Rok temu zakup mieszkania był o 4% droższy Rata długu zaciągniętego na zakup kawalerki w dużym mieście wynosi 553 zł wynika z szacunków Lion s Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl. W ciągu roku kwota ta stopniała o ponad 4%. W przyszłym roku możemy mieć do czynienia z dalszą symboliczną obniżką, ale w perspektywie kilku lat wyraźny wzrost rat dziś zaciąganych kredytów hipotecznych jest niemal pewny. Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) we wrześniu br. osiągnęła poziom 77,8 pkt. Czym właściwie jest indeks stworzony przez Lion s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania. Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem jedynie kosmetycznie niższym niż przed miesiącem. Dziś taniej jest też niż przed rokiem (o 4,2%). Jeszcze mocniej koszt kredytu spadł w odniesieniu do stycznia 2013 roku, a więc w momentu, w którym badanie rozpoczęto. Wtedy zakup na kredyt był aż o 28,5% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.). 105 Indeks kosztu kredytu (w pkt; sty'13 = 100) 100 100,0 95 90 85 80 75 83,0 77,8 Opracowanie Lion's Bank
Metodologia badania: Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki: 1) Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok., 2) Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care, 3) Wysokość stawki WIBOR 3M notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca). Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń: 1) Kredyt udzielany na 30 lat, 2) System rat równych, 3) Wkład własny na poziomie 20%. Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt. Ceny mieszkań są stabilne Koszt zakupu mieszkania zależy więc przede wszystkim od cen mieszkań oraz ceny kredytu, czyli jego oprocentowania. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z ruchami kosmetycznymi. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast pozostaje na względnie stabilnym poziomie (wzrost o 0,5% r/r). Taka stabilizacja może zaskakiwać. Skoro bowiem kredyt jest tani, powinno to skłaniać do zadłużania się i zakupów. I tak faktycznie się dzieje, ponieważ deweloperzy jeszcze nigdy nie sprzedali tak wielu mieszkań jak w bieżącym roku. Czemu więc ceny nie rosną? Wszystko dlatego, że równie szybko, czyli najszybciej w historii, deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje zaspokajając potrzeby popytu. Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 7,8 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są
oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,6 tys. zł), Wrocław (5,7) i Gdańsk (5,7). Na drugim biegunie są Łódź i Katowice z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych przeważnie o od kilku do kilkunastu procent. Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach Lokalizacja Mediana ceny ofertowej m kw. Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania* Różnica między ceną ofertową i transakcyjną Warszawa 7 800 zł 7 164 zł 9% Kraków 6 600 zł 6 157 zł 7% Poznań 5 481 zł 4 956 zł 11% Wrocław 5 688 zł 5 116 zł 11% Gdańsk 5 667 zł 5 209 zł 9% Lublin 4 900 zł 4 386 zł 12% Szczecin 4 220 zł 3 819 zł 10% Bydgoszcz 3 860 zł 3 567 zł 8% Łódź 3 646 zł 3 442 zł 6% Katowice 3 602 zł 3 444 zł 5% * Na podstawie danych NBP za II kw. 2015 r. Mieszkanie dla wybranych młodych W związku z nowelizacją programu Mieszkanie dla młodych warto też zauważyć, że choć ustawa pozwoliła na dofinansowanie zakupów lokali z drugiej ręki, to w praktyce dostęp do takich ofert w jednych lokalizacjach jest łatwy, a w innych okazuje się nie lada wyzwaniem. Przykład? W Bydgoszczy i Łodzi limity cen kwalifikujące do dopłat są bliskie medianom cen ofertowych nieruchomości. Oznacza to, że prawie połowa cen ofertowych jest niższa niż limity cen programu MdM. W Katowicach mediana jest nawet niższa niż limit ceny, a więc ponad połowa ofert sprzedaży mieszkań używanych kwalifikuje się do dopłat. Na drugim biegunie są Warszawa i Kraków, w których limity cen kwalifikujące do dopłat są o ponad 30% niższe niż mediana cen ofertowych. Mieszkanie dla młodych na rynku wtórnym Lokalizacja Mediana cen ofertowych lokali używanych Limity cen w programie MdM (r. wtórny) Różnica Warszawa 7800 5251-32,7% Kraków 6600 4293-35,0% Poznań 5481 4847-11,6% Wrocław 5688 4290-24,6% Gdańsk 5667 4283-24,4% Lublin 4900 3804-22,4% Szczecin 4220 3695-12,4% Bydgoszcz 3860 3857-0,1% Łódź 3646 3543-2,8% Katowice 3602 3923 8,9%
Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są zazwyczaj wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 5% w Katowicach do 12% w Lublinie. Przeciętnie o 9% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych. Kawalerka za 553 zł miesięcznie Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe kosmetycznie spadły. W ciągu 12 średni ich poziom zmalał z 1,82% do 1,75%. Przy notowanym w połowie maja WIBOR-ze 3M na poziomie 1,73% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,48%. Co więcej na podobnym historycznie niskim - poziomie oprocentowanie hipotek utrzymuje się ponad pół roku. Przeciętna marża kredytu hipotecznego (w PLN) 2,9% 2,7% 2,5% 2,3% 2,1% 1,9% 1,7% 1,5% 1,3% 1,1% 2,60% 1,27% 1,75% Źródło: Banki Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 922 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 553 zł, a trzypokojowych lokali 1383 zł miesięcznie.
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2096 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1398 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 839 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 380-420 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 640-690 zł, a trzech około 970-1040 zł. Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach Lokalizacja szacunkowa cena Kawalerka (30 m kw.) miesięczna rata Mieszkanie 2-pok. (50 m kw.) szacunkowa cena miesięczna rata Mieszkanie 3-pok. (75 m kw.) szacunkowa cena miesięczna rata Warszawa 234 000 zł 839 zł 390 000 zł 1 398 zł 585 000 zł 2 096 zł Kraków 198 000 zł 710 zł 330 000 zł 1 183 zł 495 000 zł 1 774 zł Wrocław 170 640 zł 611 zł 284 400 zł 1 019 zł 426 600 zł 1 529 zł Gdańsk 170 010 zł 609 zł 283 350 zł 1 015 zł 425 025 zł 1 523 zł Poznań 164 430 zł 589 zł 274 050 zł 982 zł 411 075 zł 1 473 zł Lublin 147 000 zł 527 zł 245 000 zł 878 zł 367 500 zł 1 317 zł Szczecin 126 600 zł 454 zł 211 000 zł 756 zł 316 500 zł 1 134 zł Bydgoszcz 115 800 zł 415 zł 193 000 zł 692 zł 289 500 zł 1 037 zł Katowice 108 060 zł 387 zł 180 100 zł 645 zł 270 150 zł 968 zł Łódź 109 380 zł 392 zł 182 300 zł 653 zł 273 450 zł 980 zł Średnia 154 392 zł 553 zł 257 320 zł 922 zł 385 980 zł 1 383 zł Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,75%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,73%) Dwa lata taniego długu Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż zmiany poziomu marż przez banki komercyjne. Prognozy zmian poziomu WIBOR-u są co prawda bardzo zmienne, ale najnowsze mogą napawać kredytobiorców optymizmem. Przewidywania rynkowe sugerują bowiem, że na podwyżki stóp procentowych przyjdzie poczekać ponad dwa lata, a bieżący poziom WIBOR-u w najbliższych miesiącach nawet kosmetycznie spadnie. Wiedzę na temat tego co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 23 listopada 2015 r. kontrakty za 9
wyceniały WIBOR 3M na 1,39%, a więc niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,73%). Dopiero później koszt pieniądza ma zacząć powoli rosnąć. Jak wolno? W horyzoncie 21-miesięcznym kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,56% - czyli wciąż wyraźnie mniej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,73%). Z tych notowań wnioskować można, że na pierwszą podwyżkę stóp procentowych przyjdzie jeszcze długo poczekać (nawet ponad dwa lata). Tak przynajmniej sugerują dzisiejsze notowania, które jednak, jak wyżej wspomniano, w niepewnych czasach potrafią zmieniać się jak w kalejdoskopie. Notowania stóp procentowych oraz potencjalna wysokość raty 30-letniego kredytu hipotecznego na kwotę 300 tys. zł 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1 918 zł 5,11% 1 344 zł 1 325 zł 1,73% 1,62% sierpień '12 dziś za 3 miesiące 1 294 zł 1 288 zł 1 296 zł 1 316 zł 1,43% za 6 1,39% za 9 1,44% za 15 1,56% za 21 2 000 zł 1 900 zł 1 800 zł 1 700 zł 1 600 zł 1 500 zł 1 400 zł 1 300 zł 1 200 zł 1 100 zł 1 000 zł Opracownanie Lion's Bank na podstawie danych wibor3m.pl, patria.cz (23.11.2015 r.) Autorzy opracowania: Bartosz Turek Lion's Bank bartosz.turek@lionsbank.pl, kom. 697 971 928 Marcin Drogomirecki Morizon.pl marcin.drogomirecki@morizon.pl, kom. 602 649 550 Nasze ogłoszenia nieruchomości publikujemy w portalach: Grupa Morizon SA: (MZN) jest notowana na NewConnect - rynku akcji Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie. Melog.com sp. z o.o. jest częścią grupy kapitałowej Morizon SA, będącą największym wydawcą mediów
nieruchomościowych online. Morizon SA, ul. Rakowiecka 36 lok. 341, 02-532 Warszawa, Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ, VIII Wydział Gospodarczy: KRS 0000372685, NIP 9570986959, REGON 220543196, kapitał zakładowy 3 573 671,70 zł.