VI FORUM MIESZKALNICTWA I REWITALIZACJI Sosnowiec 11-12.04.2011 PozabudŜetowe instrumenty finansowo organizacyjne na rzecz rozwoju mieszkalnictwa Arkadiusz Borek Prezes Zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami Prezydent Federacji Gospodarki Nieruchomościami Wiceprezes Śląskiej Izby Budownictwa
W Polsce.. ok. 1,8 mln rodzin nie ma samodzielnego mieszkania ok. 10 mln Polaków Ŝyje w mieszkaniach o bardzo niskim standardzie ok. 600 tys. mieszkań naleŝy wyburzyć do końca 2014-2018 r. ze względu na zaniedbania remontowe, zły standard, zuŝycie techniczne lub wiek budynków jedynie ok. 7% Gmin posiada Gminną Politykę Mieszkaniową
Stosunek przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej do ceny 1m 2 powierzchni uŝytkowej budynków mieszkalnych oddanych do uŝytku w Polsce w latach 2001 2009 Uwaga: w krajach zachodnioeuropejskich za przeciętną pensję obywatele mogą zakupić ok. 2-3 m 2 mieszkania
Czy Gmina ma obowiązek dostarczyć lokal socjalny osobie, która uzyskała do niego prawo na podstawie wyroku sądu czyli, jeŝeli tego nie zrobi, musi liczyć się z moŝliwością poniesienia konsekwencji finansowych? Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 8 kwietnia 2010 r. wypowiedział się jednoznacznie, Ŝe obowiązek wypłaty odszkodowania wynika z art. 77 ust. 1 Konstytucji i stanowi konsekwencję braku realizacji jednego z podstawowych zadań własnych gminy. Takim obowiązkiem ze strony gminy jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej. Trybunał Konstytucyjny orzekł, Ŝe prawo do Ŝądania odszkodowania w pełnej wysokości od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego jest zgodne z Konstytucją!!!!!
Grupa decylowa I [zł] II [zł] III [zł] IV [zł] V (mediana) [zł] NajwyŜsze wynagrodzenie w grupie decylowej (październik 2009) 1332 1701 2029 2353 2692 Wynagrodzenie netto (70% wynagrodzenia brutto) Wynagrodzenie netto gospodarstwo 2-osobowe Czynsz=25% miesięcznych dochodów 933 1191 1420 1647 1884 1866 2382 2840 3294 3769 466 595 710 823 942 Czynsz/m 2 mieszkanie 50-metrowe 9,3 11,9 14,2 16,5 18,8
Analiza Finansowa Przedsięwzięcia Mieszkanie o pow. ok. 50 m 2 Koszt budowy 1m 2 : 2 800 (3 000) zł x 50 = 140 000 150 000 zł Udzielenie kredytu przez Instytucję Finansującą Okres spłaty kredytu 20 30 lat Partycypacja (lub nie) przez: Najemcę, Gminę, Wykonawcę Rata kredytu: ok. 600-1000 zł/m-c ok. 12-20 zł/m 2 mieszkania Korzyści: Najemca docelowo po spłacie kredytu stałby się właścicielem mieszkania
Co dalej? Wybór optymalnego modelu organizacyjno - prawnego przedsięwzięcia PPP / Koncesja na roboty budowlane lub usługi fundacja budownictwa społecznego spółka celowa obligacje zamienne i odroczone prawo własności
Fundacja Budownictwa Społecznego Zgodnie z Art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2010r. Nr 102.651 z późn. zm.): z zastrzeŝeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być. ( ) przekazywane ( ) jako majątek tworzonych fundacji. Uczestnictwo przez gminy w fundacjach tworzonych na podstawie obowiązujących przepisów z całą pewnością jest prawnie dopuszczalne, z zastrzeŝeniem zapisu Art. 45 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009r. o finansach publicznych (Dz.U. 2009r. Nr 157 poz.1240 z późn. zm.), który zawiera zakaz tworzenia fundacji na podstawie ustawy z dnia 6 kwietnia 1984 r. o fundacjach (Dz. U. z 1991 r. Nr 46, poz. 203, z późn. zm.) ze środków publicznych. Odstąpiliśmy od tego modelu organizacyjno prawnego
Spółka celowa (dedykowana non profit ) Zgodnie z Art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2010r. Nr 102.651 z późn. zm.): z zastrzeŝeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być ( ) wnoszone ( ) jako wkłady niepienięŝne (aporty) do spółek Zgodnie z Art. 9.1. ustawy z dnia 20 grudnia 1996r. o gospodarce komunalnej: Art. 9. 1. Jednostki samorządu terytorialnego mogą tworzyć spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, a takŝe mogą przystępować do takich spółek.
W dniu 17 marca 2011 r. Instytut Gospodarki Nieruchomościami powołał do Ŝycia spółkę prawa handlowego pod firmą: Społeczna Agencja Budownictwa Sp. z o.o. W chwili obecnej nasza inicjatywa jest zainteresowanych juŝ 11 gmin z terenu centralnej i południowej Polski Dla kaŝdej z zainteresowanych wejściem do SAB Sp. z o.o. gminy wykonujemy Studium wykonalności i celowości realizacji przedsięwzięcia w zakresie społecznego budownictwa mieszkaniowego
Studium wykonalności i celowości realizacji przedsięwzięcia w zakresie społecznego budownictwa mieszkaniowego zawiera minimum: 1. Diagnozę z zakresie potrzeb mieszkaniowych miasta i miast ościennych (z podziałem w różnych kategoriach): poziom niedoboru mieszkań, ilość oczekujących na mieszkania, 2. Analizę pierwotnego i wtórnego rynku mieszkań na sprzedaż w mieście i miastach ościennych: rynek pierwotny: popyt i podaż. rynek wtórny: popyt i podaż. 3. Analizę rynku wynajmu mieszkań (popyt, podaż, realizowane i planowane inwestycje) w mieście i miastach ościennych. 4. Potencjał ekonomiczny ludności miasta i miast ościennych (zdolność kredytowa, grupy decylowe etc.). 5. Analizę ekonomiczną /na przykładzie mieszkania o pow. 50m 2 wraz z symulacją stawek czynszowych i kosztów kredytu w okresach 20,25,30 lat oraz przy partycypacji najemcy w wysokości 20,30,40 i 50% kosztów inwestycji/.
Model oparty na powołaniu spółki celowej aport gruntu Podmioty Podmioty publiczne publiczne Doradca (analizy, ekspertyzy, studium wykonalności, umowy, Spółka Spółka Celowa Celowa Społeczna Agencja Budownictwa Sp. Sp. z z o.o. o.o. finansowanie partycypacja Instytucje Finansujące Przedsięwzięcie Przedsięwzięcie -budowa -budowa nowych nowych mieszkańna mieszkańna terenie terenie zainteresowanych zainteresowanych gmin gmin Obligacje zamienne Najemca Najemca (docelowo (docelowo właściciel) właściciel)
Obligacje zamienne i odroczone prawo własności Opracowany został równieŝ model, który opiera się na emisji obligacji zamiennych adresowanych do przyszłych najemców. W tym modelu przyjęto załoŝenie, Ŝe najtaniej będzie poŝyczyć pieniądze na budowę mieszkańwłaśnie od samych najemców. Zgodnie z tym modelem Najemcy obejmują obligacje emitowane przez spółkę w wysokości do 50% kosztów budowy mieszkania, a w zamian otrzymują prawo najmu lokalu (od razu), a po spłacie kredytu, który zaciągnie spółka, obligacje będą zamieniane na prawo własności lokalu. Całość montaŝu finansowego inwestycji wyglądałby następująco: miasto wnosi aportem grunt, a w zamian uzyskuje pewną ilość mieszkań na wynajem, zgodnie z dotychczasową praktyką, do 50% kosztów inwestycji pochodzi od obligatariuszy (tj. najemców i przyszłych właścicieli), którzy obejmują obligacje zamienne na prawo własności mieszkania, kredyt komercyjny (20-30 lat), który jest spłacany w czynszu NaleŜy podkreślić, iŝ budowane w tym systemie mieszkania są częścią budownictwa misyjnego, gdyŝ są przeznaczone dla osób, które nie mają zdolności kredytowej pozwalającej na nabycie mieszkania na rynku. Z analiz i specyfiki tego modelu wynika, iŝ głównymi odbiorcami będą młode małŝeństwa, poszukujące moŝliwości usamodzielnienia się.
Tymczasem.. W kategorii czas potrzebny na uzyskanie pozwolenia budowlanego Bank Światowy sklasyfikował pewien kraj w UE na 164 miejscu na świecie. Dodam, Ŝe w rankingu są 183 kraje Pytanie brzmi: Co to za kraj??? Tym optymistycznym akcentem chciałbym podziękować Państwu za uwagę
Arkadiusz Borek a.borek@ign.org.pl