III. Aktualna sytuacja finansowa Bilans Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów Wskaźniki finansowe...

Transkrypt

1

2 Spis treści I. Informacje ogólne i charakterystyka Vantage Development S.A i Grupy Vantage Development Powiązania organizacyjne i kapitałowe z innymi podmiotami Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Wszelkie umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia emitenta przez przejęcie Akcje Vantage Development S.A. oraz akcje i udziały w jednostkach powiązanych, będące posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących Umowy, w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy System kontroli programu akcji pracowniczych Nabycie akcji własnych Zasady sporządzania rocznego sprawozdania finansowego...8 II. Informacje o działalności Grupy informacje o podstawowych produktach, towarach lub usługach wraz z ich określeniem wartościowym i ilościowym oraz udziałem poszczególnych produktów, towarów i usług (jeżeli są istotne) albo ich grup w sprzedaży emitenta i grupy ogółem, a także zmianach w tym zakresie w danym roku obrotowym Informacje o prowadzonych i planowanych projektach deweloperskich Informacje o rynkach zbytu Informacje o źródłach zaopatrzenia w materiały do produkcji, w towary i usługi, z określeniem uzależnienia od jednego lub więcej odbiorców i dostawców, a w przypadku gdy udział jednego odbiorcy lub dostawcy osiąga co najmniej 10 % przychodów ze sprzedaży ogółem - nazwy (firmy) dostawcy lub odbiorcy, jego udział w sprzedaży lub zaopatrzeniu oraz jego formalne powiązania z emitentem...17 III. Aktualna sytuacja finansowa Bilans Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów Wskaźniki finansowe...21 IV. Pozostałe informacje finansowe i majątkowe Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych w danym roku obrotowym umowach dotyczących kredytów i pożyczek Informacje o udzielonych w danym roku obrotowym pożyczkach Aktywne poręczenia i gwarancje udzielone i otrzymane przez Vantage Development S.A. oraz spółki z Grupy Vantage Development w 2013 roku ze szczególnym uwzględnieniem poręczeń i gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym wg stanu na dzień 31 grudnia 2013 roku Określenie głównych inwestycji krajowych i zagranicznych (papiery wartościowe, instrumenty finansowe, wartości niematerialne i prawne oraz nieruchomości), w tym inwestycji kapitałowych dokonanych poza jego grupą jednostek powiązanych oraz opis metod ich finansowania...25 Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 2

3 5. Informacja o instrumentach finansowych w zakresie ryzyka Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wynik z działalności za rok obrotowy Istotne transakcje zawarte przez Spółkę oraz spółki z Grupy z podmiotami powiązanymi, na innych warunkach niż rynkowe Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym a wcześniej publikowanymi prognozami wyników na dany rok Emisja papierów wartościowych w okresie objętym raportem Informacje o zawartych umowach znaczących dla działalności Spółki i spółek z Grupy Vantage w tym znanych umowach zawartych pomiędzy akcjonariuszami, umowach ubezpieczenia, współpracy lub kooperacji Wartość wynagrodzeń osób zarządzających i nadzorujących Vantage Development S.A. oraz z tytułu pełnienia funkcji we władzach jednostek podporządkowanych...30 V. Perspektywy rozwoju Ocena, wraz z jej uzasadnieniem, dotyczącą zarządzania zasobami finansowymi, ze szczególnym uwzględnieniem zdolności wywiązywania się z zaciągniętych zobowiązań, oraz określenie ewentualnych zagrożeń i działań, jakie emitent i spółki z Grypy podjęły lub zamierza podjąć w celu przeciwdziałania tym zagrożeniom; Istotne czynniki ryzyka Vantage Development oraz Grupy Vantage Charakterystyka zewnętrznych i wewnętrznych czynników istotnych dla rozwoju Vantage Development S.A. i Grupy Vantage Perspektywy rozwoju Nieruchomości w posiadaniu Grupy Vantage Development...34 VI. Inne informacje, w tym następujące po dniu bilansowym Data zawarcia umowy z podmiotem uprawnionym do badania sprawozdań finansowych Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych Informacja o posiadanych oddziałach Stan Zatrudnienia Zdarzenia istotnie wpływające na działalność Emitenta i Grupy Vantage, jakie nastąpiły w roku obrotowym, a także po jego zakończeniu, do dnia zatwierdzenia sprawozdania finansowego...36 VII. Pozostałe informacje wyodrębniona część sprawozdania Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega emitent, oraz miejsce gdzie tekst zbioru zasad jest publicznie dostępny Zakres, w jakim emitent odstąpił od postanowień zbioru zasad ładu korporacyjnego Główne cechy stosowanych w przedsiębiorstwie emitenta i Grupy Vantage systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji Wskazanie posiadaczy wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne, wraz z opisem tych uprawnień Wskazanie wszelkich ograniczeń do wykonywania prawa głosu Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów wartościowych emitenta...40 Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 3

4 8. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji Zasady zmiany statutu Sposób działania walnego zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia Skład osobowy i opis działania organów zarządzających i nadzorujących Postępowania toczące się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej...45 Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 4

5 I. Informacje ogólne i charakterystyka Vantage Development S.A. i Grupy Vantage Development Pełna nazwa (firma) jednostki dominującej: VANTAGE DEVELOPMENT Spółka Akcyjna Siedziba: Wrocław Adres: Wrocław, ul. Dąbrowskiego 44 Numer KRS: Numer identyfikacji podatkowej NIP: Numer identyfikacyjny REGON: Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Kapitałowej Vantage Development jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych oraz komercyjnych. Spółka Vantage Development S.A. realizuje projekty deweloperskie przede wszystkim poprzez spółki celowe. O ile z kontekstu nie wynika inaczej, określenia zawarte w treści niniejszego Sprawozdania Zarządu, takie jak Spółka", Vantage Development S.A.", Vantage Development", Emitent lub inne sformułowania o podobnym znaczeniu oraz ich odmiany, odnoszą się do spółki Vantage Development S.A., natomiast Grupa", Grupa Kapitałowa", Grupa Kapitałowa Vantage Development" lub inne sformułowania o podobnym znaczeniu oraz ich odmiany odnoszą się do Grupy Kapitałowej Vantage Development, w skład której wchodzi Vantage Development S.A. oraz podmioty podlegające konsolidacji. 1. Powiązania organizacyjne i kapitałowe z innymi podmiotami a) Powiązania Spółki w roku obrotowym 2013 kształtowały się następująco: W 2013 roku Spółka była powiązana kapitałowo ze spółką PrajJa Limited z siedzibą w Larnace (Republika Cypryjska). W całym okresie spółka PrajJa Limited posiadała akcji Emitenta uprawniające do głosów. Co do dnia 4 grudnia 2013 roku stanowiło 46,33% udziału w kapitale zakładowym Emitenta i stanowiło 46,33% w ogólnej liczbie głosów na WZA Emitenta. Od dnia 4 grudnia 2013 roku, tj. od dnia rejestracji przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia Fabrycznej, VI Wydziału Gospodarczego Krajowego Rejestru Sądowego podwyższenia kapitału zakładowego Emitenta udział PrajJa Limited w kapitale zakładowym Emitenta wynosi 42,12%, co stanowi 42,12% w ogólnej liczbie głosów na WZA Emitenta. W 2013 roku Spółka była powiązana kapitałowo ze spółką Birmat Limited z siedzibą w Larnace (Republika Cypryjska). W całym okresie spółka Birmat Limited posiadała akcji Emitenta uprawniające do głosów. Co do dnia 4 grudnia 2013 roku stanowiło 9,66% udziału w kapitale zakładowym Emitenta i stanowiło 9,66% w ogólnej liczbie głosów na WZA Emitenta. Od dnia 4 grudnia 2013 roku, tj. od dnia rejestracji przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia Fabrycznej, VI Wydziału Gospodarczego Krajowego Rejestru Sądowego podwyższenia kapitału zakładowego Emitenta udział Birmat Limited w kapitale zakładowym Emitenta wynosi 8,78%, co stanowi 8,78% w ogólnej liczbie głosów na WZA Emitenta. Spółka jest również powiązana ze spółkami z Grupy Kapitałowej Vantage Development (Grupa, Grupa Vantage, Grupa Kapitałowa). Grupa Vantage to zbiór spółek związanych z działalnością deweloperską, skupionych wokół Spółki. W skład Grupy Vantage wchodzą spółki celowe, zależne i współzależne od Spółki w rozumieniu MSR, które podlegają konsolidacji w ramach sprawozdania finansowego Spółki. Poniższy schemat przedstawia powiązana kapitałowe Spółki z Grupą Vantage na dzień 31 grudnia 2013 roku. Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 5

6 Opis powiązań w Grupie Vantage na dzień 31 grudnia 2013 roku: Lp. Nazwa jednostki ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Charakter powiązania z Vantage Development Akcjonariusze/Udziałowcy Metoda konsolidacji Data objęcia kontroli 1. Vantage Development S.A. Centauris IPD Invest Sp. z o.o. S.K.A. Wrocław Wrocław 2. IPD Centrum Sp. z o.o. Wrocław 3. IPD Invest Sp. z o.o. Wrocław 4. IPD Południe Sp. z o.o. Wrocław 5. IRE VD Sp. z o.o. S.K.A. Wrocław 6. VD Sp. z o.o. Wrocław 7. Office VD Sp. z o.o. S.K.A. Wrocław 8. Promenady Wrocławskie VD Sp. z o.o. S.K.A. Wrocław 9. Centauris BIS Sp. z o.o. Wrocław 10. Promenady Epsilon VD Sp. z o.o. S.K.A. Wrocław 11. VD Invest Sp. z o.o. Wrocław 12. PRW Sp. z o.o. Wrocław 13. Promenady VD Sp. z o.o. S.K.A. Wrocław 14. Finanse VD Sp. z o.o. Wrocław 15. VD RETAIL Sp. z o.o. 1) Wrocław 16. Promenady ZITA Sp. z o.o. 2) Wrocław 17. Promenady II VD Sp. z o.o. 3) Wrocław 18. VD ER Sp. z o.o. 4) Wrocław 19. VD Retail II Sp. z o.o. 5) Wrocław 20. Promenady Epsilon Sp. z o.o. 6) Wrocław jednostka dominująca jednostka współzależna bezpośrednio jednostka zależna bezpośrednio jednostka współzależna bezpośrednio jednostka zależna bezpośrednio jednostka zależna bezpośrednio jednostka zależna bezpośrednio jednostka zależna bezpośrednio jednostka zależna bezpośrednio jednostka współzależna bezpośrednio jednostka zależna pośrednio jednostka zależna pośrednio jednostka zależna pośrednio jednostka zależna bezpośrednio jednostka zależna pośrednio jednostka zależna bezpośrednio jednostka zależna bezpośrednio jednostka zależna bezpośrednio jednostka zależna bezpośrednio jednostka zależna bezpośrednio jednostka zależna bezpośrednio 42,12% PrajJa Limited 21,17% Józef Biegaj 8,78% Birmat Limited ING OFE 9,09% 18,84% pozostali akcjonariusze 50% Vantage Development S.A. 50% BNM-3 Sp. z o.o. pełna proporcjonalna % Vantage Development S.A. pełna % Vantage Development S.A. 50% BNM-3 Sp. z o.o. proporcjonalna % Vantage Development S.A. pełna % Vantage Development S.A. pełna % Vantage Development S.A. pełna % Vantage Development S.A. pełna % Vantage Development S.A. pełna % Vantage Development S.A. 50% BNM-3 Sp. z o.o. 37,13% Vantage Development S.A. 62,87% PRW Sp. z o.o. proporcjonalna pełna % IPD Południe Sp. z o.o. pełna % Promenady Wrocławskie VD Sp. z o.o. S.K.A. pełna % Vantage Development S.A. pełna % IPD Centrum Sp. z o.o. 20% Vantage Development S.A. pełna % Vantage Development S.A.. pełna % Vantage Development S.A. pełna % Vantage Development S.A. pełna % Vantage Development S.A. pełna % Vantage Development S.A. pełna % Vantage Development S.A. pełna ) Spółka zawiązana w dniu 10 kwietnia 2013 roku. Spółka została zarejestrowana w KRS w dniu 21 maja 2013 roku. 2) Spółka zawiązana w dniu 5 czerwca 2013 roku. Spółka została zarejestrowana w KRS w dniu 23 lipca 2013 roku. 3) Spółka zawiązana w dniu 5 czerwca 2013 roku. Spółka została zarejestrowana w KRS w dniu 26 lipca 2013 roku. 4) Spółka zawiązana w dniu 5 czerwca 2013 roku. Spółka została zarejestrowana w KRS w dniu 9 lipca 2013 roku. 5) Spółka zawiązana w dniu 22 lipca 2013 roku. Spółka została zarejestrowana w KRS w dniu 8 sierpnia 2013 roku. 6) Spółka zawiązana w dniu 25 października 2013 roku. Spółka została zarejestrowana w KRS w dniu 22 listopada 2013 roku. b) Spółka jest jednocześnie powiązana organizacyjnie ze spółkami z Grupy Vantage, w szczególności jako zarządzający inwestycją i sprzedażą mieszkań na podstawie umów zawartych ze spółkami z Grupy Vantage. c) Dodatkowo Spółka powiązana jest organizacyjne z: Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 6

7 BNM Service sp. z o.o. Spółka realizuje projekt deweloperski osiedla mieszkaniowego Centauris, BNM Service sp. z o.o. uczestniczy w projekcie jako podmiot współzarządzający sprzedażą mieszkań. Parkowa Ostoja sp. z o.o. Spółka Vantage Development S.A. realizowała projekt deweloperski osiedla mieszkaniowego jako zarządzający inwestycją i sprzedażą mieszkań na podstawie umowy ze spółką Parkowa Ostoja sp. z o.o. Wspólnikiem spółki Parkowa Ostoja sp. z o.o. jest PrajJa Limited oraz spółka RE Wrocław sp. z o.o. Parkowa Ostoja sp. z o.o. obecnie nie prowadzi działalności operacyjnej. RE Wrocław sp. z o.o. Spółka Vantage Development S.A. zarządza sprzedażą mieszkań w inwestycji Parkowa Ostoja, którą w roku 2013 przejęła spółka RE Wrocław sp. z o.o. Jedynym wspólnikiem spółki RE Wrocław sp. z o.o. jest Pan Grzegorz Dzik. d) Poza zawiązaniem nowych spółek opisanych powyżej w tabeli w 2013 roku nastąpiły następujące zmiany w strukturze Grupy kapitałowej Vantage: W dniu 31 grudnia 2013 roku wszystkie udziały posiadane przez IRE VD sp. z o.o. S.K.A. w kapitale zakładowym spółki VD RETAIL sp. z o.o. zostały sprzedane spółce Vantage Development S.A W dniu 31 grudnia 2013 roku spółka IRE VD sp. z o.o. S.K.A dokonała sprzedaży 100% udziałów posiadanych w spółce IPD Południe sp. z o.o. na rzecz Vantage Development S.A. W dniu 31 grudnia 2013 roku spółka IRE VD sp. z o.o. dokonała sprzedaży akcji serii A oraz akcji serii B posiadanych w spółce Office VD sp. z o.o. na rzecz Vantage Development S.A. 2. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania W okresie sprawozdawczym nie nastąpiły istotne zmiany w zasadach zarządzania Spółką. 3. Wszelkie umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia emitenta przez przejęcie W okresie objętym sprawozdaniem nie były zawierane żadne umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia emitenta przez przejęcie. 4. Akcje Vantage Development S.A. oraz akcje i udziały w jednostkach powiązanych, będące w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących Od dnia 1 stycznia 2013 do dnia 2 grudnia 2013 roku Edward Laufer pełniący funkcję Prezesa Zarządu Vantage posiadał pośrednio akcje Vantage poprzez spółkę PrajJa Limited, której jedynym udziałowcem jest PrajJa Holding. Edward Laufer w okresie sprawozdawczym nie posiadał bezpośrednio akcji Vantage, a pozostali Członkowie Zarządu Vantage nie posiadali pośrednio oraz bezpośrednio akcji Vantage. Pan Edward Laufer posiadał 0,1% udziałów w kapitale spółki PrajJa Holding, w związku z tym przypadająca na ten udział ilość akcji Emitenta nie jest znacząca. Ponadto Pan Edward Laufer nie podejmował samodzielnie decyzji związanych z działalnością spółki PrajJa Holding. W okresie objętym sprawozdaniem Pan Józef Biegaj pełniący funkcję Członka Rady Nadzorczej Spółki osiadał bezpośrednio akcji o wartości nominalnej 0,62 złote każda, o łącznej wartości ,10 złotych; Pan Grzegorz Dzik pełniący funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej w okresie sprawozdawczym, jako udziałowiec PrajJa Holding posiadającej wszystkie udziały w PrajJa Limited posiadał pośrednio akcje Spółki. Spółka PrajJa Limited posiadała akcji Vantage. Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 7

8 Pan Józef Biegaj w okresie sprawozdawczym posiadał pośrednio poprzez spółkę Birmat Limited akcji Vantage 5. Umowy, w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy Według wiedzy Zarządu Spółki w okresie objętym sprawozdaniem oraz po dniu bilansowym nie zostały zawarte umowy, w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy. 6. System kontroli programu akcji pracowniczych W okresie objętym sprawozdaniem nie funkcjonowały w Spółce programy akcji pracowniczych. 7. Nabycie akcji własnych W okresie objętym sprawozdaniem Vantage nie nabywało akcji własnych. 8. Zasady sporządzania rocznego sprawozdania finansowego a. Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego Sprawozdanie finansowe zostało przygotowane zgodnie z: Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej ( MSSF ) w kształcie zatwierdzonym przez UE. MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości ( RMSR ) oraz Komisję ds. Interpretacji Sprawozdawczości Finansowej ( KIMSF ), Ustawą o rachunkowości z dnia r. (Dz. U. z 2009 r. nr 152 poz. 1223, z późniejszymi zmianami), w zakresie nieuregulowanym Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej b. Format skonsolidowanego sprawozdania finansowego Skonsolidowane sprawozdanie finansowe składa się z: sprawozdania z sytuacji finansowej, sprawozdania z całkowitych dochodów, sprawozdania ze zmian w kapitale własnym, sprawozdania z przepływów pieniężnych, danych objaśniających. Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w tysiącach polskich złotych. Polski złoty jest walutą funkcjonalną. c. Okres objęty sprawozdaniem i danymi porównywalnymi dla skonsolidowanego sprawozdania finansowego Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje okres 12 miesięcy tj. od dnia 1 stycznia 2013 roku do dnia 31 grudnia 2013 roku. Dla danych prezentowanych w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej, oraz skonsolidowanych pozycjach pozabilansowych zaprezentowano porównywalne dane finansowe na dzień 31 grudnia 2012 roku. Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 8

9 Dla danych prezentowanych w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów, sprawozdaniu ze zmian w kapitale własnym oraz w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych zaprezentowano porównywalne dane finansowe za okres od 1 stycznia 2012 roku do 31 grudnia 2012 roku. d. Założenie kontynuacji działalności Emitenta oraz jego Grupy Kapitałowej Sprawozdanie finansowe Grupy oraz Emitenta zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej w okresie co najmniej 12 miesięcy po dniu bilansowym. Zarząd Spółki dominującej nie stwierdza na dzień podpisania sprawozdania z działalności istnienia faktów i okoliczności, które wskazywałyby na zagrożenia dla możliwości kontynuacji działalności przez Emitenta lub jego spółek zależnych w okresie 12 miesięcy po dniu bilansowym na skutek zamierzonego lub przymusowego zaniechania bądź istotnego ograniczenia przez nią dotychczasowej działalności. e. Zasady konsolidacji Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera sprawozdania finansowe jednostki dominującej oraz wszystkich jednostek zależnych, kontrolowanych przez Vantage Development S.A. konsolidowanych metodą pełną, oraz jednostek współkontrolowanych konsolidowanych metodą proporcjonalną. Wszystkie jednostki zależne podlegają konsolidacji metodą pełną poprzez zsumowanie poszczególnych pozycji aktywów, zobowiązań, kapitału własnego, przychodów oraz kosztów w okresie od objęcia nad nimi kontroli przez jednostkę dominującą do czasu ustania tej kontroli. Aktywa i zobowiązania jednostki zależnej na dzień włączenia jej do skonsolidowanego sprawozdania finansowego ujmowane są według wartości godziwej. Jednostki współkontrolowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym są ujmowane metodą proporcjonalną. Oznacza to, iż skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Grupy Kapitałowej uwzględnia udział w aktywach, które wspólnie kontroluje, oraz udziały w zobowiązaniach, za które jest wspólnie odpowiedzialna, a skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów zawiera udział Grupy w przychodach i kosztach podmiotu współkontrolowanego. Grupa przestaje stosować metodę proporcjonalną z chwilą zaprzestania sprawowania współkontroli nad podmiotem współzależnym. Łączenie jednostek gospodarczych pod wspólną kontrolą jest rozliczane metodą nabycia zgodnie z zasadami MSSF 3. Obszar ten nie jest regulowany przez MSSF, jednak MSSF 3 nie wyklucza stosowania przepisów standardu do rozliczania połączeń pod wspólną kontrolą. Zyski i straty w jednostkach stowarzyszonych z tytułu rozwodnienia ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. f. Zasady sporządzania sprawozdania jednostkowego Jednostkowe sprawozdania finansowe jednostek powiązanych objętych konsolidacją zostały sporządzone zgodnie z Ustawą o rachunkowości, a następnie na potrzebę sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego przekształcone i doprowadzone do zasad rachunkowości, jakie stosuje jednostka dominująca. Ponadto w przypadku spółek, których rok obrotowy jest inny niż rok obrotowy Grupy, sporządzono odrębne dane finansowe za okres zgodny z rokiem obrotowym jednostki dominującej. Szczegółowe zasady rachunkowości stosowane przez Grupę zostały opisane w Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym. Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 9

10 II. GRUPA VANTAGE DEVELOPMENT Informacje o działalności Grupy 1. Informacje o podstawowych produktach, towarach lub usługach wraz z ich określeniem wartościowym i ilościowym oraz udziałem poszczególnych produktów, towarów i usług (jeżeli są istotne) albo ich grup w sprzedaży emitenta i Grupy ogółem, a także zmianach w tym zakresie w danym roku obrotowym. Zgodnie z założeniami statutowymi Grupa prowadzi działalność związaną z budową i sprzedażą powierzchni mieszkalnych oraz usługowych. Aktualna oferta produktowa Grupy obejmuje: Mieszkania o standardzie popularnym oraz podwyższonym; Domy jednorodzinne; Powierzchnie usługowe; Wynajem powierzchni usługowych; Powierzchnie handlowe; Grupa uzyskuje przychody głównie ze sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych oraz usług najmu i dzierżawy nieruchomości pracujących. Pozostałe przychody stanowią przychody uzyskiwane z zarządzania projektami a także przychody z wynajmu nieruchomości niepracujących. Struktura przychodów przedstawiona jest w poniższym zestawieniu wartościowym i wolumenowym Rodzaje przychodów Wartość Struktura Wartość Struktura dynamika rdr [tys. zł] [%] [tys. zł] [%] Przychody ze sprzedaży lokali ,19% ,45% 418% Przychody z najmu ,57% ,66% 186% Pozostałe ,24% ,89% 0% Razem przychody ,00% ,00% Rodzaje przychodów ilość PU ilość PU dynamika rdr [szt] [m2] [szt] [m2] przekazania mieszkań % przekazania domów 4 597, % przekazania lokali usługowych 3 422, Wzrost przychodów ze sprzedaży lokali w 2013 roku w stosunku do roku 2012 wynika głównie z faktu, iż w IV kwartale 2013 roku Grupa zakończyła realizację projektów mieszkaniowych: Centauris etap II oraz Promenady Wrocławskie etap I. Znaczna część sprzedanych lokali została w tym okresie przekazana nabywcom, co skutkowało rozpoznaniem przychodów w wyniku Grupy. Nastąpił również wzrost przychodów z najmu, związany z uzyskaniem całorocznego przychodu z powierzchni wynajmowanych w obiekcie Promenady Epsilon oraz wprowadzeniem do użytkowania nowego obiektu biurowego Delta 44, w którym zrealizowano przychody z jego wynajmu w początkowym, niepełnym wymiarze., Pełne przychody z najmu tego obiektu znajdą już swoje odzwierciedlenie w kolejnych latach. Sprzedaż mieszkań na przestrzeni 2013 i 2012 roku oparta była głównie o projekty mieszkaniowe Promenady Wrocławskie etap I oraz Centauris etap II. Dodatkowo zrealizowano sprzedaż ostatnich wolnych mieszkań w inwestycji Centauris I. Z racji bardzo dynamicznej sprzedaży projektu Promenady Wrocławskie etap I zdecydowano o wprowadzeniu do oferty etapu II inwestycji, gdzie nastąpiła realizacja sprzedaży w listopadzie i grudniu 2013 roku. W roku 2013 realizowana była również sprzedaż domów jednorodzinnych projektu Słoneczne Sady. Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 10

11 Realizowana także była sprzedaż projektu Parkowa Ostoja, w którym Vantage Development S.A. sprawował funkcję zarządzającego inwestycją i sprzedażą mieszkań na podstawie umowy ze spółką Parkowa Ostoja sp. z o.o. Nazwa i lokalizacja projektu ilość sprzedanych mieszkań całkowita ilość mieszkań ilość mieszkań w ofercie na koniec 2013 Przed Centauris etap I Wrocław, ul Ślężna ukończono 50% Centauris etap II Wrocław, ul Ślężna ukończono 50% Promenady Wrocławskie etap I Wrocław, ul. Rychtalska ukończono 100% Promenady Wrocławskie etap II Wrocław, ul. Rychtalska Q % Słoneczne Sady Sadków ukończono 100% Razem planowany termin ukończenia udział w projekcie Parkowa Ostoja Wrocław, ul. Mączna ukończono 0% Na koniec 2013 roku sprzedaż mieszkań I etapu projektu Centauris została w całości zakończona. Jednocześnie pod koniec roku wprowadzono do sprzedaży mieszkania II etapu projektu Promenady Wrocławskie. 2. Informacje o prowadzonych i planowanych projektach deweloperskich Projekty mieszkaniowe ZREALIZOWANE Promenady Wrocławskie etap I Promenady Wrocławskie to unikatowy, wielofunkcyjny projekt składający się z 9 kwartałów zabudowy miejskiej obejmujący obszar 15 hektarów wzdłuż rzeki Odry, oddalony zaledwie 2 km od Wrocławskiego rynku, o funkcjach mieszkaniowych, handlowych, biurowych oraz hotelowych. Będzie to nowa dzielnica Wrocławia- miejsce codziennego życia, pracy i wypoczynku, gdzie etapowo powstanie ponad 2000 mieszkań, z czego blisko 700 z nich zrealizowanych zostanie w latach Przedsięwzięcie, choć unikalne w skali Polski, świetnie wpasowuje się w tendencje światowej rewitalizacji obszarów poprzemysłowych zlokalizowanych w centrach miast lub w ich pobliżu. W I etapie projektu, którego budowa rozpoczęła się w II kwartale 2012 roku, a zakończyła się w IV kwartale 2013 roku, znajduje się 248 mieszkań o powierzchni od 30 do 100 m 2. Projekt uwzględnił ponadto powierzchnię usługową generującą wartość dodaną dla mieszkańców dzielnicy. W części terenu przeznaczonej na usługi powstaje park biurowy docelowo o powierzchni m 2. Projekt Promenady Wrocławskie realizowany jest przez spółkę Promenady VD spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. (spółka pośrednio w 100% zależna od Vantage Development S.A.). Centauris etap II Centauris jest projektem osiedla budynków apartamentowych, położonych w prestiżowej dzielnicy Wrocławia Borek, na skraju rozległego parku Skowroniego, położonego 2 km od ścisłego centrum miasta. Inwestycja realizowana jest w czterech etapach, łącznie powstanie 13 budynków, a w nich ponad 450 mieszkań i m 2 powierzchni handlowo-usługowej. W projekcie zastosowano rozwiązania, w których dominuje światło i przestrzeń. Mieszkania i apartamenty osiągają nawet do 3 metrów wysokości, co w połączeniu z dużymi oknami i przestronnymi tarasami daje wyjątkowe poczucie komfortu. Wszystkie budynki wyposażone są w cichobieżne windy z poziomu garażu podziemnego. Teren jest monitorowany i strzeżony, co wzmaga poczucie komfortu i bezpieczeństwa. W II etapie ukończonym w IV kwartale 2013 roku oddano 110 apartamentów o powierzchni od 27 do Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 11

12 97 m 2. Projekt osiedla Centauris realizowany jest przez spółkę Centauris IPD Invest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. (spółka pośrednio w 50% zależna od Vantage Development S.A. oraz w 50% od BNM Sp. z o.o.). REALIZOWANE Promenady Wrocławskie etap II i III Z racji dynamicznej sprzedaży etapu I inwestycji obecnie realizowane są dwa kolejne etapy osiedla Promenady Wrocławskie zakładające wybudowanie 427 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni ponad 20 tys. m 2 oraz 2 tys. m 2 powierzchni przeznaczonej pod usługi. Zakończenie budowy II i III etapu spodziewane jest odpowiednio na IV kwartał 2014 oraz na przełomie II i III kwartału 2015 roku. Kolejne etapy projektu Promenady Wrocławskie realizowane będą przez spółkę Promenady II VD Sp. z o.o. (spółka w 100% zależna od Vantage Development S.A.). Centauris etap III i IV Kolejne etapy osiedla Centauris realizowane są równocześnie z budową osiedla na terenie Promenad Wrocławskich. W dwóch ostatnich etapach projektu powstanie około 240 mieszkań o całkowitej powierzchni ponad 13 tys. m 2. Tak jak w przypadku dotychczas zrealizowanych etapów Centauris I i II, kolejne etapy osiedla zrealizowane zostaną przy 50% udziale Vantage Development S.A. i BNM Sp. z o.o. Ukończenie budowy III i IV etapu Centauris planowane jest kolejno na II kwartał 2015 i 2016 roku. PLANOWANE WUWA Nowe Żerniki W roku 2015 zaplanowane jest rozpoczęcie projektu mieszkaniowego składającego się z dwóch budynków, w których wybudowanych zostanie 66 mieszkań, położonego w dzielnicy Fabryczna we Wrocławiu, w ramach projektu zainicjowanego przez Gminę Wrocław WUWA Nowe Żerniki. Inspiracją dla organizatorów przedsięwzięcia była wystawa sprzed ponad osiemdziesięciu lat Wohnungund Werkraum (WuWA), zorganizowana przez śląski oddział Werkbundu jedna z ośmiu podobnych inicjatyw w Europie, zrealizowanych na przełomie lat 20. i 30. XX wieku. Zlokalizowane w rejonie ulicy Zielonego Dębu we Wrocławiu modelowe osiedle wzniesione w ramach wystawy WuWA, okazało się jednym z bardziej spektakularnych eksperymentów architektonicznych na świecie. Dziś, po ponad osiemdziesięciu latach, Wrocław ponownie dołącza do architektonicznej awangardy. Obecnie trwają przygotowania do prowadzenia inwestycji. Projekt WUWA II ma stać się jednym z głównych wydarzeń promujących miasto Wrocław w ramach Miasta Kultury Projekty komercyjne ZREALIZOWANE Delta 44 Delta 44 jest reprezentacyjnym budynkiem biurowo handlowo usługowym położonym w ścisłym centrum Wrocławia przy ulicy Henryka Dąbrowskiego 44. Bardzo dobra, centralna lokalizacja budynku gwarantuje wzrost wartości poszczególnych lokali w związku z postępującą rewitalizacją otoczenia. Obiekt oferuje m 2 powierzchni biurowej oraz ponad m 2 powierzchni handlowej. Na poziomie -1 zaplanowana została powierzchnia z przeznaczeniem na działalność handlową lub usługową z bezpośrednim wejściem od strony głównej ulicy. Budynek znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie Dworca Głównego we Wrocławiu. Elastyczna koncepcja projektu pozwala na wyodrębnienie lokali o Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 12

13 powierzchni od 30 do 700 m 2 na jednej kondygnacji. Poziom wynajętej powierzchni biurowej na dzień osiągnął 70 %. Grupa Vantage Development posiada 100% udziałów w spółce realizującej projekt Delta 44. Najemcami są spółki z branży usług, ubezpieczeń oraz klinika medyczna Promenady Epsilon Promenady Epsilon to pierwszy biurowiec, jaki powstał w ramach Promenad Wrocławskich. Budynek o nowoczesnej bryle i przestronnych wnętrzach będzie wizytówką tej nowopowstającej dzielnicy miasta. Jego całkowita powierzchnia biurowa do wynajęcia wynosi m 2.Głównymi zaletami budynku są przede wszystkim elastyczne moduły (od 150 m 2 ), nowoczesna bryła obiektu oraz przyjazne i przestronne wnętrza. Biurowiec wyposażony jest w klimatyzację, kontrolę dostępu i ochronę. Dobre skomunikowanie z lotniskiem i autostradą A4 i A8, bezpośrednie sąsiedztwo stacji kolejowej Wrocław Nadodrze, oraz węzłem linii tramwajowej i autobusowej uzupełniły wartość doskonałej lokalizacji inwestycji. W garażu podziemnym znajduje się 81 miejsc parkingowych oraz 16 na poziomie 0 i 15 miejsc terenowych. Inwestycja została oddana do użytku w III kwartale 2012 roku. Obecnie budynek wynajęty jest w 97 % przez najemców z branży BPO. Budynek posiada certyfikat ekologiczny BREEM REALIZOWANE Promenady Zita Promenady Zita to kolejny budynek komercyjny o powierzchni użytkowej przekraczającej 22 tys. m 2, zlokalizowany obok zrealizowanego już biurowca Promenady Epsilon na terenie nowopowstającej dzielnicy Wrocławia. Jest to drugi etap komercyjnych inwestycji na terenie Promenad Wrocławskich, gdzie docelowo powstaje około 90 tys. m 2 powierzchni biurowej. Głównymi zaletami projektu są elastycznie zaprojektowane powierzchnie oraz wysokiej jakości instalacje gwarantujące wysoki komfort pracy oraz ograniczenie kosztów związanych z eksploatacją powierzchni. Rozpoczęcie budowy I etapu o powierzchni ok m 2 nastąpiło w IV kwartale 2013 roku. Grupa Vantage Development posiada 100% udziałów w spółce realizującej projekt Promenady Zita. Budynek został poddany certyfikacji pod kątem przyjazności dla środowiska w klasie LEED Gold. PLANOWANE Gamma Office Gamma Office to projekt wysokiej klasy budynku biurowo usługowo konferencyjnego, który planowany jest do wybudowania przy ulicy Fabrycznej 6-8 we Wrocławiu, w najdynamiczniej rozwijającej się biznesowo dzielnicy miasta. Plany budowy zakładają realizację obiektu w terminie sześciu kwartałów. Projekt posiada pozwolenie na budowę a jego realizacja będzie kontynuowana przy sprzyjających warunkach rynkowych. Grupa Vantage Development posiada 100% udziałów w spółce realizującej projekt Gamma Office. Grona Park Centrum Handlowe Grona Park w Zielonej Górze zlokalizowane będzie przy ulicy Wiejskiej i posiadać będzie ponad 3,8 tys. m 2 powierzchni, z czego 1 tys. zostanie przeznaczony pod wynajem biur. Rozpoczęcie budowy obiektu zaplanowane zostało na kwiecień 2014 roku, a oficjalne otwarcie nastąpi w czwartym kwartale Na przełomie 2013 i 2014 Spółka podpisała umowy najmu na 47 % powierzchni. Głównymi najemcami są spółki z branży spożywczej oraz RTV AGD. Centrum zlokalizowane jest w atrakcyjnej od względem handlowym części Zielonej Góry, w otoczeniu osiedli mieszkaniowych. Grupa Vantage Development posiada 100% udziałów w spółce realizującej projekt Grona Park. Galaktyka Centrum handlowe Galaktyka we Wrocławiu to obiekt o powierzchni m 2 zlokalizowany w południowej części Wrocławia, w sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych i uczelni. W ramach projektu powstanie obiekt handlowy skierowany z ofertą codziennych zakupów dla okolicznych mieszkańców. W Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 13

14 obiekcie znajdzie się market spożywczy, drogeria oraz usługi dla mieszkańców. Na przełomie 2013 i 2014 r. zawarta zastała umowa najmu z operatorem spożywczym na powierzchnię najmu m 2. Rozpoczęcie budowy obiektu zaplanowane jest w 2014 r., a otwarcie Centrum nastąpi w I kw r. Grupa Vantage Development posiada 100% udziałów w spółce realizującej projekt Galaktyka. Apart Hotel w Szklarskiej Porębie Projekt zakłada budowę 145 apartamentów o łącznej powierzchni m 2. Lokalizacja w centrum Szklarskiej Poręby w niewielkiej odległości od wyciągów narciarskich, zapewni przyszłym klientom komfortowe warunki pobytu i czynnego wypoczynku. W ramach obiektu znajdować się będzie SPA, Sala szkoleniowa i restauracja. Obiekt stanowić będzie atrakcyjną ofertę dla klientów indywidualnych a także dla zorganizowanych grup. Apartamenty sprzedawane będą klientom indywidualnym z opcją zarządzania nimi przez cały rok przez profesjonalnego operatora. Rozpoczęcie inwestycji przewidywane jest w II kwartale 2014 roku, natomiast zakończenie w IV kwartale 2015 roku. 3. Informacje o rynkach zbytu Głównym rynkiem zbytu dla Grupy Kapitałowej w roku 2013 pozostawał rynek wrocławski oraz w niewielkim zakresie gmina Serock w województwie Mazowieckim, jak również miasto Zielona Góra, w związku z projektem Grona Park. Na rynku wrocławskim Grupa prowadzi działalność w zakresie realizowanych projektów deweloperskich i związanej z nimi sprzedaży lokali, wynajmowaniem posiadanych nieruchomości oraz zarządzania nieruchomościami. Natomiast w gminie Serock prowadzona jest sprzedaż działek budowlanych. PIERWOTNY RYNEK MIESZKANIOWY WE WROCŁAWIU Wrocław utrzymał w 2013 roku pozycję trzeciego największego rynku deweloperskiego w Polsce (pierwsze dwa miejsca należą do Warszawy i Krakowa). Oferta mieszkań na koniec 2013 wg raportu Emmerson wyniosła mieszkań, oznacza to skurczenie się podaży mieszkań w stosunku do końca 2012 o blisko 30%, kiedy to na rynku oferowanych było mieszkań. W dalszym ciągu większość oferty stanowią mieszkania, które będą oddane w 2014 roku i później. Należy jednak pamiętać, że na rynku jest pewna pula mieszkań, które zostały ukończone przed 2011 rokiem cieszących się mniejszą popularnością wśród klientów. Według szacunków Emmersona tego typu mieszkania stanowiły 12% oferty na koniec 2013 roku. Struktura oferty i sprzedaży mieszkań we Wrocławiu, IV kwartał 2013 < % 9% % 40% gotowe 36% 51% Struktura oferty Struktura sprzedaży źródło: Pierwotny rynek mieszkaniowy Wrocławia IV kwartał 2013, Emmerson Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 14

15 Spadek oferty nastąpił w wyniku bardzo dobrej sprzedaży mieszkań w IV kwartale 2013, w którym wg szacunków Emmersona zostało sprzedane rekordowe 1686 mieszkań. Główną przyczyną tego wzrostu były m.in. zmiany w polityce banków na bazie rekomendacji KNF odnośnie udzielania kredytów hipotecznych, które weszły w życie od początku 2014 oraz odwrócenie trendów cenowych (przełamanie w 2013 roku spadającego trendu cen ofertowych), co skutkowało przyspieszeniem decyzji zakupowych przez gotówkowych klientów. W opinii Zarządu aktualna sytuacja podażowa na wrocławskim rynku mieszkaniowym sprzyja uruchamianiu nowych projektów, które będą odpowiedzią na stabilny popyt (średnio ponad 1000 mieszkań kwartalnie) w kolejnych kwartałach Wolumen sprzedaży mieszkań we Wrocławiu w latach (szt.) I kwartał 2012 II kwartał 2012 III kwartał 2012 IV kwartał 2012 I kwartał 2013 II kwartał 2013 III kwartał 2013 IV kwartał 2013 źródło: Pierwotny rynek mieszkaniowy Wrocławia IV kwartał 2012, Emmerson Stabilny popyt oraz kurcząca się oferta na rynku spowodowały wzrost cen. Według danych prezentowanych przez REAS i Emmerson średnie ceny ofertowe zanotowały dołek między drugim i trzecim kwartałem przełamując długookresowy trend spadkowy. W opinii Zarządu w perspektywie kolejnych kwartałów średnie ceny ofertowe powinny co najmniej utrzymać się na poziomie z czwartego kwartału Średnia cena ofertowa mieszkań na rynku mieszkaniowym we Wrocławiu w latach (zł) I kwartał 2012 II kwartał 2012 III kwartał 2012 IV kwartał 2012 I kwartał 2013 II kwartał 2013 III kwartał 2013 IV kwartał 2013 Emmerson REAS źródło: na bazie raportów Emmerson i REAS Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 15

16 Od 2014 roku również działa rządowy program MDM (Mieszkanie dla Młodych). W opinii Zarządu nie będzie on miał istotnego wpływu na wrocławski rynek deweloperski. Cena metra kwadratowego ustalonego dla Wrocławia wyniosła w pierwszym kwartale zł, czyli ponad 20% niżej niż średnie ceny ofertowe zanotowane w czwartym kwartale RYNEK KOMERCYJNY WE WROCŁAWIU Na wrocławskim rynku komercyjnym w 2013 roku do użytku zostało oddane 72,3 tys. m2 powierzchni biurowej, co stanowi około 15% wzrost wobec całkowitej podaży na koniec 2012 roku (zgodnie z szacunkami firmy Jones Lang LaSalle). Duży przyrost powierzchni biurowej przełożył się na wzrost wskaźnika pustostanów do ok. 10% według stanu na koniec roku, jednakże w ocenie Zarządu jest to poziom naturalny dla tego rynku, a obserwowany aktualnie popyt na powierzchnię biurową będzie determinował dalsze inwestycje. Według danych Jones Lang LaSalle aktualnie w trakcie budowy jest 107,6 tys. m ,3% 3,9% I kwartał 2012 Podaż powierzchni biurowej oraz wskaźnik pustostanów we Wrocławiu w latach II kwartał ,7% III kwartał ,8% IV kwartał ,7% I kwartał ,5% 10,4% 10,8% II kwartał 2013 III kwartał 2013 IV kwartał 2013 Podaż powierzchni biurowej (tys. m2) Wskaźnik pustostanów (%) 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% źródło: na bazie raportów Jones Lang LaSalle Wzrost podaży powierzchni biurowej będzie miał niewątpliwie wpływ na poziom czynszów. Szacunki Jones Lang LaSalle dla najwyższych cen transakcyjnych nie wskazują jeszcze na pojawienie się trendu spadkowego. Według oceny Zarządu urealnione średnie ceny najmu powierzchni biurowej we Wrocławiu oscylują w granicach 12 euro. W przypadku utrzymanie się popytu zwłaszcza z segmentu BPO średnie ceny najmu powinny co najmniej utrzymać się na tych poziomach. Zarząd zakłada, że aktualne poziomy cenowe oraz obserwowany popyt na rynku dają podstawę do rozpoczynania kolejnych projektów inwestycyjnych. Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 16

17 Najwyższe czynsze transkacyjne EUR/m2/miesiąc we Wrocławiu w latach ,0 15,5 15,0 14,5 14,0 I kwartał 2012 II kwartał 2012 III kwartał 2012 IV kwartał 2012 I kwartał 2013 II kwartał 2013 III kwartał 2013 IV kwartał 2013 źródło: na bazie raportów Jones Lang LaSalle 4. Informacje o źródłach zaopatrzenia w materiały do produkcji, w towary i usługi, z określeniem uzależnienia od jednego lub więcej odbiorców i dostawców, a w przypadku gdy udział jednego odbiorcy lub dostawcy osiąga co najmniej 10 % przychodów ze sprzedaży ogółem - nazwy (firmy) dostawcy lub odbiorcy, jego udział w sprzedaży lub zaopatrzeniu oraz jego formalne powiązania z emitentem. W związku z prowadzoną podstawową działalnością Grupy Kapitałowej, która w najistotniejszym obszarze jest związana z realizowanymi projektami deweloperskimi w roku 2013 głównymi dostawcami Grupy były firmy budowlane realizujące w formie generalnego wykonawstwa budowy poszczególnych obiektów. Udział kosztów trzech firm budowlanych w całości kosztów Grupy przedstawia poniższa tabela Główni dostawcy Wartość Struktura [tys. zł] {%] Erbud S.A. (projekty Promenady Mieszkaniowe I i II oraz Zita) % Wrobis S.A % Kajima Polska Sp.z o.o % Pozostali % Razem koszty operacyjne % Pomimo tego, że udział kosztów kilku głównych dostawców przekracza 10% ogółu kosztów w ocenie Zarządu wynika to ze specyfiki prowadzonej działalności i nie ma ryzyka uzależnienia od poszczególnych dostawców. Po stronie przychodów z uwagi na rodzaj prowadzonej działalności mamy do czynienia z dużą dywersyfikacja klientów i nie ma ryzyka uzależnienia Grupy od poszczególnych odbiorców. Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 17

18 III. GRUPA VANTAGE DEVELOPMENT - Aktualna sytuacja finansowa Bilans na AKTYWA Udział w aktywach Udział w aktywach I. Aktywa trwałe (suma 1-7) ,4% ,9% 1. Wartości niematerialne 294 0,1% 428 0,1% 2. Rzeczowe aktywa trwałe 237 0,0% 154 0,0% 3. Nieruchomości inwestycyjne pracujące ,5% ,0% 4. Nieruchomości inwestycyjne niepracujące ,2% ,2% 5. Pożyczki długoterminowe 64 0,0% ,5% 6. Pozostałe aktywa ,3% 445 0,1% 7. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ,3% ,9% II. Aktywa obrotowe (suma 1-6) ,6% ,1% 1. Zapasy ,0% ,4% 2. Pożyczki krótkoterminowe ,3% - 0,0% 3. Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy 28 0,0% 34 0,0% 4. Należności krótkoterminowe ,5% ,6% 5. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ,8% ,0% 6. Rozliczenia międzyokresowe 496 0,1% 329 0,1% Aktywa razem suma I+II ,0% ,0% Suma aktywów na 31 grudnia 2013 wzrosła w stosunku do wartości z 31 grudnia 2012 o tys. zł. Było to wywołane głównie zwiększeniem wartości aktywów obrotowych o tys. zł oraz zwiększeniem wartości aktywów trwałych o tys. zł. Efektem jest zmiana w strukturze aktywów bilansu, w której uwidacznia się zwiększenie udziału aktywów obrotowych oponad14% przy jednoczesnym takim samym zmniejszeniu udziału majątku trwałego. Głównym czynnikiem wpływającym na wzrost wartości aktywów trwałych jest zwiększenie wartości nieruchomości inwestycyjnych pracujących związane z zakończeniem budowy i oddaniem do eksploatacji budynku biurowego Delta 44. Na zwiększenie aktywów obrotowych składało się: zwiększenie wartości środków pieniężnych związane z pozyskanymi środkami z emisji obligacji oraz wpłatami dokonywanymi przez nabywców mieszkań głównie w spółkach Centauris IPD Invest Sp. z o.o. S.K.A. oraz przedpłatami na mieszkania w spółce Promenady VD sp. z o.o. S.K.A. zwiększenie zapasów związane z realizacją kolejnych etapów projektów inwestycyjnych Promenady Mieszkaniowe oraz Centauris. Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 18

19 KAPITAŁY WŁASNE I ZOBOWIĄZANIA Udział w pasywach Udział w pasywach Kapitał własny Kapitał własny na 31 grudnia 2013roku uległ zwiększeniu o tys. zł w porównaniu do 31 grudnia 2012 roku. Jest to głównie efekt wypracowanego wyniku finansowego bieżącego roku oraz wzrostu poziomu zysków zatrzymanych. Istotne także było zwiększenie kapitału podstawowego będące efektem emisji akcji. W bieżącym okresie zauważalne jest zmniejszenie udziału kapitału własnego w strukturze źródeł finansowania z 75% na 31 grudnia 2012 roku do 66% na 31 grudnia 2013 roku. Zobowiązania Na 31 grudnia 2013 roku zwiększyły się zobowiązania długoterminowe o tys. zł w stosunku do stanu na 31 grudnia 2012roku co było związane ze: zwiększeniem zobowiązań długoterminowych w związku z emisją trzech serii obligacji na łączną kwotę tys. zł; (seria B tys. zł, seria C tys. zł, seria D tys. zł) z terminem wykupu odpowiednio na wrzesień 2014, marzec 2015 i sierpień 2016 zwiększeniem zobowiązań wobec klientów z tytułu wniesionych przedpłat na zakup lokali. Zwiększenie stanu zobowiązań krótkoterminowych, których wzrost wynosi tys. zł. związane było głównie ze zwiększeniem w stosunku do roku ubiegłego zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz zwiększeniem przedpłat na mieszkania przez klientów. Na bieżące zobowiązania, związane z realizacją zadań deweloperskich, składają się głównie zobowiązania wobec generalnych wykonawców budów. Są to: I. Kapitał własny (suma 1-2) ,1% ,5% 1. Kapitał własny jednostki dominującej: ,1% ,5% 1.1 Kapitał podstawowy ,1% ,0% 1.2 Zyski zatrzymane ,0% ,9% 1.3 Inne skumulowane całkowite dochody (6) 0,0% (695) -0,2% 1.4 Wynik finansowy za rok obrotowy ,0% (4 519) -1,2% 2. Kapitały przypadające udziałowcom niesprawującym kontroli - 0,0% - 0,0% II. Zobowiązania długoterminowe (suma 1-6) ,1% ,1% 1. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ,8% ,4% 2. Długoterminowe pożyczki i kredyty bankowe ,0% ,5% 3. Rezerwy długoterminowe ,2% 756 0,2% 4. Obligacje długoterminowe ,9% ,6% 5. Przedpłaty na zakup lokali - 0,0% ,3% 6. Pozostałe zobowiązania długoterminowe 880 0,2% 315 0,1% III. Zobowiązania krótkoterminowe (suma 1-6) ,8% ,4% 1. Krótkoterminowe pożyczki i kredyty bankowe ,5% ,4% 2. Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu leasingu finansowego - 0,0% 37 0,0% 3. Rezerwy krótkoterminowe 844 0,2% 907 0,2% 4. Obligacje krótkoterminowe ,7% - 0,0% 5. Przedpłaty na zakup lokali ,4% - 0,0% 6. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe ,0% ,7% Pasywa razem suma I+II+III ,0% ,0% dla przedsięwzięcia Promenady Mieszkaniowe II zobowiązanie na 31 grudnia 2013 roku wobec Erbud S.A. w wysokości5 403 tys. zł. brutto przy obrotach za rok 2013 w wysokości tys. zł. dla przedsięwzięcia Centauris etap II zobowiązanie na 31 grudnia 2013 roku wobec Kajima Poland Sp. z o. o. w wysokości tys. zł. brutto przy obrotach za rok 2013 w wysokości tys. zł. dla przedsięwzięcia Zita zobowiązanie na 31 grudnia 2013 roku wobec Erbud S.A. w wysokości tys. zł. brutto przy obrotach za rok 2013 w wysokości tys. zł. dla przedsięwzięcia Delta 44 zobowiązanie na 31 grudnia 2013 roku wobec Wrocławskiego Przedsiębiorstwa Budownictwa Przemysłowego Nr 2 Wrobis S.A. w wysokości tys. zł. brutto przy obrotach za rok 2013 w wysokości tys. zł. Kwoty zobowiązań wynikają z uzgodnionych terminów płatności za realizację robót oraz kwot Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 19

20 zatrzymanych na poczet należytego wykonania kontraktów. Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW zmiana % A. Przychody ze sprzedaży (suma I-III) ,9% I. Przychody z nieruchomości inwestycyjnych pracujących ,2% II. Przychody ze sprzedaży lokali ,5% III. Pozostałe przychody ,5% B. Koszt własny sprzedaży (suma I-III) (48 322) (10 969) 440,5% I. Koszty utrzymania nieruchomości inwestycyjnych pracujących (2 027) (662) 306,2% II. Koszty wytworzenia sprzedanych lokali (43 380) (7 599) 570,9% III. Pozostałe koszty (2 915) (2 708) 107,6% C. Zysk (strata) brutto ze sprzedaży (A+B) ,7% I. Koszty sprzedaży (2 529) (2 545) 99,4% II. Koszty ogólnego zarządu (4 975) (3 895) 127,7% D. Zysk (strata) ze sprzedaży (C+I+II) 880 (3 122) -28,2% Zysk (strata) z tytułu przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych I. pracujących do wartości godziwej ,7% E. Zysk (strata) ze sprzedaży po uwzględnieniu przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych pracujących (D+I) ,1% I. Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych ,0% II. Pozostałe przychody operacyjne ,1% Aktualizacja wartości nieruchomości inwestycyjnych 1. niepracujących ,3% 2. Inne przychody operacyjne ,7% III. Pozostałe koszty operacyjne (1 822) (17 513) 10,4% 1. Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych (34) Aktualizacja wartości nieruchomości inwestycyjnych 2. niepracujących (419) (13 568) 3,1% 3. Odpisy aktualizujące aktywa (818) (3 911) 20,9% 4. Inne koszty opercyjne (551) (34) 1620,6% F. Zysk (strata) z działalności operacyjnej (E+I+II+III) (7 757) -55,0% I. Przychody finansowe ,4% 1. Odsetki ,5% - od jednostek powiązanych ,7% 2. Aktualizacja wartości inwestycji - 1 0,0% 3. Inne ,0% II. Koszty finansowe (4 699) (4 086) 115,0% 1. Odsetki (3 026) (3 423) 88,4% - od jednostek powiązanych - (702) 0,0% 2. Strata ze zbycia inwestycji - (145) 0,0% 3. Aktualizacja wartości inwestycji (6) Inne (1 667) (518) 321,8% G. Zysk (strata) brutto (F+I+II) 331 (11 311) -2,9% I. Podatek dochodowy (suma 1-2) ,8% 1. Część bieżąca (2) (2) 100,0% 2. Część odroczona ,8% H. Zysk (strata) netto (G+I) (4 742) -98,1% W 2013 r. Grupa Kapitałowa Vantage Development osiągnęła przychody ze sprzedaży na poziomie tys. zł z czego przeważającą cześć stanowiły przychody ze sprzedaży lokali mieszkaniowych uzyskanych z realizacji przedsięwzięć Centauris etap II i Promenady Mieszkaniowe etap I (84% przychodów) oraz sprzedaży usług najmu i dzierżawy spółek Grupy Kapitałowej (11% przychodów). Spółka odnotowała w omawianym okresie zysk brutto ze sprzedaży w wysokości tys. zł. Koszty sprzedaży oraz ogólnego zarządu wynoszą w sumie tys. zł. Zysk ze sprzedaży osiągnięto w wysokości 880 tys. zł. Zysk ze sprzedaży z uwzględnieniem ujawnienia wartości zrealizowanego budynku biurowego wyniósł tys. zł. co stanowi odzwierciedlenie efektów działalności operacyjnej Grupy Kapitałowej w 2013 roku. Grupa Vantage Development - Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy 20