Rozwój budownictwa zrównowa onego na przyk³adzie powierzchni biurowej w Trójmieœcie Rozwój budownictwa zrównowa onego na przyk³adzie powierzchni

Transkrypt

1 Zarz¹dzanie i Finanse Journal of Management and Finance Vol. 12, No. 4/2014 Ma³gorzata Rymarzak* Micha³ Madera** Ma³gorzata Rymarzak, Micha³ Madera Rozwój budownictwa zrównowa onego na przyk³adzie powierzchni biurowej w Trójmieœcie Rozwój budownictwa zrównowa onego na przyk³adzie powierzchni Wstêp Wdra ana od d³u szego czasu idea zrównowa onego rozwoju w budownictwie komercyjnym od kilku lat znajduje ju zastosowanie na rynku polskim. Wbrew pocz¹tkowym w¹tpliwoœciom inwestorów i deweloperów dotycz¹cych zasadnoœci inwestowania w budownictwo ekologiczne rynek nieruchomoœci zrównowa onych rozwija siê. Co wiêcej, jak wskazuj¹ S. Belniak, M. G³uszak i M. Ziêba, Polska jest jednym z liderów w regionie, a dynamika rozwoju budownictwa ekologicznego istotnie przewy sza dynamikê rozwoju innych segmentów rynku nieruchomoœci komercyjnych [Belniak i inni, 2013, s. 222]. Budynki zrównowa one (w jêzyku angielskim okreœlane jako sustainable buildings, green buildings, eco buildings czy high performance buildings) to obiekty charakteryzuj¹ce siê minimalnym zu yciem zasobów naturalnych na etapie budowy i eksploatacji oraz niskim (negatywnym) oddzia³ywaniem na œrodowisko naturalne, na zró nicowanie biologiczne œrodowiska, przy jednoczesnej optymalnej u ytecznoœci dla w³aœcicieli, najemców i innych u ytkowników [RICS, 2009]. Celem niniejszego artyku³u jest próba scharakteryzowania trójmiejskiego rynku powierzchni biurowej w budynkach zrównowa onych. W pierwszej kolejnoœci przedstawione zostan¹ miêdzynarodowe systemy certyfikacji budynków zrównowa onych. W dalszej czêœci artyku³u zaprezentowana zostanie poda powierzchni biurowej, stawki czynszu najmu oraz koszty eksploatacyjne w zrównowa onych budynkach biurowych, a tak e preferencje najemców powierzchni biurowej w Trójmieœcie. W postêpowaniu badawczym wykorzystane zosta³y opracowania opisuj¹ce segment rynku nieruchomoœci biurowych w Polsce, w³asne * Dr, Katedra Inwestycji i Nieruchomoœci, Wydzia³ Zarz¹dzania, Uniwersytet Gdañski, ul. Armii Krajowej 101, Sopot, mrymarzak@wzr.ug.edu.pl ** Mgr, Hossa.biz Sp. z o.o., ul. T. Boya- eleñskiego 108, Katowice, m.madera@ hossabiz.pl

2 358 Ma³gorzata Rymarzak, Micha³ Madera doœwiadczenia w tym zakresie oraz wyniki badañ empirycznych przeprowadzonych metod¹ ankiety internetowej w 2013 roku. 1. Miêdzynarodowe systemy certyfikacji budynków zrównowa onych Narzêdziami wykorzystywanymi do kompleksowej oceny budynków, uwzglêdniaj¹cymi kryteria ekologiczne, finansowe i spo³eczne zrównowa onego rozwoju, s¹ m.in. certyfikaty, wœród których najbardziej rozpowszechnionymi s¹: LEED, BREEAM, DGNB oraz EU Green Building. Pierwszy z systemów certyfikacji LEED (Leadership in Energy and Enviromental Design) zapocz¹tkowany zosta³ w Stanach Zjednoczonych. Zgodnie z zasadami United States Green Building Council nadanie certyfikatu budynkowi wi¹ e siê z koniecznoœci¹ przeprowadzenia oceny pod wzglêdem szeœciu podstawowych aspektów, w tym dotycz¹cych: lokalizacji i transportu, zrównowa onego zagospodarowania terenu, oszczêdnoœci wody, efektywnoœci energetycznej, doboru materia³ów budowlanych i wykoñczeniowych, jakoœci powietrza wewn¹trz budynku. Natomiast BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) to certyfikat brytyjski, ciesz¹cy siê popularnoœci¹ przede wszystkim w Europie [Joñska, 2011, s. 218]. Przy tej certyfikacji budynek oceniany jest w nastêpuj¹cych kategoriach: zarz¹dzanie, zdrowie, energia, transport, woda, odpady, zanieczyszczenie, zagospodarowanie dzia³ki i ekologia, materia³y oraz innowacyjnoœæ. Innym systemem certyfikacji budynków jest DGNB opracowany przez Deutsches Gesellschaft fuer Nachhaltiges Bauen we wspó³pracy z Federalnym Ministerstwem Transportu, Budownictwa i Rozwoju Miasta (BMVBS). W ocenie uwzglêdniane s¹: ekologia, ekonomia, aspekty spo³eczno-kulturowe i funkcjonalne, technika, procesy i lokalizacja. System ten jest jedynym licz¹cym siê systemem certyfikacji budynków zrównowa onych, który w równym stopniu uwzglêdnia aspekty ekonomiczne oraz ekologiczne budownictwa zrównowa onego. Istnieje tak e program The EU Green Building Programme (GBP), który powsta³ z inicjatywy Komisji Europejskiej. G³ównym jego celem jest wspieranie wdra ania rozwi¹zañ efektywnych kosztowo i energetycznie przez kreowanie œwiadomoœci i zapewnienie informacji dla przedsiê-

3 Rozwój budownictwa zrównowa onego na przyk³adzie powierzchni 359 biorstw sk³onnych zaadaptowaæ efektywne energetycznie rozwi¹zania w budynkach niemieszkalnych. 2. Poda powierzchni biurowej w budynkach zrównowa onych w Trójmieœcie Trójmiasto jako konurbacja 1, w której sk³ad wchodz¹ Gdañsk, Sopot i Gdynia, stanowi kluczowy oœrodek pod wzglêdem powierzchni biurowej w Polsce pó³nocnej. Rynek nieruchomoœci biurowych tworz¹ g³ównie lokalni deweloperzy, lecz oprócz nich s¹ te obecni deweloperzy o zasiêgu krajowym i miêdzynarodowym. Zasoby zrównowa onej powierzchni biurowej tworz¹ pojedyncze budynki biurowe (np. Centrum Biurowe Neptun), parki biurowe (Olivia Business Centre), a tak e obiekty wielofunkcyjne (Alchemia). Budynki te uzyska³y takie certyfikaty, jak: BREEAM, LEED oraz EU Green Building (tablica 1). Certyfikatem BREEAM na rynku trójmiejskim mog¹ poszczyciæ siê budynki Olivia Gate, Olivia Point i Olivia Tower oraz Opera Office (precertyfikat). W trakcie certyfikacji BREEAM post construction jest budynek CB Neptun. Budynki sk³adaj¹ce siê na kompleks Olivia Business Centre posiadaj¹ wy ej wspomniany certyfikat na poziomie very good, potwierdzaj¹cy komfort pracy u ytkowników budynku, efektywnoœæ energetyczn¹, dostêpnoœæ transportow¹, najwy sz¹ jakoœæ materia³ów i konstrukcji, odpowiedni¹ gospodarkê wod¹ i odpadami oraz jakoœæ i iloœæ terenów zielonych. Ponadto biurowce te posiadaj¹ zaawansowane systemy zmniejszaj¹ce energoch³onnoœæ i koszty zarz¹dzania budynkiem oraz maksymalizuj¹ce funkcjonalnoœæ oraz bezpieczeñstwo. Do rozwi¹zañ proekologicznych zalicza siê równie oœwietlenie parkingów zewnêtrznych sterowane czujkami zmierzchu, natomiast podziemnych czujkami ruchu, elewacje wykonane w technologii ró nicowanego przewodnictwa cieplnego i œwiat³a, w zale noœci od ekspozycji na œwiat³o s³oneczne. W Olivia Point i Olivia Tower do zrównowa onych rozwi¹zañ mo na zaliczyæ równie zielony dach z systemem retencji wody, oœwietlenie zewnêtrzne (eliminuj¹ce nadmierne oœwietlenie w nocy) oraz system segregacji odpadów. 1 Konurbacja zespó³ miejski sk³adaj¹cy siê z kilku blisko le ¹cych miast, powi¹zanych ze sob¹ komunikacyjnie, z których ani jedno nie dominuje.

4 360 Ma³gorzata Rymarzak, Micha³ Madera Tablica 1. Charakterystyka pod wzglêdem wybranych cech trójmiejskich zrównowa onych budynków biurowych Nazwa projektu Certyfikat Olivia Gate BREEAM very good Olivia Point BREEAM very good Olivia Tower BREEAM Alchemia I faza very good LEED Platinum precertyfikat Allcon@Park3 EU Green Building Wysokoœæ piêtra (pod³oga- -sufit) Pow. typowego piêtra Liczba GPZ Typ zasilania awaryjnego 3, UPS budynkowy, generator pr¹dotwórczy 3, UPS budynkowy, generator pr¹dotwórczy 3, UPS budynkowy, generator pr¹dotwórczy 3, UPS, agregat pr¹dotwórczy Liczba wind (na piêtrze) Liczba miejsc parkingowych Podziemne Naziemne Dodatkowe udogodnienia w budynku (istniej¹ce) parking dla rowerów, us³ugi finansowe parking dla rowerów, us³ugi finansowe parking dla rowerów, us³ugi finansowe centrum rekreacyjne, restauracja 2, b.d. b.d. 2 lub bliskoœæ lotniska, kantyna

5 Rozwój budownictwa zrównowa onego na przyk³adzie powierzchni 361 CB Neptun w trakcie certyfikacji BREEAM post construction Opera Office precertyfikacja BREEM u ycka Office Park Budynek E very good EU Green Building 2, b.d. b.d b.d b.d. 2, b.d. UPS, agregat pr¹dotwórczy kino, parking dla rowerów 2, b.d. UPS centralny kantyna, parking dla rowerów b.d. brak danych ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie: [

6 362 Ma³gorzata Rymarzak, Micha³ Madera Z kolei certyfikat LEED otrzyma³y budynki Aurum i Platinum w kompleksie Alchemia. S¹ to pierwsze w Trójmieœcie i jedne z pierwszych w Polsce obiektów, które w systemie LEED otrzyma³y precertyfikacjê na najwy szym mo liwym poziomie Platinum. Dla najemców biurowca certyfikat LEED Platinum jest nie tylko gwarancj¹ bardzo wysokiego komfortu u ytkowania, ale przede wszystkim znacznie ni szych kosztów eksploatacji wynajêtej powierzchni [Alchemia]. Do rozwi¹zañ proekologicznych w obiektach zalicza siê miêdzy innymi: zmniejszenie zu ycia wody pitnej do nawadniania terenu i przy systemie odprowadzania œcieków o 50%, zbiornik retencyjny, który zapewni wodê do nawadniania na 21 dni u ytkowania. Ponadto w budynkach jest zmniejszone zu ycie energii o 30% oraz zamontowany system monitorowania energii w budynku. Podczas budowy biurowców wykorzystano co najmniej: 30% materia³ów budowlanych pochodz¹cych z recyclingu, 30% materia³ów pochodzenia regionalnego, 75% odpadów budowlanych poddanych ponownemu u yciu oraz zapewniono miejsca na segregowanie i magazynowanie odpadów. Certyfikat budynku zielonego bêdzie posiada³ równie kolejny etap kompleksu biurowego Alchemia. Inwestor otrzyma³ potwierdzenie przejœcia wstêpnego etapu w systemie certyfikacji LEED FOR CORE & SHELL Biurowiec uzyska³ tym samym najwy sz¹ do tej pory ocenê punktow¹ w Polsce. Certyfikatami EU Green Building mog¹ poszczyciæ siê z kolei: budynek biurowy E z kompleksu u ycka Office Park oraz Allcon@Park3. Certyfikat ten przyznany zosta³ budynkowi Allcon@Park3 za zu ycie energii na poziomie ni szym od lokalnych norm o 32,7%. Analiza rynku zielonych budynków biurowych na obszarze Trójmiasta wskazuje, i wiêkszoœæ budynków po³o ona jest w Gdañsku w rejonie dzielnicy Oliwa i Wrzeszcz wzd³u alei Grunwaldzkiej, oraz w Gdyni przy ul. u yckiej. Znajduj¹ siê one w bliskiej odleg³oœci od przystanków autobusowych, tramwajowych oraz przystanków SKM (Szybkiej Kolei Miejskiej). Trudno jest jednoznacznie oceniæ, który z analizowanych budynków ma najlepsz¹ lokalizacjê i dostêpnoœæ transportu publicznego. Wydaje siê, i budynek Allcon@Park3 ma ograniczon¹ dostêpnoœæ komunikacji miejskiej (brak linii tramwajowej oraz przystanku SKM). Niepodwa aln¹ zalet¹ po³o enia tego parku biurowego jest jednak s¹siedztwo miêdzynarodowego lotniska, a w 2015 roku w odleg³oœci 100 m powstanie przystanek Pomorskiej Kolei Metropolitarnej.

7 Rozwój budownictwa zrównowa onego na przyk³adzie powierzchni 363 W wiêkszoœci budynków oferowany jest standard wykoñczenia typu open space, tj. powierzchnia wykoñczona jest zgodnie z okreœlonym standardem bez œcian wewnêtrznych oraz drzwi wewnêtrznych. Wyj¹tek stanowi u ycka Office Park, gdzie w standardzie zapewniono stolarkê drzwiow¹ oraz œciany wewnêtrzne. W analizowanych budynkach najni sza wysokoœæ piêtra w œwietle, tj. od pod³ogi podnoszonej do sufitu podwieszanego, to 2,70 m (Opera Office), a najwy sza 3,00 m (Olivia Business Centre oraz Alchemia). Nale y zwróciæ uwagê równie na powierzchniê typowego (powtarzalnego) piêtra w budynku biurowym. W Trójmieœcie ta powierzchnia jest ró na, w g³ównej mierze zale y od uwarunkowañ wynikaj¹cych z zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, powierzchni dzia³ki oraz wizji architekta. W zale noœci od wielkoœci biurowca powierzchnia piêtra kszta³tuje siê od m 2 w Opera Office do 2500 m 2 w Olivia Gate. Z regu³y im wiêksza powierzchnia piêtra, tym lepsze mo - liwoœci zwiêkszenia powierzchni najmu przez przysz³ego najemcê. Zazwyczaj uznaje siê, e rozwi¹zaniem optymalnym jest ekspansja korporacji na jednym piêtrze. Dywersyfikacja Ÿróde³ zasilania mo e zostaæ wykonana poprzez zastosowanie generatora lub przez przy³¹czenie do innej sieci energetycznej. Wszystkie omawianie biurowce posiadaj¹ obowi¹zkowe dwa Ÿród³a zasilania, s¹ to UPS oraz generatory pr¹dotwórcze. Nieliczne z nich s¹ pod³¹czone do dwóch GPZ (g³ówny punkt zasilania), jak np. Alchemia budynki Aurum i Platinum. Dla poprawnego funkcjonowania oraz efektywnego zarz¹dzania budynkami zrównowa onymi wymaga siê wysokiej klasy systemów kontroli. System zarz¹dzania budynkiem, czyli BMS (Building Management System), umo liwia sprawowanie kontroli nad poszczególnymi urz¹dzeniami i elementami budynku, miêdzy innymi: klimatem wewn¹trz pomieszczeñ ogrzewanie/ch³odzenie/oœwietlenie, systemem bezpieczeñstwa oraz ochron¹ przeciwpo arow¹ i kontrol¹ dostêpu dla ekip ratunkowych na poziomie parteru [Modern Office Standards: Polska, s. 17]. Wszystkie zrównowa one budynki biurowe w Trójmieœcie wyposa one zosta³y w systemy BMS, które ró ni¹ siê zakresem dzia³ania i dostêpnymi funkcjami. Kolejnym elementem wyposa enia nowoczesnych budynków s¹ cichobie ne i szybkie windy. Powinny one zapewniaæ czas oczekiwania nie d³u szy ni 30 sekund oraz zdolnoœæ przewozow¹ 15% u ytkowni-

8 364 Ma³gorzata Rymarzak, Micha³ Madera ków budynku w ci¹gu 5 minut. Oprócz szybkoœci istotna jest tak e liczba wind na piêtrze. W omawianych biurowcach najmniej wind ma biurowiec Allcon@Park3 2, najwiêcej zaœ CB Neptun 8 (z uwagi na du ¹ liczbê kondygnacji i ze wzglêdów bezpieczeñstwa). W ocenie biurowców w Trójmieœcie nale y równie uwzglêdniæ liczbê miejsc parkingowych zarówno naziemnych, jak i podziemnych. Najwiêcej miejsc naziemnych oferuje u ycka Office Park 422, a najmniej Opera Office 79. Natomiast najwiêksz¹ liczbê miejsc parkingowych podziemnych oferuje Olivia Gate 378, najmniej zaœ Allcon@Park3. WskaŸnikiem stosowanym do oceny iloœci miejsc parkingowych jest wspó³czynnik miejsc parkingowych, czyli stosunek ca³kowitej powierzchni budynku do ³¹cznej liczby miejsc postojowych. Im wspó³czynnik jest ni - szy, tym wiêksza liczba miejsc przypada na m 2 powierzchni budynku. Najni szym wskaÿnikiem cechuj¹ siê odpowiednio budynki biurowe: CB Neptun 1/95 m 2, Alchemia I faza 1/53 m 2, Opera Office 1/36 m 2, u ycka Office Park 1/33 m 2 oraz Olivia Gate 1/28 m 2 [Jones Lang LaSalle]. Wœród dodatkowych udogodnieñ stosowanych w nowoczesnych budynkach biurowych zaliczyæ mo na takie rozwi¹zania proekologiczne jak miejsca postojowe dla rowerów oraz prysznice dla osób doje d aj¹cych do pracy rowerem. Ponadto znaczenie maj¹ tak e kantyna dla pracowników, kawiarnia czy salonik prasowy. Te dodatkowe funkcje ulokowane w budynku powinny byæ dok³adnie przeanalizowane pod k¹tem przysz³ych najemców. 3. Stawki czynszu najmu i koszty eksploatacyjne w zrównowa onych budynkach biurowych w Trójmieœcie Wielkoœæ popytu na nowoczesn¹ powierzchniê biurow¹ kszta³tuje miêdzy innymi poziom stawek czynszu najmu oraz kosztów eksploatacyjnych, które z regu³y wyra ane s¹ w euro lub w z³otych. Przy zawieraniu transakcji rynkowych na tego typu powierzchniê powszechnie wykorzystywanym czynszem jest czynsz potrójny netto tzw. net-net-net lease (w³aœciciel pokrywa koszty remontów nieruchomoœci, za pozosta³e kategorie wydatków operacyjnych p³aci najemca). W zrównowa onych budynkach w Trójmieœcie stawki czynszu w 2013 roku waha³y siê w granicach od 12,50 EUR/m 2 do 13,5 EUR/m 2, a œrednie stawki ofertowe wynosi³y oko³o 14 EUR/m 2. Kolejnym istotnym czynnikiem przy wyborze powierzchni biurowej s¹ koszty eksploatacyjne. Zasadniczo koszty eksploatacyjne w analizowa-

9 Rozwój budownictwa zrównowa onego na przyk³adzie powierzchni 365 nym okresie p³atne by³y w zrycza³towanej wysokoœci i obejmowa³y wszystkie wynikaj¹ce z w³aœciwego utrzymania i prowadzenia budynku koszty, w tym: sprz¹tania obiektu i terenu zewnêtrznego nieruchomoœci, ochrony, konserwacji bie ¹cych, zarz¹dzania / administracji, podatków i innych obci¹ eñ publicznych nieruchomoœci, ubezpieczenia budynku, zu ycia mediów w czêœciach wspólnych i wywozu nieczystoœci. Natomiast wy³¹czone z op³aty eksploatacyjnej by³y koszty ponoszone bezpoœrednio przez najemcê (w tym koszty mediów zu ytych w przedmiocie najmu, koszty us³ug telekomunikacyjnych oraz sprz¹tania przedmiotu najmu). Najni sze koszty eksploatacyjne odnotowano w budynkach biurowych Olivia Business Centre 11 z³/m 2. Z drugiej strony najwy sze op³aty eksploatacyjne by³y w budynkach Opera Office 16 z³/m 2 oraz CB Neptun 16,50 z³/m 2 [Jones Lang LaSalle]. Powierzchnia podstawowa, czyli do wy³¹cznego u ytku najemcy w nowoczesnych biurowcach, zawsze powiêkszana jest o wspó³czynnik powierzchni wspólnych (add-on factor). Od powiêkszonej powierzchni, zwanej powierzchni¹ najmu, p³acony jest zarówno czynsz, jak i op³aty eksploatacyjne. W Trójmieœcie w obiektach biurowych stosowane s¹ ró - ne modele wspó³czynnika add-on factor. Wyró nia siê wspó³czynnik powierzchni wspólnych w budynku oraz powierzchni wspólnych piêtra. Wiêkszoœæ deweloperów podaje add-on factor dla budynku. Wynosi on 3,42% w Opera Office, 4,45% w CB Neptun, 5,00% w Allcon@Park3, 5,38% w Alchemii, od 5 8% w Olivia Gate oraz od 6 8% w budynkach Olivia Point i Tower [Jones Lang LaSalle]. Ponadto w obiektach biurowych u ywa siê wspó³czynnika powierzchni wspólnej piêtra, który doliczany jest do wspó³czynnika powierzchni wspólnej budynku, w przypadku gdy najemca wynajmuje tylko czêœæ piêtra. Reasumuj¹c, wysokoœæ wyjœciowych stawek czynszu najmu pozostaje na zbli onym poziomie, najwy sze czynsze mo na zaobserwowaæ w budynkach, które s¹ ju niemal w ca³oœci skomercjalizowane, lub te o wy szym standardzie wykoñczenia. Natomiast wysokoœæ op³at eksploatacyjnych uzale niona jest od zakresu dzia³añ zwi¹zanych z eksploatacj¹ i utrzymaniem czêœci wspólnych budynku oraz terenu wokó³ obiektu.

10 366 Ma³gorzata Rymarzak, Micha³ Madera 4. Preferencje najemców powierzchni biurowej w Trójmieœcie W celu poznania potrzeb trójmiejskich najemców nowoczesnych powierzchni biurowych 2 (w tym istotnoœci certyfikatów ekologicznych przy podejmowaniu decyzji o wynajmie) przeprowadzone zosta³o badanie empiryczne, metod¹ ankiety internetowej. Przy tworzeniu kwestionariusza ankietowego wzorowano siê na wynikach badañ przeprowadzonych przez firmê CB Richard Ellis [CB Richard Ellis]. Zamierzano bowiem stwierdziæ, czy istniej¹ ró nice w preferencjach najemców trójmiejskich i warszawskich 3. Kwestionariusz ankietowy do losowo wybranych 60 trójmiejskich najemców rozes³any zosta³ w maju 2013 roku. Respondenci (tj. osoby odpowiedzialne za wybór lokalizacji dla nowego biura) odpowiadali na 11 pytañ zamkniêtych, w tym jedno- i wielokrotnego wyboru. Prawid³owo wype³nione kwestionariusze uzyskano od 28 przedsiêbiorstw, w tym 13, które mia³y swój oddzia³ w biurowcu posiadaj¹cym certyfikat ekologiczny. W badaniu udzia³ wziê³y firmy z sektora: us³ug dla biznesu (32%), finansów, rachunkowoœci, ubezpieczeñ (25%), IT (22%), przemys³u (7%), handlu (7%) oraz us³ug dla konsumentów (7%). Zatrudnia³y one pracowników (39% badanych), pracowników (29%), powy ej 100 pracowników (21%). Poni ej 20 pracowników zatrudnia³o 11% ankietowanych. Kwestionariusz ankietowy wype³niali w g³ównej mierze dyrektorzy oddzia³ów (71%), mened erowie (21%) oraz cz³onkowie zarz¹du (8%). Wskazywali oni, i czynnikami decyduj¹cymi o zmianie dotychczasowej lokalizacji by³y przede wszystkim: niski stan techniczny biur i budynku oraz s³aba infrastruktura. Odpowiedzi te wskaza³o odpowiednio 54% i 50% respondentów (rysunek 1). Przy czym nale y w tym miejscu podkreœliæ, e aden z ankietowanych najemców nie uzasadnia³ zmiany lokalizacji brakiem certyfikatu ekologicznego budynku, w którym dotychczas prowadzona by³a jego dzia³alnoœæ gospodarcza. 2 Kwestionariusze ankietowe zosta³y rozes³ane do najemców powierzchni biurowej klasy A w Trójmieœcie. 3 Badanie firmy CB Richard Ellis przeprowadzone zosta³o przede wszystkim wœród warszawskich najemców.

11 Rozwój budownictwa zrównowa onego na przyk³adzie powierzchni 367 Rysunek 1. Czynniki wp³ywaj¹ce na zmianê dotychczasowej lokalizacji najemcy na rynku trójmiejskim ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie wyników badañ ankietowych. W przeprowadzonym badaniu, podobnie jak w badaniu firmy CB Richard Ellis, przyjêto za³o enie, i na wybór powierzchni biurowej wp³yw ma szereg ró nych czynników, które mo na podzieliæ na trzy zasadnicze grupy: lokalizacja, warunki finansowe oraz standard techniczny powierzchni (tablica 2). Tablica 2. Udzia³ najemców warszawskich i trójmiejskich, którzy przy wyborze powierzchni biurowej uznali dany czynnik za istotny dot. lokalizacji: Czynniki Najemcy trójmiejscy Najemcy warszawscy udzia³ respondentów (%) transport publiczny 57% 73% mo liwoœæ dojazdu samochodem 68% dostêpnoœæ us³ug towarzysz¹cych 46% 44% odleg³oœæ od centrum miasta 50% dot. warunków finansowych: poziom stawek czynszu 71% 90% wysokoœæ op³at eksploatacyjnych 57% ok. 70% bud et na wykoñczenie dla najemcy 50% ok. 70% okres zwolnienia z czynszu 46% ok. 70% op³ata za miejsce parkingowe 43% ok. 40%

12 368 Ma³gorzata Rymarzak, Micha³ Madera Czynniki dot. standardu technicznego powierzchni: Najemcy trójmiejscy Najemcy warszawscy udzia³ respondentów (%) ³atwoœæ aran acji powierzchni 50% ok. 90% dostêpnoœæ miejsc parkingowych poni ej 40% ok. 70% otwierane okna 43% ok. 40% podwieszane sufity 46% ok. 40% wydajnoœæ wentylacji i klimatyzacji 61% ród³o: Opracowanie w³asne na podstawie wyników badañ ankietowych oraz [CB Richard Ellis]. Trójmiejscy ankietowani w doborze lokalizacji kierowali siê podobnie jak i warszawscy najemcy przede wszystkim dostêpnoœci¹ transportu publicznego. Czynnik ten zosta³ uznany za najwa niejszy odpowiednio przez 57% i 73% badanych przedsiêbiorstw. Kolejnymi wa nymi czynnikami by³y: dla najemców trójmiejskich odleg³oœæ od centrum miasta (50%) oraz dostêpnoœæ do us³ug towarzysz¹cych (46%), zaœ dla warszawskich respondentów mo liwoœæ dojazdu samochodem (68%) i dostêpnoœæ us³ug towarzysz¹cych (44%). W dobie kryzysu gospodarczego czynnikiem zdecydowanie najwa - niejszym przy wyborze powierzchni biurowej zarówno na jednym, jak i drugim rynku regionalnym by³ poziom stawek czynszu (odpowiedÿ tê wskaza³o 71% trójmiejskich ankietowanych i ponad 90% warszawskich respondentów). Koszty eksploatacyjne za wa ne uzna³o odpowiednio 57% i oko³o 70% badanych. Czynnikiem œrednio wa nym dla najemców by³a op³ata za miejsce parkingowe. Do wa nych elementów standardu technicznego budynku biurowego trójmiejscy respondenci zaliczyli wydajnoœæ wentylacji i klimatyzacji 61% oraz ³atwoœæ aran acji powierzchni 50%. Z kolei warszawscy najemcy kierowali siê przede wszystkim ³atwoœci¹ aran acji powierzchni oraz dostêpnoœci¹ miejsc parkingowych. Odpowiedzi te udzieli³o odpowiednio oko³o 90% i 70% respondentów. Podsumowuj¹c, mo na stwierdziæ, i odpowiedzi udzielone przez trójmiejskich respondentów w wiêkszoœci przypadków s¹ zbie ne z wynikami badañ przedstawionymi przez firmê CB Richard Ellis. Zarówno na jednym, jak i drugim rynku ze wzglêdu na zwiêkszon¹ niepewnoœæ

13 Rozwój budownictwa zrównowa onego na przyk³adzie powierzchni 369 warunki finansowe pozostaj¹ najwa niejszym kryterium wyboru powierzchni biurowej dla wiêkszoœci najemców. Pomimo i kwestia energooszczêdnoœci i zrównowa onego budownictwa jest istotna z punktu widzenia znacznej czêœci przedsiêbiorstw, to wiêkszoœæ z nich nie by³aby sk³onna p³aciæ wy szego czynszu za najem powierzchni biurowej w zrównowa onym budynku, je eli nie wi¹za³oby siê to z obni eniem op³at eksploatacyjnych. Jedynie dla nielicznych u ytkowników powierzchni biurowych certyfikacja ekologiczna budynku jest koniecznoœci¹, wynikaj¹c¹ g³ównie z globalnej polityki danego przedsiêbiorstwa. Podkreœliæ jednak trzeba, e dokonuj¹c oceny wyników badania przeprowadzonego wœród trójmiejskich najemców (pomimo i kwestionariusze ankietowe wype³niane by³y przez osoby odpowiedzialne za wybór lokalizacji dla nowego biura), nale y zachowaæ pewn¹ ostro noœæ. Powinna ona wynikaæ z dwóch powodów: po pierwsze, nie ma mo liwoœci dostatecznego skontrolowania rzetelnoœci udzielonych informacji, po wtóre istnieje niepewnoœæ, czy wyra one opinie s¹ dostatecznie obiektywne oraz pe³ne. Zakoñczenie W ostatnich latach zauwa alnym trendem w zakresie budownictwa biurowego jest realizacja obiektów wed³ug standardów zrównowa onego budownictwa. Uzyskanie certyfikatu ekologicznego wi¹ e siê z koniecznoœci¹ spe³nienia szeregu ró nych wymogów, w tym dotycz¹cych jakoœci œrodowiska wewnêtrznego, efektywnoœci energetycznej, dostêpnoœci œrodków transportu i prawid³owego gospodarowania wod¹ oraz odpadami, a ponadto u ycia naturalnych materia³ów budowlanych. W Trójmieœcie oprócz ukoñczonych projektów biurowych w najbli - szych latach ruszy budowa nowych zrównowa onych budynków biurowych. Bêd¹ to zarówno nowe projekty, takie np. jak Tensor w Gdyni (kompleks trzech budynków biurowych przy ul. u yckiej), jak i kolejne etapy istniej¹cych ju kompleksów biurowych Alchemia czy Olivia Business Centre. Dotychczas najemcami trójmiejskich nowoczesnych powierzchni biurowych by³y przede wszystkim miêdzynarodowe korporacje z sektora w g³ównej mierze BPO/SSC, ICT, a tak e przemys³owego. Decydowa³y siê one na wybór Trójmiasta przede wszystkim ze wzglêdu na ni sze ni w innych miastach o podobnej wielkoœci koszty pracy, a tak e atrakcyjne warunki najmu obiektów biurowych. Dla wielu z nich kwestie finansowe

14 370 Ma³gorzata Rymarzak, Micha³ Madera by³y jednym z najwa niejszych kryteriów przy podejmowaniu decyzji o wyborze lokalizacji budynku biurowego. Co wiêcej, znaczna ich liczba nie by³a sk³onna p³aciæ wy szych stawek czynszu najmu za u ytkowanie zrównowa onej powierzchni, je eli nie wi¹za³oby siê to z obni eniem kosztów eksploatacyjnych. Zdaniem autorów wdra ana od d³u szego czasu idea zrównowa onego rozwoju w budownictwie komercyjnym w krajach Europy Zachodniej oraz Stanach Zjednoczonych w nied³ugim czasie rozpowszechni siê tak e i w Polsce. Rosn¹ca œwiadomoœæ ekologiczna spowoduje, e najemcy przy wyborze swojej siedziby nie bêd¹ kierowaæ siê wy³¹cznie aspektami finansowymi, ale coraz czêœciej bêd¹ szukaæ tak e i w konurbacjach takich jak Trójmiasto rozwi¹zañ bêd¹cych w zgodzie z otaczaj¹cym œrodowiskiem, a zarazem przyjaznych cz³owiekowi. Literatura 1. Alchemia, Ekologia, dostêp dnia Allcon Investment, dostêp dnia Belniak S., G³uszak M., Ziêba M. (2013), Budownictwo ekologiczne. Aspekty ekologiczne, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa. 4. CB Richard Ellis, What s Next? Badanie preferencji najemców biurowych 2013, dostêp dnia Centrum Biurowe Neptun, dostêp dnia Grupa Allcon, dostêp dnia Jones Lang LaSalle, Biura do wynajêcia Trójmiasto, dostêp dnia Joñska E. (2011), Zarz¹dzanie nieruchomoœciami komercyjnymi, C.H. Beck, Warszawa. 9. Modern Office Standards: Polska, mosp-pl.pdf, dostêp dnia Olivia Business Centre, dostêp dnia RICS (2009), Sustainability and commercial property valuation, Valuation Information Paper No. 13, Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

15 Rozwój budownictwa zrównowa onego na przyk³adzie powierzchni 371 Streszczenie W ostatnich latach zauwa alnym trendem w zakresie budownictwa biurowego jest realizacja obiektów wed³ug standardów zrównowa onego budownictwa. Uzyskanie certyfikatu ekologicznego wi¹ e siê z koniecznoœci¹ spe³nienia szeregu ró nych wymogów, w tym dotycz¹cych jakoœci œrodowiska wewnêtrznego, efektywnoœci energetycznej, dostêpnoœci œrodków transportu i prawid³owego gospodarowania wod¹ oraz odpadami, a ponadto u ycia naturalnych materia³ów budowlanych. Celem niniejszego opracowania jest próba scharakteryzowania trójmiejskiego rynku powierzchni biurowej w budynkach zrównowa onych. Wykorzystuj¹c liczne opracowania opisuj¹ce segment rynku nieruchomoœci biurowych w Polsce oraz w³asne doœwiadczenia i badania empiryczne w tym zakresie, przeanalizowano zarówno stronê poda ow¹, jak i popytow¹ wy ej wskazanego obszaru, a tak e preferencje najemców nowoczesnych powierzchni biurowych. S³owa kluczowe certyfikaty ekologiczne, nieruchomoœci biurowe, poda, popyt Office space market in sustainable buildings in the Tri-city (Summary) Buildings realization according to sustainable construction standards has recently become noticeable tendency in the field of office building. Obtaining a certificate in ecology involves the necessity of meeting different standards such as requirements for the quality of inner environment, energy efficiency, availability of transport means, proper water and waste managing practices and usage of natural building materials. The main purpose of this paper is the attempt of describing the office space market in sustainable buildings, in Tri-city. Taking into consideration numerous studies discussing the market in Poland, empirical research and authors own experience, the case of supply and demand, in the field, will be analysed and preferences of modern tenants will be examined. Keywords environmental certification systems, office properties, supply, demand