MIESZKANIE DLA MŁODYCH

Transkrypt

1 MIESZKANIE DLA MŁODYCH RAPORT O PROGNOZOWANYM NIEWYKORZYSTANIU ŚRODKÓW PRZEZNACZONYCH NA PROGRAM MDM W 2014 ROKU Wobec nisko ustawionych limitów cenowych, w 2014 roku zabraknie gotowych mieszkań spełniających kryteria programu. Spowoduje to niewykorzystanie i przepadek ponad połowy środków przeznaczonych na MdM w 2014 roku. Spółdzielnie mieszkaniowe oraz deweloperzy są w stanie dostarczyć mieszkania mieszczące się w kryteriach programu w odpowiedniej ilości dopiero w roku.

2 MIESZKANIE DLA MŁODYCH RAPORT O PROGNOZOWANYM PRZEPADKU POŁOWY ŚRODKÓW PRZEZNACZONYCH NA PROGRAM MDM W 2014 ROKU BRAK WYSTARCZAJĄCEJ LICZYBY GOTOWYCH MIESZKAŃ W 2014 ROKU Liczba gotowych mieszkań na rynku, które mogłyby zostać nabyte przez potencjalnych beneficjentów programu MdM w 2014 roku nie przekracza 14 tys. mieszkań (wersja optymistyczna). Przy uwzględnieniu średniej kwoty dopłat jaka jest przyznawana w programie za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego (dalej BGK ) (ok. 22 tys. zł) daje to możliwość wykorzystania do 308 mln z 600 mln złotych przeznaczonych na program MdM na ten rok. NIEWYKORZYSTANE ŚRODKI PRZEPADNĄ Dopłaty w programie MdM są realizowane ze specjalnie tworzonej w tym celu rezerwy budżetowej. Zgodnie z ustawą o finansach publicznych niewykorzystana rezerwa budżetowa podlega rozwiązaniu z dniem 31 grudnia. Środki niewykorzystane nie przechodzą na kolejny rok. TYMCZASOWE PODWYŻSZENIE MNOŻNIKA DLA USTALENIA MAKSYMALNEJ CENY M2 MIESZKANIA KWALIFUJĄCEGO SIĘ DO PROGRAMU MOŻE ZWIĘKSZYĆ WYKORZYSTANIE ŚRODKÓW W 2014 ROKU Dla celów ustalenia maksymalnej ceny m2 mieszkania kwalifikującego się do programu przemnaża się (1) średnią wartość współczynnika kosztu odtworzeniowego 1 m2 dla właściwej gminy oraz (2) współczynnik 1,1. Współczynnik ten znany jest już z programu Rodzina na Swoim (dalej RnS ), gdzie w różnych okresach wynosił do 1,5. W odróżnieniu jednak od programu RnS, w programie MdM, współczynnik nie ma wpływu na wartość wypłacanej dopłaty. Podwyższenie współczynnika do 1,3-1,4 umożliwiłoby wykorzystanie tegorocznej puli środków w ok. 80%. PONAD POŁOWA ŚRODKÓW PRZEPADNIE Nawet przy idealistycznym założeniu, że co drugie dostępne do kupienia mieszkanie na rynku pierwotnym spełnia kryteria programu MdM i wszystkie takie mieszkania zostaną wykupione przez osoby spełniające kryteria MdM, wykorzystanie środków nie przekroczyłoby ok. 300 z 600 mln, które przeznaczono na rok Jednym z rozwiązań jest czasowe podwyższenie maksymalnych cen w programie poprzez zmianę wskaźnika mnożnikowego i monitorowanie wykorzystania środków. 1

3 1. PODSTAWOWE ZASADY PROGRAMU MDM Ustawa o pomocy Państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych (dalej ustawa o MdM ) wprowadziła mechanizm, w którym osoba młoda może wnioskować o dofinansowanie wkładu własnego. Dofinansowanie może otrzymać nabywca, który: a) nie ukończył 35 roku życia; oraz b) nigdy w przeszłości nie był właścicielem nieruchomości mieszkalnej i ; oraz c) zaciągnie kredyt na co najmniej 50% kwoty zakupu, na min. 15 lat. MIESZKANIA KWALIFIKUJĄCE SIĘ DO PROGRAMU MDM W programie mogą zostać nabyte nowe mieszkania, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 75 m2 lub 100 m2 w przypadku domów jednorodzinnych ii oraz cena nabycia nie przekracza limitów określonych w ustawie. OKREŚLENIE MAKSYMALNEJ CENY MIESZKANIA KWALIFIKUJĄCEGO SIĘ DO PROGRAMU Do programu mogą zostać zakwalifikowane mieszkania, których cena zakupu nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn: a) współczynnika 1,1; oraz b) powierzchni użytkowej mieszkania; oraz c) średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązujących w danej gminie. ZASADY WYLICZANIA KWOTY DOFINANSOWANIA Dofinansowanie wkładu własnego wynosi 10% kwoty określonej jako iloczyn: a) średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych; oraz b) powierzchni użytkowej mieszkania w przypadku mieszkań nie większych niż 50 m2; lub c) 50 m2 w przypadku mieszkań większych. Oznacza to, że dofinansowanie wkładu własnego jest liczone zawsze dla co najwyżej 50m2 oraz niezależnie od maksymalnej ceny zakupu lokalu, od podstawowego średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Tym samym jakiekolwiek zmiany maksymalnej ceny mieszkań, które mogą kwalifikować się do programu nie wpływają na wysokość wypłacanego dofinansowania. W przypadku gdy nabywca znajdzie mieszkanie, którego koszt zakupu 1 m2 będzie niższy niż średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej, jego dofinasowanie nadal będzie liczone od podstawowej wartości wskaźnika. Nabywca ma zatem motywacje do poszukiwania najbardziej racjonalnego zakupu, ponieważ wraz ze spadającą ceną, realne wsparcie ze strony Państwa będzie się zwiększało i może przekroczyć 10%. 2

4 2. OSZACOWANIE LICZBY MIESZKAŃ SPEŁNIAJĄCYCH KRYTERIA MDM W programie MdM, dofinansowanie nabywcy jest wypłacane, w uproszczeniu, z chwilą wydania mu lokalu. Oznacza to, że z kwoty 600 mln złotych, która została zarezerwowana na program MdM w 2014 roku mogą skorzystać tylko lokale, które są lub zostaną ukończone w 2014 roku i na dzień 1 stycznia 2014 roku nie były sprzedane. W Polsce, zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego rokrocznie buduje się ok. 120 tys. jednostek mieszkalnych (mieszkania + domy jednorodzinne) (dalej w uproszczeniu jako mieszkania ) z czego ok. 70 tys. z przeznaczeniem na sprzedaż. Ok % mieszkań zostaje sprzedanych we wcześniejszych latach niż zostają ukończone iii. Przy ostrożnym założeniu, że jedynie 60% mieszkań, których ukończenie przypada na 2014 r. została sprzedana przed 2014 r., łączna liczba mieszkań, które będą gotowe w 2014 r. wynosi ok 28 iv tys. mieszkań. Średnia kwota dofinansowania w MDM wypłacana Przyjmując nierealistyczne założenie, przez BGK w pierwszych miesiącach działania że co drugie wybudowane mieszkanie programu to ok. 22 tys. złotych (dane BGK). Przyjmując nierealistyczne założenie, że co drugie wybudowane mieszkanie spełnia parametry MdM, daje to co najwyżej łączną liczbę 14 tys. lokali. Oznacza to, że nie jest możliwe wykorzystanie środków powyżej 308 mln złotych. spełnia parametry MdM, daje to co najwyżej łączną liczbę 14 tys. lokali. Oznacza to, że nie jest możliwe wykorzystanie środków powyżej 308 mln złotych W rzeczywistości powyższe założenie jest mało realne do osiągnięcia w rzeczywistości. W Warszawie, stanowiącej największy rynek mieszkaniowy w kraju, jedynie ok. 11 % oferty może zostać zakwalifikowane na program MdM v. W Krakowie, stanowiącym drugi co do wielkości rynek w kraju, odsetek ten wynosi jedynie 3%!. Szacunki wskazują, że w skali kraju jedynie ok % łącznej rocznej produkcji mieszkań może zakwalifikować się na program MdM. Oznacza to, że łącznie w 2014 roku z dofinansowania może skorzystać między 7 a 10,5 tys. mieszkań. Tym samym łączna kwota z programu MdM, która jest możliwa do wykorzystania w 2014 roku powinna się wahać pomiędzy 154 a 231 mln złotych, z dostępnych 600 mln zł. Oznaczać to będzie nie wykonie założeń przyjętych w programie rządowym, co do liczby Polaków, którzy skorzystają z rządowego wsparcia. 3. PRZYCZYNY PROGNOZOWANEGO NIEWYKORZYSTANIA ŚRODKÓW PRZEZNACZONYCH NA MDM W 2014 ROKU Główną przyczyną braku możliwości wykorzystania więcej niż połowy środków przeznaczonych na MdM jest brak gotowych lokali mieszczących się w kryteriach maksymalnej ceny m2 dla potrzeb programu. 3

5 8 145 Maksymalne ceny w Programie MdM (dane BGK, Q r.) Średnie ceny mieszkań w ofercie rynkwej (dane REAS, Q r.) , , , , , ,40 Warszawa Kraków Wrocław Poznań Trójmiasto Łódź POWÓD ROZBIEŻNOŚCI POMIĘDZY ŚREDNIMI CENAMI RYNKOWYMI M2 LOKALU MIESZKALNEGO A ŚREDNIM WSKAŹNIKIEM PRZELICZENIOWEGO KOSZTU ODTWORZENIA 1 M2 POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej dla potrzeb MdM powstaje jako średnia arytmetyczna wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej w budynkach mieszkalnych ogłaszanego przez Wojewodę z dwóch ostatnich okresów. Wojewoda ogłasza zaś wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej na podstawie dwóch elementów: a) danych statystycznych z Głównego Urzędu Statystycznego o średnich kosztach budowy m2 budynku mieszkalnego, które powstają na bazie sprawozdania B-09 wypełnianego przez inwestorów w ciągu 3 dni roboczych od dnia otrzymania wezwania, które to jest otrzymywane w ciągu 2 tygodni od uzyskania pozwolenia na użytkowanie; oraz b) własnych analiz Wojewody. Zaniżone limity 15 w MdM w stosunku do średnich cen rynkowych (%) Zaniżone limity w MdM w stosunku do cen rynkowych Warszawa Kraków Wrocław Poznań Trójmiasto Łódź

6 Głębsza analiza sprawozdania B-09 pozwala na znalezienie przyczyny dużej rozbieżności pomiędzy średnimi cenami mieszkań w konkretnych gminach, a wskaźnikiem przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej. Sprawozdanie B-09 jest wypełniane przez samych inwestorów spółdzielnie, deweloperów, samorządu. W samej metodologii sprawozdania pojawia się jednak kilka błędów wpływających później na brak realnego ujęcia kosztów budowy mieszkań. Po pierwsze wszelkie koszty dla potrzeb sprawozdania B-09 są podawane w kwotach netto. GUS nie podwyższa kosztów budowy o należny podatek VAT, pomimo iż nowe mieszkanie są objęte podatkiem VAT w wysokości 8%. Po drugie, sprawozdanie B-09 jest wypełniane w chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie, nie zaś z dniem zakończenia inwestycji. W chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie inwestor nie poniósł jeszcze kosztów odpowiadających za ok % wszystkich kosztów inwestycji. Są to głownie koszty końcowych wykończeń, nasadzeń zieleni, poprawek, serwisu technicznego (standardowo występującego przy rozpoczynaniu użytkowania budynku przez mieszkańców), kosztów podatków czy użytkowania wieczystego ponoszonego przez inwestora do dnia przeniesienia własności lokalu na nabywcę (co zazwyczaj zajmuje od 3 do 6 miesięcy od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie), koszty aktów notarialnych, ekip technicznych wydających mieszkania nabywcom, pracowników obsługujących proces zakończenia przeniesienia własności na nabywcę, kosztów odsetek bankowych od czynnych kredytów, utrzymania biur obsługi klienta itp. Po trzecie sprawozdanie B-09 nie pozwala na ujęcie, żadnej choćby najmniejszej marży inwestora. Łącznie daje to zafałszowanie danych na poziomie ok. 20 % kosztów samej budowy i 30% przy założeniu 10% marży inwestora. 4. KONKLUZJE Aby przeciwdziałać niewykorzystaniu środków przeznaczonych na MdM w 2014 roku należy tymczasowo podwyższyć współczynnik mnożnikowy z 1,1 na 1,3 1,4 przy zachowaniu monitoringu wykorzystania środków. W razie zbyt szybkiego wykorzystywania środków i pozostającej na rynku dużej liczby mieszkań gotowych zasadnym będzie zmniejszanie wskaźnika mnożnikowego. Dodatkowo należy rozważyć, zmianę ustawy o MDM poprzez wyeliminowanie błędu polegającego na braku ujęcia podatku VAT, który nabywca mieszkania jest należny zapłacić przy zakupie lokalu. Wystarczającym byłaby zmiana art.5 ust 1 pkt 4) poprzez określenie, iż cena netto zakupu mieszkania nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn współczynnika 1,1 oraz powierzchni użytkowej mieszkania i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej. Długofalowo zasadnym wydaje się rozważenie modyfikacji metodologii wypełniania i postępowania z formularzem B-09, tak aby jak najwłaściwiej oddawał rzeczywiste koszty budowy m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. i Za wyjątkiem nieruchomości nabytej w drodze spadkobrania. Wyłączone z programu są również osoby, które są współwłaścicielami domu jednorodzinnego, jeżeli w wyniku podziału współwłasności przysługiwałoby im prawo do co najmniej jednego lokalu mieszkalnego. ii Gdy nabywca wychowuje co najmniej troje dzieci, powierzchnia użytkowa mieszkania może wynosić do 85 m2 lub 110 m2 w przypadku domów jednorodzinnych. iii Na podstawie danych UOKiK w badaniu Raport z badania rynku budownictwa mieszkaniowego rynek pierwotny, marzec iv Pominięto lokale wybudowane we wcześniejszych latach, które nie zostały sprzedane, ponieważ pośród takich mieszkań jedynie śladowa liczba spełnia kryteria MdM. v Na podstawie Raportu z badania rynku budownictwa mieszkaniowego rynek pierwotny, marzec 2014, UOKiK 5 pierwszych miast odpowiada za, aż 67% całego rynku mieszkań na rynku pierwotnym. 5