Proces inwestycyjny krok po kroku poradnik dewelopera Szkolenie Deloitte Real Estate

Transkrypt

1 Proces inwestycyjny krok po kroku poradnik dewelopera Szkolenie Deloitte Real Estate Wszechstronne omówienie zagadnień prawnopodatkowych oraz finansowo-księgowych w procesie inwestycyjnym. Proces inwestycji nieruchomościowych ma złożony charakter i wymaga rozległej wiedzy prawnej, podatkowej i finansowej, a decyzje podjęte na początku tego procesu będą miały wpływ na kolejne etapy i w konsekwencji przełożą się na efekt końcowy. Mając powyższe na uwadze eksperci Deloitte przygotowali kompleksowe szkolenie na temat prowadzenia procesu inwestycyjnego, w trakcie którego zostaną omówione wszystkie etapy realizacji inwestycji. Szkolenie zostało podzielone na pięć bloków tematycznych (podczas pierwszych czterech zostaną poruszone aspekty prawno-podatkowe, ostatni natomiast będzie w całości poświęcony zagadnieniom finansowo-księgowym). Agenda szkolenia: Blok I Nabycie nieruchomości. Blok II Proces planistyczny. Blok III Wykonawstwo (proces projektowania oraz proces budowlany). Blok IV Sprzedaż i komercjalizacja nieruchomości. Blok V Aspekty finansowo-księgowe związane z procesem inwestycyjnym. Prowadzący: Artur Lisicki, Radca prawny, Managing Associate, Deloitte Legal Piotr Kośla, Aplikant radcowski, Associate, Deloitte Legal Krzysztof Wilk, Dyrektor, Doradztwo Podatkowe Deloitte Piotr Maculewicz, Starszy Menedżer, Doradztwo Podatkowe Deloitte Wojciech Kłys, Starszy Menedżer, Deloitte Audyt Urszula Sałagan, Menedżer, Deloitte Audyt Michał Ławniczak, Młodszy Menedżer, Deloitte Audyt Data: Godzina: 09: Adres: Biuro Deloitte, al. Jana Pawła II 19, Warszawa Więcej informacji i rejestracja Osoba kontaktowa Iryna Svitelska Business Development & Marketing isvitelska@deloittece.com Tel.: +48 (22) Deloitte Legal, Pasternak, Korba i Wspólnicy, Kancelaria Prawnicza Sp.k.

2 Agenda szkolenia Proces inwestycyjny krok po kroku poradnik dewelopera Blok I: Nabycie nieruchomości 1. Badanie due diligence nieruchomości: kluczowe zagadnienia; najczęstsze problemy praktyczne. 2. Sposób nabycia nieruchomości share deal i asset deal. 3. Istotne postanowienia umowy sprzedaży zapewnienia sprzedającego; rękojmia i gwarancja; sposoby zabezpieczenia. 1. Wydatek z tytułu nabycia nieruchomości lub udziałów w spółce nieruchomościowej na gruncie ustawy o CIT. 2. Prawidłowe rozliczenie dla celów VAT transakcji nabycia nieruchomości: prawo do odliczenia VAT naliczonego; stawka VAT właściwa dla dostawy nieruchomości. 3. Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości. Blok II: Proces planistyczny 1. Zagospodarowanie terenu: odrolnienie działki i zmiana przeznaczenia nieruchomości; podział i scalenie; opłata adiacencka. 2. Kluczowe kwestie administracyjne. decyzja o warunkach zabudowy a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego; decyzja środowiskowa; pozwolenie na budowę; pozwolenie na użytkowanie czy zgłoszenie zmiany w prawie budowlanym; uzgodnienia drogowe i przyłączeniowe. Moment rozpoznania wydatków ponoszonych w procesie planistycznym w kosztach uzyskania przychodów (m.in. koszty pozwoleń na budowę, koszty prac geodezyjnych, pozostałe koszty administracyjne).

3 Blok III: Wykonawstwo (proces projektowania oraz proces budowlany) 1. Wybrane systemy realizacji inwestycji: system tradycyjny; zaprojektuj i zbuduj; DMA development management agreement. 2. Sposób wyboru wykonawcy. oferta; przetarg. 3. Umowa o prace projektowe. Kluczowe zagadnienia; Prawa autorskie. 4. Umowa o roboty budowlane regulacje kodeksowe; kluczowe zagadnienia; gwarancja a rękojmia; sposoby zabezpieczenia. 5. Ryzyka dla inwestora w procesie budowlanym. 6. Odbiór i rozliczenie budowy. 1. Moment rozliczenia wydatków ponoszonych w procesie wykonawczym dla celów podatku dochodowego od osób prawnych, w szczególności: koszty zakupu materiałów budowlanych, koszty usług budowlanych, koszty wynajęcia maszyn i sprzętu budowlanego, koszty dozoru technicznego budowy, koszty mediów, koszty zagospodarowania terenu; doradztwo w zakresie dokumentacji budowlanej, koszty usług doradczych związanych z inwestycją, koszty akcji marketingowych, koszty obsługi księgowej realizacji projektu etc.). 2. Kaucje gwarancyjne (kaucja dobrego wykonania) i ich ujęcie na gruncie podatkowym. 3. Koszty i opłaty sądowe na gruncie podatku dochodowego. 4. Kary umowne na gruncie podatkowym. 5. Rozliczenie dla celów VAT usług w zakresie wykonawstwa, w tym m.in.: prac dotyczących budynków zawierających różne rodzaje lokali (tj. lokale mieszkalne o różnej powierzchni użytkowej oraz lokale usługowe); prac realizowanych poza bryłą budynku (np. instalacje zewnętrzne, markizy etc.); zagospodarowania terenu wokół nieruchomości. 6. Rozliczenie inwestycji dla celów podatkowych ustalenie wartości początkowej środka trwałego: alokacja wartości pomiędzy wyodrębnione środki trwałe; rozliczenie kosztów finansowych. 7. Skutki podatkowe przekazanie infrastruktury towarzyszącej inwestycji (sprzedaż za symbolicznym wynagrodzeniem, darowizna, przekazanie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa/gminy) lub partycypacja w kosztach budowy.

4 Blok IV: Sprzedaż i komercjalizacja nieruchomości Część I - Umowa deweloperska 1. Mieszkaniowy rachunek powierniczy. 2. Obowiązki dewelopera wobec nabywcy przed zawarciem umowy deweloperskiej. prospekt informacyjny; dokumenty dewelopera. 3. Umowa deweloperska. charakter prawny umowy deweloperskiej; konstrukcja umowy deweloperskiej. 4. Wady przedmiotu umowy deweloperskiej. 5. Odstąpienie od umowy deweloperskiej. Część II - Umowa najmu 1. Kluczowe obszary zainteresowania. 2. Umowy typu pre-lease. 3. Przekazanie przedmiotu najmu. ustalenie i zmiana powierzchni; prace wykończeniowe. 4. Zabezpieczenie przychodów z najmu. czynsz; powierzchnie wspólne i opłata eksploatacyjna; zabezpieczenia płatności stosowane w obrocie. 5. Zakończenie stosunku najmu. sprzedaż nieruchomości w trakcie trwania umowy; wzajemne rozliczenie stron. Część I - Umowa deweloperska 1. Przychód ze sprzedaży mieszkań; płatność ratalna a moment rozpoznania przychodu. 2. Wydatki ponoszone w procesie inwestycyjnym rozpoznawane w chwili uzyskania przychodu ze sprzedaży (podsumowanie informacji). 3. Metoda alokacji kosztów bezpośrednich realizacji projektu do przychodów ze sprzedaży. 4. Sprzedaż premiowa a koszty uzyskania przychodu. 5. Opłaty rezerwacyjne na gruncie podatku dochodowego i VAT. 6. Moment powstania obowiązku podatkowego na gruncie VAT przy dostawie i usługach związanych z nieruchomościami: 7. Stawka VAT właściwa dla realizowanych świadczeń możliwość i zakres zastosowania obniżonej (8%) stawki VAT w przypadku m.in.: dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego, w tym budynków mieszkalnych jednorodzinnych (lokali mieszkalnych), których powierzchnia użytkowa przekracza 300m2 (150m2); dostawy wyposażenia budynków/lokali mieszkalnych; dostawy garaży, miejsc postojowych oraz lokali użytkowych; świadczenia usług związanych z obiektami budownictwa mieszkaniowego. 8. Rozliczenie dla celów VAT dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego w systemie tzw. Wykończenia pod klucz obejmującego m.in.: dostawę towarów wraz z ich montażem (np. szafy oraz meble w zabudowie, rolety itp.); dostawę wyposażenia. Część II - Umowa najmu 1. Podatkowe aspekty wynajmu nieruchomości komercyjnych: rozliczenie kosztów związanych z pozyskaniem najemców; okresy bezczynszowe; dostosowanie lokali do potrzeb najemców; opłaty eksploatacyjne; złe długi; zabezpieczenia płatności.

5 Blok V: Aspekty finansowo księgowe związane z procesem inwestycyjnym 1. Kwestie księgowe związane z procesem inwestycyjnym: moment i charakter kapitalizowanych kosztów; koszty komercjalizacji; ujęcie kosztów fit-out ; początkowe ujęcie i wycena inwestycji; 2. Model wyceny nieruchomości inwestycyjnej - wady i zalety oraz wpływ na sprawozdanie finansowe. 3. Asset deal i share deal księgowe aspekty rozliczenia poszczególnych modeli transakcji Deloitte Legal, Pasternak, Korba i Wspólnicy Kancelaria Prawnicza sp. k.