Opis funkcjonujących w krajach UE rozwiązań w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych/domów przez deweloperów

Transkrypt

1 Opis funkcjonujących w krajach UE rozwiązań w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych/domów przez deweloperów Niemcy Umowa zawierana między deweloperem a nabywcą lokalu uregulowana jest w niemieckim kodeksie cywilnym - Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Kwestie związane z płatnościami oraz ustanowieniem zabezpieczeń przez dewelopera reguluje odrębny akt prawny: rozporządzenie o obowiązkach maklerów i deweloperów - Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer (MaBV). Zgodnie z tą regulacją deweloper może przyjmować wpłaty od nabywcy po spełnieniu następujących warunków: musi posiadać pozwolenie na budowę lub potwierdzenie przez właściwy urząd, że taka zgoda nie jest wymagana; umowa zawarta z nabywcą jest skuteczna (oznacza to, że deweloper uzyskał zezwolenia wymagane do jej realizacji - nabywca otrzymuje potwierdzenie spełnienia tych przesłanek w postaci informacji udzielonej na piśmie przez notariusza) oraz pod warunkiem, że deweloperowi nie zostało przyznane prawo odstąpienia od umowy, po wpisaniu do księgi wieczystej wzmianki zabezpieczającej roszczenie nabywcy o przeniesienie prawa własności lub o ustanowienie dziedzicznego prawa zabudowy. Wpis do księgi wieczystej W przypadku, kiedy roszczenie dotyczy prawa własności lokalu mieszkalnego lub jego części lub dziedzicznego prawa zabudowy do lokalu mieszkalnego, takie prawo musi zostać ustanowione w księdze wieczystej (dla lokalu musi zostać założona księga wieczysta). Wpisane do księgi wieczystej zastrzeżenie musi mieć pierwszeństwo przed innymi roszczeniami (w praktyce tylko hipoteka banku finansującego nabywcę może mieć pierwszeństwo przed roszczeniem nabywcy). Jeżeli jednak hipoteka banku finansującego dewelopera miałaby pierwszeństwo przed roszczeniem nabywcy deweloper może przyjmować wpłaty od nabywcy tylko wówczas, gdy zapewni nabywcy tzw. oświadczenie o zwolnieniu z obciążeń wydane przez bank dewelopera. Jeżeli oświadczenia te są dostępne już w momencie zawarcia umowy przed notariuszem, stosowne odniesienie musi znaleźć się w treści umowy. W przeciwnym razie umowa musi zawierać wyraźne zobowiązanie przedsiębiorcy do wręczenia oświadczeń oraz o ich wymaganej treści. Oświadczenie o zwolnieniu z obciążeń Oświadczenie o zwolnieniu z obciążeń zapewnia nabywcy prawo żądania od banku dewelopera wykreślenia hipoteki w przypadku zapłaty pełnej ceny (budowa zakończona) albo zapłaty części ceny odpowiadającej stanowi budowy (budowa niezakończona). Bank dewelopera dokonuje wyboru może wykreślić hipotekę albo zwrócić nabywcy wpłacone przez niego środki. Płatność zgodnie z planem Deweloper może przyjmować wpłaty od nabywcy w wysokości określonej przepisami siedem rat w wysokości skorelowanej z zaawansowaniem budowy: 30 procent wartości umowy w przypadkach, w których ma nastąpić ustanowienie lub przeniesienie prawa własności nieruchomości, lub 20 procent wartości umowy w przypadkach ustanowienia dziedzicznego prawa zabudowy, po rozpoczęciu robót ziemnych, z pozostałej wartości umowy - 40 procent po zakończeniu stanu surowego, w tym prac ciesielskich, 1

2 - 8 procent na wykonanie dachów i rynien dachowych, - 3 procent na instalację w stanie surowym urządzeń grzewczych, - 3 procent na instalację w stanie surowym urządzeń sanitarnych, - 3 procent na instalację w stanie surowym instalacji elektrycznej, - 10 procent na montaż okien, w tym ich oszklenie, - 6 procent na tynki wewnętrzne, oprócz robót związanych z uzupełnianiem ubytków i naprawy już istniejących tynków, - 3 procent na strych, - 4 procent na prace glazurnicze w pomieszczeniach sanitarnych, -12 procent po osiągnięciu stanu gotowości budynku do zamieszkania i stopniowo w zamian za przekazanie prawa posiadania, - 3 procent na prace elewacyjne, - 5 procent po całkowitym ukończeniu robót. Deweloper ma obowiązek wpłacić środki pieniężne nabywcy w jego imieniu na specjalny rachunek prowadzony w instytucji kredytowej oraz obowiązek ujawnić instytucji kredytowej, że środki pieniężne są zdeponowane na rachunek klienta, i podać przy tym nazwisko, imię i adres nabywcy. Ponadto deweloper musi zobowiązać instytucję kredytową do niezwłocznego powiadomienia nabywcy w przypadku, gdyby depozyt stał się przedmiotem zajęcia przez podmiot trzeci lub gdyby majątek przedsiębiorcy został objęty postępowaniem upadłościowym, oraz do udzielania nabywcy w każdym czasie informacji o stanie rachunku. Deweloper jest zobowiązany do zarządzania otrzymanymi środkami oddzielnie od swoich innych aktywów i wpłat wniesionych przez innych zleceniodawców. Jednocześnie deweloper może wykorzystywać te środki tylko do celów przygotowania i realizacji inwestycji budowlanej, której dotyczą. Gwarancja bankowa W przypadku, gdy deweloper przedstawi nabywcy gwarancję bankową, która zabezpiecza wszelkie roszczenia nabywcy o zwrot wpłaconych przez niego zaliczek nie ma obowiązku stosować wyżej opisanych procedur. W najbliższych miesiącach grupa robocza powołana przy Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz dokona weryfikacji, na ile przedstawione wyżej specjalne regulacje rozporządzenia MaBV dotyczące umowy deweloperskiej zapewniają wystarczającą ochronę nabywcy lub czy wymagają przeredagowania i uzupełnienia. Problemy pojawiają się w tym kontekście w szczególności w przypadkach, kiedy ze względu na niewypłacalność przedsiębiorcy budowlanego projekt budowlany nie może zostać ukończony w ogóle lub jedynie z opóźnieniem. W związku z tym dyskutowane będzie wprowadzenie obowiązku zabezpieczenia roszczenia nabywcy o zwrot wpłaconych środków, jeżeli w przypadku niewypłacalności przedsiębiorcy zechce on odstąpić od umowy z powodu niewykonania należnych świadczeń. Austria Kwestie związane ze sprzedażą lokali na rynku pierwotnym regulowane są odrębną ustawą o umowach deweloperskich - Bundesgesetz, mit dem Regelungen über den Erwerb von Rechten an Gebäuden und Wohnungen von Bauträgern getroffen werden (Bauträgervertragsgesetz - BTVG). Ustawa reguluje obligatoryjne elementy umowy deweloperskiej, która musi zawierać m.in. opis przedmiotu umowy, opis zagrożeń, jeżeli przedmiot umowy znajduje się na terenach położonych w strefie zagrożonej wylewami potoków górskich lub lawinami lub na obszarze zalewowym, lub że przedmiotowa nieruchomość wpisana jest do rejestru obszarów 2

3 podejrzanych lub skażonych, cenę, sposób zabezpieczenia nabywcy, rachunek dewelopera, na który nabywca jest zobowiązany dokonywać wpłat w przypadku ustanowienia zabezpieczenia w postaci gwarancji lub ubezpieczenia, przy czym nabywca musi zostać poinformowany o związanych z tym skutkach prawnych. Nabywcy przysługuje ustawowe prawo odstąpienia od umowy, w przypadku, gdy deweloper nie przekazał mu na piśmie informacji dotyczących: treści umowy lub treści wskazanych w ustawie dokumentów potwierdzających ustanowienie dla nabywcy jednego ze środków zabezpieczeń (np. porozumienia z instytucją kredytową, która prowadzi rachunek powierniczy, zgodnie z którym deweloper będzie mógł korzystać ze środków zgromadzonych na rachunku dopiero po faktycznym przekazaniu ukończonego przedmiotu umowy i zagwarantowaniu przeniesienia prawa do niego). Sposoby zabezpieczenia środków nabywcy Wpłata na bankowy rachunek powierniczy, prowadzony przez instytucję finansową Rachunek prowadzony jest dla nabywcy. Bank ma obowiązek zagwarantować, że deweloper może wykorzystać środki zgromadzone na rachunku dopiero po ukończeniu przedmiotu umowy i przeniesieniu jego własności bez obciążeń na nabywcę. Gwarancja Gwarancja bankowa, ubezpieczeniowa lub udzielona przez gminę zapewnia zwrot wraz z odsetkami zaliczek wpłaconych prze nabywcę. Wypłata świadczeń z tytułu gwarancji lub ubezpieczenia może zostać uzależniona tylko od uiszczenia przez nabywcę płatności na rachunek podany w tym zabezpieczeniu. Skorzystanie przez nabywcę z takiego zabezpieczenia stanowi w każdym przypadku rozwiązanie umowy. Świadczenia z tytułu takiego zabezpieczenia stają się wymagalne nie później, niż w momencie wykreślenia dokonanych na rzecz nabywcy wpisów w księdze wieczystej. Zabezpieczenie wieczysto-księgowe połączone z obowiązkiem dokonywania płatności według określonego w ustawie planu ratalnego Ten rodzaj zabezpieczenia polega na wpisaniu do księgi wieczystej roszczenia nabywcy dotyczącego nabycia własności, udzieleniu przez bank dewelopera zgody na zwolnienie przedmiotu umowy z wszelkich obciążeń po dokonaniu wpłaty pełnej ceny przez nabywcę, obowiązku wpłacania przez nabywcę zaliczek zgodnie z ustalonym w ustawie planem płatniczym. Płatności zgodnie z planem płatniczym Plan A - 15 procent przy rozpoczęciu robót budowlanych na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę - 35 procent po ukończeniu stanu surowego i dachu; - 20 procent po ukończeniu stanu surowego instalacji -12 procent po ukończeniu elewacji i okien, w tym ich oszklenia -12 procent po osiągnięciu stanu gotowości obiektu do zamieszkania lub w przypadku uzgodnienia przedterminowego przekazania właściwego przedmiotu umowy - 4 procent po ukończeniu całego obiektu - reszta po upływie trzech lat od daty przekazania właściwego przedmiotu umowy, o ile deweloper nie zabezpieczył ewentualnych roszczeń z tytułu rękojmi lub naprawienia szkody w drodze ustanowienia gwarancji lub ubezpieczenia. Plan B 3

4 - 10 procent przy rozpoczęciu robót budowlanych na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę; - 30 procent po ukończeniu stanu surowego i dachu - 20 procent po ukończeniu stanu surowego instalacji - 12 procent po ukończeniu elewacji i okien, w tym ich oszklenia -17 procent po osiągnięciu stanu gotowości obiektu do zamieszkania lub w przypadku uzgodnienia przedterminowego przekazania właściwego przedmiotu umowy - 9 procent po ukończeniu całego obiektu - reszta po upływie trzech lat od daty przekazania właściwego przedmiotu umowy, o ile deweloper nie zabezpieczył ewentualnych roszczeń z tytułu rękojmi lub naprawienia szkody w drodze ustanowienia gwarancji lub ubezpieczenia. Zastaw Zabezpieczenie w postaci zastawu polega na zabezpieczeniu ewentualnych roszczeń nabywcy co do zwrotu wpłaconych przez niego zaliczek w postaci hipoteki na nieruchomości dewelopera. Instytucja powiernika Nie później niż do momentu podpisania umowy deweloperskiej deweloper ma obowiązek powołać powiernika, który swoją działalność kończy dopiero w momencie realizacji obowiązku dewelopera do ustanowienia zabezpieczenia wobec danego nabywcy. Obowiązek dewelopera ustanowienia zabezpieczeń upływa w momencie fizycznego przekazania ukończonego przedmiotu umowy i zagwarantowania przeniesienia prawa. Od powołania powiernika można odstąpić tylko w przypadku, jeżeli zostanie ustanowione zabezpieczenie w postaci gwarancji. Włochy Kwestie związane ze sprzedażą lokali na rynku pierwotnym regulowane są odrębną ustawą o umowach deweloperskich - The Legislative Decree of 20 June 2005, no 122. Zgodnie z przepisami możliwe są środki ochrony nabywców m.in.: gwarancje bankowe, wyłączenie wniosku o ogłoszenie upadłości, prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży w drodze aukcji, ubezpieczenie na okres 10 lat, i inne. Gwarancje finansowe Po zawarciu umowy mającej na celu przeniesienie własności nieruchomości bez skutku natychmiastowego lub przeniesienie innych praw władania nieruchomością, która zostanie wzniesiona, deweloper pod rygorem nieważności umowy zrzeka się i przekazuje nabywcy gwarancję w kwocie odpowiadającej kwocie wpłaconych przez nabywcę zaliczek przed dokonaniem przeniesienia prawa własności lub innych praw do korzystania z przedmiotu umowy. Gwarancja finansowa jest udzielana przez bank, firmę ubezpieczeniową lub pośredników finansowych zarejestrowanych w specjalnym rejestrze. Gwarancja zapewnia nabywcy zwrot wpłaconych przez niego środków w przypadku zaistnienia okoliczności opisanych w ustawie, np. w sytuacji wydania decyzji sądu w sprawie bankructwa, złożenia wniosku o dopuszczenie do bankructwa wstępnego, wydania decyzji sądu stwierdzającej niewypłacalność lub na wcześniejszym etapie, zarządzenia nakazującego przymusową likwidację lub ustanowienie zarządu komisarycznego. Szczegółowe zasady funkcjonowania gwarancji określa ustawa. Gwarancja przestaje obowiązywać w momencie przeniesienia na nabywcę prawa własności lub innych praw korzystania z nieruchomości. Ubezpieczenie nieruchomości Deweloper zobowiązany jest wydać i dostarczyć nabywcy w momencie przeniesienia własności 10-letnią polisę ubezpieczeniową na rzecz nabywcy, wiążącą od dnia ukończenia 4

5 prac. Polisa ma na celu pokrycie bezpośrednio poniesionych fizycznych uszkodzeń nieruchomości, włączając szkodę poniesioną na rzecz osób trzecich, a wynika z całkowitego lub częściowego zniszczenia bądź poważnych wad konstrukcyjnych robót, wady posadowienia budynku oraz wszelkich okoliczności powstałych po zawarciu umowy kupnasprzedaży lub przeniesienia prawa. Obowiązek usunięcia lub podziału hipoteki przed dokonaniem sprzedaży Notariusz nie może sporządzić aktu notarialnego potwierdzającego sprzedaż, jeżeli przed lub wraz z zawarciem umowy, nie doszło do zwolnienia przedmiotu umowy z obciążeń hipotecznych. Francja We Francji ochronę konsumentów w zakresie sprzedaży nieruchomości przed ukończeniem jej budowy regulują przepisy Code of Construction and Housing (Articles L to L and R to R ). Umowa rezerwacyjna Nie jest konieczne zawieranie umowy rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna powinna zawierać przynamniej: Szczegółowy opis nieruchomości (powierzchnia, liczba pokoi i budynków gospodarczych/przybudówek, sytuację mieszkaniową w budynku ), Przewidywaną cenę mieszkania i warunki jej zmian, termin kiedy może nastąpić zawarcie umowy sprzedaży, Warunki zwrotu depozytu ubezpieczeniowego w przypadku odstąpienia od zakupu, Termin ukończenia. Zgodnie z artykułem L Kodeksu budowlanego i mieszkaniowego, konsumentowi przysługuje okres siedmiu dni na zmianę decyzji. Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej od konsumenta deweloper nie może żądać żadnej wpłaty. W momencie podpisania umowy rezerwacyjnej deweloper może prosić konsumenta o wpłatę depozytu na konto bankowe otwarte w imieniu konsumenta. Wysokość depozytu ogranicza się do: 5% ceny sprzedaży jeśli zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży następuje w ciągu 1 roku 2% ceny sprzedaży jeśli zawarcie umowy sprzedaży następuje w ciągu 1 do 2 lat. Nie wymaga się żadnego depozytu, jeśli okres zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przekracza 2 lata. Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej, harmonogram płatności ustala się w oparciu o postęp robót budowlanych. Modele umowy deweloperskiej Kupno z upływem określonego terminu sprzedawca zobowiązuje się przekazać budynek po jego ukończeniu, a nabywca odebrać i zapłacić cenę. Przepisy przewidują możliwość dokonywania wpłat przez nabywcę zgodnie z postępami budowy na specjalny rachunek. Deweloper otrzymuje te środki dopiero po notarialnym poświadczeniu ukończenia przedsięwzięcia budowlanego. 5

6 Kupno zgodnie z planem własność budynku przechodzi stopniowo zgodnie z postępami budowy. Na nabywcę przenoszona jest własność nieruchomości gruntu oraz własność istniejących w momencie zawierania umowy części wznoszonego budynku. Własność pozostałych części budynku zostaje przeniesiona na nabywcę automatycznie z momentem ich wybudowania. Płatność zgodnie postępami na budowie Nabywca wnosi zaliczki zgodnie z postępami na budowie. Zgodnie z przepisami wysokość poszczególnych wpłat dokonywanych przez nabywcę nie może przekroczyć: - 35% wylanie fundamentów, - 70% zakończenie budowy szkieletu, - 95% zakończenie budowy, - pozostała część jest przekazywana przy przeniesieniu własności. Przepisy umożliwiają nabywcy w przypadku nienależytego wykonania umowy przez dewelopera dokonanie ostatniej raty płatności (5%) na specjalne konto do czasu usunięcia ewentualnych braków. Z dniem 1 stycznia 2015 r. wszyscy deweloperzy muszą mieć gwarancję ukończenia, która zapewnia finansowanie ukończenia budowy, przyznaną przez instytucję finansową, bank, firmę udzielającą gwarancji lub instytucję ubezpieczeniową. Możliwe jest również przedstawienie przez dewelopera gwarancji zwrotu, która polega na poręczeniu ze strony banku zwrotu nabywcy wpłaconych przez niego środków w przypadku niedokończenia budowy. Belgia Kwestie sprzedaży domów, które mają być wybudowane lub są w trakcie budowy reguluje odrębny akt prawny Law of 3 May 1993, so-called "Breyne Act". Własność budynku przechodzi stopniowo zgodnie z postępami budowy. Na nabywcę przenoszona jest własność nieruchomości gruntu oraz własność istniejących w momencie zawierania umowy części wznoszonego budynku. Własność pozostałych części budynku zostaje przeniesiona na nabywcę automatycznie z momentem ich wybudowania. Nabywca staje się właścicielem materiałów budowlanych z chwila ich posadowienia na gruncie lub trwałego związania z budynkiem. Jednocześnie ryzyko związane z wadliwym wykonaniem budynku przechodzi na nabywcę dopiero w momencie odbioru prac budowlanych. Umowa zawierana z nabywcą musi obejmować m.in.: - datę wydania pozwolenia na budowę, - w przypadku projektów pod klucz, pozwolenie na budowę rzadko przyznawane będzie do czasu podpisania umowy, dlatego umowa musi określać, że przestanie być wiążąca, jeśli pozwolenie na budowę nie jest przyznawane dla przedłożonych planów, - informację, czy uzyskanie hipoteki stanowi warunek unieważnienia umowy, dodatkowo wartość hipoteki i szczegóły dotyczące spłaty muszą być ustalone w umowie, - całkowitą cenę domu lub mieszkania, - datę rozpoczęcia prac, zakończenia i odbioru oraz szczegóły dotyczące odszkodowania za opóźnienie w zakończeniu budowy lub przekazaniu do odbioru, - określenie procedury odbioru. Do umowy muszą być załączone szczegółowe plany i specyfikacje prac objętych umową. Te dokumenty dokładnie określają metody i materiały wykorzystane do wykonania prac oraz ewentualnie wskazują okoliczności, w których mogą wystąpić odstępstwa od tych planów i specyfikacji. Plany i specyfikacje muszą być podpisane przez architekta z uprawnieniami do 6

7 wykonywania zawodu architekta w Belgii oraz zawierać kopię uwierzytelnionego aktu notarialnego i podstaw współwłasności. Dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej, która musi zawierać istotne postanowienia umowy głównej. Wysokość zaliczki nie może przekraczać 5% ceny. Deweloper może żądać płatności przed zawarciem umowy ale wysokość tych przedpłat nie może przekroczyć 5% całkowitej ceny. W momencie zawarcia aktu sprzedaży, deweloper lub wykonawca może żądać płatności ceny, przy uwzględnieniu wpłaconej przedpłaty lub depozytu, równej cenie gruntu lub proporcjonalnej części gruntu podlegającej sprzedaży, wraz z kosztem robót wykonanych za zgodą architekta upoważnionego do wykonywania tego zawodu w Belgii. Kopia zezwolenia musi być załączona do aktu. Środki ochrony Poręczenie lub gwarancja Deweloper ma zapewnić nabywcy poręczenie lub gwarancję ukończenia przedsięwzięcia na wypadek upadłości. Jeżeli deweloper należy do przedsiębiorców, którzy dysponują koncesją/akredytacją zobowiązany jest do przedstawienia poręczenia. Kwota poręczenia oraz ustalenia dotyczące deponowania i uwalniania środków są określone przez króla. Akredytację może uzyskać deweloper po spełnieniu warunków określonych w ustawie. Uzyskanie akredytacji umożliwia deweloperowi potencjalny udział w realizacji kontraktów rządowych. Deweloper posiadający akredytację musi zdeponować poręczenie w wysokości 5% całkowitej wartości projektu w Caisse des Dépôts et Consignations. Połowa wartości poręczenia jest uwalniana po wstępnej akceptacji prac, a pozostała kwota po ostatecznej akceptacji. Klient zachowuje zatem 2,5% ceny jako gwarancję tego, że wszelkie prace, które nie zostały wykonane lub zostały wykonane wadliwie, będą ukończone/poprawione w momencie wstępnej akceptacji (nawet jeśli pozostaje do wykonania główne zlecenie, istnieje ryzyko, że wykonawca zrezygnuje). Jeśli natomiast deweloper nie dysponuje stosowną akredytacją musi zagwarantować ukończenie budowy domu lub mieszkania, bądź zwrotu wszelkich przekazanych przez nabywcę opłat poniesionych w przypadku rozwiązania umowy na skutek nieukończenia robót. Instytucja finansowa musi zobowiązać się, że zapłaci klientowi sumę wymaganą do ukończenia mieszkania. W praktyce klient może odliczyć 5% od każdej faktury, przekazując tę opłatę po akceptacji prac. Kwota ta może być przekazana w dwóch częściach: pierwsza po wstępnej akceptacji i druga po ostatecznej. Sankcje Ktokolwiek dopuszcza się pośredniego lub bezpośredniego naruszenia przepisów artykułu 10 żądając lub przyjmując płatności, będzie podlegał karze pozbawienia wolności w wymiarze od 8 dni do miesiąca wraz z karą grzywny w wysokości od Û0.64 do Û4.96, lub zasądzenia tylko jednej z wymienionych kar. Norwegia Kwestie sprzedaży domów, które mają być wybudowane lub są w trakcie budowy reguluje odrębny akt prawny - The Act of 13 June 1997 nr. 43. Deweloper jest zobowiązany zapewnić nabywcy gwarancję (gwarancja bankowa lub poręczenie), która jest ważna przez okres do 5 lat od przejęcia. Gwarancja ma pokryć kwotę ustaloną do wartości procentowej spłaty zobowiązania. 7

8 Zgodnie z przepisami deweloper może żądać całości lub częściowej przedpłaty dopiero po przeniesieniu praw własności na konsumenta. Do tego czasu płatność jest zabezpieczona gwarancjami bankowymi. Finlandia Kwestie sprzedaży domów, które mają być wybudowane lub są w trakcie budowy reguluje odrębny akt prawny - Housing Transactions Act, Code of Real Estate oraz Government Regulation. Środki ochrony Zabezpieczenie przeciw niewypłacalności głównych wspólników Przed przedstawieniem oferty sprzedaży udziałów mieszkania wspólnik powinien zapewnić odpowiednie ubezpieczenie, gwarancję bankową lub inną formę udzielonych gwarancji spełniających wymagania Ministra Środowiska. Ma to na celu ochronę spółki działającej w branży mieszkaniowej i nabywców przed niewypłacalnością spółki. Ubezpieczenie lub gwarancja obowiązują przez okres 10 lat od dnia, w którym organ nadzoru budowlanego wydał pozwolenie na użytkowanie budynku. W przypadku niewypłacalności wspólnika, ubezpieczyciel lub podmiot udzielający gwarancji ponosi odpowiedzialność do maksymalnej kwoty określonej w dekrecie w ramach odszkodowania dla firmy budowlanej i nabywców akcji/udziałów w zakresie wszelkich kosztów poniesionych w trakcie wykrycia wad konstrukcyjnych w budynku mieszkalnym i naprawy szkód powstałych na ich skutek. Muszą zaistnieć dwa warunki. Wspólnik ponosi odpowiedzialność za te koszty na mocy tej ustawy, umowy sprzedaży udziałów, umowy dot. budowy lub prac remontowych. Inne zabezpieczenia na rzecz przedsiębiorstwa budowlanego i nabywców udziałów nie są wystarczające do pokrycia ww. kosztów. W przypadku sprzedaży udziału w mieszkaniu, w okresie nieprzekraczającym jednego roku od zakończenia budowy, sprzedający udziela poręczenia wykonania umowy sprzedaży na rzecz nabywcy i spółki. Nie są wymagane odrębne zabezpieczenia. Poręczenie obowiązuje przez min. 6 miesięcy po wydaniu mieszkania nabywcy. Instrumenty na wypadek bankructwa głównych wspólników Rachunek powierniczy Właściciel spółki zajmującej się budową lokali w trakcie budowy zobowiązany jest otworzyć odrębny rachunek powierniczy, na którym deponowane są zabezpieczenia. Jeśli zabezpieczenia przechowywane są poza bankiem, rachunek musi być otwarty w banku depozytowym za zgodą właściciela zabezpieczenia. Ceny transakcyjne udziałów/akcji są przekazywane na rzecz sprzedającego na ww. konto. Ceny transakcyjne nie mogą być wykorzystane na inne cele niż budowa i naprawa. W przypadku ogłoszenia bankructwa głównego właściciela spółki (udziałowca/ akcjonariusza), należy niezwłocznie poinformować nabywców, czy spółka zobowiązuje się wywiązać z umów sprzedaży udziałów/akcji, jeśli jeszcze do tego nie doszło. Jeśli Spółka nie potwierdzi gotowości wywiązania się z umowy, każdy nabywca może zrezygnować z zakupu. Nabywcy, którzy nie rezygnują z zakupu, nabywają prawo do głosu w sprawach spółki, ponieważ nabyli jej akcje/udziały. Jeśli ogłasza się bankructwo sprzedającego przed jego wywiązaniem się z umowy, nabywca może odstąpić od umowy, o ile nie został niezwłocznie poinformowany, że sprzedający 8

9 zobowiązuje się zakończyć transakcję i składa stosowne zabezpieczenie wywiązania się ze zobowiązań umowy. Poręczenie Poręczenie występuje w postaci depozytu bankowego, gwarancji bankowych lub stosownego ubezpieczenia, ma również uwzględnić sytuację finansową spółki i być zgodne z planem finansowym. Wartość poręczenia na etapie budowy, kiedy udziały mieszkaniowe pierwszy raz oferowane są do sprzedaży, musi wynosić min. 5% i podlegają przepisom dekretu. Wartość zabezpieczenia na etapie budowy zawsze odpowiada min. 10% i jest wiążące przez okres min. 3 miesięcy od wydania dla budynku pozwolenia na użytkowanie przez organy nadzoru budowlanego. Po wygaśnięciu zabezpieczenia wymaganego na etapie budowy, zapewnia się poręczenie po zakończeniu budowy w wysokości min. 2% lub wyższy procent ceny transakcyjnej ustalony zgodnie z dekretem. Zabezpieczenie jest wiążące przez min. 15 miesięcy od zatwierdzenia gotowości budynku do użytkowania przez organy nadzoru budowlanego. Nie wymaga się zabezpieczenia na pokrycie strat poniesionych przez spółkę tytułem niewywiązania się z wykonania budowy lub prac naprawczych, lub w przypadku wad konstrukcyjnych w częściach budynku za których utrzymanie spółka ponosi odpowiedzialność. Zabezpieczenie ma na celu zrekompensowanie wszelkich szkód których doznał nabywca na skutek naruszenia warunków umowy przez zarząd spółki. Jeśli zabezpieczenie jest niewystarczające, aby wypłacić odszkodowanie należne nabywcom udziałów, wartość tego zabezpieczenia powinna w pierwszym rzędzie pokryć koszty wynikające z naprawy wad, proporcjonalnie do kosztów związanych z taką naprawą. Pozostała część zabezpieczenia jest rozdysponowana zależnie od rozmiaru i rodzaju szkody poniesionej przez każdego nabywcę udziałów oraz innych należności. W przypadku wystąpienia wady mieszkania, nabywca ma prawo do wstrzymania płatności pozostałej kwoty transakcji. Nabywca nie może jednak wstrzymać płatności kwoty, której wartość przekracza jego roszczenie wynikające z wykrycia wady. Szwecja W Szwecji możliwa jest sprzedaż domów jednorodzinnych lub w zabudowie bliźniaczej przed zakończeniem budowy. Przepisy Consumer Services Act (1985:716), w szczególności sekcja 51-61, zawiera specjalne przepisy regulujące tą kwestię. Consumer Services Act zawiera przepisy dotyczące płatności i kontroli. Zgodnie z przepisami konsument zobligowany jest do zapłaty tylko za ukończone etapy robót budowlanych (zwykle płatność podzielona jest na raty zgodnie z postępem robót budowlanych i zgodnie z warunkami kredytu budowlanego, zarządzanego przez bank. Na prośbę którejkolwiek ze stron, po zakończeniu prac odbywa się końcowa kontrola. W celu uzyskania pozwolenia na budowę jedno-lub dwu-rodzinnego domu, konsument musi otrzymać ready-built protection w postaci ubezpieczenie lub gwarancji bankowych (szerzej: Ready-Built Insurance Act, 2014:227). Holandia W Holandii przewidziane są specjalne obowiązki deweloperów w przypadku sprzedaży ich domów nabywcom. Nie chronią one jednak konsumentów w przypadku bankructwa. Brak również szczególnych zobowiązań wymagających od deweloperów przekazania nabywcy określonych informacji, ponieważ ogólne zobowiązanie wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego. Notariusz, na 9

10 wniosek nabywcy, może wstrzymać określoną kwotę podlegającą opłacie w celu zmuszenia dewelopera do naprawienia określonych wad już po ukończeniu budowy. Obecnie Holandia jest na etapie konsultacji projektu ustawy, która wprowadzi dla deweloperów obowiązek oferowania konsumentom ubezpieczenia w celu ukończenia budowy po ogłoszeniu bankructwa dewelopera oraz poszerzy zakres odpowiedzialności dewelopera w przypadku wystąpienia wad. Poszerzy to także możliwości nabywców do wstrzymania określonej kwoty pieniędzy w przypadku wystąpienia wad po ukończeniu budowy domu. Estonia W Estonii możliwa jest sprzedaż nieruchomości jeszcze przed zakończeniem budowy. Jeżeli sprzedający (deweloper) jest zobowiązany ukończyć prace budowlane, sprzedający i nabywca powinni najpierw zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży, w której ustala się zobowiązania obu stron umowy i terminy ich realizacji. Następnie zawierana jest właściwa umowa nabycia prawa do nieruchomości. W Estonii nie ma regulacji podobnej do polskiej, ale umowy przeniesienia praw do nieruchomości (jak również obciążania nieruchomości) muszą być zawierane przed notariuszem i obowiązkiem notariusza jest wskazanie oraz wyjaśnienie ryzyka wynikającego z zawarcia umowy. Z tego powodu w praktyce nabywca przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży przekazuje notariuszowi kwotę odpowiadającą cenie lub jej części, i płatność ta będzie przekazana sprzedającemu po zawarciu właściwej umowy przeniesienia praw (kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności). Zatem nabywca nie straci swoich pieniędzy w przypadku bankructwa sprzedającego. Ponadto, w celu zabezpieczenia roszczenia dotyczącego nabycia prawa własności, można dokonać wstępnego wpisu w księdze wieczystej na rzecz nabywcy. Łotwa Możliwa jest sprzedaż nieruchomości przed ukończeniem jej budowy. Brak szczególnych regulacji określających prawa i obowiązki konsumentów i deweloperów dotyczących sprzedaży lokali domów w budowie. Zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego. Konsument i deweloper zawierają umowę przedwstępną, w której obie strony zobowiązują się w przyszłości zawrzeć umowę (zawrzeć umowę w określonym czasie) dotyczącą sprzedaży nieruchomości. List intencyjny regulują przepisy Kodeksy cywilnego, zgodnie z którym: List intencyjny sporządzany w celu zawarcia umowy nabiera mocy jeśli zawiera istotne postanowienia umowy. Litwa Możliwa jest sprzedaż nieruchomości przed ukończeniem jej budowy. Brak szczególnych regulacji określających prawa i obowiązki konsumentów i deweloperów dotyczących sprzedaży lokali domów w budowie. Zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego. Umowa przedwstępna musi zawierać: - prawo nabywcy do odstąpienia od umowy przedwstępnej w ciągu 10 dni od dnia zawarcia umowy; - cenę domu lub mieszkania planowanego do wybudowania, warunki zmiany ceny; - opis przedmiotu umowy oraz prac które sprzedający zobowiązany jest wykonać; - ograniczenia związane z budową domu mieszkalnego lub mieszkania; 10

11 - obciążenia prawa do domu mieszkalnego lub mieszkania (obecnie występujące oraz planowane w przyszłości); - informację na temat wykonawcy, architekta, inżyniera i innych osób odpowiedzialnych za sprawowanie nadzoru nad robotami budowlanymi; - status prawny działki gruntu na którym zostanie wybudowany dom lub mieszkanie oraz prawa nabywcy domu lub mieszkania do działki gruntu. Część 3 tego artykułu stanowi: Jeśli postanowienia umowy przedwstępnej uprawniają sprzedawcę do żądania od nabywcy zabezpieczenia potencjalnych strat, które sprzedający może ponieść w przypadku wykonania przez nabywcę praw określonych w podpunkcie 1 par. 2 tego artykułu, wartość zabezpieczenia nie przekracza 1/5 ceny nieruchomości wskazanej w umowie kupnasprzedaży. Litewskie Prawo budowlane reguluje ewidencjonowanie nieukończonego budynku i przeniesienie praw do niego, pod warunkiem, że budynek może podlegać wpisowi do Real Estate Register (Rejestr Nieruchomości). Zawierane są umowy przedwstępne. Jeśli po zawarciu umowy przedwstępnej, strona bez uzasadnionego powodu stroni od zawarcia głównej umowy lub odmawia jej zawarcia, druga strona winna jest przekazać odszkodowanie tytułem poniesionej szkody. Zgodnie z przedwstępną umową konsumenci zwykle przekazują sprzedającemu przedpłatę/zaliczkę (część ceny). Krajowe przepisy na Litwie stanowią, że zaliczka (w przeciwieństwie do zadatku), nie pełni funkcji gwarancji, a strona która przekazująca tę przedpłatę ma prawo żądać zwrotu wszelkich nie spłaconych środków w ramach umowy, za wyjątkiem sytuacji, kiedy zawarcie umowy przedwstępnej w zakresie odpowiedzialności ponoszonej przez strony w przypadku niewywiązania się ze zobowiązań przewiduje nałożenie kar. Słowacja Na Słowacji możliwa jest sprzedaż nieruchomości przed ukończeniem budowy. Brak szczególnych przepisów regulujących prawa i obowiązki konsumentów i deweloperów. W praktyce obrotu występuje kilka typów umów sprzedaży. Najczęściej jest to kombinacja wielu umów a przyjęcie określonej procedury zależy od warunków dewelopera. Umowa rezerwacji W oparciu o umowę rezerwacji, konstruktor zobowiązuje się zawrzeć umowę związaną z wykonaniem budowy oraz zakupu mieszkania z innymi zainteresowanymi. Strona zainteresowana zobowiązuje się wnieść opłatę rezerwacyjną zgodnie z warunkami umowy. W przypadku nie wniesienia opłaty rezerwacyjnej w wyznaczonym terminie, wygasają wszelkie zobowiązania konstruktora wobec konsumenta. Przedsiębiorstwo budowlane zobowiązane jest zwrócić opłatę, jeśli w wyznaczonym terminie nie dojdzie do zawarcia innych ustalonych umów (np. umowy kupna). Może również zawierać projekt umowy kupna która zostanie zawarta w późniejszym okresie. Umowa rezerwacji jest regulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Umowa na wykonanie budowy Umowa na wykonanie budowy jest jedynym sposobem nabycia prawa własności mieszkania przed wydaniem pozwolenia na budowę. W celu nadania mocy umowie, potrzebny jest wpis do księgi wieczystej, zatem nabywca jest wpisany jako właściciel mieszkania już na etapie budowy. Umowa na wykonanie budowy jest regulowana przepisami the Act No. 182/1993 Coll. on ownership of residential and non-residential premises i określa wzajemne prawa i obowiązki stron. Umowa o wykonanie robót 11

12 Na podstawie umowy osoba, której przyznano wykonanie robót (konstruktor) zobowiązuje się wykonać prace na rzecz klienta za ustaloną ceną i na własne ryzyko, co oznacza budowę domu w ramach ustalonego zakresu ukończenia budowy. Umowa na wykonanie robót reguluje głównie techniczne kwestie całego procesu: terminy ukończenia każdego etapu budowy, warunki akceptacji wykonanych robót, warunki na mocy których konstruktor wnioskuje o przeniesienie prawa własności w księdze wieczystej, oraz harmonogram płatności. Umowa zawierana jest zgodnie z przepisami określonych części Kodeksu cywilnego i handlowego. Inne rodzaje umów Dodatkowe typy umów zawieranych w trakcie zakupu mieszkania w nowym budynku: umowa zobowiązująca do zawarcia umowy w przyszłości, umowa przenosząca prawo własności gruntu, umowa dotycząca przeniesienia prawa własności lub umowa przeniesienia praw i obowiązków w ramach umów na wykonanie robót budowlanych, które skutkują zmianą własności w przypadku bankructwa przedsiębiorstwa budowlanego. Grecja Możliwa jest sprzedaż nieruchomości przed ukończeniem jej budowy. Brak szczególnych regulacji określających prawa i obowiązki konsumentów i deweloperów dotyczących sprzedaży lokali domów w budowie. Zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego. Węgry Możliwa jest sprzedaż nieruchomości przed ukończeniem jej budowy. Brak szczególnych regulacji określających prawa i obowiązki konsumentów i deweloperów dotyczących sprzedaży lokali domów w budowie. Zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego. 12