Prognoza średnich cen transakcyjnych kupna/sprzedaży nieruchomości w układzie wojewódzkim na 2011 rok.

Transkrypt

1 Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Prognoza średnich cen transakcyjnych kupna/sprzedaży nieruchomości w układzie wojewódzkim na 2011 rok. Spis treści 1. Uwagi wstępne 2 2. Metodologia wyznaczania prognoz cen lokali mieszkalnych 2 3. Metodologia wyznaczania prognoz cen innych kategorii rynku nieruchomości 3 4. Ostateczne prognozy wyszczególnionych kategorii z rynku nieruchomości 3 Aneks 1. Uwagi metodyczne do określenia typów nieruchomości według wyciągu z raportu GUS Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości w 2007r. 5 Załącznik 1. Aneks nr. 1 do Instrukcji G- 5. Załącznik 2. Aneks nr. 4 do Instrukcji G- 5. Wyciąg z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 199r. w sprawie Klasyfikacji środków trwałych (KŚT) Data opracowania: r.. Sporządził: Monika Dybciak (tel ), Akceptował: Dariusz Winek (tel ). 1

2 1. Uwagi wstępne Projekcje cen odnoszących się do rynku nieruchomości oparto na historycznych danych (okres od 2003 roku do I półrocze 2010 roku) odnośnie kategorii: lokali niemieszkalnych, nieruchomości budynkowych, gruntów zabudowanych i niezabudowanych opracowywanych w ujęciu rocznym lub półrocznym przez Główny Urząd Statystyczny 1. Predykcję cen lokali mieszkalnych i jednorodzinnych budynków mieszkaniowych opracowano w oparciu o dane GUS i zasoby Systemu Analizy i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) za okres Wskaźniki prognoz cen użytków rolnych sporządzane są kwartalnie i znajdują się w opracowaniu Prognozy cen gruntów ornych w obrocie prywatnym na I kw r. 2. Metodologia wyznaczania prognoz cen lokali mieszkalnych Poziom oraz zmiany cen nieruchomości mieszkalnych są kształtowane przez zmiany a w szczególności niedopasowanie podaży do popytu. Przyrównując postacie funkcyjne podaży i popytu otrzymujemy funkcje opisującą kształtowanie się poziomu cen: P h = f(w h2, R 3, L 4, U 5, PS 6, Q 7, PS d8, PB 9, C(P l, W, M) 10, PP 11 ) Niska jakość oraz niepełny wymiar baz danych statystyki regionalnej uniemożliwiły przeprowadzenie wnioskowania przyczynowo- skutkowego opartego na wszystkich powyżej wymienionych czynnikach. Wszystkie zmienne wyłączając kategorię opisującą koszt obsługi kredytu mieszkaniowego (ogółem w Polsce) dostępne są w ujęciu wojewódzkim. Estymacja modelu P h = f(w h, R, L, U, PS, Q, C(P l, W, M)) ze zmienną objaśniania P h opisującą przeciętny poziom cen 1 mkw. lokalu mieszkalnego 12 wyliczaną z danych bazy AMRON prowadzona była metodą MNK. Model postaci: ln y ln 0 1 ln x1 * 2 ln x2 n ln xn wykazał, że najistotniejszy 13 wpływ na ceny mieszkań mają zmienne: poziom wynagrodzeń, stopa bezrobocia, liczba studentów względem ogólnej liczby ludności, średnia wielkość gospodarstw rolnych. Wartość opisywanej kategorii prognozowano za pomocą modelu danych panelowych, w którym dla kilku województw wystąpiły również zmienne jakościowe opisujące poziom odchylenia od średniej, tj. od stałej w modelu. Dodatnie skorelowanie ze zmienną endogeniczną wykazuje wielkość wynagrodzeń oraz liczba studentów względem ogólnej liczby ludności. Natomiast wzrost któregoś z czynników: stopa bezrobocia, średnia wielkość gospodarstw rolnych, przy niezmienionych pozostałych czynnikach, wpływa na 1 Dane te nie są w pełni odzwierciedleniem panujących na rynku tendencji cenowych. Wynika to w znacznej mierze z dużego opóźnienia w ich publikacji oraz z samej specyfiki definiowania kategorii. 2 przychody gospodarstw domowych (W h ), 3 realny koszt rata kredytu hipotecznego (R) 4 czynniki demograficzne (L) 5 determinanty kształtujące rynek pracy (U) 6 h determinanty popytu spekulacyjnego (PS( P )), 7 zmienne opisujące jakość lokalu mieszkalnego (Q) w szczególności są to m. in: lokalizacja, wiek nieruchomości, standard i jakość wykończenia lokalu a także rynek na jakim odbywa się transakcja, tj. wtórny bądź pierwotny 8 polityka państwa (PS d ) w sektorze budowlanym 9 polityka banków (PB) w kwestii udzielania kredytów hipotecznych 10 realne koszty realizacji inwestycji (C), które w największym stopniu zawierają cenę zmieni (P l ), na której zlokalizowana jest nieruchomość oraz koszty pracy (W) i materiałów budowlano- montażowych (M) 11 polityka państwa (PP) w kwestii czynników determinujących okres oczekiwania na wydanie formalnych pozwoleń na realizację inwestycji. 12 Zmienna wyliczana jako średnia ważona liczbą transakcji cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego 13 Na poziomie istotności = 0,05 2

3 spadek ceny mieszkań. Wartości rzeczywiste z 2010 r. zostały skorygowane o procentową zmianę cen w relacji r/r w skali kraju i pomiędzy województwami, szacowaną ww. modelem KMNK 3. Metodologia wyznaczania prognoz cen innych kategorii rynku nieruchomości : mieszkalne, przemysłowe, handlowo-usługowe, biurowe oraz budynki inne niemieszkalne. W trakcie analizy, podobnie jak przy wcześniejszej, predykcji cen na 2010 rok, stwierdzono małą liczbę transakcji kuna/sprzedaży ww. budynków. Tak mała liczba transakcji tego typu nieruchomościami powoduje, że obserwowana jest duża zmienność cen badanego zjawiska w zależności od zawieranej, konkretnej transakcji. Trudno, więc jest wykonać poprawną merytorycznie predykcję przyszłej średniej ceny jednostkowej transakcji kupna/ sprzedaży tego typu nieruchomości. Z uwagi na wyżej wymieniony fakt Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych jako prognozy średnich cen ww. budynków (oznaczonych gwiazdką * w tabeli 1) podaje wartość określaną jest jako średnia z 2 minimalnych cen danego typu nieruchomości z ostatnich 3 lat (w przypadku braku ww. obserwacji do wyliczenia średniej rozszerzamy okres bazowy, ponadto eliminujemy elementy odstające). Jednocześnie zakłada się, że ceny wyżej wymienionych kategorii w 2010 r. nie spadną poniżej prezentowanej średniej wartości minimalnej. Metodyka wyznaczanie tej prognozy sugeruje dość konserwatywne podejście, czyli de facto oznacza możliwe, realne zaniżenie ceny. W związku z tym w obrębie tych kategorii, zalecana jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, również w przypadku deklarowanej wartości poniżej 200 tys. zł. Lokale niemieszkalne Wartość tej kategorii prognozowano za pomocą modelu danych panelowych oraz liniowej aproksymacji funkcji trendu, gdzie w roli zmiennych objaśniających wystąpiły zmienne jakościowe opisujące odchylenie średnich cen lokali niemieszkalnych od średniej dla całego kraju oraz poziom cen lokali mieszkalnych notowanych w bazie AMRON. Wzrost cen lokali mieszkalnych- zmiennej egzogenicznej wpływa na spadek ceny omawianej kategorii. i nieruchomości zabudowane (w tym: grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, grunty przeznaczone pod zabudowę przemysłową, grunty przeznaczone pod zabudowę inną, użytki rolne, grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi, grunty rolne zabudowane, nieruchomości zabudowane budynkami pełniącymi inne funkcje niż zagrodowa i mieszkaniowa) Różnorodność skumulowanych w tej kategorii zmiennych determinowała podział szerokiej kategorii na wąskie typy nieruchomości. Z uwagi na niewielką długość szeregów czasowych prognozowanie zmiennych obarczone byłoby błędem, dlatego wyliczone wskaźniki opisują średnią cenę 1 mkw. nieruchomości z czterech ostatnich okresów (przy czym z analizy wykluczono elementy odstające). 4. Ostateczne prognozy wyszczególnionych kategorii z rynku nieruchomości 3

4 Tabela 1. Prognoza średniej ceny [1 mkw. w zł] kupna/sprzedaży nieruchomości w Polsce w 2011r. Forecast of average price [1 m 2 in zloty] of real estate purchase/sale in Polish of year Wyszczególnienie Lokale mieszkalne *** Lokale niemieszkalne mieszkalne* przemysłowe* handlowousługowe* biurowe * inne niemieszkalne* przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową* przeznaczone pod zabudowę przemysłową * przeznaczone pod zabudowę inną * leśne oraz zadrzewione i zakrzewione Nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi rolne zabudowan e Nieruchomości zabudowane budynkami pełniącymi inne funkcje niż zagrodowa i mieszkaniowa Dolnośląskie 4 735, , ,00 402,50 685,32 891,00 420,50 74,29 41,44 40,67 4,12 120,48 12,30 95,61 Kujawsko-pomorskie 3 682, , ,69 385,50 771,12 786,07 333,57 42,13 24,65 34,72 6,00 108,31 7,61 52,08 Lubelskie 4 224, , ,46 308,00 713,64 395,50 305,63 30,79 32,40 32,58 1,33 71,51 6,42 47,09 Lubuskie 3 059, , ,81 486,26 673,50 543,50 358,50 29,90 23,63 26,25 1,63 103,54 7,14 68,78 Łódzkie 3 918, , ,50 412,00 448,25 698,00 277,00 43,96 28,58 28,46 5,25 134,80 8,15 91,54 Małopolskie 6 211, , ,25 450, , ,75 442,05 53,42 41,20 43,17 3,18 197,84 12,18 164,16 Mazowieckie 7 460, , ,68 566, , ,56 622,50 113,46 97,48 80,68 8,32 416,03 8,98 170,54 Opolskie 3 536, , ,56 356,50 559,50 619,50 267,50 64,36 28,80 35,27 4,33 121,67 7,23 71,65 Podkarpackie 3 690, , ,43 207,50 394,10 716,75 201,50 37,85 26,42 25,82 1,79 80,60 8,55 62,05 Podlaskie 3 890, , ,50 412,50 356,00 326,50 241,75 42,16 24,60 28,93 2,21 107,64 5,88 64,55 Pomorskie 5 322, , ,00 339,00 536,34 519,50 462,25 67,73 39,11 45,77 4,33 148,84 6,55 76,32 Śląskie 3 306, , ,50 394,50 515,50 687,50 406,64 56,99 63,80 50,72 9,30 142,57 16,18 129,28 Świętokrzyskie 3 979, ,19 700,71 118,50 319,00 547,00 183,50 29,35 18,67 29,88 3,34 95,79 5,70 50,92 Warmińsko-mazurskie 3 899, , ,72 380,50 611,50 581,00 332,63 53,95 34,30 33,88 5,96 77,29 5,53 47,16 Wielkopolskie 4 712, , ,24 515,50 877, ,50 520,25 44,55 61,95 52,13 7,02 133,28 9,25 151,51 Zachodniopomorskie 4 398, , ,05 481,00 861,11 919,50 448,79 68,10 48,64 57,35 6,00 125,35 6,85 94,33 Polska** 4376, , ,04 359,17 695,31 963,88 364,03 53,31 39,73 40,39 4,63 136,60 8,35 89,41 Źródło: Opracowanie AM * oszacowanie wyliczane na bazie metodologii opisane w rozdziale 2, ** oznacza średnią arytmetyczną, *** prognoza wyliczana na bazie danych systemu AMRON 4

5 Aneks 1. Uwagi metodyczne do określenia typów nieruchomości według wyciągu z raportu GUS Transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości w 2007r. Źródłem informacji są dane pochodzące z aktów notarialnych, gromadzonych przez Starostów i wykorzystywane do zasilania rejestrów cen i wartości nieruchomości (RCiWN), o którym mowa w 74 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. 2001, Nr 38, poz.454). Zgodnie z tymi przepisami rejestracji podlegają m.in. ceny nieruchomości, określone w aktach notarialnych, których wyciągi przekazywane są do organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków. Zmienne występujące w badaniu opisano i wybrano zgodnie z opracowaną przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii (GUGiK) Instrukcją (G-5) dotyczącą m.in. wymiany i udostępniania danych z bazy rejestru cen i wartości nieruchomości. Badanie obejmuje transakcje dokonane: na wolnym rynku, w wyniku sprzedaży poprzedzonej przetargiem, w wyniku sprzedaży bezprzetargowej, gdzie stroną sprzedającą może być Skarb Państwa, Gmina, Powiat, Województwo, osoba fizyczna lub osoba prawna, mająca prawo własności, współwłasności, własności obciążonej hipoteką, współwłasności obciążonej hipoteką. Użyte w badaniu pojęcia i definicje opracowano w większości na podstawie opisanych przez GUGiK haseł zamieszczonych w aneksie Nomenklatury i definicje podstawowych pojęć stosowanych w ewidencji gruntów i budynków do Instrukcji Technicznej G-5 Ewidencji gruntów i budynków. Opis części haseł przedstawiony jest poniżej: Transakcja kupna/sprzedaży zbywanie albo nabywanie nieruchomości 14 przez dokonywanie czynności prawnych, na podstawie, których następuje przeniesienie własności nieruchomości. Nieruchomość gruntowa 15 grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności; jeżeli dla nieruchomości gruntowej prowadzona jest księga wieczysta, stanowi ona odrębną nieruchomość od innych nieruchomości należących do tego samego właściciela. Nieruchomość zabudowana - nieruchomość gruntowa wraz z zabudowaniami tzn. ich częściami składowymi: budynkami, budowlami i innymi urządzeniami z nimi związanymi i nieprowadzone są odrębne księgi wieczyste. zabudowane i zurbanizowane - nieruchomości gruntowe (tereny mieszkaniowe, przemysłowe i inne tereny zabudowane) zajęte pod budownictwo mieszkaniowe i inne, na które prowadzone są odrębne księgi wieczyste Nieruchomość budynkowa 16 budynek i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomość lokalowa 17 lokal mieszkalny lub użytkowy, w tym także garaż będący częścią składową budynku, gdy stanowi odrębną własność; nieruchomość lokalowa może powstać na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994, Nr 85, poz. 388: zm.: 1997 r.: Dz. U. Nr 106, poz. 682; 2000 r. Dz. U. Nr 12, poz. 136, Nr 29, poz. 355, t.j. Nr 80, poz. 903; 2002 r. Dz. U. Nr 23, poz. 241). 14 patrz art. 4 pkt 3b) Ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. 2005,. Nr 141, poz. 1492) 15 patrz pkt. 77 Aneksu nr 1 do Instrukcji G-5 (GUGiK) 16 patrz pkt. 79 Aneksu nr 1 do Instrukcji G-5 (GUGiK) 17 patrz pkt. 78 Aneksu nr 1 do Instrukcji G-5 (GUGiK) 5

6 Budynek 18 zadaszony obiekt budowlany, zdefiniowany w ust. 84, wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi wykorzystywany dla potrzeb stałych, przystosowany do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów; za szczególny rodzaj budynku uważa się wiatę, która stanowi pomieszczenie naziemne, nie obudowane ścianami ze wszystkich stron lub nawet ścian pozbawione. mieszkalne 19 obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. niemieszkalne 20 obiekty budowlane, w których więcej niż 50% powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na potrzeby inne niż mieszkalne 21. Lokal 22 (samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu) wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych lub wykorzystywane są zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne; spełnienie ww. wymagań stwierdza Starosta w formie zaświadczenia zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r.). Samodzielny lokal mieszkalny 23 lokal mieszkalny w stosunku, do którego starosta stwierdził w formie zaświadczenia spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. - o własności lokali; definicję stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. 18 patrz pkt. 14 Aneksu nr 1 do Instrukcji G-5 (GUGiK) 19 patrz pkt. 15 Aneksu nr 1 do Instrukcji G-5 (GUGiK) 20 patrz pkt. 16 Aneksu nr 1 do Instrukcji G-5 (GUGiK) 21 zgodnie z Symbolem KŚT podgrupa 10 rozporządzenia Rady ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz.U.Nr.112, poz.1317 ze zm.) 22 patrz pkt. 67 Aneksu nr 1do Instrukcji G-5 (GUGiK) 23 patrz pkt. 120 Aneksu nr 1do Instrukcji G-5 (GUGiK) 6