Biuletyn Prawny Marzec 2012

Transkrypt

1 Biuletyn Prawny Marzec 2012 Szanowni Państwo, W Biuletynie Prawnym za marzec 2012 r. poruszamy między innymi wybrane niejasności nowej ustawy deweloperskiej (a jest ich dużo). Przedstawiamy także kwestie, które stały się przedmiotem analizy sądów w zakresie opodatkowania garaży stanowiących odrębną własność, opodatkowania umów najmu wspólnot mieszkaniowych, studium uwarunkowań przestrzennych i zwolnień od podatku od towarów i usług. Dodajemy także aktualności z prawa cywilnego oraz ubezpieczeń społecznych. Igor Bąkowski

2 NIERUCHOMOŚCI NOWA USTAWA DEWELOPERSKA NIEJASNOŚĆ PRZEPISÓW 29 kwietnia 2012 r. wejdzie w życie dyskutowana od dłuższego czasu ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, której głównym ratio legis jest bardziej precyzyjne zabezpieczenie roszczeń nabywcy po podpisaniu umowy z firma deweloperską. Jednakże ustawa w dalszym ciągu budzi szereg wątpliwości w zakresie interpretacji niejasnych przepisów, w szczególności dotyczących rachunków powierniczych. W myśl art. 37 omawianej Ustawy deweloper nie jest zobowiązany do założenia rachunku powierniczego, jeżeli sprzedaż mieszkań rozpocznie się przed dniem 29 kwietnia b.r. Użycie słowa rozpoczęcie sprzedaży jest pojęciem nieostrym i może podlegać różnym interpretacjom. Z jednej strony pojęcie to jest w środowisku deweloperskim utożsamiane z umieszczeniem ogłoszenia o sprzedaży lokali - wówczas budowa może zostać przeprowadzona znacznie później, po wejściu w życie ustawy. Zgodnie z art. 3 pkt 10 Ustawy, za rozpoczęcie sprzedaży lokali należy uważać chwilę zawiadomienia o rozpoczęciu procesu oferowania lokali. Powyższe określenie odwołuje się również do terminu przedsięwzięcia deweloperskiego jako procesu, obejmującego etap całej budowy, a także czynności faktyczne i prawne konieczne do zainicjowania budowy lub jej zakończenia poprzez oddanie obiektu do użytkowania (w tym uzyskanie wszystkich zezwoleń administracyjnych). Niejasne są również przepisy dotyczące obowiązku posiadania rachunków powierniczych. Dotychczas były to środki fakultatywne, o których decydował sam przedsiębiorca. Zgodnie z nową ustawą mogą to być: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa oraz otwarty

3 NIERUCHOMOŚCI mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ustawa z jednej strony zobowiązuje dewelopera do założenia jednego z czterech rodzajów rachunków powierniczych, z drugiej natomiast nie przewiduje żadnych sankcji za brak takiego rachunku. PRZEDŁUŻENIE UMOWY UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO Problematyka wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego jest szczególnie istotna w stosunku do nieruchomości, które zostały wywłaszczone po II wojnie światowej. Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu określonego w umowie notarialnej. Jednakże, w myśl art Kodeksu cywilnego, przedłużenie powyższego prawa do nieruchomości może nastąpić w ciągu pięciu ostatnich lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia użytkowania wieczystego może nastąpić jedynie ze względu na ważny interes społeczny. Problematyka ustalenia granic czasowych, w ramach których można wystąpić jeszcze o przedłużenie umowy użytkowania wieczystego stała się przedmiotem uchwały Sądu Najwyższego (sygn. akt: III CZP 94/11). Zdaniem Sądu Najwyższego jeśli wniosek o przedłużenie użytkowania wieczystego można złożyć w okresie pięciu lat przed upływem tego prawa, to można go złożyć nawet ostatniego dnia. Powyższe stwierdzenie będzie miało zastosowanie również w sytuacji, kiedy zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego nieruchomości nastąpi po terminie wygaśnięcia umowy o ustanowienie tego prawa, pod warunkiem, że wniosek zostanie złożony w ustawowo wymaganym terminie (art kodeksu cywilnego).

4 NIERUCHOMOŚCI SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA BEZ PRAWA DO ODSZKODOWANIA ZA UWŁASZCZENIE Zgodnie z orzeczeniem Sądu Apelacyjnego z dnia 24 lutego 2012 r. (sygn. akt I ACa 759/11) spółdzielnia mieszkaniowa nie może domagać się odszkodowania od Skarbu Państwa z tytułu utraty korzyści majątkowej wynikającej z uchylenia przez Trybunał Konstytucyjny przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a tym samym umożliwieniu spółdzielcom wykupu mieszkań za symboliczną złotówkę przez okres 12 miesięcy. Na mocy orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego osoby będące członkami spółdzielni mogły dokonać uwłaszczenia lokali za cenę, która nie odpowiadała ich rzeczywistej wartości rynkowej. W konsekwencji spółdzielnie mogły odczuć straty w korzyściach majątkowych. Jednakże, jak podkreślił Sąd Apelacyjny, Trybunał Konstytucyjny dokonując odroczenia wejścia w życie wyroku stwierdzającego niekonstytucyjność przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych, godził się ze wszystkimi skutkami wynikającymi z powyższych zmian. Spraw dotyczących dochodzenia na drodze sądowej roszczeń z tytułu odszkodowania za utracone korzyści jest stosunkowo dużo, jednakże do tej pory żadna z nich nie zakończyła się pozytywnie dla spółdzielni. Być może w najbliższej przyszłości jedna ze spraw zostanie skierowana do Sądu Najwyższego, gdyż pełnomocnicy spółdzielni, będącej stroną powodową w omawianej sprawie, zapowiedzieli wniesienie kasacji od wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie.

5 PRAWO PODATKOWE GARAŻ Z OSOBNĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ WYŻSZY OBOWIĄZEK PODATKOWY 27 lutego 2012 r. Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt II FPS 4/11) podjął uchwałę dotyczącą wysokości stawki podatku od nieruchomości od podziemnych miejsc postojowych w budynkach wielorodzinnych. Zgodnie powyższą uchwałą, w stosunku do garaży stanowiących przedmiot odrębnej własności (posiadających osobną księgę wieczystą) usytuowanych w budynku wielorodzinnym, wysokość podatku powinna być naliczana według stawki jak za inne budynki. Według dotychczasowej praktyki garaże stanowiące pomieszczenia przynależne do samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz garaże z wyodrębnioną własnością lokalową były tratowane podobnie, w konsekwencji były opodatkowane niższą stawką podatkową, tak jak za lokal mieszkalny. Zgodnie z omawianą uchwałą garaż stanowiący odrębną własność cechuje się przeznaczeniem innym niż mieszkalne i nie służy zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych właściciela. Mając na uwadze powyższe Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, iż lokale użytkowe objęte odrębnym prawem własności, powinny być opodatkowane na podstawie stawek właściwych dla tzw. budynków bądź ich pozostałych części, bynajmniej nie jak budynki mieszkalne. W przypadku, gdy garaż został zakupiony wraz z mieszkaniem, które łącznie obejmuje jedna księga wieczysta, opodatkowanie powinno odpowiadać stawce jak za część budynku mieszkalnego. W konsekwencji powyższego orzeczenia właściciele mieszkań oraz garaży jako lokali użytkowych z odrębną księgą wieczystą będą zobowiązani do zapłaty prawie dziesięciokrotnie wyższego niż dotychczas podatku od nieruchomości.

6 PRAWO PODATKOWE OPODATKOWANIE UMÓW NAJMU WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH Poprawna interpretacja przepisów prawa podatkowego niejednokrotnie wzbudza wśród podatników wiele wątpliwości, zwłaszcza w dziedzinie zwolnień podatkowych. W głównej mierze przyczyną jest niejasność i brak precyzji w przepisach. Przykładem takich wątpliwości interpretacyjnych są regulacje dotyczące zwolnień wspólnot mieszkaniowych z zapłaty podatku od dochodu uzyskanego z umów najmu lokali mieszkalnych stanowiących pomieszczenie wspólne. Powyższe zagadnienie zostało poruszone w jednej z ostatnich interpretacji indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 lutego 2012r. (nr IPTPB3/ /11-2/MF). Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2011 Nr 74, poz. 397 ze zm.) wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych. Przedmiotem opodatkowania, bez względu na źródło, z jakiego zostały osiągnięte, jest dochód będący nadwyżką sumy przychodów nad kosztami uzyskania przychodu, osiągnięte w danym roku podatkowym. W konsekwencji środki pieniężne, które wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, stanowią zgodnie z zapisami ustawy o CIT przychód Wspólnoty. Następnie pomniejszony o koszty poniesione w celu jego uzyskania odzwierciedla dochód, podlegający opodatkowaniu. Jednakże zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, wolne od podatku od osób prawnych są dochody wspólnoty mieszkaniowej uzyskane w ramach prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi, o ile zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. W głównej mierze wątpliwości interpretacyjne skupiły się na zakresie znaczeniowym pojęć gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz zasobu mieszkaniowego. Zgodnie z powyższą interpretacją Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi poprzez pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy uznać zarządzanie oraz dysponowaniem zgromadzonym zasobem rzeczy, służącym celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem, a jej swoistą istotą jest prowadzenie działań, które będą służyły prawidłowej eksploatacji tych zasobów oraz utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym.

7 PRAWO PODATKOWE Zasoby mieszkaniowe powinno traktować się jako zbiór lokali mieszkalnych oraz innego rodzaju pomieszczeń lub urządzeń (np.: dźwigi osobowe, kotłownie, hydrofory wbudowane, klatki schodowe, loggie, garaże), stanowiących cześć budynku mieszkalnego bądź zlokalizowanych poza nim, których istnienie stanowi niezbędny element zapewniający prawidłowe funkcjonowanie i administrowanie nim. W uzasadnieniu interpretacji zwrócono uwagę, iż przychody związane z powyższymi budynkami lub urządzeniami oraz finansowane z nich koszty odzwierciedlają jednocześnie przychody i koszty podatkowe, określone ustawą o CIT. Dochód uzyskany na podstawie tego tytułu będzie zwolniony od CIT pod warunkiem, że zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego, w tym pomieszczeń stanowiących część wspólną wspólnoty. Ustawa zastrzega rodzaj źródła uzyskania dochodu, jakim jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Inne źródło dyskwalifikuje możliwości skorzystania ze zwolnienia, nawet jeżeli uzyskany dochód zostałby przeznaczony na utrzymanie istniejącego zasobu mieszkaniowego. Zgodnie z sentencją omawianej interpretacji indywidualnej, prawnie dopuszczalny i podlegający zwolnieniu jest dochód uzyskany z najmu lokali mieszkalnych adaptowanych na pralnię, a następnie przeznaczony na utrzymanie powierzchni wspólnych wspólnoty. STUDIUM UWARUNKOWAŃ A ZWOLNIENIE OD PODATKU VAT 26 stycznia 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (sygn. akt I SA/Wr 1641/11) rozstrzygnął kwestię w zakresie zwolnień podatkowych, do których uprawniona jest gmina, z tytułu dostaw terenów o charakterze innym niż budowlany. Istotą powyższego sporu była sprzedaż działek gruntowych przez gminę, przeznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod zabudowę mieszkaniowo handlową lub handlową. W myśl przedstawionej przez Sąd argumentacji, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy z uwagi, iż w świetle art. 9 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest źródłem prawa miejscowego, nie stanowi podstawy do stwierdzenia prawa do zwolnienia od podatku od towarów i usług z tytułu dostawy terenów innych niż budowlane lub nieprzeznaczone pod zabudowę (art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług). W uzasadnieniu powyższego orzeczenia WSA przytoczył wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 stycznia 2010 r. (sygn. I FPS 8/10), który rozstrzygnął szereg

8 PRAWO PODATKOWE wątpliwości w omawianym zakresie. Zgodnie z zacytowanym orzeczeniem w świetle art. 23 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, mając na uwadze art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, dla określenia terenu niezabudowanego rozstrzygające będą zapisy wskazane w ewidencji gruntów i budynków, a nie studium uwarunkowania i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zgodnie z regulacjami dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347) dostawa terenów budowlanych oznacza dostawę terenów nieuzbrojonych lub uzbrojonych, zaś szczegółowa definicja pozostawiona jest w gestii państw członkowskich. Polska nie implementowała powyższych norm unijnych oraz nie określiła znaczenia pojęcia terenu budowlanego lub przeznaczonego pod zabudowę. W cytowanym orzeczeniu uznano, iż w celu rozstrzygnięcia powyższej wątpliwości należy odnieść się do podstawy opodatkowania zawartej w art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, w myśl której podstawą planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatku i świadczeń, oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej oraz gospodarki nieruchomościami jest ewidencja gruntów i budynków, co jest równoznaczne z podstawą wymiaru podatku. Konkludując powyższą sytuację, WSA we Wrocławiu w orzeczeniu z dnia 26 stycznia 2012r. stwierdził, iż dokonując interpretacji art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, określającego zwolnienia z tytułu dostawy terenów innych niż budowlane lub nieprzeznaczone pod zabudowę, rozstrzygające znaczenie będą odgrywać dane wskazane w ewidencji gruntów, a nie wynikające ze studium uwarunkowań, które nie stanowi źródła prawa miejscowego.

9 PRAWO CYWILNE DAROWIZNA NA RZECZ OBOJGA MAŁŻONKÓW BEZ PODZIAŁU Podział majątku jest często postępowaniem trudnym i skomplikowanym, zwłaszcza gdy w skład majątku wchodzą nieruchomości o znacznej wartości. W jednym z orzeczeń Sądu Najwyższego (sygn. akt: I CSK 284/11) został poruszony problem możliwości podziału darowizny w postaci nieruchomości uczynionej na rzecz obojga małżonków. Zgodnie z zapadłym orzeczeniem ochrona własności majątkowej małżeńskiej implikuje konieczność stosowania pewnych ograniczeń, w szczególności przy zwrocie darowizny. Uczyniona na oboje małżonków darowizna w postaci nieruchomości może być odebrana tylko w całości. Nie jest dopuszczalne domaganie się części nieruchomości w sytuacji gdy odwołanie będzie skuteczne wobec jednego z obradowych, który jednocześnie uzna odwołanie, zaś w stosunku do drugiego odwołanie będzie nieskuteczne. Uzasadnieniem do powyższego twierdzenia jest zagwarantowana prawnie trwałość i stabilność wspólności małżeńskiej, zgodnie z którą żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego ani żadnego przedmiotu wchodzącego w jego skład w trakcie jej trwania. Zdaniem Sądu Najwyższego przeniesienie własności z powrotem na darczyńcę z jednoczesnym jej podziałem może nastąpić tylko i wyłącznie za zgodą obojga małżonków. W orzeczeniu podkreślono również, że darczyńcy przysługuje roszczenie na mocy art kodeksu cywilnego, o zwrot przedmiotu odwołanej darowizny stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Darczyńca nie może żądać przeniesienia własności nieruchomości na powrót od obdarowanego (gdy jedno nie uzna odwołania), aczkolwiek przepisy uprawniają go do dochodzenia roszczenia pieniężnego adekwatnego do wartości przedmiotu darowizny.

10 UBEZPIECZENIA SPOŁECZNE WYŻSZA SKŁADKA WYPADKOWA Zgodnie z nowym rozporządzeniem Ministra Pracy i Polityki Społecznej od 1 kwietnia 2012 r. wzrośnie składka ubezpieczenia wypadkowego z 1,67 % do 1,93 %, którą objęci są wszyscy przedsiębiorcy, zatrudniający nie więcej niż 9 pracowników oraz płatnicy niezarejestrowani w systemie REGON. Składka za marzec płacona w kwietniu będzie należna w dotychczasowej wysokości. Nowa stawka obejmie składkę kwietniową, płaconą w maju. Jej wartość wzrośnie do 40,83 zł. Niniejsza wiadomość nie stanowi informacji handlowej w rozumieniu ustawy o świadczeniu usług drogą elektroniczną - ma ona wyłącznie charakter informacyjno-edukacyjny, zaś adresy , na które została wysłana należą do klientów Kancelarii lub pochodzą z ogólnie dostępnych źródeł. Treść niniejszego biuletynu ma charakter wyłącznie informacyjny i jest przedmiotem praw autorskich Bąkowski Kancelaria Radcowska.