Sprawozdanie z działalności za rok 2015

Transkrypt

1 Zgodnie z wymogami art. 49 ustawy o rachunkowości Sprawozdanie z działalności za rok 2015 Dane spółki : Śląskie Kamienice S.A Katowice ul. Kontakt : biuro@slaskiekamienice.pl , kom Nip Regon Krs Czas trwania spółki nieograniczony. W skład zarządu spółki wchodzą : dr Ofka Piechniczek Prezes Zarządu Kornelia Kita Członek zarządu W skład rady nadzorczej na dzień badania wchodzą : Łukasz Rosiński Adam Osiński Wojciech Ryguła Łukasz Kliszka Emilia Podlińska Łukasz Hajduk Karolina Kiczka 1

2 1). Informacje o Spółce Śląskie Kamienice S.A. to spółka powstała z zachwytu regionem, przywiązania do miejsc najbliższych i pasji tworzenia. Misją firmy jest odkrywanie piękna architektury miast Górnego Śląska poprzez złożone inwestycje w budynki mieszkalne. Śląskie Kamienice S.A jest przedsiębiorstwem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie: handlu i wynajmu nieruchomościami, zakupu nieruchomości w celu dalszej sprzedaży mieszkań, a poprzez własną spółkę celową Fulinowo sp.zo.o stworzyła nową linię przychodu: działalność związana z prowadzeniem pensjonatu w miejscowości letniskowej na Półwyspie Helskim ( 2). Informacje o zatrudnieniu Spółka nie zatrudniała w 2015 roku żadnej osoby na podstawie umowy o pracę na pełny etat. Prezes spółki oraz członek zarządu zatrudniony jest na podstawie uchwały o powołaniu, najbliżsi współpracownicy są zatrudnieni na umowach o dzieło lub kontraktach. Spółka większość zadań zleca zewnętrznym firmom. Prace remontowe, instalacyjne i wykończeniowe, prowadzone są przez kilkuosobowe zespoły pracowników. Zarząd Spółki w 2015 roku podjął decyzję o zmianie zatrudnienia indywidualnych zarządców na rzecz wynajęcia firmy zewnętrznej z 30 letnią praktyką MUR-BETON. Zmiana systemu zarządzania jest z związana przede wszystkim ze znacznym przyrostem Powierzchni Użytkowej Mieszkań - mieszkań pod najem. Zarząd Spółki w najbliższym czasie planuje zwiększyć ilość firm wykonawczych. 3). Zdarzenia istotnie wpływające na działalność Spółki, jakie nastąpiły w roku obrotowym, a także po jego zakończeniu, do dnia zatwierdzenia sprawozdania finansowego. Rok 2015 jest trzecim rokiem, w którym Spółka prowadziła działalność gospodarczą i zrealizowała działania, które pozwoliły jej na zaistnienie na rynku regionalnym, zdobycie znacznej ilości klientów. Spółka istotnie zwiększyła skalę prowadzenia działalności operacyjnej i wykreowała markę rozpoznawalną dla klientów. Istotnym działaniem, który podniósł rozpoznawalności marki był kanał społecznościowy Facebook (ponad 32 tys. fanów profilu Fb, zapisanych klientów w bazie zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości). Spółka, w roku 2015 prowadząc działalność inwestycyjną podpisała 5 umów dotyczących zakupu nieruchomości (budynki w Rudzie Śląskiej, Katowicach-Szopienicach, Jaworznie, ścisłym centrum Katowic) na łączną kwotę PLN, co odpowiada powierzchni ok m2, ilość i ok. 90 mieszkań. Tym samym spółka przekroczyła 170 mieszkań w swoim portfelu. 2

3 Spółka podpisała już ponad 8 umów sprzedaży mieszkań w zakupionych nieruchomościach na kwotę ponad PLN. Na uwagę zasługuje też fakt, iż Spółka zgodnie z planem realizuje przychody z najmu, które w 2015 roku wzrosły z 30 tys. PLN do ponad 55 tys. PLN miesięcznie, a to pokrywa już ponad 70 % stałych kosztów firmy. Spółka z powodzeniem wdrożyła system sprzedaży mieszkań dla inwestorów indywidualnych pod kontem wynajmu z zastępstwem inwestorskim. Spółka aktywnie uczestniczy w regionalnych wydarzeniach. W 2015 roku spółka stała się rozpoznawalna, znacznie zwiększyła grono swoich fanów na firmowym FB z 23 tys. do ponad 32 tys. osób, co bardzo korzystnie wpływa na zainteresowanie produktami spółki. Spółka równocześnie dokonała zmiany siedziby do nowego biura przy ulicy Słowackiego (prestiżowe biuro z salą konferencyjną i udogodnieniami dla klientów, zlokalizowane blisko prowadzonych inwestycji). W 2015 r. Spółka zintensyfikowała działalność finansową i z powodzeniem pozyskała środki pieniężne z kilku emisji akcji i obligacji. Emisje te były realizowane w formie prywatnej, kierowane do wąskiej grupy inwestorów. Pomimo stosunkowo krótkiej historii działalności Spółka pozyskała środki finansowe i mogła realizować politykę inwestycyjną. Spółka dokonała podwyższenia kapitału zakładowego, emitując nowe akcje. Oznaczenie serii Liczba akcji Wartość emisji Seria E szt PLN Seria F szt PLN Seria G szt PLN Łączne wpływy z emisji akcji wyniosły ponad 5 mln PLN i wzmocniły bazę kapitałową Spółki. Jednocześnie zwiększyła się również liczba akcjonariuszy Spółki do ponad 30. Kapitał zakładowy Spółki, na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania wynosi PLN i dzieli się na akcji serii A,B, C, D, E, F. W grudniu 2015 roku Spółka wyemitowała akcje serii G. Akcje te zostały w pełni opłacone, a wniosek został złożony do sądu rejestrowego. Spółka podjęła również uchwałę o emisji akcji serii H w liczbie do sztuk. Emisja akcji serii H będzie przeprowadzana w ramach oferty publicznej a Spółka spodziewa się pozyskać do 10 Mln PLN w I półroczu 2016 r. 3

4 Dzięki tak dużemu gronu akcjonariuszy informacje o produktach spółki docierają do nowych klientów, zainteresowanych inwestycyjnym zakupem nieruchomości. Spółka pozyskiwała również kapitał w formie emisji obligacji. Wszystkie świadczenia z wyemitowanych obligacji były przez Spółkę regularnie i w terminach wypłacane. Spółka wykupiła emisję obligacji serii A,B,E,F,G oraz H w łącznej wartości nominalnej W 2015 r. Spółka dokonała emisji obligacji zwykłych, na okaziciela w łącznej wartości emisyjnej PLN. Emisje obligacji były emisjami prywatnymi, o oprocentowaniu stałym o terminach wykupu nie przekraczających 2 lat od daty emisji. Spółka pozyskała również linię kredytową w Banku PKO BP w rachunku firmowym w wysokości PLN na dwa lata oraz pozyskała także 3 letnią linie kredytową w wysokości PLN w Mikołowskim Banku Spółdzielczym. Podsumowując, Spółka znacznie przekroczyła plany finansowe założone na 2015 rok i jednocześnie wypłaciła dywidendę akcjonariuszom. Kwota wypłaconej dywidendy za rok 2014 wyniosła ponad PLN co stanowi prawie 16,3 % z wypracowanego zysku, a to daje 0,037 PLN na akcję. Zarząd na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy w dniu 15 stycznia 2016 roku będzie rekomendował wypłatę dywidendy za 2015 rok w wysokości przekraczającej pół miliona złotych. Zysk spółki za 2014 rok wyniósł PLN. W 2015 roku Spółka regularnie zlecała niezależnym rzeczoznawcą majątkowym wycenę wartości posiadanych nieruchomości. Aktywa Spółki to prawie PLN. Suma aktywów nie uwzględnia wyceny nowej nieruchomości, która zmieni wartość aktywów w pierwszym kwartale 2016 roku o około 4,5 Mln PLN. 4).Istotne czynniki ryzyka Ryzyko zmiany koniunktury na rynku nieruchomości Koniunktura na rynku nieruchomości jest ściśle powiązana z ogólną kondycją gospodarki. Działalność Spółki jest uzależniona od koniunktury na polskim rynku nieruchomości, determinową m.in. wielkością popytu na lokale mieszkaniowe, biurowe i handlowe. Osłabienie popytu na nieruchomości oraz pogorszenie ogólnego klimatu inwestycyjnego w Polsce mogą przyczynić się do 4

5 spadku rynkowych stawek najmu oraz cen sprzedaży nieruchomości, a w konsekwencji mogą doprowadzić do pogorszenia wyników i sytuacji finansowej Spółki. Ryzyko braku pozyskania środków na finansowanie działalności. Spółka realizuje inwestycje przede wszystkim przy wykorzystaniu środków własnych oraz pochodzących z emisji akcji, obligacji lub kredytów bankowych. Ograniczenie dostępności finansowania inwestycji może przełożyć się na trudności w pozyskiwaniu atrakcyjnych nieruchomości i płynność finansową Spółki. Sytuacja taka mogłaby negatywnie wpłynąć na wyniki, sytuację finansową i perspektywy rozwoju Spółki. Spółka ogranicza ryzyko braku dostępności środków finansowych poprzez dywersyfikację źródeł finansowania (emisje akcji, obligacji, kredyty bankowe) oraz wynajem lokali przynoszących stały miesięczny dochód. Ryzyko niepozyskania nowych nieruchomości Przyszłe wyniki oraz kondycja finansowa Spółki determinowana jest przez zdolność do pozyskiwania po atrakcyjnych cenach nieruchomości inwestycyjnych. Zdolność ta jest uzależniona nie tylko od sprawności działania Spółki w tym zakresie ale również od innych czynników rynkowych, takich jak: niewystarczająca podaż nieruchomości, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nieuregulowany statut prawny nieruchomości. Na dzień sporządzenia sprawozdania zarządu Spółka nie odnotowuje istotnych trudności pozyskiwania nieruchomości inwestycyjnych, jednak w przyszłości mogą wystąpić problemy z nabywaniem nieruchomości lub ich cena może istotnie wzrosnąć, co mogłoby przyczynić się do obniżenia wyników finansowych. Ryzyko kadry zarządzającej Spółka uzależniona jest od osób kluczowych pełniących funkcje kierownicze, posiadających doświadczenie i kompetencje w zakresie prowadzenia działalności związanej z rynkiem nieruchomości, a w szczególności członków Zarządu Spółki. Rezygnacja którejkolwiek z osób kluczowych może mieć negatywny wpływ na zdolność Spółki do prowadzenia działalności, a w efekcie może mieć negatywny wpływ na wyniki, sytuację finansową i perspektywy rozwoju Spółki. Ryzyko konkurencji Spółka prowadzi działalność na konkurencyjnym rynku nieruchomości, głównie na terenie Górnego Śląska. Rejon Górnego Śląska, ze względu na swój potencjał ludnościowy i ekonomiczny, jest rynkiem bardzo chłonnym i atrakcyjnym z punktu widzenia działalności zarówno Spółki jak i konkurencji. Spółka może napotkać konkurencję na etapie pozyskiwania nieruchomości inwestycyjnych, co może doprowadzić do wzrostu cen i spadku atrakcyjności realizowanych projektów inwestycyjnych. Czynniki te mogą wpływać negatywnie na wyniki, sytuację finansową i perspektywy rozwoju Spółki. Ryzyko wad prawnych nieruchomości 5

6 Istnieje ryzyko, że nieruchomości, które Emitent nabył lub będzie nabywał w przyszłości, są obarczone wadami prawnymi, jak np. roszczenia reprywatyzacyjne, wadliwy tytuł prawny do nieruchomości, wadliwa podstawa nabycia nieruchomości, etc. Ujawnienie się tego rodzaju wad prawnych po nabyciu nieruchomości może skutkować istotnym spadkiem wartości nieruchomości, a w skrajnym przypadku może prowadzić do utraty własności takiej nieruchomości. W celu zminimalizowania tego ryzyka, Emitent przy udziale kancelarii prawnej wnikliwie bada stan prawny nieruchomości, które mają zostać nabyte oraz dochowuje należytej staranności w zakresie stosowania mechanizmów ochrony prawnej nabywcy. Zarząd Spółki, bada i reaguje na zmiany rynkowe, poszerza możliwości pozyskiwania kapitału, oraz dokłada wszelkich starań aby zminimalizować powyższe ryzyka. 5). Przewidywany rozwój spółki. W następnych latach planowana jest dalsza dynamiczna ekspansja na rynku śląskim. Spółka będzie dążyć do zwiększenia sprzedaży oraz do pozyskania kluczowych klientów na proponowane produkty, poprzez złożone działania marketingowe. Spółka planuje w najbliższym czasie zakup 3-6 kamienic o powierzchni łącznej ok m2, wynajmowanie mieszkań oraz ich sprzedaż. W planach spółki zależnej Fulinowo jest zakup kolejnego nadmorskiego pensjonatu. Spółka będzie się starać o uzyskanie dofinansowania ze środków Unii Europejskiej, przygotowując wnioski do projektów wspomagających Spółkę w jej dynamicznym rozwoju, wspomagających system zarządzania firmą, wykorzystywania rozwiązań ekologicznych i rewitalizacyjnych na terenie górnośląskich miast. Spółka Śląskie Kamienice S.A od 2013 roku realizuje kampanię reklamową w oparciu o stronę internetową: i profil na portalu społecznościowym Facebook: Efektem tych działań jest stała rejestracja klientów w bazie danych Spółki klienci zainteresowani wynajmem bądź zakupem mieszkania lub lokalu usługowego.inwestycja w nieruchomości, to jedna z najbezpieczniejszych metod lokowania środków finansowych. Ryzyko utraty kapitału jest w tym wypadku wyjątkowo niskie, zaś stopa zysku szczególnie w obecnych warunkach wysoka i często przekraczająca 8 % w przypadku najmu. Okoliczności te sprawiają, że spółka pozyskuje znaczną liczbę klientów z bardziej zasobnym portfelem, którzy chcą mieć znacznie wyższy zwrot inwestycji niż w przypadku lokat bankowych oraz znacznie wyższe poczucie bezpieczeństwa inwestycyjnego niż w przy inwestowaniu w obligacje. 6

7 Inwestycja w miejskie kamienice na Górnym Śląsku regionie stale rozwijającym się gospodarczo, atrakcyjnym dla zagranicznych przedsiębiorców, dysponującym niespożytkowanymi zasobami energii i zaangażowania aktywnych mieszkańców jest gwarancją sukcesu. Warto zauważyć, że w 2014 zostały oddane do użytku nowoczesne biurowce IBM, zaś w 2015 oddano do użytku kolejne biurowce w centrum Katowic, ponadto znacznie rozwinęła się przestrzeń kulturalna Katowic. Te dobre zmiany sprawiają, że można zauważyć kolejny napływ potencjalnych klientów spółki do centrum miast. Jak wskazują badania młode pokolenie wraca do centrów miast. Zarząd spółki na listopadowym Walnym Zgromadzeniu podjął uchwały o wprowadzenie akcji spółki na Giełdę Papierów Wartościowych - rynek New Connect, aby pozyskać kapitał na kolejne zakupy inwestycyjne w latach następnych oraz zmniejszyć zadłużenie finansowe wynikające z wyemitowanych obligacji, działania te planowo zwiększą zysk spółki w latach o min 15 %. 6). Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju Spółka będzie starać się o uzyskanie certyfikatów rzetelności i jakości proponowanych usług, oraz certyfikatów dotyczących ochrony środowiska naturalnego w tym energii odnawialnej. Spółka już z powodzeniem realizuje rozwiązania ekologiczne, m.in.: montuje na kamienicach nowoczesne rozwiązania dotyczące pozyskiwania energii takich jak panele fotowoltaniczne, modernizuje przestarzałe ogrzewanie węglowe zastępując je nowoczesnym ogrzewaniem centralnym. 7). Przewidywana sytuacja finansowa. Spółka przewiduje w kolejnym roku obrotowym zwiększenie przychodu powyżej 5 mln PLN w roku i zysku powyżej 3 mln PLN. Prezes zarządu. Członek Zarządu 7