SPRAWOZDANIE. Zarządu z działalności Gdańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej za rok (skrócone)

Transkrypt

1 SPRAWOZDANIE Zarządu z działalności Gdańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej za rok 2016 (skrócone) I. Organizacja wewnętrzna Spółdzielni II. Sprawy członkowsko-mieszkaniowe III. Syntetyczna ocena wyników działalności GSM za 2016 rok IV. Analiza finansowa Gdańsk, dnia r.

2 2 I. ORGANIZACJA WEWNĘTRZNA SPÓŁDZIELNI Struktura organizacyjna Gdańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej na 2016 rok została zatwierdzona przez Radę Nadzorczą w dniu r. Nie wprowadziła ona żadnych zmian w porównaniu do roku Zgodnie z propozycją Zarządu utrzymano dwa piony organizacyjne Prezesa Zarządu i jego zastępcy. Układ funkcjonalny służb Spółdzielni również pozostał bez zmian. Rada Nadzorcza uznała, że zapewnia on prawidłowe powiązania służbowe i merytoryczne oraz sprawdził się w praktyce. Zatwierdzony łącznie ze strukturą organizacyjną plan zatrudnienia na 2016 rok, obejmował łącznie 78,5 etatu, w tym: - na stanowiskach robotniczych - 47 etatów - na stanowiskach nierobotniczych - 31,5 etatu. Zatwierdzając strukturę organizacyjną w wersji przedłożonej przez Zarząd Spółdzielni, Rada Nadzorcza uznała, że jest prawidłowa i optymalna dla zarządzania Spółdzielnią, gwarantuje sprawne prowadzenie gospodarki oraz należyte utrzymanie i eksploatację nieruchomości mieszkaniowych. II. SPRAWY CZŁONKOWSKIE Na dzień r. Spółdzielnia zrzeszała ogółem członków w tym: - członków zamieszkałych członków oczekujących 14 - członków posiadających garaże, a nie zamieszkałych w GSM 18 - członkowie nie posiadający prawa do lokalu mieszkalnego i do garażu w zasobach GSM brak wypowiedzenia członkostwa z tytułu zbycia prawa 5 Ilość osób posiadających własnościowe prawo do lokali lub ustanowioną odrębną własność nie będących członkami Spółdzielni 260 Ilość kandydatów do przyjęcia w poczet członków 615 W roku 2016 przyjęto 185 członków, skreślonych zostało 207 członków zamieszkałych. Na dzień r. pozostały do realizacji 3 wyroki sądu o eksmisję, z których 2 są czasowo zawieszone z uwagi na spłacenie zaległości, natomiast 1 była w trakcie realizacji. W roku 2016 sąd orzekł 36 prawomocnych orzeczeń (nakazów zapłaty i wyroków) dot. lokali mieszkalnych.

3 3 Na dzień r. w toku postępowania było 47 spraw w sądzie w tym: 34 spraw o zapłatę z lokali mieszkalnych, 11 spraw o stwierdzenie nabycia spadku, 1 sprawa dot. unieważnienia uchwały Rady Nadzorczej Spółdzielni, 1 sprawa dot. zasiedzenia terenu. W roku 2016 wydano 19 zaświadczeń do założenia księgi wieczystej dla własnościowego prawa do lokalu, założono 8 ksiąg wieczystych i ustanowiono 14 hipotek. Ogółem ilość założonych ksiąg wieczystych wynosi 742. Łącznie do r. ustanowiono 426 hipotek (396 dot. własnościowego prawa do lokali, 30 dot. prawa odrębnej własności). W roku 2016 zawarto 23 aktów notarialnych o ustanowienie prawa odrębnej własności, w tym: 1 ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu 22 ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego Razem: 23 Łącznie na dzień r. zostało zawartych umowy o ustanowienie prawa odrębnej własności: 780 lokali ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu 1365 lokali ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu 60 garaży Razem: 2.205

4 4 STRUKTURA LOKALI MIESZKALNYCH w zasobach GSM według stanu na dzień r. Lp. Wyszczególnienie AO-1 AO-2 Razem % udział poszczeg. praw w ogółem 1. Lokal mieszkalny z prawem lokatorskim ,04 2. Lokal mieszkalny z prawem własnościowym ,58 3. Lokal mieszkalny z prawem wyodrębnionej własności ,38 RAZEM ,00 Według stanu na dzień r. liczba lokali z lokatorskim prawem do lokalu wynosi 45 lokali, co stanowi 1,04 % ogólnej liczby lokali mieszkalnych w Spółdzielni. III. SYNTETYCZNA OCENA WYNIKÓW DZIAŁALNOŚCI GSM ZA 2016 ROK. W roku 2016 Spółdzielnia osiągnęła dodatni wynik na działalności eksploatacyjnej, (nadwyżkę przychodów nad kosztami) w wysokości ,71 zł Wynik na całokształcie działalności Spółdzielni wyniósł ,80 zł. Na powyższy wynik składa się: 1. wynik w nieruchomościach zarządzanych przez Spółdzielnię w wys ,98 zł nadwyżka przychodów nad kosztami ,52 zł nadwyżka kosztów na przychodami ,50 zł w tym: 1.1 ujemny wynik na eksploatacji podstawowej lokali mieszkalnych w wysokości ,58 zł 1.2 dodatni wynik na domofonach w wysokości 3.374,38 zł 1.3 ujemny wynik na energii elektr. w wysokości ,79 zł 1.4 dodatni wynik na dźwigach w wysokości 2.929,14 zł 1.5 dodatni wynik na garażach w wysokości 2.744,64 zł 1.6 dodatni wynik z reklam oraz dzierżawy terenu tzw. pożytków z nieruchomości wspólnej w wys ,88 zł 1.7 dodatni wynik z najmu pomieszczeń gosp ,35 zł

5 5 Na działalności c.o. i c.w. w roku 2016 w nieruchomościach zarządzanych przez Spółdzielnię osiągnięto: przychody w wysokości ,98 zł natomiast koszty wyniosły ,86 zł Różnica między przychodami a kosztami na r. stanowi kwotę ,12 zł; została rozliczona z członkami lokali w miesiącu lutym 2016r. 2. wynik w pozostałej działalności w wysokości ,78 zł w tym: 1. dodatni wynik z najmu lokali użytkowych stanowiących mienie Spółdzielni w wysokości ,69 zł 2. dodatni wynik z pozostałych przychodów i kosztów (głównie: pozostałych przychodów i kosztów operacyjnych oraz przychodów i kosztów finansowych) w wysokości ,09 zł Uzyskany przez Spółdzielnię wynik z pozostałej działalności w kwocie ,78 zł stanowi nadwyżkę bilansową, która będzie przedstawiona do zatwierdzenia przez Walne Zgromadzenie. Zarząd Spółdzielni proponuje nadwyżkę bilansową za rok 2016 przeznaczyć na: - kwotę ,54 zł - na pokrycie ujemnego wyniku rozliczenia kosztów eksploatacji nieruchomości, - kwotę ,87 zł - na zwiększenie funduszy remontowych nieruchomości, (lokali mieszkalnych lub dźwigów), - kwotę ,37 zł - na zwiększenie pozaodpisowych środków funduszu remontowego, - kwotę zł - na realizację systemu radiowego odczytu wodomierzy. Kwota ,41 zł ( ,54 zł ,87 zł) - wynikająca z uwzględnionego upustu w stawkach opłat eksploatacyjnych (0,20 zł/m²/m-c w okresie 01-03/2016 i 0,22 zł/m²/m-c w okresie 04-12/2016 r.) została podzielona wg powierzchni użytkowej mieszkań (przypadających na członków Spółdzielni). W nieruchomościach, które mają dodatni wynik na eksploatacji za rok 2016 cała przypadająca część nadwyżki bilansowej zwiększy ich fundusz remontowy, a jeżeli nieruchomość ma ujemny wynik to pokrywa niedobór, a różnica zasila fundusz remontowy danej nieruchomości.

6 6 Koszty działalności operacyjnej Spółdzielni wg miejsc powstawania: Lp. Wyszczególnienie Wykonanie 2016 rok kosztów roku 2015 Plan Wykonanie % wykon. 1. Koszty eksploatacji podstaw. lokali mieszk , , ,99 95,31 2. Koszty sfinansowane nadw. bilans za rok , ,42 x 3. Koszty eksploatacji podstaw. lokali użytk , , ,42 98,40 4. Koszty refaktur dot. lokali użytkowych i miesz , , ,65 99,37 5. Koszty nakładek na - wodomierze , ,76 x 6. Koszty pożytki, reklamy, pom. gospod , , ,10 98,61 7. Koszty eksploatacji podstaw. garaży , , ,88 97,21 8. Koszty domofonów , , ,09 99,24 9. Koszty dźwigów , , ,37 97, Koszty konserwacji 951,534, , ,41 95, Koszty c.o. i c.w , , ,86 91, Koszty zimnej wody , , ,98 83, Koszty monitoringu , , ,31 99,63 OGÓŁEM , , ,24 93,32 Koszty działalności operacyjnej w układzie rodzajowym: Lp. Tytuł Dynam. kwota % Kwota % 5 : 3 strukt. strukt. 1. Amortyzacja ,84 0, ,43 0,31 112,62 2. Zużycie materiałów i energii ,85 54, ,87 54,56 101,96 3. Usługi obce ,70 8, ,91 8,30 95,20 4. Wynagrodzenia ,67 13, ,96 13,19 102,06 5. Ubezp. społ. i inne świad ,36 2, ,89 2,83 99,86 6. Podatki i opłaty ,56 3, ,03 3,53 100,98 7. Pozostałe koszty ,13 17, ,15 17,28 102,49 Razem ,11 100, ,24 100,00 101,40

7 7 WPŁYWY - plan i wykonanie wpływów przedstawia poniższa tabela: Lp. Wyszczególnienie Plan roku 2016 Wykonanie roku Opłaty czynszowe z tyt. lokali mieszkalnych , ,40 2. Opłaty z tyt. c.o. i c.w. (lokale mieszkalne) , ,86 3. Opłaty za zimną wodę (lokale mieszkalne) , ,98 4. Opłaty z tyt. eksploatacji dźwigów , ,51 5. Opłaty z tyt. domofonów , ,47 6. Opłaty z tyt. monitoringu , ,12 7. Wpływy z tyt. wynajmu lokali użytkowych , ,11 8. Wpływy z tyt. reklam i dzierżawy terenu + pom. gosp , ,33 9. Wpływy z tyt. garaży , , Pozostałe wpływy i przychody finansowe , , Wpływy z tyt. kosztów refakturowanych , , Wpływy ze sprzedaży majątku - - RAZEM , ,65 FUNDUSZ REMONTOWY Wpływy i wydatki funduszu remontowego w 2016r. przedstawia poniższa tabela: Lp. Wyszczególnienie Kwota Stan funduszu remontowego (Bilans otwarcia) Odpis na remonty lokali mieszkalnych, garaży i domofonów Odpis na remonty dźwigów Nadwyżka bilansowa za 2015r. (Uchwała WZ z 2016r) , , , ,91 5. Razem wpływy , Remonty lokali mieszkalnych Remonty dźwigów Remont lokali własnych , , ,71 9. Razem wydatki , Stan funduszu remontowego (poz. 5 poz. 9) ,53

8 8 IV. ANALIZA FINANSOWA Stan finansowy majątku Spółdzielni charakteryzują podstawowe dane na dzień r. FUNDUSZE WŁASNE Saldo Lp. Konto Wyszczególnienie funduszy na r. na r Fundusz udziałowy , , Fundusz zasobowy Spółdzielni , , Fundusz wkładów mieszkaniowych , , Fundusz wkładów budowlanych , , Fundusz wkładów - gruntów , , Fundusz z aktualizacji środków trwałych nie należących do zasobów 4.664, ,25 mieszkaniowych Fundusz zasobów mieszkaniowych , , Fundusz aktualizacji zasobów mieszkaniowych , , Wynik finansowy , ,78 RAZEM , ,30 ZOBOWIĄZANIA Lp. Wyszczególnienie Salda na r r Zobowiązania długoterminowe , ,28 2. Zobowiązania krótkoterminowe w tym: - Fundusz remontowy - Fundusz Św. Socj , , , , , ,69 3. Rozliczenia międzyokresowe , ,20 RAZEM , ,08 Kwota zobowiązań długoterminowych w wysokości ,28 zł dotyczy kaucji na lokalach użytkowych, oraz kaucji na zabezpieczenie robót remontowych. Na zobowiązania krótkoterminowe w wysokości ,60 zł składają się: 1) Zobowiązania do 12 m-cy w kwocie ,93 zł w tym: - zob. z tyt. wody, c.o. c.w., energię, rob. remont ,86 zł - nadpłata z tyt. opłat eksploat. od lok. mieszk. i lok.uż ,22 zł z pozost. tytułów m.in. ERGO HESTIA ,85 zł

9 9 2) Zobowiązanie z tyt. podatków ,41 zł 3) Zobowiązanie z tyt. wkładów dla spadkobierców ,04 zł 4) Fundusze specjalne ,22 zł w tym: - Fundusz remontowy ,53 zł ZFŚS ,69 zł Rozliczenia międzyokresowe w kwocie ,20 zł zgodnie z uchwałami nr 3/2014, 6/2015 i 5/2016 na zakup nakładek przeznaczono kwotę łącznie zł. W latach wydatkowano kwotę ,80 zł, Na dzień r. pozostała kwota ,20 zł AKTYWA TRWAŁE (majątek trwały) Lp. Wyszczególnienie Stan na r. Stan na r I. Wartości niematerialno-prawne: , ,99 - oprogramowanie , ,99 II. Rzeczowe aktywa trwałe: , ,16 1) grunty własne i prawo wieczystego użytkowania , ,23 2) budynki i budowle , ,75 3) urządzenia techniczne , ,58 4) środki transportowe , ,60 III. Długoterminowe aktywa: 2.500, ,00 - finansowe (udziały) 2.500, ,00 RAZEM I-III , ,15 Zmniejszenie wartości majątku Spółdzielni wynika z odpisów umorzeniowych i amortyzacyjnych oraz wyodrębnień lokali mieszkalnych. AKTYWA OBROTOWE (majątek obrotowy) Lp. Wyszczególnienie Stan na r. Stan na r I. Zapasy 4.275, ,31 II. Należności , ,98 III. Środki pieniężne , ,68 IV. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe , ,26 RAZEM , ,23

10 Kwotę ,31 zł zapasów stanowią: - materiały niewbudowane w magazynkach podręcznych + paliwo ,31 zł Wszystkie należności są nieprzedawnione, a część z nich została uregulowana w m-cu styczniu/2016r. 10 W kwocie należności ,98 zł ujęto: - zaległości czynszowe od mieszkań ,70 zł - kwoty zasądzone od lok. mieszkalnych ,74 zł - kwoty zasądzone od lok. użytkowych 7.873,95 zł - zaległości lokali użytkowych, reklam i terenów ,28 zł - odpis aktualizujący ,79 zł - wkłady rozliczenie 566,64 zł - pożyczki ZFŚS ,21 zł - VAT do odliczenia w okr. przyszłym ,96 zł - inne ,29 zł Szczegółowa analiza zadłużeń od lokali mieszkalnych i użytkowych jest przedstawiona w dalszej części sprawozdania. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe w kwocie ,26 zł dotyczą: - kosztów ubezpieczeń majątkowych Spółdzielni ,49 zł - prenumeraty czasopism na 2016r. i inne 4.312,79 zł - ujemny wynik na GZM ,98 zł Zaległości w opłatach za lokale mieszkalne na dzień r. wynosiły ,44 zł. W stosunku do stanu na koniec roku ubiegłego zmniejszyły się o kwotę ,59 zł. Zmniejszyła się również ilość osób zadłużonych z 422 do 331. W 2016 r. spłaty zadłużenia powyżej zł dokonano w odniesieniu do niżej wymienionych mieszkań: ul. Stryjewskiego 31/28 w kwocie 9.451,81 zł ul. Rubinowa 5/17 w kwocie ,89 zł

11 11 ul. Malczewskiego 78/234 w kwocie ,00 zł ul. Skarpowa 20/44 w kwocie 6.851,21 zł. Wskaźnik zaległości liczony jako udział procentowy łącznych zaległości w kwocie wymiaru opłat w 2016 r. wyniósł 7,55, co stanowi spadek o 0,27w porównaniu do wielkości na dzień r. W poszczególnych latach wskaźnik ten kształtował się następująco: data wskaźnik %-owy kwota zaległości , ,06 zł , ,03 zł , ,44 zł Powołana przez Zarząd Komisja ds. windykacji należności prowadzi różnorodne działania zmierzające do odzyskania należności: - wysyłanie upomnień najpóźniej do 6 dnia następnego miesiąca, - wysyłanie wezwań do zapłaty po stwierdzeniu zaległości powyżej 2 m-cy, - w przypadku nie dostosowania się do powyższych wezwań, osoby zadłużone zapraszane są na posiedzenia Komisji ds. windykacji należności, na których ustalane są zasady spłaty zadłużenia. Udzielane są również porady prawne, informuje się o warunkach uzyskania pomocy z MOPR (m. in. dodatki mieszkaniowe w 2016 r. z tej formy pomocy skorzystały 134 osoby). Po wyczerpaniu powyższych działań sprawy o zaległości kierowane są na drogę postępowania sądowego. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku kieruje się sprawę do komornika o egzekucję należności również w wyniku sprzedaży mieszkania (licytacja). W roku 2016 Zarząd Gdańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej podjął 7 decyzji o wszczęcie egzekucji z nieruchomości ( spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa odrębnej własności). Inną procedurę stosuje się w przypadku spółdzielczych lokatorskich praw do lokali. Zarząd kieruje wniosek do Rady Nadzorczej o wykreślenie osoby z rejestru członków. Po uprawomocnieniu się decyzji ( istnieje droga odwoławcza do Walnego Zgromadzenia),

12 12 Spółdzielnia występuje o dobrowolne przekazanie mieszkania. W przypadku odmowy sprawa kierowana jest na drogę postępowania sądowego, w wyniku którego Sąd wydaje nakaz eksmisji, w niektórych przypadkach przydziela lokal socjalny. Obowiązek udostępnienia lokalu socjalnego spoczywa na Urzędzie Miasta Gdańska. Powyższe procedury sądowe i komornicze trwają bardzo długo. Na efekty tych działań czeka się często ponad 3 lata. Dla przykładu sprawa o egzekucję z nieruchomości przy ul. Siennickiej 3/32 skierowana do komornika w dniu 14 stycznia 2014 r. zakończyła się dopiero w styczniu 2017 r. (ostateczne rozliczenie i przekazanie środków pieniężnych przez komornika, po sprzedaży mieszkania). W 2016 r. Spółdzielnia podpisała umowę o współpracy z Biurem Zamiany i Sprzedaży Nieruchomości Twój Dom, celem ułatwienia zadłużonym mieszkańcom zamiany lub sprzedaży mieszkania i tym samym spłaty powstałego zadłużenia. Bardzo trudno jest odzyskać należności dot. mieszkań o nieregulowanych sprawach prawnych. Spółdzielnia występuje do sądu o ustalenie spadkobierców, jednak sprawy toczą się bardzo długo. Dla przykładu właściciel mieszkania położonego przy ul. Granitowej 4/38 zmarł w 2010 r., a sprawa o nabycie spadku nie została zakończona. Spółdzielnia nie ma wpływu na działania sądu. W roku 2016 wysłano upomnień, do sądu skierowano 43 sprawy. Zaległości od lokali użytkowych na dzień r. wynosiły ,23 zł i zmniejszyły się w porównaniu do stanu na dzień r. o kwotę 3.271,37 zł. Na powyższą kwotę składa się: - faktyczne zadłużenie w wysokości ,21 zł - rozliczenie zużycia za media (c.o., c.w., energia elektryczna) za miesiąc grudzień`16 z terminem płatności w styczniu` ,02 zł Do dnia r. znaczna część zadłużenia została uregulowana na łączną kwotę ,62 zł. Po uwzględnieniu powyższego zadłużenie wynosi ,61 zł. W roku 2016 do najemców lokali użytkowych wysłano: 176 wezwań do zapłaty, 37 przedsądowe wezwania do zapłaty, 2 zaproszenia na Komisję ds. Windykacji Należności, 115 potwierdzeń sald wystawionych na koniec XI.2016 r.

13 Gdańska Spółdzielnia Mieszkaniowa 13 Zestawienie zaległości czynszowych na dzień r. Kwota zaległości Kwota zaległości Kwota zaległości Powierzchnia Ilość L.P. Wyszczególnienie nieruchomości Nr nier. na dzień na dzień Wzrost +, spadek na m2 pow. L. użytkowa mieszkań zaległości mieszkalnych Długie Ogrody , , , ,71 9,46 2 Elbląska , , , ,28 32,91 3 Głęboka , , , ,83 5,86 4 Hoża , , , ,07 4,85 5 Mostek , , , ,78 37,59 6 Siennicka 3, , , , ,43 17,17 7 Stryjewskiego , , ,68 569,53 18,46 8 Zalesie , , , ,07 4,17 9 Diament.1-15,Rad.10,19,Rub.2, , , , ,34 7,17 Granitowa 2,4,6 Koralowa 10 1,2,3.Perłowa 2,4,6 Piaskowa , , , ,62 10,29 Raduńska 27-42,Rubinowa 1,3, 11 5,7,9,Szafirowa 1,2 Turkusowa 1, , , ,11-508,09 13,40 12 Garaże 2 533, ,80-607,77 x 13 R A Z E M OS I , , , ,56 11,61 14 Rajska , , , ,29 7,04 15 Spadzista , , , ,38 6,83 16 Stolarska , , , ,38 10,10 17 Stolarska , , , ,93 2,90 18 Stolarska , , , ,51 1,82 19 Wałowa , , , ,98 4,80 20 Zamkowa , , ,74-112,20 1,06 21 Żabi Kruk , , , ,25 4,45 22 Kartuska , , , ,89 0,89 23 Powst.Warsz , , , ,14 2,91 24 Skarpowa 20,22,24, , , , ,05 5,19 25 Skarpowa 21,23, , , , ,23 2,90 26 Zakopiańska , , , ,70 7,13 27 Kolonia Zreby 15, , , , ,14 1,57 28 Malczewskiego , , , ,83 7,05 29 Ogińskiego 16,Szara , , ,24-726,57 8,05 30 Szara 5,7, , , , ,77 11,34 31 Garaże 1 924,70 302, ,43 X 32 R A Z E M OS II , , , ,15 6,40 33 OS I + OS II , , , ,59 9,01

14 14