Polski Związek Firm Deweloperskich. Związek Pracodawców

Transkrypt

1 Polski Związek Firm Deweloperskich Związek Pracodawców Warszawa, 21 stycznia 2015 roku Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta Adam Jasser Pl. Powstańców 1, Warszawy Dot: DDK /14/JTB ZAŁOŻENIA PRZYGOTOWANE PRZEZ URZĄD OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DO USTAWY O OCHRONIE PRAW NABYWCY LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO 1 (USTAWA) LP Proponowana regulacja Komentarz PZFD 1. Likwidacja otwartego powierniczego rachunku mieszkaniowego (dalej OMRP ) 1. Brak uzasadnienia finansowego oraz funkcjonalnego dla tego postulatu. W praktyce nie odnotowano przypadków kiedy doszłoby do naruszenia interesów klientów w przypadku stosowania OMRP co mogłoby uzasadniać wprowadzenia takich kosztów, których ekonomiczny ciężar będzie ponoszony przez wszystkich nabywców. Szacowany koszt wprowadzenia takiego rozwiązania przekracza 1 mld 145 mln złotych i rocznie w skali kraju (patrz przypis nr. 1). 2. W informacji Rady Ministrów na temat 2 letniego okresu funkcjonowania Ustawy stwierdza się zbyt krótki czas obowiązywania regulacji dla oceny zasadności zmian w funkcjonowaniu rachunków powierniczych. Podzielając ten pogląd należy zwrócić uwagę, że badanie przeprowadzone przez UOKIK w odniesieniu do OMRP nie dotyczyło nawet 2 letniego okresu funkcjonowania, a zaledwie kilku miesięcy bowiem większość rachunków założono w 2014 roku a badanie UOKIK wykonano w połowie roku Likwidacja OMRP prowadziłaby do wyeliminowania z rynku małych deweloperów, dla których inne formy ochrony wpłat klientów okażą się niedostępne. Ograniczy to także funkcjonowanie dużych grup deweloperskich, u których znacząco wzrosną koszty finansowe (warto zauważyć, że badając stan rynku deweloperskiego UOKiK badał jedynie wysokość opłat za prowadzenie rachunków, a nie rzeczywisty koszt finasowy ich stosowania). 1 Ustawa z dnia 16 września 2011 roku (Dz.U nr 232 poz. 1377), obowiązująca od 29 kwietnia 2012 roku ul. Puławska Warszawa Sąd Rej. M. st. Warszawy KRS NIP tel. (+48 22) fax (+48 22) biuro@pzfd.pl

2 4. Likwidacja OMRP to działanie ograniczające konkurencję na rynku, przeciwko czemu UOKiK powinien przeciwdziałać, wypełniając swoje ustawowe cele. 5. Wyeliminowanie mniejszych firm deweloperskich miałoby najbardziej negatywne skutki w małych miejscowościach, w których nie obecne są duże grupy deweloperskie. W tych miejscach odbiłoby się to również negatywnie na lokalnej gospodarce z powodu utraty miejsc pracy. 6. Brak jest opracowań wskazujących na niewystarczający stopień ochrony nabywców przy stosowaniu OMRP. W końcu w praktyce wszelkie wypłaty z OMRP na rzecz dewelopera są możliwe jedynie jako refinansowanie własnych środków dewelopera, faktycznie wcześniej zainwestowanych w nieruchomość, na której powstaje przedsięwzięcie deweloperskie. W przypadku upadłości dewelopera, nieruchomość oraz wpłaty klientów zostają wydzielone do osobnej części masy upadłości służącej ich zaspokojeniu. Wszelkie środki wypłacone z OMRP musiały zostać wcześniej zainwestowane w nieruchomość, podnosząc jej wartość. Nawet w przypadku obecności banku finansującego dewelopera i wpisu hipoteki na jego rzecz nie zmieni to okoliczności, ponieważ przy kredycie inwestycyjnym bank wymaga min. 20% wkładu własnego. Po zawarciu umowy środki te są refinansowane na rzecz dewelopera i ponownie inwestowane w nieruchomość. Dopiero po kolejnym zainwestowaniu środków, znowu w ramach kolejnej transzy są refinansowane. Nie ma zatem praktycznej możliwości, aby roszczenie banku (wraz z roszczeniami klientów) nie znajdowało pokrycia w nieruchomości. (Jeżeli zaś w międzyczasie doszło do przelania środków z OMRP, to roszczenie banku ulega zmniejszeniu właśnie o tą kwota. W praktyce więc, nawet przy upadku dewelopera, rzeczywiste roszczenie banku będzie bliskie zeru, a fakt że hipoteka jest wpisana do maksymalnej kwoty X pozostaje bez znaczenia.). 7. Proponowane zmiany są wprost przeciwne do postulatów środowisk deweloperskich, apelujących o poluzowanie regulacji dot. MRP oraz wprowadzenia większej konkurencji poprzez dopuszczenie ubezpieczeń jako samodzielnych instrumentów ochrony nabywcy. 8. Byłoby to naruszenie art. 22 Konstytucji, zakładającego, że ograniczenie wolności działalności gospodarczej jest dopuszczalne tylko w drodze ustawy i tylko ze względu na ważny interes społeczny. W przypadku postulatu likwidacji OMRP nie ma takiego interesu, a dokładniej nie ma ryzyka naruszenia interesu społecznego w przypadku funkcjonowania OMRP. 9. Likwidacja OMRP podrożyłaby koszty mieszkań negatywnie odbijając się najmniej zamożnych nabywcach. W przypadku utrzymania tego postulatu należy wskazać jakie dodatkowy koszty oznacza to dla każdego nabywcy mieszkania z rynku pierwotnego uwzględniając koszt opłat bankowych za prowadzenie rachunku, kosztów kapitału oraz kosztów dodatkowych procesów administracyjnych. 10. Przygotowana przez UOKiK analiza rozwiązań w krajach europejskich jasno wskazuje, że rozwiązania stosowane w Europie są o wiele mniej rygorystyczne niż w Polsce. Nie znajduje zatem uzasadnienia, aby dalej zaostrzać regulacje podnosząc koszty budowy mieszkań, które musieliby ponosić nabywcy mieszkań. 2. Rozszerzenie charakteru podmiotowego regulacji, poprzez włączenie w zakres jej stosowania sprzedaży garaży, komórek lokatorskich oraz już wybudowanych mieszkań z pozwoleniem na użytkowanie. 1. Regulacja ustawowa ma chronić interes prawny nabywcy mieszkania lub domu, jako najdroższych części składowych kupowanych nieruchomości. To mieszkanie jako dobro szczególne podlega wyjątkowej ochronie. Nie ma uzasadnienia dla rozszerzania katalogu nieruchomości włączonych pod reżim prawny ustawy, co w sposób oczywisty utrudnia prowadzenie działalności gospodarczej i podnosi koszty. Brak jest celu społecznego dla takich propozycji. 2. Ustawodawca celowo wykluczył z pod rygoru ustawy udziały w hali garażowej czy pomieszczenia gospodarcze, które nie wymagają angażowania ze strony nabywcy dużych nakładów finansowych czy finansowania ich zakupu z kredytu Warsaw

3 bankowego. Z praktyki deweloperskiej wynika, że miejsca postojowe nie są obejmowane umowami kredytowymi. Nie budzi wątpliwości deweloperów fakt, że w przypadku połączenia jedną umową lokalu mieszkalnego i np. zewnętrznego miejsca postojowego jako części nieruchomości wspólnej oddawanej do wyłącznego korzystania, objęte one będą umową deweloperską. W przypadku podejmowania decyzji odnośnie zakupu miejsca postojowego nabywca nie kieruje się jego specyfiką, ponieważ każde miejsce ma takie same cechy. 3. Nie znajduje uzasadnienia logicznego postulat rozszerzenia stosowania ustawy do nieruchomości, które posiadają pozwolenie na użytkowanie. Klient w takim wypadku może świadomie dokonać zakupu lokalu już wybudowanego, nie ma tu ryzyka związanego z zagrożeniem jego interesu prawnego, a ochrona środków finansowych transakcji niczym nie różni się od ochrony środków finansowych przy różnego rodzaju innych transakcjach jak chociażby zakup pojazdu w salonie samochodowym. 4. Powodowałoby to nieuzasadnioną konieczność ponoszenia kosztów notarialnych i opłat wieczystoksięgowych z tytułu zawarcia umowy deweloperskiej, podczas gdy istnieje możliwość zawarcia od razu umowy ostatecznej. 5. Niedopuszczalne i niekonstytucyjne jest nakładanie dodatkowych obowiązków przy sprzedaży gotowych mieszkań tylko i wyłącznie na wybrane podmioty, to jest deweloperów. Sprzedaż gotowych mieszkań musi być objętą jednakowymi regulacjami dla wszystkich podmiotów dokonujących takiej sprzedaży deweloperów, osób fizycznych i prawnych. W innym wypadku byłoby to naruszenie konstytucyjnej zasady równości wobec prawa. 6. Istotą regulacji ustawy deweloperskiej było zabezpieczenie słusznych interesów nabywców lokali mieszkalnych, które nie zostały jeszcze wybudowane / zakończone, za które nabywca uiszcza części płatności na etapie ich budowy. Ryzyka ekonomiczne wymagające specjalnego reżimu ochrony konsumenta nie występując jednak w przypadku, gdy budynek został już wybudowany i uzyskał pozwolenie na użytkowanie. W tym kontekście zakup lokalu nie różni się od zakupu na rynku wtórnym; przeciwnie nawet, ze względu na udzielaną gwarancję i rękojmię już w obecnym stanie prawnym gwarantuje większy poziom bezpieczeństwa konsumenta, niźli zakupy z rynku wtórnego. 7. Proces sprzedaży gotowych lokali czasami trwa po kilka lat i jest całkowicie niezasadnym nakładanie konieczności sporządzania prospektu informacyjnego czy prowadzenia MPR wiele lat po zakończeniu inwestycji. 3. Umowa rezerwacyjna 1. Uregulowanie umowy rezerwacyjnej jest zabiegiem pożądanym. 2. Konieczne jednak jest zrównanie praw i obowiązków obu stron oraz przyznanie prawa do pobrania świadczenia przez sprzedającego z tytułu czasowego wyłączenia mieszkania z procesu sprzedaży (w procentowej wysokości adekwatnej do wartości transakcji wynoszącej do 5%). 3. Zmiana prospektów informacyjnych może wynikać z działań dewelopera lub z przyczyn niezależnych od niego np. zmiana opisu inwestycji realizowanych w promieniu 1 km. Rodzi to problemy dla deweloperów w rejonach, w których istnieje możliwość ich zabudowy przez różne podmioty. W takich przypadkach Klient miałby zawsze możliwość odstąpienia od umowy i zwrot opłaty ze względu na zmianę prospektu również w sytuacji, kiedy deweloper, który w okresie trwania inwestycji oddał do użytkowania kolejną inwestycję, musi zmienić prospekt informacyjny w zakresie ostatniego ukończonego przedsięwzięcia. Byłoby to nieuzasadnione na stronę deweloperska odpowiedzialności za działania Warsaw

4 podmiotów trzecich, na które deweloperzy nie mają żadnej możliwości oddziaływania. 4. Dostrzegamy ryzyko w nałożeniu na dewelopera obowiązku zawierania takich umów (wniosek z treści uzasadnienia UOKiK wprowadzenia w/w zmiany) na żądanie klienta. W przypadku gdy lokal jest przedmiotem zainteresowania kilku nabywców byłoby to niemożliwe. Powyższe wobec możliwości rozwiązania takiej umowy z przyczyn nie leżących po stronie dewelopera, a nawet zależnych wyłącznie od klienta (uchybienia co do kompletności dokumentacji do wniosku kredytowego, występowania z wniosek mimo faktycznej niemożności uzyskania kredytu wobec zbyt niskich dochodów lub złej historii kredytowej), bez jakiejkolwiek sankcji, prowadzić będzie do wyłączenia z oferty lokalu. Może też stanowić nową formę nieuczciwej praktyki rynkowej, ograniczającej konkurencję, poprzez np. pozorowanie zainteresowania ofertą wyłącznie w celu wyłączenia konkurencyjnej oferty z obrotu. 4. Umowa deweloperska 1. Proponowane zmiany dotyczące określenia udziałów przypadających w części wspólnej nieruchomości są całkowicie niewykonalne ze względu na techniczny aspekt procesu budowlanego. 2. Taka propozycja jest również niezgodna z przepisami ustawy o własności lokali. Określenie udziałów może się odbyć dopiero po wybudowaniu wszystkich lokali na danej nieruchomości. 5. Wskazanie zamkniętego katalogu źródeł informacji dla przygotowania prospektu informacyjnego 6. Obowiązki kontrolne banku 7. Przepisy o ochronie praw konsumenta związane z nierzetelnym wykonaniem lokalu 1. Zmiana zasadna i konieczna. W obecnej chwili wobec wadliwie skonstruowanych przepisów, deweloperzy nie są w stanie prawidłowo wypełnić prospektów informacyjnych. 1. Brak jest uzasadnienia dla przyznawania bankom uprawnień kontrolnych, które już w obecnym kształcie są zbyt daleko idące. Przepis ten wydaje się nie tylko zbędny, ale również niekonstytucyjny art. 22 Konstytucji, który zakłada, że ograniczenie wolności działalności gospodarczej jest dopuszczalne tylko w drodze ustawy i tylko ze względu na ważny interes społeczny. 2. Wprowadzenie tego rozwiązania może skutkować naruszeniem tajemnic przedsiębiorstwa i przyznaje zbyt dalekie uprawnienia instytucjom bankowym. 3. Już w obecnym stanie prawnym rola kontrolna banku jest zbyt daleko idąca i powoduje zbyteczne koszty. Ustawodawca powinien przeciwdziałać powstawaniu przepisów podwyższających koszty budowy jednego z podstawowych dóbr, jakim jest mieszkanie. 4. Przepisy nadające bankom uprawnienia decyzyjne odnośnie możliwości wypłaty deweloperowi środków z OMRP mogą wręcz stanowić narzędzie nacisku na dewelopera przez Bank. 1. Zdaniem PZFD przepisy wprowadzone do systemu prawa ustawą o prawach konsumenta ii stanowią wystarczające zabezpieczenie interesów konsumenta, dając mu bardzo szeroki wachlarz możliwości w celu dochodzenia swoich praw w przypadku niezgodności towaru z umową. 2. Wprowadzenie kolejnych przepisów tzw. ochrony konsumentów spowoduje bałagan prawny i wątpliwości interpretacyjne. 3. Jest całkowicie negatywnym zjawiskiem mnożenie różnych reżimów prawnych odpowiedzialności, zwłaszcza wobec dokonanej niedawno nowelizacji odpowiedzialności z tyt. rękojmi w przepisach Kodeksu Cywilnego. Warsaw

5 4. Brak w proponowanych zmianach uwzględnienia np. technologicznych możliwości usunięcia wady przez dewelopera. 8. Przepisy karne 1. Wprowadzenie przepisów karnych i zagrożenie karą bezwzględnego pozbawienia wolności dla deweloperów niestosujących w praktyce ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest niespójne z polityką karną państwa, zakładającą większą promocję kar wolnościowych. Proponujemy zastąpienia kary bezwzględnego pozbawienia wolności, karą finansową. 2. Zasadna jest całkowita rezygnacja z kar wolnościowych na rzecz kar finansowych w całej regulacji. 9 Wprowadzenie do projektu założeń nowelizacji ustawy zapisu o dopuszczalnej różnicy w powierzchni zaprojektowanej do wybudowanej -+/- 2% 10. Wprowadzenie możliwości wypowiedzenia rachunku powierniczego przez dewelopera 1. Niezwykle zasadne dla stabilności rynku i bezpieczeństwa samych konsumentów jest określenie dopuszczalnej różnicy w powierzchni lokalu wybudowanego do lokalu projektowanego. Różnica ta powinna zostać określona w wysokości uwzględniającej potrzeby masowego budownictwa, obecnego stanu technologii oraz potrzeby ograniczania kosztów mieszkań i powinna wynosić nie mniej niż 2%. 1. W obecnej regulacji brak jest możliwości wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego przez dewelopera, co jest naruszeniem równości stron. Należy bezwzględnie przewidzieć taką możliwość, przy cym ustawa może określać taką procedurę, np. wskazując, że środki z MRP mogą być przelane tylko na inny MRP prowadzony przez instytucję bankową. 11 Uwagi do pkt. 3.5 zmiany w wypłatach z OMRP 12 Wprowadzenie mechanizmu wykreślenia roszczenia nabywcy o nabycie lokalu z KW w przypadku odstąpienia od umowy przez dewelopera 1. Brak jest doświadczeń uzasadniających taką zmianę. Dodatkowo w takiej sytuacji należałoby wprowadzić sankcje dla nabywcy za nieprzystąpienie do odbioru mieszkania lub zawarcia umowy ostatecznej. 2. Ustawa przewiduje obecnie postępowanie w razie niedotrzymania przez dewelopera terminu zawarcia umowy ostatecznej. Nie znajduje zatem uzasadnienia kolejne rozwiązania powodujące konieczność zaciągania kredytu na dłuższy okres i podnoszenia kosztów finansowania mieszkania, co znowu wpływa na ograniczenie dostępności mieszkań. 1. Należy wprowadzić mechanizm umożliwiający żądanie wykreślenia roszczenia nabywcy o nabycie danego lokalu z KW, w przypadku gdy zajdą przesłanki do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera z przyczyn leżących po stronie nabywcy. Uwagi końcowe: Proponowane zmiany, w większości, zmierzają w przeciwnym kierunku od wielokrotnie zgłaszanych postulatów przez różne organizacje branżowe. Pomimo braku negatywnych doświadczeń argumentujących zaostrzenie już jednych z najbardziej rygorystycznych Warsaw

6 regulacji rynku pierwotnego w Europie, propozycje UOKiK zmierzają do osłabienia kondycji całej branży deweloperskiej i ograniczenia konkurencji na tym rynku. Jak pokazało przygotowane przez UOKiK badanie w żadnych z analizowanych krajów europejskich nie ma bezwzględnej konieczności stosowania rachunków powierniczych, nawet w formie otwartej, nie wspominając o ZMRP. Obecny kierunek nowelizacji może się to przyczynić do utraty miejsc pracy, strat dla gospodarki, a docelowo negatywnie odbić na samych konsumentach. Nowelizacja powinna zmierzać ku wprowadzeniu konkurencyjności środków ochrony wpłat nabywców (wprowadzenie samodzielnej gwarancji ubezpieczeniowej i samodzielnej gwarancji bankowej), uproszeniu przepisów i usprawnieniu procesów deweloperskich, aby obniżyć koszty ponoszone przez nabywców przy jednoczesnym zapewnieniu bezpieczeństwa transakcji nabycia mieszkania. Uprzejmie prosimy także o możliwość uzupełnienia niniejszego stanowiska do dnia 26 stycznia 2015 r., co pozwoliłoby nam w prawidłowym stopniu odnieść się do efektów spotkania w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumenta w dnie 16 stycznia 2015 r. Z wyrazami szacunku, Konrad Płochocki Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich i Liczba sprzedanych mieszkań na rynku deweloperskim w 2014 roku ( szt.) x średnia wartość nowego mieszkania ( ) x 4% (szacunkowy koszt kapitału w czasie (wysokość marż + odsetek +prowizji ) oraz opłat bankowych za prowadzenie zamkniętego MRP) = zł. ii Ustawa z dnia 30 maja 2014 roku (Dz.U poz. 827), obowiązuje od 25 grudnia 2014 roku. Warsaw