ienia okreslonego warunku i zgloszenia przez wlasciciela takiego roszczenia), prawo zabudowy oraz jego obci^zenia pozostaji^ w mocy. W konsekwencji, prawo zabudowy pozostaje do dyspozycji wierzyciela jako zabezpieczenie kredytu. Wlasciciel nieruchomosci ma prawo z^dac zaplaty okresowego wynagrodzenia {Erbbauzins - renta gruntowa z tytulu korzystania z dziedzicznego prawa budowy"), ktore przybiera postac tzw. ci^zaru realnego (Reallast), maj^cego charakter ograniczonego prawa rzeczowego i obci^a ono prawo zabudowy. Kazdoczesny nabywca prawa zabudowy jest wobec tego zobowi^zany do powtarzaj^cych si? swiadczen na rzecz kazdoczesnego wlasciciela nieruchomosci. Wlasciciel nieruchomosci moze takze z^dac zaplaty jednorazowej oplaty za dokonanie wpisu prawa zabudowy w ksi?dze wieczystej. Przykladem jednego z najbardziej znanych w Europie projektow zabudowy wielowarstwowej przy wykorzystaniu prawa zabudowy jest HafenCity - nowo budowana dzielnica w porcie w Hamburgu. Obszar dawnego portu jest przeksztalcany w now. dzielnic? poprzez zagospodarowanie przestrzeni na biurowce oraz budynki mieszkalne.» W Wieikiej Brytanii istnieje dtuga i silnie ugruntowana tradycja realizowania inwestycji w oparciu o umowy dzierzawy (leasing). Umowa dzierzawy moze bye zawarta na dowolny okres czasu, jednak maksymalnie na 999 lat. Zakres praw dzierzawcy (leasingobiorcy) zalezy od czasu trwania umowy i pozostalych warunkow tej umowy. Przyjmuje si?, ze im powazniejsza, drozsza" inwestycja tym dluzszy czas, na ktory zawierana jest umowa. Utrwalona jest juz tradycja postrzegania dzierzawy przez instytucje finansowe jako silnego prawa zabezpieczaj^cego kredyty, pomimo ze nie jest ono prawem rzeczowym. Tytul przysluguj^cy z takiej umowy jest przenaszalny na podmioty krajowe i zagraniczne, dzi?ki czemu w ostatnich latach wielu inwestorow zagranicznych nabylo w dzierzaw? grunty w Wieikiej Brytanii. Przykladami wielowarstwowej zabudowy zrealizowanej lub planowanej do realizacji w Wieikiej Brytanii z wykorzystaniem ww. prawa s^: 1) zabudowa biurowa nad budynkami stacji kolejowych Liverpool Street oraz Charing Cross;

6 2) 10-pi?trowa zabudowa mostu nad rzek^ Lea we wschodnim Londynie, nad ktorym znajduj^ si^ 92 mieszkania; 3) pianowana przez koncem Texaco zabudowa biurowo-mieszkaniowa nad stacjami benzynowymi.» W Holandii, podobnie jak w Wielkiej Brytanii, utrwalona jest tradycja realizowania inwestycji na podstawie umow dzierzawy. Grunty oddawane najcz^sciej w dzierzaw^ przez miasta (gminy), b^d^ce ich wtascicielami, ktore podejmuj^ uchwaly, okreslaj^c ramowe warunki oddawania gruntow w dtugoletnie dzierzawy. W Amsterdamie wladze miasta scedowaiy te kompetencje na poziom 14 dzielnic miejskich. Grunt moze bye oddany w dzierzaw? na nieokreslone^ liczb? lat w zaleznosci od rodzaju inwestycji, a ponadto strony maj^ calkowit^ swobod? w okreslaniu wszystkich innych warunkow umowy. Przykladem wielowarstwowej inwestycji zrealizowanej na bazie wieloletnich umow dzierzawy jest zabudowa dzielnicy IJburg w Amsterdamie. Projekt powstal na szesciu sztucznie utworzonych w tym celu wyspach. Na terenie tej dzielnicy zostanie wybudowanych 18 tysi^cy mieszkan, w ktorych zamieszka 45 tysi^cy mieszkancow. We Francji wyst^puj^: 1) prawo do powierzchni (superficie) - prawo wlasnosci budynkow, roslin i urz^dzen znajduj^i^cych si na lub we wn^trzu gruntu stanowi^cego wlasnosc innej osoby; 2) najem w celu zabudowy - w ramach umowy najmu, zawieranej na okres od 18 do 99 lat, najemca moze wybudowac na gruncie nalez^cym do wynajmuj^cego budynek. W trakcie trwania umowy najemca jest wlascicielem wzniesionych budynkow. Prawo to moze bye przedmiotem hipoteki. We Wloszech wsrod praw rzeczowych wyst^puje prawo zabudowy, ktore moze zostac ustanowione przez wlasciciela nieruchomosci na rzecz osoby trzeciej w celu wybudowania i utrzymywania przez tq osob^ budynkow usytuowanych na lub pod powierzchni^ gruntu. Prawo to moze bye rowniez ustanowione w stosunku do budowli juz istniej^cej poprzez przeniesienie jej wlasnosci (bez wlasnosci gruntu) na osohq trzeci^. Nalezy tez wspomniec, ze prawo zabudowy wyst^puje w prawie szwajcarskim (zob. art szwajc. K.c). III. Zasadnicze kwestie wymagajqce uregulowania 1. Charakter prawny i tresc prawa zabudowy Podstawow^ tresc prawa zabudowy hqds^ stanowic uprawnienia do wzniesienia budynkow i innych urz^dzen trwale zwi^anych z gruntem na, nad lub pod nieruchomosci^ gruntow^ oraz

7 do korzystania z nieruchomosci gruntowej zgodnie z przeznaczeniem tych budynkow i urz^dzeh. Zaktada si?, ze budynki i urz^dzenia istniej^ce w chwili ustanowienia prawa zabudowy, jak tez wzniesione na, nad lub pod gruntem w czasie istnienia tego prawa stanowic b?d^ - co do zasady - przedmiot wlasnosci uprawnionego. Jedyne odst?pstwo od tej reguly polegac b?dzie na mozliwosci zastrzezenia (umownego), ze okreslony, istniej^cy lub maj^cy powstac, budynek lub inne urz^dzenie b?dzie nalezec do wlasciciela nieruchomosci gruntowej jako jej cz?sc skladowa. Dla zaistnienia takiej sytuacji konieczne b?dzie dokonanie wpisu w ksi?dze wieczystej. W tym przypadku zaklada si? odmiennosc statusu prawnego budynkow na tym samym gruncie. Prawo zabudowy moze bye ustanawiane jako prawo rzeczowe l^czne, tj. ci^^ce na wi?cej niz jednej nieruchomosci gruntowej. L^czne prawo zabudowy moze powstac w sposob pierwotny (przez obj?cie nim od razu kilku gruntow), jak i nast?pczo. Rozwi^anie takie umozliwi lokalizacj? na, nad lub pod kilkoma nieruchomosciami gruntowymi jednego budynku wzgl?dnie innego urz^dzenia. W przypadku gdy kolejne prawo zabudowy ustanawiane b?dzie na nieruchomosci, ktora jest juz obci^ona prawem zabudowy (sukcesywne ustanawianie kilku praw zabudowy), na ustanowienie tego prawa zabudowy powinien wyrazic zgod? uprawniony z prawa zabudowy juz obci^aj^cego t? nieruchomosc. Ustanowienie prawa zabudowy nie b?dzie wykluczac mozliwosci eksploatacji gruntu przez jego wlasciciela lub uzytkownika wieczystego, wzgl?dnie inne osoby uprawnione, w takim zakresie, w jakim nie jest to konieczne do eksploatacji budynkow lub innych urz^dzeh trwale zwi^zanych z gruntem i uzasadnione ich gospodarczym przeznaczeniem. Przewiduje si? mozliwosc ustanowienia przez uzytkownika wieczystego prawa zabudowy na prawie uzytkowania wieczystego, po uprzednim uzyskaniu zgody wlasciciela nieruchomosci, wyrazonej w formie aktu notarialnego. Wprowadzenie do systemu prawa konstrukcji ustanawiania prawa zabudowy na prawie uzytkowania wieczystego bezposrednio przez uzytkownika wieczystego, za zgod^ wlasciciela nieruchomosci, ma zasadnicze spolecznogospodarcze znaczenie. Konstrukcja ta ma na celu stworzenie nowych mechanizmow prawnych umozliwiaj^cych prowadzenie inwestycji nad oraz pod nieruchomosciami. W aktualnie istniej^cych stosunkach spoleczno-gospodarczych proponowana regulacja znajdzie w duzej mierze zastosowanie m.in. w odniesieniu do nieruchomosci oddanych w uzytkowanie wieczyste PKP.S.A., ktora jest spolk^z 100% udziatem Skarbu Pahstwa. Organ wydaj^cy w imieniu Skarbu Pahstwa zgod? na obci^zenie nieruchomosci b?dzie oceniat zasadnosc wydania tej zgody przez pryzmat ewentualnych korzysci dla budzetu pahstwa, wynikaj^cych z efektywniejszego wykorzystania nieruchomosci przez spolk?. W pozostalych przypadkach ocena interesu wlasciciela przy wyrazaniu zgody na obci^zenie przez uzytkownika wieczystego prawa wieczystego uzytkowania prawem zabudowy b?dzie nalezec do wlasciciela.

8 2. Ustanowienie prawa zabudowy Dopuszczalny zakres tresci ustanawianego w umowie prawa zabudowy i swobody jej modyfikowania przez strony b?dzie scisle okreslony. Umowa o ustanowienie prawa zabudowy powinna wskazywac czas, na jaki prawo zabudowy zostaje ustanowione, sposob i zakres korzystania z nieruchomosci gruntowej przez uprawnionego z tytulu prawa zabudowy, a takze rodzaj budynkow lub innych urze^^dzeh, ktore istniej^ lub maj^ powstac na obci^onym gruncie oraz obowi^ek ich utrzymywania w nalezytym stanie. Fakultatywnymi elementami umowy o ustanowienie prawa zabudowy powinny bye wysokosc wynagrodzenia platnego z tytulu ustanowienia prawa zabudowy albo wskazanie podstawy do okreslenia jego wysokosci (czynsz zabudowy) oraz terminy platnosci. Umowa o ustanowienie prawa zabudowy, z uwagi na zwi^ane z ni^ skutki w postaci dlugotrwalego obci^zenia gruntu oraz odst?pstwo od zasady superficies solo cedit, wymagalaby dla swej waznosci zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem niewaznosci. Oswiadczenie o ustanowieniu prawa zabudowy powinno w szczegolnosci obejmowac: oznaczenie i powierzchni? nieruchomosci, w granicach ktorej jest ustanawiane prawo zabudowy; powierzchni? nieruchomosci, na ktorej s^ lub maj^ bye posadowione budynki lub inne urz^dzenia, jesli wykonywanie prawa zabudowy ograniczono do cz?sci nieruchomosci; lokalizacj? budynkow lub innych urz^dzen w granicach nieruchomosci i w przestrzeni; zakres uprawnieh obj?tych tym prawem oraz wzajemnych swiadczeh pomi?dzy wlascicielem/uzytkownikiem wieczystym a uprawnionym z tytulu prawa zabudowy. Tym samym oswiadczenie to musi w maksymalnym stopniu indywidualizowac zarowno nieruchomosc obj?t^ prawem zabudowy, jak rowniez budynki lub inne urz^dzenia wznoszone na, nad lub pod powierzchni^ tejze nieruchomosci oraz zasady dotycz^ce ich wspolistnienia. Przyj?cie takiego rozwi^zania b?dzie sluzylo pewnosci obrotu. Zaklada si? mozliwosc ustanawiania przez uprawnionego z tytulu prawa zabudowy odr?bnej wlasnosci lokali w budynkach wzniesionych na nieruchomosci obj?tej prawem zabudowy. W razie wyodr?bnienia wlasnosci lokali w takich budynkach, wlascicielowi lokalu b?dzie przyslugiwal udzial w prawie zabudowy i wlasnosci budynku jako prawo zwi^zane z wlasnosci^^ lokalu. Przewiduje si? mozliwosc okreslenia w przepisach szczegolnych sposobu zawierania umow o ustanowienie prawa zabudowy na gruntach Skarbu Pahstwa lub jednostek samorz^du terytorialnego oraz ustalania wysokosci wynagrodzenia naleznego tym podmiotom w zamian za ustanowienie prawa zabudowy. Zasadniczym sposobem ustanowienia prawa zabudowy na gruntach skarbowych i samorz^dowych b?dzie przetarg. Wyj^tki od przetargu (droga bezprzetargowa) b?d^ dotyczyc obci^zania prawem zabudowy tych nieruchomosci, co do ktorych przepisy szczegolne przewiduje mozliwosc ich zbywania w drodze bezprzetargowej.

9 Przewiduje si rowniez mozliwosc ustanawiania prawa zabudowy w odmiennym trybie na mocy przepisow szczegolnych. Sytuacja taka moze miec miejsce w przypadku realizacji inwestycji celu publicznego w drodze decyzji wywlaszczeniowej, pozwalaj^c w ten sposob si^gn^c do mniej uci^zliwych dla obywateli ograniczeh wlasnosci niz przez catkowite pozbawienie ich wlasnosci. Decyzja administracyjna w przedmiocie ograniczenia prawa wlasnosci poprzez ustanowienie prawa zabudowy powinna obejmowac wszystkie te elementy, ktore zawiera umowa o ustanowienie prawa zabudowy. Do tak ustanowionego prawa zabudowy b?d^ miec zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego o prawie zabudowy. 3. Rozporz^dzanie prawem zabudowy Prawo zabudowy powinno bye uksztaltowane jako prawo przenoszalne - zbywalne i podlegaj^ce dziedziczeniu. Uprawniony moglby je w szczegolnosci zbyc odplatnie lub nieodplatnie, a takze ustanowic na prawie zabudowy ograniczone prawa rzeczowe - sluzebnosci, uzytkowanie oraz hipotek^. Zaklada si?, ze do rozporz^dzenia prawem zabudowy - co do zasady - nie b^dzie wymagana zgoda wlasciciela lub uzytkownika wieczystego nieruchomosci obci^zonej. W umowie ustanawiaj^cej prawo zabudowy strony b^d^ mogly przewidziec wymog uzyskania zgody na rozporz^dzenie prawem zabudowy przez jego obci^zenie ograniczonym prawem rzeczowym. Umowny zakaz zbywalnosci prawa zabudowy b^dzie niedopuszczalny. Przejscie wlasnosci budynkow i innych urz^dzen z gruntem zwi^zanych, jako prawa zwi^zanego z prawem zabudowy, b^dzie nast^powac ipso iure wraz z przeniesieniem prawa zabudowy. Przenoszalnosc prawa zabudowy b^dzie wplywac nie tylko na atrakcyjnosc tej instytucji i jej praktyczn^ przydatnosc w obrocie, ale przede wszystkim b^dzie umozliwiac uprawnionemu uzyskanie kredytu hipotecznego. Ksztalt i zakres tego prawa powinien uwzgl^dniac rowniez trwalosc zamierzonej inwestycji, zwlaszcza jezeli to ma bye inwestycja celu publicznego. 4. Wpis do ksi^gi wieczystej Do powstania prawa zabudowy konieczny b^dzie wpis w ksi^dze wieczystej zalozonej dla tego prawa. Rownoczesnie prawo to powinno zostac ujawnione w ksi^dze wieczystej prowadzonej dla nieruchomosci gruntowej, ktora zostaje nim obci^ona. W przypadku obci^zenia prawem zabudowy uzytkowania wieczystego, prawo zabudowy powinno zostac ujawnione w ksi^dze wieczystej zalozonej dla tego prawa oraz w ksi?dze wieczystej prowadzonej dla nieruchomosci gruntowej oddanej w uzytkowanie wieczyste. W ksi?dze wieczystej dla prawa zabudowy b?d^ mogly zostac ujawnione ustanowione przez uprawnionego z tytutu prawa zabudowy ograniczone prawa rzeczowe. B dzie mozna tez ujawnic, ze skutkami wobec kazdoczesnego nabywcy prawa zabudowy, szczegolny, ustalony w umowie sposob korzystania z obci^onego gruntu, a takze obowi^ek wzniesienia

10 budynkow lub innych urz^dzen w okreslonym terminie i ograniczenia w rozporz^dzaniu prawem zabudowy. L^czne prawo zabudowy b?dzie powstawac dopiero z wpisem we wszystkich ksi?gach wieczystych. Ksi?ga wieczysta dla l^cznego prawa zabudowy nie b?dzie roznila si? od ksi?gi wieczystej dla prawa zabudowy na pojedynczej nieruchomosci gruntowej (jedynie w dziale I b?dzie wskazana wi?ksza liczba obci^onych nieruchomosci). W ksi?gach wieczystych prowadzonych dla nieruchomosci wspolobci^zonych l^cznym prawem zabudowy nalezy ujawnic fakt ustanowienia prawa zabudowy. 5. Pierwszenstwo prawa zabudowy Planuje si?, ze - ze wzgl?du na koniecznosc zapewnienia uprawnionemu z tytulu prawa zabudowy gwarancji prawidlowej eksploatacji budynkow lub innych urz^dzen posadowionych na gruncie - prawu zabudowy b?dzie przyslugiwac, co do zasady, pierwszenstwo przed innymi obci^eniami. Wyj^tek b?di dotyczyc nabycia przez zasiedzenie sluzebnosci na nieruchomosci juz po obci^eniu jej prawem zabudowy. W przypadku natomiast praw rzeczowych obci^zaj^cych prawo zabudowy (uzytkowanie, sluzebnosc) o ich pierwszeristwie b?d^^ decydowaly ogolne zasady wynikaj^ce z kodeksu cywilnego i ustawy o ksi?gach wieczystych i hipotece. 6. Wynagrodzenie za ustanowienie prawa zabudowy Prawo zabudowy mogloby bye ustanowione odplatnie albo nieodplatnie, przy czym odptatnosc moze miec charakter jednorazowy albo polegac na swiadczeniach okresowych. W przypadku gruntow Skarbu Panstwa lub jednostek samorz^du terytorialnego i ich zwi^zkow, zasady ustalania wynagrodzenia za prawo zabudowy powirmy bye okreslone w odr?bnych przepisaeh. 7. Czas trwania prawa zabudowy i mozliwosc przedluzenia jego istnienia Przewiduje si?, ze prawo zabudowy b?dzie prawem ezasowym. B?dzie moglo bye ustanawiane na czas ustalony w umowie, nie krotszy jednak niz lat 30 i nie dluzszy niz 100 lat. Wychodzic z zatozenia, ze prawo zabudowy nie moze bye instytucje wieczyst^ nie przewiduje si? przyznania uprawnionemu z tytulu prawa zabudowy roszczenia o przedluzenie prawa zabudowy. Uznano, ze przyznanie takiego roszczenia stanowiloby zbyt daleko id^ce ingerencj? w zakres dopuszczalnego wykonywania prawa wlasnosci nieruchomosci, w praktyce czyni^^c bezterminowym prawo rzeczowe na eudzym gruncie, z jednoczesnym brakiem po stronie wlasciciela instrumentow pozwalaj^cych na zakohczenie trwania takiego prawa.

11 Zakiada si? mozliwosc zawarcia odpowiedniej umowy o przedluzenie prawa zabudowy na kolejny okres. Do umowy o przedluzenie prawa zabudowy nalezy stosowac przepisy o ustanowieniu tego prawa. 8. Konstrukcja prawa wykupu i wlascicielskiego prawa zabudowy Przewiduje si?, ze wlascicielowi i uzytkownikowi wieczystemu obci^onej nieruchomosci b?dzie przyslugiwac prawo wykupu prawa zabudowy (mozliwosc z^dania przeniesienia tego prawa na wlasciciela gruntu lub uzytkownika wieczystego). Proponuje si? dwie postaci tego prawa - umown^ i ustawow^. Prawo wykupu b?dzie uksztaltowane jako prawo zwi^ane z wlasnosci^ nieruchomosci gruntowej. W przypadku obci^enia prawem zabudowy uzytkowania wieczystego, prawo wykupu b?dzie prawem zwi^anym z uzytkowaniem wieczystym. Umowne prawo wykupu przyslugiwaloby w przypadku jego zastrzezenia w umowie o ustanowienie prawa zabudowy, a jego tresc polegalaby na zobowi^aniu uprawnionego z tytulu prawa zabudowy do przeniesienia prawa zabudowy na wlasciciela lub uzytkownika wieczystego nieruchomosci gruntowej za wynagrodzeniem po ziszczeniu si? okreslonego w umowie warunku. Natomiast ustawowe prawo wykupu przyslugiwaloby wlascicielowi nieruchomosci lub uzytkownikowi wieczystemu, wowczas gdy uprawniony z tytulu prawa zabudowy korzysta z nieruchomosci gruntowej w sposob oczywiscie sprzeczny z jej przeznaczeniem, w szczegolnosci, jezeli wbrew umowie nie wznosi zabudowy albo wznosi j ^ niezgodnie z umow^. Wykonanie prawa wykupu b?dzie skutkowac nabyciem prawa zabudowy przez wlasciciela lub uzytkownika wieczystego, a takze powstaniem po jego stronie obowi^ku uiszczenia dotychczasowemu uprawnionemu wartosci prawa zabudowy. Za zabudow? istniej^cq^ w chwili przeniesienia prawa na wtasciciela lub uzytkownika wieczystego gruntu dotychczasowemu uprawnionemu przyslugiwac b?dzie - co do zasady - wynagrodzenie odpowiadaj^ce jej wartosci z tej chwili, o ile strony nie postanowiiy w tym zakresie inaczej w umowie o ustanowienie prawa zabudowy. Za budynki i urz^dzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy ustanawiaj^cej prawo zabudowy wynagrodzenie nie b?dzie przyslugiwac. Jezeli wartosc zabudowy przekracza znacznie wartosc obci^zonego gruntu, a w przypadku istnienia prawa zabudowy na uzytkowaniu wieczystym - wartosc uzytkowania wieczystego, wlasciciel nieruchomosci (uzytkownik wieczysty) b?dzie mogl z^dac, aby z nadejsciem terminu wygasni?cia prawa zabudowy uprawniony z tytulu prawa zabudowy nabyi od niego za odpowiednim wynagrodzeniem wlasnosc zaj?tego pod zabudow? gruntu (jego cz?sci) lub tez odpowiednio uzytkowanie wieczyste. 9. Wygasni?cie prawa zabudowy Prawo zabudowy b?dzie wygasac, co do zasady, w sytuacjach, w jakich w ogolnosci Kodeks cywilny lub ustawy szczegolne przewiduje skutek w postaci wygasni?cia ograniczonych praw rzeczowych. W szczegolnosci, do wygasni?cia prawa zabudowy dojdzie wreiz z uplywem terminu, na jaki prawo to zostalo ustanowione. W razie wygasni?cia prawa zabudowy 10

12 dotychczasowemu uprawnionemu z tytulu prawa zabudowy b?dzie przyslugiwac, co do zasady, wynagrodzenie za budynki i inne urz^dzenia istniej^ce w chwili zniesienia prawa, o ile strony nie postanowily inaczej w umowie o ustanowienie prawa zabudowy. Do zrzeczenia si? prawa zabudowy b?dzie konieczna zgoda wlasciciela nieruchomosci lub uzytkownika wieczystego, w przypadku gdy na nieruchomosci obci^zonej prawem zabudowy wzniesiony zostal budynek lub inne urz^dzenie. Zrzeczenie si? prawa zabudowy nie moze bowiem prowadzic do przerzucenia obowi^zku ponoszenia kosztow utrzymania wzniesionych na gruncie budynkow lub innych urz^dzeh na wlasciciela nieruchomosci lub uzytkownika wieczystego. W sytuacji, gdy prawo zabudowy b?dzie obci^one prawem rzeczowym przysluguj^cym innej osobie, do zrzeczenia si? prawa zabudowy potrzebna b?dzie zgoda tej osoby. Co do zasady, prawo zabudowy nie b?dzie wygasac z chwil^ wygasni?cia prawa uzytkowania wieczystego. Wymog uzyskania zgody wlasciciela nieruchomosci na ustanowienie prawa zabudowy przez uzytkownika wieczystego b?dzie stanowic gwarancj?, ze w sytuacji wygasni?cia prawa uzytkowania wieczystego, prawo zabudowy nie wygasnie i b?dzie obci^i^zac prawo wlasnosci nieruchomosci. W ten sposob zostanie zapewnione dalsze prawidlowe wykonywanie prawa zabudowy, a interes uprawnionego z tytulu prawa zabudowy b?dzie nalezycie zabezpieczony. Powyzsze oznacza wyl^czenie stosowania zasady okreslonej w art. 241 k.c. w stosunku do prawa zabudowy. W razie nabycia przez uzytkownika wieczystego wlasnosci nieruchomosci, ustanowione na uzytkowaniu wieczystym prawo zabudowy nie wygasa, ale b?dzie obci^ac nieruchomosc. Zaklada si?, ze wygasni?cie prawa zabudowy skutkowac b?dzie wygasni?ciem istniej^cych na tym prawie obci^zeh. Maj^c jednak na wzgl?dzie koniecznosc zapewnienia odpowiedniej ochrony wierzycielom hipotecznym, planuje si?, ze wierzyciel, ktorego hipoteka wygasnie wskutek wygasni?cia prawa zabudowy, nab?dzie ustawowe prawo zastawu na roszczeniu uprawnionego z tytulu prawa zabudowy o wynagrodzenie za istniej^ce na nieruchomosci budynki i inne urz^dzenia. IV. Zakres projektowanej regulacji Wprowadzenie projektowanej regulacji b?dzie wymagac zmian w nast?puj^cych ustawach: w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomosci przez cudzoziemcow (Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758, z pozn. zm.), w ustawie z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks post?powania cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 101, z pozn. zm.). 11

13 w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o post?powaniu egzekueyjnym w administraeji (Dz. U. z 2012 r. poz. 1015, z pozn. zm.), w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o ksi?gach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, z pozn. zm.), ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadkow i darowizn (Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768, z pozn. zm.), w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287, z pozn. zm.), w ustawie z dnia 12 styeznia 1991 r. o podatkach i oplatach lokalnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613, z pozn. zm.), w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osob fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z pozn. zm.), w ustawie z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od os6b prawnych (Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397, z pozn. zm.), w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o wlasnosci lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, pozn. zm.), w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, z pozn. zm.), w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomosciami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z pozn. zm.), w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryezaltowanym podatku dochodowym od niektorych przychodow osi^anych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z pozn. zm.), w ustawie z dnia 9 wrzesnia 2000 r. o podatku od czynnosei cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649, z pozn. zm.), w ustawie z dnia z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegolnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie drog publicznyeh (Dz. U. z 2013 r. poz. 687), w ustawie z dnia 13 listopada 2003 r. o dochodach jednostek samorz^du terytorialnego (Dz. U. z 2010 r. Nr 80, poz. 526, z pozn. zm.), w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarow i uslug (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z pozn. zm.). Nabycie przez cudzoziemca odr?bnej wlasnosci budynku wzniesionego na gruncie obj?tym prawem zabudowy b?dzie wymagaio - co do zasady -uzyskania uprzedniego zezwolenia Ministra Spraw Wewn?trznych. W przypadkach nabycia nieruchomosci budynkowych posadowionych na gruntach obj?tych prawem zabudowy okres waznosci zezwolenia na nabycie nieruchomosci b?dzie wydluzony (z uwagi na okres trwania prawa zabudowy), co pozwoli inwestorom na racjonalne planowanie inwestycji budowlanych. Defmicja nabycia nieruchomosci zostanie poszerzona o nabycie, obok wlasnosci i prawa uzytkowania wieczystego, takze prawa zabudowy. Rozszerzenie defmicji nabycia nieruchomosci o nabycie prawa zabudowy b?dzie stanowic wyj^tek od przyj?tej zasady, ze ustawy t^ nie jest obj?te nabycie ograniczonych praw rzeczowych. W ustawie z 17 czerwca 1966 r. o post?powaniu egzekueyjnym w administraeji wsrod 12

14 uczestnikow post^powania egzekucyjnego nalezy wymienic wtasciciela obci^zonej nieruchomosci lub uzytkownika wieczystego, jezeli przedmiotem egzekucji jest prawo zabudowy, oraz przewidziec rozdzial dotycz^cy egzekucji z prawa zabudowy. W ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i optatach lokalnych niezb^dne b^dzie dodanie do katalogu podatnikow podatku od nieruchomosci - uprawnionego z tytulu prawa do zabudowy, b^d^cego wlascicielem budynkow lub budowli. W ustawie o gospodarce nieruchomosciami uregulowania b^dzie wymagac w szczegolnosci kwestia przetargowego trybu ustanawiania prawa zabudowy na nieruchomosciach stanowi^cych wtasnosc Skarbu Pahstwa i jednostek samorz^du terytorialnego, zasady ustalania wysokosci wynagrodzenia za ustanowienie prawa zabudowy i aktualizacji wysokosci tego wynagrodzenia, a takze szczegolne zasady wywtaszczania przez ustanowienie prawa zabudowy w drodze decyzji administracyjnej. Wejscie w zycie projektowanych rozwi^zan b^dzie wi^zalo si?, w szczegolnosci, z koniecznosci^ dokonania zmian w informatycznym systemic zaktadania i prowadzenia ksi^ wieczystych, podyktowanych wprowadzeniem odr?bnej ksi?gi wieczystej dla prawa zabudowy. Zmiany te b?d^ istotne, poniewaz modyfikacji b?d^ wymagaty wszystkie podsystemy tego systemu, jak rowniez same struktury Centralnej Bazy Danych Ksi^ Wieczystych. Zapewnienie rejestrowania (wykazywania) w ewidencji gruntow i budynkow prawa zabudowy b?dzie wymagalo wprowadzania zmian w odniesieniu do rodzaju i zakresu danych informacyjnych dotycz^cych nieruchomosci, ktore wykazywane s^ w ewidencji gruntow i budynkow. Nalezaloby bowiem ujawniac fakt ustanowienia prawa zabudowy, osob? uprawniony oraz nowy rodzaj nieruchomosci jako obiekt przestrzenny, co b?dzie wymagalo zmian w systemic informatycznym ewidencji gruntow. Niezb^dne b?dzie wymienienie prawa zabudowy w art. 2 pkt 2, 4b, art. 4 pkt 4, art. 7 w ust. 1 pkt 1 lit. a) i 2 lit. a), art. 9 i 12 ustawy z 9 wrzesnia 2000 o podatku od czyimosci cywilnoprawnych. 13