Klasyfikacja biurowców na przyk³adzie rynku nieruchomoœci w Trójmieœcie

Transkrypt

1 Zarz¹dzanie i Finanse Journal of Management and Finance Vol. 12, No. 4/2014 Dariusz Trojanowski* Magdalena Ob³oñska** Dariusz Trojanowski, Magdalena Ob³oñska Klasyfikacja biurowców na przyk³adzie rynku nieruchomoœci w Trójmieœcie Klasyfikacja biurowców na przyk³adzie rynku nieruchomoœci w Trójmieœcie Wstêp Do nieruchomoœci komercyjnych, generuj¹cych periodyczne dochody, s¹ zaliczane zarówno biurowce, centra handlowe, magazyny, jak i hotele, stacje paliw, parki wodne, czy te mieszkania czynszowe (przeznaczone na wynajem). Grupa nieruchomoœci komercyjnych jest zatem bardzo niejednorodna. Skutkuje to w³aœciwie brakiem mo liwoœci dokonania jakoœciowej klasyfikacji ³¹cznie dla wszystkich nieruchomoœci komercyjnych. Uczestnicy rynku nieruchomoœci dokonuj¹ oceny jakoœci nieruchomoœci komercyjnych odrêbnie dla poszczególnych segmentów tego rynku. Oczywiste jest, e klasyfikacja hoteli bêdzie odmienna od klasyfikacji magazynów, uwzglêdnia ona specyfikê ka dej z tych kategorii nieruchomoœci komercyjnych. Na rynku stosuje siê równie odrêbne oznaczenia dla poszczególnych kategorii jakoœciowych. Jak siê wydaje, najbardziej znanym podzia³em jakoœciowym nieruchomoœci w Polsce jest klasyfikacja hoteli. W Polsce jest ona obligatoryjna, poniewa wynika z przepisów prawa. Tak wiêc w przypadku hoteli ich standard opisywany jest iloœci¹ gwiazdek. Natomiast w przypadku magazynów nie ma formalnego wymogu okreœlania ich standardów, jednak e rynek wypracowa³ pewien sposób oceny. Standard magazynów jest wyra any klasami, opisywanymi jako np. klasa A. Brak jest zatem nie tylko spójnych sposobów klasyfikacji, ale nawet same oznaczenia poszczególnych grup jakoœciowych s¹ odmienne. Tak wiêc problematyka klasyfikacji nieruchomoœci komercyjnych jest bardzo z³o ona. Autorzy niniejszej pracy podejmuj¹ problem sposobów klasyfikacji jakoœciowej nieruchomoœci biurowych (biurowców) jako fragmentu szerszego obszaru oceny nieruchomoœci komercyjnych. Klasyfikacja biurow- * Dr, Katedra Inwestycji i Nieruchomoœci, Wydzia³ Zarz¹dzania, Uniwersytet Gdañski, ul. Armii Krajowej 101, Sopot, dariusz.trojanowski@ug.edu.pl ** Mgr, specjalista ds. nieruchomoœci, Tyszkiewicz Nieruchomoœci, ul. Grunwaldzka 469, Gdañsk, amagdaoblonska@gmail.com

2 472 Dariusz Trojanowski, Magdalena Ob³oñska ców w Polsce jest dokonywana od pocz¹tku lat 90., jednak e uczestnicy rynku nadal nie wypracowali jednolitego i powszechnie akceptowanego sposobu oceny jakoœci biurowców. Ró nice wystêpuj¹ nie tylko w kwestii kryteriów oceny, ale nawet w sposobach oznaczeñ poszczególnych grup jakoœciowych (klas). Skutkuje to tym, e ten sam biurowiec oceniany przez ró ne podmioty (czasami odmiennymi metodami) jest zaliczany do innej grupy. Ró nice te s¹ jeszcze bardziej widoczne, gdy przedmiotem oceny s¹ biurowce zlokalizowane w tzw. miastach regionalnych, do których zaliczane s¹ Gdañsk, Sopot, Gdynia (Trójmiasto). Celem badañ by³a charakterystyka sposobów klasyfikacji biurowców oraz dokonanie podzia³u biurowców na trójmiejskim rynku nieruchomoœci. Autorzy niniejszej pracy dokonali przegl¹du sposobów oceny biurowców. Teoretyczne czêœci pracy wymaga³y studiów literatury oraz opracowañ praktycznych. W badaniach wykorzystano w szczególnoœci metodê wywiadu, dokonywano oglêdzin poszczególnych biurowców, które nastêpnie by³y poddawane ocenie. Badania by³y prowadzone na prze³omie 2012 i 2013 roku. W artykule przedstawiono genezê klasyfikacji biurowców, opisano zidentyfikowane metody klasyfikacji jakoœciowej. W konsekwencji prowadzonych badañ zaproponowano metodê podzia³u i dokonano klasyfikacji biurowców w Trójmieœcie. Wyniki prac przedstawiono w tablicach popartych komentarzem. Niniejsza praca stanowi swoiste studium przypadku dotycz¹ce sposobu dokonywania klasyfikacji biurowców. 1. Sposoby klasyfikacji biurowców 1.1. Geneza klasyfikacji biurowców Wed³ug T. urowskiego [1996, s ] trudno jest okreœliæ dok³adn¹ datê wprowadzenia klasyfikacji dla budynków biurowych. Autor wyraÿnie podkreœla, e jest ona zró nicowana terytorialnie. Zapewne wynika to z historii, tempa rozwoju gospodarczego i koniunktury poszczególnych pañstw. Autor wskazuje, e Stany Zjednoczone Ameryki s¹ miejscem narodzin klasyfikacji biurowców [ urowski, 1996, s ]. Koniecznoœæ wprowadzenia standardów i klasyfikacji dla budynków biurowych wynika³a z gwa³townego i intensywnego rozwoju konkurencji na rynku nieruchomoœci. W gospodarce nieruchomoœciami funkcjonuj¹ podstawowe trzy klasy budynków biurowych A, B, C [Celka, 2012, s. 134]. W Polsce zagadnienie klasyfikacji pojawi³o siê na pocz¹tku lat 90. XX wieku [ urowski,

3 Klasyfikacja biurowców na przyk³adzie rynku nieruchomoœci w Trójmieœcie , s ]. Przyczyni³a siê do tego transformacja systemowa, nap³yw bezpoœrednich inwestycji zagranicznych oraz firm z zagranicy, a tak e budowa nowoczesnych biurowców lokalizowanych w szczególnoœci w Warszawie. Nale y zwróciæ uwagê na to, e klasyfikacja biurowców jest zmienna w czasie. Oznacza to, e klasa tego samego obiektu mo e zmieniaæ siê wraz z jego zu yciem oraz z postêpuj¹cym rozwojem technologicznym i innowacjami, a tak e wymaganiami najemców. W ci¹gu ostatnich 20 lat takie zmiany mo na by³oby równie obserwowaæ w Polsce. Oznacza to równie, e dziœ dokonana klasyfikacja biurowców na danym lokalnym rynku za kilkanaœcie lat bêdzie zapewne nieaktualna. Dotyczy to zarówno klas nadanych poszczególnym biurowcom, a tak e, co wydaje siê bardziej interesuj¹ce, kryteriów tej klasyfikacji. W dalszej czêœci artyku³u przedstawiamy sposoby klasyfikacji budynków biurowych wed³ug: BOMA International, Rolfe Judd Architecture i CB Richard Ellis, standardów rynku warszawskiego Sposób klasyfikacji wed³ug BOMA International Jedn¹ z metod klasyfikacji biurowców sformu³owa³a BOMA International profesjonalna organizacja zrzeszaj¹ca specjalistów rynku nieruchomoœci komercyjnych. Klasyfikacja zaproponowana przez organizacjê jest raczej ogólna i wyró nia trzy klasy biurowców A, B i C [BOMA, 2013]. Do klasy A zalicza siê najbardziej presti owe budynki, w których czynsze s¹ wy sze od poziomów œrednich na lokalnym rynku. S¹ to budynki, w których swoje biura posiadaj¹ pierwszorzêdni najemcy. Budynki tej klasy maj¹ wysoki standard wykoñczenia, najnowoczeœniejsze systemy zarz¹dzania, bardzo dobr¹ dostêpnoœæ komunikacyjn¹. Do klasy B nale ¹ budynki dedykowane najemcom akceptuj¹cym czynsze w zakresie œrednim dla danej lokalizacji (strefy). Biurowce te posiadaj¹ dobry standard wykoñczenia, odpowiednie systemy, ale nie s¹ w stanie konkurowaæ z budynkami zaliczanymi do klasy A w zakresie tych samych czynszów. Z kolei budynki klasy C dedykowane s¹ najemcom oczekuj¹cym ni - szych czynszów ni œrednie dla danej strefy. Nale y zauwa yæ, e autorzy przedmiotowej klasyfikacji postrzegaj¹ klasê biurowca z punktu widzenia czynszu, jaki jest on w stanie gene-

4 474 Dariusz Trojanowski, Magdalena Ob³oñska rowaæ. Takie ujêcie wydaje siê specyficzne, poniewa to w³aœnie standard i lokalizacja budynku bêd¹ determinowa³y cenê za jego u ytkowanie. W ocenie autorów niniejszego artyku³u ujêcie przedstawione przez ekspertów BOMA nie odpowiada zasadniczemu celowi klasyfikacji, czyli zdefiniowaniu cech u ytkowych, jakich oczekuje siê od biurowca klasy A, po to by generowa³ najwy sze czynsze Sposób klasyfikacji wed³ug Rolfe Judd Architecture i CB Richard Ellis W 2009 roku firmy Rolfe Judd Architecture i CB Richard Ellis opublikowa³y Modern Office Standards: Polska (MOSP) 2009, czyli wytyczne do projektowania i opracowywania specyfikacji wspó³czesnych obiektów i przestrzeni biurowych [CB Richard Ellis, 2013]. W 2011 roku opublikowano drug¹ edycjê, w której wytyczne zosta³y nieznacznie zmienione. Wed³ug Rolfe Judd Architecture i CB Richard Ellis zasadnicz¹ kwesti¹ przy formu³owaniu standardów dla nieruchomoœci biurowych jest wyznaczenie granic pomiêdzy jedn¹ a drug¹ klas¹ [Williams i inni, 2011, s. 4]. Podstaw¹ przedmiotowego sposobu klasyfikacji jest 20 g³ównych kryteriów jakoœciowych budynków biurowych [Williams i inni, 2011, s. 7]. Kryteria podzielono na dwie grupy: obligatoryjne oraz dodatkowe (patrz tablica 1 i 2). Wyodrêbniono 12 kryteriów obligatoryjnych oraz 8 dodatkowych. Tablica 1. Kryteria obowi¹zkowe jakoœci budynków biurowych wed³ug Rolfe Judd Architecture i CB Richard Ellis Kryteria obowi¹zkowe Lobby/recepcja Czêœci wspólne Parking i obs³uga budynku Opis Dobrze zaprojektowana strefa wejœciowa, z ca³odobow¹ obs³ug¹ recepcji, dostosowana do wielkoœci i przeznaczenia budynku pod wzglêdem rozmiaru i funkcji. Trzony komunikacyjno-sanitarne obs³uguj¹ce u ytkowników budynku powinny byæ dobrze rozplanowane i odpowiedniej wielkoœci. Podstaw¹ funkcjonowania nowoczesnych budynków biurowych jest dobry dostêp do budynku, zapewnienie miejsc parkingowych dla najemców i goœci, ³atwy dostêp dla dostawców, a tak e obs³ugi technicznej.

5 Kryteria obowi¹zkowe Windy Sufity i oœwietlenie Instalacje elektryczne System BMS Okablowanie ród³a zasilania Konstrukcja Ogrzewanie, klimatyzacja i wentylacja Ha³as Klasyfikacja biurowców na przyk³adzie rynku nieruchomoœci w Trójmieœcie 475 Opis Minimalna iloœæ wind zapewniaj¹ca czas oczekiwania nie d³u szy ni 30 s. Nowoczesny sufit wraz z wydajnym oœwietleniem spe³niaj¹cym minimalne wymagania. Odpowiednie zasilanie, które spe³nia minimalne wymagania. Nowoczesny system BMS z mo liwoœci¹ kontroli i sterowania systemem bezpieczeñstwa po arowego, a tak e kontroli dostêpu, systemami bytowymi i innymi systemami budynku. Zapewnienie przestrzeni na okablowanie i systemy IT. Dywersyfikacja Ÿróde³ zasilania na wypadek awarii sieci energetycznej. Zapewnienie (na ka dej kondygnacji biurowej) minimalnych wymagañ dotycz¹cych wytrzyma³oœci stropów, a tak e miejsc umo liwiaj¹cych przeniesienie du ych obci¹ eñ. Zastosowanie nowoczesnego systemu HVAC wraz z kontrol¹ wilgotnoœci zapewniaj¹cego dobry klimat wewn¹trz pomieszczeñ. Ciche œrodowisko w pomieszczeniach biurowych spe³niaj¹ce minimalne wymagania. ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie [Williams i inni, 2011, s ]. W tablicy 2 przedstawiono kryteria dodatkowe. Nale y zwróciæ uwagê, e do kryteriów tych zaliczono równie cechy biurowców stanowi¹ce o ich zrównowa onym rozwoju, tj. standardy ochrony œrodowiska oraz redukcja emisji CO 2. Tablica 2. Kryteria dodatkowe jakoœci budynków biurowych wed³ug Rolfe Judd Architecture i CB Richard Ellis Kryteria dodatkowe Budynek ikona Aran acja wnêtrza oraz siatki projektowe Opis Budynek presti owy, rozpoznawalny w okolicy poprzez swoj¹ markê i/lub charakterystyczny wygl¹d. Elastyczna aran acja wnêtrza, elastyczny uk³ad siatki i wydajny wskaÿnik powierzchni netto do powierzchni brutto.

6 476 Dariusz Trojanowski, Magdalena Ob³oñska Kryteria dodatkowe Przestrzeñ na urz¹dzenia techniczne najemców Pod³ogi Funkcje towarzysz¹ce Oœwietlenie naturalne Standardy ochrony œrodowiska (rozwój zrównowa ony budynku) Redukcja emisji CO 2 (rozwój zrównowa ony budynku) Opis Miejsce w budynku na dodatkowe urz¹dzenia oraz instalacje najemców, przyk³adowo: anteny satelitarne, system UPS itp. Pod³ogi podniesione, o minimalnym przeœwicie 90 mm. atwy dostêp do funkcji towarzysz¹cych w budynku lub w jego bezpoœredniej bliskoœci. Wysoki poziom oœwietlenia œwiat³em naturalnym, co najmniej 70% powierzchni najmu netto rozmieszczonej w odleg³oœci nie wiêkszej ni 6 m od okien, minimalna wysokoœæ pomieszczeñ w œwietle 2,7 m. Osi¹gniêcie jednego z nastêpuj¹cych standardów: LEED lub BREEAM. Osi¹gniêcie przynajmniej 10% redukcji emisji CO 2 w porównaniu ze standardem, który jest wymagany obecnie przez polskie przepisy. ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie [Williams i inni, 2011, s ]. Autorzy klasyfikacji wprowadzili trzy podstawowe klasy budynków biurowych: A, B i C [Williams i inni, 2011, s. 8]. Dodatkowo wyró niono równie klasê B+. Do klasy A zaliczane s¹ budynki, które spe³niaj¹ przynajmniej 17 z 20 kryteriów standardu (12 obowi¹zkowych i 5 dodatkowych). Do klasy B+ kwalifikowane s¹ budynki, które spe³niaj¹ przynajmniej 15 z 20 kryteriów standardu (12 obowi¹zkowych i 3 dodatkowe). Klasa B obejmuje budynki spe³niaj¹ce 13 z 20 kryteriów standardu (12 obowi¹zkowych i 1 dodatkowy). Natomiast do klasy C, najni szej, zaliczane s¹ budynki, które spe³niaj¹ 12 (lub mniej) z 20 którychkolwiek kryteriów standardu. Oprócz kryteriów jakoœciowych w MOSP wyró nia siê równie kryterium lokalizacyjne [Williams i inni, 2011, s. 7]. W opisywanych standardach kryterium to zosta³o uznane za priorytetowe przy nadawaniu klas budynkom. Jak zauwa a M. Rymarzak i E. Siemiñska [2013, s. 214]: problem lokalizacji jest skomplikowany, dynamiczny i trudny. Dobra lokalizacja biurowca decyduje o grupie docelowej najemców. Pod wzglêdem lokalizacyjnym MOSP przewiduje nastêpuj¹cy podzia³ biurowców [Williams i inni, 2011, s. 7]:

7 Klasyfikacja biurowców na przyk³adzie rynku nieruchomoœci w Trójmieœcie 477 klasa A, czyli lokalizacje pierwszorzêdne, w centrum dzielnic biznesowych, najwa niejszych oraz presti owych parkach biznesowych. Lokalizacje te musz¹ gwarantowaæ nie tylko bezpoœredni dojazd samochodem, ale równie doskona³y dostêp dla pieszych (od 5 do 7 minut od wêz³a komunikacji miejskiej) oraz dojazd przynajmniej dwoma œrodkami komunikacji miejskiej. Charakterystyczna dla klasy A jest dostêpnoœæ do szerokiej gamy us³ug w s¹siedztwie; klasa B, czyli drugorzêdne lokalizacje, nieznajduj¹ce siê w dzielnicach biznesowych, lecz na ich peryferiach (tereny biurowe lub przemys- ³owe). Dobry dostêp do komunikacji miejskiej i us³ug jest charakterystyczny dla omawianej klasy; klasa C, czyli pozosta³e lokalizacje, którym nie przypisano klasy A lub B, znajduj¹ce siê na obszarach, gdzie nie dominuje funkcja biznesowa. Autorzy MOSP wskazuj¹ na koniecznoœæ odrêbnej oceny parametrów jakoœciowych i lokalizacji budynku, nadaj¹c im odpowiednie oznaczenia. Rysunek 1 przedstawia legendê dla przedmiotowej klasyfikacji. Na pierwszym miejscu stoi litera (A), która odnosi siê do kryterium jakoœci przestrzeni biurowej, natomiast na miejscu drugim litera (B), która dotyczy kryterium lokalizacyjnego. Rysunek 1. Legenda tabeli klasyfikacji ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie [Williams i inni, 2011, s. 8]. W tablicy 3 przedstawiono sposoby oznaczania klas i ich znaczenie. Najwy sza klasa to budynki maj¹ce klasê AA, które w efekcie uzyskuj¹ na rynku najwy sze czynsze. Najni sz¹ klas¹ charakteryzuj¹ siê budynki oznaczone CC, które maj¹ najni sz¹ jakoœæ i s³ab¹ lokalizacjê, a co za tym idzie powinny uzyskiwaæ najni sze stawki czynszu najmu.

8 478 Dariusz Trojanowski, Magdalena Ob³oñska Tablica 3. Oznaczenia klas budynków biurowych wed³ug Rolfe Judd Architecture i CB Richard Ellis Klasa AA AB AC BA BB BC CA CB CC jakoœæ A, lokalizacja A jakoœæ A, lokalizacja B jakoœæ A, lokalizacja C jakoœæ B (B lub B+), lokalizacja A jakoœæ B (B lub B+), lokalizacja B jakoœæ B (B lub B+), lokalizacja C jakoœæ C, lokalizacja A jakoœæ C, lokalizacja B jakoœæ C, lokalizacja C ród³o: [Williams i inni, 2011, s. 8] Klasyfikacja biurowców wed³ug standardów rynku warszawskiego Na warszawskim rynku nieruchomoœci zidentyfikowaliœmy dwa sposoby klasyfikacji budynków biurowych, w tym WRF i Brachocki Klasyfikacja wed³ug Warsaw Research Forum Okreœlenia standardów klasyfikacji podjê³o siê Warsaw Research Forum (WRF). WRF tworzyli specjaliœci zajmuj¹cy siê rynkiem nieruchomoœci biurowych, w sk³ad których wchodzili przedstawiciele miêdzynarodowych firm dzia³aj¹cych w Warszawie, w tym: CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, DTZ, Jones Lang LaSalle, Colliers International oraz King Sturge [Warsaw Research Forum, 2013]. Wed³ug Warsaw Research Forum do klasy A mo na zaliczyæ budynki biurowe spe³niaj¹ce 13 z 16 kryteriów wymienionych poni ej [Joñska, 2011, s ]: idealna jakoœæ wykoñczenia wnêtrz wraz z kompleksowym serwisem technicznym, najlepsza lokalizacja na konkretnym obszarze, bezproblemowy dojazd i ³atwy dostêp do œrodków komunikacji miejskiej, klimatyzacja, podwieszane sufity, wysokoœæ pomieszczenia minimalnie 2,70 m (licz¹c od pod³ogi do sufitu),

9 Klasyfikacja biurowców na przyk³adzie rynku nieruchomoœci w Trójmieœcie 479 mo liwoœæ swobodnej aran acji wnêtrza, trzy oddzielne okablowania strukturalne dla linii telefonicznych, elektronicznych i systemów komputerowych albo system podnoszonych pod³óg, podwójne szyby niskoemisyjne, nowoczesne i szybkobie ne windy (kryterium mierzone na podstawie czasu oczekiwania na windê, który nie mo e byæ d³u szy ni 30 s), wyk³adziny pod³ogowe i wykoñczenia œcian dobrej jakoœci, ca³kowicie wykoñczone wnêtrza ³azienek oraz kuchni, niezawodny i solidny system telekomunikacyjny, podwójne zasilanie, b¹dÿ awaryjny system podtrzymania napiêcia, kontrola wilgotnoœci powietrza, parking strze ony z miejscami przeznaczonymi dla najemców, wystarczaj¹ca liczba miejsc parkingowych na metr kwadratowy powierzchni wynajmowanej dla budynków zlokalizowanych w centrum i poza nim. Dla obiektów w œcis³ym centrum 1/90 do 1/100 m 2, centrum 1/70 m 2, poza centrum 1/25 do 1/30 m 2 (dopuszczalne 1/50 m 2 ). Obiekty biurowe klasy B to takie, które zosta³y wybudowane po 1989 roku i charakteryzuj¹ siê nastêpuj¹cymi cechami [Joñska, 2011, s ]: materia³y wykorzystane przy budowie oraz jakoœæ wykonania obiektu s¹ ni sze od obiektów klasy A, oferowana mniejsza iloœæ us³ug ni w obiekcie klasy A, niepe³ny system klimatyzacji, wskaÿnik miejsc parkingowych w stosunku do powierzchni najmu jest ni szy ni w przypadku obiektów klasy A. Warsaw Research Forum wyró nia tak e budynki klasy B+, czyli nowoczesne budynki biurowe, które spe³niaj¹ wszystkie kryteria ustalone dla klasy A, ale s¹ po³o one poza œcis³ym centrum [Joñska, 2011, s ]. Autorzy podkreœlaj¹ jednak, e do klasy B+ mo na równie zaliczyæ budynki biurowe, które nie spe³niaj¹ wszystkich standardów klasy A, ale znajduj¹ siê w œcis³ym centrum. Do klasy C zaliczane s¹ obiekty biurowe, które zosta³y wybudowane przed rokiem 1989, a ich standard wykoñczenia oraz wyposa enia jest niski [Joñska, 2011, s. 21]. Autorzy ma³o precyzyjnie scharakteryzowali ostatni¹ klasê. Zaobserwowaæ jednak mo na, i istotn¹ rolê w klasyfikacji zaproponowanej przez organizacjê odgrywa wiek budynku, jego lokalizacja i wyposa enie.

10 480 Dariusz Trojanowski, Magdalena Ob³oñska Przedmiotowa standaryzacja umo liwia zatem zakwalifikowanie obiektu do klasy A, B+, B lub C. Nale y zauwa yæ, e klasy obejmuj¹ kryteria jakoœciowe, jak i lokalizacyjne Klasyfikacja wed³ug firmy Brachocki Próbê klasyfikacji obiektów biurowych w Warszawie podjêli równie przedstawiciele firmy Brachocki. Wyodrêbniaj¹ oni 5 klas budynków biurowych: A, B+, B, C, D [Brachocki, 2007, s ]. Wed³ug autorów omawianej klasyfikacji obiekty biurowe klasy A to takie, które spe³niaj¹ nastêpuj¹ce standardy: centralna, najbardziej presti owa lokalizacja, obiekty nowe lub wzglêdnie nowe, charakteryzuje je nowoczesna architektura (szk³o, aluminium, marmur), wysoka jakoœæ wyposa enia, wysoki standard, wysoka jakoœæ wykoñczenia, np. wyk³adzina dywanowa uk³adana na kilkuwarstwowej g¹bce, open space, czyli powierzchnia otwarta, oznacza to, e poszczególne kondygnacje nie posiadaj¹ adnego podzia³u na pomieszczenia, z wyj¹tkiem komunikacji pionowej, toalet, kuchenek i szybów instalacyjnych, dowolna aran acja powierzchni, podziemny i nadziemny strze ony parking, nowoczesna, centralna klimatyzacja z funkcj¹ nawil ania i z mo liwoœci¹ regulacji temperatury, zraszacze, alarm przeciwpo arowy, czujniki dymu, system ochrony, czujniki ruchu oraz alarm przeciww³amaniowy, pe³ne okablowanie wraz z UPS-ami, w³asna centrala telefoniczna, oœwietlenie odpowiednie do pracy przy komputerze, podwieszane sufity panelowe lub gipsowo-kartonowe, pod³ogi dystansowe, przykrywane wyk³adzin¹ dywanow¹, pozwalaj¹ce na dowoln¹ zmianê aran acji okablowania. Oprócz wy ej wymienionych cech budynki klasy A charakteryzuj¹ siê najwy szymi czynszami najmu, s¹ dobrze zarz¹dzane i wynajmowane przede wszystkim przez firmy ubezpieczeniowe i prawnicze, banki i korporacje miêdzynarodowe.

11 Klasyfikacja biurowców na przyk³adzie rynku nieruchomoœci w Trójmieœcie 481 Biurowce klasy B+ s¹ to budynki spe³niaj¹ce wymogi klasy A, ale po³o one poza œcis³ym centrum, b¹dÿ budynki klasy B o bardzo wysokim standardzie. Charakteryzuj¹ siê dobrym, ale drugorzêdnym po³o eniem, s¹ dobrze zarz¹dzane, a stawki czynszu s¹ œrednio wysokie. Najemcami s¹ przede wszystkim firmy us³ugowe, przemys³owe i handlowe, jak równie klienci typowi dla klasy A. Standardy dla klasy B+ to [Brachocki, 2007, s ]: podziemny i nadziemny parking, dobrej jakoœci materia³y wykoñczeniowe, podwieszane sufity panelowe, pod³ogi dystansowe przykrywane wyk³adzin¹ dywanow¹, klimatyzacja, w³asna centrala telefoniczna, alarm przeciwpo arowy i ewentualne tryskacze, alarm przeciww³amaniowy, system ochrony, okablowanie telefoniczne i elektryczne. Charakterystyczny dla klasy B jest brak jednego z podstawowych wymogów, takich jak: dobry standard wyposa enia lub centralna i presti owa lokalizacja [Brachocki, 2007, s ]. W tablicy 4 przedstawiono cechy budynków, które mo na przyporz¹dkowaæ do klasy B. Tablica 4. Cechy budynków nale ¹cych do klasy B wed³ug firmy Brachocki Budynki Nowe budynki po³o one poza œcis³ym centrum miasta Budynki istniej¹ce do 10 lat, po³o one zarówno w centrum, jak i poza nim Cechy usytuowane w dzielnicach przylegaj¹cych do œródmieœcia, blisko wêz³ów komunikacyjnych, przy trasach wylotowych lub trasach prowadz¹cych na lotnisko. charakterystyczna jest niska wysokoœæ budynków (maksymalnie 5 piêter). wiek (zu ycie eksploatacyjne) decyduj¹ o przynale noœci do tej grupy. zazwyczaj po generalnym remoncie, modernizacji, rozbudowie. ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie [Brachocki, 2007, s ]. Mo na zatem wnioskowaæ, i klasê B przyjmuj¹ budynki nowo wybudowane, b¹dÿ po generalnym remoncie, ale o dobrej lokalizacji i dostê-

12 482 Dariusz Trojanowski, Magdalena Ob³oñska pie. Poza tym s¹ to obiekty dobrze zarz¹dzane, o czynszach na œrednich rynkowych poziomach, mog¹ce byæ czêœci¹ wiêkszych parków biznesowych. Standardy omawianej klasy obejmuj¹ [Brachocki, 2007, s ]: podziemny i nadziemny parking, dobrej jakoœci materia³y wykoñczeniowe, sufit podwieszany, podstawow¹ klimatyzacjê lub wentylacjê z ch³odzeniem, alarm przeciwpo arowy i ewentualnie tryskacze, alarm przeciww³amaniowy, okablowanie strukturalne. Oprócz wy ej opisanych klas przedstawiciele firmy Brachocki charakteryzuj¹ równie klasê C i D [Brachocki, 2007, s ]. Ta pierwsza obejmuje budynki 15-letnie i starsze, o lokalizacji w centrum lub poza nim, oraz budynki w z³ym stanie technicznym. Budynki omawianej klasy zazwyczaj podlegaj¹ indywidualnej adaptacji. Do klasy D natomiast nale ¹ budynki stare, o bardzo z³ym stanie technicznym, dla których modernizacja jest nierentowna. W wyniku prowadzonych badañ zidentyfikowano cztery sposoby (rozumiane jako zbiory zasad) klasyfikowania biurowców. Sposoby ró - ni¹ siê zarówno szczegó³owoœci¹ ujêcia poszczególnych kryteriów oceny, jak i samymi symbolami, którymi oznacza siê klasy. W bardzo szczegó³owym ujêciu przedstawionym przez M. Williams, D. Bienias,. Ka³êdkiewicza zwraca siê uwagê na zrównowa ony rozwój budynków biurowych jako jedno z kryteriów dokonywanej oceny [Williams i inni, 2011, s ]. 2. Charakterystyka biurowców na trójmiejskim rynku nieruchomoœci Wed³ug badañ opublikowanych we wrzeœniu 2012 roku najwiêcej budynków biurowych skoncentrowanych jest w Gdañsku ponad 50%, nastêpnie w Gdyni 40% i w Sopocie oko³o 10% [Jones Lang LaSalle, 2012, s. 14]. W Gdañsku w ostatnich latach najwiêcej obiektów biurowych zrealizowano wzd³u alei Grunwaldzkiej. Aleja Grunwaldzka stanowi g³ówny ci¹g komunikacyjny Gdañska, który ³¹czy Gdañsk z Sopotem i dalej z Gdyni¹. Ulica przebiega przez wiele dzielnic, takich jak Gdañsk G³ówny, Wrzeszcz, Oliwa. W bliskim s¹siedztwie g³ównej ulicy zlokalizowane s¹ przystanki kolei miejskiej oraz innych œrodków komunikacji publicznej.

13 Klasyfikacja biurowców na przyk³adzie rynku nieruchomoœci w Trójmieœcie 483 Inne obszary w Gdañsku, w których mo na zauwa yæ wzglêdn¹ koncentracjê inwestycji biurowych, to peryferie miasta. Przyk³adami mog¹ byæ BCB Business Park i Allcon@Park3, które zlokalizowane s¹ ok. 10 km od centrum Gdañska, w bezpoœrednim s¹siedztwie portu lotniczego, w nieznacznej odleg³oœci od trójmiejskiej obwodnicy. W Gdyni zasobów powierzchni biurowej jest mniej ni w Gdañsku. Najnowsze obiekty biurowe koncentruj¹ siê g³ównie w okolicy Gdyni Red³owo. S¹ to przede wszystkim biurowce u ycka Office Park. Budynki nie znajduj¹ siê w bezpoœrednim s¹siedztwie alei Zwyciêstwa (przed³u enie alei Grunwaldzkiej), ale w odleg³oœci umo liwiaj¹cej korzystanie z udogodnieñ, jakie daje ta arteria komunikacyjna. Obiekty te znajduj¹ siê w odleg³oœci oko³o 3 km od centrum Gdyni. Omawiana lokalizacja charakteryzuje siê równie dobrym dostêpem do po³¹czeñ komunikacyjnych, w tym kolei miejskiej. Podobnymi zaletami charakteryzuj¹ siê biurowce zlokalizowane wzd³u ulicy Morskiej. Standard usytuowanych tu biurowców jest raczej wysoki. Budynki wyposa one s¹ w najnowoczeœniejsze rozwi¹zania technologiczne. Oprócz nowoczesnych biurowców w Gdyni znajduj¹ siê równie obiekty biurowe wybudowane w latach 70., 80., i 90. XX wieku, które czêsto podlega³y gruntownym modernizacjom. S¹ one zlokalizowane g³ównie w centrum Gdyni (œródmieœciu). Za najwiêksz¹ inwestycjê biurow¹ w Sopocie w ostatniej dekadzie mo na uznaæ biurowiec Good Point 761. Obiekt mieœci siê przy g³ównej ulicy Trójmiasta, alei Niepodleg³oœci (przed³u enie alei Grunwaldzkiej). Niedaleko budynku biurowego znajduj¹ siê przystanki komunikacji miejskiej, w tym stacja Szybkiej Kolei Miejskiej. Charakteryzuj¹c biurowce w Trójmieœcie, warto zwróciæ uwagê na deweloperów powierzchni biurowych. Obecnie na rynku trójmiejskim dominuj¹ deweloperzy lokalni, m.in.: Torus (np.: Arkoñska Business Park), Allcon (np.: u ycka Office Park), Euro Styl (np.: Opera Office) czy Hossa (np.: Garnizon Biz). Przyk³adem inwestycji deweloperów zagranicznych jest natomiast Centrum Biurowe Neptun w Gdañsku realizowane przez miêdzynarodow¹ firmê dewelopersk¹ Hines [Jones Lang LaSalle, 2012, s. 14]. Podsumowuj¹c, trójmiejski rynek nieruchomoœci biurowych jest zró nicowany. Brak jest jednej dzielnicy, która stanowi³aby centrum biznesu, w którym koncentruj¹ siê inwestycje biurowe. Powstaj¹ce biurowce

14 484 Dariusz Trojanowski, Magdalena Ob³oñska lokalizowane s¹ raczej we wszystkich miastach aglomeracji trójmiejskiej wzd³u g³ównych arterii komunikacyjnych, które je ³¹cz¹. 3. Klasyfikacja biurowców w Trójmieœcie praktyka rynkowa Jedn¹ z instytucji, która podjê³a siê klasyfikacji biurowców na trójmiejskim rynku nieruchomoœci komercyjnych, jest Agencja Rozwoju Pomorza (ARP). W 2010 roku ARP wyda³a raport Powierzchnie biurowe Trójmiasto 2010 [ARP, 2010]. Zosta³ w nim opisany rynek nieruchomoœci, sytuacja makroekonomiczna i rynek inwestycyjny aglomeracji trójmiejskiej. W opracowaniu przedstawiono równie wyniki dokonanej przez konsultantów ARP klasyfikacji budynków biurowych. Tablica 5 prezentuje zestawienie wybranych obiektów biurowych przeanalizowanych przez ARP. ¹cznie sklasyfikowanych zosta³o 70 obiektów biurowych, z czego: 42 budynki biurowe zlokalizowane w Gdañsku (co stanowi 60% ogó³u), 23 budynki biurowe zlokalizowane w Gdyni (co stanowi 33% ogó³u), 5 budynków biurowych zlokalizowanych w Sopocie (co stanowi 7% ogó³u). Tablica 5. Zestawienie przyk³adowych obiektów biurowych w Trójmieœcie sklasyfikowanych przez konsultantów Agencji Rozwoju Pomorza Nazwa budynku biurowego Lokalizacja Rok oddania Klasa Olivia Business Centre (Olivia Gate) Gdañsk 2011 AA Park 3 Gdañsk 2011 A u ycka Office Park Gdynia A Arkoñska Business Park Gdañsk A Oliva Bussines Park (budynek Alfa) Gdañsk 2011 A Centrum Majkowskiego Sopot 2009 A Centrum Kwiatkowskiego Gdynia 2004 A Alfa Plaza Business Center Gdynia 2000 A CB Centromor Gdañsk 2000 B+ Megaron Gdañsk 2009 B+ Centrum Dmowskiego Gdañsk 1999 B+ Artus Park Gdañsk B+

15 Klasyfikacja biurowców na przyk³adzie rynku nieruchomoœci w Trójmieœcie 485 Nazwa budynku biurowego Lokalizacja Rok oddania Klasa ODDK Sopot 2010 B+ CH Real Gdañsk 2001 B Progres Sopot 2007 B Boss Sopot B Ineksplo Sopot B Dom Rzemios³a Gdynia 1963 B ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie [ARP, 2010]. W raporcie autorzy raczej ogólnie okreœlili kryteria brane pod uwagê przy nadawaniu klas biurowcom [ARP, 2010, s. 4]. Podobnie jak M. Williams, wyró niaj¹ dwa zasadnicze kryteria, tj. lokalizacyjne i jakoœciowe, jednak sposób nadawania klas ju tego nie odzwierciedla. Spoœród wszystkich wymienionych w raporcie biurowców tylko jeden otrzyma³ najwy sz¹ klasê AA. Oprócz klasy AA ARP wyró nia w aglomeracji trójmiejskiej: klasê A, któr¹ przyzna³a 14 biurowcom, w tym: 9 w Gdañsku, 4 w Gdyni i 1 w Sopocie; klasê B+, któr¹ przyzna³a 31 biurowcom, z czego wyró niono: 22 budynki biurowe w Gdañsku, 8 budynków biurowych w Gdyni i jeden budynek biurowy w Sopocie; klasê B, któr¹ przyzna³a 22 obiektom biurowym, z czego: 10 zlokalizowanym w Gdañsku, 9 w Gdyni i 3 w Sopocie; klasê C, któr¹ przyzna³a jedynie 2 biurowcom zlokalizowanym w Gdyni. Analizuj¹c zestawienie obiektów biurowych wyszczególnionych w raporcie, trudno jest stwierdziæ, czy przy tworzeniu klasyfikacji jej autorzy w wiêkszej mierze zwracali uwagê na lokalizacjê czy standard techniczny budynku. Centrum Kwiatkowskiego w Gdyni zosta³a nadana klasa A. Biurowiec zosta³ oddany do u ytku w 2004 roku, jednak e jest zlokalizowany w centrum miasta. Z kolei Allcon@Park3 zlokalizowany jest na obrze ach Gdañska, w s¹siedztwie portu lotniczego. Jest stosunkowo nowy, gdy zosta³ oddany do u ytku w 2011 roku. Klasê A prawdopodobnie nadano mu ze wzglêdu na wysoki standard i funkcjonalnoœæ. Poza ARP klasyfikacjê trójmiejskich biurowców przeprowadzi³y jeszcze dwa inne podmioty. W tablicy 6 przedstawiono przyk³ady sklasyfikowanych biurowców [

16 486 Dariusz Trojanowski, Magdalena Ob³oñska Tablica 6. Zestawienie przyk³adowych obiektów biurowych w Trójmieœcie sklasyfikowanych przez konsultantów biurowce net Nazwa budynku biurowego Lokalizacja Klasa Progres Sopot A Alchemia Gdañsk A Opera Office Gdañsk A Arkoñska Business Park Gdañsk A ODDK Sopot A u ycka Office Park Gdynia A Centrum Kwiatkowskiego Gdynia A Oliva Business Park Alfa Gdañsk A Alfa Plaza Gdynia A Baltic Business Centre Gdynia B City Arcade Gdynia B Chipolbrok Gdynia B Bel Spokojna Gdynia B Polfracht Gdynia B Port Gdynia Gdynia B Vigo Gdañsk B Stabilator Gdañsk B CH Real Gdañsk B Kartuska Gdañsk B Nordika Gdañsk B Centrum Dmowskiego Gdañsk B K5 Gdañsk B Centromor Gdañsk B Artus Park Gdañsk B ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie biurowce.net. Klasyfikacja dokonana przez portal biurowce.net obejmuje 52 biurowce zlokalizowane w Trójmieœcie, z czego: 33 budynki biurowe zlokalizowane w Gdañsku, 16 budynków biurowych zlokalizowanych w Gdyni, 3 budynki biurowe zlokalizowane w Sopocie.

17 Klasyfikacja biurowców na przyk³adzie rynku nieruchomoœci w Trójmieœcie 487 Charakterystyczny dla przedmiotowej klasyfikacji jest podzia³ na dwie klasy: A i B 1. Wydaje siê, e taki podzia³ jest zbyt ogólny, zw³aszcza przy relatywnie du ej liczbie biurowców, jakie by³y poddane analizie. Omawiana klasyfikacja zawiera: 21 biurowców sklasyfikowanych jako budynki klasy A, 31 biurowców sklasyfikowanych jako budynki klasy B. Kolejna klasyfikacja biurowców na trójmiejskim rynku nieruchomoœci biurowych zaproponowana zosta³a przez Invest in Pomerania [ W tablicy 7 przedstawiono zestawienie przyk³adowych sklasyfikowanych budynków biurowych w Trójmieœcie wed³ug Invest in Pomerania. Tablica 7. Zestawienie przyk³adowych obiektów biurowych w Trójmieœcie sklasyfikowanych przez konsultantów Invest in Pomerania Nazwa budynku biurowego Lokalizacja Klasa Alchemia Gdañsk A Park 3 Gdañsk A Arkoñska Business Park Gdañsk A BCB Business Park Gdañsk A Garnizon biz budynek Gamma Gdañsk A Garnizon biz budynek Omega Gdañsk A u ycka Office Park Gdynia A Olivia Business Centre Olivia Gate Gdañsk A Olivia Business Centre Olivia Point Gdañsk A Olivia Business Centre Olivia Tower Gdañsk A Opera Office Gdañsk A CB Gnilna Gdañsk B+ CB Heweliusz Gdañsk B+ CB W³adys³awa IV Gdynia B+ Margo Gdañsk B+ MP 100 Gdañsk B+ Nordika Gdañsk B K12 Gdynia C ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie [ 1 Autorzy dokonuj¹cy klasyfikacji wyró nili jeszcze klasê C, jednak nie nadali jej adnemu z ocenianych biurowców w Trójmieœcie.

18 488 Dariusz Trojanowski, Magdalena Ob³oñska Tablica 7 obejmuje 19 biurowców zlokalizowanych w Trójmieœcie, z czego: 16 budynków biurowych zlokalizowanych w Gdañsku, 3 budynki biurowe zlokalizowane w Gdyni. Klasyfikacjê zaproponowan¹ przez Invest in Pomerania charakteryzuje podzia³ na cztery klasy: A, B+, B i C. Omawiana klasyfikacja zawiera: 12 biurowców sklasyfikowanych jako budynki klasy A, 5 biurowców sklasyfikowanych jako budynki klasy B+, 1 biurowiec sklasyfikowany jako budynek klasy B, 1 biurowiec sklasyfikowany jako budynek C. Klasyfikacji poddano jednak stosunkowo ma³¹ grupê obiektów biurowych. Autorzy adnej z wy ej opisanych klasyfikacji (poza ARP) nie sprecyzowali kryteriów, jakie mia³y spe³niaæ biurowce, aby mog³y uzyskaæ poszczególne klasy. Nadawane oceny w œwietle porównania standardów technicznych, jak i lokalizacji poszczególnych obiektów, wydaj¹ siê niejednoznaczne i niezrozumia³e. Problem poprawnej klasyfikacji trójmiejskich biurowców jest zatem nadal aktualny, a jego rozwi¹zanie mo e okazaæ siê przydatne przy podejmowaniu decyzji na lokalnym rynku nieruchomoœci. 4. Jakoœciowo-lokalizacyjna klasyfikacja biurowców na trójmiejskim rynku nieruchomoœci Do analizy trójmiejskiego rynku nieruchomoœci biurowych przyjêto zbiór 69 budynków. Dla potrzeb przeprowadzenia klasyfikacji jako bazowy przyjêto sposób zaproponowany przez firmy Rolfe Judd Architecture i CB Richard Ellis. Wziêto zatem pod uwagê dwie podstawowe grupy kryteriów: jakoœciowe i lokalizacyjne. Sposób klasyfikacji dostosowano do specyfiki trójmiejskiego rynku oraz dostêpnych danych o biurowcach. W toku badania stwierdzono, e niektóre kryteria obowi¹zkowe (np. Ÿród³a zasilania ) spe³nia bardzo nieliczna czêœæ obiektów, które powszechnie zaliczane s¹ do klasy B. Traktowanie tych kryteriów jako obowi¹zkowych dla tej klasy wi¹za³oby siê z zaliczeniem wiêkszoœci obiektów w Trójmieœcie do klasy C. Skutkowa³oby to stosunkowo s³abym rozró nieniem jakoœci powierzchni biurowej. Z tego wzglêdu, uwzglêdniaj¹c specyfikê lokalnego rynku, wybrane kryteria potraktowano jako obowi¹zkowe dla klasy A, a dla pozosta³ych klas jako kryteria dodatkowe.

19 Klasyfikacja biurowców na przyk³adzie rynku nieruchomoœci w Trójmieœcie 489 Oprócz kryteriów jakoœciowych równie wa nym determinantem przy nadawaniu klas biurowcom jest kryterium lokalizacyjne. Jest to czynnik, którego ocena ulega zmianie w ró nych miastach, w zale noœci od kierunku jego rozwoju i uwarunkowañ. Czêsto lokalizacj¹ uznawan¹ za najlepsz¹ jest centrum miasta. W Warszawie w³aœnie w centrum znajduje siê tzw. Centralny Obszar Biznesu (COB). W Trójmieœcie trudno jest jednak przyporz¹dkowaæ COB do centrum któregoœ z miast wchodz¹cych w jego sk³ad. Inwestycje biurowe lokalizowane s¹ w ró nych dzielnicach, czêsto odleg³ych od centrum. Taka sytuacja ma miejsce w Gdañsku, gdzie najwiêksze inwestycje biurowe realizowane s¹ w dzielnicy Oliwa. Dla potrzeb przedmiotowego badania obszar Trójmiasta podzielono na trzy strefy. Strefa I przebiega wzd³u arterii komunikacyjnej Trójmiasta. Budynki biurowe, zlokalizowane wzd³u ulicy b¹dÿ znajduj¹ce siê w nieodleg³ym s¹siedztwie, otrzyma³y najwy sz¹ klasê A (pod wzglêdem kryterium lokalizacji). Opisywana lokalizacja zapewnia dostêp do œrodków komunikacji miejskiej, z czego najwa niejsza jest Szybka Kolej Miejska. Ponadto lokalizacja ta charakteryzuje siê dostêpem do szerokiej gamy us³ug w najbli szym s¹siedztwie. Do biurowców zlokalizowanych w strefie II by³y kwalifikowane budynki usytuowane w dalszej odleg³oœci od g³ównej ulicy. Drugorzêdna lokalizacja charakteryzuje siê mniejsz¹ dostêpnoœci¹ oraz ekspozycj¹ obiektu, ale dobrym dostêpem do œrodków komunikacji miejskiej i us³ug. Biurowce zlokalizowane w strefie II otrzyma³y klasê B. Ostatni¹ grupê stanowi¹ budynki biurowe zlokalizowane w strefie III. Usytuowane s¹ one na obszarach, znacznie odleg³ych od centrum miasta lub na obszarach przemys³owych. Budynkom biurowym zlokalizowanym w obszarze strefy III zosta³a nadana klasa C. Wyniki przeprowadzonych badañ przedstawiono w tablicy 8 (uszeregowanie wed³ug klasy biurowca). Tablica 8. Klasyfikacja biurowców w Trójmieœcie Nazwa budynku biurowego Lokalizacja Kryterium jakoœciowe Kryterium lokalizacyjne Olivia Business Centre Gdañsk A A Arkoñska Business Park Gdañsk A A Oliva Business Park (budynek Alfa) Gdañsk A A Opera Office Gdañsk A A Alchemia Gdañsk A A

20 490 Dariusz Trojanowski, Magdalena Ob³oñska Nazwa budynku biurowego Lokalizacja Kryterium jakoœciowe Kryterium lokalizacyjne Office Island Gdañsk A A u ycka Office Park Gdynia A A u ycka Plus Gdynia A A Alfa Plaza Business Center Gdynia A A Centrum Majkowskiego Sopot A A City Office Gdañsk A B Granary Island Business Centre Gdañsk A B Park 3 Gdañsk A C BCB Business Park Gdañsk A C Euro Office Park Gdañsk A C Garnizon biz (budynek Omega i Gamma) Gdañsk B+ A K5 Gdañsk B+ A Polservice Gdynia B+ A Nowe Or³owo Gdynia B+ A Idal House Gdynia B+ A Kartuska 201 Gdañsk B+ B Sadowa Business Park Gdañsk B+ B Nordika Gdañsk B+ C Abrahama Office Building Gdañsk B A CB Centromor Gdañsk B A Hynka Gdañsk B A CH Manhatan Gdañsk B A CB Grunwaldzka Gdañsk B A HOSSA Company House Gdañsk B A Opti Gdañsk B A Vigo Gdañsk B A Bukowy Park Gdañsk B A TPS B1 Gdañsk B A G417 Gdañsk B A CB Heweliusza Gdañsk B A CB Gnilna Gdañsk B A Centrum Dmowskiego Gdañsk B A