MZN Property. Kierunek - OneStopShop. Raport inicjujący. Cena docelowa: PLN 2.0 EQUITY RESEARCH PARTNER. Usługi dla branży nieruchomości Polska

Transkrypt

1 EQUITY RESEARCH PARTNER MZN Property Usługi dla branży nieruchomości Polska Cena docelowa: PLN 2.0 Raport inicjujący MZN Property pioner i lider strukturalnych zmian na rynku transakcji nieruchomościami Strategia budowy OneStopShop pozwoli na kilkukrotną monetyzację i wzrost przychodów w tempie p CAGR 37% i zysku netto CAGR 63% P/E 2018p 15.0x, przy EV/EBITDA 10.2x Kierunek - OneStopShop W lipcu MZN Property przeprowadził emisję akcji, z której pozyskał PLN 4.1m netto na realizację strategii budowy OneStopShop (wyszukiwanie + finansowanie + transakcje), która ma pozwolić na zwiększenie stopnia monetyzacji generowanych leadów. Obecnie Grupa jest jednym z trzech wiodących wydawców serwisów ogłoszeń nieruchomości w Polsce oraz jedynym świadczącym zintegrowane usługi w procesie zakupu/sprzedaży nieruchomości (wyszukiwanie + finansowanie). Dzięki budowie OneStopShop oraz zwiększeniu rozpoznawalności marki MZN Property zamierza ugruntować swoją pozycję na rynku oraz ma szansę stać się pionierem w zakresie kompleksowej obsługi transakcji nieruchomościowych. Zakładając, że 1) wzrost wydatków na marketing i reklamę, przełoży się na wzrost popularności serwisów Grupy i w konsekwencji liczbę generowanych leadów, 2) rozwój segmentu finansowego na gruncie synergii między segmentami i 3) przejęcie agencji nieruchomości w 2018r., oczekujemy wzrostu przychodów z PLN 17.1m w 2016r. do PLN 21.3m w 2017p (przy PLN 10.3 w 1H17) i do PLN 31.6m w 2018p oraz zysku netto do odpowiednio PLN 1.4m i PLN 4.1m. Po uwzględnieniu przeprowadzonej emisji akcji wyznaczamy 12m cenę docelową dla MZN Property na poziomie PLN 2.0/akcję. MZN Property - pionier i lider strukturalnych zmian na rynku transakcji nieruchomościami. Rynek transakcji nieruchomościowych w Polsce podobnie do innych segmentów gospodarki coraz bardziej ewoluuje w stronę online, jednak w przeciwieństwie do innych segmentów gospodarki (np. detal) migracja do Internetu dopiero się rozpoczyna. Oferta serwisów ogłoszeń nieruchomości na rynkach zagranicznych jest bardziej kompleksowa i zróżnicowana, a monetyzacja przebiega na wszystkich etapach transakcji. Uważamy, że w tym kierunku będzie podążał także rynek polski, a dzięki strategii budowy platformy OneStopShop Grupa ma szanse stać się pionierem tych strukturalnych przemian. Strategia stworzenia platformy OneStopShop rynku nieruchomości i emisja akcji. W lipcu spółka przeprowadziła emisję akcji, z której pozyskała PLN 4.1m netto na realizację budowy pierwszej w Polsce platformy OneStopShop oferującej kompleksowe usługi w zakresie poszukiwania nieruchomości, jej finansowania oraz realizacji samej transakcji. Budowę platformy spółka rozpoczęła w 2016r., poprzez akwizycję FinPack, która poszerzyła ofertę Grupy o usługi finansowe. Kolejny etap zakłada zakup agencji nieruchomości, integrację i konsekwentne zwiększanie rozpoznawalności marki. Dzięki temu ma być możliwa wielokrotna monetyzacja na wielu etapach transakcji. Prognozujemy wzrost zysku netto z PLN 1.4m w 2016 r. do PLN 6.2m w 2019p. Oczekujemy, że dzięki pozyskiwaniu nowych klientów, rozszerzaniu zakresu oferowanych usług oraz automatyzacji platformy OneStopShop spółka będzie w stanie zwiększyć generowane przychody z PLN 17.1m w 2016r. do PLN 43.8m w 2019p ( p CAGR 37%). Po przejściowym pogorszeniu rentowności operacyjnej ze względu na zwiększenie wydatków na marketing w 2017p, prognozujemy wzrost zysku netto z PLN 1.4m w 2016r. do PLN 6.2m w 2019p ( p CAGR zysku netto 63%). Wycena. Na naszych prognozach MZN Property wyceniany jest na mnożnikach P/E i EV/EBITDA na poziomie odpowiednio 15.0x i 10.2x w 2018p z kilkudziesięcioprocentowym dyskontem do grupy porównawczej. Wyceniamy akcje MZN Property dwiema metodami wyceny: DCF na PLN 1.8/akcję (90% wagi) oraz metodą porównawczą na PLN 1.9/akcję (10% wagi) i ustalamy 12m cenę docelową na PLN 2.0 na akcję. MZN Property: Prognozy i wskaźniki p 2018p 2019p Przychody (PLNm) EBITDA (PLNm) EBIT (PLNm) Zysk netto (PLNm) P/E (x)* EV/EBITDA (x)* Źródło: Bloomberg, szacunki Vestor DM. 4 października 2017, godz Podstawowe informacje Cena docelowa 2.0 Cena bieżąca (PLN) 1.45 Min (52T) 1.2 Max (52T) 2.8 Liczba akcji (m) 42.5 Kapitalizacja (PLNm) 61.6 Dług netto (2Q17, PLNm) 0.3 EV (2Q17, PLNm) 61.9 Akcjonariat % Altus TFI 21.2 Jarosław Święcicki, CEO 18.4 Tomasz Święcicki 16.6 Dariusz Piszczatowski (wraz z Sui Generis) 10.2 Wondelay Investments Ltd. (Michał Jaskólski) 8.1 Alterium Holding 8.0 Pozostali 17.4 Opis spółki MZN Property (dawniej Morizon S.A.) to spółka technologiczno-finansowa, świadcząca zintegrowane usługi w zakresie poszukiwania i finansowania nieruchomości. Spółka jest jednym z czołowych wydawców branżowych serwisów internetowych w Polsce oraz dostawcą aplikacji do obsługi biur nieruchomości. Dzięki akwizycji FinPack dostawcy rozwiązań informatycznych dla pośredników finansowych MZN Property rozszerzył działalność o sprzedaż rozwiązań IT dla pośredników finansowych oraz uruchomił własny kanał dystrybucji produktów finansowych. MZN vs. WIG: relatywny kurs akcji paź 16 gru 16 lut 17 kwi 17 cze 17 sie 17 MZN WIG Źródło: Bloomberg, analizy Vestor DM Aleksandra Jakubowska Młodszy Analityk Akcji (+48) Aleksandra.Jakubowska@vestor.pl Marek Szymański Analityk Akcji (+48) Marek.Szymanski@vestor.pl Wszystkie ceny aktualizowane są na r., godz chyba, że jest to inaczej określone. Ceny pochodzą z lokalnych giełd za pośrednictwem serwisów Reutera, Bloomberga oraz innych dostawców. Źródłem danych jest Vestor DM oraz opisywane firmy. Vestor DM współpracuje oraz stara się prowadzić swoją działalność ze spółkami uwzględnionymi w jego raportach z badań. Dlatego też inwestorzy powinni mieć świadomość, że w firmie może zachodzić konflikt interesów, co mogłyby wpłynąć na obiektywność niniejszego raportu. Inwestorzy powinni brać ten raport pod uwagę jedynie jako jeden z czynników przy podejmowaniu swoich decyzji inwestycyjnych. Rekomendacja została sporządzona w ramach świadczenia usługi Equity Research Partner na zlecenie emitenta za wynagrodzeniem.

2 MZN Property Rachunek zysków i strat (PLNm) p 2018p 2019p Wskaźniki wyceny p 2018p 2019p Przychody P/E (x) Koszty działalności operacyjnej EV/EBITDA (x) Amortyzacja P/BV (x) Zużycie materiałów i energii Stopa dywidendy (%) 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% Usługi obce Podatki i opłaty Dane spółki p 2018p 2019p Wynagrodzenia Liczba akcji (mln) Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia Zysk na akcję (PLN) Pozostałe koszty rodzajowe Wartość księgowa na akcję (PLN) Wartość sprzedanych towarów i materiałów Dywidenda na akcję (PLN) Pozostałe przychody operacyjne Pozostałe koszty operacyjne Główne założenia p 2018p 2019p EBITDA Przychody EBIT Przychody B2B Przychody finansowe Przychody B2C Koszty finansowe Przychody z reklam internetowych Zysk przed opodatkowaniem Przychody z opłat licencyjnych Podatek dochodowy Przychody z prowizji tr. nieruch Mniejszości Przychody z prowizji tr. finans Zysk netto Pozostałe Rentowności (%) p 2018p 2019p Marża operacyjna 22.7% 9.1% 10.4% 8.7% 16.7% 18.0% Marża netto 19.2% 8.9% 8.4% 6.7% 13.0% 14.1% Dynamiki wzrostu (%) p 2018p 2019p Wzrost przychodów (%) 343% 6% 17% 25% 48% 39% Wzrost EBIT (%) n.a. -58% 34% 5% 184% 49% Wzrost zysku netto (%) n.a. -51% 10% 0% 188% 50% Bilans (PLNm) p 2018p 2019p Aktywa trwałe Rzeczowe aktywa trwałe Wartości niematerialne i prawne Prace rozwojowe w toku wytwarzania Wartości firmy jednostek powiązanych Inne aktywa trwałe Aktywa obrotowe Środki pieniężne i ekwiwalenty Należności Zapasy Inne aktywa obrotowe Aktywa razem Kapitały własne Mniejszości Zobowiązania długoterminowe Dług długoterminowy Inne zobowiązania długoterminowe Zobowiązania krótkoterminowe Dług krótkoterminowy Zobowiązania handlowe Inne zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania i kapitały własne Przepływy pieniężne (PLNm) p 2018p 2019p Przepływy z działalności operacyjnej Zysk netto Amortyzacja Zmiany w kapitale obrotowym, w tym zmiana stanu zapasów zmiana stanu należności zmiana stanu zobowiązań i rezerw Inne zmiany niepieniężne Przepływy z działalności inwestycyjnej Nakłady na śr. trwałe i inne aktywa Inne przepływy inwestycyjne Przepływy z działalności finansowej Zmiany netto w kapitale własnym Zmiany netto zadłużenia Dywidendy Pozostałe Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początku Główne ryzyka dla naszych prognoz Zmiana w środkach pieniężnych i ich ekwiwalentach Głównymi ryzykami dla naszych prognoz są: (1) Ryzyko związane z konkurencją w segmencie Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec serwisów nieruchomości online, (2) Ryzyko osłabienia popytu na mieszkania, (3) Ryzyko zmian technologicznych, (4) Ryzyko niepowodzenia budowy ekosystemu OneStopShop, (5) Ryzyko utraty Wskaźniki kredytowe (PLNm) p 2018p 2019p kluczowej kadry menadżerskiej. Dług brutto Dług netto Analiza DuPont p 2018p 2019p Dług netto/ebitda (x) Marża zysku netto 19.2% 8.9% 8.4% 6.7% 13.0% 14.1% Dług netto/aktywa (x) Wskaźnik rotacji majątku Dług netto/kapitały własne (x) Dźwignia finansowa Wskaźnik pokrycia odsetek (x) ROE 17.9% 8.1% 6.4% 5.1% 12.8% 16.1% Źródło: Dane spółki, szacunki Vestor DM Przychody (PLNm) p 2018p 2019p Przychody B2B Przychody B2C Przychody z reklam internetowych Przychody z opłat licencyjnych Przychody z prowizji tr. finans. Przychody z prowizji tr. nieruch. Pozostałe Amortyzacja Zużycie materiałów i energii Usługi obce Podatki i opłaty Wynagrodzenia Koszty rodzajowe (PLNm) Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia Pozostałe koszty rodzajowe p 2018p 2019p Zysk operacyjny (PLNm) oraz rentowność operacyjna (%) p 2018p 2019p EBIT Marża operacyjna 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Strona 2

3 Spis treści Podsumowanie inwestycyjne... 4 Wycena... 8 Ryzyka... 9 Opis spółki Segment wyszukiwania nieruchomości Segment finansowy Historia spółki Struktura Grupy Kluczowy personel Akcjonariat i oferta akcji Model biznesowy Segment nieruchomościowy Segment finansowy MZN Property na tle konkurencji Strategia spółki Prognozy finansowe Rynek mieszkaniowy i pośrednictwa kredytowego Strona 3

4 Podsumowanie inwestycyjne Jeden z czołowych wydawców serwisów ogłoszeń nieruchomości w Polsce. MZN Property jest spółką technologiczno-finansową, która jako jedyna na rynku polskim świadczy zintegrowane usługi zarówno w zakresie wsparcia procesu poszukiwania nieruchomości online, jak i procesu pozyskiwania jej finansowania. Grupa MZN Property jest pierwszą na rynku polskim pod kątem liczby prezentowanych ogłoszeń wśród portali nieruchomościowych oraz drugą pod kątem liczby partnerów biznesowych. Spółka działająca w segmencie wyszukiwania nieruchomości W 2016 r. ponad 90% przychodów grupy stanowiły przychody segmentu nieruchomości generowane przede wszystkim z opłat uzyskanych z publikacji ogłoszeń (opłaty w modelu subskrypcyjnym), jak również reklamy związane z obszarem nieruchomości i finansów oraz opłaty licencyjne za oprogramowania. MZN Property dostarcza usługi zarówno dla klientów B2B (obecnie spółka współpracuje z ok. 4,000 klientami biznesowymi) oraz klientów B2C. Przeciętny miesięczny przychód (ARPU) wygenerowany przez klienta B2B w 2016 r. wyniósł PLN 253, zaś przeciętna wartość wygenerowanego leada nieruchomościowego (kontakt z potencjalnie zainteresowanym zakupem, wynajmem i/lub sfinansowaniem zakupu nieruchomości) kształtowała się na poziomie PLN 18. z potencjałem rozwoju segmentu finansowego Poprzez akwizycję spółki FinPack w kwietniu 2016 r. grupa poszerzyła działalność o usługi wspierające proces pozyskiwania finansowania na cele związane z nieruchomością. FinPack to rozwiązanie dedykowane do pośredników finansowych umożliwiające udzielanie kredytów hipotecznych oraz gotówkowych. Obecnie z narządzi FinPack korzysta większość doradców w Polsce. FinPack ponadto zorganizował własną sieć dystrybucji kredytów w oparciu o ponad 100 dedykowanych doradców kredytowych w największych miastach. Dzięki integracji systemu FinPack spółka ma możliwość monetyzacji leadów finansowych pochodzących z portali grupy (leady nieruchomościowe) poprzez prowizję za pośrednictwo w udzielaniu kredytów. oraz planem stworzenia zintegrowanej platformy OneStopShop. Celem MZN Property jest stworzenie pierwszej w Polsce platformy oferującej pełne wsparcie całego procesu poszukiwania, finansowania oraz zakupu nieruchomości, czyli tzw. OneStopShop, w oparciu m.in. o posiadane portale grupy, jak również systemy FinPack. Wykorzystanie technologii OneStopShop powinno pozwolić klientom na realizację wszystkich etapów związanych z zakupem/najmem nieruchomości korzystając z usług grupy MZN Property, natomiast spółce powinno pozwolić na wyższą monetyzację generowanych leadów nieruchomościowych (również prowizja za udzielone kredyty oraz zawarte transakcje sprzedaży/najmu nieruchomości). Wartość rynku reklam nieruchomości online w Polsce to ok. PLN 250m, a serwisów ogłoszeń nieruchomości ok. PLN 100m. Według ZenithOptimedia rynek reklamowy w Polsce wzrośnie o ok. 2.1% r/r do PLN 7.1mld w 2017r., przy czym najszybciej rosnącym segmentem będzie kanał reklamy internetowej, którego wzrost szacowany jest na 11.8% r/r, co naszym zdaniem powiązane jest z intensywnym rozwojem sprzedaży kanałem e-commerce. Grupa MZN Property szacuje wartość rynku reklam nieruchomości online na ok. PLN 250m, a wartość rynku serwisów ogłoszeń nieruchomości w Polsce na ok. PLN 100m. Do najpopularniejszych serwisów nieruchomości na rynku polskim należą otodom.pl, dom.gratka.pl, morizon.pl. Zwracamy uwagę, że grupa MZN Property jest pierwszą na rynku polskim pod względem liczby prezentowanych ogłoszeń, oraz drugą pod względem liczby Strona 4

5 partnerów biznesowych. Jednocześnie grupa MZN Property jest jedyną, oferującą usługi wspierające również proces finansowania na cele związane z nieruchomością. Oferta serwisów ogłoszeń nieruchomości na rynkach zagranicznych jest znacznie bardziej kompleksowa i zróżnicowana w tym kierunku będzie podążał również rynek polski. Wśród największych zagranicznych podmiotów prowadzących serwisy ogłoszeń nieruchomości należy wymienić REA Group, Zoopla, Zillow. W większości z nich podmioty te świadczą zintegrowane i kompleksowe usługi dla sektora nieruchomości co pozwala wielokrotnie zmonetyzować posiadaną bazę klientów. Przykładowo Zoopla Property Group to brytyjska spółka, która tworzy silną pozycję rynkową poprzez budowanie tzw. OneStopShop, który pozwoli zaoferować klientom różnorodne usługi: od wyszukiwania nieruchomości, poprzez pośrednictwo kredytowe, po porównywarki ofert usług komunalnych, czy naprawy nieruchomości. Ten kompleksowy rozwój Zoopli przyczynił się do wzrostu przychodów w tempie średniorocznie 45% w latach Uważamy, że plan rozwoju spółki MZN Property w kierunku kompleksowej oferty usług dla sektora nieruchomości przyczyni się także do jej wzrostu i pozwoli zwiększyć udziały rynkowe. Obecnie MZN Property jest bowiem jedynym podmiotem w Polsce, który łączy usługi poszukiwania nieruchomości i rozwiązań IT w zakresie finansowania nieruchomości. Oczekujemy rozwoju segmentu nieruchomościowego MZN Property W 2016 r. segment nieruchomościowy MZN Property wygenerował przychody na poziomie PLN 15.2m (+4% r/r), z czego 74% stanowiły przychody od klientów B2B. Oczekujemy, że dzięki działaniom marketingowym, współpracy z zewnętrzną firmą w zakresie zwiększania ruchu w Internecie oraz optymalizacji serwisów Grupy, spółka będzie w stanie zwiększyć liczbę sesji o 18% r/r w 2017p i o kolejne 18% r/r w 2018p. Oczekujemy, że po przejściowej stabilizacji przeciętnej miesięcznej opłaty od klienta B2B w 2017p (porównywalnie r/r), wprowadzenie od listopada br. podwyżki opłat dla agencji nieruchomości przełoży się na skokowy wzrost ARPU w 2018p. Jednocześnie zwracamy uwagę na ryzyko związane z potencjalnym spadkiem liczby współpracujących klientów (w naszych prognozach zakładamy spadek w 2018p i stopniową odbudowę bazy klientów w latach kolejnych). Dodatkowy potencjał rozwoju segmentu dostrzegamy w planowanym pośrednictwie przy finalizacji transakcji nieruchomościowych (zakładamy zakup Agencji z końcem 1H18). W konsekwencji powyższych założeń, prognozujemy wzrost przychodów segmentu nieruchomości do PLN 16.0m w 2017p, PLN 22.0m w 2018p oraz PLN 28.5m w 2019p (odpowiednio +6% r/r, +37% r/r, +30% r/r). oraz finansowego Dzięki dokonanej w kwietniu 2016 r. akwizycji spółki FinPack, MZN Property rozszerzył swoją działalność o segment finansowy. W 2016 r. w oparciu o wygenerowane 3tys. leadów finansowych (stopień konwersji ok. 0.5% z leadów nieruchomościowych) udzielone zostało 58 kredytów o łącznej wartości PLN 12.9m (wygenerowana prowizja od udzielonych kredytów na poziomie PLN 0.3m). Jednocześnie spółka przekazała ok. 23tys. leadów doradcom zewnętrznym. Dzięki budowaniu platformy OneStopShop, jak również dzięki współpracy z doradcami finansowymi FinPack (obecnie ok. 100 doradców) spółka oczekuje, że od 2017r. leady finansowe, które były wcześniej przekazywane do pośredników zewnętrznych będą obecnie kierowane do doradców FinPacka, a co za tym idzie część prowizji od udzielonego kredytu będzie pozostawać w grupie Morizon. Oczekujemy, że synergie między segmentem nieruchomościowym i finansowym doprowadzą do skokowego wzrostu liczby leadów finansowych, a co za tym idzie również liczby kredytów udzielonych przez doradców kredytowych. Uwzględniając planowany przez FinPack wzrost liczby doradców własnych do ok. 220 w ciągu najbliższych 3 lat (z ok. 100 obecnie), oczekujemy wzrostu wartości kredytów udzielonych z leadów Strona 5

6 finansowych pochodzących z portali Grupy do PLN 23.7m i PLN 48.9m w latach p, a także wzrostu wartości kredytów udzielonych z własnych rekomendacji doradców. Dodatkowo, zakładamy uruchomienie sprzedaży kredytów gotówkowych w 2018p i w konsekwencji oczekujemy wzrostu przychodów w segmencie finansowym do PLN 5.2m w 2017p (przy PLN 2.3m w 1H17) oraz do PLN 9.7m w 2018p i do PLN 15.3m w 2019p. skutkującego wzrostem zysku netto z PLN 1.4m w 2016r. do PLN 6.2m w 2019p. W oparciu o powyższe założenia prognozujemy wzrost przychodów Grupy do PLN 21.3m w 2017p, PLN 31.6m w 2018p i PLN 43.8m w 2019p (odpowiednio wzrost o 25% r/r, 48% r/r i 39% r/r). Przy koniecznych do poniesienia wydatkach na marketing i reklamę, oczekujemy przejściowego obniżenia rentowności z 10.4% w 2016 r. do 8.7% w 2017p, a następnie jej poprawy do odpowiednio 16.7% i 18.0% w latach p wraz z 1) przełożeniem wydatków na wzrost rozpoznawalności marki i oglądalności stron oraz 2) poprawą rentowności segmentu finansowego. W konsekwencji prognozujemy zysk netto na poziomie PLN 1.4m w 2017p (bez zmian r/r), PLN 4.1m w 2018p (+188% r/r) oraz PLN 6.2m w 2019p (+50% r/r). Wycena. Przy uwzględnieniu PLN 5.0m (brutto) wpływu z emisji 3,361,362, wyceniamy akcje MZN Property przy wykorzystaniu metody zdyskontowanych przepływów pieniężnych (waga 90%) oraz metody porównawczej względem zagranicznych serwisów ogłoszeń nieruchomości (waga 10%). W oparciu o metodę DCF otrzymaliśmy wycenę na poziomie PLN 1.8/akcję a w oparciu o metodę porównawczą na poziomie PLN 1.9/akcję. Przy koszcie kapitału własnego na poziomie 11.2%, średnia ważona z przyjętych metod implikuje 12m cenę docelową na PLN2.0/akcję, 36% powyżej obecnej ceny rynkowej. Na naszych prognozach MZN Property jest notowany przy mnożniku P/E 15.0x i 10.0x oraz EV/EBITDA 10.2x i 6.7x odpowiednio w latach p z kilkudziesięcioprocentowym dyskontem do grupy spółek porównywalnych. Strona 6

7 Tabela 1. MZN Property: Analiza SWOT Silne Strony Jedyny dostawca na rynku polskim zintegrowanych usług dla segmentu nieruchomości w zakresie poszukiwania i pozyskiwania finansowania nieruchomości (unikalny model biznesowy). Top 3 na rynku serwisów ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Mocno konkurencyjne oprogramowanie FinPack w stosunku do podobnych rozwiązań IT na rynku polskim. Duża baza użytkowników oprogramowania FinPack, wspierająca pozycję konkurencyjną w zakresie współpracy i integracji z bankami. Wysoki stopień zautomatyzowania procesów zakupu i finansowania nieruchomości poprzez wykorzystanie kanałów online. Własna sieć doradców kredytowych dzięki temu MZN Property ma możliwość obsługi zapytań kredytowych zarówno online jak i offline. Dostęp do własnej bazy leadów nieruchomościowych i finansowych oraz możliwość kilkukrotnej ich monetyzacji. Wysoki stopień zdywersyfikowania źródeł pozyskania przychodów. Szanse Wzrost rynku reklamy internetowej o ok. 12% w 2017 r. (najszybciej rosnący segment rynku reklamowego) według danych ZenithOptimedia. Rozwój rynku nieruchomości online i wzrost jego popularności, dzięki wdrożeniu funkcjonalności usprawniających i skracających proces poszukiwania nieruchomości. Integracja świadczonych usług w kierunku transakcyjnym (obecnie proces świadczonych usług online kończy się na etapie wygenerowania wniosku kredytowego), co będzie prowadzić do wzrostu efektywności wykorzystania posiadanych leadów. Rozwój oferty kredytowej przez FinPack w kierunku kredytów gotówkowych. Rozwój usług IT wspierających proces działalności dla agencji nieruchomości i deweloperów (np. możliwość rezerwacji zakupu mieszkania w ofercie deweloperów poprzez platformę Morizon). Źródło: Dane spółki, Vestor DM Słabe Strony Wczesny etap wdrożeniowy segmentu obsługi transakcyjnej. Ekspozycja wyłącznie na rynek polski. Niewielki udział klientów B2C w strukturze ogłoszeń. Zagrożenia Wysoki poziom zależności od trendów na rynku nieruchomości. Konkurencyjność ze strony serwisów nieruchomości będących częścią większych korporacji (otodom.pl, gratka,pl), posiadających większe możliwości zakupowe ruchu w Internecie. Niskie bariery wejścia w segment nieruchomości spółka minimalizuje ryzyko poprzez rozwój oferty w kierunku zintegrowanych usług. Nowe rozwiązania technologiczne, zmiany algorytmów. Ryzyko utraty kluczowej kadry menadżerskiej. Strona 7

8 MZN Property: Wycena 12M TP (PLN/akcję) Model DCF Metoda porównawcza P/E EV/EBITDA Implikowana wycena (średnia ważona) Koszt kapitału 12M cena docelowa Cena bieżąca Potencjał wzrostu/spadku Źródło: Dane spółki, szacunki Vestor DM waga (%) PLN/akcję 90% % % % MZN vs. WIG relatywny kurs akcji MZN: Wycena DCF (PLNm) 2017p 2018p 2019p 2020p 2021p >2021p Przychody zmiana (% r/r) 25% 48% 39% 15% 4% EBITDA marża EBITDA 12% 20% 21% 19% 19% zmiana (% r/r) 25% 137% 45% 8% 0% EBIT Podatek od EBIT NOPAT marża NOPAT 7% 14% 15% 14% 13% zmiana (% r/r) 2% 184% 49% 8% 0% Amortyzacja Zmiany w kapitale obrotowym Capex Wolne przepływy pieniężne Czynnik dyskontowy (%) 97% 88% 79% 71% 64% Wartość bieżąca FCF Wartość bieżąca FCF Stopa wzrostu w okresie rezydualnym (%) 3.0% Zdyskontowana wartość rezydualna 66.7 Wartość przedsiębiorstwa 69.9 Kapitały mniejszości (na koniec 4Q16) 0.0 Dług netto (na koniec 4Q16*) -5.0 Wartość kapitału własnego 74.9 Liczba akcji 42.5 Wartość godziwa na akcję M cena docelowa 2.0 Źródło: Dane spółki, szacunki Vestor DM; * dług netto zmodyfikowany o wpływ z emisji akcji w kwocie PLN 4.1m netto Analiza wrażliwości modelu DCF (PLN/akcję) WACC p TV WACC (%) Stopa wolna od ryzyka 3.5% 3.5% Stopa % 10.7% 11.2% 11.7% 12.2% Beta wzrostu w 2.0% Premia za ryzyko 4.5% 4.5% okresie 2.5% Koszt kapitału własnego 11.2% 8.4% rezydualnym 3.0% Stopa wolna od ryzyka 3.5% 3.5% (%) 3.5% Marża na zadłużeniu 3.0% 3.0% 4.0% Koszt długu 6.5% 6.5% Źródło: Dane spółki, szacunki Vestor DM Stopa podatkowa 19.0% 19.0% Koszt długu po podatku 5.3% 5.3% % D 1.0% 0.4% % E 99.0% 99.6% WACC 11.2% 8.4% Źródło: Dane spółki, szacunki Vestor DM MZN Property: Wycena porównanwcza Nazwa Kraj Mcap P/E EV/EBITDA PLNm 2017p 2018p 2019p 2017p 2018p 2019p Konkurencja Rea Group Ltd Australia Fairfax Media Ltd Australia Trade Me Group Ltd Australia Rightmove Plc Anglia Zillow Group Inc - A USA Zpg Plc Anglia Axel Springer Se Niemcy Mediania MZN Property Polska Premia/dyskonto 67% -31% -48% 10% -38% -53% Implikowana wycena Waga (%) 40% 40% 20% 40% 40% 20% Średnia Implikowana wartość 12M cena docelowa Źródło: Bloomberg, szacunki Vestor DM Strona 8

9 Ryzyka Ryzyko związane z konkurencją w segmencie serwisów nieruchomości online. Przychody MZN Property z tytułu ogłoszeń w serwisach nieruchomości stanowią blisko 70% przychodów Grupy, a pozostałe są od nich w większości pośrednio zależne (np. leady nieruchomościowe, leady finansowe). W związku z tym widzimy ryzyko związane ze wzrostem konkurencyjności innych serwisów, w szczególności wspieranych przez większe firmy mediowe. Współpraca z większymi partnerami może kreować lepszą pozycję konkurencyjną o ruch online, a także wspierać atrakcyjność ich oferty. Przykładowo dom.gratka.pl współpracuje z Polska Press i dodatkowo umożliwia współpracę ogłoszeniodawcom z 18 dziennikami regionalnymi. Domiporta.pl należy natomiast do Agora i daje m.in. możliwość promowania ogłoszeń także w serwisach partnerskich takich jak gazeta.pl oraz prowadzi sekcję sprzedaży projektów domów. MZN Property ogranicza to ryzyko poprzez specjalizację świadczonych usług. Ryzyko osłabienia popytu na mieszkania. Według danych GUS w 2016 r. oddano do użytkowania prawie 163 tys. mieszkań (+3.3% r/r) oraz wydano pozwolenia na budowę kolejnych ponad 211 tys. mieszkań (+12% r/r). Rok 2016 był także kolejnym okresem bardzo dobrej prosperity dla samej branży deweloperskiej. Ze względu na wysoką korelację pomiędzy działalnością Grupy a sytuacją na rynku nieruchomości oraz dostępnością kredytów hipotecznych, zwracamy uwagę na ryzyko osłabienia popytu na rynku mieszkaniowym w kolejnych okresach, którego źródłem mogą być m.in. zmniejszenie dostępności akcji kredytowej w związku z wysokim poziomem wykorzystania środków z programu MdM, czy zwiększenie wymogu wkładu własnego do 20% od 2017r. (Rekomendacja S). Ryzyko zmian technologicznych. W związku z dużą ekspozycją MZN Property na nowe rozwiązania technologiczne IT, zarówno w segmencie nieruchomości jak i finansowym, widzimy ryzyko związane z pojawieniem się na rynku nowych, konkurencyjnych rozwiązań IT dedykowanych do segmentu nieruchomości, o większej wartości dodanej dla klienta. Spółka minimalizuje ryzyko poprzez nieustanny rozwój serwisów i narzędzi w aplikacji FinPack (np. nowe odsłony serwisów nieruchomości, integracja serwisów, poszerzenie oferty o MorizonFinance, budowa technologii OneStopShop). Nie wykluczone jednak, że konkurencyjne rozwiązania technologiczne lepiej wpasują się w wymagania i potrzeby klientów niż rozwiązania Grupy MZN Property. Ryzyko niepowodzenia budowy ekosystemu OneStopShop. Głównym motorem wzrostu wyników Grupy w kolejnych latach ma być wykorzystanie efektów synergii wynikających z realizacji projektu OneStopShop, w tym konsolidacji wyników spółki FinPack oraz kilkukrotnej monetyzacji posiadanych leadów. Budowa ekosystemu wymaga jednak poniesienia wysokich nakładów inwestycyjnych w początkowej fazie realizacji projektu. Jego niepowodzenie może zatem negatywnie wpłynąć na sytuację ekonomiczną Grupy. Ryzyko związane z utratą kluczowej kadry menadżerskiej. Jedną z kluczowych wartości Grupy MZN Property jest jej know-how oraz rozwiązania IT. W związku z tym widzimy ryzyko utraty doświadczonych pracowników spółki, odpowiadających za dostarczanie innowacyjnych rozwiązań IT wspomagających rozwój aplikacji i serwisów online oraz mających docelowo zintegrować wszystkie usługi świadczone przez spółkę w ramach ekosystemu OneStopShop, a w konsekwencji ryzyko niewykorzystania w pełni jego potencjału i efektów synergii. Strona 9

10 Opis spółki MZN Property jest spółką technologiczno-finansową, która jako jedyna na rynku polskim świadczy zintegrowane usługi zarówno w zakresie wsparcia procesu poszukiwania nieruchomości jak i procesu pozyskiwania jej finansowania. Grupa prowadzi działalność w dwóch obszarach: Segment wyszukiwania nieruchomości Grupa jest jednym z czołowych wydawców branżowych serwisów internetowych. Świadczy usługi reklamy, publikacji ogłoszeń online i marketingu internetowego dla podmiotów z branży nieruchomości i pośrednictwa kredytowego; jest dostawcą aplikacji do obsługi biur nieruchomości. Jeden z czołowych wydawców serwisów ogłoszeń nieruchomości w Polsce i dostawca rozwiązań IT dla pośredników finansowych Segment finansowy Poprzez akwizycję spółki FinPack w kwietniu 2016 r. Grupa poszerzyła działalność o usługi wspierające proces pozyskiwania finansowania na cele związane z nieruchomością. FinPack to dostawca specjalistycznych rozwiązań IT dla pośredników finansowych i pośredników nieruchomości, posiadający własny kanał dystrybucji produktów finansowych. Flagowym portalem spółki jest serwis morizon.pl. Poza nim spółka prowadzi 7 innych serwisów internetowych dla branży nieruchomości, które są ze sobą zintegrowane. Według badania Megapanel PBI/Gemius, w czerwcu 2017 r. wszystkie serwisy Grupy miały ponad 1.2 mln realnych użytkowników miesięcznie. Wraz z połączeniem ze spółką FinPack, MZN Property (poza rozwiązaniami IT) przejął także sieć ok. 80 własnych doradców kredytowych (obecnie jest ich ok. 100), którzy wspierają proces pośrednictwa kredytowego. Spółka notowana jest na NewConnect od 2011 r., w lipcu zadebiutowała na rynku głównym. W 2016 r. MZN Property zatrudniał przeciętnie 67 osób. Według stanu na 12 września br, pozycja spółki na rynku polskim wygląda następująco: miejsce I pod kątem liczby prezentowanych ogłoszeń w Polsce (ok. 700tys. ofert najmu i sprzedaży), miejsce II pod kątem współpracy z biurami nieruchomości i deweloperami (z informacji spółki wynika, że MZN Property współpracuje obecnie z ok. 4.0 tys. agencji i deweloperów. Flagowym serwisem spółki jest morizon.pl posiadający ponad 1.2 mln unikalnych użytkowników miesięcznie Morizon.pl zajmuje drugie miejsce pod kątem liczby prezentowanych ogłoszeń w Polsce oraz współpracy z agencjami i deweloperami Rysunek 1. MZN Property profil działalności spółki. Źródło: Vestor DM Strona 10

11 1. Segment wyszukiwania nieruchomości W segmencie wyszukiwania nieruchomości działalność MZN Property jest skoncentrowana w dwóch obszarach: 1) Wydawanie i prowadzenie specjalistycznych serwisów dedykowanych dla branży nieruchomości, 2) Sprzedaż aplikacji do zarządzania biurem nieruchomości (Agencja 3000 i Agencja 5000) Serwisy nieruchomości. Spółka jest największym w Polsce niezależnym wydawcą specjalistycznych serwisów dla branży nieruchomości. Grupa świadczy usługi w zakresie komunikacji obrotu nieruchomościami, umożliwiając prezentację, wyszukiwanie i zakup nieruchomości. Agencje nieruchomości, deweloperzy i osoby prywatne za pośrednictwem serwisów - mogą prezentować oferty sprzedaży, a użytkownicy wyszukać interesującą ich nieruchomość i skontaktować się z ogłoszeniodawcą. Grupa prowadzi 8 serwisów nieruchomościowych, wśród których flagowym pozostaje portal morizon.pl. W swoim portfolio spółka posiada także serwisy zarządzane przez spółkę zależną Melog.com: domy.pl, komercyjne.pl, bezpośrednie.com, noweinwestycje.pl, oferty.net oraz nportal.pl. Serwisy spółki są ze sobą zintegrowane, dzięki czemu publikowana przez użytkownika oferta w jednym serwisie może zostać przesłana także na inne serwisy grupy oraz serwisy partnerskie. Jeden z czołowych wydawców serwisów ogłoszeń nieruchomości w Polsce i dostawca rozwiązań IT dla pośredników finansowych 1. Serwis prezentuje oferty najmu i sprzedaży nieruchomości z Polski oraz zagranicy, zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Portal posiada dedykowaną aplikację na urządzenia mobilne ios i Android. Serwis zawiera katalog pośredników i biur nieruchomości wraz z ofertami i danymi teleadresowymi oraz dostarcza bieżące wiadomości i opracowania branżowe. Morizon.pl jest zintegrowany z platformą morizon-shopping (do zakupu materiałów budowlanych, mebli i wyposażenia domowego, itd.) oraz - poprzez współpracę z FinPack - platformą morizon-finanse (umożliwiającą ocenę zdolności kredytowej i porównanie ofert kredytowych z 20 banków). 2. Serwis dedykowany wyłącznie osobom poszukującym nowych mieszkań lub domów z rynku pierwotnego. Obecnie serwis prezentuje oferty należące do ok. 450 różnych deweloperów. 3. Serwis założony w 2010r. z nowoczesną, rozbudowaną wyszukiwarką, dedykowany do publikacji ogłoszeń nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego. Posiada obszerny katalog agencji nieruchomości (ok. 3,200) i deweloperów (ok. 420) oraz porównywarkę kredytów hipotecznych. Prezentuje wiadomości i raporty branżowe. 4. Największy w Polsce serwis poświęcony prezentacji ofert nieruchomości komercyjnych (biura, hale i magazyny produkcyjne, powierzchnie handlowo-usługowe, hotele i grunty) z rynku pierwotnego i wtórnego. Serwis posiada katalog agencji nieruchomości (ok. 3200) i deweloperów (ok. 420), a także katalog informacji i ustaw z zakresu prawa budowlanego, geodezyjnego i kartograficznego oraz wiadomości branżowe. 5. Serwis funkcjonujący od 2000 r. z dostępem do szerokiej bazy ofert sprzedaży i najmu nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego. Jest również Strona 11

12 źródłem informacji w zakresie wzorów umów, porad prawnych i wiadomości branżowych. Zawiera katalog biur nieruchomości i deweloperów. Obecnie w serwisie znajdują się oferty ok różnych deweloperów i agencji. Ofery.net umożliwia także dostęp do porównywarki kredytów hipotecznych. 6. Serwis prezentujący oferty nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego, zawierający szeroki katalog biur nieruchomości (ok agencji i biur nieruchomości). 7. Serwis dedykowany klientom zainteresowanym bezpośrednią transakcją kupna, sprzedaży i najmu nieruchomości. Obecnie w serwisie znajduje się ok. 2.3 tys. ofert najmu i sprzedaży nieruchomości. Rysunek 2. morizon.pl Rysunek 3. oferty.net Źródło: Spółka Rysunek 4. domy.pl Źródło: Spółka Rysunek 5. noweinwestycje.pl Źródło: Spółka Źródło: Spółka 1.2. Aplikacje wspierające zarządzanie biurem nieruchomości. W zakresie współpracy z deweloperami i agencjami nieruchomości, MZN Property dostarcza następujące narzędzia do bieżącej współpracy międzyagencyjnej (B2B) oraz z klientem końcowym (B2C): Agencja 3000 Profesjonalny system dla biur nieruchomości, umożliwiający gromadzenie ofert, ich przetwarzanie, wymianę międzyagencyjną i udostępnianie ofert na stronach internetowych. Program autorski spółki zależnej Real Estate Dostawca zaawansowanych aplikacji bazodanowych do obsługi biur nieruchomości Agencja 3000 oraz Agencja 5000 Strona 12

13 Software, dostępny w dwóch systemach operacyjnych (Windows, Linux). Wśród podstawowych funkcji programu wyróżniamy: Automatyczny eksport i import ofert eksport ofert na stronę internetową biura, serwisów Morizon-Melog i innych serwisów nieruchomościowych, oraz automatyczny import nowych ogłoszeń prywatnych z portalu Oferty.net lub od innych współpracujących biur i agencji. Zarządzanie kontaktami z klientami uproszczenie procesu CRM w zakresie przesyłu ofert, spotkań, prezentacji nieruchomości i raportowania działań. Wszystkie zdarzenia dotyczące nieruchomości są ewidencjonowane na poziomie: 1) oferty (np. kiedy i komu została przedstawiona) oraz 2) kontrahenta (np. co i kiedy zostało mu zaproponowane). Współpraca pomiędzy agencjami System gromadzi dane w jednym miejscu, a poprzez regulację dostępu do bazy na podstawie przyznawanych uprawnień, umożliwia współpracę i wymianę międzyagencyjną (międzyoddziałową) ofert. Zarządzanie ofertami Poprzez pełne usystematyzowanie ofert, program umożliwia m.in. szybkie wprowadzanie, przeglądanie, sortowanie i filtrowanie danych (ofert, poszukujących, kontrahentów, zdarzeń). Drukowanie ofert oraz ich zestawień w formacie PDF i HTML. Zaawansowany monitoring pracy pracowników i działań użytkowników. Kontrolny Panel Administracyjny umożliwiający m.in. konfigurację uprawnień użytkowników, monitorowanie logów, automatyczne blokady/alarmy po przekroczeniu limitów określonych operacji, przydzielanie czy zmianę ofert. Program dostępny jest w wersji Standard oraz Professional (posiadający dodatkowo m.in. nieograniczoną liczbę kont eksportowych). Opłaty za dzierżawę programu wnoszone są osobno za każdy login i wynoszą przy 1 loginie - w wersji Standard: PLN 49 netto/mies., w wersji Professional: PLN 99 netto/mies. W przypadku większej liczby loginów opłaty są odpowiedni zredukowane. Rysunek 6. Agencja 3000 Źródło: Spółka Agencja 5000 (produkt spółki Melog.com) system informatyczny CRM, dedykowany pośrednikom obrotu nieruchomościami, umożliwiający zarządzanie ofertami, bazą klientów i wspomagający organizację pracy agencji. System posiada podstawowe funkcje programu Agencja 3000 jak np. automatyczny eksport ofert do wszystkich popularnych serwisów ogłoszeniowych (ponad 50 serwisów ogłoszeniowych) i własnej strony www, zarządzanie kontaktem z klientem i Strona 13

14 współpracę międzyagencyjną. W odróżnieniu od Agencji3000, program jest wersją w przeglądarce, dzięki czemu oferuje nowe funkcje niedostępne w Agencji3000, przykładowo: dostęp do ogłoszeń bezpośrednich nieruchomości ze źródeł prasowych i internetowych (AMER), dostęp do systemu MLS (systemu wymiany ogłoszeń celem wyszukania odpowiedniej oferty dla klienta oraz współpracy z lokalnymi MLS-ami), możliwość zamówienia wizualizacji 3D. W odróżnieniu od Agencji3000 użytkownik Agencji5000 płaci za usługę, nie za login. Agencja 5000 dostępna jest w 3 pakietach: Pakiet Darmowy bez opłat dla agencji i deweloperów publikujących oferty w serwisach Grupy; umożliwia zarządzanie ofertami jedynie w serwisach MZN Property. Pakiet Eksportowy PLN 39 netto/mies., poza zarządzaniem ofertami w serwisach Grupy MZN Property, umożliwia eksport do innych serwisów ogłoszeniowych oraz daje możliwość płatnej publikacji ofert w serwisach zagranicznych. Pakiet PRO PLN 59 netto/mies., wersja pakietu eksportowego rozszerzona o powiadomienia o nowych ogłoszeniach prywatnych dla 1 województwa. Rysunek 7. Agencja 5000 Źródło: Spółka 2. Segment finansowy Poprzez akwizycję spółki FinPack (nabytą 27 kwietnia 2016 r.) MZN Property rozszerzył profil działalności o własny kanał dystrybucji produktów finansowych oraz sprzedaż specjalistycznych rozwiązań IT (program FinPack) wspomagających proces pozyskiwania finansowania. FinPack jest dostawcą rozwiązań IT dla doradców finansowych i agencji nieruchomości z własną siecią doradców kredytowych Strona 14

15 Spółka zależna FinPack została założona w 2012 r. i jest obecnie polskim liderem w zakresie nowoczesnych rozwiązań IT dla doradców finansowych. Spółka oferuje rozwiązania typu FinTech automatyzujące proces pozyskiwania finansowania (porównywania ofert i symulacji kredytowej) w zakresie kredytów hipotecznych, gotówkowych oraz kredytów dla firm (w systemie dostępne są oferty 20 banków). Ponadto - na podstawie umów z bankami - FinPack ma możliwość realizacji tych ofert kredytowych (udzielania kredytów). Wraz z przejęciem spółki FinPack, MZN Property przejął także sieć ok. 80 własnych doradców kredytowych (obecnie ok. 100) w 11 województwach, świadczących usługi pośrednictwa kredytowego. Dzięki niej, zapytania kredytowe pozyskiwane z serwisów nieruchomości, które do tej pory były przekazywane zewnętrznym pośrednikom kredytowym, mogą być obsługiwane samodzielnie przez spółkę, co prowadzi do wzrostu efektywności wykorzystania posiadanych leadów (konwersja leadów nieruchomościowych na finansowe i ich monetyzacja). z własną siecią doradców kredytowych Narzędzia FinPack są sprzedawane także biurom nieruchomości i deweloperom - dzięki temu spółka pozyskuje nowe leady finansowe, pochodzące także z konkurencyjnych serwisów nieruchomości. Współpraca z FinPack niesie zatem ze sobą szereg synergii, wśród których należy wymieć: Konwersja leadów nieruchomościowych (pochodzących z serwisów MZN Property) na leady finansowe oraz ich monetyzacja, Konwersja leadów nieruchomościowych pozyskiwanych od współpracujących agencji i deweloperów z serwisów nienależących do Grupy na leady finansowe i ich monetyzacja, Wzmocnienie współpracy spółki z agencjami i deweloperami, Uatrakcyjnienie oferty nieruchomościowej MZN Property. Współpraca z FinPack umożliwia dwukrotną monetyzację leadów pochodzących z serwisów Grupy oraz monetyzację leadów z konkurencyjnych serwisów Aplikacja FinPack. Oferowana przez spółkę aplikacja FinPack to pakiet usług dedykowanych doradcom kredytowym, pośrednikom nieruchomości i bankom, mający na celu: 1) usprawnienie procesu doboru oferty finansowej do preferencji klienta, oraz 2) pozyskanie nowych źródeł klientów. Dzięki niej, już na pierwszym spotkaniu z doradcą finansowym, klient otrzymuje bardzo dokładną symulację ofert z 20 banków. Aplikacja jest udostępniana w modelu SaaS (polegającym na zdalnym udostępnianiu oprogramowania poprzez sieć Internet) z możliwością dedykowanego wdrożenia na serwerach klienta. FinPack to zbiór następujących narzędzi (systemów): FinRate, FinCRM oraz FinBroker/FinPartner. - FinRate System usprawniający proces doradztwa kredytowego, dający pośrednikom możliwość kompleksowej obsługi klientów - nie tylko w zakresie wyboru nieruchomości lecz także pozyskania jej finansowania, a bankom rozwój pośrednich kanałów dystrybucji. FinRate oparty jest o zbiór kalkulatorów bankowych, które na podstawie ofert dostępnych z 20 banków umożliwiają: FinPack to zbiór rozwiązań IT wspierających proces pozyskiwania finansowania (FinRate, FinCRM, FinBroker/ FinPartner). FinRate porównywarka ofert kredytowych z 20 banków a) zautomatyzowanie procesu wyszukiwania i szacowania kosztów kredytowych oraz porównania ofert z różnych banków dla 3 grup produktowych: kredyty hipoteczne, gotówkowe, dla firm, b) badanie zdolności kredytowej klienta dla kredytów hipotecznych i gotówkowych, c) określenie i wygenerowanie listy wymaganych dokumentów do złożenia wniosku kredytowego, d) automatyczne wypełnienie wszystkich wniosków bankowych, na podstawie 1 formularza (multiwniosek). Strona 15

16 FinRate umożliwia dokładne i proste przeprowadzenie szczegółowej symulacji kosztów kredytu (wraz ze wszystkimi kosztami okołokredytowymi) oraz zweryfikowanie zdolności kredytowej klienta. Kalkulator określa takie parametry kredytu jak wartości marży, prowizji, stóp referencyjnych, ubezpieczeń, i innych powiązanych produktów, zgodnie z indywidualną polityką banków i aktualnymi regulacjami prawnymi. Pozwala uwzględnić również wpływ takich zmiennych jak zabezpieczenia kredytu na nieruchomości, kredytowanie kosztów początkowych, czy wpływ wariantów ubezpieczeń i produktów cross-sellingowych na wysokość marży i prowizji. - FinCRM Program przeznaczony do kolejnych etapów procesowania kredytowego. Podstawowym celem systemu jest przeprowadzenie użytkownika bez kwalifikacji i doświadczenia w pośrednictwie kredytowym przez proces pozyskania finansowania. System usprawnia proces obsługi klienta oraz proces weryfikacji wniosku kredytowego przez bank, oraz pozwala efektywnie zarządzać kontaktami z klientami, bankami i pracownikami. FinCRM stanowi uzupełnienie systemu FinRate. Do podstawowych czynności programu należą: FinCRM wspiera użytkowników na etapie procesowania wniosków kredytowych a) weryfikacja listy dokumentów wymaganych do złożenia wniosku kredytowego, b) tworzenie terminarza spotkań z klientami i list zadań związanych z procesowaniem wniosku, c) weryfikacja procesu realizacji wniosków kredytowych, d) prowadzenie automatycznych rozliczeń z bankami i partnerami biznesowymi. Użytkownik FinCRM ma także możliwość przekazania zadań związanych z realizacją wniosku do wykwalifikowanego doradcy na każdym etapie procesowania wniosku lub skorzystania z pomocy eksperta. - FinBroker / FinPartner FinBroker to rozwiązanie dedykowane dla pośredników finansowych i banków, uzupełniające powyższy proces o możliwość sprzedaży produktów finansowych poszczególnych banków w zakresie kredytów hipotecznych, gotówkowych oraz dla firm. FinPartner jest natomiast odpowiednikiem FinBroker, dedykowanym dla biur nieruchomości i deweloperów, pozwalającym zapewnić klientom pełną obsługę finansową. Jak wynika z informacji dostarczonych przez spółkę, z narzędzi FinPack korzysta obecnie większość doradców hipotecznych w Polsce. Wolumen kredytów, które przechodzą przez systemy FinPack, przekracza natomiast PLN 8mld rocznie (wobec wartości kredytów mieszkaniowych udzielonych w 2016 r. szacowanej przez ZBP na PLN 39.5mld). FinBroker umożliwia przyjęcie roli pośrednika finansowego i sprzedaż produktów kredytowych Z narzędzi FinPack korzysta ok. 70% doradców hipotecznych w Polsce Strona 16

17 Historia spółki Poniżej prezentujemy historię spółki: Rysunek 8. MZN Property Kluczowe daty 2008 Założenie spółki Morizon Sp. z o.o. oraz portalu Morizon Przekształcenie w spółkę akcyjną. Debiut spółki na NC i emisja akcji serii B. Uruchomienie aplikacji mobilnej morizon.pl (pierwsza tego typu aplikacja w Polsce). Przejęcie spółki Media Nieruchomości S.A. (właściciela serwisu nportal.pl) za PLN 2.8m i pozyskanie setek nowych klientów 2013 (pośredników). Transakcja sfinansowana emisją akcji serii C. Przejęcie spółki Melog.com od akcjonariuszy: Jarosława Święcickiego, Tomasza Święcickiego oraz Gruppo Immobiliare.it srl, sfinansowane gotówką (48.7%) i emisją akcji serii F (51.3%) - Morizon staje się wiodącym wydawcą serwisów nieruchomości w 2014 Polsce i zwiększa bazę klientów Nokaut S.A. dokonuje zakupu 8m akcji nowej emisji za PLN 5.9m (PLN 0.74/akcję) Altus TFI dokonuje zakupu udziałów należących do Nokaut S.A. po cenie PLN 0.75/akcję. Spółka rozpoczyna realizację strategii budowy marki morizon.pl jako głównego portalu Grupy, modernizację serwisów i wprowadza nowoczesne aplikacje mobilne. Morizon.pl rozpoczyna współpracę z Wirtualną Polską (w efekcie cała sekcja ogłoszeń nieruchomości wp.pl jest dostarczana przez Spółkę). Akwizycja spółki FinPack i rozszerzenie działalności o pośrednictwo kredytowe oraz sprzedaż oprogramowania dla doradców kredytowych. Przejęcie nastąpiło za PLN 2.1m w gotówce i PLN 4.8m emisją akcji serii G. Budowa sieci dystrybucji kredytów hipotecznych w oparciu o swoich klientów. Morizon.pl jako pierwszy w Polsce wprowadza prezentację ofert online w trójwymiarowej technologii wizualizacji nieruchomości firmy Matterport. Rozpoczęcie budowy segmentu zawierania transakcji. Emisja akcji serii H po PLN 1.5/akcję celem pozyskania środków na realizację strategii spółki i przejście na parkiet główny GPW. Źródło: Dane spółki Struktura Grupy W skład Grupy Kapitałowej MZN Property wchodzą m.in. następujące podmioty: MZN Property S.A. Największy w Polsce niezależny wydawca specjalistycznych serwisów nieruchomościowych. Spółka nadzoruje działalność całej Grupy i realizację strategii oraz odpowiada za prowadzenie portalu morizon.pl. Melog.com Sp. z o.o. Spółka jest wydawcą 7 serwisów dla użytkowników obrotu nieruchomościami, w tym bezpośrednie.com, domy.pl, oferty.net, komercyjne.pl, noweinwestycje.pl, nporta.pl, a także dostawcą zaawansowanych aplikacji do obsługi biur nieruchomości - Agencja5000 i Agencja3000. FinPack Sp. z o.o. Spółka jest dostawcą zaawansowanych rozwiązań IT wykorzystywanych w procesie kredytowania (sprzedaż dostępu w trybie tzw. SaaS) oraz posiada własną sieć doradców kredytowych świadczących usługi dla klientów indywidualnych. Virtal Sp. z o.o. Spółka zajmująca się marketingiem internetowym, tworzeniem i pozycjonowaniem firmowych stron internetowych w wyszukiwarkach, w szczególności dla klientów z branży nieruchomości. Real Estate Software Sp. z o.o. Spółka odpowiada za rozwój i dystrybucję oprogramowania dla agencji nieruchomości oraz outsourcing rozwoju innych produktów melog.com. Realo.pl Sp. z o.o. Spółka jest odpowiedzialna za utrzymanie systemów i klientów grupy Melog.com. Strona 17

18 Segment nieruchomości Segment finansowy MZN Property Październik 2017 Lendi Sp. z o.o. Przedmiotem działalności spółki jest pośrednictwo kredytowe w segmencie pożyczek i kredytów gotówkowych. Rysunek 9. MZN Property Struktura Grupy Kapitałowej. MZN Property S.A. Melog.com Sp. z o.o. (100%) Virtal Sp. z o.o. (90%) FinPack Sp. z o.o (100%) Real Estate Software Sp. z o.o. (100%) Lendi Sp. z o.o. (100%) Realo.pl Sp. z o.o. (100%) Źródło: Dane spółki, Vestor DM Kluczowy personel Do kluczowej kadry kierowniczej spółki należą: Jarosław Święcicki Prezes Zarządu spółki, odpowiedzialny za realizację strategii, marketing oraz IT. Posiada wieloletnie doświadczenie biznesowe. Na swoim koncie posiada także kilkanaście pionierskich rozwiązań w zakresie IT. Sławomir Topczewski Wiceprezes Zarzadu spółki, odpowiedzialny za operacyjne zarządzanie spółką oraz relacje inwestorskie. Posiada 20 lat doświadczenia menedżerskiego w zakresie wprowadzania na rynek nowoczesnych technologii oraz budowania efektywnych zespołów (m.ni. Olivetti, Philips, Polpharma, ITI Neovision). Michał Petters Współzałożyciel i Członek Zarządu spółki FinPack, posiadający 12 lat doświadczenia w branży nowych technologiii, we wdrażaniu i tworzeniu rozwiązań internetowych dla branży finansowej. Strona 18

19 Akcjonariat W lipcu spółka przeprowadziła nową emisję akcji zwykłych na okaziciela serii H, w której ostatecznie wyemitowano 3,361,362 akcji po cenie emisyjnej PLN 1.5/akcję oraz wartości nominalnej PLN 0.1/akcję. Celem emisji było pozyskanie środków na finansowanie 1) budowy platformy OneStopShop, 2) wzrost liczby klientów i rozpoznawalności marki oraz 3) rozwój zasobów Grupy. Obecnie kapitał zakładowy spółki składa się z 42,478,221 akcji (seria A, B, C, D, E, F, G, H), o wartości nominalnej PLN 0.1, z których tylko akcje serii G (w liczbie 3,380,142) to akcje imienne. Wszystkie akcje spółki są akcjami nieuprzywilejowanymi. Akcjonariuszami grupy MZN Property są: Jarosław Święcicki (Prezes Zarządu, 18.43%), Dariusz Piszczatowski (Członek Rady Nadzorczej, bezpośrednio i poprzez SUI Generis Investments Limited posiada 10.17%), Tomasz Święcicki (Członek Rady Nadzorczej, 16.64%), Altus TFI (21.24%), Wondelay Investments Limited, kontrolowana przez Michała Jaskólskiego - byłego członka Rady Nadzorczej i aktualnego Wiceprezesa Zarządu spółki Melog.com (8.13%), Alterium Holding Sp. z o.o. (7.96%), spółka kontrolowana przez Członków Zarządu spółki zależnej FinPack Sp. z o.o.: Michała Pettersa, Piotra Stemplińskiego i Sławomira Rykalskiego. W kwietniu 2016r. Morizon (obecnie MZN Property) zawarł transakcję nabycia 100% udziałów w spółce FinPack. Nabycie udziałów nastąpiło za łączną cenę PLN 2.1m oraz w zamian za 3,380,142 akcje zwykłe serii G w podwyższonym kapitale Emitenta, oferowane po cenie emisyjnej PLN 1.41/akcję. Jednocześnie Alterium Holding Sp. z o.o., Alterium Sp. z o.o. oraz Członkowie Zarządu FinPack złożyli spółce Morizon ofertę nieodpłatnego zbycia na rzecz Morizon S.A. nie więcej niż 1,063,830 akcji zwykłych serii G (opcja call dla Morizon S.A.). Przeniesienie własności na rzecz Morizon w wykonaniu powyższej oferty nastąpi na żądanie Morizon, które może zostać zgłoszone w przypadku nieuzyskania przez FinPack uzgodnionych wyników finansowych (przychodu i zysku) w kolejnym roku. Oferta ta jest nieodwołalna i niewygasająca w okresie do dnia r. Ponadto spółka FinPack zawarła z 3 członkami Zarządu FinPack przy udziale spółki Morizon kontrakty menadżerskie. Na mocy postanowień Kontraktów, każdy z trzech Zarządzających uzyskał możliwość objęcia nie więcej niż 907,030 akcji Morizon po cenie PLN 0.5/akcję. Prawo do objęcia akcji będzie przysługiwać odpowiednio: 1) po drugim roku obowiązywania kontraktu, jeśli przychód za okres 12-miesięcy liczony od r. wyniesie PLN 12.5m przy zysku PLN 2.45m, z uwzględnieniem korekt zdefiniowanych szczegółowo w Kontrakcie, FinPack zrealizuje zadania do wykonania w tym okresie, przy czym każdy Zarządzający będzie uprawniony do objęcia odpowiednio nie więcej niż 340,136 akcji Emitenta; 2) po trzecim roku obowiązywania kontraktu, jeśli: Strona 19

20 przychód za okres 12-miesięcy liczony od r. wyniesie PLN 18.0m przy zysku PLN 5.2m, z uwzględnieniem korekt zdefiniowanych szczegółowo w Kontrakcie, FinPack zrealizuje zadania do wykonania w tym okresie, przy czym każdy Zarządzający będzie uprawniony do otrzymania odpowiednio nie więcej niż 566,894 akcji Emitenta. Wykres 1. MZN Property Procentowy udział w kapitale ALTUS TFI 17.43% 21.24% Jarosław Święcicki Tomasz Święcicki 10.17% 7.96% 18.43% Wondelay Investments Ltd Alterium Holding Sp. z o.o. 8.13% 16.64% Dariusz Piszczatowski (wraz z Sui Generis Investments Ltd) Pozostali Źródło: Dane spółki, Vestor DM Strona 20

21 Model biznesowy Obecnie spółka większość swoich przychodów generuje w segmencie nieruchomościowym. W 2016r. spółka odnotowała przychody na poziomie PLN 17.1m (+17% r/r), z czego PLN 15.2m zostało wygenerowane przez segment nieruchomości (ok. 89% przychodów grupy). Jednocześnie w kwietniu 2016r. spółka dokonała akwizycji spółki FinPack rozszerzając tym samym swoją działalność o segment finansowy (w 2016r. segment ten wygenerował przychody na poziomie PLN 1.9m). Wykres 2. MZN Property Przychody grupy, EBITDA i marża EBITDA w latach i 1H17 (PLNm) Wykres 3. MZN Property Struktura przychodów w 2016 r. (%) % 0.3% Przychody z ogłoszeń % % 12.3% % % 20% 15% 10% 5% 11.0% 1.7% 7.1% 10.0% 70.0% Przychody z reklam internetowych Przychody z opłat licencyjnych za oprogramowanie Marketing performance Przychody FinPack Pozostałe przychody H17 0% Przychody EBITDA marża EBITDA * w latach przychody Grupy; segment finansowy (przychody spółki FinPack) jest konsolidowany od maja 2016 r. Źródło: Spółka Źródło: Spółka Segment nieruchomościowy Przychody segmentu nieruchomościowego są generowane głównie z opłat uzyskanych z publikacji ogłoszeń na portalach grupy (opłaty w modelu subskrypcyjnym oraz w modelu za efekt za dostarczone agencjom nieruchomości i deweloperom kontakty od osób zainteresowanych ogłoszeniami). Obejmują również przychody z reklam oraz opłaty licencyjne. Klientami spółki są przede wszystkim podmioty prezentujące w serwisie oferty nieruchomości (agencje obrotu nieruchomościami, firmy deweloperskie oraz osoby prywatne) oraz korzystające z usług reklamowych i pośrednictwa finansowego. Blisko 100% ofert prezentowanych w serwisie morizon.pl to ogłoszenia agencji i deweloperów. Spółka współpracuje z ok. 3,500 agencjami nieruchomości (z ok. 7-8 tys. w Polsce) i ok. 500 deweloperami (z ok. 1,500 na rynku), do których należą m.in.: Dom Development, J.W Construction Holding S.A., Robyg S.A., Atal, i2 Development, Ronson Development, Metrohouse, Home Broker, Emmerson. Strona 21

22 Wykres 4. MZN Property Struktura ogłoszeń najmu i sprzedaży* (%) Wykres 5. MZN Property Struktura ofert według typu rynku* (%) 21.4% oferty najmu oferty sprzedaży 14.5% pierwotny wtórny 78.6% 85.5% *stan na r., Źródło: Dane spółki, Vestor DM *stan na r., Źródło: Dane spółki, Vestor DM Dostarczane przez MZN Property usługi i rozwiązania technologiczne w segmencie nieruchomości kreują następujące źródła przychodów: Przychody z ogłoszeń od agencji i deweloperów (B2B) Grupa świadczy szereg usług dla klienta biznesowego, z czego otrzymuje następujące opłaty: o opłata subskrypcyjna stała opłata od partnera biznesowego, której koszt uzależniony jest od liczby publikowanych ofert i inwestycji, o opłata za efekt (opłata za dostarczone kontakty (tzw. leady nieruchomościowe) od osób zainteresowanych wystawionymi w serwisach Grupy ogłoszeniami), o opłata za pozycjonowanie ogłoszeń w wynikach wyszukiwania, o prowizje od zawartych transakcji z udziałem klientów poleconych przez spółkę. Przychody z ogłoszeń indywidualnych (B2C) przychody z publikacji ogłoszeń oraz opłaty za pozycjonowanie ogłoszeń w wynikach wyszukiwania. Przychody z emisji reklam internetowych oraz z tytułu reklamy pośrednictwa finansowego dla branży nieruchomości. Przychody z opłat licencyjnych za oprogramowanie do obsługi biur nieruchomości Agencja 3000 i Agencja Performance marketing opłaty za obsługę kampanii internetowych, budżetów reklamowych oraz pozycjonowanie serwisów internetowych w wyszukiwarkach. Blisko 80% przychodów w segmencie nieruchomości stanowią przychody z publikacji ogłoszeń B2B i B2C Wykres 6. MZN Property Przychody segmentu nieruchomości w latach (PLNm) Wykres 7. MZN Property Struktura przychodów w segmencie nieruchomości (%) % * 2015* % Pozostałe (marketing performance) Przychody z opłat licencyjnych za oprogramowanie Przychody z reklam internetowych Przychody z ogłoszeń B2C Przychody z ogłoszeń B2B * za lata przychody ogółem, Źródło: Dane spółki, Vestor DM Źródło: Dane spółki, Vestor DM 1.9% 8.0% Przychody z ogłoszeń Przychody z reklam internetowych Przychody z opłat licencyjnych za oprogramowanie Pozostałe (marketing performance) Strona 22

23 W 2016 r. przychody segmentu nieruchomości wyniosły blisko PLN 15.2m (wzrost o ok. 3.8% r/r) i stanowiły 89% przychodów Grupy. Głównym źródłem przychodów w segmencie nieruchomości były przychody z publikacji ogłoszeń (blisko PLN 12m), przy czym należy zauważyć, że w większości pochodziły one z ogłoszeń klientów B2B, tj. zamieszczanych przez agencje i deweloperów (ok. 94% przychodów z ogłoszeń). Jak wynika z informacji spółki średni miesięczny przychód/1 klienta (ARPU) wyniósł w 2016 r. ok. PLN 253 (+4% r/r) i był mniej więcej porównywalny z ARPU Gratka. Jednocześnie w 2016r. spółka wygenerowała 623tys. leadów nieruchomościowych z ponad 36 milionów sesji, co implikuje przeciętną wartość leada nieruchomościowego na poziomie ok. PLN 18. ARPU na poziomie PLN 253 (wzrost o 4% r/r). W przypadku publikacji ogłoszeń prywatnych (klienci B2C) w serwisie z jednoczesnym transferem na inne serwisy grupy oraz serwisy partnerskie koszty publikacji wynoszą: mieszkania, domy, działki: PLN 39/30dni, nieruchomości komercyjne: PLN 89/30dni w serwisie morizon.pl, pokoje, garaże - bezpłatnie. Dodatkowo serwis Morizon.pl umożliwia publikację wyłącznie w swoim serwisie (bez przekazania ofert na inne portale), wówczas koszt wynosi PLN 29/30 dni dla mieszkań, domów i nieruchomości komercyjnych oraz bezpłatnie dla ofert pokoi i garaży, a serwis bezpośrednie.com bezpłatnie dla wszystkich ogłoszeń. Pozostałe przychody segmentu nieruchomościowego stanowiły przychody z reklam internetowych (PLN 1.7m), przychody z tytułu zarządzania budżetem marketingowym innych firm (PLN 1.2m) oraz przychody z tytułu opłat licencyjnych (PLN 0.3m). Segment finansowy Podstawowym źródłem przychodów w segmencie finansowym są: prowizje z tytułu pośrednictwa kredytowego, przy współpracy z własną bazą doradców kredytowych (ok. 100 doradców), w tym przychody ze zrealizowanych leadów finansowych, opłaty za korzystanie z narzędzi FinPack (od pośredników finansowych, agencji nieruchomości i deweloperów). Wykres 8. Przychody FinPack w okresie maj grudzień 2016 r. (PLNm) PLN 0.3m Przychody z prowizji od kredytów i pożyczek udzielonych przez własnych doradców, w tym leady internetowe Przychody z dzierżawy systemu FinPack PLN 1.6m Źródło: Spółka, Vestor DM Strona 23

24 W okresie maj grudzień 2016 r. doradcy kredytowi udzielili kredytów z własnych rekomendacji o łącznej wartości PLN 58.7m, co pozwoliło wygenerować PLN 1.15m przychodów z tytułu prowizji. Z tytułu współpracy z serwisami nieruchomości FinPack pozyskał ok. 3,000 wysokiej jakości leadów (kontaków z potencjalnymi zainteresowanymi kredytobiorcami), z których spółka otrzymała prowizję od zrealizowanych kredytów w wysokości PLN 0.25m. W całym 2016 r. MZN Property przekazał do pośredników zewnętrznych 23tys. leadów. Wraz ze wzrostem liczby leadów kierowanych do FinPack w kolejnych latach, zwiększy się również potencjał przychodów generowanych z pozyskiwanych leadów finansowych. Główne źródło przychodów w 2016 r. stanowiły prowizje z tytułu kredytów udzielonych przez własnych doradców Rysunek 10. Model biznesowy FinPack Źródło: Spółka, Vestor DM Strona 24

25 MZN Property na tle konkurencji MZN Property na tle konkurencyjnych serwisów wyszukiwania nieruchomości w Polsce. MZN Property jest pierwszym na rynku polskim pod kątem liczby prezentowanych ogłoszeń wśród portali nieruchomościowych w Polsce oraz drugim pod kątem liczby partnerów biznesowych (biur nieruchomości i deweloperów). Blisko 100% prezentowanych ofert stanowią oferty agencji i deweloperów. Biorąc pod uwagę wielkość rynku ofert bezpośrednich, widzimy potencjał Grupy do wzrostu także w tym segmencie ogłoszeń. Tabela 2. MZN Property na tle konkurencyjnych serwisów nieruchomości* Właściciel serwisu Liczba ogłoszeń sprzedaży Liczba ogłoszeń najmu Liczba partnerów biznesowych** Liczba ofert prywatne (+ gminy i gazety) agencje i deweloperzy Morizon.pl MZN Property Otodom.pl Naspers Classifieds *** Dom.gratka.pl**** Polska Press ok Domiporta.pl Grupa Trade (Agora) ok nieruchomosci-online.pl NNV ok ok b.d. ok ok olx.pl/nieruchomości Naspers Classifieds b.d *stan na 12 września 2017 r.;**na podstawie ofert prezentowanych przez różnych deweloperów i agencje w serwisach na danych dzień; ***spółka szacuje, że ok klientów jest nieaktywnych (nie publikuje ogłoszeń); **** liczba ogłoszeń sprzedaży łącznie z kategorią 'inne oferty'; liczba ogłoszeń sprzedaży jest zaniżona vs. inne serwisy nieruchomości ze względu na odmienny sposób prezentacji ofert kategorii 'inwestycje'; podział na liczbę ofert prywatnych i deweloperskich nie ujmuje ofert lokali użytkowych; Źródło: strony serwisów Tabela 3. Liczba realnych użytkowników Serwis nieruchomości Użytkownicy (real users) Total (tys.) otodom.pl Dom gratka.pl Grupa MZN Property Tabela 4. Porównanie opłat B2C (PLN/30dni) Mieszkania, domy działki Nier. komerc. Pokoje, garaże Wizualizacja (do 100 m2) Morizon.pl Wszystkie serwisy * Grupy +partnerskie Otodom.pl (+ olx.pl 42(N) / 49 (S) 42(N)/ 2.46/3.69 i allegro) 49 (S) Dom.gratka.pl** Nieruchomościonline *** Domiporta.pl (+ 7 innych serwisów, np. gazeta.pl) Możliwe, pliki dostarcza klient Olx.pl/ Nieruchomości Nie Źródło: Gemius PBI, raport czerwiec 2017 r. *tylko portale grupy Morizon-Melog,** czas emisji 31 dni, *** dotyczy tylko ofert wynajmu pokoju, Źródło: Vestor DM Wśród największych konkurentów MZN Property w segmencie serwisów ogłoszeń nieruchomości w Polsce są: 1. Otodom.pl Serwis nieruchomościowy należący do Naspers Classifieds Sp. z o.o. (właściciel również takich serwisów jak otomoto.pl, OLX.pl), świadczący usługi w zakresie publikacji ogłoszeń w serwisie oraz emisji reklam. Według stanu na 8-9 maj br Otodom.pl udostępniał oferty ok. 5,400 różnych podmiotów. Portal posiada dedykowaną aplikację na urządzenia mobilne ios i Android. Większość ofert dostępnych w serwisie to oferty pośrednie. 2. Dom.gratka.pl Serwis nieruchomości należący do Polska Press Sp. z o.o., jednego z największych wydawców prasy w Polsce oraz wydawcy serwisów internetowych. Prezentuje głównie oferty biur nieruchomości (ok. 3,400 różnych agentów nieruchomości) i deweloperów (ok. 580). Serwis prezentuje również wzory umów i zawiera poradniki oraz katalog firm nieruchomości. Strona 25

26 Serwis notuje ok. 2 mln użytkowników miesięcznie. Partnerom biznesowym zapewnia dodatkowo współpracę z 18 dziennikami regionalnymi, dostarcza narzędzia do budowania wizerunku (np. publikacja artykułów branżowych). 3. Nieruchomosci-online.pl Portal nieruchomościowy należący poprzez NNV Sp. z o.o. do spółki NNV AG, specjalizującej się w marketingu internetowym. Serwis współpracuje z ponad 3000 agencjami nieruchomości. Portal jest dostępny także w wersji na Android, ios i Windows. 4. Domiporta.pl Serwis nieruchomości, którego wydawcą jest Grupa Trader.com, należąca do spółki Agora, będącej wydawcą także innych serwisów ogłoszeniowych (autotrader.pl). Serwis współpracuje z ponad 2,200 agencjami nieruchomości i deweloperami. Dzięki współpracy z Agora, ma możliwość promowania swoich ogłoszeń także w serwisach partnerskich takich jak gazeta.pl. Poza ogłoszeniami najmu i sprzedaży nieruchomości, portal prowadzi sekcję sprzedaży projektów domów (ok. 19 tys. projektów). W zakresie pośrednictwa kredytowego serwis współpracuje z firmą Expander. Należy zauważyć że żaden z konkurencyjnych serwisów nieruchomości nie posiada rozwiniętej oferty w kierunku zintegrowania procesu wyszukiwania nieruchomości i jej finansowania online. Konkurencja FinPack na rynku polskim. W segmencie rozwiązań IT dla pośredników kredytowych na rynku w Polsce funkcjonują następujące firmy konkurencyjne: SpeedFin, QLS i Finhouse. Z przeprowadzonej analizy wynika, że na tle konkurencji, FinPack wyróżnia się następującymi przewagami technologicznymi: jako jedyny dostawca posiada rozwinięte porównywarki ofert dla 3 grup produktów: kredytów hipotecznych, gotówkowych oraz dla firm, jako jeden z dwóch dostawców udostępnia narzędzie do automatycznego wypełniania wniosków (tzw. Multiwniosek), w tym jako jedyny dla produktów gotówkowych, wysoki stopień automatyzacji procesu integracji z bankami spółka jest w trakcie integracji z kilkoma bankami w zakresie pełnego procesowania wniosków online (obecnie możliwe jest przeprowadzenie procesu pozyskiwania finansowania dla klienta do momentu wygenerowania wypełnionego wniosku kredytowego). Narzędzia FinPack wysoko konkurencyjne na tle pozostałych dostawców rozwiązań IT dla pośrednictwa kredytowego w Polsce Strona 26

27 Tabela 5. Porównanie aplikacji wspomagających pośrednictwo kredytowe w Polsce. FinPack Finhouse QLS SpeedFin Porównywarka kredytów hipotecznych Porównywarka kredytów gotówkowych Porównywarka kredytów/produktów dla firm Określenie i wygenerowanie listy dokumentów Multiwniosek (automatyczne wypełnienie wniosków na podstawie 1 formularza) Funkcje CRM Moduł powiadomień SMS do klientów Weryfikacja procesu realizacji wniosku Maksymalna kwota kredytu dla klienta zgodnie z polityką ryzyka poszczególnych banków Indywidualnie w kwestii agenta Automatyczne rozliczenia z bankami i partnerami b.d. b.d. Sprzedaż kredytów z wykorzystaniem oprogramowania na podstawie umowy agencyjnej Liczba współpracujących banków w zakresie sprzedaży/udzielania kredytów Badanie zdolności kredytowej Przechowywanie w chmurze Cena za licencjonowanie aplikacji (1 konto) Źródło: Vestor DM, na podstawie informacji spółek. 20 (w ramach umów bezpośrednich i pośrednio) W zależności od pakietu PLN 49/mies., PLN 89/mies., PLN 149/mies. b.d. 20 (w ramach umów pośrednich) n.a. b.d. Finhouse.Sale: w zależności od pakietu bezpłatnie lub PLN20; Finhouse.CRM: bezpł. dla współpracujących agentów lub PLN 30 W zależności od pakietu PLN 69.95, PLN lub PLN netto miesięcznie Finhouse Spółka notowana na NewConnect od listopada 2010 r., zajmująca się dostawą zaawansowanych rozwiązań IT Finhouse do weryfikacji dostępności ofert kredytowych oraz sprzedaży produktów finansowych dedykowanych pośrednikom, deweloperom i agencjom nieruchomości. Spółka świadczy ponadto usługi brokera finansowego oraz sprzedaje produkty finansowe online przy wykorzystaniu własnych portali (pozyczkaratalna.pl, payto.pl, sklepzpozyczkami.pl, doradcahipoteczny.pl, finleader.pl). W ramach systemu Finhouse spółka oferuje następujące aplikacje: PLN 79 /mies. (wraz z wydłużeniem okresu i liczbą kont koszty aplikacji za 1 konto są mniejsze) Finhouse.Sales system sprzedażowy z dwiema wyszukiwarkami kredytów hipotecznych i gotówkowych, umożliwiający szybkie wygenerowanie oferty kredytowej dla klienta i automatyczne generowanie listy dokumentów wymaganych do uruchomienia kredytu. Dodatkowo system umożliwia składanie wniosków online dla produktów gotówkowych. Finhouse.CRM system umożliwiający zarzadzanie firmą oraz budowanie bazy informacji o klientach i zarządzanie nimi. Finhouse.Broker to współpraca z Finhouse na podstawie umowy agencyjnej, gdzie użytkownik otrzymuje dostęp do pełnej palety ofert produktów dostępnych w Finhouse dla ponad 40 instytucji finansowych (kredytów hipotecznych, gotówkowych, inwestycyjnych, obrotowych i leasingowych). QLS Systems Dostawca oprogramowania dla doradców finansowych wspomagający ich pracę od momentu pierwszego kontaktu z klientem do złożenia pełnej dokumentacji kredytowej, dostępny dla kredytów hipotecznych i firmowych. System umożliwia także przeprowadzenie symulacji kredytowania z różnych banków, a także opłat okołokredytowych, czy uwzględnienia ubezpieczeń oraz wygenerowanie potrzebnych dokumentów. W ramach aplikacji w systemie QLS dostępny jest: Strona 27

28 System QLS Hipoteczny generator ofert kredytowych i pożyczek hipotecznych, System QLS Firmowy generator ofert kredytów i pożyczek firmowych, Multiwniosek aplikacja umożliwiająca automatyczne wypełnienie potrzebnych dokumentów do złożenia wniosku. System nie ma możliwości badania zdolności kredytowej oraz sprzedaży produktów finansowych. SpeedFin Aplikacja dostarczana przez Finance Development, wspierająca pracę doradców finansowych. SpeedFin umożliwia wygenerowanie i porównanie ofert kredytowych z różnych banków oraz badanie zdolności kredytowej. Aplikacja posiada także moduł CRM, który ułatwia kontakt z klientem oraz usprawnia proces komunikacji wewnętrznej w firmie i miedzy doradcami (np. przypisywanie klientów do Doradcy). Jednocześnie FinPack stale rozszerza działalność w zakresie pośrednictwa kredytowego (przy udziale leadów pochodzących z portali Grupy oraz leadów pozyskanych od współpracujących doradców kredytowych). W 1H17 za pośrednictwem FinPack udzielono kredyty o łącznej wartości ponad PLN 100m, co stanowi wzrost o ponad 200% r/r. Wykres 9. FinPack na tle konkurencji wolumen udzielonych kredytów w 1H17 (PLNm) Wykres 10. Zmiana wolumenów udzielonych kredytów w 1H17 (% r/r) FinPack FinPack % Gold Finance Gold Finance 3.60% mfinanse mfinanse 60.90% Notus Finanse Notus Finanse 5.60% Expander Advisors Expander Advisors 18.30% Open Finance 3430 Open Finance 21.10% % 50.00% % % % % Źródło: Spółka Źródło: Spółka Strona 28

29 Strategia spółki Strategia Grupy opiera się na stworzeniu pierwszej w Polsce w pełni zintegrowanej platformy, będącej połączeniem rynku nieruchomości i finansów, oferującej wsparcie na każdym etapie procesu poszukiwania, finansowania i zakupu nieruchomości tzw. OneStopShop. Spółka jest obecnie w trakcie budowy platformy OneStopShop, która docelowo będzie obejmowała 3 następujące segmenty: 1) Wyszukiwania nieruchomości system wyszukiwania ofert, oparty o funkcjonujące platformy nieruchomościowe grupy MZN Property oraz współpracę z agentami nieruchomości i deweloperami (budowa segmentu ukończona w 100%) 2) Pozyskania finansowania (kredyty hipoteczne, gotówkowe) zautomatyzowany proces badania zdolności kredytowej i doboru najlepszej oferty dla klienta (Grupa ma gotowe narzędzia do realizacji zadania (FinPack), obecnie jest na etapie rozbudowy kanału dystrybucji produktów finansowych) 3) Obsługi transakcyjnej z elementami sieci franczyzowej dzięki któremu klienci będą mogli zawierać transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem OneStopShop, a spółka pozyska nowe źródło przychodów, z tytułu prowizji za pośrednictwo w tych transakcjach (spółka rozpoczęła budowę segmentu). Głównym celem strategicznym Grupy jest pełna integracja technologiczna procesu wyszukiwania nieruchomości, pozyskiwania finansowania oraz realizacji samej transakcji (budowa tzw. OneStopShop) Rysunek 11. Schemat funkcjonowania ekosystemu OneStopShop Źródło: Spółka, Vestor DM Istotnym krokiem w kierunku realizacji koncepcji OneStopShop było nabycie spółki FinPack w 2016r. Akwizycja umożliwiła wejście w kanał dystrybucji produktów finansowych oraz dostęp do rozwiązań IT wspomagających proces pośrednictwa kredytowego. Poprzez realizację koncepcji OneStopShop spółka chce wykorzystać synergie płynące z połączenia usług segmentu nieruchomościowo-finansowego i zintensyfikować ekspansję rynkową. Kolejne działania strategiczne Grupy zakładają: Budowę segmentu obsługi transakcyjnej zakupu i sprzedaży nieruchomości, w pełni zintegrowanej z ekosystemem OneStopShop, portalami Grupy oraz systemem FinPack. Koncept opiera się na wdrożeniu technologii, które doprowadzą do wzrostu efektywności pośrednictwa nieruchomości i umożliwią agentom (zarówno w Strona 29

30 przypadku agencji własnych, jak również franczyzowych) obsługę większej liczby klientów w tym samym czasie. Dzięki wizualizacji 3D i wsparciu wirtualnych doradców klient ma sam dokonywać wstępnej selekcji nieruchomości, a działalność agenta zostać ograniczona do prezentacji wybranych nieruchomości, utrzymania relacji z klientem i sfinalizowania sprzedaży. Technologia ta ma być oferowana agentom na zasadzie franczyzy. Grupa natomiast pozyska nowe źródło przychodów z pośrednictwa w transakcjach sprzedaży i zakupu nieruchomości. Poszerzenie oferty grupy o nowe produkty finansowe. Wraz z pozyskaniem własnej sieci doradców poprzez przejęcie spółki FinPack, Grupa rozpoczęła usługę pośrednictwa w udzielaniu kredytów hipotecznych (sprzedaż kredytów za pośrednictwem aplikacji i własnych doradców). MZN Property planuje poszerzenie tej oferty o pożyczki gotówkowe (związane z przeprowadzką czy urządzeniem mieszkania) oraz ubezpieczenia. Produkty finansowe mają zostać wsparte systemami IT oraz zintegrowane z wybranymi instytucjami finansowymi. Proces zakłada także ukończenie Projektu Finance, którego celem jest przekazanie użytkownikom narzędzia ułatwiającego wybór oferty kredytowej i sfinansowanie zakupu nieruchomości. Pozwoli ono generować nowe źródła przychodów z tytułu prowizji uzyskanych od banków ze sprzedaży kredytów hipotecznych, dzięki dostarczaniu wysokiej jakości leadów finansowych. Pełna automatyzacja ekosystemu OneStopShop. Zamiarem spółki jest wdrożenie pełnej automatyzacji procesów wyboru nieruchomości i ich finansowania celem minimalizacji czasu trwania procesu oraz kosztów wynagrodzeń. Spółka planuje pełną integrację procesu kredytowego pomiędzy poszczególnymi podmiotami (kredytobiorcą użytkownikiem serwisu, kredytodawcą, doradcą finansowym i pośrednikiem nieruchomości). Wzmocnienie rozpoznawalności marki MZN Property i wzrost liczby klientów Grupy. Celem spółki jest wzmocnienie rozpoznawalności marki Morizon jako zintegrowanej platformy oferującej możliwość przeprowadzenia całego procesu zakupu i finansowania nieruchomości w jednym miejscu i tym samym wzrost liczby użytkowników indywidualnych i klientów biznesowych platformy OneStopShop. W tym celu spółka planuje m.in. wzrost nakładów na marketing, zintensyfikowanie współpracy z podmiotami odpowiedzialnymi za wzrost ruchu w sieci i aplikacjach mobilnych. Monetyzacja w platformie OneStopShop. Nadrzędnym celem budowy platformy OneStopShop jest wzrost efektywności wykorzystania posiadanych leadów oraz efektów synergii z uczestnictwa we wszystkich etapach procesu zakupu nieruchomości od jej poszukiwania do realizacji transakcji zakupu. Zintegrowanie usług ma na celu kilkukrotne wykorzystanie (monetyzowanie) tej samej grupy klientów: Budowa platformy OneStopShop umożliwi 3-krotną monetyzację posiadanych leadów. Poszukiwanie nieruchomości (monetyzacja x1) na tym etapie Grupa pozyskuje leady nieruchomościowe spółka otrzymuje opłatę za efekt, tj. za dostarczone kontakty od osób zainteresowanych wystawionymi w serwisach Grupy ogłoszeniami, Pozyskiwanie finansowania (monetyzacja x2) na tym etapie integracja usług umożliwia przekazanie osób zainteresowanych zakupem nieruchomości do własnych pośredników kredytowych celem złożenia oferty kredytowej (konwersja leadów nieruchomościowych własnych (z własnych serwisów ogłoszeniowych) oraz serwisów zewnętrznych (od agencji i deweloperów korzystających z narzędzi FinPack posiadających leady nieruchomościowe z konkurencyjnych serwisów) na Strona 30

31 leady finansowe przychody z tytułu prowizji od zrealizowanych leadów finansowych. Realizacja transakcji zakupu nieruchomości (monetyzacja x3) Budowany obecnie segment obsługi transakcyjnej ma pozwolić zrealizować prowizje od transakcji z części leadów nieruchomościowych generowanych z własnych portali. Grupa ma dostęp do danych użytkowników poszukujących lub posiadających nieruchomości na sprzedaż, którzy nie zostali przekazani agencji nieruchomości czy deweloperowi rozliczającym się w modelu płatności za ogłoszenie. Ci użytkownicy będą przekazywani do budowanej przez Grupę sieci agencji partnerskich. Sieć agencji Grupy będzie korzystać również z narzędzi Finpack i dystrybuować produkty finansowe oferowane przez Grupę. Rysunek 12. Monetyzacja w platformie OneStopShop Wyszukiwanie nieruchomości (Monetyzacja 1x) Z prowadzonych serwisów ogłoszeń nieruchomości Grupa pozyskuje leady nieruchomościowe (opłaty za efekt od agencji i deweloperów) Poszukiwanie finansowania (monetyzacja 2x) Konwersja leadów nieruchomościowych na leady finansowe (prowizje na zrealizowanych kredytach hipotecznych) Realizacja transakcji zakupu (monetyzacja 3x) Prowizja z tytułu pośrednictwa w finalizacji transakcji zakupu nieruchomości Źródło: Vestor DM Strona 31