Więcej informacji udzielają:

Transkrypt

1

2 Więcej informacji udzielają: Eksperci badania i analizy : Andrzej Olbrysz tel: Andrzej Kozioski tel: Ekspert merytoryczny : Łukasz Madej tel: Media: Katarzyna Jeryszew tel: katarzyna.jeryszew@finansewurbanizacji.pl

3 Mechanizmy finansowania kosztów urbanizacji stosowane w krajach zachodnich dr Igor Zachariasz Adiunkt w Katedrze Prawa Administracyjnego na Wydziale Prawa i Administracji Dyrektor Instytutu Badao i Ekspertyz Samorządowych w Uczelni Łazarskiego

4 I. Systemy planistyczne paostw zachodnich. Podstawowe cechy Silna reglamentacja i koncentracja działao podmiotów prywatnych w przestrzeni Sanacja terenów zabudowanych i wyposażonych w infrastrukturę publiczną Zintegrowanie działao w przestrzeni władz lokalnych, regionalnych i centralnych Zapobieganie spekulacji gruntami - prawa pierwokupu - banki nieruchomości Inwestowanie po wybudowaniu (modernizacji) infrastruktury publicznej

5 II. Rola planów miejscowych w procesach urbanizacji Plany kierunkowe mają charakter strukturalny i długofalowy Plany miejscowe mają charakter krótkoterminowy i operacyjny Ustalenia planów miejscowych są podstawą realizacji infrastruktury publicznej Plany miejscowe bilansują koszt budowy infrastruktury i konieczne nakłady podmiotów prywatnych na jej realizację Plany miejscowe są źródłem zobowiązao władz publicznych i podmiotów prywatnych

6 III. Prawne instrumenty rozkładania kosztów urbanizacji na podmioty prywatne Instrumenty o charakterze administracyjnym: np. zobowiązania planistyczne (planning obligations) w Anglii Instrumenty o charakterze finansowym: np. opłata infrastrukturalna (Erschließungsbeitrag) w Niemczech, lokalna opłata infrastrukturalna (community infrastructure levy) w Anglii, opłaty kompensacyjne (mitigation fee) w USA (Kalifornia) Instrumenty o charakterze umownym: np. umowy dotyczącej rozwoju infrastruktury (Udbygningsaftaler om infrastruktur) w Danii, kontrakty na obszarach rozwojowych (Special arrangements in special development areas ) w Finlandii, porozumienia urbanistyczne (städtebauliche Verträge) w RFN Główny argument za ich stosowaniem: nie należy obciążad dotychczasowych podatników kosztami osiedlania się nowych mieszkaoców

7 IV. Instrumenty o charakterze administracyjnym zobowiązania planistyczne w Anglii Nakładane przy wydaniu pozwolenia planistycznego. W chwili ich podjęcia stają się wymagalne i wiążą także ewentualnego przyszłego właściciela gruntu Dotyczą: - wybudowania infrastruktury technicznej lub społecznej, - wpłacenia określonej kwoty przeznaczonej na budowę infrastruktury - stałych wpłat na utrzymanie infrastruktury - zapewnienia określonej liczby mieszkao o cenie niższej niż rynkowa (affordable housing) - rekompensowania wartości (np. przyrodniczych) utraconych w wyniku powstania zabudowy Stosowane z reguły przy większych projektach budowlanych

8 V. Instrumenty o charakterze finansowym opłaty infrastrukturalne Finansują całośd (Anglia, USA) lub określoną częśd kosztów budowy infrastruktury lokalnej (90% RFN) Wielkośd opłaty określana administracyjne Kwestie dyskutowane: - zasadności pobierania opłat na konkretne cele - metody kalkulacji opłaty

9 VI. Instrumenty o charakterze umownym Umowy pomiędzy gminą a podmiotami prywatnymi zawierane w oparciu o ustalenia planów miejscowych Umożliwiają w praktyce realizację dużych przedsięwzięd urbanistycznych Określają zasady finansowania infrastruktury publicznej przez podmioty prywatne objęte planem w drodze negocjacji

10 Model planowania i finansowania realizacji infrastruktury komunikacyjnej, technicznej oraz przestrzeni publicznych w Polsce przedwojennej dr Łukasz Złakowski absolwent Wydziału Prawa UW, Dyplom MBA University of New Brunswick, Doktorant i współpracownik prof. Zygmunta Niewiadomskiego.. Członek zespołu opracowującego tezy Kodeksu Budowlanego. Ekspert ministerialny. Od 2004 partner w firmie doradczej INPLUS Doradztwo Inwestycyjne.

11 Podstawa prawna: Rozporządzenie Prezydenta Rzeczpospolitej z dnia 16 lutego 1928r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli (t.j. z 28 lutego 1939r.) Akt regulujący: Planowanie przestrzenne Scalania/podziały/formowanie nieruchomości Inwestycje publiczne Działania rewitalizacyjne Prawo budowlane (w tym normy techniczno-budowlane)

12 Plany zabudowania: Ogólne Dla obszaru całego osiedla lub znacznej jego części Plany wspólne dla kilku osiedli Plany regionalne dla województwa, a nawet kilku województw Szczegółowe na podstawie planu ogólnego, (dopuszczano w określonych przypadkach ich sporządzanie bez uprzedniego sporządzenia planu ogólnego) Osiedle miasto, miasteczko, uzdrowisko, osada wiejska, fabryczna oraz inne skupisko min. 10 budynków mieszkalnych

13 Plany zabudowania: Obowiązkowe dla przeprowadzenia regulacji i prawidłowego zabudowania miast i miasteczek (gmin miejskich) oraz uzdrowisk Dla pozostałych obszarów fakultatywnie (w miarę potrzeby) z wyjątkiem lokalizacji nowych osiedli, bądź inwestycji o paostwowym znaczeniu

14 Realizacja ulic, dróg, placów i wszelkich terenów użyteczności publicznej tylko na podstawie planów zabudowania

15 Nowe działki budowlane tylko: Na podstawie zatwierdzonego planu parcelacji terenów W drodze scalenia działek niezabudowanych i niezdatnych do zabudowania W drodze łączenia/przekształcenia działek wadliwie zabudowanych i niezdatnych do zabudowania

16 Plan parcelacji terenów Konieczny dla podziału nieruchomości Wydzielane działki musiały byd tak projektowane, aby możliwe było ich zabudowanie Rozporządzenie określało nawet parametry dotyczące kształtu działek Co do zasady wymagany był wcześniejszy plan zabudowania oraz bezwzględnie zgodnośd z tym planem

17 Rodzaje partycypacji właścicieli w kosztach w związku z parcelacją: Koszty sporządzenia planu zabudowania dla obszaru podlegającego parcelacji ponosił właściciel tego obszaru

18 Rodzaje partycypacji właścicieli w kosztach w związku z parcelacją c.d.: W planie parcelacji właściwy organ mógł na podstawie ustaleo planu zabudowania zobowiązad właściciela do: Urządzenia (na jego koszt)ulic, dróg, placów, skwerów i parków przeznaczonych do użytku publicznego Utrzymywania tych urządzeo Przepisy wprowadzały zakaz przenoszenia na osoby trzecie prawa własności działek powstałych w wyniku parcelacji przed realizacją inwestycji, do których zobowiązany był właściciel Przeniesienie własności działek połączone z przeniesieniem na nabywców obowiązku utrzymywania wykonanych urządzeo

19 Rodzaje partycypacji właścicieli w kosztach w związku z parcelacją c.d.: Za korzystanie ze zrealizowanych na swój koszt urządzeo, właściciel (oraz nabywcy powstałych w wyniku parcelacji działek) nie mogli pobierad żadnych opłat Właściciele mogli żądad nieodpłatnego przejęcia przez gminę urządzonych przez siebie na obszarze parcelacji ulic, dróg, placów, skwerów oraz parków wraz z urządzeniami dopiero po zabudowaniu co najmniej jednej trzeciej działek

20 Scalanie działek budowlanych: Obejmowało działki niezabudowane, które ze względu na rozmiary, kształt lub położenie nie mogły byd zabudowane zgodnie z wymogami planu zabudowania Mogło objąd również działki zabudowane lub nadające się do zabudowy jeżeli było niezbędne dla prawidłowego ukształtowania struktury działek na danym obszarze Polegało na połączeniu w jedną wszystkich działek w granicach obszaru scalenia, a następnie jego racjonalnym podziale Nowo utworzone działki o wartości w stosunku do całego obszaru w zbliżonej proporcji jak poszczególne działki przed podziałem (gdyż wracały do właścicieli) Dopuszczano jednak spłaty/dopłaty, a nawet wyłącznie odszkodowanie w stosunku do niektórych właścicieli

21 Scalanie działek budowlanych partycypacja właścicieli: Ogół właścicieli obciążało odszkodowanie w przypadku zburzenia budynków lub likwidacji urządzeo w związku ze scaleniem Koszty postępowania scaleniowego mogły byd przeniesione na właścicieli działek do wysokości korzyści uzyskanych przez poszczególnych właścicieli Scalanie działek budowlanych mechanizmy ekonomicznego wsparcia właścicieli: Właściciele mogli żądad odroczenia partycypacji w kosztach scalenia do czasu sprzedaży działek lub ukooczenia na nich budowy Działki utworzone wskutek scalenia, wolne były od podatku paostwowych i samorządowych przez okres dwóch lat od daty zatwierdzenia projektu scalenia

22 Partycypacja właścicieli w kosztach urządzenia ulic i placów (z wyjątkiem obszarów objętych planem parcelacji) Urządzanie i utrzymywanie ulic i placów zadaniem gminy (ewentualnie innych podmiotów publicznych) Koszty pierwszego urządzenia ulic i placów mogły byd przenoszone w całości lub w części: Na właścicieli działek przyległych z uwzględnieniem osiąganych przez nich w skutek urządzenia ulicy lub placu korzyści Na właścicieli działek nie przylegających jeżeli osiągali w skutek urządzenia ulicy lub placu określone korzyści Gmina mogła żądad od właścicieli wniesienia zaliczki w wysokości nie przekraczającej wartości gruntu potrzebnego do urządzenia ulicy Właściciel mógł zwolnid się z obowiązku zaliczki pieniężnej odstępując gminie grunt o wartości odpowiadającej wymaganemu wkładowi pieniężnemu

23 Urządzania ulic i placów obowiązki gminy: Gmina była zobowiązana do przystąpienia do realizacji inwestycji w przeciągu roku od pobrania zaliczki, natomiast ukooczenia jej w przeciągu trzech lat Przekroczenie powyższych warunków skutkowało obowiązkiem zwrotu zaliczki

24 Dane o skutkach finansowych obecnych regulacji dla budżetów gmin. Szacunki zobowiązao samorządów będących wynikiem uchwalonych planów Arch inż. Andrzej Olbrysz Architekt, urbanista, kierownik Referatu Przygotowania i Realizacji Inwestycji w Gminie Lesznowola, która uchwaliła miejscowe plany zagospodarowania w przestrzennego dla ponad 98% terenów.

25 1. Geneza badań Inicjatywa zbadania skutków finansowych, jakie wywołuje obecna ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na budżety gmin powstała w środowisku działaczy samorządowych powiatu piaseczyńskiego. Powód: A. coroczny wzrost kosztów związanych z wypłatami odszkodowań za przejmowane grunty pod drogi gminne, B. brak przewidywanych wpływów z renty planistycznej, C. wzrost dochodów własnych gmin (głównie z tytułu udziału w podatku dochodowym od osób fizycznych, prawnych i nieruchomości) nie pokrywa kosztów związanych z obligatoryjnym wykupem gruntów pod funkcje publiczne i ich urządzeniem.

26 Prażmów Tarczyn Konstancin Jeziorna Lesznowola Góra Kalwaria Piaseczno Plany zagospodarowania przestrzennego w gminach powiatu piaseczyńskiego % obszaru gminy dla którego podjęto uchwałę o sporządzeniu mpzp % obszaru gminy z obowiązującym mpzp

27 Koszt wypłaconych odszkodowań i wpływy z renty planistycznej w latach w gminach powiatu piaseczyńskiego Relacja dochodów i wydatków z urbanizacji dla 4 gmin powiatu piaseczyńskiego: Lesznowola, Piaseczno, Prażmów, Góra Kalwaria wydatki przychody wpływy z renty planistycznej dla 4 lata gmin , , , , ,00 wydatki z tytułu lata odszkodowań , , , , ,00

28 Wpływ uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na rozwój gminy z obszaru metropolitarnego na przykładzie gminy Lesznowola * Położenie: bezpośrednie sąsiedztwo z Warszawą * Charakter gminy: gmina wiejska * Powierzchnia: 6917 ha * Liczba ludności: ponad 20 tys. * Podział na: 33 wsie, 22 sołectwa

29 Wpływ uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na rozwój gminy z obszaru metropolitarnego na przykładzie gminy Lesznowola DOCHODY GMINY DYNAMIKA DOCHODÓW BUDŻETOWYCH W LATACH W ostatnich latach dochody Gminy Lesznowola systematycznie rosły, co przedstawia poniższy wykres. Rok 1990 to rok, w którym dochody wynosiły: zł. Rok 2006 był rokiem wyjątkowym, który przyniósł nadzwyczajne dochody ze sprzedaży gruntu. - - w 2007r. wynosiły: zł., - w 2008r ,95 zł., w 2009r ,58 zł. mln.zł ,86 75,2 80,9 81,7 85, , ,8 22,2 25,4 34,1 34,3 42,4 0 0, rok

30 mieszkańcy Wpływ uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na rozwój gminy z obszaru metropolitarnego na przykładzie gminy Lesznowola liczba mieszkańców gminy 5000 firmy ogółem liczba mieszkańców gminy lata I pł 2010

31 Wpływ uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na rozwój gminy z obszaru metropolitarnego na przykładzie gminy Lesznowola Zmiana charakteru gminy z rolniczej na podmiejską.

32 Wpływ uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na rozwój gminy z obszaru metropolitarnego na przykładzie gminy Lesznowola

33 Wpływ uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na rozwój gminy z obszaru metropolitarnego na przykładzie gminy Lesznowola Dynamiczny zrównoważony rozwój gminy nie jest możliwy bez planów zagospodarowania przestrzennego. Gmina z planami miejscowymi postrzegana jest przez inwestorów jako gmina przewidywalna, z możliwością szybkiego uzyskania informacji o obowiązujących warunkach i parametrach zabudowania terenów.

34 Wpływ uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na rozwój gminy z obszaru metropolitarnego na przykładzie gminy Lesznowola Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości Zgorzała etap II gm. Lesznowola, rok uchwalenia 2001 Lokalizacja terenu: - bezpośrednio graniczy z Warszawą, m od stacji linii kolei średnicowej, - 3 km od drogi krajowej nr 76-6 km od portu lotniczego Warszawa Okęcie

35 Gospodarka przestrzenna w praktyce Po 10 latach obowiązywania planu na terenie nie powstała żadna droga gminna, teren został wypełniony zabudową w niewielkim procencie. Nowa zabudowa obsługiwana jest komunikacyjnie ze starej drogi. Wg systemów prawnych obowiązujących w UE, teren o podobnej lokalizacji względem metropolii zostałby wypełniony zabudową w % w ciągu 5-7 lat, w tym zostałyby wybudowane wszystkie ulice wraz z uzbrojeniem terenu.

36 Gospodarka przestrzenna w praktyce W ciągu 10 lat tylko część gruntów pod ulice gminne została przejęta. Taki stan prawny wyklucza zbudowanie jakiejkolwiek ulicy w dającej się przewidzieć przyszłości. Pewne jest tylko to, że Gmina poniosła i będzie dalej ponosić wyłącznie koszty związane z obowiązkiem zapłaty odszkodowań za kolejne kawałki przejmowanych gruntów.

37 Gospodarka przestrzenna w praktyce W efekcie tego, że gmina nie jest wstanie wybudować ulicy, właściciele ziemscy wydzielają z działek wąskie dróżki dojazdowe do nowej tzw. wagonowej zabudowy. Postępująca zabudowa wzdłuż nowych uliczek zablokuje już całkowicie wydzielenie dróg tzw. postulowanych, sugerowanych planem (dróg wewnętrznych).

38 Gospodarka przestrzenna w praktyce Gmina, aby skutecznie realizować plan zagospodarowania przestrzenią - musi posiadać instrument prawny pozwalający jej wraz z uchwaleniem planu miejscowego przejąć grunty pod drogi, choćby taki, jakie miały samorządy w okresie międzywojennym.

39 Gospodarka przestrzenna w praktyce Teren dawnego PGR Łazy, gmina Lesznowola z planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w roku 2003 posiadającym rentę planistyczną 30%. Pod względem urbanistycznym bardzo dobry, atrakcyjny plan nawiązujący swym układem do przedwojennych parcelacji sąsiedniej Magdalenki.

40 Gospodarka przestrzenna w praktyce Jeden z właścicieli złożył wniosek o wypłatę odszkodowania za wydzielony w roku 2009 grunt drogi /oznaczone kolorem czerwonym/ Gmina przystępuje do zmiany planu, polegającej na usunięciu z rysunku planu możliwie największej liczby dróg. Wartość układu urbanistycznego przestaje mieć znaczenie, gdy w grę wchodzi groźba jednorazowego roszczenia odszkodowawczego na kwotę ponad 12 mln zł!

41 Gospodarka przestrzenna w praktyce Planowanie przestrzenne ogranicza się dziś do wskazania przeznaczenia terenów oraz określenia granic miedzy terenami o przewidywanych różnych funkcjach lub różnych zasadach zagospodarowania. Brak regulacji prawnej zapewniającej samorządom środki na sfinansowanie fazy realizacyjnej zagospodarowania przestrzennego. Brak regulacji prawnej pozwalającej samorządom na sprawne i całościowe przejmowanie gruntów pod funkcje publiczne. Brak parametru czasu. Kosztami urbanizacji obciążone są gminy wspólnoty mieszkańców.

42

43 Ekonomiczna ocena skutków regulacji Wysokość zobowiązania finansowego w gminach powiatu piaseczyńskiego , , ,00 kwota zobowiązania , , , , Piaseczno Lesznowola Góra Kalwaria Konstancin-Jeziorna Tarczyn Prażmów RAZEM

44 Ekonomiczna ocena skutków regulacji Bez planów zagospodarowania przestrzennego żadna wspólnota samorządowa nie może myśleć o swoim rozwoju, ale z drugiej strony, jak pokazuje doświadczenie, posiadanie uchwalonych planów miejscowych może stanowić źródło poważnego dla niej zagrożenia. Aby sprawdzić, jaka jest jego skala podjęliśmy się oszacowania całkowitej wysokości zobowiązań jakie wynikają dla samorządów w związku z uchwaleniem planów miejscowych, przyjmując (zgodnie z przepisami ustaw) że właścicielom gruntów przysługiwać będzie odszkodowanie w wysokości ceny rynkowej za przejmowany przez gminy grunt. Sprawdzeniu podlegało: a/ powierzchnia gruntów przewidziana w obowiązujących mpzp pod drogi gminne, b/ na podstawie ewidencji gruntów - powierzchnie gruntów pod drogami gminnymi określonymi w mpzp, będące we władaniu gmin, c/ stosunek powierzchni terenów przewidzianych pod zabudowę do powierzchni terenu dróg, d/ cena rynkowa gruntów

45 Istotne zróżnicowani e pokrycia planami miejscowymi kraju ma swoje przełożenie na skutki finansowe

46 Ekonomiczna ocena skutków regulacji Szacunkowy koszt wykupu gruntów pod drogi gminne w województwach (mld PLN) Razem Zachodniopomorskie Wielkopolskie Warmińsko-Mazurskie Świętokrzyskie Śląskie Pomorskie Podlaskie Podkarpackie Opolskie Mazowieckie Małopolskie Łódzkie Lubuskie Lubelskie Kujawsko-Pomorskie Dolnośląskie 11,22 6,64 2,83 0,93 13,61 26,47 0,54 0,74 1,83 17,77 9,23 6,22 2,13 6,23 0,42 22,66 129,45-20,00 40,00 60,00 80,00 100,00 120,00 140,00

47 Ekonomiczna ocena skutków regulacji Szacunek dla kraju został opracowany na podstawie danych uzyskanych z 98 gmin i miast. Oszacowania dokonano na podstawie: a/ powierzchni terenów ujętych w mpzp pod funkcje budowlane (dane zagregowane z gmin), b/ analizy wybranych rysunków planów tych gmin, w tym na podstawie szacowania odsetka powierzchni dróg do powierzchni terenów budowlanych, c/ danych dotyczących średniej rynkowej ceny gruntu w danej gminie, d/ analizy gruntów z bazy GEOPORTAL.

48 Ekonomiczna ocena skutków regulacji Dane GUS za lata dotyczące relacji wydatków odszkodowań za przejmowane przez gminy grunty do dochodów z tytułu opłaty planistycznej i adiacenckiej. (w mln. zł)

49 Ekonomiczna ocena skutków regulacji Dane GUS za rok 2010 dotyczące relacji wydatków odszkodowań za przejmowane przez gminy grunty do dochodów z tytułu opłaty planistycznej i adiacenckiej. (w mln. zł)

50

51 Model planowania i finansowania realizacji infrastruktury komunikacyjnej, technicznej oraz przestrzeni publicznych w Polsce przedwojennej mgr inż. Jacek Kozioski Architekt, urbanista, prezes firmy Dworek Polski, działacz społeczny i samorządowy, związany z Wydziałem Architektury PW. Współautor Raportu o stanie budownictwa mieszkaniowego z 2008 r., członek Komisji Legislacyjnej Mazowieckiej Izby Architektów, od lat zaangażowany w budowanie współpracy między organizacjami architektów, deweloperów i samorządami.

52 Granica polsko czeska. Zdjęcie przedstawia granicę między Polską a Czechami. Średnia wielkośd pół po lewej stronie to 100 ha, po prawej 0,5 ha. Jest to efekt reformy rolnej i braku w Polsce przepisów występujących w wielu paostwach, chroniących własnośd ziemi przed rozdrobnieniem. Nasza sytuacja jest pod tym względem unikalna w skali światowej.

53 Aleksandria. Dla kontrastu kraj arabski, Aleksandria. Granica metropolii. Charakterystyczne cechy: ostra granica między terenami zabudowanymi i wolnymi. Wielkośd i układ pól i polnych dróg odpowiadająca przyszłym kwartałom zabudowy. W tak przygotowanym terenie decyzje planistyczne mogły by przypominad grę w szachy, np.: kwartał B16 przeznaczamy pod szkołę, a B17 do B20 pod zabudowę. Taki układ własności nie dotyczy tylko bezpośredniego sąsiedztwa miasta, ale sięga po horyzont. Nie udało nam się ustalid kto i kiedy to zrobił, ale niewątpliwie uporządkował rozbudowę miasta na kilkaset lat do przodu.

54 Buenos Aires 35km. Uporządkowana, prostokątna siatka własności rolnej i prostokątny układ siatki kwartałów miejskich jest cechą całego Nowego Świata, tzn. terenów o nowożytnej strukturze przestrzennej, dominuje w obu Amerykach, Australii. Dla przykładu przedmieścia Buenos Aires. To biedne dzielnice, tereny pod indywidualną zabudowę miejską. Po lewej stronie widad powstający najpierw szkielet ulic, potem dopiero prywatni inwestorzy wypełniają kwartały zabudową. Samorząd jest organizatorem i koordynatorem procesu. W górnej części tereny do przyszłego zagospodarowania, zupełnie wolne od rozproszonej zabudowy.

55 USA, dalekie przedmieścia Chicago, 45 km od centrum. W tle czytelna prostokątna siatka własności rolnej. Widok w detalu. Chicago 45km. Przykład amerykański jest szczególnie ważny dla Polski, a to ze względu na pozorne podobieństwo. USA to chyba jedyny kraj, jaki udało nam się znaleźć, gdzie dominuje zabudowa ekstensywna, na działkach ponad 1000m, tak jak na tym zdjęciu, model jaki u nas staje się powszechny. Różnice na które warto zwrócić uwagę to: konsekwencją takiej zabudowy jest brak drobnych usług oraz chodników wszędzie jeździ się samochodami. Czy rozsądne jest stosowanie go w Polsce? Model nastawiony na samochody, bez dróg i autostrad? Ważna jest różnica organizacyjna. W USA charakterystyczną cechą jest prowadzenie procesów urbanizacji przez dużych, zawodowych inwestorów, duża skala osiedli nieraz na 1000 domków. Proces budowy trwa co najwyżej kilka lat. W konsekwencji obok terenów dziewiczych mamy skończone, durze osiedla. W naszych warunkach czas realizacji jest kilkadziesiąt razy dłuższy. Przez 100 lat pierwsi mieszkańcy będą mieszkać na budowie. W tym roku w Polsce 75% powierzchni mieszkalnej zostanie zbudowane tzw. systemem gospodarczym. Ze względu na bardzo trudne warunki sektor zawodowych inwestorów rozwinął się przez 20 lat do poziomu 20% odpowiedników zachodnich. Wreszcie różni nas zamożność, a ten model zabudowy jest jednym z najdroższych w świecie.

56 BOBROWIEC, 384 domy, 1,1 d/ha. Przy naszej organizacji wygląda to tak, i musi byd co najmniej 3 razy droższe niż w USA. Teren posiadający plany od wielu lat. Przedstawiały one inną wizję, ale prawa życia są silniejsze. Tych pionowych dróżek oczywiście nie było w planach. To żywiołowo narastające fraktale. Chod trzeba podkreślid, że od strony formalnej jest to zabudowa planowa, niejako planowa zabudowa rozproszona, zgodna z systemem.

57 WILANÓW, 100 domów, 0,2 d/ha. Wilanów, Zawodzie. To z kolei teren nie przeznaczony pod zabudowę, bez planów, czyli właściwa rozproszona zabudowa, która jednak stanowi mniejszośd wobec planowej. Jest to teren zalewowy, nigdy w historii nikt nie odważył się tu stawiad domów. Pikanterii dodaje fakt, że jest to teren w granicach administracyjnych stolicy.

58 LONDYN domów, 44 d/ha Też stolica, ale Anglii. Też domki jednorodzinne, ale na działkach poniżej 200m2, w zabudowie zorganizowanej. Wszystkie trzy ostatnie slajdy były w tej samej skali, a więc pokazują tę samą powierzchnię terenu. O ile w Bobrowcu było 384 domy w kadrze, w Zawodziu 100, to w Londynie Koszt uzbrojenia terenu przypadający na jednostkę mieszkalną jest odwrotnie proporcjonalny do gęstości zabudowy. Oznacza to, że po zabudowaniu w pełni Bobrowca ten koszt będzie 16 razy większy niż w Londynie, natomiast w przypadku Zawodzia jest 220 razy większy. Mówimy o wszystkich kosztach uzbrojenia niezależnie od tego, kto w dzisiejszym systemie je ponosi. Czyli o ogólnych kosztach społecznych uzbrojenia. Wielkośd tych kosztów na jeden dom w zależności od wielkości działek i od szerokości terenu osiedla przedstawia wykres.

59 Koszt infrastruktury (drogi, sieci) w funkcji wielkości działek i szerokości terenu Dolna oś to szerokośd terenu, czyli pola na którym budowane jest osiedle. Wykres zaczyna się od 24 m. Widad, że koszt maleje wraz z szerokością terenu, ale przede wszystkim rośnie wraz z wielkością działek. Skrajne wartości na tym wykresie różnią się ponad 100 razy. Nieciągłośd, ów próg przy wielkości działek 750m2 jest wynikiem zmiany organizacji inwestycji z budownictwa i indywidualnego na zorganizowane. Dla inwestorów zawodowych, którzy muszą sprzedad swój produkt, nie jest interesujący obszar górny. Współczynnik 3 bierze się stąd, że według naszych szacunków tempo realizacji planów wynosi u nas średnio ok.1% rocznie. Czyli w rozsądnej perspektywie 30 lat, inwestycje indywidualne prowadzą do zabudowania trzeciej części terenu, co trzeciej działki.

60 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Procent terenu niezbędny pod kom unikację w zależności od jego szerokości Lesznow ola 0% % 25 % 7,4% Teraz zajmiemy się wpływem samej szerokości terenu inwestycji. Jest to krytycznie ważny dla Polski parametr ze względu na unikalne rozdrobnienie własności ziemi. Przedstawimy to w oparciu o bardzo prostą zależnośd opisującą jaką częśd całości stanowid będzie droga o szerokości 8 m. W obliczeniach uwzględniliśmy przecznice co 300m, ale ten parametr nie ma wielkiego wpływu na wyniki.

61 Czarna krzywa to procent terenu jaki zajmie droga w funkcji szerokości terenu. Dla terenów dostatecznie szerokich wielkośd ta spada poniżej 10%, dla terenów wąskich jest 3 razy większa. Oznacza to, że poprzez scalenia można 3 razy zmniejszyd koszt koniecznej komunikacji. Dla przykładu w założonym przed wojną Zalesiu Górnym komunikacja stanowi 9% całości. Dolna czerwona linia pokazuje średnią powierzchnie dróg publicznych przewidzianych w planach w gminie Lesznowola. Tę częśd kosztów wzięła na siebie gmina. To jest obszar o którym była mowa w poprzednim wykładzie, to on właśnie wygenerował owe milionowe zobowiązania, które grożą budżetom samorządów. Ale częśd powyżej tej prostej, a poniżej czarnej krzywej, muszą ponieśd inwestorzy. Środkowa czerwona linia to poziom 25% minimalny przedwojenny poziom od którego za przejęte tereny należało się odszkodowanie. Dla działek dużych, powyżej 15 ha to odszkodowanie przysługiwało od poziomu 35% zaznaczonego u góry. Jest to wielkośd zalecana przez Bank światowy. Innymi słowy dla dobrego standardu taki powinien byd udział terenów publicznych w terenach zabudowanych. Obszar pomiędzy krzywą a powiedzmy linią 25% w systemie przedwojennym był przewidziany na parki, szkoły, oczyszczalnie itp. Czyli inne przestrzenie publiczne poza drogami, których wykup nie obciążał gminy. Czerwony punkt oznacza dzisiejszą średnią dla gminy Lesznowola. Nim opowiem jak go wyznaczyliśmy podsumujmy podział kosztów uzbrojenia.

62 Proszę zwrócid uwagę, że czerwona kropka jest na poziomie 25%. To znaczy, że w ostatecznym rozliczeniu czwartą częśd swojej ziemi i tak właściciele muszą przeznaczyd na cel inny niż działki, które chcą sprzedad. Dokładnie tyle co przed wojną. A więc ich rzeczywisty udział w ponoszeniu kosztów urbanizacji jest dziś de facto nie mniejszy niż przed wojną. Koszty te same, tyle, że efekt zupełnie inny: bankructwo samorządów, brak przestrzeni publicznej, zduszone budownictwo i zapaśd rynku ziemią. Średnią szerokośd pola w gminie wyznaczyliśmy inwentaryzując szerokośd pół wzdłuż drogi z Piaseczna do Magdalenki. Przyjęliśmy, że jest to obszar reprezentatywny dla całej gminy..

63

64 Liczba działek nie nadających się do zabudowy wynosi ponad jedną trzecią, działki dobre według standardów przedwojennych i zdroworozsądkowych stanowią zaledwie 2% wszystkich. W praktyce zdarzają się czasem sytuacje, gdy dwóch właścicieli ziemi wytycza wspólną drogę po połowie na każdej działce. Bywają też działania scaleniowe, ale spotkaliśmy je tylko w sytuacjach skrajnych np. połączenia 3 pól o szerokości 9 m każde. Dla uzyskania jak najprostszego modelu nie uwzględniliśmy też faktu, że częśd dróg ma większą szerokośd niż przyjęte 8m. Według naszych szacunków wpływ wymienionych wyjątków jest nieistotny i równoważy się, więc nie warto komplikowad modelu. Na podstawie wyznaczonej średniej szerokości działki w gminie określiliśmy koszt uzbrojenia w stanie dzisiejszym i po ewentualnych działaniach scaleniowych i porządkujących układ własności ziemi przed jej zainwestowaniem. Wyznaczona poprzednio zależnośd opisuje nie tylko koszt niezbędnej ziemi pod drogi, ale również koszt sieci: wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej itp. Im dłuższe ulice tym dłuższe sieci. W obliczeniach przyjęliśmy 250 zł/m2 jako koszt pierwszego urządzenia technicznego ulicy i 265 zł/m2 jako średnia cenę ziemi w gminie. Dla 28 km2 terenów przeznaczonych pod zabudowę w gminie poniższa tabela przedstawia porównanie wariantu dzisiejszego i rozsądnego. Różnica ponad 2 mld złotych to koszt w skali gminy zaniechania działao konsolidacji gruntów uzbroje nie ziem ia dziś koszt dla całej gminy mln zł uzbroje nie ziem ia po scaleniu

65

66 W przeliczeniu na jedną działkę 1000 metrową ta różnica wynosi ponad 100 tys.zł. Zwracam uwagę, że jest to dodatkowy koszt wygenerowany przez niesprawny system. Tu nie chodzi o to, kto za to zapłaci, ale o to, że tych kosztów w ogóle nie powinno być. Właśnie po to istnieje planowanie przestrzenne i urbanistyka, aby wyeliminować takie sytuacje. W odniesieniu do całego kraju odpowiednie liczby to tysiące milirdów. Nie ma tak bogatego państwa na świecie, które mogło by je ponieść. Dodatkowe 100 tys.zł przy każdej indywidualnej budowie skutecznie zablokuje inwestycje prywatne wszędzie na świecie. A to są koszty wygenerowane tylko w obszarze planowania przestrzennego. Pierwszym sygnałem o zamierzeniach inwestycyjnych jest podział terenu na działki. Średnia szerokość terenów podzielonych w gminie wynosi 56m, a więc jest ponad 1,5 razy większa od średniej szerokości wszystkich działek. Oznacza to naturalną tendencję do zabudowywania najpierw gruntów szerszych. Ale też oznacza, że inwestowanie na tych korzystniejszych zostało już uruchomione, a wolne pozostały gorsze. Choć proces urbanizacji gminy ledwie się zaczął, pula sensownych terenów inwestycyjnych w gminie już się wyczerpuje.

67 Teraz przedstawię 30 letni bilans finansowy dla gminy dwóch inwestycji, faktycznie zrealizowanej i teoretycznej. Wartość tych obliczeń polega na tym, że dysponowaliśmy unikalnymi danymi. Deweloper udostępnił nam, do celów statystycznych, dane o kredytach jakie wzięli jego klienci, co pozwoliło na oszacowanie ich dochodów i tym samym dochodów gminy z odpisu od PIT. Jak się państwo przekonacie, jest to kluczowa informacja dla oceny opłacalności inwestycji z punktu widzenia finansów gminy. WARIANT PIT pod od nieruchomościi podatek od gruntów WARIANT PIT podatek od nieruchomościi podatek od gruntów

68 Pierwsza istotna cecha to czas realizacji. Wariant 1 został zamknięty w 3 lata. Realizacja wariantu 2 to 100 lat. Po 30 latach, w takim horyzoncie czasowym przeprowadziliśmy bilans, w wariancie 2 będzie zrealizowanych 9 domów. Jednym z głównych czynników opóźniających byłby sam właściciel terenu. Sprzedaż jednej działki rocznie dawała by mu 50 tys.na miesiąc. Po co miałby się spieszyd ze sprzedażą w tych warunkach? Uwzględniliśmy 3 grupy dochodów gminy: z podatku gruntowego, od nieruchomości i z PIT. Ten 3 jest decydujący, dwa pierwsze nieistotne. Bilans finansowy w skali 30 lat wariant PIT. wariant GR.+BUD. WYDATKI BILANS VAT

69

70 Teraz przykład efektów działao scaleniowych. Góra Kalwaria, teren w bezpośredniej bliskości centrum miasta, nie peryferia. Teren budowlany, posiadający plan, przewidziane typowe działki 1200m. Na tym terenie niedoświadczony inwestor chciał zbudowad osiedle na działce o szerokości 18m. Po zbudowaniu pierwszego domu zorientował się w bezsensowności inwestycji. Szukając wyjścia trafił do nas. Zaproponowaliśmy działania na wzór przedwojenny. Scalenie, wtórny podział i normalną zabudowę miejską, typową dla Góry Kalwarii. Normalne miasteczko. Układ miał byd taki: po pierwsze dobrowolny udział wszystkich właścicieli, umowa z gminą unieważniająca obecny plan, jednorazowe przekazanie gminie wszystkich ulic w zamian za zgodę na intensywną zabudowę i podłączenie do sieci.

71

72 Pierwsze zestawienie jest zrobione z punktu widzenia potencjalnych inwestorów. Dla nich możliwość kupienia działki 200 m za 60 tys.zł. jest atrakcyjna wobec jedynej oferty rynku działek dużych za 120 tys.zł. To jest też jedyna oferta dla słabych finansowo inwestorów, których nie stać na duży dom. Cel był taki, aby zaproponować ofertę inwestycji 2 razy tańszej w całości niż istniejące alternatywy. Drugie zestawienie to bilans dla właścicieli ziemi. Za punkt wyjścia przyjęliśmy tu dzisiejszą cenę ziemi w tym rejonie 100 zł/m2. Ta wartość ma sens tylko w przypadku jednej działki, reszta jest niesprzedawalna, bo zbyt wąska. A więc ma wartość zero. Poniżej bilans dla gminy tylko kosztów inwestycji. W dłuższej perspektywie jest to przejście od ujemnej prognozy do dużego, stałego dochodu. A więc 2 ponad krotny zysk dla wszystkich. W czym więc problem? Dlaczego takie działania są tylko teorią? I w tym przypadku też tak może być. Właściciele wąskich działek są raczej za, ale gdy ktoś ma pole o szerokości 30 m uważa, że sam da sobie radę. Pomimo, że propozycje te padły ze strony osób nie zaangażowanych, neutralnych doradców, którzy koncepcje przygotowali społecznie, właściciele są nieufni, a ich dobrowolna zgoda jest konieczna. Klucz jest w obszarze zaufania. Zanik instynktów stadnych. Zaufanie jest pierwszą ofiarą nie rzetelnego systemu prawnego. W dzisiejszej rzeczywistości to działanie było by wyjątkiem, w przedwojennej Polsce, czy dzisiejszej Europie było by oczywistą regułą.

73 Koszt demograficzny kryzysu urbanizacyjnego i mieszkaniowego Prof. Anna Giza-Poleszczuk Zastępca dyrektora Instytutu Socjologii Uniwersytetu Warszawskiego do spraw naukowych. Specjalista w dziedzinie demografii, kapitału społecznego, zagadnieo rodziny w perspektywie interdyscyplinarnej, socjologii ewolucyjnej, marketingu w perspektywie socjologicznej..

74

75

76

77 Zależnośd między rozwojem mieszkalnictwa i populacją ludności. 1970=100% Źródło:

78 Charakterystyczną cechą powyższego wykresu jest skokowy wzrost odległości między linią górną i dolną. Wyż demograficzny trafił na niż budowlany. Brak gniazd brak piskląt. Analizowane dane pokazują, że skala kryzysu demograficznego jest zależna od czynników, na które mamy wpływ. Mało tego, te czynniki są o tyle łatwe do modyfikacji, że wymagają tylko zmiany, racjonalizacji reguł prawa. Nie wymagają nakładów finansowych. A wzorce dobrego, skutecznego prawa są gotowe.

79

80 Debata o sposobie rzetelnego rozwiązania problemu. Podsumowanie i zakooczenie konferencji.

81 Postulaty ekonomiczne do nowej ustawy o planowaniu przestrzennym. Wprowadzenie mechanizmów: Dopasowania obszarów pod urbanizację do realnego popytu Wprowadzenie czasu obowiązywania planów miejscowych i realizacji zobowiązao gminy Renta planistyczna w naturze Wprowadzenie mechanizmu konsolidacji i kontrolowanej parcelacji gruntów