Darmowy fragment

Transkrypt

1 t en m l ragek.p f wy kart o rm.bez a D ww w

2

3

4

5 Recenzenci Prof. zw. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak Prof. zw. dr hab. Halina Henzel Opracowanie graficzne i typograficzne Jacek Tarasiewicz Redaktor Jadwiga Witecka Copyright by Wydawnictwo Key Text ISBN: Warszawa 2010 Wydanie publikacji dofinansowane przez Politechnikę Częstochowską Wydział Zarządzania Wydawnictwo Key Text sp. z o.o. ul. Warszawa tel , faks wew wydawnictwo@keytext.com.pl

6 Spis treści Wstęp Rozdział 1 Nieruchomości jako przedmiot inwestowania Specyficzne cechy nieruchomości Inwestowanie na rynku nieruchomości Źródła i techniki finansowania rynku nieruchomości Rynek nieruchomości a sektor bankowy Modele finansowania rynku nieruchomości Model banku komercyjnego Model banku hipotecznego Model oszczędzania kontraktowego Model rynku wtórnego Rozdział 2 Sektor bankowy jako główne źródło finansowania rynku nieruchomości Geneza i ewolucja bankowości hipotecznej Banki uniwersalne i hipoteczne podobieństwa i różnice Aktywność banków hipotecznych na rynku nieruchomości w Polsce Finansowanie rynku nieruchomości przez system bankowy w Polsce na tle innych krajów Rozdział 3 Ryzyko inwestowania w nieruchomości Klasyfikacja czynników ryzyka finansowania nieruchomości Identyfikacja i ocena czynników ryzyka działalności inwestycyjnej Instrumenty kontroli poszczególnych rodzajów ryzyka Rozdział 4 Znaczenie bankowości hipotecznej w finansowaniu rynku nieruchomości w Polsce Ocena oferty kredytowej banków uniwersalnych i hipotecznych z punktu widzenia kredytobiorcy Ocena atrakcyjności oferty kredytowej banków hipotecznych i uniwersalnych z punktu widzenia kredytobiorcy indywidualnego Ocena oferty kredytowej banków uniwersalnych i hipotecznych z punktu widzenia dewelopera

7 4.2. Finansowanie inwestycji w nieruchomości przez depozyty i emisje listów zastawnych Ocena uwarunkowań i zmian wpływających na tendencje rozwojowe banków hipotecznych na rynku nieruchomości w Polsce Podsumowanie Szanse i zagrożenia związane z finansowaniem rynku nieruchomości w Polsce Bibliografia

8 Wstęp Inwestowanie na rynku nieruchomości wymaga dużego kapitału. Wysoka kapitałochłonność inwestycji na tym rynku powoduje, że na etapie ich finansowania występuje duży udział źródeł obcych, głównie kredytów i pożyczek. Na potrzeby finansowania inwestycji na międzynarodowym rynku nieruchomości powstało kilka znacznie różniących się modeli. W Stanach Zjednoczonych w 1938 r. państwo utworzyło agencję rządową Federal National Mortgage Association, która skupuje od szerokiej sieci instytucji finansowych wierzytelności z tytułu kredytów hipotecznych i na ich podstawie emituje obligacje hipoteczne (model amerykański). Efektywne funkcjonowanie rozwiązania amerykańskiego wymaga zaangażowania instytucji państwowych. Rozwiązanie charakterystyczne dla Europy polega na wykorzystaniu wierzytelności kredytowych zabezpieczonych hipotecznie jako gwarancji zwrotu pieniędzy zainwestowanych w hipoteczne papiery wartościowe, tzw. listy zastawne (model bankowości hipotecznej). Według tego modelu wierzytelności pozostają w bilansie banku. Tradycyjną formą finansowania inwestycji na rynku nieruchomości jest finansowanie z depozytów przez banki uniwersalne (model bankowości uniwersalnej). Model ten szczególnie silnie jest rozwinięty we Francji, Włoszech i w Hiszpanii. Wykreowany został również model kredytu kontraktowego, który polega na połączeniu celowego oszczędzania na mieszkanie z późniejszym kredytowaniem inwestycji. Na rynku europejskim silnie rozwijał się model banków hipotecznych (model ten dominuje w Niemczech i Danii). Instytucje te są wyspecjalizowane w zdobywaniu długoterminowych funduszy przez emisję listów zastawnych. Z pewnością istotnym czynnikiem pobudzającym jego rozwój jest wzrost zainteresowania hipotecznymi listami zastawnymi ze strony inwestorów. Głównym powodem były atrakcyjne w długim okresie stopy zwrotu oraz niskie ryzyko w porównaniu z inwestycjami w akcje. Wartość emisji listów zastawnych emitowanych przez kraje Unii Europejskiej w 1998 r. wynosiła już wtedy 1281,5 mld euro. Inwestorami w europejskie hipoteczne listy zastawne są inwestorzy z USA oraz Kanady, Austrii, krajów azjatyckich, RPA oraz Arabii Saudyjskiej, a z krajów europejskich ze Szwajcarii, Włoch, Wielkiej Brytanii, Irlandii i krajów skandynawskich. Duże emisje listów zastawnych na rynki międzynarodowe związane są z trzema zasadniczymi przyczynami: 1) wzrostem popytu międzynarodowych inwestorów, 2) rosnącymi problemami płynnościowymi banków uniwersalnych, 3) wysokimi kosztami finansowania działalności kredytowej przez depozyty.

9 8 Wstęp Rozwój rynku nieruchomości w Polsce wymagał wprowadzenia dodatkowego systemu jego kredytowania przez powołanie banków hipotecznych. Banki uniwersalne w Polsce nie mogą bowiem przeznaczyć dużej puli kapitału na finansowanie rynku nieruchomości, ponieważ obsługują całą gospodarkę, a rynek nieruchomości wymaga kredytów długoterminowych (15, 20, 25-letnich, a nawet dłuższych). Nie mają one także długoterminowych depozytów, aby przeznaczyć je na kredytowanie rynku nieruchomości. Dlatego też wydawało się, że model banku hipotecznego posiada więcej zalet od innych modeli finansowania rynku nieruchomości. Koncentruje się on tylko na finansowaniu rynku nieruchomości, zdobywając kapitał przez emisję listów zastawnych, które stanowią odmrożenie kapitału wcześniej ulokowanego w akcję kredytową. Na 13 stycznia 2008 r. BPH Bank Hipoteczny pozyskał 960 mln zł z emisji listów zastawnych, BRE Bank Hipoteczny około 810 mln zł, a cały rynek kredytów hipotecznych w Polsce wynosił 110 mld zł. Zasadniczym krokiem w powołaniu banków hipotecznych było uchwalenie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 29 sierpnia 1997 r. (Dz. U. nr 140, poz. 940 oraz Dz. U. nr 99, poz. 919). Zgodnie z tą ustawą podstawową czynnością banku hipotecznego jest udzielanie kredytów zabezpieczonych hipotekami i emitowanie na tej podstawie listów zastawnych. Na rynku nieruchomości działają zarówno banki uniwersalne, jak i banki hipoteczne jako kredytodawcy konkurujący o klientów. Oceniając aktualną sytuację w sektorze bankowym i na rynku nieruchomości oczekiwano, że działalność banków hipotecznych zacznie odgrywać znaczącą rolę w finansowaniu rynku nieruchomości. Jednak udział kredytów udzielonych przez banki hipoteczne w Polsce nie jest duży w 2007 r. stanowił 2,6% kredytów na nieruchomości udzielonych przez sektor bankowy ogółem. List zastawny jako instrument refinansowania kredytów hipotecznych powinien zająć istotne miejsce w finansowaniu inwestycji na rynku nieruchomości. Chociaż obecnie na rynku kredytów hipotecznych w Polsce banki uniwersalne posiadają dominującą pozycję, to model bankowości hipotecznej jest teoretycznie lepszym rozwiązaniem od bankowości uniwersalnej i wydaje się, że powinien odgrywać główną rolę w systemie finansowania rynku nieruchomości. Dlatego też podstawowym celem tego opracowania jest przedstawienie obecnej roli banków hipotecznych w Polsce, a także wskazanie na konieczność wprowadzenia niezbędnych zmian w systemie bankowym oraz na rynku nieruchomości, aby bankowość hipoteczna stała się znaczącą formą finansowania rynku nieruchomości w Polsce. Celem niniejszego opracowania jest także próba przedstawienia problematyki dotyczącej sektora bankowego na rynku nieruchomości. Ze względu na złożoność i wieloaspektowość podjętej tematyki skoncentrowano się na najistotniejszych, z punktu widzenia celu pracy, zagadnieniach dotyczących szczególnie bankowości hipotecznej w odniesieniu do rynku nieruchomości. Wykazano zalety finansowania rynku nieruchomości przez bankowość hipoteczną, a szczególnie banki hipoteczne, oraz wskazano bariery ich rozwoju w Polsce. Przeprowadzone analizy rynku dotyczyły:

10 Wstęp 9 1) oceny atrakcyjności oferty kredytowej banków uniwersalnych i banków hipotecznych z punktu widzenia kredytobiorcy, 2) oceny kosztów finansowania inwestycji w nieruchomości przez depozyty i emisje listów zastawnych, 3) oceny uwarunkowań i zmian wpływających na tendencje rozwojowe banków hipotecznych na rynku nieruchomości w Polsce. Wykorzystanie powszechnie stosowanych metod badawczych i technik gromadzenia danych pozwoliło na wyselekcjonowanie barier rozwoju bankowości hipotecznej w Polsce, co umożliwiło wskazanie niezbędnych zmian na rynku nieruchomości i w jego otoczeniu, aby model bankowości hipotecznej stanowił przyszłościowe rozwiązanie systemu bankowego w Polsce. W niniejszym opracowaniu można wyróżnić dwie części. Część pierwsza obejmująca rozdziały 1 3 jest poświęcona cechom nieruchomości oraz rynkowi nieruchomości w kontekście ich wpływu na proces finansowania. Poddano wnikliwej analizie prawidłowości zachodzące na rynku kredytów hipotecznych za granicą i w Polsce. Rozdział 3 nie dotyczy bezpośrednio bankowości hipotecznej, lecz wnosi do omawianego tematu ważne i wartościowe elementy. Zaprezentowano w nim, zgodnie z Nową Umową Kapitałową, nowe zmodyfikowane podejście standardowe oparte na ratingu wewnętrznym. Podkreślono, że wprowadza ona takie regulacje, które stanowią gwarancje, że banki będą utrzymywały rezerwy kapitałowe na wypadek ryzyka kredytowego, rynkowego lub operacyjnego. W części drugiej (rozdział 4) przeprowadzono ocenę atrakcyjności oferty kredytowej banków uniwersalnych i banków hipotecznych, która stanowi pogłębioną ocenę modelu bankowości hipotecznej i bankowości uniwersalnej w Polsce. Przeprowadzono również analizę i ocenę kosztów finansowania inwestycji w nieruchomości, poniesionych przy finansowaniu przez depozyty (właściwość banków uniwersalnych) oraz przez emisję listów zastawnych (właściwość banków hipotecznych). W podsumowaniu zaprezentowano wnioski wynikające z analizy danych empirycznych w porównaniu z danymi teoretycznymi. Stały się one podstawą oceny uwarunkowań rozwoju bankowości hipotecznej na rynku nieruchomości w Polsce i wskazania niezbędnych kierunków zmian wpływających na ich tendencje rozwojowe. Forma bankowości hipotecznej powinna stać się dominującym modelem finansowania rynku nieruchomości w Polsce.