Różnorodność transakcji na rynku nieruchomości

Transkrypt

1 POSZERZA SIĘ WIEDZA O POLSKIM RYNKU NIERUCHOMOŚCI L e s z e k Ka ł k o w s k i, Wł a d y s ł a w Ry d z i k Różnorodność transakcji na rynku nieruchomości nie w pełni znajduje udokumentowanie w urzędowych sprawozdaniach statystycznych. Nic nie wiemy o skali i strukturze wynajmu lokali, nie mówiąc już o szerokim funkcjonowaniu podnajmu. Nie łatwo jest się zorientować w regionalnej skali i strukturze dzierżawy gruntów, o rozszerzającej się praktyce leasingu gruntów i zabudowań. Brak jest bowiem ewidencji tego typu transakcji. Ograniczamy się więc z konieczności do wiedzy wynikającej z aktów notarialnych przekazywanych własności. Te dokumenty funkcjonują w formie półrocznych sprawozdań notariuszy od dziesięcioleci i głównie służą celom prawniczym (rysunek 1). Dopiero pod koniec lat 90-tych stały się przedmiotem analizy Głównego Urzędu Statystycznego i ograniczonego upowszechnienia w formie biuletynów GUS (rysunek 2) 1. Przybliżenia do ekonomicznego wykorzystania gromadzonych sprawozdań notarialnych podjął się w 1990 r. Instytut Rozwoju Miast (wtedy Instytut Gospodarki Mieszkaniowej) i od początku okresu transformacji ustrojowej zaczął publikować (początkowo w formie powielanej, później również w internecie) Monitoring polskiego rynku nieru- Rysunek 1 1 W latach pod nazwą Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości. 16 Świat Nieruchomości

2 Rysunek 2 Rysunek 3 Rysunek 4 chomości (rysunek 3), w układzie rzeczowej i regionalnej klasyfikacji zawartych transakcji (rysunek 4). Aktualnie dysponujemy 18-ma rocznymi analizami transakcji nieruchomościami, lecz ciągle ilościowymi, gdyż sprawozdania te nie raportują jeszcze cen czy wartości zawieranych transakcji. Przełomowym dla procesu gruntownej wiedzy o nieruchomościach był rok GUS wprowadził w życie (na formularzu M-04s) obowiązek dla starostów raportowania dwa razy do roku informacji o ilości, wartości i powierzchni transakcji nieruchomościami objętymi aktami notarialnymi. Po zebraniu i wstępnej weryfikacji GUS przekazywał te dane do resortowej analizy. Zakres gromadzonych informacji ilustruje rysunek 5. W 2007 roku dokonano w kraju 615 tysięcy transakcji nieruchomościami, z tym, że przedmiotem analizy GUS - już według wartości - było 306 tysięcy transakcji rynkowych. Na razie sporo - bo ponad 110 tys. transakcji, pominięto w analizie z powodu uchybień ewidencyjnych (nie wszystkie powiaty odpowiedziały na przedmiotowe badania, część danych okazała się niekompletna, bądź błędna, itd.). Zapewne stopniowo mankamenty te będą usuwane w następnych edycjach. Obrazu rynku nieruchomości dopełniają transakcje pozarynkowe, dokonywane bez użycia pieniądza. Są to darowizny, spadki czy umowy zbycia, głównie gospodarstw rolnych, za wypłatę świadczeń z ubezpieczenia społecznego. Od szeregu lat ich udział w całości rynku kształtuje się na poziomie ok. 30%. Ich szczegółową specyfikację wg rodzajów transakcji oraz województw prezentuje monitoring Instytutu Rozwoju Miast. Uruchomiana od 2003 roku przez GUS informacja o wartości transakcji nieruchomościami ukazuje strukturę obrotów przedstawioną na rysunku tysięcy aktów notarialnych w 2007 roku reprezentowało wartość 44 mld zł, w których największy udział posiadały transakcje gruntami (ponad 40%) oraz nieruchomościami zabudowanymi (ponad 39%). Lokale mieszkalne i budynki łącznie wynoszące prawie 25% liczby transakcji, wartościowo stanowiły Świat Nieruchomości 17

3 Rysunek 5 Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2007 roku wg liczby transakcji /liczby aktów notarialnych/ L. Kałkowski z zespołem; Monitoring Polskiego rynku nieruchomości, IRM czerwiec 2008 r. W. Rydzik z zespołem; Transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości w 2007 r., IRM lipiec 2008 r. Rysunek 6 Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2007 roku wg wartości transakcji rynkowych - dane GUS W. Rydzik z zespołem; Transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości w 2007 r., IRM lipiec 2008 r. około 20% obrotów. To pierwsza i ważna obserwacja poszerzająca naszą wiedzę o rynku. Poszerzona została nasza wiedza także o aspekty przestrzenne rynku. Jak wynika z danych na rysunkach 5 i 6 najwięcej transakcji dokonuje się w powiatach ziemskich: w proporcjach 46-90% wg liczby i 32-63% według wartości. Wśród powiatów grodzkich dominują miasta wojewódzkie: 5-26% wg liczby i 29-48% wg wartości (rysunek 7). To druga ważna nowość w poznawaniu struktury rodzimego rynku nieruchomości. Wprowadzenie do monitoringu rynku nieruchomości czynnika wartości pozwala teraz na śledzenie dynamiki obrotów osobno wg ilości i wartości transakcji (rysunek 8). Widoczny jest charakterystyczny wzrost wartościowy obrotów, dowodząc znaczącego wzrostu cen nieruchomości już od roku 2004 roku. Dyna- 18 Świat Nieruchomości

4 mika ta ma miejsce przy podobnej - w zasadzie - strukturze poszczególnych segmentów transakcji nieruchomościami. Jedynie znacząca grupa nieruchomości zabudowanych (głównie siedlisk) wykazuje w ostatnich latach stałą, znaczną dynamikę liczby i wartości transakcji. To też nowa informacja z dziedziny morfologii naszego rynku. Nowe sprawozdanie GUS podaje szczegółowe informacje o cenach jednostkowych w każdym segmencie rodzaju nieruchomości oraz jej lokalizacji. Zbiorczą prezentację przedstawiono na rysunku 9. Ceny tu ukazane stanowią średnią z wielkiego zbioru, ponad 300 tysięcy transakcji w 2007 roku. W skali całego rynku taka średnia cena wynosiła ok. 143 tysiące złotych na jedną transakcję. Najwyższe średnie ceny notowano w miastach wojewódzkich (65 tys tys. zł), najniższe w powiatach ziemskich (65 tys tys. zł), pośrodku plasowały się ceny nieruchomości w pozostałych miastach powiatów grodzkich (141 tys tys. zł). Raport GUS i analiza resortowa udostępniając tak obszerną specyfikację rodzajową i przestrzenną cen jednostkowych za ostatnie lata ( ), stanowią cenny materiał pozwalający na wielorakie wnioskowania ekonomiczne. Wśród dalszych nowości na uwagę zasługuje informacja o formach obrotu na naszym rynku nieruchomości. Wprowadzono rozróżnienie sprzedaży przetargowej, bezprzetargowej oraz wolnorynkowej i to dla każdego segmentu rynku z osobna. I tak formą sprzedaży przetargowej posłużono się w 2007 roku ogółem w 7,9% liczby transakcji (w tym 4,0% w przypadku lokali i 18,9% w grupie budynki). W formie bezprzetargowej dokonano 17% ogółu ilości obrotów, w tym gruntami w 8,2% a lokalami 41,8%. Trzy czwarte obrotów to transakcje wolnorynkowe. To samo źródło informuje o prawach do nieruchomości gruntowej, różnicując użytkowanie wieczyste i własność. W 2007 roku forma użytkowania wieczystego partycypowała w 5,8% ilości transakcji (grunty 4,0%, budynki 15,3% zaś nieruchomości zabudowane 17,0%). Pełna własność odnosiła się w tym czasie do 94,2% transakcji (rysunek 10). Rysunek 7 Struktura rynku nieruchomości w Polsce wg powiatów wg wartości transakcji rynkowych - dane GUS Opracowanie własne wg danych GUS; obszar zacieniowany dotyczy udziału wartości transakcji miast wojewódzkich w wartości transakcji rynkowych powiatów grodzkich. Rysunek 8 Transakcje na rynku nieruchomości w Polsce w latach wg danych GUS o transakcjach rynkowych Świat Nieruchomości 19

5 Rysunek 9 Średnie wartości jednej transakcji w 2007 roku wg danych GUS o transakcjach rynkowych [w tys. zł] Rysunek 10 Formy obrotu i prawa do działki - wg danych GUS o transakcjach rynkowych w 2007 r. transakcje budynkami transakcje lokalami Niezależnie od opisanych wyżej nowości, kontynuowana jest od kilku lat informacja GUS o tzw. polu powierzchni użytkowej nieruchomości, liczonym w tysiącach m 2. Analizowany tu okres 5-lecia wyraził się łącznym areałem dokonanych obrotów rzędu 2,3 mln hektarów, dla około 1,4 mln łącznych transakcji. Areał ten stanowił 7,5% powierzchni kraju, to jest średnio 1,5% gruntów rocznie zmieniało swojego właściciela. Złożyły się na to obroty: 2,04 mln ha gruntami, tj. średnio 2,8 ha ÎÎ na 1 transakcję, 0,29 mln ha nieruchomościami zabu- ÎÎ dowanymi, średnio 1,17 ha na 1 transakcję, 0,13 mln ha powierzchni lokali i budyn- ÎÎ ków, tj. około 74 m 2 na 1 transakcję. W wyrażeniu wartościowym 1 hektar areału w obrocie reprezentował średnią wartość 60 tys. zł. Sprawozdania Głównego Urzędu Statystycznego i analizy wykonane z inicjatywy Departamentu Nieruchomości i Planowania Przestrzennego Ministerstwa Infrastruktury przez Instytut Rozwoju Miast znacznie po- 20 Świat Nieruchomości

6 Rysunek 10 Formy obrotu i prawa do działki - wg danych GUS o transakcjach rynkowych w 2007 r. transakcje nieruchomościami gruntowymi transakcje nieruchomościami zabudowanymi szerzyły naszą wiedzę o rynku nieruchomości. Dalsze działania dyscyplinujące rejestrację transakcji poszerzą ją wkrótce o pomijany dotychczas obszar obserwacji. Ale już w podanym wyżej ujęciu mogą one służyć władzom samorządowym w ich polityce gospodarczej i przestrzennej, także inwestorom, pośrednikom i rzeczoznawcom majątkowym działającym na tym rynku do badania tendencji kształtujących rynki lokalne. Podjęte przez GUS prace zmierzające do indywidualizowania parametrów opisujących poszczególne transakcje otwierają drogę do prowadzenia dalszych, pogłębionych badań dla określenia relacji ekonomicznych rynku nieruchomości do innych wielkości gospodarczych, w celu coraz lepszego rozumienia jego efektywności w gospodarce narodowej. Pr o f. d r ha b. Le s z e k Ka ł k o w s k i, Dr Wł a d y s ł aw Ry d z i k Instytut Rozwoju Miast Poszerza się wiedza o Polskim rynku nieruchomości (Streszczenie) Podstawowym źródłem informacji o obrocie na polskim rynku nieruchomości są akty notarialne dokumentujące transakcje przenoszenia praw własności. Prowadzone od 1990 roku przez Instytut Rozwoju Miast, wcześniejszy Instytut Gospodarki Mieszkaniowej, systematyczne monitorowanie obrotu na rynku nieruchomości owocuje cyklicznymi publikacjami prezentującymi transakcje w układzie rzeczowym i regionalnym. Począwszy od 2003 roku, GUS rozpoczął gromadzenie danych z powiatów dotyczących ilości, wartości i wielkości nieruchomości oraz rodzajów nieruchomości będących przedmiotem transakcji. Dane te pozwalają na opracowanie wartościowej i rodzajowej struktury polskiego rynku nieruchomości oraz na śledzenie zmian w tym zakresie na obszarze całego kraju w odniesieniu do wszystkich transakcji. Informacje dotyczące transakcji mających miejsce na polskim rynku nieruchomości mają ogromne znaczenie nie tylko dla badań prowadzonych w tym zakresie ale i dla gospodarki nieruchomościami przez zainteresowane podmioty, dla inwestorów na rynku nieruchomości oraz wszystkich jego uczestników. Knowledge of Polish Real Estate market extends (Summary) Notary deeds constitute basic source of information on Polish real estate market transactions. Institute of Urban Development (former Housing Economy Institute) has been monitoring Polish real estate market transactions continuously, since The results of the monitoring were published regularly, with data structured spatially and according to types of real estate. Since 2003 the Main Statistical Office, begun collecting data on the level of local administrative districts referring to volume and value of transactions as well as property types that were subject of transactions. These data allow for elaboration of value and type structure of polish real estate market transaction and analysis of dynamics of changes in relation to all transactions in the whole country. Information on transactions are crucial for market research and analysis, real estate management by local governments, real estate investment and for all other real estate market participants. Świat Nieruchomości 21