Uwagi szczegółowe do noweli

Transkrypt

1 Uwagi szczegółowe do noweli oraz Ustawa Kodeks postpowania cywilnego Ustawa Prawo bankowe Ustawa Prawo upadłociowe i naprawcze USTAWA o ksigach wieczystych i hipotece z naniesionymi zmianami wynikajcymi z projektu ustawy o zmianie ustawy o ksigach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw w wersji z r. (przekazanej do uzgodnie midzyresortowych) oraz z uwagami do projektu ustawy przygotowanymi przez Fundacj na Rzecz Kredytu Hipotecznego, r. oraz r. po posiedzeniu Grupy roboczej Ramy prawne dla kredytu hipotecznego UWAGA: zastawienie uwzgldnia jedyne najwaniejsze zmiany, pomija zmiany o charakterze porzdkowym! USTAWA z dnia 6 lipca 1982 r. o ksigach wieczystych i hipotece (Tekst jedn. Dz.U.2001, Nr 124, poz ze zm.) DZIAŁ I Ksigi wieczyste Rozdział 1 Przepisy o prawach jawnych z ksigi wieczystej Art Ksigi wieczyste prowadzi si w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomoci. 2. Ksigi wieczyste zakłada i prowadzi si dla nieruchomoci, które nie maj ksig wieczystych albo których ksigi wieczyste zaginły lub uległy zniszczeniu. Strona 1 z 33

2 3. Ksigi wieczyste mog by take prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnociowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu uytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Art. 2. Ksigi wieczyste s jawne. Nie mona zasłania si nieznajomoci wpisów w ksidze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiank. Art Domniemywa si, e prawo jawne z ksigi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. 2. Domniemywa si, e prawo wykrelone nie istnieje. Art. 4. Przeciwko domniemaniu prawa wynikajcemu z wpisu w ksidze wieczystej nie mona powoływa si na domniemanie prawa wynikajce z posiadania. Art. 5. W razie niezgodnoci midzy stanem prawnym nieruchomoci ujawnionym w ksidze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym tre ksigi rozstrzyga na korzy tego, kto przez czynno prawn z osob uprawnion według treci ksigi nabył własno lub inne prawo rzeczowe (rkojmia wiary publicznej ksig wieczystych). Art Rkojmia wiary publicznej ksig wieczystych nie chroni rozporzdze nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działajcego w złej wierze. 2. W złej wierze jest ten, kto wie, e tre ksigi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwoci mógł si o tym dowiedzie. 3. Jeeli do dokonania rozporzdzenia potrzebny jest wpis w ksidze wieczystej, chwila złoenia wniosku o wpis jest rozstrzygajca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednake gdy rozporzdzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzie, w którym rozporzdzenie doszło do skutku. Art. 7. Rkojmia wiary publicznej ksig wieczystych nie działa przeciwko: 1) prawom obciajcym nieruchomo z mocy ustawy, niezalenie od wpisu, 2) prawu doywocia, 3) słuebnociom ustanowionym na podstawie decyzji właciwego organu administracji pastwowej, 4) słuebnociom drogi koniecznej albo ustanowionym w zwizku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urzdzenia. Proponujemy ograniczenie wyjtków od działania rkojmi wiary publicznej ksig wieczystych poprzez wykrelenie w art. 7 pkt 1-3, a pozostawienie jedynie ustpu 4. Tak szeroki zakres wyjtków nie znajduje uzasadnienia, prowadzi ponadto do powstania istotnych ryzyk w praktyce bankowej. Art. 8. Rkojmi wiary publicznej ksig wieczystych wyłcza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sdowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeenie dotyczce niezgodnoci stanu prawnego ujawnionego w ksidze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomoci. Art. 9. Przepisy art. 5-8 stosuje si take w wypadkach niewymienionych w art. 5 rozporzdze prawami jawnymi z ksigi wieczystej oraz gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione wiadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treci ksigi. Art W razie niezgodnoci midzy stanem prawnym nieruchomoci ujawnionym w ksidze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błdnie albo jest dotknite wpisem nieistniejcego obcienia lub ograniczenia, moe da usunicia niezgodnoci. Strona 2 z 33

3 2. Roszczenie o usunicie niezgodnoci moe by ujawnione przez ostrzeenie. Podstaw wpisu ostrzeenia jest nieprawomocne orzeczenie sdu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, e powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Art. 11. Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomoci, ujawnione w ksidze wieczystej, ma pierwszestwo przed takim prawem nieujawnionym w ksidze. Art O pierwszestwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do ksigi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy si skutki dokonanego wpisu. 2. Prawa wpisane na podstawie wniosków złoonych równoczenie maj równe pierwszestwo. Art Ustanawiajc ograniczone prawo rzeczowe, które ma by wpisane w ksidze wieczystej, właciciel moe zastrzec pierwszestwo przed tym prawem lub równe z tym prawem dla innego prawa. 2. Zastrzeenia mona dokona take po ustanowieniu prawa, za zgod osoby, której to prawo przysługuje. 3. Do zastrzeenia pierwszestwa ograniczonego prawa rzeczowego niezbdny jest wpis w ksidze wieczystej. Art. 14. Jeeli przed wpisaniem prawa, dla którego było zastrzeone pierwszestwo, zostało wpisane inne prawo, do wpisu prawa z zastrzeeniem pierwszestwa nie jest potrzebna zgoda osoby, której to inne prawo przysługuje, chyba e prawo, dla którego zastrzeono pierwszestwo, miałoby by wpisane w szerszym zakresie, ni to wynika z zastrzeenia pierwszestwa. Art. 15. Przepisy art nie naruszaj pierwszestwa ograniczonych praw rzeczowych okrelonego w przepisach szczególnych. Art W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w ksidze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mog by ujawnione prawa osobiste i roszczenia. 2. W szczególnoci mog by ujawniane: 1) prawo najmu lub dzierawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo doywocia, 2) roszczenie o przeniesienie własnoci nieruchomoci lub uytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to take roszcze przyszłych i warunkowych, 3) roszczenie wynikajce z okrelenia zarzdu lub sposobu korzystania z nieruchomoci przez współwłacicieli lub wieczystych uytkowników, 4) roszczenie współwłacicieli wyłczajce uprawnienie do zniesienia współwłasnoci, 5) wierzytelnoci banku hipotecznego zabezpieczone hipotek oraz informacje, e zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. Nr 140, poz. 940, z 1998 r. Nr 107, poz. 669, z 2000 r. Nr 6, poz. 70 i Nr 60, poz. 702 oraz z 2001 r. Nr 15, poz. 148 i Nr 39, poz. 459), 6) prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w kadym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w kadym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykrocze i ustawy o ksigach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 74, poz. 855). Art. 17. Przez ujawnienie w ksidze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczno wzgldem praw nabytych przez czynno prawn po jego ujawnieniu, z wyjtkiem słuebnoci drogi koniecznej albo słuebnoci ustanowionej w zwizku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urzdzenia. Strona 3 z 33

4 Art. 18. Równoczenie z wpisem prawa, do którego odnosi si ujawnione w ksidze wieczystej roszczenie, wykrela si z urzdu wpisy praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeeli wpisy te s sprzeczne z wpisem prawa, którego roszczenie dotyczyło, albo jeeli w inny sposób naruszaj to prawo. Art Roszczenie o przeniesienie własnoci lub uytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomoci moe by po upływie roku od dnia wpisu w ksidze wieczystej wykrelone na jednostronne danie właciciela lub wieczystego uytkownika, jeeli w tym terminie nie złoono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Jeeli złoony w tym terminie wniosek nie został uwzgldniony, roszczenie moe by wykrelone z chwil uprawomocnienia si orzeczenia odmawiajcego uwzgldnienia wniosku. 2. Jeeli uprawniony wykae przed upływem roku od dnia wpisu, e wystpił do sdu o przeniesienie lub ustanowienie prawa okrelonego w ust. 1, bieg terminu do wykrelenia roszczenia liczy si od dnia zakoczenia postpowania, jednake w razie nieuwzgldnienia dania roszczenie moe by wykrelone z chwil zakoczenia postpowania. 3. W razie wpisu roszczenia przyszłego lub warunkowego bieg terminu do wykrelenia takiego roszczenia liczy si od dnia, w którym stało si ono wymagalne. Art Do pierwszestwa praw osobistych oraz roszcze ujawnionych w ksidze wieczystej stosuje si odpowiednio przepisy o pierwszestwie ograniczonych praw rzeczowych. 2. O pierwszestwie prawa, którego ustanowienie było przedmiotem roszczenia ujawnionego w ksidze wieczystej, rozstrzyga chwila złoenia wniosku o wpis roszczenia. Art. 21. Właciciel kilku nieruchomoci stanowicych cało gospodarcz lub graniczcych z sob moe da połczenia ich w ksidze wieczystej w jedn nieruchomo. Art Ograniczone prawa rzeczowe obciajce którkolwiek z połczonych nieruchomoci obciaj cał nieruchomo utworzon przez połczenie. Nie wpływa to jednak na dotychczasowy zakres wykonywania uytkowania i słuebnoci. 2. Nieruchomoci obcione ograniczonymi prawami rzeczowymi mog by połczone tylko wtedy, gdy uprawnieni uło si co do pierwszestwa tych praw na nieruchomoci utworzonej przez połczenie. 3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje si odpowiednio do pierwszestwa praw i roszcze, o których mowa w art. 16. Rozdział 2 Ustrój ksig wieczystych i postpowanie Art. 23. Prowadzenie ksig wieczystych naley do właciwoci sdów rejonowych. Czynnoci sdu w zakresie prowadzenia ksig wieczystych mog wykonywa referendarze sdowi. Art. 23a. Sdy rejonowe prowadzce ksigi wieczyste współpracuj z Szefem Krajowego Centrum Informacji Kryminalnych w zakresie niezbdnym do realizacji jego zada ustawowych. Art Dla kadej nieruchomoci prowadzi si odrbn ksig wieczyst, chyba e przepisy szczególne stanowi inaczej. Dotyczy to take nieruchomoci lokalowych oraz nieruchomoci, w których nieruchomoci lokalowe zostały wyodrbnione. 2. W ksidze wieczystej prowadzonej dla nieruchomoci, w której własno lokali została wyodrbniona, ujawnia si sposób zarzdu t nieruchomoci okrelony w umowie, a w razie nieujawnienia domniemywa si sposób zarzdu wynikajcy z ustawy. Strona 4 z 33

5 3. Minister Sprawiedliwoci, w drodze rozporzdzenia, okrela zakładanie i prowadzenie ksig wieczystych dla lokali stanowicych odrbne nieruchomoci oraz dla nieruchomoci, w których wyodrbnienia dokonano. Art Do ksig wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych, wymienionych w art. 1 ust. 3, stosuje si odpowiednio przepisy o ksigach wieczystych dla nieruchomoci. 2. W razie przekształcenia własnociowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu uytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej w prawo odrbnej własnoci lokalu albo w prawo własnoci domu jednorodzinnego, ksiga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje si ksig wieczyst dla nieruchomoci, a wpisana w tej ksidze hipoteka na ograniczonym prawie rzeczowym staje si hipotek na nieruchomoci. 3. Właciciel nieruchomoci w wypadkach, o których mowa w ust. 2, jest obowizany do ujawnienia w ksidze wieczystej swego prawa oraz danych do oznaczenia nieruchomoci. Art Ksiga wieczysta zawiera cztery działy, z których: 1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomoci oraz wpisy praw zwizanych z jej własnoci, 2) drugi obejmuje wpisy dotyczce własnoci i uytkowania wieczystego, 3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczce ograniczonych praw rzeczowych, z wyjtkiem hipotek, na wpisy ogranicze w rozporzdzaniu nieruchomoci lub uytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszcze, z wyjtkiem roszcze dotyczcych hipotek, 4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczce hipotek. 2. Ksiga wieczysta dla ograniczonego prawa rzeczowego zawiera cztery działy, z których: 1) pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomoci, z któr jest zwizany, 2) drugi obejmuje wpisy dotyczce osoby, której przysługuje własnociowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu uytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 3) trzeci jest przeznaczony na wpisy ogranicze w rozporzdzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszcze, z wyjtkiem roszcze dotyczcych hipotek, 4) czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczce hipotek. 3. Ksigi wieczyste prowadzi si według ustalonych wzorów, obejmujcych poszczególne działy ksigi wieczystej. Art Ksigi wieczyste mog by zakładane i prowadzone take w systemie informatycznym wprowadzonym w trybie, o którym mowa w ust Minister Sprawiedliwoci moe wprowadzi, w drodze rozporzdzenia, system informatyczny zakładania i prowadzenia ksig wieczystych, okrelajc szczegółowy sposób zakładania oraz prowadzenia ksig wieczystych w systemie informatycznym, tak aby zachowane zostały wszystkie cechy ksig wieczystych prowadzonych w sposób, o którym mowa w art. 25 ust. 1 i 2, sposób przegldania ksig wieczystych prowadzonych w tym systemie, oraz wyznaczy sdy, które zakładaj i prowadz ksigi wieczyste w systemie informatycznym. Art Podstaw oznaczenia nieruchomoci w ksidze wieczystej s dane katastru nieruchomoci. 2. Podstaw oznaczenia lokalu w ksidze wieczystej jest zawiadczenie o połoeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielni mieszkaniow, a domu jednorodzinnego - zawiadczenie wydane przez spółdzielni oraz dane katastru nieruchomoci. 3. O załoeniu ksigi wieczystej, o której mowa w art. 24 1, oraz o wpisie hipoteki do tej ksigi sd prowadzcy ksig wieczyst zawiadamia spółdzielni. Strona 5 z 33

6 Art W razie niezgodnoci danych katastru nieruchomoci z oznaczeniem nieruchomoci w ksidze wieczystej sd rejonowy dokonuje - na wniosek właciciela nieruchomoci lub wieczystego uytkownika - sprostowania oznaczenia nieruchomoci na podstawie danych katastru nieruchomoci. 2. Sprostowanie, o którym mowa w ust. 1, moe by dokonane take z urzdu, na skutek bezporedniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomoci lub zawiadomienia jednostki prowadzcej kataster nieruchomoci. 3. Do zawiadomienia, o którym mowa w ust. 2, dołcza si wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbdne - take wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowicy podstaw sprostowania oznaczenia nieruchomoci. 4. Organ prowadzcy kataster nieruchomoci zapewni nieodpłatnie sdom, które zakładaj i prowadz ksigi wieczyste w systemie informatycznym, bezporedni dostp do bazy danych katastru nieruchomoci w celu sprawdzenia oznaczenia nieruchomoci. Art. 28. Przy kadej ksidze wieczystej prowadzi si akta ksigi wieczystej. Do akt tych składa si dokumenty i pisma dotyczce nieruchomoci. Art. 29. Wpis w ksidze wieczystej ma moc wsteczn od chwili złoenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczcia postpowania z urzdu - od chwili wszczcia tego postpowania. Art. 30. (uchylony). Art Wpis moe by dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie powiadczonym, jeeli przepisy szczególne nie przewiduj innej formy dokumentu. 2. Wpis potrzebny do usunicia niezgodnoci midzy treci ksigi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym moe nastpi, gdy niezgodno bdzie wykazana orzeczeniem sdu lub innymi odpowiednimi dokumentami. Art Do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomoci wystarcza dokument obejmujcy owiadczenie właciciela o ustanowieniu tego prawa. 2. Do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujcy owiadczenie woli właciciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujcy zgod na wpis roszczenia. Przepis ten stosuje si odpowiednio do wpisu przeniesienia hipoteki i ustpstwa pierwszestwa; jednake gdy ustpstwem pierwszestwa maj by dotknite prawa innej jeszcze osoby, potrzebny jest take dokument obejmujcy zgod tej osoby. 3. Zgoda na dokonanie wpisu nie moe by uzaleniona od warunku lub terminu. Art. 33. Owiadczenie woli właciciela nieruchomoci o ustanowieniu na niej ograniczonego prawa rzeczowego uwaa si za złoone nie tylko wtedy, gdy doszło do wiadomoci nabywcy, lecz take gdy zostało złoone w przepisanej formie w sdzie rejonowym prowadzcym ksig wieczyst. Przepis ten stosuje si odpowiednio do ustpstwa pierwszestwa. Art. 34. Wpis moe nastpi, gdy osoba, której prawo ma by wpisem dotknite, jest lub zostaje jednoczenie wpisana do ksigi wieczystej jako uprawniona. Jednake do ujawnienia właciciela wystarcza, aby nastpstwo prawne po osobie wpisanej jako właciciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami. Art Właciciel nieruchomoci jest obowizany do niezwłocznego złoenia wniosku o ujawnienie swego prawa w ksidze wieczystej. Strona 6 z 33

7 2. Jeeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własnoci w ksidze wieczystej, właciciel ponosi odpowiedzialno za szkod powstał na skutek niewykonania obowizku, o którym mowa w ust. 1, bd na skutek opieszałoci w jego wykonaniu. Art Sdy, organy administracji rzdowej i jednostek samorzdu terytorialnego zawiadamiaj sd właciwy do prowadzenia ksigi wieczystej o kadej zmianie właciciela nieruchomoci, dla której załoona jest ksiga wieczysta. 2. Minister Sprawiedliwoci okreli, w drodze rozporzdzenia, wzór zawiadomienia, o którym mowa w ust W razie otrzymania zawiadomienia sd z urzdu dokonuje wpisu ostrzeenia, e stan prawny nieruchomoci ujawniony w ksidze wieczystej stał si niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeenia zawiera pouczenie o obowizku złoenia wniosku o ujawnienie prawa własnoci w terminie miesica od daty dorczenia zawiadomienia. 4. Sd moe wymierzy opieszałemu włacicielowi grzywn w wysokoci od 500 do zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własnoci. W razie ujawnienia prawa własnoci nieruchomoci, grzywny nieuiszczone mog by umorzone w całoci lub czci. 5. Na postanowienie sdu o nałoeniu grzywny przysługuje zaalenie. Art Ksigi wieczyste i akta ksig wieczystych przechowuje si w sdzie. 2. Ksigi wieczyste nie mog by wydawane poza budynek sdu rejonowego. 3. Kady moe przeglda ksigi wieczyste w obecnoci pracownika sdu. 4. Akta ksigi wieczystej moe przeglda, w sposób okrelony w ust. 3, osoba majca interes prawny oraz notariusz. Art Odpisy ksig wieczystych według ostatniego stanu wpisów wydaje si na danie osób zainteresowanych lub na danie sdu, prokuratora, notariusza, organu administracji rzdowej oraz jednostki samorzdu terytorialnego. 2. Odpisy ksig wieczystych obejmujce wpisy wykrelone wydaje si tylko na danie sdu, prokuratora, notariusza, organu administracji rzdowej oraz jednostki samorzdu terytorialnego, a w wypadkach uzasadnionych - równie na danie osoby, której wykrelony wpis dotyczył. 3. Odpisy dokumentów znajdujcych si w aktach ksig wieczystych wydaje si na danie osób zainteresowanych lub na danie sdu, prokuratora, notariusza, organu administracji rzdowej oraz jednostki samorzdu terytorialnego. 4. Nie wydaje si dokumentów znajdujcych si w aktach ksig wieczystych, jeeli dokumenty te stanowi podstaw wpisu. 5. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje si do wydawania odpisów ksig wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym, o którym mowa w art Art Dla prowadzenia ksig wieczystych w systemie informatycznym, o którym mowa w art. 25 1, Minister Sprawiedliwoci tworzy i utrzymuje centraln baz danych ksig wieczystych, stanowic ogólnokrajowy zbiór ksig wieczystych prowadzonych w tym systemie. 2. Minister Sprawiedliwoci zapewni bezpieczestwo centralnej bazy danych ksig wieczystych, w szczególnoci ochron przed nieuprawnionym dostpem osób trzecich, zniszczeniem oraz utrat danych. 3. Sdy rejonowe, które zakładaj i prowadz ksigi wieczyste w systemie informatycznym, dokonuj czynnoci zwizanych z prowadzeniem ksig wieczystych w centralnej bazie danych ksig wieczystych. Art Wprowadzajc system informatyczny, o którym mowa w art. 25 1, Minister Sprawiedliwoci utworzy, w drodze rozporzdzenia, Centraln Informacj Ksig Wieczystych, zwan dalej "Centraln Informacj", z ekspozyturami przy wydziałach sdów rejonowych prowadzcych ksigi wieczyste w systemie informatycznym. Rozporzdzenie powinno uwzgldnia w szczególnoci zasady funkcjonowania Centralnej Informacji, jej struktur organizacyjn oraz tryb i rodzaje dokumentów przez ni Strona 7 z 33

8 wydawanych, majc na uwadze szybko i powszechno dostpu do ksig wieczystych oraz zachowanie zasady jawnoci ksig wieczystych. 2. Centralna Informacja wydaje na wniosek odpisy ksig wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym, o którym mowa w art. 25 1, oraz zawiadczenia o zamkniciu ksigi wieczystej. 3. Minister Sprawiedliwoci okrela, w drodze rozporzdzenia, wzór wniosku o wydanie dokumentów, o których mowa w ust Odpisy i zawiadczenia, o których mowa w ust. 2, wydawane przez Centraln Informacj, maj moc dokumentów wydawanych przez sd. 5. W razie zaistnienia niemoliwej do usunicia przeszkody bezporedniego wgldu do ksigi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, kady ma prawo do zaznajomienia si z wydrukiem ksigi wieczystej. Art Centralna Informacja pobiera opłat od wniosku o wydanie odpisu ksigi wieczystej oraz od wniosku o wydanie zawiadczenia o zamkniciu ksigi wieczystej. 2. Minister Sprawiedliwoci, w porozumieniu z ministrem właciwym do spraw finansów publicznych, okrela, w drodze rozporzdzenia, wysoko opłat, o których mowa w ust. 1, uwzgldniajc w szczególnoci zrónicowanie opłat od wniosków o uzyskanie poszczególnych dokumentów. 3. Wniosek o wydanie odpisu ksigi wieczystej oraz wniosek o wydanie zawiadczenia o zamkniciu ksigi wieczystej złoony przez sd, prokuratora lub organ administracji rzdowej s wolne od opłat. 4. Centralna Informacja zapewni nieodpłatnie organom prowadzcym kataster nieruchomoci bezporedni dostp do bazy danych ksigi wieczystej w czci obejmujcej dział pierwszy i drugi, w celu sprawdzenia zgodnoci danych w katastrze nieruchomoci z treci wpisów w powyszych działach, bez prawa udostpniania danych z tej bazy osobom trzecim. Art (skrelone). Art Minister Sprawiedliwoci, w drodze rozporzdzenia, okreli: 1) sdy rejonowe prowadzce ksigi wieczyste oraz obszary ich właciwoci miejscowej, 2) czynnoci, które przy prowadzeniu i przechowywaniu ksig wieczystych mog spełnia samodzielnie pracownicy sdowi, 3) szczegółowy sposób prowadzenia ksig wieczystych, wzory ksig wieczystych oraz szczegółow tre i sposób dokonywania wpisów w ksigach wieczystych. 2. Minister Sprawiedliwoci moe okreli, w drodze rozporzdzenia, sposób wykorzystywania programu informatycznego dla celów prowadzenia ksig wieczystych, na zasadach, o których mowa w art Wydajc rozporzdzenia, o których mowa w ust. 1 i 2, naley bra pod uwag zasady sprawnoci, racjonalnoci i szybkiego działania sdu. Art W razie powstania stanu zagroenia zniszczeniem zbioru ksig wieczystych w znacznej skali, na skutek zdarze o charakterze nadzwyczajnym, tre wpisów w ksigach wieczystych podlega utrwaleniu, z zachowaniem wszystkich cech ksig wieczystych. 2. Utrwalenie treci wpisów w ksigach wieczystych w trybie, o którym mowa w ust. 1, moe by przeprowadzane na podstawie zarzdzenia Ministra Sprawiedliwoci okrelajcego sd, w którym nastpiło zdarzenie o charakterze nadzwyczajnym, powodujce powstanie zagroenia zniszczeniem zbioru ksig wieczystych. 3. Minister Sprawiedliwoci okreli, w drodze rozporzdzenia, sposób utrwalania treci wpisów w ksigach wieczystych, w sytuacjach, o których mowa w ust. 1, oraz szczegółowy tryb wykonywania czynnoci z tym zwizanych, majc na wzgldzie zasady szybkoci i doboru technologii stosowanych przy utrwalaniu treci zapewniajcych wierne ich zachowanie. Art Kopia powstała w trybie okrelonym w art podlega uwierzytelnieniu przez sdziego lub referendarza i ma moc ksigi wieczystej. Strona 8 z 33

9 2. W razie koniecznoci dokonania nowego wpisu, w ksidze wieczystej, w miejsce której została sporzdzona kopia, w trybie okrelonym w art. 58 1, zaprowadza si, jako jej cig dalszy, ksig wieczyst według wzoru okrelonego w art. 25 ust. 1, z jednoczesnym przeniesieniem do niej wszystkich aktualnych wpisów. Rozdział 3 (skrelony). DZIAŁ II Hipoteka Rozdział 1 Hipoteka w ogólnoci Oddział 1 Przepisy ogólne Art W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelnoci mona nieruchomo obciy prawem, na mocy którego wierzyciel moe dochodzi zaspokojenia z nieruchomoci bez wzgldu na to, czyj stała si własnoci, i z pierwszestwem przed wierzycielami osobistymi właciciela nieruchomoci (hipoteka). 2. Cz ułamkowa nieruchomoci moe by obciona hipotek, jeeli stanowi udział współwłaciciela. 2a. (uchylony). 3. Przedmiotem hipoteki moe by take uytkowanie wieczyste. W tym wypadku hipoteka obejmuje równie budynki i urzdzenia na uytkowanym terenie, stanowice własno wieczystego uytkownika. 4. Przedmiotem hipoteki mog by take: 1) własnociowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, 2) spółdzielcze prawo do lokalu uytkowego, 3) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 4) wierzytelno zabezpieczona hipotek. 5. Do hipotek okrelonych w ust. 3 i 4 stosuje si odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomoci. Art W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelnoci wynikajcej z okrelonego stosunku prawnego mona nieruchomo obciy prawem, na mocy którego wierzyciel moe dochodzi zaspokojenia z nieruchomoci bez wzgldu na to, czyj stała si własnoci, i z pierwszestwem przed wierzycielami osobistymi właciciela nieruchomoci (hipoteka). Nadal w definicji podkrela si wymóg oznaczonoci wierzytelnoci, a dodany dalszy człon wynikajcej z okrelonego stosunku prawnego (art. 65 ust. 1 ) legislacyjnie moe by czytany jako dalsze zawenie (cho znajc histori sporów o hipoteki zabezpieczajce wiele wierzytelnoci z umów bankowych kredytu wiemy i doceniamy, i jest to wyraz usankcjonowania dotychczas spornych moliwoci). Zatem w nowej definicji naleałoby ju raczej odej od okrelenia oznaczonej, eby tym bardziej było jasne, i nowa hipoteka zabezpiecza kad wierzytelno, która jest moliwa do zindywidualizowania nawet, jeeli bdzie ona do kwoty, a nie w kwocie. Wierzytelnoci oznaczon bdzie zatem nie tylko konkretny kredyt udzielony danego dnia, w okrelonej wysokoci, ale np. bdzie to take kredyt lub poyczka w rachunku biecym, udzielone Strona 9 z 33

10 do kwoty oraz umowa zlecenia udzielenia gwarancji, z której wierzytelno dla banku (prawo do dania kwoty wypłaconej przez bank gwaranta beneficjentowi gwarancji) dopiero powstanie albo nie powstanie, bdzie ni równie cile okrelony kredyt jeszcze nieudzielony. Ponadto w odczytywaniu przepisu zgłoszona została wtpliwo, czy nowe brzmienie oznacza ma, e now hipotek nie bdzie moliwe tylko zabezpieczenie wszelkich kredytów, jakie zostan udzielone przez bank X (nawet w relacji z tym samym kredytobiorc). 2. Przedmiotem hipoteki moe by take: 1) uytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urzdzeniami na uytkowanym gruncie stanowicymi własno uytkownika wieczystego; 2) spółdzielcze własnociowe prawo do lokalu; 3) wierzytelno zabezpieczona hipotek. 3. Hipotek mona obciy równie przysługujcy współuprawnionemu udział we współwłasnoci nieruchomoci oraz we wspólnoci praw wymienionych w ust. 2 pkt 1) i 2). Opinia: ust. 3 ma istotne znaczenie porzdkujce. 4. Do hipotek okrelonych w ust. 2 i 3 stosuje si odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomoci. Art. 66. (skrelony). Art. 67. Do powstania hipoteki niezbdny jest wpis w ksidze wieczystej. Art. 68. Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelnoci pienine i moe by wyraona tylko w oznaczonej sumie pieninej. Jeeli wierzytelno zgodnie z prawem została wyraona w innym pienidzu ni pienidz polski, hipotek wyraa si w tym innym pienidzu. [ochrona przed nadzabezpieczeniem; uniezalenienie waluty hipoteki od waluty wierzytelnoci] Art Hipoteka zabezpiecza wierzytelno pienin, w tym równie wierzytelno przyszł. 2. Hipoteka zabezpiecza wierzytelno do oznaczonej sumy pieninej. Jeeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właciciel obcionej nieruchomoci moe da zmniejszenia sumy hipoteki. Zgadzajc si co do zasady, i dłunik powinien mie moliwo zmniejszenia niewykorzystywanej czci obcienia hipotecznego, pragniemy zwróci uwag, i takie działanie moe sta w sprzecznoci z zaleceniami nadzoru bankowego. Uchwała Kapitałowa KNB, jak równie rekomendacja S, wyranie zalecaj bankom utrzymywanie nadzabezpieczenia w wartoci kredytowanej nieruchomoci (limity LTV). Nowe roszczenie dłunika na podstawie omawianego przepisu moe by tym bardziej problematyczne, i pojcie nadmiernego zabezpieczenia jest do płynne. W uzasadnieniu zwrócilimy uwag na wskazanie, i dotyczy to moe równie zwykłych spłat kredytu, a nie tylko pierwotnego nadzabezpieczenia. Strona 10 z 33

11 Kolejna uwaga dotyczy kwestii kosztów zmiany hipoteki w ksidze wieczystej, rozumiemy, i opłaty ponosiłby wnioskujcy czyli właciciel nieruchomoci. Ponadto szkodliwe dla bezpieczestwa obrotu wydaj si pogldy wyraone w uzasadnieniu ustawy/ str. 15/, które przesadzaj jakoby ustanawiane do tej pory hipoteki kaucyjne mogły by z łatwoci uniewaniane, z uwagi na fakt istotnie wyszej wartoci zarejestrowanej hipoteki w stosunku do udzielonych pod ni kredytów. Poniewa uzasadnienie ustaw stanowi moe asumpt do wykładni prawa, postulujemy pominicie w nim tego rodzaju kontrowersyjnych i niepopartych orzecznictwem pogldów. Reasumujc powysze uwagi, wydaje si, i roszczenie zmniejszenia sumy hipoteki naley ograniczy jedynie do nadzabezpieczenia wtórnego. Roszczenie przewidziane w projekcie take w przypadku nadzabezpieczenia pierwotnego jest o tyle nieuzasadnione, i hipoteka ustanawiana jest w drodze umowy, a wic właciciel nieruchomoci wyraajc zgod na obcienie hipoteczne podejmuje decyzj wiadomie i zna wysoko obcienia. Projektowane roszczenie stwarzałoby ryzyko licznych prób podwaania wysokoci hipoteki, np. w przypadku, gdy klient rozmylił si. Proponowalimy zatem nowe brzmienie zd, 2 w art. 68: W przypadku spłaty czci zabezpieczonej wierzytelnoci, właciciel obcionej nieruchomoci moe da zmniejszenia sumy hipoteki. 3. Sum hipoteki wyraa si w tej samej walucie, co zabezpieczona wierzytelno, jeeli strony w umowie ustanawiajcej hipotek nie postanowiły inaczej. Jeeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne zd. 2 w ust. 2 powinno ulec wykreleniu. Bardzo istotna, cile odpowiadajca sytuacji na rynku kredytów walutowych i od dawna postulowana przez Fundacj, jest zasada wyraona w ust 3, umoliwiajca zabezpieczenie wierzytelnoci wyraonej w rónych walutach (np. kilka transz kredytu kada w innej walucie lub wierzytelnoci wielokrotnie przewalutowywanych). [hipoteka zabezpieczajca wiele wierzytelnoci tego samego wierzyciela] Art Hipoteka umowna moe take zabezpiecza wiele wierzytelnoci z rónych stosunków prawnych przysługujcych temu samemu wierzycielowi. Na tle treci przepisu art. 65 w powizaniu z powyszym przepisem, powstaje pytanie jak zabezpieczy wiele wierzytelnoci z okrelonego (jednego) stosunku prawnego, std proponujemy korekt treci na nastpujc: Art Hipoteka umowna moe take zabezpiecza wiele wierzytelnoci z oznaczonego stosunku prawnego lub rónych stosunków prawnych przysługujcych temu samemu wierzycielowi. Strona 11 z 33

12 2. W umowie ustanawiajcej hipotek naley okreli stosunki prawne oraz wynikajce z nich wierzytelnoci objte zabezpieczeniem. Analizujc ten przepis przyjlimy załoenie, i moliwe jest na jego podstawie zabezpieczenie jedn hipotek wierzytelnoci ze stosunków kredytowych objtych umow ramow, co w dotychczasowej praktyce nie było jednoznaczne. Rozumiemy te, e brzmienie przepisu niestety wyklucza moliwo zabezpieczenia jedn hipotek wszystkich kredytów, jakie zostan udzielone kredytobiorcy przez bank. Tymczasem warto zaznaczy, przy tej okazji, i przyjcie bardzo szerokich moliwoci co do rodzajów wierzytelnoci - równie hipotek generalnych, staje si ju w Europie standardem (Hiszpania, Szwecja i Wielka Brytania). Nawet w ostatnim czasie Francja, znana z silnie akcesoryjnej hipoteki zdecydowała wprowadzi konstrukcj hipoteki recherchable - ktora jest w istocie hipotek generaln dopuszcza pełen zakres typów zabezpieczanych wierzytelnoci, a ponadto wierzytelnoci rónych wierzycieli. Niecelowe wydaje si ograniczanie moliwoci zabezpieczania hipotek tylko tych stosunków prawnych, które zostały wymienione przy ustanawianiu hipoteki (tak przynajmniej odczytujemy brzmienie przepisu) postuluje si uwzgldnienie równie stosunków dodawanych na podstawie aneksu, oczywicie jeeli nie zmienia si maksymalna kwota hipoteki. Ponadto w uzasadnieniu do tego przepisu str. 16 postulujemy wykrelenie błdnie sformułowanego komentarza do rozwaanego w Polsce projektu długu gruntowego wbrew zamieszczonemu stwierdzeniu projekt ten nie umoliwiał, by wbrew woli właciciela nieruchomoci wierzyciel hipoteczny mógł wykorzysta dług do zaspokojenia innej ni uzgodniona wierzytelnoci (wszystkie stosunki prawne i wynikajce z nich wierzytelnoci tudzie inne dyspozycje musiały by uwzgldnione w sporzdzanej z udziałem notariusza umowie zabezpieczajcej). 3. Wierzyciel hipoteczny moe podzieli hipotek. Owiadczenie wierzyciela wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem niewanoci. Dokument obejmujcy to owiadczenie stanowi podstaw wpisu podziału do ksigi wieczystej. Generalna zasada dotyczca dokumentu stanowicego podstaw wpisu na podstawie art. 31 Ukwh wymaga formy z podpisem notarialnie powiadczonym, wyjtek dotyczył dokumentów bankowych stanowicych podstaw wpisu w ksigach wieczystych na podstawie przepisu szczególnego. Generalna likwidacja wymogu formy szczególnej moe zagraa bezpieczestwu obrotu (weryfikacja, czy podpisał si uprawniony). Projektodawca wprowadza wymóg nowych form dla okrelonych czynnoci, nie zachowujc przy tym konsekwencji (proponuje si zarówno zwykł form pisemn, jak i z notarialnie powiadczonym podpisem czy powiadczenie daty pewnej). Wydaje si, i co do zasady właciw form Strona 12 z 33

13 byłaby forma z notarialnym powiadczeniem podpisu, z wyjtkiem sytuacji objtych art. 95 Prawa bankowego, gdzie naleałoby znie wymóg formy aktu notarialnego take dla ustanowienia hipoteki (co wymagałaby zmiany art. 245 kc). [administrator hipoteki] Art W celu hipotecznego zabezpieczenia wielu wierzytelnoci przysługujcych rónym podmiotom, a słucym sfinansowaniu tego samego przedsiwzicia, wierzyciele mog powoła administratora hipoteki. Administratorem moe by jeden z wierzycieli albo osoba trzecia. Co do zasady idea wprowadzenia administratora hipoteki zasługuje na uznanie. Krg wierzytelnoci powinien jednak by zdefiniowany płynnie tylko wtedy bdzie moliwe zastosowanie konstrukcji do efektywnego finansowania konsorcjalnego. Warto zauway, i instytucja administratora hipoteki w zaproponowanym kształcie bdzie słuy głównie zabezpieczaniu kredytów konsorcjalnych. Wydaje si, e wzorem ustawy z 26 czerwca 2008 r. o zmianie ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów oraz innych ustaw, postulowa naleałoby wprowadzenie obowizku ustanowienia administratora hipotek dla zabezpieczenia hipotek roszcze posiadaczy dłunych papierów wartociowych emitowanych w serii. Obecnie art.7 ustawy o obligacjach przewiduje zabezpieczenie roszcze obligatariuszy. Brak jest takiej moliwoci dla posiadaczy innych dłunych papierów wartociowych. Konstrukcyjnie ustanowienie hipoteki na podstawie art.7 ustawy o obligacjach take budzi wtpliwoci - hipoteka ta bowiem - jak wydawa si moe na podstawie brzmienia przepisu - ustanawiana jest w drodze jednostronnej czynnoci prawnej właciciela nieruchomoci. Wydaje si, e interesy posiadaczy dłunych papierów wartociowych zabezpieczonych hipotek powinien reprezentowa obowizkowo administrator hipoteki ustanowiony w drodze umowy z emitentem papierów wartociowych, który take byłby stron umowy o ustanowienie hipoteki działajc we własnym imieniu ale na rachunek posiadaczy dłunych papierów wartociowych emitowanych w serii. 2. Administrator hipoteki zawiera umow o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowizki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelnoci s objte zabezpieczeniem. 3. Umowa powołujca administratora hipoteki powinna zosta zawarta na pimie pod rygorem niewanoci i okrela zabezpieczone wierzytelnoci oraz zakres, w jakim korzystaj one z zabezpieczenia, jak równie przedsiwzicie, którego sfinansowaniu słu zabezpieczone wierzytelnoci. Przy tym przepisie powstaje refleksja, czy generalnie w obrocie poprzesta na zwykłej formie pisemnej, to jest kontrowersyjne. Banki wystawiaj dokumenty stanowice podstaw wpisu w ksidze wieczystej i ponosz za to odpowiedzialno. U innych podmiotów, jak si wydaje, nie ma podstaw do rezygnacji z formy szczególnej. Naleałoby wyranie wskaza strony umowy powołujcej administratora hipoteki; jeli s to wierzyciele hipoteczni, to take przeniesienie uprawnie administratora hipoteki - art. 68(2) ust.7 powinno by Strona 13 z 33

14 uzalenione od zgody wierzycieli hipotecznych. Tryb wyraenia takiej zgody okrelałaby umowa powołujca administratora hipoteki; w braku umowy, konieczna byłaby jednomylno. W razie niemono uzyskania zgody, administrator hipoteki mógłby zrzec si swoich uprawnie. 4. W ksidze wieczystej jako wierzyciela hipotecznego wpisuje si administratora hipoteki. Do wniosku o wpis naley dołczy umow powołujc administratora hipoteki. 5. Do ustanowienia hipoteki na rzecz administratora hipoteki nie stosuje si art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe. Wydaje si, e nie ma powodu wyłczania zastosowania art. 95 Prawa bankowego, gdy wyłcznie banki s wierzycielami hipotecznymi i administratorem hipoteki. 6. Jeeli umowa powołujca administratora hipoteki nie stanowi inaczej, moe on za zgod wierzycieli, którym przysługuj zabezpieczone wierzytelnoci, podzieli hipotek. Owiadczenie administratora wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem niewanoci. Dokumenty obejmujce owiadczenie administratora oraz wierzycieli stanowi podstaw wpisu podziału do ksigi wieczystej. Administrator powinien wykonywa wszelkie uprawnienia wierzyciela hipotecznego. Jeli w rozumieniu mocodawców działał na ich szkod, w gr wejdzie odpowiedzialno odszkodowawcza. Przepis spowoduje pitrzenie dokumentów skoro potrzebne jest zarówno owiadczenie administratora jak i wierzycieli hipotecznych (tych moe by wielu, co wówczas gdy jedni si zgodz a inni nie). Uwaga co do formy jak powyej. Czy sama zgoda wierzycieli hipotecznych na podział hipoteki przez administratora hipoteki ma wystarczy? Wydaje si, e podziału mógłby dokona administrator hipoteki tylko w oparciu o umow pomidzy wierzycielami hipotecznymi. Wierzyciele powinni porozumie si, co do sposobu podziału hipoteki; zgoda na podział, bez okrelenia przez samych zainteresowanych sposobu podziału hipoteki nie moe by wystarczajca. 7. Jeeli umowa powołujca administratora hipoteki nie stanowi inaczej, administrator hipoteki moe przenie przysługujce mu uprawnienia na inn osob. Przepisy o przeniesieniu wierzytelnoci hipotecznej, z wyłczeniem art. 79 ust. 1 zd. 2, stosuje si odpowiednio. Art Zastpienie zabezpieczonej wierzytelnoci inn wierzytelnoci tego samego wierzyciela wymaga zgody właciciela obcionej nieruchomoci wyraonej w formie przewidzianej dla ustanowienia hipoteki. Dodanie przepisu ma bardzo due znaczenie dla praktyki i odpowiada wymaganiom rynku. Skoro wymagamy tej samej formy, to przepis nie wprowadzi podanej elastycznoci zabezpieczenia. W obrocie pozabankowym konieczna bdzie forma notarialna, tak samo jak przy ustanowieniu hipoteki, Strona 14 z 33

15 tymczasem wydaje si, e wystarczajce bezpieczestwo obrotu gwarantuje podpis notarialnie powiadczony. Nie jest jasne, kiedy taka zgoda mogłaby by wyraona. Wydaje si, e zastpienie oznacza, e zastpowana wierzytelno nie moe zosta zaspokojona - zaspokojenie bowiem wierzytelnoci skutkowa bdzie wyganiciem hipoteki (art. 94), a wtedy dotychczasowy wierzyciel mógłby ustanowi hipotek tylko po rozporzdzeniu przez właciciela nieruchomoci oprónionym miejscem (art i nastpne). Zastpowana wierzytelno musi zatem istnie w momencie zastpienia jej przez inn wierzytelno. Czy taka jest intencja autorów zmiany? 2. Przepis ust. 1 stosuje si take do zmiany waluty zabezpieczonej wierzytelnoci oraz do zmian wierzytelnoci zwikszajcych zakres odpowiedzialnoci właciciela. 3. Zastpienie zabezpieczonej wierzytelnoci inn wierzytelnoci oraz zmiany wierzytelnoci hipotecznej wskazane w ust. 2 staj si skuteczne z chwil wniesienia do sdu prowadzcego ksig wieczyst wniosku o złoenie dokumentu obejmujcego owiadczenie właciciela do akt ksigi wieczystej. Regulacja zawarta w ust. 2 i 3 moe zniweczy próby uelastycznienia zabezpieczenia, gdy pomimo rozlunienia zwizku pomidzy walut hipoteki a walut wierzytelnoci wymagana jest zgoda właciciela na zmian waluty. Wydaje si, e zgoda powinna dotyczy wyłcznie tych zdarze, które spowoduj zwikszenie kwoty samej hipoteki. Art. 69. W granicach przewidzianych w odrbnych przepisach hipoteka zabezpiecza take roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postpowania. [zakres zabezpieczenia roszcze ubocznych] Art. 69. Hipoteka zabezpiecza take mieszczce si w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postpowania, jak równie inne roszczenia uboczne, jeeli zostały wymienione w dokumencie stanowicym podstaw wpisu hipoteki do ksigi wieczystej. Art. 70. Zmiany dotyczce wierzytelnoci hipotecznej, naruszajce prawa obciajce nieruchomo z pierwszestwem równym lub niszym, wymagaj zgody osób, którym prawa te przysługuj. Nie dotyczy to zmiany terminów płatnoci. Art. 71. Domniemanie istnienia prawa wynikajce z wpisu hipoteki obejmuje, jeeli chodzi o odpowiedzialno z nieruchomoci, take wierzytelno zabezpieczon hipotek. Uchylenie domniemania osłabia pozycj wierzyciela hipotecznego w polskim systemie. Obszerny komentarz i proba o rozwaenia alternatywnych rozwiza zawarta została w czci ogólnej uwag do noweli. Art. 72. Niedopuszczalne jest zastrzeenie, przez które właciciel nieruchomoci zobowizuje si wzgldem wierzyciela hipotecznego, e nie dokona zbycia lub obcienia nieruchomoci przed wyganiciem hipoteki. Art. 73. Właciciel nieruchomoci niebdcy dłunikiem osobistym moe, niezalenie od zarzutów, które mu przysługuj osobicie przeciwko wierzycielowi hipotecznemu, podnosi zarzuty przysługujce dłunikowi oraz te, których dłunik zrzekł si po ustanowieniu hipoteki. Strona 15 z 33

16 Art. 74. Wierzyciel hipoteczny moe dochodzi zaspokojenia z nieruchomoci obcionej hipotek, bez wzgldu na ograniczenie odpowiedzialnoci dłunika wynikajce z prawa spadkowego. Art. 75. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomoci nastpuje według przepisów o sdowym postpowaniu egzekucyjnym, chyba e z nieruchomoci dłunika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny. [hipoteka łczna] Art W razie podziału nieruchomoci hipoteka obciajca dotychczas nieruchomo obcia wszystkie nieruchomoci utworzone przez podział (hipoteka łczna). Hipoteka na udziale we współwłasnoci nieruchomoci przekształca si w hipotek łczn na odpowiednich udziałach we własnoci nieruchomoci powstałych przez podział. Przepis sankcjonuje rozwizanie doktrynalnego problemu, które jest kompletnie bezuyteczne z punktu widzenia wierzyciela hipotecznego. Przy takim przekształceniu egzekucja z takiej hipoteki jest niemal niemoliwa. Rozwizanie to narusza prawa współudziałowców, którzy na ustanowienie hipoteki na udziale nie musz wyraa zgody, a po podziale sami s hipotek dotknici. 2. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łczna, moe według swego uznania da zaspokojenia w całoci lub w czci z kadej nieruchomoci z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łcznie. Moe równie według swego uznania dokona jej podziału pomidzy poszczególne nieruchomoci. 3. W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelnoci mona, w drodze czynnoci prawnej, obciy wicej ni jedn nieruchomo (hipoteka łczna umowna). Wydaje si, i przy okazji tak kompleksowej nowelizacji celowa byłaby zmiana art. 76 ust. 3 i doprecyzowanie istniejcych kontrowersji na jego tle (np. moment powstania hipoteki łcznej, przesdzenie, czy hipoteka łczna to jedno czy wiele praw itd.) 4. Do hipoteki zabezpieczajcej kredyt udzielony na budow domów mieszkalnych, jeeli podział nieruchomoci polega na przeniesieniu własnoci czci nieruchomoci zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje si. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy. 4. W razie podziału nieruchomoci polegajcego na ustanowieniu odrbnej własnoci lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomoci odrbnej nieruchomoci zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomoci moe da podziału hipoteki proporcjonalnie do wartoci nieruchomoci powstałych wskutek podziału. Jeeli jednak sposób podziału hipoteki został okrelony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w ksidze wieczystej, podział nastpuje stosownie do postanowie umowy. Redakcja przepisu jest zdecydowanie najlepsz z dotychczasowych propozycji dotyczcych ust. 4. Jednak nadal na jego tle pojawiaj si wtpliwoci interpretacyjne. Celowe byłoby przesdzenie, i umowa o podział hipoteki moe by zawarta w kadym czasie, a nie tylko w momencie ustanowienia hipoteki. Wierzyciele bankowi odczytuj ust. 4 w ten sposób, i po podziale nieruchomoci/ wyodrbnieniu lokalu powstaje ex lege hipoteka łczna, któr sd wieczystoksigowy przenosi w pełnej wysokoci do nowo załoonej ksigi wieczystej (lokalowej). Nabywcy przysługuje roszczenie Strona 16 z 33

17 o podział hipoteki. Aby jednak wyeliminowa potencjalne inne rozmienienie nowego zapisu proponujemy dodanie po słowach: nabywca wydzielonej nieruchomoci sformułowania obcionej zgodnie z ust. 1. Wtpliwoci budzi zastosowane kryterium podziału hipoteki w przypadku skorzystania przez nabywc z roszczenia (proporcjonalnie do wartoci nowo powstałych nieruchomoci). Niejasna jest procedura ustalania wartoci nieruchomoci (jak j ustali, kto powinien tego dokona, by była miarodajna dla sdu wieczystoksigowego). Dlatego proponujemy zastpienie uytego kryterium kryterium powierzchniowym, którym posługuje si ustawa o własnoci lokali (wysoko hipoteki pomnoona przez udział danego lokalu w nieruchomoci wspólnej.). Wydaje si, i jest to kryterium najbardziej obiektywne. W konsekwencji proponujemy nastpujce brzmienie ust. 4: 4. W razie podziału nieruchomoci polegajcego na ustanowieniu odrbnej własnoci lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomoci odrbnej nieruchomoci zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomoci, obcionej zgodnie z ust. 1, moe da podziału hipoteki proporcjonalnie do udziału nieruchomoci powstałej wskutek podziału w nieruchomoci wspólnej. Jeeli jednak sposób podziału hipoteki został okrelony w umowie z wierzycielem i ujawniony w ksidze wieczystej, podział nastpuje stosownie do postanowie umowy. wartoci nieruchomoci ych o ustanowienie hipoteki Art. 77. Przedawnienie wierzytelnoci zabezpieczonej hipotek nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomoci obcionej. Przepisu tego nie stosuje si do roszczenia o odsetki. Przepisu tego nie stosuje si do roszcze ubocznych. Art Jeeli wymagalno wierzytelnoci hipotecznej zaley od wypowiedzenia przez wierzyciela, wypowiedzenie jest skuteczne wzgldem właciciela nieruchomoci niebdcego dłunikiem osobistym, gdy było dokonane w stosunku do niego. 2. Jeeli wymagalno wierzytelnoci hipotecznej zaley od wypowiedzenia przez dłunika, właciciel nieruchomoci niebdcy dłunikiem osobistym moe dokona wypowiedzenia ze skutkiem co do hipoteki. 3. Wypowiedzenie, o którym mowa w ust. 1 i 2, jest skuteczne, chociaby wierzyciel wiedział, e osoba wpisana w ksidze wieczystej jako właciciel nieruchomoci nie jest włacicielem. Oddział 2 Przelew wierzytelnoci hipotecznej Przeniesienie wierzytelnoci hipotecznej Art Umowa zobowizujca do przeniesienia wierzytelnoci hipotecznej powinna zosta zawarta w formie pisemnej z dat pewn. To samo dotyczy umowy przenoszcej wierzytelno w wykonaniu uprzednio istniejcego zobowizania. Data pewna nie zabezpiecza obrotu w tym samym aspekcie co forma z podpisem notarialnie powiadczonym, która gwarantuje, e osoba podpisana na dokumencie to włanie uprawniony. W obrocie bankowym zwykła forma pisemna uzupełniona jest przez dokument urzdowy Strona 17 z 33

18 wydany w trybie art. 95 Prawa bankowego, za którego wydanie bank ponosi odpowiedzialno ( w tym majtkow). 2. Przepisu powyszego nie stosuje si do przeniesienia praw z dokumentów zbywalnych przez indos i na okaziciela. [przeniesienie wierzytelnoci hipotecznej] Art Wierzytelno zabezpieczona hipotek nie moe by przeniesiona bez hipoteki, chyba e ustawa stanowi inaczej. Art W razie przeniesienia wierzytelnoci hipotecznej na nabywc przechodzi take hipoteka. Do przejcia hipoteki nie jest wymagany wpis w ksidze wieczystej. Odnonie tej zasady obszerny komentarz i konstruktywne propozycje (hipoteka listowa) zamieszczone zostały w ogólnej czci uwag. Wydaje si, e, jak dotychczas, zmiana wierzyciela powinna by jednak ujawniona w ksidze wieczystej. W przeciwnym razie jest to zaprzeczenie zasadzie, i wszystko, co dotyczy spraw prawnych nieruchomoci, musi by ujawnione w ksidze wieczystej. Oczywicie wyjtki mog by prawem przewidziane np. hipoteka listowa. Ale wówczas w ksidze wieczystej naleałoby zaznaczy charakter takiej hipoteki, a z przepisów wynikałoby, e zmiana wierzyciela hipotecznego nie jest ujawniana. 1a. Jeeli hipoteka zabezpiecza wiele wierzytelnoci, na nabywc przechodzi odpowiednia cz hipoteki, chyba e strony postanowiły inaczej. 1b. Jeeli wierzytelno zostanie przeniesiona bez hipoteki, zbywca powinien zawiadomi o tym właciciela nieruchomoci niebdcego dłunikiem osobistym. 2. Hipoteka nie moe by przeniesiona bez wierzytelnoci, któr zabezpiecza. Brzmienie ust. 2 art. 79 naleałoby by moe dostosowa do zmienionej definicji z art. 68 i 68 1, eby nie powstała wtpliwo, e wierzytelnoci przyszłe powstajce na podstawie okrelonych stosunków prawnych mog by wraz z nimi przenoszone. Art. 80. W razie przelewu wierzytelnoci hipotecznej nabywca moe, jeeli chodzi o zaspokojenie z nieruchomoci obcionej, powoła si na przepisy o rkojmi wiary publicznej ksig wieczystych równie w odniesieniu do wierzytelnoci zabezpieczonej oraz w odniesieniu do zarzutów przeciwko wierzytelnoci, które mogły by podniesione przeciwko zbywcy. Art. 81. W razie przelewu wierzytelnoci hipotecznej właciciel nieruchomoci obcionej, który dokonał zapłaty do rk zbywcy, nie moe powoła si wobec nabywcy na brak zawiadomienia o przelewie. Jednake zapłata odsetek do rk zbywcy zwalnia właciciela, jeeli nie otrzymał zawiadomienia o przelewie od zbywcy lub nabywcy albo nie został zawiadomiony przez sd rejonowy prowadzcy ksig wieczyst. Art. 82. Właciciel nieruchomoci obcionej nie moe powoła si wobec nabywcy wierzytelnoci hipotecznej na zapłat odsetek dokonan do rk zbywcy za wicej ni jeden pełny okres płatnoci, chyba e zapłata była ujawniona w ksidze wieczystej albo e nabywca o niej wiedział w chwili przelewu. Art. 83. Przepisów oddziału niniejszego nie stosuje si do przelewu roszczenia o zaległe odsetki od wierzytelnoci hipotecznej. Strona 18 z 33

19 Oddział 3 Zakres obcienia hipotek i ochrona hipoteki Art. 84. Hipoteka obejmuje nieruchomo wraz z przynalenociami i utrzymuje si na niej jako na całoci a do zupełnego wyganicia wierzytelnoci, któr zabezpiecza. Art Czci składowe nieruchomoci s objte hipotek równie po ich odłczeniu, dopóki pozostaj na nieruchomoci, chyba e zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z dat urzdowo powiadczon. 2. Hipoteka nie obejmuje odłczonych czci składowych, które przypadaj dzierawcy, oraz tych, które przypadaj uytkownikowi lub majcemu słuebno, jeeli uytkowanie lub słuebno ma pierwszestwo przed hipotek. Art. 86. Rzeczy, które wskutek zbycia przestały by przynalenociami, s objte hipotek do czasu pozostawania ich na nieruchomoci, chyba e zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z dat urzdowo powiadczon. Art. 87. Do chwili zajcia nieruchomoci wierzyciel hipoteczny nie moe sprzeciwi si usuniciu jej czci składowych lub przynalenoci, jeeli właciciel nie narusza przez to zasad prawidłowej gospodarki. Art Hipoteka obejmuje roszczenie właciciela o czynsz najmu lub dzierawy, jednake do chwili zajcia nieruchomoci przez wierzyciela hipotecznego właciciel moe czynsz pobiera. 2. W razie zajcia nieruchomoci zapłata czynszu, dokonana z góry wicej ni za jeden pełny okres płatnoci przypadajcej po zajciu, nie ma skutku wzgldem wierzyciela hipotecznego, chyba e została ujawniona w ksidze wieczystej przed wpisem hipoteki. Przepisy te stosuje si odpowiednio do rozporzdzenia roszczeniem o czynsz. Art Jeeli nieruchomo obciona hipotek lub jej cz składowa jest ubezpieczona, zakład ubezpiecze moe bez zgody wierzyciela hipotecznego zapłaci ubezpieczajcemu odszkodowanie w celu pokrycia poniesionych przez niego wydatków na przywrócenie nieruchomoci do stanu poprzedniego. W wypadku takim zapłata odszkodowania moe by dokonywana w ratach płatnych w miar przywracania nieruchomoci do stanu poprzedniego. 2. Zapłata odszkodowania ubezpieczajcemu na inne cele ni przywrócenie nieruchomoci do stanu poprzedniego moe nastpi tylko za zgod wierzyciela hipotecznego. Art. 90. W razie sprzeday czci nieruchomoci obcionej hipotek sprzedawca lub kupujcy mog da, aby wierzyciel zwolnił t cz od obcienia, jeeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a warto pozostałej czci nieruchomoci zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na danie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzeday powinna im by wypłacona według pierwszestwa słucych im hipotek. Art. 91. Jeeli właciciel lub osoba trzecia oddziaływa na nieruchomo w taki sposób, e moe to pocign za sob zmniejszenie jej wartoci w stopniu zagraajcym bezpieczestwu hipoteki, wierzyciel moe da zaniechania tych działa. Art. 92. Jeeli na skutek okolicznoci, za które właciciel odpowiada, warto nieruchomoci uległa zmniejszeniu w stopniu naruszajcym bezpieczestwo hipoteki, wierzyciel moe wyznaczy włacicielowi odpowiedni termin do przywrócenia nieruchomoci do stanu poprzedniego albo do ustanowienia Strona 19 z 33

20 dostatecznego zabezpieczenia dodatkowego. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu wierzyciel moe da niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomoci obcionej. Art. 93. Jeeli zmniejszenie wartoci nieruchomoci naruszajce bezpieczestwo hipoteki nastpiło na skutek okolicznoci, za które właciciel nie odpowiada, hipoteka obejmuje przysługujce włacicielowi roszczenie o naprawienie szkody. Oddział 4 Wyganicie hipoteki Art. 94. Wyganicie wierzytelnoci zabezpieczonej hipotek pociga za sob wyganicie hipoteki, chyba e przepis szczególny stanowi inaczej. [wyganicie wierzytelnoci] Art. 94. Wyganicie wierzytelnoci zabezpieczonej hipotek pociga za sob wyganicie hipoteki, chyba e z danego stosunku prawnego mog powsta w przyszłoci kolejne wierzytelnoci podlegajce zabezpieczeniu. Artykuł 99 1 ust. 1 stosuje si odpowiednio. Art Hipoteka zabezpieczajca wiele wierzytelnoci wygasa z chwil wyganicia ostatniej wierzytelnoci, jeeli nie moe ju powsta adna wierzytelno ze stosunków prawnych stanowicych ródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelnoci. Art. 95. W razie wykrelenia hipoteki z ksigi wieczystej bez wanej podstawy prawnej hipoteka wygasa po upływie lat dziesiciu. Art. 96. Skuteczno zrzeczenia si zabezpieczenia hipotecznego bez wyganicia wierzytelnoci wymaga wykrelenia hipoteki. [hipoteka właciciela] Art Jeeli wierzytelno zabezpieczona hipotek przejdzie na właciciela obcionej nieruchomoci niebdcego dłunikiem osobistym, właciciel nabywa równie hipotek. 2. Właciciel nieruchomoci nie moe dochodzi zaspokojenia z nieruchomoci. Jeeli właciciel uczestniczy w podziale sumy uzyskanej z egzekucji, przysługujca mu wierzytelno hipoteczna wygasa w odpowiednim zakresie. 3. Przepisy powysze stosuje si take w przypadku, gdy własno nieruchomoci obcionej hipotek przejdzie na wierzyciela hipotecznego, a zabezpieczona wierzytelno nadal istnieje. Art. 97. Jeeli dłunikowi osobistemu, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, przysługuje roszczenie zwrotne wzgldem właciciela nieruchomoci obcionej albo wzgldem jego poprzednika prawnego, hipoteka przechodzi na dłunika a do wysokoci przysługujcego mu roszczenia. Jednake gdy wierzyciel został zaspokojony tylko w czci, przysługuje mu co do pozostałej czci pierwszestwo przed hipotek dłunika osobistego. Art Gdy na skutek zaspokojenia wierzyciela z jednej z nieruchomoci obcionych łcznie jej właciciel uzyskał roszczenie zwrotne wzgldem właciciela nieruchomoci współobcionej albo wzgldem jego poprzednika prawnego, hipoteka obciajca dotychczas t nieruchomo jako łczna przechodzi na uprawnionego do zwrotu, a do wysokoci przysługujcego mu roszczenia. Jednake gdy wierzyciel został zaspokojony tylko w czci, przysługuje mu co do pozostałej czci pierwszestwo przed hipotek uzyskan przez uprawnionego do zwrotu. Strona 20 z 33