W cieniu rekordów PATRONI DEBATY PARTNERZY. Warszawa, 23. marca 2015 r.

Transkrypt

1 W cieniu rekordów Warszawa, 23. marca 2015 r. W najbliższych latach spać spokojnie mogą głównie deweloperzy magazynowi oraz ci budujący biura na rynkach regionalnych. Trudne czasy idą dla rynku biurowego w Warszawie, również podmioty działające w segmencie nieruchomości handlowych muszą w przyspieszonym tempie dostosować się do szybko zmieniających się warunków tak w skrócie można podsumować wnioski z dziewiątej debaty z cyklu Inwestowanie w Nieruchomości, która odbyła się w ubiegłą środę w Klubie Polskiej Rady Biznesu w Warszawie Podobnie jak w poprzednich latach, nastroje po międzynarodowych targach inwestycyjnych MIPIM były bardzo dobre. Były ku temu konkretne powody - według firmy doradczej Cushman & Wakefield w całym 2014 r. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne wyniosła rekordowe 3,13 mld euro. Wszystko wskazuje na to, że choć być może w 2015 r. kolejne rekordy nie padną, to i tak będzie to dobry rok, bo zachodni inwestorzy nie obawiają się konfliktu na wschodzie i dalej postrzegają Polskę jako lokalizację bezpiecznych i dochodowych inwestycji w nieruchomości. Co ciekawe, o ile w poprzednich latach największą grupą inwestorów niezmiennie były fundusze niemieckie, o tyle w 2014 r. po raz pierwszy od trzech lat na czoło wysunęły się podmioty z kapitałem amerykańskim, osiągając ok. 35 proc. udział w rynku. Jak można tłumaczyć tę swoistą zmianę warty? Nasz rynek zyskuje na umacnianiu się dolara - europejskie nieruchomości stają się dla Amerykanów bardzo tanie.

2 Podmioty inwestycyjne zza oceanu dysponują obecnie ogromnymi ilościami gotówki i część z tych funduszy na pewno trafi do nas mówił Dominik Stojek, dyrektor działu rynków kapitałowych w firmie doradczej BNP Paribas Real Estate. Za sprawą największego polskiego ubezpieczyciela - Grupy PZU, 2014 rok był wyjątkowy również pod względem aktywności polskich inwestorów na rynku inwestycyjnym. W grudniu ub. r. fundusz PZU Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Sektora Nieruchomości 2 zakupił portfel magazynowy Panattoni za 140 mln euro, co było największą pojedynczą transakcją polskiej grupy kapitałowej na rynku inwestycyjnym. Nic nie wskazuje jednak na to, że polscy inwestorzy pójdą śladem wytyczonym przez PZU. Niestety nie widzę dla nas żadnej konkurencji w Polsce, nieruchomości są po prostu bardzo kapitałochłonne. Potencjalnym graczem mógłby być mocny kapitałowo bank PKO BP, ale chyba nie są zbyt mocno zainteresowani biznesem nieruchomościowym przewiduje Wojciech Pisz, dyrektor ds. inwestycji w TFI PZU. Nie zachęca również ogromna konkurencja na rynku. Otwarte fundusze niemieckie dysponują ogromnymi ilości taniej gotówki, która ich wręcz parzy - tu nie chodzi nawet o inwestowanie, ale o wydawanie pieniędzy. Wiele zachodnich firm wypuszcza na rynek swoje obligacje na mln euro. 2,3-procentowy zysk uważany jest za zadowalający. Tak duża podaż taniego pieniądza na rynku może doprowadzić do powtórki z 2008 r. i bańki inwestycyjnej. Warszawa i BPO czy to może się udać? Mniej optymistyczne prognozy dotyczą segmentu nieruchomości biurowych, a w szczególności rynku warszawskiego. Obecnie powstaje w stolicy 46 nowych biurowców o łącznej powierzchni ponad 660 tys. m kw. Podaż osiągnie punkt kulminacyjny w okolicach II kwartału 2016 r., kiedy Warszawa odnotuje wzrost powierzchni niewynajętej do rekordowego poziomu ok proc., z dzisiejszych prawie 14 proc. Będzie się to przekładało na blisko 900 tys. m kw. gotowych, pustych biur. Przy obecnym take-upie netto w Warszawie wynoszącym ok. 150 tys. m kw. ewidentnie mamy do czynienia z kryzysem nadpodaży i łatwo można policzyć, że wynajęcie całej tej powierzchni w obecnym tempie zajęłoby lata. Nie widzę nowych dużych firm, które mogłyby wejść na ten rynek w najbliższej przyszłości. Banki, firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne wszystkie duże podmioty konsolidują się, optymalizują zatrudnienie i zmniejszają zajmowane powierzchnie biurowe. Nowych najemców na 5-10 tys. m kw. wchodzących na rynek stołeczny po prostu nie ma. Warszawa nie ma pomysłu, jak wykreować nowy popyt na powierzchnie biurowe. W regionach, gdzie popyt napędzany jest przez inwestycje z sektora BPO jest zupełnie inaczej komentowała Anna Duchnowska, dyrektor ds. zarządzania aktywami w funduszu Invesco RE.

3 Właśnie w przyciągnięciu BPO do stolicy eksperci upatrują przynajmniej częściowego rozwiązania problemu nadpodaży. Przy dużej ilości pustostanów i wynikającej z tego kompresji czynszów substandardowe budynki mogą stać się interesujące dla sektora BPO, kompensując kwestię wyższych wymagań płacowych. Odpowiedzią może być również specjalizacja i obsługa bardziej skomplikowanych procesów biznesowych. W tego typu usługach pracowników mimo wszystko taniej jest wciąż pozyskać w Warszawie niż w Berlinie mówiła Katarzyna Pankiewicz, dyrektor ds. wynajmu i sprzedaży w firmie deweloperskiej Yareal Polska. Jej słowa potwierdzał Sebastian Proć, członek zarządu firmy HB Reavis Poland: Rozmawialiśmy z kilkoma firmami z sektora BPO, które zainteresowane są tylko Warszawą. Bo tylko tu można znaleźć z krótkim czasie tysiąc pracowników o określonych, specjalistycznych kwalifikacjach. Ściąganie inwestycji z sektora BPO do Warszawy zaleca również Michał Orłowski, dyrektor działu powierzchni biurowych w BNP Paribas Real Estate: Starsze biurowce, które najbardziej ucierpią wskutek rywalizacji o najemców mogą być repozycjonowane i odpowiednio rewitalizowane, by spełniały wymogi najemców z tej branży. Ważna będzie też lokalizacja już dziś widzimy rosnące zainteresowanie realizacjami obiektów klasy B i B+ zlokalizowanych na peryferiach Warszawy. Salon pokazowy zamiast tradycyjnego sklepu Również w sektorze nieruchomości handlowych więcej dzieje się obecnie w mniejszych miastach, niż w wielkich aglomeracjach. Według firmy doradczej JLL w bieżącym roku nowa podaż powierzchni w centrach handlowych może sięgnąć m kw., z czego aż 60 proc. trafi na rynki w miastach do 200 tys. mieszkańców. W obiegowej opinii w dużych miastach rynki są już nasycone, co znajduje odzwierciedlenie w spadającej odwiedzalności tych projektów. W dużych miastach coraz trudniej o dobrą lokalizację pod nowe obiekty tłumaczył ten stan Jacek Wesołowski, członek zarządu Immofinanz Services Polska. Odwiedzalność tak naprawdę nie spada, tylko rozkłada się na więcej projektów. Zmienia się charakter zakupów: coraz więcej

4 transakcji zawiera się w sieci, więc sklepy zmniejszają zajmowaną powierzchnię, stają się bardziej showroomami i miejscami spędzania wolnego czasu. Dziś po prostu nie da się nie robić części leisure w centrum handlowym. Chociaż odwiedzalność spada w tempie mniej więcej 3 proc. rocznie, wskaźniki konwersji - rozumiane jako stosunek ilości kupujących do wszystkich odwiedzających centrum handlowe - rosną, tak jak i wysokość paragonów. Deweloperzy i najemcy centrów handlowych coraz częściej przedkładają wysokie wskaźniki konwersji nad parametry odwiedzalności. Dobrym przykładem jest tu Galeria Krakowskiej - ogromna odwiedzalność ze względu na lokalizację przy dworcu kolejowym, ale konwersja niewielka. Podobnie jest w przypadku Galerii Dominikańskiej we Wrocławiu polemizowała z J.Wesołowskim Beata Kokeli, senior director działu powierzchni handlowych w CBRE. Ciekawą wizję przyszłości centrów handlowych przedstawił Daniel Puchalski, dyrektor działu obsługi gruntów inwestycyjnych firmy doradczej JLL. Przyszłość dużych obiektów handlowych zależy od tego, jak szybko powstaną nowoczesne aplikacje na urządzenia przenośne, które umożliwią dokładne wirtualne przymierzanie odzieży, butów itp. Odwiedzający centrum handlowe nie będzie musiał nawet iść do sklepu w kawiarni przymierzy interesujący go produkt, zapłaci za niego siedząc przy kawie i ciastku, a kurier dostarczy mu go do domu. Sklep, a właściwie showroom odwiedzi tylko po to, żeby zapoznać się z próbkami nowych kolekcji, które nie będą jeszcze dostępne w sieci. Kiedy centra handlowe pozbędą się kosztownej logistyki i magazynowania, siłą rzeczy bardzo się skurczą nie będzie już obiektów o powierzchni tys. m kw., tylko takie o powierzchni maksymalnie tys. m kw. Jedyną niewiadomą jest, kto pierwszy odważy się takie centrum zbudować. Myślę, że jest to kwestia co najwyżej lat. Niektóre regiony nigdy nie wychodzą z mody Rozwój e-handlu z jednej strony wieszczy ciężkie czasy dla branży nieruchomości handlowych, z drugiej przyczynia się do rozwoju koniunktury w sektorze logistyczno-magazynowym. Według JLL rynek powierzchni magazynowych w 2014 roku w Polsce był rynkiem rekordowym. Oddano do użytku ponad milion m kw. nowej powierzchni, co jest wynikiem wszechczasów. Popyt brutto przekroczył 2 mln m kw., z czego 1,4 mln przypadło na popyt netto. W III kw r. wskaźnik pustostanów w skali kraju spadł do poziomu 8 proc., czyli o 2,5 proc. wobec analogicznego okresu rok wcześniej. Które regiony zyskają najwięcej? Rejon stołeczny zawsze będzie na topie przewiduje Piotr Wąs, dyrektor ds. wynajmu i rozwoju P3 Logistic Parks. Logistyka i lekka produkcja są tu mocne. Te dwa miliony mieszkańców po prostu muszą dostać świeże produkty, produkowane czy montowane w pobliżu. Z kolei rejon Polski centralnej bardzo mocno się redefiniuje. Piotrków Trybunalski, przez lata

5 zapomniany, zyskuje ostatnio mocno na popularności ze względu na rozwój autostrady A1 i połączenie Łodzi z Wrocławiem. W tym regionie na pewno czeka nas sporo przeszeregowań. Daniel Puchalski z JLL świetlaną przyszłość wróży również stolicy Wielkopolski: - Poznań zyskał w ostatnich latach nie tylko na powstaniu autostrady A2, ale również dzięki odcinkowi drogi krajowej S8 z Wrocławia. Przewiduję kolejne inwestycje magazynowe w tym rejonie. ****************************************************************************** Dziewiątą edycję debaty Inwestowanie w Nieruchomości patronatem objęły bankier.pl, Klub Polskiej Rady Biznesu, IREM Polska oraz firma Axis Mundi, a partnerami wydarzenia były BNP Paribas Real Estate, HB Reavis Poland oraz Boryszew S.A.