Nieruchomości Wydanie 4 Wzory pism i umów pod redakcją Heleny Kisilowskiej Rafał Godlewski, Maciej Groń Helena Kisilowska, Wojciech Nosek Dominik Sypniewski Dorota Wilkowska-Kołakowska Agnieszka Woźniak, Cezary Woźniak Warszawa 2013
Poszczególne rozdziały opracowali: Rafał Godlewski III, IV, V, Maciej Groń II Helena Kisilowska VII i wstęp, Wojciech Nosek I Dominik Sypniewski VI, Dorota Wilkowska -Kołakowska XI, XII Agnieszka Woźniak VIII, Cezary Woźniak IX, X Redaktor prowadzący: Anna Popławska Opracowanie redakcyjne: Joanna Choroszczak-Magiera Opracowanie techniczne: Krzysztof Koziarek Projekt okładki i stron tytułowych: Agnieszka Tchórznicka Copyright LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2013 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych bez pisemnej zgody Autorów i wydawcy. ISBN 978-83-278-0402-0 LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.lexisnexis.pl, e -mail: biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl
Spis treści Spis treści Spis treści Wykaz skrótów............................................................ 13 Wstęp..................................................................... 15 ROZDZIAŁ I. Prawa rzeczowe............................................... 17 1. Własność................................................................ 17 1.1. Zagadnienia ogólne................................................... 17 1.2. Współwłasność....................................................... 18 1.3. Nabycie i utrata własności............................................. 20 1.3.1. Sposoby nabycia................................................ 20 1.3.2. Sprzedaż...................................................... 24 Wzór 1. Umowa sprzedaży nieruchomości (gruntu niezabudowanego)..... 24 Wzór 2. Umowa sprzedaży nieruchomości (gruntu z zabudowaniami)...... 35 Wzór 3. Umowa sprzedaży nieruchomości wspólnej (gruntu wspólnego niezabudowanego).......................................... 38 Wzór 4. Umowa sprzedaży nieruchomości wspólnej (gruntu zabudowanego)............................................. 41 Wzór 5. Umowa sprzedaży nieruchomości gminnej (gruntu niezabudowanego).......................................... 44 Wzór 6. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości................. 48 1.3.3. Zamiana....................................................... 51 Wzór 7. Umowa zamiany prawa własności do nieruchomości (gruntu niezabudowanego).......................................... 51 Wzór 8. Umowa zamiany prawa własności do nieruchomości (gruntu zabudowanego)............................................. 54 1.3.4. Darowizna..................................................... 57 Wzór 9. Umowa darowizny nieruchomości (gruntu niezabudowanego)..... 57 Wzór 10. Umowa darowizny nieruchomości (gruntu zabudowanego)........ 60 Wzór 11. Umowa darowizny nieruchomości (lokalu mieszkalnego)......... 63 1.3.5. Zniesienie współwłasności....................................... 66 Wzór 12. Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości.............. 66 1.3.6. Zasiedzenie.................................................... 69 Wzór 13. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości niezabudowanej (w złej wierze).............................................. 69 Wzór 14. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości zabudowanej (w złej wierze).............................................. 72 5
Spis treści Wzór 15. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości (w dobrej wierze).................................................... 74 2. Użytkowanie wieczyste.................................................... 76 Wzór 16. Umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu przez gminę... 79 Wzór 17. Wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności............................. 84 Wzór 18. Decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności............................. 86 3. Ograniczone prawa rzeczowe............................................... 88 3.1. Uwagi ogólne........................................................ 88 3.2. Użytkowanie......................................................... 88 Wzór 19. Oświadczenie o ustanowieniu użytkowania nieruchomości........ 89 Wzór 20. Oświadczenie o ustanowieniu użytkowania lokalu mieszkalnego... 91 Wzór 21. Oświadczenie o ustanowieniu użytkowania lokalu użytkowego.... 93 Wzór 22. Oświadczenie o zrzeczeniu się użytkowania..................... 95 3.3. Służebność.......................................................... 96 Wzór 23. Umowa ustanowienia służebności gruntowej na nieruchomości..... 97 Wzór 24. Umowa ustanowienia służebności osobistej na nieruchomości..... 100 Wzór 25. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia służebności................. 103 Wzór 26. Umowa zniesienia służebności................................ 105 3.4. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.............................. 107 3.5. Hipoteka............................................................ 107 Wzór 27. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości gruntowej.................................................. 109 Wzór 28. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości zabudowanej............................................... 111 ROZDZIAŁ II. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców................. 113 1. Zezwolenie.............................................................. 113 Wzór 1. Wniosek o nabycie nieruchomości przez cudzoziemca będącego osobą fizyczną.............................................. 118 Wzór 2. Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca będącego osobą prawną.......................... 124 Wzór 3. Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej......................... 127 Wzór 4. Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Spraw Wewnętrznych................................ 134 Wzór 5. Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej postanowieniem Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi............... 136 Wzór 6. Wniosek o zmianę decyzji.................................... 138 2. Wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości.......... 139 3. Przyrzeczenie wydania zezwolenia promesa................................ 141 ROZDZIAŁ III. Księgi wieczyste.............................................. 142 1. Księgi wieczyste jako rejestr stanu prawnego nieruchomości.................... 142 2. Wniosek o założenie księgi wieczystej wraz z załącznikami..................... 149 Wzór 1. Wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej................................... 151 6 www.lexisnexis.pl
Spis treści Wzór 2. Wniosek o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej zabudowanej...................................... 158 Wzór 3. Wniosek o założenie księgi wieczystej dla budynku usytuowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste nieruchomości budynkowej................................................ 163 Wzór 4. Wniosek o założenie księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego lub użytkowego stanowiącego odrębną własność nieruchomości lokalowej.................................................. 169 Wzór 5. Wniosek o założenie księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu............................... 175 Załączniki do wniosku o założenie księgi wieczystej....................... 180 3. Wniosek o wpis do działu II księgi wieczystej................................. 186 Wzór 6. Wniosek o wpis własności.................................... 186 Wzór 7. Wniosek o wpis prawa użytkowania wieczystego................. 191 4. Wniosek o wpis ograniczonych praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością.......................................................... 195 Wzór 8. Wniosek o wpis służebności gruntowej......................... 196 Wzór 9. Wniosek o wpis służebności osobistej........................... 201 Wzór 10. Wniosek o wpis służebności przesyłu........................... 206 Wzór 11. Wniosek o wpis prawa użytkowania............................ 211 Wzór 12. Wniosek o wpis zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości... 216 5. Wniosek o wpis hipoteki................................................... 221 Wzór 13. Wniosek o wpis hipoteki umownej (kaucyjnej)................... 223 Wzór 14. Wniosek o wpis hipoteki przymusowej na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego........................ 228 Wzór 15. Wniosek o wpis hipoteki przymusowej na rzecz innych podmiotów niż Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego........ 233 Wzór 16. Wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku (hipoteki bankowej)...... 238 6. Wniosek o wpis opróżnionego miejsca hipotecznego........................... 243 Wzór 17. Wniosek o wpis uprawnienia do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym...................................... 244 7. Wniosek o wpis praw osobistych i roszczeń................................... 248 Wzór 18. Wniosek o wpis prawa najmu lub dzierżawy..................... 250 Wzór 19. Wniosek o wpis prawa odkupu lub pierwokupu.................. 255 Wzór 20. Wniosek o wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości 260 Wzór 21. Wniosek o wpis roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa............................ 265 Wzór 22. Wniosek o wpis roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej... 270 8. Wniosek o wpis ostrzeżenia................................................ 275 Wzór 23. Wniosek o wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym............................................ 276 Wzór 24. Wniosek o wpis ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu wywłaszczeniowym (scaleniowym)............................ 281 9. Wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej.............................. 285 Wzór 25. Wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej................. 286 10. Odłączenie działki i przeniesienie do innej księgi wieczystej................... 291 Wzór 26. Wniosek o odłączenie działki i przeniesienie do innej księgi wieczystej............................................ 291 7
Spis treści 11. Sprostowanie oznaczenia nieruchomości.................................... 296 Wzór 27. Wniosek o sprostowanie oznaczenia nieruchomości.............. 296 12. Wydanie odpisu......................................................... 301 Wzór 28. Wniosek o wydanie odpisu z księgi wieczystej lub zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej................................ 301 ROZDZIAŁ IV. Ewidencja gruntów i budynków................................ 303 1. Ewidencja jako opis stanu faktycznego nieruchomości......................... 303 Wzór 1. Wniosek o udzielenie informacji z operatu ewidencji gruntów i budynków................................................. 308 Wzór 2. Wniosek o wydanie wypisu z rejestru gruntów, budynków lub lokali................................................... 310 Wzór 3. Wniosek o wydanie wypisu z kartoteki budynków lub lokali....... 311 Wzór 4. Wniosek o wydanie lub uwierzytelnienie wydruków oraz opracowań geodezyjnych i kartograficznych z operatu ewidencji gruntów i budynków......................................... 312 2. Zgłoszenie zmian danych w ewidencji gruntów i budynków..................... 314 Wzór 5. Zgłoszenie zmian oznaczenia działki i jej powierzchni............ 315 Wzór 6. Zgłoszenie zmian danych ewidencyjnych osób................... 317 Wzór 7. Zgłoszenie zmian danych ewidencyjnych w zakresie granic........ 319 ROZDZIAŁ V. Podział, scalanie i rozgraniczanie nieruchomości................. 321 1. Podział nieruchomości.................................................... 321 Wzór 1. Wniosek o podział nieruchomości położonej na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego........... 326 Wzór 2. Wniosek o podział nieruchomości położonej na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i dla którego nie ma obowiązku jego sporządzenia............................................... 328 Wzór 3. Wniosek o podział nieruchomości niezależnie od ustaleń lub istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.............. 330 Wzór 4. Decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości................ 332 Wzór 5. Wniosek o przyznanie odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne w wyniku podziału nieruchomości.............................................. 334 2. Scalanie i podział nieruchomości........................................... 336 Wzór 6. Wniosek o dokonanie scalenia i podziału nieruchomości.......... 340 Wzór 7. Uchwała rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości......... 342 Wzór 8. Wniosek, uwaga lub zastrzeżenie do scalenia i podziału nieruchomości.............................................. 344 3. Rozgraniczenie nieruchomości............................................. 345 Wzór 9. Wniosek o rozgraniczenie nieruchomości....................... 348 Wzór 10. Protokół graniczny.......................................... 350 Wzór 11. Ugoda..................................................... 354 ROZDZIAŁ VI. Zagospodarowanie przestrzenne............................... 357 1. Podział kompetencji w zakresie zagospodarowania przestrzennego.............. 357 2. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy....... 360 Wzór 1. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy...................... 363 Wzór 2. Decyzja o warunkach zabudowy............................... 369 8 www.lexisnexis.pl
Spis treści 3. Wniosek o wydanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.............. 377 Wzór 3. Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego........ 380 4. Wnioski i uwagi dotyczące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy..................................................... 384 Wzór 4. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego............................................. 385 5. Wnioski i uwagi dotyczące miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego........................................................... 387 Wzór 5. Wnioski i uwagi dotyczące miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego............................................. 388 6. Wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy).................................................... 392 Wzór 6. Wniosek o wydanie wypisu i wyrysu........................... 392 7. Roszczenia odszkodowawcze przysługujące właścicielowi nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą.......................................................... 394 Wzór 7. Wniosek o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę...... 395 Wzór 8. Wniosek o wykupienie nieruchomości.......................... 396 Wzór 9. Żądanie odszkodowania...................................... 397 8. Wniosek dotyczący projektu planu zagospodarowania przestrzennego województwa............................................................ 400 Wzór 10. Sporządzenie planu zagospodarowania przestrzennego województwa............................................... 401 9. Wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach................ 403 Wzór 11. Wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach... 403 ROZDZIAŁ VII. Prawo budowlane............................................ 411 1. Proces budowlany........................................................ 411 2. Postępowanie przed rozpoczęciem budowy................................... 413 Wzór 1. Wniosek o pozwolenie na budowę............................. 414 Wzór 2. Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę............................ 426 Wzór 3. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane............................ 430 Wzór 4. Pozwolenie na budowę....................................... 433 Wzór 5. Oświadczenie o przyjęciu obowiązku kierowania budową......... 439 Wzór 6. Zawiadomienie o zmianach uczestników procesu budowlanego.... 441 Wzór 7. Zgłoszenie budowy obiektu budowlanego niewymagającego pozwolenia na budowę....................................... 442 3. Budowa i oddawanie do użytku obiektów budowlanych........................ 444 Wzór 8. Zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych............................................... 445 Wzór 9. Oświadczenie o posiadaniu dziennika budowy i tablicy informacyjnej............................................... 447 Wzór 10. Zawiadomienie o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania............................................. 448 Wzór 11. Oświadczenie kierownika budowy............................. 451 Wzór 12. Wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie................ 453 Wzór 13. Oświadczenie o braku sprzeciwu i uwag........................ 456 9
Spis treści Wzór 14. Protokół kontroli obowiązkowej zakończonej budowy obiektu budowlanego............................................... 457 Wzór 15. Zawiadomienie o zakończeniu rozbiórki obiektu budowlanego..... 461 4. Użytkowanie obiektów budowlanych........................................ 462 Wzór 16. Zgłoszenie zamiaru zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego............................................... 464 5. Wzory świadectw charakterystyki energetycznej budynku...................... 467 Wzór 17. Świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku mieszkalnego............................................... 467 Wzór 18. Świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku innego niż mieszkalny.............................................. 473 Wzór 19. Świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu mieszkalnego............................................... 478 6. Umowy cywilnoprawne zawierane w trakcie procesu budowlanego.............. 482 Wzór 20. Umowa o wykonanie prac projektowych oraz o sprawowanie nadzoru autorskiego......................................... 482 Wzór 21. Umowa o pełnienie nadzoru inwestorskiego..................... 487 Wzór 22. Umowa o roboty budowlane.................................. 490 ROZDZIAŁ VIII. Wspólnoty mieszkaniowe.................................... 495 1. Istota wspólnoty mieszkaniowej według ustawy o własności lokali............... 495 1.1. Czym jest wspólnota mieszkaniowa?.................................... 495 1.2. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej.................................... 496 1.3. Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej............................... 497 2. Zarząd nieruchomością wspólną............................................ 498 2.1. Uwagi ogólne........................................................ 498 2.2. Prawa i obowiązki zarządcy............................................ 500 2.3. Zarząd przymusowy.................................................. 503 Wzór 1. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, zawierająca sposób zarządu nieruchomością wspólną....................... 504 Wzór 2. Uchwała w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną................................................... 522 Wzór 3. Uchwała o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu... 524 Wzór 4. Uchwała właścicieli lokali w sprawie zawieszenia w czynnościach lub odwołania zarządu lub poszczególnych jego członków......... 526 Wzór 5. Uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu... 528 Wzór 6. Regulamin wspólnoty mieszkaniowej........................... 530 Wzór 7. Rozliczenie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej...................................... 537 Wzór 8. Regulamin porządku domowego............................... 539 Wzór 9. Zawiadomienie o zaległościach w zapłacie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.............. 545 3. Likwidacja wspólnoty..................................................... 546 ROZDZIAŁ IX. Prawo spółdzielcze........................................... 547 1. Uwagi ogólne............................................................ 547 2. Krótka charakterystyka spółdzielczych praw do lokalu mieszkalnego............. 549 10 www.lexisnexis.pl
Spis treści 2.1. Spółdzielcza własność lokalu mieszkalnego.............................. 549 2.2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.................. 550 2.3. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.................... 551 3. Wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie prawa na rzecz spółdzielcy.............................................................. 552 3.1. Umowa o budowę lokalu mieszkalnego.................................. 552 Wzór 1. Umowa o budowę spółdzielczego lokalu mieszkalnego............ 557 3.2. Umowa ustanawiająca prawo do lokalu mieszkalnego na rzecz spółdzielcy.... 565 3.2.1. Cel umowy..................................................... 565 3.2.2. Umowa ustanawiająca prawo spółdzielczej własności................. 566 Wzór 2. Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu spółdzielczego.... 570 3.2.3. Umowa ustanawiająca spółdzielcze prawo lokatorskie................ 578 Wzór 3. Umowa ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego...................................... 580 4. Nabycie prawa do spółdzielczego lokalu mieszkalnego od spółdzielcy............ 585 4.1. Umowa o nabycie prawa spółdzielczej własności.......................... 585 4.2. Umowa o nabycie prawa własnościowego................................ 585 Wzór 4. Umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (umowa zawierana ze spółdzielcą)........ 588 4.3. Umowa o nabycie prawa lokatorskiego................................... 593 5. Przekształcanie praw spółdzielczych do lokali mieszkalnych.................... 593 5.1. Przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego w prawo spółdzielczej własności............................................................ 593 Wzór 5. Wniosek o przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego w prawo spółdzielczej własności............................... 596 Wzór 6. Umowa o przeniesienie prawa spółdzielczej własności............ 597 5.2. Przekształcenie spółdzielczego prawa własnościowego w prawo spółdzielczej własności............................................................ 601 Wzór 7. Wniosek o przekształcenie spółdzielczego prawa własnościowego w prawo spółdzielczej własności............................... 603 Wzór 8. Umowa o przeniesienie prawa spółdzielczej własności............ 604 ROZDZIAŁ X. Odpłatne i nieodpłatne korzystanie z lokalu mieszkalnego........ 610 1. Uwagi ogólne............................................................ 610 2. Umowa najmu lokalu mieszkalnego......................................... 611 Wzór 1. Umowa najmu lokalu mieszkalnego............................ 616 3. Umowa dzierżawy lokalu mieszkalnego...................................... 628 Wzór 2. Umowa dzierżawy lokalu mieszkalnego......................... 633 4. Umowa odpłatnego użytkowania lokalu mieszkalnego......................... 642 Wzór 3. Umowa odpłatnego użytkowania lokalu mieszkalnego............ 645 5. Umowa nieodpłatnego użytkowania lokalu mieszkalnego....................... 650 Wzór 4. Umowa nieodpłatnego użytkowania lokalu mieszkalnego......... 653 6. Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego...................................... 658 Wzór 5. Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego......................... 661 7. Umowa użyczenia lokalu użytkowego........................................ 666 Wzór 6. Umowa użyczenia lokalu użytkowego.......................... 668 ROZDZIAŁ XI. Wycena nieruchomości........................................ 673 1. Uwagi ogólne............................................................ 673 11
Spis treści 2. Umowa o dokonanie wyceny nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego........................................................... 677 Wzór 1. Umowa o dokonanie wyceny nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego....................................... 679 3. Aktualizacja operatu szacunkowego......................................... 686 Wzór 2. Umowa o wykonanie aktualizacji operatu szacunkowego.......... 687 4. Świadectwo nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości........................................................... 690 Wzór 3. Wzór świadectwa nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.................................... 691 Wzór 4. Wzór dwustronnego świadectwa nadania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.......................... 692 5. Pieczęć rzeczoznawcy majątkowego......................................... 694 Wzór 5. Wzór pieczęci rzeczoznawcy majątkowego...................... 694 ROZDZIAŁ XII. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami..................... 695 1. Uwagi ogólne............................................................ 695 2. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami............................ 697 3. Umowa pośrednictwa kupna nieruchomości typu otwartego.................... 699 Wzór 1. Umowa pośrednictwa kupna nieruchomości typu otwartego....... 699 4. Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na wyłączność.................. 705 Wzór 2. Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na wyłączność.... 706 5. Inne umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami........................ 713 Wzór 3. Umowa pośrednictwa najmu nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności................................................ 713 Wzór 4. Umowa pośrednictwa dzierżawy nieruchomości (otwarta)........ 718 6. Świadectwo nadania licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami... 722 Wzór 5. Wzór świadectwa nadania licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami.................................. 723 Wzór 6. Wzór dwustronnego świadectwa nadania licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami........................ 724
Wykaz skrótów Wykaz skrótów Wykaz skrótów Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego CBOSA Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych k.c. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) k.k.s. ustawa z 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 186 ze zm.) k.p.a. ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 267) k.p.c. ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) k.r.o. ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.) Legalis system informacji prawnej wydawnictwa C.H. Beck Lex system informacji prawnej wydawnictwa Wolters Kluwer Polska LexisNexis Lexis.pl Serwis Prawniczy LexisNexis Polska MoP Monitor Prawniczy NP Nowe Prawo NSA Naczelny Sąd Administracyjny ONSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego ONSAiWSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych OSA Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSNAPiUS Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna (od 1995 r.) OSNCP Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OTK-A Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowy PiP Państwo i Prawo pr.bud. ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) 13
Wykaz skrótów pr.g.k. pr.spółdz. PUG SA SN TK u.g.n. u.k.w.h. u.p.z.p. u.s.m. u.u.i.ś. WSA ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.) ustawa z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego Sąd Apelacyjny Sąd Najwyższy Trybunał Konstytucyjny ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.) ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) ustawa z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. Nr 199, poz. 1227 ze zm.) wojewódzki sąd administracyjny
Wstęp Wstęp Wstęp Nieruchomości odgrywają ważną rolę w życiu obywateli, samorządów i państw. Prawidłowe zarządzanie nieruchomościami wymaga pogodzenia wielu często sprzecznych interesów i ochrony zarówno dobra wspólnego, jak i słusznych interesów prywatnych. Tym standardom stara się sprostać prawo, nakładając na osoby podejmujące działania związane z szeroko rozumianą gospodarką nieruchomościami wiele dość skomplikowanych obowiązków wymagających składania wniosków, zawierania umów, pisania pism i oświadczeń. Coraz częściej możemy się dziś posłużyć Internetem, pozyskać druki, ale nie zawsze z wystarczającą informacją, jak je wypełnić. Publikacja Nieruchomości. Wzory umów i pism ma za zadanie dostarczyć informacji ułatwiających zarówno konstruowanie pism i umów, jak i orientację o istocie oraz znaczeniu pism i decyzji otrzymywanych w różnych sytuacjach związanych z gospodarowaniem i zarządzaniem nieruchomościami. Zamieszczone w niniejszym zbiorze wzory umów i pism powinny ułatwić zrozumienie najbardziej istotnych dla ich treści rozwiązań prawnych i umożliwić osobom fizycznym i prawnym samodzielne sformułowanie pisma czy umowy bez udziału radcy prawnego czy adwokata. Oczywiście autorzy, ze względu na ograniczone możliwości prezentowanego tekstu, muszą ograniczyć się do sytuacji najbardziej typowych, podkreślając jednocześnie, że w sprawach bardziej skomplikowanych konieczna jest bezpośrednia porada specjalisty, aby nie narazić się na nieodwracalne szkody lub koszty. W zbiorze zawarliśmy również wzory najbardziej typowych aktów notarialnych, mając jednocześnie świadomość, że muszą one być przygotowywane przez osoby mające kwalifikacje notariusza. Ich zamieszczenie miało na celu podkreślenie konieczności zachowania formy aktu notarialnego i jednocześnie umożliwienie osobom nabywającym czy korzystającym z nieruchomości zrozumienia treści aktu oraz zgromadzenie informacji niezbędnych do jego prawidłowego sformułowania. 15
Wstęp Całość opracowania została podzielona według kryterium materialnego na następujące rozdziały: 1) prawa do nieruchomości, 2) nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, 3) księgi wieczyste, 4) ewidencja gruntów i budynków, 5) podział i scalanie nieruchomości, 6) zagospodarowanie przestrzenne, 7) prawo budowlane, 8) wspólnoty mieszkaniowe, 9) spółdzielczość mieszkaniowa, 10) najem lokali, 11) wycena nieruchomości, 12) pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Każdy rozdział zawiera krótkie wprowadzenie, a także wzory pism i umów z podaniem wariantowych rozwiązań z krótkim uzasadnieniem i objaśnieniem oraz odesłaniem do aktów prawnych i orzecznictwa. Przedstawione wzory nie mają na celu ujednolicenia umów zawieranych między podmiotami czy treści kierowanych pism, ale przede wszystkim mają umożliwić opracowanie umowy lub pisma we własnym zakresie. Powinny też pozwolić Czytelnikowi ocenić, czy jest w stanie sam opracować właściwą treść, czy jednak powinien skorzystać z pomocy prawnej. Natomiast przekazanie informacji o decyzjach, regulaminach, pismach najczęściej występujących w gospodarce nieruchomościami ma na celu umożliwienie Czytelnikom zrozumienia otrzymywanych dokumentów, ułatwić właściwe postępowanie, a czasem po prostu ułatwić ocenę, czy przedstawiony dokument jest autentyczny i prawidłowy. Autorzy pracownicy naukowi Wydziału Administracji i Nauk Społecznych Politechniki Warszawskiej, wieloletni praktycy związani zawodowo z problematyką nieruchomości proszą Czytelników o uwagi dotyczące niniejszego zbioru, które postaramy się uwzględnić w przyszłych wydaniach. Helena Kisilowska
Wojciech Nosek Prawa rzeczowe Własność Rozdział I Prawa rzeczowe 1. Własność 1.1. Zagadnienia ogólne Prawa rzeczowe regulują zakres i treść uprawnień, jakie mogą przysługiwać do rzeczy, czyli przedmiotów materialnych. Własność jest podstawowym i najważniejszym prawem do rzeczy, o najszerszym zakresie i najbogatszej treści. Obok tego najpełniejszego prawa mogą przysługiwać także inne prawa do rzeczy: wieczyste użytkowanie oraz ograniczone prawa rzeczowe, jakimi są: użytkowanie, służebność (gruntowa i osobista), zastaw, hipoteka oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Prawa przysługujące do nieruchomości jako prawnej kategorii rzeczy (gruntu i naniesień) to: własność, wieczyste użytkowanie oraz ograniczone prawa rzeczowe, takie jak: użytkowanie, służebność, hipoteka oraz prawa do nieruchomości spółdzielni mieszkaniowych (zastaw może dotyczyć jedynie rzeczy ruchomych). Własność tradycyjnie była ujmowana w postaci tzw. triady, a więc trzech praw, tj. prawa do: 1) dysponowania rzeczą (w znaczeniu używania, korzystania) ius utendi, 2) pobierania pożytków (jeśli rzecz takie przynosi, niezależnie: naturalne czy cywilne) ius fruendi, 3) rozporządzania rzeczą (w znaczeniu jej zbywania przez przeniesienie na inną osobę umową lub przekazywania w spadku) ius aliendi (disponendi). Konstrukcja własności w polskim prawie odpowiada temu tradycyjnemu ujęciu, choć z pewnymi modyfikacjami i ograniczeniami w stosunku do zakresu tego prawa. Artykuł 140 k.c. tak określa treść własności: W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych 17
Wojciech Nosek Prawa rzeczowe osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno -gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Uregulowanie to poza tym, że łączy utendi i fruendi w jednym pojęciu korzystania z rzeczy i wprowadza zrozumiałe współcześnie ograniczenia w absolutnym, nieskrępowanym korzystaniu z rzeczy do zakresu niekolidującego z ustawami i zasadami współżycia społecznego oraz sposobu korzystania zgodnego ze społeczno -gospodarczym przeznaczeniem prawa nie odbiega w swej istocie od tradycyjnego rozumienia treści własności. Przewidziane w art. 140 k.c. ograniczenia w absolutnym korzystaniu przez właściciela z rzeczy wyrażają się w tym, że: 1) właściciel nie może sprzeciwić się użyciu, a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli jest to konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej, co nie pozbawia go praw do żądania naprawienia szkody (art. 142 k.c.), 2) właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno -gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 k.c.), 3) właścicielowi nieruchomości nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby groziło to nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia (art. 147 k.c.). Właściciele gruntów sąsiadujących są obowiązani do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych i wspólnego ponoszenia kosztów ich utrzymania. Własność gruntu w myśl polskiego prawa rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (art. 143 k.c.), ale tylko w granicach określonych przez społeczno -gospodarcze przeznaczenie gruntu ; ponadto zasięg ten może być ograniczony przepisami prawa wodnego, prawa górniczego i lotniczego. Nieruchomość gruntowa przedstawia się zatem w świetle art. 55 1 i art. 143 jako bryła ograniczona płaszczyznami pionowymi przebiegającymi według jej granic na powierzchni ziemi, sięgająca tylko do pewnej głębokości i pewnej wysokości (J. Ignatowicz, w: Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 1972, s. 375), takich, które mają wpływ na korzystanie z nieruchomości. 1.2. Współwłasność Własność nieruchomości (a także rzeczy ruchomych) może przysługiwać kilku osobom. Jeżeli każda z nich ma prawo do wydzielonej części, jest właścicielem swojej części. Jeżeli własność przysługuje tym osobom niepodzielnie, tworzy się współwłasność jako szczególna odmiana własności. 18 www.lexisnexis.pl
Własność Współwłasność występuje w dwóch rodzajach: 1) współwłasności łącznej, 2) współwłasności w częściach ułamkowych. Współwłasność łączna istnieje w ramach szczególnego stosunku prawnego łączącego strony i jest regulowana przepisami dotyczącymi takich stosunków. Współwłasność łączna powstaje między małżonkami. Jest to wspólność ustawowa, regulowana przepisami ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.), obejmująca ich majątek wspólny, do którego należą w szczególności: 1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków, 2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków, 3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków, 4) kwoty składek zaewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 205, poz. 788 ze zm.) (art. 31 2 k.r.o.). W czasie trwania wspólności ustawowej żadne z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzaniu majątkiem wspólnym; do dokonania pewnych czynności potrzebna jest zgoda drugiego małżonka wyrażona w formie wymaganej dla danej czynności prawnej. Małżonkowie mogą wspólność ustawową przez umowę rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć zarówno w trakcie trwania małżeństwa, jak i przed jego zawarciem. Z ważnych powodów każde z małżonków może żądać zniesienia wspólności majątkowej zarówno ustawowej, jak i umownej przez sąd. Współwłasność łączna występuje też między wspólnikami spółki cywilnej, tworzonej na podstawie przepisów art. 860 i n. k.c. Wspólnik nie może rozporządzać wniesionym do takiej spółki udziałem w majątku wspólnym spółki ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku. Nie może też w czasie trwania spółki domagać się podziału majątku wspólnego. Wspólnik jest uprawniony i zobowiązany do prowadzenia spraw spółki i reprezentowania jej. Jest oczywiście możliwe wypowiedzenie udziału, a także wystąpienie ze spółki przed jej rozwiązaniem, ale wymaga to podjęcia określonych przepisami czynności w określonych warunkach. Współwłasność w częściach ułamkowych jest regulowana przepisami Kodeksu cywilnego (art. 197 221). W ramach takiej współwłasności każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Każdy jest obowiązany do współdziałania w zarządzaniu rzeczą wspólną 19
Wojciech Nosek Prawa rzeczowe i uprawniony do współposiadania tej rzeczy oraz korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić ze współposiadaniem pozostałych. Każdy też może żądać zniesienia współwłasności przez podział, chyba że byłoby to sprzeczne z przepisami ustawy lub społeczno -gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągało za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W takich przypadkach rzecz może być przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedana. Jeżeli rzecz jest dzielona, wartość udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne, gdy zaś chodzi o grunt, można obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. 1.3. Nabycie i utrata własności 1.3.1. Sposoby nabycia Własność, a także inne prawa rzeczowe można nabyć różnymi sposobami, regulowanymi przede wszystkim przez Kodeks cywilny, ale także przez inne ustawy. Zazwyczaj nabycie przez nabywcę jest połączone z utratą praw przez poprzedniego właściciela. Sposoby nabycia (i utraty) prawa własności można podzielić na: 1) pierwotne, 2) pochodne. Pierwotne sposoby nabycia to takie, które nie są zależne od praw poprzedniego właściciela i innych uprawnień jakichkolwiek podmiotów. Prawa do rzeczy bądź w ogóle nie istniały, bądź istniejące poprzednio wygasają, nowemu właścicielowi zaś przysługuje własność bez żadnych poprzednio istniejących obciążeń czy ograniczeń. Do takich pierwotnych sposobów nabycia własności zaliczamy: nacjonalizację, wywłaszczenie, zasiedzenie, znalezienie, zawłaszczenie rzeczy niczyjej, połączenie, pomieszanie, przeistoczenie. Pochodne sposoby, czyli sukcesja, to te, w których właściciel wywodzi swe prawa z praw poprzedniego właściciela jest jego sukcesorem. Prawo własności poprzednika nie wygasło, lecz jest przejęte przez następcę, który uzyskuje tylko tyle, ile posiadał jego poprzednik, a więc z ewentualnymi obciążeniami i ograniczeniami, nie może bowiem nabyć więcej praw, niż miał jego poprzednik. Do pochodnych sposobów nabycia należy umowne przeniesienie własności (umowami przenoszącymi własność są: sprzedaż, zamiana, darowizna, umowa o dzieło, pożyczka), a także dziedziczenie oraz połączenie się osób prawnych. Do kodeksowych regulacji nabycia (i utraty) własności nie należą: nacjonalizacja, wywłaszczenie, łączenie się osób prawnych. Sposoby te są regulowane odrębnymi aktami prawnymi. 20 www.lexisnexis.pl
Własność Nie wszystkie kodeksowe regulacje pierwotnego nabycia własności mogą odnosić się do nieruchomości. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości w drodze znalezienia, zawłaszczenia rzeczy niczyjej, połączenia, pomieszania lub przeistoczenia. Do nieruchomości będą się zatem odnosić takie sposoby pierwotnego nabycia włas ności, jak zasiedzenie, nacjonalizacja czy wywłaszczenie, oraz sposoby pochodne. Przeniesienie własności (lub innego prawa rzeczowego) umową odbywa się przez złożenie zgodnego oświadczenia woli. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę (chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony inaczej postanowiły). Do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej tylko co do gatunku lub rzeczy nieistniejącej, a mającej powstać w przyszłości potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy, a więc np. jej wydanie w faktyczne władanie nabywcy. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania szczególnej formy umowy zawarcia jej w formie aktu notarialnego; bez zachowania tej formy przeniesienie własności nie nastąpi. Wpis do księgi wieczystej nie jest warunkiem przeniesienia własności nieruchomości. Do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stosuje się przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 234 k.c.). Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności (art. 245 1 k.c.), z tym zastrzeżeniem, że forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia (art. 245 2 k.c.). Do przeniesienia (lub zrzeczenia się albo zmiany treści) ograniczonego prawa rzeczowego jeśli było ujawnione w księdze wieczystej potrzebny jest wpis (lub wykreślenie wpisu) w księdze wieczystej (art. 248 k.c.). Przeniesienie własności nieruchomości (lub innych praw rzeczowych do niej) możliwe jest w drodze zawarcia między zbywcą a nabywcą następujących umów: 1) umowy sprzedaży jest to umowa dwustronnie zobowiązująca; sprzedawca zobowiązuje się taką umową przenieść na kupującego własność rzeczy (energii lub praw) i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 k.c.); 2) umowy zamiany zobowiązania każdej ze stron do przeniesienia na drugą stronę własności rzeczy (energii lub praw) w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy (art. 603 k.c.); 3) umowy darowizny zobowiązującej jednostronnie darczyńcę do bezpłatnego świadczenia (w tym przypadku przeniesienia własności nieruchomości) na rzecz obdarowanego (art. 888 k.c.). 21
Wojciech Nosek Prawa rzeczowe Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób (art. 922 1 k.c.) powołanych do tego przez testament albo ustawę, jeżeli spadkodawca nie powołał spadkobiercy albo gdy żadna z osób, które powołał, nie chce lub nie może być spadkobiercą. Jeśli w skład spadku wchodzi nieruchomość, spadkobierca staje się jej właścicielem z chwilą otwarcia spadku, co następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Do nabycia własności nie jest potrzebna żadna czynność. Dnia 23 października 2011 r. weszła w życie nowelizacja Kodeksu cywilnego (ustawa z 18 marca 2011 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. Nr 85, poz. 458), która wprowadziła do prawa spadkowego zapis windykacyjny obok dotychczas istniejącej i pozostawionej w prawie spadkowym instytucji zapisu, teraz nazwanego zapisem zwykłym. Zapis zwykły polega na tym, że spadkodawca może przez rozrządzenie testamentowe zobowiązać spadkobiercę ustawowego lub testamentowego do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby, np. przeniesienia na zapisobiorcę własności oznaczonej rzeczy, w tym także m.in. nieruchomości. Zapis windykacyjny, który może zostać ustanowiony jedynie w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego, polega na tym, że wskazana przez testatora (spadkodawcę) osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku, czyli w chwili śmierci testatora (spadkodawcy). Przedmiotem zapisu windykacyjnego może być: rzecz oznaczona co do tożsamości, zbywalne prawo majątkowe, przedsiębiorstwo lub gospodarstwo rolne, a także ustanowienie na rzecz zapisobiercy użytkowania lub służebności. Na mocy takiego rozrządzenia zapisobiorca staje się np. właścicielem nieruchomości, i to już w chwili śmierci testatora. Połączenie może dotyczyć wszelkich osób prawnych. Nie wszystkie takie sytuacje są objęte szczególną regulacją ustawową i wtedy scalenie majątku łączących się osób prawnych odbywa się na podstawie umów, które według swego uznania mogą regulować w ramach zasady swobodnego kształtowania przez strony stosunku umownego (art. 353 1 k.c.) przejście praw do nieruchomości, jeżeli stanowią one składniki majątkowe łączących się podmiotów. Regulacjom szczególnym podlega łączenie się spółek handlowych. Połączenie takie może być dokonane: 1) przez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej na inną spółkę za udziały lub akcje spółki przejmującej albo 2) przez zawiązanie spółki kapitałowej, na którą przechodzi majątek łączących się spółek za udziały lub akcje nowej spółki. Do pierwotnych sposobów nabycia własności należy zasiedzenie (art. 172 i n. k.c.). Zasiedzenie nieruchomości polega na tym, że posiadacz nie będący właścicielem 22 www.lexisnexis.pl
Własność nieruchomości nabywa jej własność, jeżeli posiada nieruchomość samoistnie i nieprzerwanie w dobrej wierze od lat 20, a w złej wierze od lat 30. Obowiązujące do 1992 r. przepisy nie przewidywały możliwości zasiedzenia nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa. Zasiedzenie rzeczy ruchomej wymaga jedynie trzyletniego posiadania, ale wyłącznie w dobrej wierze. Zasiedzenie nieruchomości biegnące przeciwko małoletniemu nie może skończyć się wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania przez właściciela pełnoletniości. Do okresu wymaganego do zasiedzenia może być doliczony okres posiadania poprzednika. Bieg terminu zasiedzenia może ulec przerwaniu lub zawieszeniu (art. 175 k.c.). Zasiedzenie ulega przerwaniu przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania sprawy albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio przez właściciela lub w jego imieniu w celu odzyskania nieruchomości, przez uznanie jego roszczeń przez posiadacza albo przez wszczęcie mediacji. Po każdym przerwaniu bieg zasiedzenia rozpoczyna się na nowo. Bieg zasiedzenia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu, gdy z powodu siły wyższej nie jest możliwe dochodzenie praw przed sądem lub innym organem do tego powołanym przez czas trwania przeszkody albo w stosunkach między rodzicami a dziećmi lub między małżonkami oraz podopiecznymi a opiekunami lub kuratorami przez czas trwania władzy rodzicielskiej lub małżeństwa albo sprawowania opieki lub kurateli. Po zakończeniu zawieszenia zasiedzenie biegnie dalej. Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością trwale, stała się przez to bowiem jej częścią składową (art. 47 k.c.). Budynki wzniesione na cudzym gruncie stają się zatem własnością właściciela gruntu, a właścicielowi materiałów budowlanych przysługuje ewentualnie roszczenie o zwrot poniesionych nakładów, np. z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Jeśli jednak samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie wyższej niż wartość zajętego gruntu, może żądać przeniesienia na niego własności tego gruntu za wynagrodzeniem. Nabycia takiego gruntu przez posiadacza może także żądać właściciel gruntu (art. 231 k.c.). Pożytki rzeczy zgodnie z art. 140 k.c. może pobierać właściciel. Jako uprawniony do pobierania pożytków nabywa własność pożytków naturalnych przez odłączenie ich od rzeczy. 23
Wojciech Nosek Prawa rzeczowe 1.3.2. Sprzedaż WZÓR nr 1 UMOWA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI (GRUNTU NIEZABUDOWANEGO) Repertorium A nr 234/2013 [1] AKT NOTARIALNY [2] Dnia czternastego lipca dwa tysiące trzynastego roku (14.07.2013 r.) do notariusza Jana Kowalskiego, do Kancelarii Notarialnej w Radomiu przy ul. Polnej 2, przybyli: --------------------------------------------------------------------------------------------------- 1) Pani Maria Janik, córka Jana i Anny, zamieszkała 26-515 Radom, ul. Prosta 2 [3], PESEL..., -------------------------------------------------------------------- 2) Pan Jan Nowak, syn Romana i Wandy, zamieszkały 26-517 Łopuszno nr 222, PESEL..., ---------------------------------------------------------------------------- Tożsamość osób notariusz ustalił na podstawie dowodów osobistych: ad 1 DBA 2894789, ad 2 BEA 646585 [4] ----------------------------------------------------------------- Na życzenie wymienionych wyżej osób notariusz Jan Kowalski, w Kancelarii Notarialnej w Radomiu przy ul. Polnej 2, sporządził następujący akt: ------------------------ UMOWA SPRZEDAŻY [5] 1. Pani Maria Janik oświadcza [6], że: -------------------------------------------------------- jest właścicielką niezabudowanej nieruchomości [7] gruntowej położonej w Radomiu przy ulicy Leśnej 12 (dwanaście), oznaczonej jako działka numer 5 (pięć) w obrębie Las, w jednostce ewidencyjnej Radom, w województwie mazowieckim, o powierzchni 0,10 ha (dziesięć arów) [8], dla której prowadzona jest księga wieczysta [9] KW nr... przez Sąd Rejonowy w Radomiu Wydział Ksiąg Wieczystych, --------------------------------------------------------------------------------- w prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Radomiu Wydział Ksiąg Wieczystych księdze wieczystej KW nr... w dziale II wpisana jako właściciel działki nr 5 (pięć) jest Maria Janik, na podstawie aktu sprzedaży z 11 lutego 1975 r., ---------- nieruchomość ta nie jest obciążona [13] prawami rzeczowymi ograniczonymi ani długami i innymi należnościami, do których stosuje się przepisy ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.), ----------------------------------------------------------------------------------- nieruchomość ta na podstawie Planu zagospodarowania przestrzennego miasta Radomia, zatwierdzonego uchwałą nr 1/99 Rady Miasta z 10 stycznia 1999 r., 24 www.lexisnexis.pl