Finansowe i społeczne koszty urbanizacji jak uniknąć fatalnych skutków dla budżetów gmin, Jacek Koziński, r., Opole

Transkrypt

1 Finansowe i społeczne koszty urbanizacji jak uniknąć fatalnych skutków dla budżetów gmin, Jacek Koziński, r., Opole Zdjęcie przedstawia granicę między Polską a Czechami. Średnia wielkość pół po lewej stronie to 100 ha, po prawej 0,5 ha. Nasz stopień rozdrobnienia struktury własności ziemi jest unikalny w skali światowej. Jest to efekt braku w Polsce przepisów występujących w wielu państwach, chroniących własność ziemi przed rozdrobnieniem. Sytuacja była by trudna nawet wtedy, gdyby to był nasz jedyny problem. 1

2 Dla kontrastu kraj arabski, Aleksandria. Granica metropolii. Charakterystyczne cechy: ostra granica między terenami zabudowanymi i wolnymi. Wielkość i układ pól i polnych dróg odpowiadająca przyszłym kwartałom zabudowy. W tak przygotowanym terenie decyzje planistyczne mogłyby przypominać grę w szachy, np.: kwartał B16 przeznaczamy pod szkołę, a B17 do B20 pod zabudowę. Taki układ własności nie dotyczy tylko bezpośredniego sąsiedztwa miasta, ale sięga po horyzont. Nie udało nam się ustalić, kto i kiedy to zrobił, ale niewątpliwie uporządkował rozbudowę miasta na kilkaset lat do przodu. 2

3 Uporządkowana, prostokątna siatka własności rolnej i prostokątny układ siatki kwartałów miejskich jest charakterystyczny w całym Nowym Świecie, dominuje w obu Amerykach, Australii. Dla przykładu przedmieścia Buenos Aires. To biedne dzielnice, tereny pod indywidualną zabudowę miejską. Po lewej stronie widać powstający najpierw szkielet ulic, potem dopiero prywatni, indywidualni inwestorzy wypełniają kwartały zabudową. Samorząd wykupuje teren po cenie gruntów rolnych, buduje ulice i infrastrukturę, po czym odsprzedaje działki po najniższej możliwej cenie, to znaczy obejmującej 100% kosztów, łącznie z potrzebną przestrzenią publiczną. W efekcie jest organizatorem i koordynatorem procesu, a nie fundatorem. W górnej części tereny do przyszłego zagospodarowania, zupełnie wolne od rozproszonej zabudowy. 3

4 USA, dalekie przedmieścia Chicago, 45 km od centrum. W tle czytelna prostokątna siatka własności rolnej. Widok w detalu. Przykład amerykański jest szczególnie ważny dla Polski, a to ze względu na pozorne podobieństwo. USA to chyba jedyny kraj, jaki udało nam się znaleźć, gdzie dominuje zabudowa ekstensywna, na działkach ponad 1000m2, tak jak na tym zdjęciu, model jaki u nas stał się powszechny. Konsekwencją takiej zabudowy jest brak drobnych usług oraz chodników wszędzie jeździ się samochodami. Czy rozsądne jest stosowanie go w Polsce? Model nastawiony na samochody, bez dróg i autostrad? Ważna jest różnica organizacyjna. W USA charakterystyczną cechą jest prowadzenie procesów urbanizacji przez dużych, zawodowych inwestorów, duża skala osiedli nieraz na 1000 domków. Proces budowy 4

5 trwa co najwyżej kilka lat. W konsekwencji obok terenów dziewiczych mamy skończone, durze osiedla. W naszych warunkach czas realizacji jest kilkadziesiąt razy dłuższy. Przez 100 lat pierwsi mieszkańcy będą mieszkać na budowie. Ten wybitnie ekstensywny model jest jednym z najdroższych w świecie, w małej skali występuje wszędzie w Europie, ale jest przeznaczony dla wąskiej grupy najbogatszych obywateli. Nigdzie poza USA i Polską nie jest to model powszechny, podstawowy, bo innych na to nie stać. Przy naszej organizacji wygląda to tak, i tylko ze względu na organizację musi być co najmniej 3 razy droższe niż w USA. Teren posiadający plany od wielu lat. Przedstawiały one inną wizję, ale prawa życia są silniejsze. Tych pionowych dróżek oczywiście nie było w planach. To żywiołowo narastające fraktale. Choć trzeba podkreślić, że od strony formalnej jest to zabudowa planowa, niejako planowa zabudowa rozproszona, zgodna z systemem. 5

6 To z kolei teren nie przeznaczony pod zabudowę, bez planów. Jest to teren zalewowy, nigdy w historii nikt nie odważył się tu stawiać domów. Pikanterii dodaje fakt, że jest to teren w granicach administracyjnych stolicy. 6

7 To ostatni slajd wprowadzający. Też stolica, ale Anglii. Też domki jednorodzinne, ale na działkach poniżej 200m2, w zabudowie zorganizowanej. Wszystkie trzy ostatnie slajdy były w tej samej skali, a więc pokazują tę samą powierzchnię terenu. O ile w Bobrowcu były 384 domy w kadrze, na wilanowskim Zawodziu 100, to w Londynie Koszt uzbrojenia terenu przypadający na jednostkę mieszkalną jest odwrotnie proporcjonalny do gęstości zabudowy. Oznacza to, że obecne uzbrojenie Bobrowca jest 42 razy droższe niż w Londynie, po 7

8 zabudowaniu w pełni ten koszt będzie 16 razy większy, natomiast w przypadku Zawodzia jest 220 razy większy. Mówimy o wszystkich kosztach uzbrojenia niezależnie od tego, kto w dzisiejszym systemie je ponosi. Czyli o ogólnych kosztach społecznych uzbrojenia. 8

9 Wielkość tych kosztów na jeden dom w zależności od wielkości działek i od szerokości terenu osiedla przedstawia poniższy wykres. Dolna oś to szerokość terenu, czyli pola, na którym budowane jest osiedle. Wykres zaczyna się od 24 m. Widać, że koszt maleje wraz z szerokością terenu, ale przede wszystkim rośnie wraz z wielkością działek. Skrajne wartości na tym wykresie różnią się ponad 100 razy. Teraz zajmiemy się wpływem samej szerokości terenu inwestycji. Jest to krytycznie ważny dla Polski parametr ze względu na unikalne rozdrobnienie własności ziemi. Na kolejnym wykresie przedstawiony jest rozkład szerokości pól w gminie Lesznowola. 9

10 Liczba działek nie nadających się do zabudowy wynosi ponad jedną trzecią, działki dobre według standardów przedwojennych i zdroworozsądkowych stanowią zaledwie 2% wszystkich. 10

11 Wpływ szerokości pól na koszty układu komunikacyjnego przedstawimy w oparciu o bardzo prostą zależność opisującą jaką część całości stanowić będzie droga o szerokości 8 m. Czarna krzywa to procent terenu jaki zajmie droga w funkcji szerokości terenu. Dla terenów dostatecznie szerokich wielkość ta spada poniżej 10%, dla terenów wąskich jest 3 razy większa. Oznacza to, że poprzez scalenia można 3 razy zmniejszyć koszt koniecznej komunikacji. Dolna czerwona linia pokazuje średnią powierzchnie dróg publicznych przewidzianych w planach w gminie Lesznowola. Tę część kosztów wzięła na siebie gmina. Ale część powyżej tej prostej, a poniżej czarnej krzywej, muszą ponieść inwestorzy. Środkowa czerwona linia to poziom 25% minimalny przedwojenny poziom, od którego za przejęte tereny należało się odszkodowanie. Dla działek dużych, powyżej 15 ha to odszkodowanie przysługiwało od poziomu 35% zaznaczonego u góry. Jest to wielkość zalecana przez Bank Światowy. Innymi słowy dla dobrego standardu taki powinien być udział terenów 11

12 publicznych w terenach zabudowanych. Obszar zaznaczony na zielono, pomiędzy krzywą a powiedzmy linią 25% w systemie przedwojennym był przewidziany na parki, szkoły itp. Czyli inne przestrzenie publiczne poza drogami, których wykup nie obciążał gminy. Czerwony punkt oznacza dzisiejszą średnią dla gminy Lesznowola. Nim opowiem jak go wyznaczyliśmy podsumujmy podział kosztów uzbrojenia, jest on pokazany na wykresie kołowym. Jeśli gmina wywiąże się ze swoich zobowiązań, to będzie to ok.31% wszystkich potrzebnych kosztów. Resztę będą musieli pokryć inwestorzy. Proszę zwrócić uwagę, że czerwona kropka jest na poziomie 25%. To znaczy, że w ostatecznym rozliczeniu czwartą część swojej ziemi i tak właściciele muszą przeznaczyć na cel inny niż działki, które chcą sprzedać. Czyli tyle, co przed wojną. A więc ich rzeczywisty udział w ponoszeniu kosztów urbanizacji jest dziś de facto nie mniejszy niż przed wojną. Koszty te same, tyle, że efekt zupełnie inny. Na podstawie wyznaczonej średniej szerokości działki w gminie określiliśmy koszt uzbrojenia w stanie dzisiejszym i po ewentualnych działaniach scaleniowych i porządkujących układ własności ziemi przed jej zainwestowaniem. Wyznaczona poprzednio zależność opisuje nie tylko koszt niezbędnej ziemi pod drogi, ale również koszt sieci: wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej itp. Im dłuższe ulice tym dłuższe sieci. Dla 28 km2 terenów przeznaczonych pod zabudowę w gminie porównanie wariantu dzisiejszego i rozsądnego prowadzi do różnicy ponad 2 mld złotych. To koszt w skali gminy zaniechania działań konsolidacji gruntów. 12

13 W przeliczeniu na jedną działkę 1000 metrową ta różnica wynosi ponad 100 tys.zł. Zwracam uwagę, że jest to dodatkowy koszt wygenerowany przez niesprawny system. Tu nie chodzi o to, kto za to zapłaci, ale o to, że tych kosztów w ogóle nie powinno być. Gałąź wiedzy o tym jak uniknąć takich kosztów nazywa się urbanistyką. Jej narzędziem kiedyś było planowanie przestrzenne. 13

14 Teraz przedstawię 30 letni bilans finansowy dla gminy dwóch inwestycji, faktycznie zrealizowanej i teoretycznej. Wartość tych obliczeń polega na tym, że dysponowaliśmy unikalnymi danymi. Deweloper udostępnił nam, do celów statystycznych, dane o kredytach, jakie wzięli jego klienci, co pozwoliło na oszacowanie ich dochodów i tym samym dochodów gminy z odpisu od PIT. Jak się państwo przekonacie, jest to kluczowa informacja dla oceny opłacalności inwestycji z punktu widzenia finansów gminy. To miasteczko to nie jest substandard, choć działki małe, a teren intensywnie wykorzystany. 14

15 15

16 Wykres przedstawia dochody gminy na osi czasu. Pierwsza istotna cecha to czas realizacji. Wariant 1 został zamknięty w 3 lata. Realizacja wariantu 2 to 100 lat. Po 30 latach, w takim horyzoncie czasowym przeprowadziliśmy bilans, w wariancie 2 będzie zrealizowanych 9 domów. Uwzględniliśmy 3 grupy dochodów gminy: z podatku gruntowego, od nieruchomości i z PIT. Ten trzeci jest decydujący, dwa pierwsze nieistotne. Zestawienie kolejne to bilans po 30 latach. Wariant 1 zielony, wariant 2 kolor bordo. Pierwsze słupki to podatki poza PIT, nieistotne. Dalej PIT i wydatki gminy. W 1 wariancie inwestycja nie kosztowała gminy nic, całość kosztów, wobec wielkości inwestycji, wziął na siebie inwestor. 16

17 Dodatkowo zapłacił gminie za podłączenie do sieci. W wariancie 2 w ciągu 30 lat, prędzej czy później, mieszkańcy zmuszą gminę do wydatków na wodociąg czy kanalizację. Kolejne zestawienie jest najważniejsze. Bilans 30 lat. Pierwszy wariant jest mocno dochodowy, ale drugi to odłożone w czasie kłopoty. Co ważne w tych obliczeniach nie przyjmowaliśmy wypłaty przez gminę odszkodowań za drogi. Inwestorzy budujący domy na tym bardzo drogim terenie należą do najzamożniejszych kilku procent społeczeństwa, a więc płacą największe podatki. Teren praktycznie graniczy z Warszawą. Nawet w tak skrajnie korzystnych okolicznościach, w długiej perspektywie, ten rozrzutny model zabudowy zapewne będzie deficytowy. Ostatnie dwa zestawienia to wpływy do budżetu państwa z VAT i efekt demograficzny. Różnica podobnie jak w odniesieniu do przychodów gminy - kilkunastokrotna. Teraz zajmijmy się losami ziemi. 17

18 Przedwojenne nasze prawo przewidywało przekazanie bez odszkodowania 25% lub 35% procent ziemi na cele publiczne (przyjąłem średnią 30%). Około połowy zajmowały drogi. W dzisiejszej praktyce przekazanych zostaje ok.10% terenu, a więc 3 razy mniej (za odszkodowaniem!). Zniknęła zupełnie przestrzeń publiczna pod inne cele niż drogi. Pojawiły się dwie nowe kategorie: prywatne drogi (stanowiące większość drogi wewnętrzne ) oraz rzecz unikalna odpady, czyli działki zbyt wąskie do jakiegokolwiek wykorzystania. Choć system miał faworyzować interesy prywatnych właścicieli ziemi (przecież utrzymuje się tylko ze strachu przed nimi!) w ostatecznym efekcie sprzedać na działki mogą oni znacznie mniej ziemi niż przed wojną (55% wobec 70%). Na kolejnym wykresie przedstawię jak zmienia się wartość ziemi w czasie jej urbanizacji. 18

19 Gruba, czarna kreska (część górna) to nasz obecny stan zestawiony z wzorcowym (podwójna, zielona linia). W okresie samej urbanizacji wyróżniłem dwa podetapy: przygotowań wirtualnych (decyzja i sporządzanie planów) oraz przygotowań fizycznych (np. scalenia), których się nie robi, choć się powinno. Te dwa okresy teoretycznie generują większość z wartości dodanej powstającej w procesie urbanizacji. Teoretycznie, bo u nas tak nie jest. Scaleń nie ma w ogóle, zaś waga planów systematycznie maleje, zanika różnica między ceną rynkową ziemi rolnej i odrolnionej. Przyczyny są dwie. Pierwsza to faktyczna możliwość budowania na 19

20 każdej działce na drodze decyzji o warunkach zabudowy, czyli faktyczne zrównanie sytuacji prawnej wszystkich gruntów. Drugą przyczyną jest zupełna swoboda w parcelacji działek rolnych. W obrocie gruntami znikomy procent stanowią dziś zakupy inwestycyjne (aby uprawiać ziemię lub na niej budować), większość zakupów to lokata kapitału, czyli cel spekulacyjny. Wzrost ceny ziemi podnosi koszty samego procesu urbanizacji dla jej rzeczywistych wykonawców, tym samym podnosi poziom cen mieszkań będących finalnym produktem procesu. Jest to jedna z podstawowych przyczyn niedostępności cenowej mieszkań na naszym rynku. Wiele państw uważa za swój konstytucyjny obowiązek skuteczne przeciwstawianie się tendencjom spekulacyjnym na rynku gruntami, wywodząc go z konstytucyjnych zapisów o prawie obywateli do mieszkania. Artykuł 75 naszej Konstytucji daje podobną podstawę prawną, obligując władze do skutecznych działań dla zapewnienia obywatelom mieszkań. Spekulacja gruntami to wielkie pieniądze, w konsekwencji jest to niełatwy problem. Ale, jak widać z wykresu, jest to zagadnienie podstawowe. Po prawej stronie wykresu zaznaczyłem co się dzieje z wartością dodaną powstającą w procesie urbanizacji. Tu warto powiedzieć, że prawo w wielu państwach (np. Hiszpania) jasno stwierdza, że wartość dodana powstająca w procesie urbanizacji nie jest zasługą właścicieli ziemi, nie im się należy, lecz społeczności lokalnej. Ta część wartości dodanej, która w naszym systemie przypada właścicielom ziemi, nie stymuluje procesu, lecz hamuje go, poprzez wzrost kosztów. Górna część na rysunku, związana z właściwym przygotowaniem procesu w ogóle nie istnieje. W konsekwencji cały proces ma tylko trzecią część dynamiki, więc kuleje. Czarna linia rozdwaja się na wykresie. Górna jej część opisuje grunty, które faktycznie podlegają zabudowie. Stanowią one znikomą część całości gruntów przewidzianych w uchwalonych planach pod zabudowę. Cała reszta, razem z gruntami bez planów, jest bańką spekulacyjną, która po okresie przejściowym pęknie. Sądzę, że już jesteśmy na początku tendencji spadkowej, że wyczerpał się potencjał spekulacyjny naszego rynku ziemi. Uzasadniają to kolejne wykresy. Nim je pokaże ważna konstatacja: rozdwojenie czarnej linii jest konieczną konsekwencją rynku spekulacyjnego, który wlicza w wartość ziemi spodziewane skutki przyszłej urbanizacji, czyli niepewnej przyszłości. Zaś taki rynek jest konieczną konsekwencją doktryny swobody budowlanej. 20

21 OBRÓT ROCZNY DZIAŁKAMI BUDOWLANYMI ha ogółem w ieś miasta średnia cena ziemi zł/m ogółem wieś miasta Wykresy przedstawiają zmiany w ostatnich latach wielkości obrotów na rynku działek budowlanych i zmiany cen transakcyjnych. Dane pochodzą z analizy aktów notarialnych wykonanej przez GUS. POLSKA - ZASOBY DZIAŁEK BUDOWLANYCH gęstość osób/ha PLANY ,40% 40 jednorodz ha 200 wielorodz. zabudowa jednorodz. 14% ha 45 mln wielorodz. 1,20% ha 19 mln RAZEM ha 64 mln STUDIA 2009 zabudowa jednorodz. 12,50% ha 157 mln 21

22 zabud. Inna 1,40% ha 88 mln RAZEM ha 244 mln Powyższe zestawienie wykonane na podstawie syntetycznych danych z Ministerstwa Infrastruktury ujawnia imperialne plany Polski. Otóż zasoby terenów przeznaczonych w uchwalonych planach pod zabudowę jednorodzinną i wielorodzinną pozwalają na osiedlenie odpowiednio 45 mln ludzi i 19 mln, razem 64 mln. Natomiast w studiach przygotowano miejsce dla prawie ćwierci miliarda nowych mieszkańców. Tu w grę wchodzą tylko dwa państwa: Chiny lub Indie. Porównanie tych liczb z obrotami na rynku działek budowlanych w 2010 roku pokazuje spodziewany czas sprzedaży, czyli stosunek podaży do popytu. spodziewany czas sprzedaży (stosunek podaży do popytu) wg.obrotu z 2010 wg. planów 911 lat wg. studiów lat Powyższe dane dotyczą tylko gruntów przeznaczonych pod zabudowę. W rzeczywistości obrotowi w tym celu podlegają również grunty rolne. Śladem tego jest wydanie w 2010 roku 113 tys. Decyzji o warunkach zabudowy. Całe budownictwo jednorodzinne w Polsce zamyka się liczbą ok. 65 tys. nowych domów rocznie, przy czym spora część ma miejsce na terenach objętych planami. Porównanie tych liczb wskazuje, że zdecydowana większość wniosków o decyzje o warunkach zabudowy wynika nie z planów inwestycyjnych właścicieli, lecz z chęci sprzedaży ziemi po wyższej cenie. Wobec przytoczonych liczb, zupełnie nierealna jest nadzieja na zrealizowanie planów, nadzieja na zurbanizowanie istotnej części przeznaczonych pod budownictwo terenów. Ta nadzieja jest podstawą rynkowej wyceny ziemi. Oznacza to, że wycenie podlega wartość nierealna, pewna iluzja. Taki właśnie jest mechanizm bańki spekulacyjnej, której najniebezpieczniejszą cechą jest nietrwałość. Tak jak powstała z niczego, nagle musi pęknąć. 22

23 Natomiast zobowiązania powstałe w procesie planistycznym i poniesione koszty mają charakter trwały. Trwałym kosztem jest też powstała zabudowa rozproszona, która jest konieczną konsekwencją udostępnienia do inwestowania prawie wszystkich gruntów w Polsce i to naraz. Niektóre z powstałych kosztów można przedstawić w liczbach DOCHODY WYDATKI DOCHODY I WYDATKI GMIN BEZ MIAST mln zł Wielkość i dynamika rzeczywistych dochodów i wydatków gmin związanych z uchwaleniem planów zagospodarowania terenów. Na podstawie danych GUS dla wszystkich gmin w kraju (bez miast na prawach powiatu). Wydatki są prawie w całości związane są z wykupem gruntu pod drogi, pod inne funkcje publiczne gminy praktycznie nie pozyskują terenów. 23

24 DOCHODY I WYDATKI GMINY I MIASTA mln zł GMINY 2,1% MIASTA n.p.p 0,1% Bilans finansowy w obszarze skutków uchwalenia planów gmin i miast na prawach powiatów w 2010 roku. Źródło GUS. W gminach dochody pokryły 2,1% wydatków, w miastach tylko 0,1% ZOBOWIĄZANIA I DOCHODY WŁASNE GMIN tys zł ZOBOWIĄZANIA DOCHODY WŁASNE Piaseczno 311% Lesznowola 979% Góra Kalwaria 415% Wykres przedstawia stopień zadłużenia, czyli relację zobowiązań do dochodów własnych przebadanych gmin, w których wykonano szczegółową inwentaryzację zaprojektowanych w planach dróg gminnych. Powierzchnię uchwalonych dróg pomnożono przez spodziewaną, jednostkową wielkość odszkodowania (rynkową 24

25 cenę ziemi). Relatywnie gorszy wynik gminy Lesznowola wynika z braku na jej terenie starych, już ukształtowanych układów miejskich. Łączna wielkość tych zobowiązań gmin i miast w skali całego kraju wynosi 130 mld zł. Oszacowanie zostało wykonane na podstawie danych z 98 miast i gmin. Średnie tempo narastania tych zobowiązań od 2003 roku to 50 milionów zł dziennie. Prawdopodobnie podobną wielkość mają zobowiązania do wybudowania infrastruktury, niezbyt poważnie traktowane w Polsce, ale jak najbardziej poważne według praw unijnych. Przy ocenie ogólnych kosztów społecznych trzeba wskazać na ich nieefektywność. Nowa droga może pełnić swoją funkcję dopiero wtedy, gdy powstanie w całości, a przejęcie przez gminę losowo wybranych jej fragmentów nie przynosi żadnych korzyści publicznych. Na rysunku czerwonym kolorem zaznaczono fragmenty terenu już przejęte przez gminę pod przyszłe drogi we wsi Zgorzała w gminie Lesznowola. Przejęte fragmenty mają tak losowy układ, że trudno z nich odczytać przebieg zaplanowanych dróg. Nie da się przewidzieć, kiedy te drogi powstaną w całości

26 Ponieważ konferencja ma w tytule sprawy demografii przedstawię teraz kilka danych o demograficznych kosztach kłopotów z urbanizacją i w konsekwencji kłopotów mieszkaniowych. Najpierw historia naszego budownictwa mieszkaniowego w ostatnim półwieczu na tle Hiszpanii i Irlandii, czyli państw, które tak jak my stosunkowo niedawno wróciły do Europy. Aby ułatwić porównanie, dane dla tych dwóch państw przeliczyliśmy proporcjonalnie do populacji Polski. Źródła: GUS, Eurostat, CSO Central Statistics Office Irland, INE Instituto Nacional de Estadistica, Hiszpania; W latach produkcja nowych mieszkań była podobna. Średnio budowaliśmy 91% tego, co oni. Ale od 1990 roku nasze drogi się rozeszły. Średnia roczna dla Irlandii z ostatnich 2 dekadach to 444 tys. mieszkań, w Hiszpanii 307 tys. A w Polsce 106 tys. Czyli 28% osiągnięć tych państw. Często słyszy się dziś pogląd, że nie powinno się stawiać za wzór obu tych państw, bo mają dziś spektakularny kryzys. W Irlandii w ciągu 4 lat produkcja spadła o 84%. Ale oceniając ten kryzys trzeba uwzględnić kontekst dorobku ostatnich 2 dekad. W przeliczeniu na naszą liczbę ludności Irlandia zbudowała w tym czasie 9 mln. mieszkań. My ok. 2 mln. Przy całych naszych zasobach ok.13mln. Jeśli Irlandczycy zaprzestaliby w ogóle budowy nowych mieszkań, to przy naszym tempie dzisiejszym, nadrobilibyśmy ich dorobek ostatnich 2 dekad dopiero po 60 latach. Jeszcze w latach 70-tych ludność Polski była liczniejsza niż Hiszpanii. Dziś jest ich 45 mln. A wg..banco de Espana mają 27 mln mieszkań. Wreszcie ich spektakularny kryzys, ich dołek jest wyższy niż nasza górka. 26

27 W ostatnim roku w Hiszpanii wybudowano 214 tys. mieszkań, w Irlandii 139 tys, a w Polsce 135 tys., co daje 77% ich średniej. Od 20 lat mamy w Polsce permanentny kryzys budownictwa mieszkaniowego, którego skala jest większa niż spektakularne, dzisiejsze kryzysy Irlandii i Hiszpanii. Po tym wstępie popatrzmy na związki z demografią. Przedmiotem naszych badań była relacja danych statystycznych o ilości urodzeń oraz podaży nowych mieszkań w ostatnich 50 latach w Polsce Polska Mieszkania Dzieci Wykres nr 1. Liczba wybudowanych mieszkań i liczba urodzonych w Polsce dzieci, Źródła: GUS Analizę podobieństwa tych dwóch wykresów wskazuje na wysoką korelację: współczynnik korelacji Pearsona = 75,8%, współczynnik determinacji R2=57,4%. To bardzo wysoki poziom w obszarze zjawisk społecznych. Korelację potwierdzają badania ankietowe. Dla przykładu w badaniach CBOS z grudnia 2010 zdecydowana większość (70,0%) Polaków wyraziła przekonanie, że sytuacja mieszkaniowa ma znaczący wpływ na spadek przyrostu naturalnego w naszym kraju. Podobny wynik przyniosły badania UKSW z Dla zbadania skali wpływu podaży nowych mieszkań na efekt demograficzny zbudowaliśmy model matematyczny wiążący te dwa zjawiska w postaci funkci D(M) = a*m(r-5) + b*r + c (model liniowy z trendem). Funkcja D(M) wylicza ilość urodzeń na podstawie ilości mieszkań zbudowanych 5 lat wcześniej. 27

28 Polska, model liniowy z trendem D(M(r))=a*M(r-4)+b*r+c Dzieci D(M) TREND Oznaczenia: r = rok ( ); D(r) = liczba dzieci urodzonych w danym roku; M(r) = liczba mieszkań wybudowanych w danym roku; a = 1,62; b = -1984; c = ; właściwości matematyczne modelu: współczynnik determinacji R2 = 91,8%; współczynnik korelacji Pearsona = 95,8%. Wykres nr 2. Relacja liczby faktycznych urodzeń (górna linia zielona) do liczby wyliczonej na podstawie funkcji zależnej od liczby wybudowanych mieszkań (linia czerwona). Najważniejszym efektem tego modelu jest wyodrębnienie dwóch obszarów: poniżej i powyżej linii trendu (czarna prosta). Dolny obszar, opisany wyrażeniem b*r+c jest niezależny od funkcji M(r), czyli od liczby wybudowanych mieszkań. Za wielkość tego obszaru odpowiedzialne są te czynniki, które powszechnie uznawane są za przyczynę regresu demograficznego, ogólnie nazywane przemianami kulturowymi. Ale górny obszar, powyżej prostej trendu, wykazuje dużą korelację z deficytem mieszkaniowym, a więc wielkość tego obszaru zależy od nas i naszych działań. Czy podobne korelacje występują w innych krajach? Najbliższe naszym warunkom są Irlandia i Hiszpania, a więc kraje, które stosunkowo niedawno uporały się z deficytem mieszkań. Dodatkową pozytywną okolicznością jest podobna do naszej historia tych dwóch pastw. Oba podobnie jak Polska, po niedobrym okresie izolacji niedawno wróciły do nurtu europejskiego. Jeszcze w latach 70-tych wiele wskaźników miały na poziomie podobnym do naszego kraju. 28

29 HISZPANIA Mieszkania Dzieci D(M) IRLANDIA Mieszkania Dzieci D(M) Relacja liczby faktycznych urodzeń (górna linia zielona) do liczby wyliczonej na podstawie funkcji zależnej od liczby wybudowanych mieszkań (linia czerwona). Dane dla Irlandii i Hiszpanii. Źródła: Eurostat, CSO Central Statistics Office (Irlandia), INE Instituto Nacional de Estadistica (Hiszpania), Banco de Espana Wykresy przedstawiają zastosowanie powyższej metody analizy do danych Hiszpańskich i Irlandzkich. Cienkie czerwone linie to efekt analogicznej funkcji wiążącej efekt demograficzny z podażą mieszkań. Również w tych krajach można znaleźć istotną korelację między tymi zjawiskami. Choć porównanie z wynikami dla Polski wskazuje na jeszcze jeden bardzo istotny czynnik. Jest nim poziom deficytu mieszkaniowego. W okresie ujętym na wykresach Irlandia i Hiszpania praktycznie zlikwidowały deficyt mieszkań (i odwróciły złe tendencje demograficzne). W efekcie średni wskaźnik efektywności, ilość urodzeń przypadających na jedno wybudowane mieszkanie, wynoszący dla Polski ponad 1,6 spadł w Hiszpanii do 0,8, a w Irlandii do 0,6, a więc do poziomu 2,5-raza mniejszego niż u nas. Takie analizy były rzeczą powszechną w Europie 40 lat temu. Znaleźliśmy ich ślady w 8 państwach Europy. Ich echo można usłyszeć w dzisiejszych zaleceniach 29

30 np. niemieckich planistów czy polityków, mówiących, że tradycyjne metody stymulacji wzrostu liczby ludności, takie jak zwiększenie podaży terenów pod urbanizację, już nie działają. Już nie a więc kiedyś działały! Nadążanie za współczesnymi trendami myśli naukowej Zachodu, w tej dziedzinie, w demografii, wobec dużego przesunięcia w czasie naszych warunków, może oznaczać zagubienie bardzo ważnych etapów. Wiele wskazuje, że Polska, w strategicznym obszarze demografii, ma niewykorzystane proste rezerwy, takie jak urbanizacja i mieszkalnictwo. Ale, aby ta metoda była skuteczna, musi być realizowana w odwrotny sposób niż obecnie. Jeszcze słowo o deficycie mieszkań i jego zmienność w czasie nowe potrzeby nowe mieszkania Wykres 4. Źródła: GUS Powyższy wykres zestawia liczbę wybudowanych w danym roku mieszkań (linia dolna) z liczbą nowych uczestników rynku. Te nowe potrzeby zdefiniowaliśmy jako połowa liczby osób, które osiągnęły wiek 27 lat w danym roku (na podstawie urodzeń z przed 27 lat). Nowe potrzeby są więc liczbą potencjalnych nowych par. Wiek 27 lat, przyjęty jako swoisty czas następstwa pokoleń, odpowiada średniemu wiekowi rodzących dziś kobiet. Charakterystyczną cechą powyższego wykresu jest skokowy wzrost odległości między linią górną i dolną około roku Wyż demograficzny trafił na niż budowlany. Brak gniazd brak piskląt. 30

31 Na zakończenie, już krótko, o jeszcze jednym zjawisku ważnym dla diagnozy nie tylko we wszystkich omówionych obszarach, ale w ogóle dla spraw polskich. Gdyby narysować wykres odległości między naszymi wynikami w budownictwie mieszkaniowym, a wspomnianymi krajami uzyskalibyśmy linię o kształcie bumeranga. Do 90 roku prawie pozioma linia, potem mocno stroma. Identyczny kształt mają trzy kolejne wykresy przedstawiające liczbowe parametry rozwoju biurokracji w Polsce w obszarze budownictwa. Podobieństwo przebiegu sugeruje korelację. WYKRES 1. Daty kolejnych nowelizacji ustaw budowlanych na osi czasu. Dane z archiwum Sejmu. WYKRES 2. Ilość stron głównych aktów prawnych, ustaw i rozporządzeń ministrów, których znajomość jest wymagana na egzaminie na uprawnienia budowlane dla architektów. Dane z oficjalnych informacji Izby Architektów dla kandydatów do egzaminu. Dane wcześniejsze z publikacji przedwojennych (Kalendarz Techniczno-Budowlany). Nie uwzględniono aktów drugorzędnych i norm. WYKRES 3. Średnia objętość dokumentacji potrzebnej do wybudowania domu jednorodzinnego, na podstawie archiwum gminy Piaseczno. Gwałtowny wzrost w 31

32 2005 roku jest związany z wprowadzeniem dodatkowych procedur oddawania budynków do użytkowania. Nie uwzględniono projektów przyłączy. WYKRES 4. pokazuje zaangażowanie budżetu centralnego w problemy strefy mieszkaniowej. Obecny poziom jest ponad 10 razy niższy niż średnia krajów Europy Zachodniej. Pokazuję go nie po to by uczestniczyć w przeciąganiu za krótkiej kołdry budżetu państwa. Poprzez zestawienie z poprzednimi, chcę uzasadnić tezę o pewnym zagubieniu naszych władz centralnych, o bezradności i potrzebie aktywnej pomocy ze strony nas wszystkich. 32