POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI MONITORING ZA LATA

Transkrypt

1 INSTYTUT ROZWOJU MIAST INSTITUTE OF URBAN DEVELOPMENT 2 0 L A T POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI MONITORING ZA LATA Y E A R S O F P O L I S H R E A L E S T A T E M A R K E T MONITORING FOR THE PERIOD Leszek Kałkowski KRAKÓW

2 Praca została wykonana w Zakładzie Rynku Nieruchomości w ramach projektu rozwojowego dofinansowanego przez Narodowe Centrum Badań i Rozwoju zatytułowanego Monitoring polskiego rynku nieruchomości za lata Nr N R /2009; raport uzupełniający do zad. 6: Monitoring polskiego rynku nieruchomości. Raport za 2009 r. This work has been realised in the Department of Real Estate Markets in the development project co-financed by the National Center for Research and Development, entitled "Monitoring of Polish real estate market for the years " No N 06/2009 R ; task 6 supplementary report, "Monitoring of Polish real estate market. Report for the year Dyrektor Instytutu: Director: Jerzy Adamski Jerzy Adamski Zastępca dyrektora ds. naukowych: Deputy Director of Research: Kierownik projektu: Project leader: Zygmunt Ziobrowski Zygmunt Ziobrowski Leszek Kałkowski główny autor Leszek Kałkowski main author Współpraca: Co-autors: Jacek Dudek, Andrzej Sroczyński, Władysław Rydzik, Maciej W. Wierzchowski Jacek Dudek, Andrzej Sroczyński, Władysław Rydzik, Maciej W. Wierzchowski Opracowanie graficzne: Graphic: Jacek Dudek Jacek Dudek Tłumaczenie Translation: Recenzent: Reviewer: Aldo Vargas Tetmajer Aldo Vargas-Tetmajer Adam Nalepka Adam Nalepka Słowa kluczowe: nieruchomości; rynek nieruchomości, lokale, budynki, grunty, ilość transakcji, wielkość transakcji, powierzchnia transakcji, ceny nieruchomości, rynek krajowy oraz rynki regionalne (wojewódzkie). Key words: real estate; real estate market, properties, buildings, land, number of transactions, scale of transactions, square footage of transactions, price of transactions, national market and regional markets (Voivodships). ISBN Copyright by Instytut Rozwoju Miast, Kraków

3 SPIS TREŚCI WPROWADZENIE RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE W 2009 ROKU OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA OBROTÓW STRUKTURA PRZESTRZENNA RYNKU NIERUCHOMOŚCI STRUKTURA RODZAJOWA TRANSAKCJI WARTOŚĆ TRANSAKCJI RYNKOWYCH OCENA DZIAŁALNOŚCI RYNKOWEJ W 2009 R RYNEK NIERUCHOMOŚCI W OKRESIE TRANSFORMACJI POLSKIEJ GOSPODARKI W LATACH TRANSAKCJE, ICH WIELKOŚĆ I STRUKTURA SEGMENTOWA STRUKTURA RYNKU TRANSAKCJE NIERUCHOMOŚCIOWE POZARYNKOWE DYNAMIKA TRANSAKCJI NIERUCHOMOŚCIAMI CENY NA POLSKIM RYNKU NIERUCHOMOŚCI TRANSAKCJE W ZAKRESIE LOKALI TRANSAKCJE W ZAKRESIE BUDYNKÓW TRANSAKCJE GRUNTAMI TRANSAKCJE NIERUCHOMOŚCIAMI ZABUDOWANYMI PODMIOTY OBSŁUGI RYNKU NIERUCHOMOŚCI OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA PODMIOTÓW RYNKU NIERUCHOMOŚCI PODMIOTY OBSŁUGUJĄCE (WSPOMAGAJĄCE) RYNEK NIERUCHOMOŚCI PODMIOTY OBSŁUGUJĄCE RYNEK NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG POLSKIEJ KLASYFIKACJI DZIAŁALNOŚCI I DANYCH GUS PODMIOTY INSTYTUCJONALNE (URZĘDOWE) RYNKU NIERUCHOMOŚCI SUMMARY 78 SPIS TABLIC 79 SPIS RYSUNKÓW.. 81 ZAŁĄCZNIK

4 WPROWADZENIE Instytut Rozwoju Miast oddaje w ręce zainteresowanych czytelników kolejny XX tom MONITORINGU POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI za lata Studium to towarzyszy polskiej transformacji od samego jej początku, prezentując - dodawane co rok - informacje statystyczne o aktach notarialnych zawieranych dla transakcji nieruchomościowych począwszy od 1990 roku. To rzadka konsekwencja gromadzenia, zawsze w tym samym układzie, opisów zaszłości rynkowych. Dla analizy zjawisk ekonomicznych jest to okoliczność bardzo korzystna, a stała się możliwa dzięki udanej współpracy z Ministerstwem Sprawiedliwości, które udostępnia Instytutowi do badań sprawozdania notarialne z zawieranych transakcji nieruchomościowych. Sprawozdania notarialne - w założeniu mające dokumentować zdarzenia prawne - zostały do celów niniejszego monitoringu pogrupowane i przeliczone w taki sposób, aby mogły objaśnić także niektóre aspekty ekonomiczne obrotu nieruchomościami. Dotyczy to podziału na transakcje rynkowe i pozarynkowe, obroty mieszkaniami, gruntami i pozostałymi nieruchomościami, układów wojewódzkich i według Sądów Okręgowych, pozwalające głębiej wniknąć w struktury przestrzenne rynku nieruchomości. Niniejsza publikacja, obok aktualnych informacji dotyczących 2009 roku, sumuje także obroty nieruchomościami za okres 20-lecia Skorygowano w nim część danych ogólnopolskich, w oparciu o zmiany wprowadzone, na przestrzeni lat, do formularzy sprawozdań notarialnych. Korekta ta, szczególnie widoczna w segmencie nieruchomości mieszkaniowych, zwiększyła sumaryczną liczbę transakcji dotyczących nieruchomości w przedziale 10-15% w stosunku do poprzednich zapisów z lat Zapewniono w ten sposób porównywalność obrotów w całym 20-leciu w ujęciu makro /szczegółowe dane regionalne pozostały niestety, z braku dostatecznych informacji, w zaniżonych wartościach/. W tym monitoringu - ponownie - zaprezentowano w skróconej formie informacje o rynkowych obrotach i cenach nieruchomości w latach Udostępnił je Główny Urząd Statystyczny ze sprawozdania /M-04s/, składanego co pól roku przez starostów. Istotnie wzbogacają one naszą wiedzę o strukturze rynku nieruchomości. Poza aktami notarialnymi wykorzystano także wyniki Spisu Powszechnego (ludność, powierzchnie, zasób mieszkaniowy), wewnętrzne dane GUS REGON o liczebności i strukturze przedstawicieli zawodów obsługi rynku: pośredników, rzeczoznawców i zarządców nieruchomości. Izbom notarialnym i komorniczym zawdzięczamy informacje o liczebności i rozmieszczeniu notariuszy i komorników w Polsce. 4

5 Adresatami publikacji - obok władz Resortu Infrastruktury - są branżowe stowarzyszenia zawodowe rynku nieruchomości, placówki naukowo - badawcze oraz liczna rzesza dyplomantów wyższych uczelni w kraju, dla których prezentowane dane są praktycznie jedynym źródłem informacji o rozmiarach i strukturze całego polskiego rynku nieruchomości. Konstatacje niniejszego raportu wynikają z bardzo bogatego materiału źródłowego, częściowo tylko zaprezentowanego w załącznikach. Pozostała dokumentacja znajduje się w archiwum Zakładu Badań Rynku Nieruchomości Instytutu Rozwoju Miast w Krakowie. 5

6 1. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE W 2009 ROKU 1.1. Ogólna charakterystyka obrotów Sprawozdania notarialne podają, że w 2009 roku - XX roku transformacji polskiej gospodarki dokonano transakcji nieruchomościami rolnymi i budynkami. W tej liczbie mieści się 63,7% transakcji rynkowych, resztę - 36,3% - stanowią transakcje pozarynkowe (tablica 1). Akty notarialne zawarte w Polsce w 2009 roku w układzie sprawozdań notarialnych WYSZCZEGÓLNIENIE liczba POLSKA Tablica 1 procent Akty notarialne razem ,0% W tym akty notarialne dotyczące nieruchomości Sprzedaż nieruchomości rolnych przez Skarb Państwa lub organ samorządu terytorialnego inne osoby przez lokalu w domu mieszkalnym Sprzedaż Skarb budynku mieszkalnego ,4 100,0 innych Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste rynkowe nieruchomości lub organ sprzedaży działki niezabudowanej ,7% Oddanie w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego samorządu sprzedaż działek budowlanych terytorialnego innych przez inne osoby niezabudowanej działki budowlanej 452 w tym innej nieruchomości rolne 12,3% wraz lokalu w domu mieszkalnym ze budynku mieszkalnego 67 sprzedażą innego budynku 231 Sprzedaż nieruchomości na rzecz S. P. lub jednostki samorządu terytor Sprzedaż spółdzielczej własności prawa do lokalu Oddanie w wieczyste użytkowanie nieruchomości 564 Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Darowizny nieruchomości Dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości rolnych innych poza Umowy o dożywocie dotyczące nieruchomości rolnych rynkowe innych ,3% rolnych w tym innych rolne 10,5% Umowy zbycia nieruchomości za wypłatę świadczeń z ubez. społeczn Darowizna spółdzielczej własności prawa do lokalu

7 Oryginalne sprawozdania z czynności notarialnych zaprezentowane na tablicy 1 dostarczają bardziej szczegółowych danych o transakcjach nieruchomościowych. Konstrukcja tego zestawienia skupia się przede wszystkim na śledzeniu przenoszenia własności nieruchomości między różnymi podmiotami. To na podstawie tego sprawozdania w IRM zestawiono syntetyczną tablicę 2 reprezentującą bardziej ekonomiczne podejście do rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości w Polsce w 2009 roku - struktura aktów notarialnych Tablica 2 Polska Lp. Wyszczególnienie liczba procent I Akty notarialne ogółem (II + III) ,0 II Akty notarialne różne ,6 III Akty notarialne dotyczące nieruchomości - razem ,4 100,0 w tym dotyczące nieruchomości rolnych ,8 1. Transakcje rynkowe - razem ,7 A Sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę ,5 B Oddanie w użytkowanie wieczyste j.w ,9 C Sprzedaż przez inne osoby ,3 w tym nieruchomości rolne ,3 2. Transakcje pozarynkowe - razem ,3 w tym nieruchomości rolne ,5 pozostałe ,8 IV Relacja pozycji III do ilości ksiąg wieczystych 3,2% x Strumień obrotów rynkowych (pieniężnych) w prawie 1/5 jest wynikiem decyzji sprzedaży oraz oddania w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa i gminy samorządowe coraz mniej licznych nieruchomości. Ponad 4/5 obrotów rynkowych dokonano pomiędzy osobami fizycznymi i prawnymi. Ogólny volumen obrotów był w 2009 roku mniejszy o ponad 10% od roku poprzedniego, obroty rynkowe były mniejsze o około 13%. Oznacza to dalsze hamowanie wzrostowego trendu ostatnich kilku lat, szczególnie w odniesieniu do rynkowych transakcji kupna - sprzedaży. Zaangażowanie Skarbu Państwa i gmin zmniejszyło się o około 10% w sprzedaży nieruchomości i o 16% w oddawaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, zaś liczba transakcji dokonywanych przez tzw. inne osoby fizyczne i prawne była w 2009 roku mniejsza od roku poprzedniego o około 13%. Znacząco zmniejszyła się także liczba transakcji pozarynkowych (o 6,2%), w tym nieruchomościami rolnymi (13,2%). 7

8 W wyniku zawartych w 2009 roku transakcji nieruchomościami w 3,2% ksiąg wieczystych zmieniono wpisy dotyczące właściciela Struktura przestrzenna rynku nieruchomości Struktura przestrzenna rynku nieruchomości wywiera znaczący wpływ na kształtowanie się sieci podmiotów obsługujących ten rynek a także na działania władz regionalnych traktujących lokalny rynek jako istotny element koniunktury gospodarczej w regionie. Analiza przestrzenna polskiego rynku nieruchomości opiera się na półrocznych sprawozdaniach kancelarii notarialnych, uwzględniających ich lokalizację w obszarach działania sądów okręgowych, składanych w 10 Sądach Apelacyjnych. Dane z tych sprawozdań (dot. miejsca zawarcia transakcji) przeliczono na poszczególne województwa, uwzględniając rejony sądów okręgowych oraz klucza notarialnego. W ten jedyny, trochę zniekształcony, sposób stało się możliwe przygotowanie do dalszej analizy zbioru transakcji przedstawionego w tablicy 3. Polski rynek nieruchomości w 2009 roku według województw Tablica 3 Liczba transakcji nieruchomościami Transakcje rynkowe Lp. Województwo w tym dot. w tym sprzedaż: OGÓŁEM nieruchomości rolnych i gminy Razem Skarb P. inne osoby Transakcje pozarynkowe 1. Dolnośląskie Kujawsko - Pomorskie Lubelskie Lubuskie Łódzkie Małopolskie Mazowieckie Opolskie Podkarpackie Podlaskie Pomorskie Śląskie Świętokrzyskie Warmińsko - Mazurskie Wielkopolskie Zachodniopomorskie POLSKA OGÓŁEM

9 Zaprezentowano tu, w układzie 16 województw, tylko najważniejsze dane, jak: podział transakcji nieruchomościowych na rynkowe, pozarynkowe, obrót ziemią, sprzedaż przez osoby fizyczne i prawne, sprzedaż przez Skarb Państwa i gminy. Natężenie transakcji nieruchomościowych w kraju nie przebiegało jednakowo. Na tablicy 3 oraz (w kolejności rosnącej) na rysunku 1 zaprezentowano liczby transakcji notarialnych z dziedziny nieruchomości. Rysunek 1 Polski rynek nieruchomości w 2009 roku OGÓŁEM transakcji Mazow ieckie 92,4 Śląskie 67,3 Małopolskie Dolnośląskie 56,4 59,6 Wielkopolskie 50,5 Łódzkie Pomorskie 39,4 39,2 Lubelskie Podkarpackie 36,1 38,8 Zachodniopomorskie Kujaw sko - Pomorskie 30,3 29,8 Warmińsko - Mazurskie Św iętokrzyskie Podlaskie 19,7 24,6 21,6 Lubuskie Opolskie 18,9 18, tysiące transakcji nieruchomościowych Poza dominującym województwem mazowieckim, dalsze 4 wykazują obroty wyższe od 50 tysięcy rocznie, następne 6 województw wyższe, lub bliskie, 30 tysięcy transakcji. Nie osiągają nawet 20 tysięcy rocznie takie 3 województwa jak: podlaskie, lubuskie i opolskie. 9

10 Podobnie duże zróżnicowanie wojewódzkie wykazuje struktura rynkowo - pozarynkowa (rysunek 2). Rysunek 2 Struktura transakcji nieruchomościowych w Polsce w 2009 roku w układzie 16 województw Lubuskie transakcje rynkow e 74,1% transakcje pozarynkow e 25,9% Dolnośląskie 73,3% 26,7% Zachodniopomorskie 73,2% 26,8% Warmińsko - Mazurskie 71,4% 28,6% Pomorskie 69,3% 30,7% Kujaw sko - Pomorskie 67,2% 32,8% Wielkopolskie 66,4% 33,6% Opolskie 65,4% 34,6% Mazow ieckie 64,0% 36,0% Śląskie 63,3% 36,7% Łódzkie 63,0% 37,0% Lubelskie 58,4% 41,6% Podlaskie 57,1% 42,9% Małopolskie 54,3% 45,7% Św iętokrzyskie 52,7% 47,3% Podkarpackie 49,4% 50,6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Zwraca uwagę stosunkowo niski udział transakcji pozarynkowych (poniżej 30%) w województwach północnych i zachodnich, pokrywających się w znacznej części z obszarem Ziem Odzyskanych. Natomiast reszta kraju wykazuje stale wysoki udział transakcji bezpieniężnych: darowizn, spadków, przekazywania gospodarstw za świadczenia z ubezpieczenia społecznego, szczególnie województwa południowo - wschodnie 10

11 i wschodnie (powyżej 40%). Aktywność rynkowa poszczególnych województw również nie układa się w sposób skupiony (rysunek 3). Intensywność transakcji nieruchomościowych w 2009 roku (procent udziału w rynku krajowym) Rysunek 3 pomorskie zachodniopomorskie 6,1 warmińsko-mazurskie 3,8 4,7 kujawsko-pomorskie podlaskie 3,1 4,6 mazowieckie lubuskie 2,9 wielkopolskie 7,9 łódzkie 14,4 dolnośląskie 6,1 lubelskie TRANSAKCJI: 8,8 6,0 opolskie świętokrzyskie 2,8 śląskie 3,4 10,5 małopolskie podkarpackie 9,3 5,6 50,0 tys. i więcej 7,0-15,0% udziału 25,1-49,9 tys. 4,0-6,9% udziału 15,0-25,0 tys. 2,5-3,9% udziału Z mapki na powyższym rysunku wyłania się dominacja województwa mazowieckiego i dwie charakterystyczne pary województw, wykazujące swoiste ciążenie ku sobie: woj. mazowieckie woj. śląskie i małopolskie woj. wielkopolskie i dolnośląskie 14,4% całego rynku krajowego łącznie 19,8% całego rynku krajowego łącznie 16,7% całego rynku krajowego. Łącznie tych 5 województw reprezentowało 50,9% całego polskiego rynku nieruchomości. 11

12 1.3. Struktura rodzajowa transakcji Wgląd w segmentową strukturę obrotów w wybranych regionach kraju umożliwia tablica 4. Przedstawiono w niej udział transakcji obiektami mieszkalnymi, gruntami rolnymi i pozostałymi nieruchomościami w pięciu województwach o największej ilości obrotów rynkowych (łącznie 50,9% obrotów rynkowych kraju). Segmentowa struktura rynkowych transakcji nieruchomościami Tablica 4 Województwo Segment 2007 rok 2008 rok 2009 rok 2008/ /2008 rynku sztuk transakcji dynamika w % mieszkania ,8 105,1 Małopolskie grunty rolne ,5 85,6 pozostałe ,1 111,5 mieszkania ,6 102,7 Wielkopolskie grunty rolne ,8 91,0 pozostałe ,9 116,3 mieszkania ,8 117,0 Śląskie grunty rolne ,1 84,9 pozostałe ,9 125,8 mieszkania ,1 103,3 Dolnośląskie grunty rolne ,5 88,6 pozostałe ,0 97,3 mieszkania ,4 100,6 Mazowieckie grunty rolne ,2 83,6 pozostałe ,5 89,5 Razem 5 województw o najwyższych obrotach rynkowych Razem 11 pozostałych województw mieszkania ,7 105,4 grunty rolne ,6 86,3 pozostałe ,9 106,1 mieszkania ,8 108,6 grunty rolne ,4 88,2 pozostałe ,1 99,0 mieszkania ,3 87,2 OGÓŁEM POLSKA grunty rolne ,6 87,5 pozostałe ,0 83,5 RAZEM ,3 86,9 12

13 Obszary te charakteryzują się równocześnie stosunkowo wysokim udziałem obrotów w segmencie nieruchomości mieszkalnych (łącznie od 51% obrotów krajowych w latach 2003 i 2004 do 56% w roku 2009, przy znacząco niższych obrotach w segmencie nieruchomości gruntowych (w granicach 36-37% liczby transakcji gruntami w kraju). Druga połowa obrotów rynkowych realizowana była w pozostałych 11 województwach. Około 72% ogólnej liczby transakcji rynkowych w 2009 roku stanowiły mieszkania i domy mieszkalne. Proporcje, w których transakcje mieszkaniowe stanowią ponad dwie trzecie liczby transakcji rynkowych, utrzymują się od wielu lat. Przedstawione w tablicy 4 dynamiki nie odzwierciedlają faktycznych regionalnym wahań rynku. W roku 2009 uwzględniono po raz pierwszy całość zmian wprowadzonych w konstrukcji sprawozdań notarialnych na przestrzeni ostatnich lat. W odniesieniu do lat poprzednich, z uwagi na dostępność informacji, korekt dokonano wyłącznie w obszarze danych zbiorczych (Polska ogółem). Największe różnice, wzrost nawet ponad 20% ogółem, wystąpiły w segmencie nieruchomości mieszkalnych, stąd sumy wielkości w ujęciu wojewódzkim nie korelują z danymi zbiorczymi, zaś dodatnie dynamiki wojewódzkie za lata 2009/2008, faktycznie są znacząco niższe, porównywalne do dynamik ogólnopolskich. Interesujące spostrzeżenia wynikają się z konfrontacji liczby transakcji z rynku wtórnego z liczbą nowooddanych w danym roku mieszkań (developerskich, spółdzielczych, indywidualnych i innych). Przedstawiono je w tablicy 5, z których to danych wynika, że na jedno nowooddane mieszkanie w 2009 roku przypadało średnio w kraju 1,83 mieszkania z rynku wtórnego, zaś rozpiętość tej relacji w poszczególnych województwach wynosiła jak 1,18 (w mazowieckim) czy 1,28 (w małopolskim) do 3,44 (w świętokrzyskim) i 4,38 w województwie opolskim. Wartość tego syntetycznego wskaźnika w ostatnich latach systematycznie spadała, zarówno średnio w kraju (2,56 w 2007 roku, 2,06 w roku 2008) jak i w przypadku poszczególnych województw. Konsekwentnie jednak utrzymywała się jego struktura regionalna, najniższy był w województwach mazowieckim, podlaskim, małopolskim i podkarpackim, najwyższy w dolnośląskim, świętokrzyskim, śląskim i opolskim. 13

14 Wtórny i pierwotny rynek mieszkaniowy w 2009 r. Tablica 5 Lp. Województwo Liczba transakcji mieszkaniami (rynek wtórny) sztuk Liczba mieszkań oddanych do użytku (rynek pierwotny) sztuk Relacja: rynek wtórny / rynek pierwotny 1. Dolnośląskie ,36 2. Kujawsko - Pomorskie ,06 3. Lubelskie ,72 4. Lubuskie ,64 5. Łódzkie ,72 6. Małopolskie ,28 7. Mazowieckie ,18 8. Opolskie ,38 9. Podkarpackie , Podlaskie , Pomorskie , Śląskie , Świętokrzyskie , Warmińsko - Mazurskie , Wielkopolskie , Zachodniopomorskie , OGÓŁEM POLSKA ,83 Na uwagę zasługuje informacja o formach obrotu na naszym rynku nieruchomości z lat Wprowadzono rozróżnienie sprzedaży przetargowej, bezprzetargowej oraz wolnorynkowej i to dla każdego segmentu rynku z osobna. I tak formą sprzedaży przetargowej posłużono się w 2008 roku ogółem w 6,4% liczby transakcji (7,9% w roku poprzednim). W formie bezprzetargowej dokonano 15,8% ogółu ilości obrotów (17% w roku 2007), w tym gruntami w 6,1% a lokalami 33,9%. Ponad trzy czwarte obrotów to transakcje wolnorynkowe. To samo źródło informuje o prawach do nieruchomości gruntowej, różnicując użytkowanie wieczyste i własność. W 2007 roku forma użytkowania wieczystego partycypowała w 5,8% ilości transakcji (grunty 4,0%, budynki 15,3% zaś nieruchomości zabudowane 17,0%). W 2008 roku (rysunek 4) dostępne były tylko informacje dotyczące tej formy użytkowania dla nieruchomości gruntowych (2,9% ilości transakcji) i nieruchomości zabudowanych (12,9%). 14

15 Rysunek 4 Formy obrotu i prawa do działki - wg danych GUS o transakcjach rynkowych w 2008 r. transakcje lokalami szt mln zł 76,8% szt. 63,8% OGÓŁEM: szt mln zł mln zł szt. 174 mln zł 33,9% 21,9% 2,2% 1,3% Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek transakcje budynkami m ln zł szt. 91,6% 75,7% 174 szt. 6,8% 65 m ln zł 450 szt. 81 m ln zł 3,7% 17,5% 4,6% OGÓŁEM: szt mln zł Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek Użytkowanie wieczyste 1) Własność 1) 15,3% 428 szt. 19,7% 168 mln zł 84,7% szt. 80,3% 684 mln zł 1) dane za rok w roku 2008 brak danych 15

16 transakcje nieruchomościami gruntowymi m ln zł szt. 83,8% 86,9% szt mln zł 10,1% 8,4% szt. 724 m ln zł 6,1% 4,6% OGÓŁEM: szt mln zł Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek Użytkowanie wieczyste Własność 2,9% szt. 8,0% mln zł 97,1% szt. 92,0% mln zł transakcje nieruchomościami zabudowanymi szt. 84,9% m ln zł 91,7% szt. 634 m ln zł 3,6% 4,0% szt. 11,5% 699 mln zł 4,4% OGÓŁEM: szt mln zł Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek Użytkowanie wieczyste Własność 12,9% szt. 19,3% mln zł Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. 87,1% szt. 80,7% mln zł 16

17 Niezależnie od opisanych wyżej nowości, kontynuowana jest od kilku lat informacja GUS o tzw. polu powierzchni użytkowej nieruchomości, liczonym w tysiącach m 2. Okres 5- lecia wyraził się łącznym areałem dokonanych obrotów rzędu 2,3 mln hektarów, dla około 1,4 mln łącznych transakcji. Areał ten stanowił 7,5% powierzchni kraju, to jest średnio 1,5% gruntów rocznie zmieniało swojego właściciela. Złożyły się na to obroty: 2,04 mln ha gruntami, tj. średnio 2,8 ha na 1 transakcję, 0,29 mln ha nieruchomościami zabudowanymi, średnio 1,17 ha na 1 transakcję, 0,13 mln ha powierzchni lokali i budynków, tj. około 74 m 2 na 1 transakcję. W wyrażeniu wartościowym 1 hektar areału w obrocie reprezentował średnią wartość około 60 tys. zł Wartość transakcji rynkowych Podane wyżej rozmiary rynku nieruchomości w Polsce związały znaczne kwoty kapitałowe. Wcześniejsze edycje MONITORINGU skazywały jego autorów na szacowanie wielkości obrotów, z braku szczegółowych informacji źródłowych o cenach transakcyjnych obowiązujących w rzeczywistości rynkowej. Od 2003 roku stało się możliwe bardziej dokładne określanie strumienia pieniądza przepływającego przez rodzimy rynek nieruchomości. Odpowiednie wartości za lata prezentowane są w tablicy 6 oraz na rysunkach 5 i 6. Pochodzą one ze sprawozdań starostów, nadsyłanych do GUS co pół roku i dotyczą wyłącznie transakcji rynkowych. Rok 2008 wyróżnił się 277 tys. transakcji tego typu, które wygenerowały strumień pieniądza rzędu 46,9 mld zł. Dane za rok 2009 dostępne będą prawdopodobnie dopiero w drugiej połowie 2010 roku. 17

18 Ilość i wartość rynkowych transakcji nieruchomościami w Polsce w latach Tablica 6 Wyszczególnienie Liczba transakcji [sztuk] - razem, w tym: lokale mieszkalne lokale niemieszkalne grunty ogółem budynki ogółem nieruchomości zabudowane Wartość transakcji [mln zł] - razem, w tym: lokale mieszkalne lokale niemieszkalne grunty ogółem budynki ogółem nieruchomości zabudowane Rysunek 5 Liczba transakcji nieruchomościami w Polsce w latach Grunty ogółem Lokale mieszkalne Nieruchomości zabudowane Budynki ogółem Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. 18

19 Rysunek 6 Wartość obrotów nieruchomościami w Polsce w latach [mln zł] Grunty ogółem 618 Nieruchomości zabudowane Lokale mieszkalne Budynki ogółem Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. W 2008 roku dokonano w kraju około 720 tysięcy transakcji nieruchomościami, z tym, że przedmiotem analizy GUS - już według wartości - było 277 tysięcy transakcji rynkowych (rysunek 7). Na razie sporo - bo ponad 194 tys. transakcji rynkowych, pominięto w analizie z powodu uchybień ewidencyjnych (nie wszystkie powiaty odpowiedziały na przedmiotowe badania, część danych okazała się niekompletna, bądź błędna, itd.). Zapewne stopniowo mankamenty te będą usuwane w następnych edycjach. Obrazu rynku nieruchomości dopełniają transakcje pozarynkowe, dokonywane bez użycia pieniądza. Są to darowizny, spadki czy umowy zbycia, głównie gospodarstw rolnych, za wypłatę świadczeń z ubezpieczenia społecznego. Od szeregu lat ich udział w całości rynku kształtuje się na poziomie ok. 30%. 19

20 Rysunek 7 Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2008 roku wg liczby transakcji /liczby aktów notarialnych/ Σ = 100% Transakcje rynkowe wg GUS szt. Lokale 30,8% w tym: miasta wojewódzkie 30,8% Budynki 0,9% Nieruchomości gruntowe 50,1% Nieruchomości zabudowane 18,2% 6,7 29,4% 70,6% 7,7 7,1% Powiaty grodzkie 53,7% Powiaty ziemskie 46,3% Powiaty ziemskie 92,3% 25,0% Powiaty ziemskie 75,0% Transakcje pozarynkowe szt. Dane Ministerstwa Sprawiedliwości szczegółowo omówione w Monitoringu IRM za 2008 r. Transakcje rynkowe nie uwzględnione w badaniach GUS w 2008 r. ~ szt. Transakcje rynkowe wg Min. Spraw szt. Transakcje dot. nieruchomości ogółem wg Min. Spraw szt. Źródło: L. Kałkowski z zespołem; Monitoring polskiego rynku nieruchomości, IRM czerwiec 2008 r. W. Rydzik z zespołem; Transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości w 2008 r., IRM wrzesień 2008 r. Uruchomiana od 2003 roku przez GUS informacja o wartości transakcji nieruchomościami ukazuje strukturę obrotów przedstawioną na rysunku tysięcy aktów notarialnych w 2007 roku i 277 tys. z 2008 roku reprezentowały odpowiednio wartość 44 mld zł i 47 mld zł, w których największy udział posiadały transakcje gruntami (40-33%) oraz nieruchomościami zabudowanymi (39-34%). Lokale mieszkalne i budynki w 2008 roku łącznie wynoszące prawie 32% liczby transakcji, wartościowo stanowiły także około 32% obrotów (w roku poprzednim odpowiednio 24,5% i 20,1%). 20

21 Rysunek 8 Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2008 roku wg wartości transakcji rynkowych - dane GUS Σ = 100% Lokale 28,7% Budynki 3,7% Nieruchomości gruntowe 33,4% w tym: miasta wojewódzkie 52,8% Powiaty grodzkie 34,6% w tym: miasta 26,4% Powiaty grodzkie 69,1% Ogółem 46,9 mld zł 56,8% 64,7% 35,3% Powiaty ziemskie 65,4% Powiaty ziemskie 30,9% Nieruchomości zabudowane 34,2% w tym: miasta 33,9% Powiaty grodzkie 46,5% Powiaty ziemskie 53,5% Źródło: W. Rydzik z zespołem; Transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości w 2008 r., IRM wrzesień 2008 r. Poszerzona została nasza wiedza także o aspekty przestrzenne wartości rynku. Jak wynika z danych na rysunkach 7 i 8 najwięcej transakcji dokonuje się w powiatach ziemskich: w proporcjach 46-92% wg liczby i 31-65% według wartości. Wśród powiatów grodzkich dominują miasta wojewódzkie: w połowie wg liczby i ponad 3/4 wg wartości (rysunek 9). 21

22 Struktura rynku nieruchomości w Polsce wg powiatów w latach Rysunek 9 wg wartości transakcji rynkowych - dane GUS POWIATY: POWIATY: ZIEMSKIE GRODZKIE GRODZKIE ZIEMSKIE 32,2% 18,9% 48,9% LOKALE 52,9% 16,2% 30,9% pozostałe miasta miasta pozostałe miejscowości wojewódzkie wojewódzkie miejscowości 57,1% 19,8 23,1% BUDYNKI 56,8% 7,9 35,3% 62,1% 8,8 1,7% NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWE 26,4% 8,2 65,4% 47,9% 14,2 37,9% NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANE 33,9% 12,7 53,4% 50,7% 13,1 36,2% OGÓŁEM RYNEK NIERUCHOMOŚCI 37,7% 12,0 50,3% ZIEMSKIE GRODZKIE GRODZKIE ZIEMSKIE POWIATY: POWIATY: Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. Wprowadzenie do monitoringu rynku nieruchomości czynnika wartości pozwala teraz na śledzenie dynamiki obrotów osobno wg ilości i wartości transakcji (rysunek 10). Widoczny jest charakterystyczny wzrost wartościowy obrotów, dowodząc znaczącego wzrostu cen nieruchomości już od roku 2004 roku. Dynamika ta ma miejsce przy podobnej - w zasadzie - strukturze poszczególnych segmentów transakcji nieruchomościami. Jedynie znacząca grupa nieruchomości zabudowanych (głównie siedlisk) wykazuje w ostatnich latach stałą, znaczną dynamikę liczby i wartości transakcji. To nowa informacja z dziedziny morfologii naszego rynku. 22

23 Rysunek 10 Transakcje na rynku nieruchomości w Polsce w latach wg danych GUS o transakcjach rynkowych % Dynamika wartości transakcji 212,3% 226,2% ,1% ,0% 102,3% 105,3% 112,5% 97,7% 102,5% Dynamika liczby transakcji 112,8% 102,1% ,6 48,0 22,4 25,9 Struktura % rodzajów transakcji wg wartości w roku 39,8 39,1 40,6 38,038,6 39,2 30,9 33,5 24,1 19,6 18,2 28,7 34,1 33,4 0 3,0 3,4 3, Lokale Budynki 3,7 1,9 Nieruchomości gruntowe 3,7 Nieruchomości zabudowane Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. Nowe sprawozdanie GUS podaje szczegółowe informacje o cenach jednostkowych w każdym segmencie rodzaju nieruchomości oraz jej lokalizacji. Zbiorczą prezentację przedstawiono na rysunku 11. Ceny tu ukazane stanowią średnią z wielkiego zbioru, blisko 300 tysięcy transakcji w 2008 roku. W skali całego rynku taka średnia cena wynosiła ok. 169 tysięcy złotych na jedną transakcję. Najwyższe średnie ceny notowano w miastach wojewódzkich (271 tys. zł tys. zł), najniższe w powiatach ziemskich (80 tys. zł tys. zł), pośrodku plasowały się ceny nieruchomości w powiatach grodzkich (204 tys. zł tys. zł). Raport GUS i analiza resortowa udostępniając tak obszerną specyfikację rodzajową i przestrzenną cen jednostkowych za ostatnie lata ( ), stanowią cenny materiał pozwalający na wielorakie wnioskowania ekonomiczne. 23

24 Rysunek 11 Średnie wartości jednej transakcji w 2008 roku wg danych GUS o transakcjach rynkowych [w tys. zł] LOKALE NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANE ŚREDNIA WARTOŚĆ TRANSAKCJI OGÓŁEM 169 tys. zł GRUNTY BUDYNKI LEGENDA: 1. OGÓŁEM 2. w powiatach grodzkich 3. w powiatach ziemskich w miastach wojewódzkich Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. 24

25 1.5. Ocena działalności rynkowej w 2009 r. Rok 2009 był 20-tym kolejnym rokiem transformacji polskiej gospodarki. Pod względem obrotów zanotowano znaczący spadek w stosunku do roku poprzedniego, ostatniego z trzech kolejnych lat zwiększającej się systematycznie liczby transakcji, chociaż jednak głównie dzięki wzrostowi transakcji pozarynkowych, tak w skali kraju jak i w układach wojewódzkich. Liczba transakcji dotyczących nieruchomości spadła w skali kraju o około 11% w stosunku do roku poprzedniego, transakcji rynkowych o ponad 13%, pozarynkowych o ponad 6%. Odnotowany poziom transakcji rynkowych tysięcy - jest najniższy od 1993 roku. Syntetyczny obraz makroproporcji na polskim rynku nieruchomości w 16 województwach w roku 2009 ilustrują dane tablicy 7. Istotnym miernikiem intensywności ruchu na rynku wtórnym nieruchomości może być liczba zawartych transakcji przypadająca na 1000 mieszkańców. W roku 2009 wartość tego wskaźnika wynosiła ogółem 16,9 i wahała się od 14,4 w województwie kujawsko - pomorskim i 14,5 w województwie śląskim do 19,6 w województwie dolnośląskim. Wskaźnik ten w województwie mazowieckim - naszym największym zagłębiu nieruchomościowym kształtował się powyżej średniej krajowej i wynosił 17,7 transakcji na 1000 mieszkańców /rysunek 12/. Gęstość obrotów można zmierzyć przy pomocy liczby transakcji przypadającej na 100 km 2. Wskaźnik taki, średni dla kraju transakcji - wykazuje spore wahania: od 98 transakcji w województwie podlaskim do 545 w województwie śląskim. Jeśli przyjąć PKB za ogólną miarę zamożności regionu i doszukiwać się zależności w liczbie zawartych transakcji nieruchomościowych, to wskaźnik taki - średni dla kraju 0,55 - wahał się od 0,36 w województwie mazowieckim do 0,86 w województwie lubelskim 1. Różnie kształtowała się sprawność obsługi i pomyślność poszczególnych kancelarii notarialnych, skoro - przy średnim obłożeniu notariusza 337 sprawami nieruchomościowymi w ciągu 2009 roku - wskaźnik ten wykazywał wahania od 228 spraw na notariusza w województwie mazowieckim do 485 spraw w województwie lubuskim. 1 Liczba aktów notarialnych zawartych w 2009 roku odniesiona została do PKB (w mln zł) odnotowanego za rok dane dotyczące PKB w ujęciu regionalnym są publikowane ze znaczącym opóźnieniem, aktualnie są dostępne zweryfikowane dane za rok Według wstępnych szacunków PKB w skali kraju w roku 2009 (w cenach bieżących) wyniósł około ,7 mln zł i był wyższy od roku 2007 o około 14%. Regionalna struktura PKB od szeregu lat utrzymuje zbliżone relacje. 25

26 Charakterystyka wojewódzkich rynków nieruchomości w 2009 r. w Polsce Tablica 7 Liczba transakcji Ludność Powierzchnia PKB Liczba aktów Liczba aktów Liczba aktów Notariusze Liczba transak. Lp. Województwo nieruchom. % w w w na na na 1 liczba nieruchomośc. OGÓŁEM tys. osób* ) km 2 * ) mln zł ** ) 1000 osób 100 km 2 mln PKB osób *** ) na 1 notariusza 1. Dolnośląskie , , ,6 282,5 0, Kujawsko - Pomorskie , , ,4 165,7 0, Lubelskie , , ,0 154,6 0, Lubuskie , , ,7 135,2 0, Łódzkie , , ,5 216,5 0, Małopolskie , , ,1 392,6 0, Mazowieckie , , ,7 259,9 0, Opolskie , , ,7 193,9 0, Podkarpackie , , ,2 202,2 0, Podlaskie , , ,5 97,5 0, Pomorskie , , ,6 214,3 0, Śląskie , , ,5 545,3 0, Świętokrzyskie , , ,0 184,8 0, Warmińsko - Mazurskie , , ,2 101,7 0, Wielkopolskie , , ,8 169,4 0, Zachodniopomorskie , , ,9 132,2 0, POLSKA OGÓŁEM , ,9 205,6 0, UWAGI: 1. stan na r., GUS, 2. PKB - stan na r. - ceny bieżące, GUS. 3. Liczba notariuszy - stan na r. - wg Krajowej Rady Notarialnej 26

27 Rysunek 12 Liczba transakcji nieruchomościowych na 1000 mieszkańców w latach 1997; 2001; 2004; 2005; 2007; 2009 (średnio w kraju odpowiednio: 17,9; 16,9; 16,5; 15,6; 18,7; 16,9) zachodniopomorskie 17,9 dolnośląskie 24,0 19,6 14,4 kujawsko-pomorskie wielkopolskie 14,8 18,0 lubelskie warmińsko-mazurskie 17,2 18,7 lubuskie świętokrzyskie 17,0 0,0 15,5 łódzkie śląskie 14,5 18,1 małopolskie 1997 pomorskie 17,6 16,5 podlaskie 17,2 17,7 opolskie 17,7 mazowieckie podkarpackie Źródło: Opracowanie własne wg danych Ministerstwa Sprawiedliwości. UWAGA: Liczby transakcji dotyczących nieruchomości przypadające na 1000 mieszkańców w roku 2009 w ujęciu regionalnym nie są bezpośrednio porównywalne z danymi za lata poprzednie - z uwagi na wspomniane wcześniej korekty sprawozdań notarialnych. Za wyjątkiem roku 1997, w pozostałych latach dane wojewódzkie są zaniżone w granicach 15 do 20%. 27

28 2. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W OKRESIE TRANSFORMACJI POLSKIEJ GOSPODARKI W LATACH Dzięki - wprawdzie skromnej lecz systematycznie prowadzonej - sprawozdawczości notarialnej, udostępnionej przez Ministerstwo Sprawiedliwości do analizy wykonywanej przez Instytut Rozwoju Miast, możliwe jest obserwowanie zmian w strukturze i dynamice liczby dokonywanych transakcji na rynku nieruchomości od 1990 do 2009 roku 2. W transformowanym 20-leciu ogół notariuszy w kraju sporządził 24,2 miliona aktów, z czego 12,4 miliona, czyli ponad 50% stanowiły akty notarialne dotyczące nieruchomości Transakcje, ich wielkość i struktura Wielkość i strukturę tej działalności ilustrują dane zawarte w tablicy 8 oraz na rysunkach 13 i 14. W ciągu minionego 20-lecia akty notarialne w ponad 2/3 dokumentowały transakcje rynkowe 3, wśród których z kolei ponad 2/3 to kupno - sprzedaż nieruchomości dokonywana przez osoby fizyczne i prawne. Prawie co piąta nieruchomość (19%) weszła na rynek z inicjatywy urzędów lub agencji reprezentujących Skarb Państwa oraz z inicjatywy gmin. Występująca w Polsce forma oddania gruntu w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego dotyczyła prawie 12% nieruchomości będących w obrocie rynkowym, z wyraźną tendencją do zmniejszania się tego udziału. Blisko 1/3 ogólnej liczby transakcji nieruchomościowych miała charakter obrotu pozarynkowego 4 i dotyczyła w prawie w połowie (47%) gruntów rolnych Szeregi czasowe w niniejszym opracowaniu, łącznie z Załącznikiem, zaprezentowano w wersji skróconej. Pełne dane dot. konkretnych lat można znaleźć w poprzednich (odpowiednich) wersjach monitoringu, w archiwum Instytutu Rozwoju Miast, bądź na stronie internetowej IRM. Dane o aktach notarialnych za lata wcześniejsze (od 1967 do 1989 r.) w zbliżonym układzie, zaprezentowano w artykule L. Kałkowskiego i W. Rydzika Z historii polskiego rynku nieruchomości, Świat nieruchomości nr 63/2008 str. 24. Do transakcji nieruchomościowych rynkowych zaliczamy umownie zarówno te, w których sprzedaż następuje przy wymianie ekwiwalentnej, jak również sprzedawane po cenach preferencyjnych, co odnosi się do mieszkań komunalnych i zakładowych oraz do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste za 15-25% wartości. Do transakcji nieruchomościowych pozarynkowych zaliczamy te, przy których następuje zmiana właściciela bez ekwiwalentu pieniężnego, jak przy darowiznach, spadkach, zniesieniu współwłasności, umowach o dożywocie czy zbyciu nieruchomości za ubezpieczenie społeczne. 28

29 Rynek nieruchomości w latach w Polsce - struktura aktów notarialnych Lp. Wyszczególnienie Tablica 8 Ogółem aktów udział w % I Akty notarialne ogółem (II + III) ,0 II Akty notarialne różne ,7 III Akty notarialne dot. nieruchom. - razem (1+2) ,3 = 100,0 w tym dotyczące nieruchomości rolnych ,2 1. Transakcje rynkowe - razem (A + B + C) ,5 A Sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę ,1 B Oddanie w użytkowanie wieczyste j.w ,9 C Sprzedaż przez inne osoby ,5 w tym nieruchomości rolne ,4 2. Transakcje pozarynkowe - razem ,5 w tym nieruchomości rolne ,8 pozostałe ,7 IV Relacja poz. III do ilości ksiąg wieczystych - 5,1% 5,8% 5,4% 3,7% 3,4% 3,7% 3,9% 3,8% 3,2% 62,2% X 29

30 Rysunek 13 Struktura aktów notarialnych w Polsce w latach Transakcje nieruchomościow e pozarynkow e rynkow e 9,5% 7,4% 7,5% 17,5% 15,6% 13,6% 12,8% 16,1% 14,9% 13,8% 15,0% 14,7% 15,4% 13,0% 11,2% 9,5% 15,6% 10,0% 14,7% 8,4% 2,9% 3,0% 13,6% 4,1% 3,6% 16,9% 7,7% 5,2% 4,2% 5,2% 11,7% 12,3% 10,2% 9,1% 6,6% 12,9% 11,7% 12,9% 35,3% 23,0% 53,0% 39,6% 38,3% 38,6% 42,5% 44,5% 52,4% 53,0% 49,5% 54,4% 60,9% 55,5% 49,1% 46,5% 47,7% 50,3% 46,1% 50,5% 48,9% 39,3% 33,3% 31,0% 30,2% 30,2% 28,4% 27,6% 28,3% 29,4% 27,5% 28,1% 30,0% 31,6% 34,5% 28,3% 28,5% 24,3% 9,5% 2,9% 51,4% 36,3% 13,1% 7,9% 47,5% 31,5% sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę użytkowanie wieczyste sprzedaż przez inne osoby transakcje pozarynkowe lata Łącznie 20 lat 30

31 Zbiorcza struktura aktów notarialnych w Polsce w okresie 20 lat (lata ) OGÓŁEM 20 LAT: aktów OGÓŁEM 18 LAT: aktów Rysunek 14 INNE AKTY NOTARIALNE (48,7%) Sprzedaż przez Skarb Państwa i gminy ,1% AKTY TRANSAKCJE RYNKOWE Oddanie w użytkowanie wieczyste ,9% dotyczące NIERUCHOMOŚCI (68,5%) Sprzedaż przez inne osoby 100% (13,4%) w tym: ROLNE 47,5% INNE ,7% TRANSAKCJE w tym: OGÓŁEM POZARYNKOWE NIERUCHOMOŚCI ROLNE ROLNE ,8% (31,5%) (28,2%) 31

32 2.2. Segmentowa struktura rynku Sprawozdania notarialne - z uwagi na swój układ - tylko w ograniczonym zakresie pozwalają rozpoznać strukturę rodzajową (segmentową) nieruchomości w obrocie rynkowym. Z danych tablicy 9 możemy - z pewnym przybliżeniem, z powodu niejednorodnej pozycji 4 w tej tablicy - ocenić rozmiary wtórnego rynku mieszkaniowego w Polsce. W minionych latach miało miejsce około tysięcy rynkowych transakcji mieszkaniowych, to jest 67% ogółu rynkowych transakcji nieruchomościami. Jeżeli przyjąć, że w tym czasie oddano do użytku 2 109,6 tysięcy nowych mieszkań 5, to wtórny rynek w skali ponad 2-krotnie większej pozwolił dostosować sytuację znacznej liczby rodzin do ich zmieniających się potrzeb mieszkaniowych 6, przy czym miały miejsce spore wahania tych wielkości w poszczególnych województwach. Ponieważ mieszkania na rodzimym rynku nieruchomości stanowią segment dominujący, zasługują na bliższą analizę także regionalną (tablica 10). Mieszkania z zasobu istniejącego w okresie transformacji były przedmiotem obrotu na rynku wtórnym w łącznej ilości ponad 5,7 miliona (za 20 lat). Stanowi to około 43% całego zasobu, a w poszczególnych województwach były to udziały od około 29% w woj. świętokrzyskim do 66% w woj. zachodnio - pomorskim. Oznacza to, że w 20- leciu zmieniała właściciela praktycznie co trzecia nieruchomość mieszkalna. Z danych tablic 10 i 11 o transakcjach gruntami rolnym wynika, że w tym okresie było ich prawie 3,5 miliona, to jest średnio około 175 tysięcy rocznie, ostatnio (w 2009 r.) już tylko 146 tysięcy. Za cały okres w 53% były to transakcje pozarynkowe (w 2007 roku 41%, w %), jak darowizny i zbycie gruntu w zamian za świadczenia z ubezpieczenia społecznego rolników. 5 6 W okresie transformacji oddano do użytku nowych mieszkań: ,2 tys ,1 tys ,5 tys ,1 tys ,2 tys ,8 tys ,1 tys ,0 tys ,6 tys ,8 tys ,0 tys ,1 tys ,7 tys ,1 tys ,8 tys ,4 tys ,7 tys ,1 tys ,1 tys ,0 tys. Razem 2 109,6 tys. Wymieniona relacja jest zniekształcona przez okoliczność zwiększającej się w ostatnich latach liczby nowych mieszkań sprzedawanych nabywcom aktem notarialnym. Coraz większy udział mają tu nowe mieszkania developerskie czy spółdzielcze stanowiące element rynku pierwotnego. Łącznie za lata struktura nowych, oddanych do użytku mieszkań przedstawiała się następujące: budownictwo indywidualne 47,3%, spółdzielcze 25,0%, na sprzedaż i wynajem 20,0%, pozostałe 7,7%. 32

33 Rynkowe transakcje mieszkaniowe na rynku nieruchomości w Polsce w latach Lp. Wyszczególnienie Tablica 9 Razem Sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę lokali mieszkalnych lokalu w bud. mieszk. wraz z gruntem bd budynku mieszk. wraz z gruntem bd Oddanie przez Skarb Państwa lub gminę gruntu w użytkowanie wieczyste wraz ze sprzedażą lokalu w budynku mieszkalnym 3. Oddanie przez Skarb Państwa lub gminę gruntu w użytkowanie wieczyste wraz ze sprzedażą budynku mieszkalnego 4. Sprzedaż przez inne osoby gruntów, garaży, mieszkań RAZEM udział w ogóle transakcji rynkowych 47,9% 51,2% 64,5% 72,6% 70,8% 69,7% 70,3% 72,1% 69,8% 71,3% 71,6% 67,4% 33

34 Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych i gruntowych w 2009 roku według województw Lp. Województwo Transakcji Krajowy Mieszkań na 1000 mieszkaniowych zasób mieszkańców na rynku wtórnym mieszkań w 2009 r w tys. 1) w tys. 2) % zasobu oddanych z rynku do użytku wtórnego zasób krajowy w tys. km 2 Grunty transak. na rynku wtórnym tys. szt. Tablica 10 Transakcji gruntami sztuk na 100 km 2 1 Dolnośląskie 1 053,9 587,4 55,7 4,9 11,6 19,9 172, Kujawsko - Pomorskie 692,8 297,4 42,9 3,2 6,7 18,0 165, Lubelskie 723,1 240,8 33,3 2,8 4,8 25,1 498, Lubuskie 347,3 208,1 59,9 3,7 9,7 14,0 58, Łódzkie 968,8 355,7 36,7 2,5 6,8 18,2 240, Małopolskie 1 077,7 445,0 41,3 5,7 7,3 15,2 299, Mazowieckie 2 002,6 809,6 40,4 7,5 8,9 35,6 509, Opolskie 340,1 186,9 54,9 1,7 7,5 9,4 90, Podkarpackie 620,2 188,9 30,5 2,6 3,8 17,8 311, Podlaskie 414,4 135,6 32,7 3,5 5,7 20,2 203, Pomorskie 766,7 440,5 57,5 6,5 9,7 18,3 117, Śląskie 1 710,7 518,3 30,3 2,3 7,8 12,3 133, Świętokrzyskie 422,1 123,7 29,3 1,5 5,1 11,7 190, Warmińsko - Mazurskie 478,8 281,8 58,9 3,4 7,9 24,2 142, Wielkopolskie 1 091,4 503,6 46,1 4,2 7,4 29,8 237, Zachodniopomorskie 599,7 397,4 66,3 4,6 9,1 22,9 125,9 550 POLSKA OGÓŁEM , ,7 43,0 4,2 7,7 312, , Uwagi: 1) 2) szacunek na koniec 2009 roku (ogółem wg NSP z 2002 r. było w Polsce ,6 tys.). skorygowane sumy regionalnych transakcji mieszkaniowych za lata szacunek oparty o dane zbiorcze dla Polski ogółem, związany z wprowadzonymi korektami w sprawozdaniach notarialnych (stosownie do wyjaśnień na str. 5). W zakresie rynkowych transakcji gruntami rolnymi obrót dokonywał się w 80% pomiędzy osobami fizycznymi, zaś sprzedaż gruntów przez Skarb Państwa i gminy wynosiła ponad 20% tych transakcji. W minionym 20-leciu transakcje gruntami stanowiły prawie 1/3 obrotów na rynku nieruchomości w kraju. Wykazywały przy tym stałą tendencję spadkową udziału, z 51,6% na początku okresu transformacji do 22,8% w 2009 roku. 34

35 Transakcje gruntami rolnymi na rynku nieruchomości w Polsce w latach Tablica 11 Wyszczególnienie Akty notarialne dot. nieruchomości rolnych: Razem Rynkowe - razem sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę sprzedaż przez inne osoby Pozarynkowe - razem darowizny dział spadku i zniesienie współwłasności umowy o dożywocie umowy zbycia nieruchomości, za uzyskanie świadczenia z ubezpieczenia społecznego RAZEM rynkowe i pozarynkowe udział w liczbie transakcji dot. nieruchomości razem 51,6% 49,0% 31,5% 24,1% 24,5% 26,1% 26,1% 23,8% 22,8% 23,4% 22,8% 28,2% 35