RESEARCH POZNAŃ OFFICE MARKET Q4 2017 / RYNEK BIUROWY IV KW. 2017
Poznań is one of the six major regional office markets in Poland. Office sector in the city is currently in phase of dynamic development, and 2017 brought recordbreaking take-up, increase of developer activity and significant decrease of the vacancy rate. At the same time, asking rents remained stable, but similar to other regional markets, downward pressure on effective rents has become more visible. At the end of 2017, the total office stock in Poznań was estimated at 455,000 sq m, of which 426,000 sq m was rentable. The city remains fifth largest regional office market in Poland. Approximately 43% of the existing stock is situated in the centre of Poznań while the remaining stock is scattered around the city. Non-central areas of concentration of the modern stock begin to emerge in the area of Bułgarska Street and Marcelińska Street in the western part of Poznań (approximately 14% of the total stock) and along Arcybiskupa Baraniaka Street by the Malta Lake (about 9%). In 2017, four office buildings amounting to 26,300 sq m were completed in Poznań. The new supply was approximately 36% lower when compared to 2016 (41,100 sq m) and some 20% lower than annual average within 5 recent years (32,400 sq m). The largest and most recognizable among new schemes was Bałtyk (12,500 sq m) developed by Garvest Real Estate / Energia Active. CHART 1 Annual and cumulative supply of office space in Poznań 2012-2018f Although the new supply delivered to the market in the previous year was relatively small, at the end of 2017 nearly 126,000 sq m was identified under construction, which equals some 28% of existing stock. According to developers schedules, approximately 91,000 sq m may be completed in 2018 and further 35,000 sq m is planned for 2019. 63% of developed space is located outside the city centre and 37% in central locations. It s worth indicating that nearly 80% of space under construction is focused in 3 large-scale office complexes, including 2nd stage of Business Garden Poznań (46,100 sq m; Vastint Poland), Nowy Rynek (35,000 sq m; Skanska Property Poland) and 2 buildings of Pixel complex (17,700 sq m in total; Garvest Real Estate). 2017 was record-breaking in terms of take-up in Poznań, when lease agreements amounting to 78,200 sq m of office space were signed. This was the highest lease volume in history of the local market, with the significant share of the Total stock: 455,000 sq m New supply in 2017: 26,300 sq m in 4 schemes 125,800 sq m under construction Record-breaking take-up: 78,200 sq m leased in 2017 Vacancy rate: 8.6% (decrease by 5 pp. year-on-year) new supply new supply - forecast cumulative supply 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 sq m 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018f f - forecast based on schemes under construction at the end of Q4 2017 Source: Knight Frank, PORF 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 sq m largest transactions closed in Poland in 2017 25,500 sq m pre-let transaction in the Nowy Rynek scheme. The lease volume noted in 2017 was 22% higher than previous record (i.e. 2016) and at the same time nearly two times higher when compared with the average annual take-up within 2012-2016 (40,600 sq m). At the end of December 2017, approximately 39,300 sq m of office space remained vacant in Poznań, which constituted 8.6% of the total stock. The vacancy rate decreased by 5 pp. when compared to the end of 2016, which was a consequence of high demand and moderate volume of new supply delivered to the market. In 2018, an increase of the indicator is expected due to the record-high supply under construction to be delivered by the end of the year. 2
OFFICE MARKET IN POZNAŃ RESEARCH CHART 2 Vacancy rate in the Poznań office market 2012-2017 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Vacancy rate (% of total stock) 0% 2012 2013 2014 2015 2016 2017 MALTA HOUSE, REINO Partners Source: Knight Frank, PORF MARATON, Union Investment CHART 3 Office take-up in Poznań 2012-2017 Q1 Q2 Q3 Q4 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 sq m 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Asking rents for office space in Poznań remain at the stable level comparable with other major regional cities in Poland. In Q4 2017, office space in A-class buildings was quoted between EUR 12-14.5 per sq m per month (up to EUR 15-16 in selected schemes in the city centre). In case of B-class buildings asking rents ranged between EUR 10-13 per sq m per month. According to Knight Frank estimates, effective rates remained approximately 10-20% lower than asking rents. Source: Knight Frank, PORF 3
MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ Q4 2017 / IV KWARTAŁ 2017 City centre / Centrum Marcelińska St. and Bułgarska St. area / Rejon ulic Marcelińskiej i Bułgarskiej Area of the Malta Lake / Rejon Jeziora Maltańskiego 196 000 66 000 43 000 Vacancy rate (% of total stock) / Wskaźnik pustostanów (% całkowitych zasobów) 11.5% 15.2% 0% Offices under construction (sq m) / Podaż w budowie (m2) 46 700 46 100 0 EUR 11-15 EUR 12-14 n/a Total stock (sq m) / Zasoby całkowite (m2) Asking rents (EUR/sq m/month) / Czynsze wywoławcze (EUR/m2/miesiąc) 4
RESEARCH OFFICE MARKET IN POZNAŃ POZNAŃ VS. REGIONAL CITIES/ POZNAŃ VS. MIASTA REGIONALNE Q4 2017 / IV KWARTAŁ 2017 CHART 1 / WYKRES 1 Asking rents for office space in regional cities Czynsze wywoławcze za powierzchnię biurową w miastach regionalnych Q4 2017 / IV kw. 2017 CHART 2 / WYKRES 2 Office space under construction in major regional markets Powierzchnia biurowa w budowie na głównych rynkach regionalnych Q4 2017 / IV kw. 2017 350 000 16 300 000 15 14 250 000 EUR/sq m/month EUR/m2/miesiąc 13 12 200 000 11 150 000 10 9 100 000 8 7 50 000 Łódź Poznań Katowice Tricity Wrocław Kraków 6 sq m / m2 Kraków Wrocław Tricity Poznań Łódź Katowice Source / Źródło: Knight Frank, PORF Source / Źródło: Knight Frank, PORF CHART 3 / WYKRES 3 New suppy, take-up and vacancy rate in major regional office markets Nowa podaż, popyt na powierzchnię biurową i współczynnik pustostanów na głównych rynkach regionalnych 2017 New supply Nowa podaż Annual take-up Roczny popyt Vacancy rate Współczynnik pustostanów 250 000 12% 200 000 10% 8% 150 000 6% 100 000 4% 50 000 sq m / m2 2% Kraków Wrocław Source / Źródło: Knight Frank, PORF Tricity Łódź Poznań Katowice 0% SEGMENT B, Poznański Park Technologiczno Przemysłowy 5
Poznań to jeden z sześciu głównych regionalnych rynków biurowych w Polsce. Sektor biurowy w mieście jest obecnie w fazie dynamicznego wzrostu, a 2017 rok przyniósł na lokalnym rynku rekordowy popyt, wzrost aktywności deweloperów i znaczny spadek współczynnika pustostanów. Jednocześnie czynsze wywoławcze utrzymały się na stabilnym poziomie, ale podobnie jak w pozostałych miastach regionalnych, widoczny staje się wzrost presji na obniżanie stawek efektywnych. Na koniec 2017 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Poznaniu były szacowane na 455.000 m 2, z czego około 426.000 m 2 było przeznaczone na wynajem. Miasto pozostaje piątym wśród regionalnych rynków biurowych w Polsce. Około 43% istniejących zasobów znajduje się w centrum miasta, natomiast poza centrum zaczynają tworzyć się nowe obszary koncentracji powierzchni biurowej. Obejmują one okolice Jeziora Maltańskiego we wschodniej części Poznania (około 9% zasobów) oraz obszar wzdłuż ulic Bułgarskiej i Marcelińskiej, położonych w zachodniej części miasta (około 14%). W 2017 roku na poznańskim rynku biurowym zostały ukończone cztery projekty o łącznej powierzchni około 26.300 m 2. Nowa podaż w ubiegłym roku była o około 36% niższa w porównaniu z 2016 rokiem (41.100 m 2 ) i o około 20% niższa od średniej rocznej z ostatnich 5 lat (32.400 m 2 ). Największym i najbardziej rozpoznawalnym spośród nowoukończonych projektów był był Bałtyk (12.500 m 2 ) zrealizowany przez Garvest Real Estate / Energia Active. Mimo niewielkiej nowej podaży dostarczonej na rynek w minionym roku, na koniec grudnia 2017 w budowie pozostawało blisko 126.000 m 2 powierzchni biurowej, co odpowiada ok. 28% istniejących zasobów. Według harmonogramów deweloperów niemal 91.000 m 2 może zostać oddane do użytku w 2018 roku, zaś kolejne 35.000 m 2 ma planowaną datę ukończenia w 2019 roku. 63% realizowanej powierzchni powstaje poza centrum miasta, a 37% w lokalizacjach centralnych. Warto podkreślić, że niemal 80% powierzchni w budowie znajduje się w 3 dużych kompleksach biurowych. To drugi etap Business Garden Poznań (46.100 m 2 ; Vastint Poland), Nowy Rynek (35.000 m 2 ; WYKRES 1 Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej w Poznaniu 2012-2018p 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 Nowa podaż Nowa podaż - prognoza Podaż skumulowana m 2 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018p p - prognoza w oparciu o projekty w budowie na koniec 2017 roku Źródło: Knight Frank, PORF 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 m 2 Całkowite zasoby: 455.000 m² Nowa podaż w 2017 roku: 26.300 m² w 4 projektach 125.800 m² powierzchnia biurowa w budowie Rekordowy popyt: 78.200 m² Pustostany: 8,6% (spadek o 5 pp. r/r) Skanska Property Poland) oraz 2 kolejne biurowce kompleksu Pixel (łącznie 17.700 m 2 ; Garvest Real Estate). 2017 rok był w Poznaniu rekordowy pod względem popytu. W analizowanym okresie zawarto transakcje najmu obejmujące 78.200 m 2 powierzchni biurowej. To najwyższy wolumen umów najmu w historii lokalnego rynku, w czym duży udział miała największa transakcja zawarta w tym roku w całej Polsce umowa typu pre-let na 25.500 m 2 w projekcie Nowy Rynek. Wolumen popytu odnotowany w 2017 roku był o 22% wyższy w porównaniu z rekordowym dotychczas 2016 rokiem i jednocześnie był niemal dwukrotnie wyższy w porównaniu do średniej z lat 2012-2016 (40.600 m 2 ). 6
RYNEK BIUROWY W POZNANIU RESEARCH przeważnie od 12 do 14,5 EUR/m 2 /miesiąc, (do 15-16 EUR w wybranych budynkach w centrum miasta). W przypadku budynków klasy B stawki oscylowały w granicach od 10 do 13 EUR/m 2 /miesiąc. Według szacunków Knight Frank, efektywne stawki czynszu pozostawały o około 10-20% niższe niż stawki wywoławcze. ZIELONA 3, T.W. Co. Sp. z o.o. Na koniec grudnia 2017 roku w Poznaniu dostępne było około 39.300 m 2 powierzchni biurowej, co odpowiada 8,6% lokalnych zasobów. Współczynnik pustostanów spadł w porównaniu z końcem poprzedniego roku aż o 5,0 pp., co wynikało zarówno z wysokiego poziomu aktywności najemców, jak i umiarkowanej ilości nowej powierzchni dostarczonej na rynek. W 2018 roku z uwagi na rekordowy wolumen podaży, jaka ma zostać dostarczona na rynek oczekiwany jest wzrost współczynnika. Wywoławcze stawki czynszów za powierzchnie biurowe w Poznaniu utrzymują się na stabilnym poziomie porównywalnym z pozostałymi największymi miastami regionalnymi w Polsce. W IV kw. 2017 roku w biurowcach klasy A czynsze wynosiły WYKRES 2 Współczynnik pustostanów na rynku biurowym w Poznaniu 2012-2017 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Współczynnik pustostanów (% całkowitych zasobów) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Źródło: Knight Frank, PORF WYKRES 3 Popyt na powierzchnię biurową w Poznaniu 2012-2017 I kw. II kw. III kw. IV kw. 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 m 2 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Źródło: Knight Frank, PORF ZA BRAMKĄ, Wielkopolskie Centrum Wspierania Inwestycji 7
COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: +48 22 596 50 50 www.knightfrank.com.pl RESEARCH Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska-Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com Maja Meissner maja.meissner@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - OFFICE L-REP Maciej Skubiszewski maciej.skubiszewski@pl.knightfrank.com T-REP Karol Grejbus karol.grejbus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Monika A. Dębska-Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS & ADVISORY Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Office Market in Warsaw: Q4 2017 Rynek biurowy w Warszawie: IV kw. 2017 Commercial market in Poland: 2017 Rynek komercyjny w Polsce: 2017 The Changing Face Of Praga District - 2017 Warszawska Praga Zmienia Oblicze - 2017 Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Cost and service charges od office properties 2011-2016 Koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych 2011-2016 Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/ Contacts in London / Kontakt w Londynie: INTERNATIONAL RESEARCH Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank Sp. z o.o. 2018 This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.