SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ w ŻAGANIU za 2013r.

Transkrypt

1 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ w ŻAGANIU za 2013r. I. Główne kierunki działań. Jak w latach poprzednich działania Zarządu skupione były wokół organizacji pracy na najważniejszych kierunkach działania Spółdzielni, do których w 2013r. należy zaliczyć : 1. Realizację zamierzeń zawartych w planach finansowo-gospodarczych, w tym w planach remontów, zgodnie z podjętymi przez Radę Nadzorczą S.M. uchwałami. 2. Bieżące kierowanie administracją w celu prawidłowej obsługi mieszkańców oraz dbanie o prawidłowy przebieg realizacji wniosków o wyodrębnienie lokali. 3. Nadzorowanie i kierowanie bieżącymi działaniami służb technicznych w celu utrzymania prawidłowego stanu technicznego lokali mieszkalnych i użytkowych jak i infrastruktury związanej z budynkami. 4. Prowadzenie działań windykacyjnych w celu zapewnienia płynności finansowej Spółdzielni. 5. Nadzór nad właściwą realizacją umów z najemcami i dzierżawcami majątku Spółdzielni. 6. Bieżące dostosowywanie funkcjonowania Spółdzielni, do zmieniających się przepisów prawa. Ad. 1. ( Realizacja zamierzeń zawartych w planach finansowo-gospodarczych ) Analiza realizacji wszystkich wskaźników i składowych planów finansowo-gospodarczych, prowadzonych przez Zarząd, danych sprawozdania finansowego, pozwala ocenić pracę Spółdzielni na dobrym poziomie. Odpis na remonty w 2013r. pozostał na poziomie 1,20 zł/m²/pu. przy strukturze podziału tego funduszu 15/85%. Wykorzystanie funduszu płac wykonano na poziomie 96 %. Uzyskano nadwyżkę na gospodarce zasobami mieszkaniowymi i działalności gospodarczej w kwocie 731 tys. zł ( 161 tys. zł gzm narastająco i 570 tys. zł działalność gospodarcza za 2013r.) Nadwyżka na funduszu remontowym wyniosła tys. zł. Wolne środki na funduszu zasobowo-obrotowym stanowią 258 tys. zł Daje to łączne środki finansowe na bieżącą działalność Spółdzielni w kwocie tys. zł. Wynik ten po pomniejszeniu zaległości w opłatach eksploatacyjnych, jest zadowalający i pozwala bezpiecznie kierować działalnością Spółdzielni oraz utrzymać płynność finansową w 100%. Ad.2. ( Bieżące kierowanie administracją ) W zakresie kierowania administracją i prawidłową obsługą mieszkańców realizowano dotychczasowe ustalenia i zasady ze szczególnym naciskiem na podkreślenie służebnej roli pracowników administracji i fachowość obsługi z dążeniem do umocnienia pozytywnego wizerunku Spółdzielni. W miarę posiadanych środków pracownicy brali udział w szkoleniach i spotkaniach dotyczących zarówno zmian prawnych jak i profesjonalnej obsługi interesantów. W 2013r. Zarząd rozpatrzył około 200 indywidualnych spraw interesantów. Problematyka tych spraw dotyczyła w większości zadłużenia w opłatach za mieszkanie jak i bieżących spraw remontowo-eksploatacyjnych. W sprawach kierowania administracją Zarząd wydał 6 Zarządzeń normujących bieżącą działalność.

2 Ad.3. ( Nadzorowanie i kierowanie bieżącymi działaniami służb technicznych ) Służby techniczne właściwie realizowały postawione im zadania. Terminowo zostały przeprowadzone przeglądy techniczne budynków, opisane potrzeby remontowe oraz propozycje planu remontów. Założenia przyjętych i zatwierdzonych przez Radę Nadzorczą planów zostały wykonane. Przeznaczenie ważniejszych wydatków funduszu remontowego w 2012r. : 1. Wydatki na mienie wspólne Spółdzielni ( fundusz 15% ) - 201,42 tys. zł przy wpływach z odpisu na fundusz remontowy 15% - 295,18 tys. zł Ważniejsze zrealizowane zadania dotyczyły remontów dróg, chodników, przebudowa sieci wodno- kanalizacyjnych, wyposażenie i uzupełnienie placów zabaw, remonty oświetlenia ulicznego. 2. Wydatki na poszczególne nieruchomości budynkowe ( fundusz 85% ) : wydatki ,79 tys. zł przy wpływach z odpisu na fundusz remontowy 85% ,63 tys. zł Najważniejsze zrealizowane zadania dotyczyły : ocieplenia i remonty ścian, dobudowa i remonty wiatrołapów, wymiana obróbek blacharskich, rynien i częściowe naprawy pokryć dachowych, remonty instalacji gazowych, instalacji kanalizacyjnych, instalacji co. i cwu., wymiana okien i drzwi w częściach wspólnych, uzupełnienie i wymiana spoin międzypłytowych, malowanie klatek schodowych z wymianą oswietlenia, wymiana wewnętrznej instalacji gazowej, remonty balkonów i loggi, montaż zadaszeń na balkonach i loggiach IV pięter. Wykonano ocieplenie z wykorzystaniem kredytu z premią termomodernizacyjną w dwóch budynkach. 3. Wydatki remontowe kotłowni własnych ,54 zł. 4. Uwzględniając nadwyżkę funduszu remontowego na dzień r. oraz wydatki w 2013r. które zamknęły się kwotą tys. zł, nadwyżka na dzień r. to kwota tys. zł. W 16 budynkach nastąpiło przekroczenie wydatków ponad wpłatami na fundusz remontowy : 1. Bema o kwotę ,72 zł 2. Keplera 48 o kwotę ,59 zł (kredyt) 3. Klonowa o kwotę 4.816,40 zł 4. Kochanowskiego 3-5c o kwotę ,68 zł (pożyczka wew.) 5. Kochanowskiego 7-15 o kwotę ,98 zł 6. Rynek o kwotę ,68 zł (rewitalizacja) 7. Sosnowa 1-13 o kwotę ,29 zł (kredyt) 8. Sosnowa o kwotę ,89 zł 9. Szprotawska 10-10a o kwotę ,55 zł (kredyt) 10. Świerkowa o kwotę 9.539,15 zł 11. Świerkowa 1-5 o kwotę 8.589,60 zł 12. Świerkowa o kwotę ,19 zł (kredyt) 13. Os. XXX-lecia PRL 1-9 o kwotę ,38 zł 14. Os. XXX-lecia PRL o kwotę ,13 zł 15. Os. XXX-lecia PRL o kwotę ,74 zł 16. Koscielna 4a-4c, 6a-6c o kwotę ,07 zł (pożyczka wewnętrzna) RAZEM: W tym: zaewidencjonowane jako spłata kredytu ,04 zł ,68 zł 2

3 Ad.4. ( Prowadzenie działań windykacyjnych ) W 2013r. kontynuowane były wzmożone działania windykacyjne w celu minimalizowania zadłużenia z tytułu opłat za lokale. Stan zadłużenia ogółem na dzień r. wyniósł 544,10 tys. zł przy naliczeniu rocznym ,71 tys. zł. Daje to wskaźnik zadłużenia lokali mieszkalnych na poziomie 4,25 % - jest to wartość bezpieczna, nie zagrażająca płynności finansowej. Działania windykacyjne w 2013r. to między innymi : - wezwania do zapłaty zwykłe, przedsądowe, przedkomornicze, wezwania z dodatkiem i inne wezwania, łącznie wezwań, - zawarcie ugód dotyczących sposobu spłaty zadłużenia - 30 przypadków, - wniesione pozwy o zapłatę przypadki, - skierowanie spraw do komornika - 37 przypadków, - cofnięcia dodatków mieszkaniowych - 2 przypadki, - zakończono 66 spraw sądowych i 22 sprawy komornicze. Ad.5. ( Nadzór nad właściwą realizacją umów z najemcami i dzierżawcami ) Na dzień r. Spółdzielnia Mieszkaniowa posiadała 26 umów na najem lokali użytkowych, 10 lokali piwnicznych, 5 umów najmu garaży, 16 umów dzierżawy gruntów i 1 umowa na ekspozycję tablic reklamowych. Obecnie jest 5 wolnych lokali uzytkowych. Zarówno lokale jak i grunty wykorzystywane są zgodnie z zawartymi umowami. Wnoszone z tego tytułu opłaty są w miarę regularne. Ad.6. ( Bieżące dostosowywanie funkcjonowania Spółdzielni, do zmieniających się przepisów prawa ) 1. Wprowadzane zmiany przepisów, a szczególnie nowelizacja Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Ustawy śmieciowej, skutkują bieżącym wprowadzaniem zmian w uregulowaniach wewnętrznych Spółdzielni oraz kontynuacją działalności w zakresie realizacji wniosków o przeniesienie własności lokali. W 2013r. zostało wyodrębnionych 14 lokali mieszkalnych. 2. W zakresie gospodarki remontowej zasobów Spółdzielni na kolejne lata uwzględniane będą prace modernizacyjne w zakresie ociepleń budynków z własnych środków lub w oparciu o kredyty komercyjne i kredyty z premią termomodernizacyjną. 3. W obliczu zmian ustawowych, Zarząd jest przygotowany do zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi, w tym wspólnotami wyodrębnionymi z zasobów Spółdzielni. 5. Z uwagi na Uchwałę NSA nr II OPS 2/12 z dnia r. w realizacji zamierzeń remontowych w 2013r. wymagane było uzyskanie zgody 100% właścicieli lokali wyodrębnionych przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd.w takich przypadkach Zarząd zwracał się do właścicieli lokali o wyrażenie takiej zgody, bez której nie można było realizować założeń remontowych. W obowiązujących Regulaminach dokonano stosownych zmian w związku z tą Uchwałą. Kolejna zmiana w tym zakresie nastąpiła na podstawie Uchwały Sadu Najwyższego z dnia r. syg. akt. III CZP 122/13 przywracając podejmowanie decyzji przekraczających zwykły zarząd bez zgody wszystkich właścicieli, jako zarząd powierzony. Stosowne zmiany w regulaminach są obecnie przygotowywane. 3

4 Sprawozdanie wstępne z działalności Spółdzielni Mieszkaniowej w Żaganiu za rok 2013 I. Zatrudnienie i fundusz wynagrodzeń: Lp. Zatrudnienie (etaty) Wyszczególnienie Fundusz wynagrodzeń (tys. zł) Plan Wykonanie Plan Wykonanie I. 20,0 20,0 Razem osobowy fundusz płac poz.1-3: 1. 10,5 10,5 Komórki Zarządu ,5 5,5 3. 4,0 4,0 II. Konserwatorzy + obsługa Pracownicy technicznoeksploatacyjni Bezosobowy fundusz płac Ogółem wynagrodzenia poz. I i II: Wykorzystanie funduszu płac w stosunku do planu na rok 2013 wynosi 96 %. II. Wynik na działalności gospodarki zasobami mieszkaniowymi: 1) Eksploatacja lokali mieszkalnych i garaży członków za rok tys. zł 2) Nadwyżka z roku poprzedniego tys. zł 3) Razem nadwyżka na r tys. zł Koszty jednostkowe eksploatacji podstawowej zasobów mieszkaniowych: plan 4,87 zł/m.p.u. m-cznie, wykonanie 4,76 zł/m.p.u. m-cznie, w tym odpis podstawowy na remonty: plan 1,20 zł/m.p.u. m-cznie, wykonanie 1,20 zł/m.p.u. m-cznie. 4

5 III. Wynik na działalności gospodarczej. 1) Eksploatacja lokali użytkowych tys. zł 2) Eksploatacja gruntów wydzierżawianych + 31 tys. zł 3) Pożytki z nieruchomości wspólnych + 5 tys. zł 4) Inna działalność eksploatacyjna + 4 tys. zł 5) Pozostałe koszty i przychody operacyjne tys. zł 6) Koszty i przychody finansowe tys. zł 7) Podatek dochodowy tys. zł 8) Ogółem wynik na działalności gospodarczej (zysk ) tys. zł IV. Fundusz remontowy: Stan na r. nadwyżka tys. zł Przychody funduszu tys. zł Wydatki funduszu tys. zł Stan na r. nadwyżka tys. zł V. Rozliczenie kosztów ogólnych komórek funkcjonalnych Zarządu. tys. zł Wykonanie Plan Ubiegły rok Bieżący rok Wykonanie Bieżący rok 2013 Ogółem, w tym: Eksploatacja Koszty ogólne Zarządu są rozliczane w stosunku do założeń planu. VI. Zapasy magazynowe. Stan na r. Stan na r. w tym: materiały 67 tys. zł 87 tys. zł 87 tys. zł VII. Należności eksploatacyjne, centralne ogrzewanie i ciepła woda, inne: Razem Lokale mieszkalne (opłata eksploatacyjna i fundusz remontowy) Lokale użytkowe tys. zł Lokale użytkowe (dochodzone w sądzie) Kredyty i odsetki na budownictwo mieszkaniowe Stan na Stan na Zmiana

6 Wskaźnik zadłużenia opłat lokali mieszkalnych: stan zadłużenia ogółem na r. z tytułu opłaty eksploatacyjnej i funduszu remontowego 544 tys. zł : naliczenie roczne tys. zł = 4,25 %. Wskaźnik zadłużenia opłat lokali użytkowych: stan zadłużenia ogółem na r. 66 tys. zł : naliczenie roczne 970 tys. zł = 6,8 %. Uwagi o kształtowaniu się należności: Należności w opłatach za lokale mieszkalne w części dotyczącej opłat eksploatacyjnych i funduszu remontowego na r. w stosunku do należności na r. wzrosły o 8,37 %. Należności w opłatach za lokale użytkowe na r. w stosunku do należności na r. nie zmieniły się, pozostały na takim samym poziomie. VIII. Fundusze wolnych środków obrotowych. - stan na r. 247 tys. zł - zwiększenia funduszu 11 tys. zł - stan na r. 258 tys. zł IX. Podsumowanie stanu finansowego Spółdzielni na r. 1) Nadwyżka z działalności gzm 161 tys. zł 2) Nadwyżka z działalności gospodarczej 570 tys. zł 3) Nadwyżka na funduszu remontowym: tys. zł 4) Wolne środki na funduszu zasobowym obrotowym 258 tys. zł 5) Stan środków finansujących działalność bieżącą na r. (poz. 1 do 4): tys. zł 6) Należność z tytułu opłat eksploatacyjnych tys. zł 7) Różnica tys. zł Żagań, dnia r. Zarząd:... 6

7 SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ Spółdzielni Mieszkaniowej w Żaganiu za rok 2013 W 2013 roku odbyło się 13 posiedzeń Rady Nadzorczej oraz 5 posiedzeń Komisji Rewizyjnej. Rada Nadzorcza podjęła 76 uchwał, w tym: - 32 dotyczących przyjęcia w poczet członków; - 8 dotyczących wykreślenia z rejestru członków, - 10 dotyczących spraw organizacyjnych; - 26 dotyczących spraw finansowo gospodarczych. Rada Nadzorcza podejmując uchwały dotyczące przyjęcia w poczet członków oraz wykreślenia z rejestru członków, realizowała swój statutowy obowiązek rozpatrywania wszelkich wniosków kierowanych do niej w tej sprawie. Na uchwały dotyczące spraw finansowo-gospodarczych składały się zatwierdzenia planów finansowych, gospodarczych i remontowych przyjętych do realizacji w 2013 r. Rada Nadzorcza zajmowała również stanowisko w takich sprawach jak: zatwierdzenia planowanych robót remontowych na 2013 rok wykonawstwo obce z odpisu funduszu remontowego 85% i 15%, zasad rozliczania kosztów ogólnych na poszczególnych działalnościach, zatwierdzenia miesięcznej stawki czynszu najmu za 1 m 2 powierzchni lokali użytkowych. Rada Nadzorcza w ramach swoich kompetencji, każdorazowo po zakończonym kwartale analizowała przestrzeganie dyscypliny przy realizacji planów finansowogospodarczych i remontowych dokonując oceny wyników finansowych oraz zadłużenia lokali. Rada Nadzorcza przy podejmowaniu decyzji kierowała się przede wszystkim problemami najpilniejszymi ze względu na stan techniczny budynków, możliwościami finansowymi Spółdzielni oraz dobrem jej członków. Rada Nadzorcza w 2013 r. sprawowała ciągły nadzór nad przekształceniami lokali w odrębną własność, które przebiegały w sposób prawidłowy. Rada Nadzorcza na bieżąco kontrolowała Zarząd w realizowaniu działań windykacyjnych, aby zaległości nie miały wpływu na płynność finansową Spółdzielni i jej bieżące funkcjonowanie. Stan zaległości na przestrzeni 2013 r. ciągle się zmieniał, a w porównaniu do roku 2012 przedstawia poniższe zestawienie: Stan zadłużenia Na dzień r. Na dzień r. Lokale mieszkalne 502 tys. zł 544 tys. zł Lokale użytkowe, piwnice i inne umowy ZALEGŁOŚCI OGÓŁEM: 66 tys. zł 66 tys. zł 568 tys. zł 610 tys. zł 7

8 Współczynnik wysokości zadłużenia w stosunku do rocznego przypisu, na dzień r. wynosi 4,43 % i Rada Nadzorcza ocenia go, jako dobry. W roku 2013 od stycznia do grudnia Rada Nadzorcza pracowała w następującym składzie: Matwijów Adam Daniszewski Jan Mulik Krystyna Słowiński Marian Stankiewicz Jadwiga Lichacz Alicja Skrzyczewska Bogumiła Popiel Zbigniew Drozdek Marianna - Przewodniczący Rady Nadzorczej - Z-ca Przewodniczącego Rady Nadzorczej - Sekretarz - Przewodniczący Komisji Rewizyjnej - Członek K.R. - Członek K.R. - Członek R.N. - Członek R.N. - Członek R.N. Rada Nadzorcza na każdym swym posiedzeniu zapoznawała się z informacją Prezesa Zarządu o bieżącej działalność Zarządu oraz planami działalności w okresie pomiędzy posiedzeniami Rady. Wszelkie działania podejmowane przez Radę Nadzorczą w okresie sprawozdawczym pozwoliły na urealnienie wysokości opłat eksploatacyjnych w oparciu o rzeczywiste koszty nieruchomości ma to niewątpliwy wpływ na rzetelną realizację potrzeb poszczególnych nieruchomości. Potwierdzeniem dobrego funkcjonowania Spółdzielni Mieszkaniowej, Zarządu i Rady Nadzorczej jest ocena sprawozdania finansowego za 2013 rok dokonana przez Komisję Rewizyjną, w której to ocena sytuacji finansowej w pełni zapewnia poprawność funkcjonowania Spółdzielni i nie stwierdza niezgodności finansowo - rozliczeniowych w działalności Zarządu. W oparciu o ocenę sprawozdania finansowego Spółdzielni za rok 2013, dokonanej przez Komisję Rewizyjną, Rada Nadzorcza wnioskuje do Walnego Zgromadzenia o zatwierdzenie sprawozdania finansowego Spółdzielni Mieszkaniowej w Żaganiu oraz sprawozdania Zarządu za 2013 rok i udzielenie absolutorium Zbigniewowi Sprzączkowskiemu Prezesowi Zarządu. 8