Bycie dobrym landlordem Kim jest landlord? Landlord to właściciel nieruchomości, który dzier awi bądź wynajmuje ją innej osobie. Osoba, która najmuje nieruchomość to lokator, czyli tzw. tenant. Umowa omiędzy landlordem a lokatorem to umowa najmu, czyli tzw. tenancy.
Twoje rawa jako landlorda Zgodnie z Ustawą o Umowach Najmu Lokali Mieszkaniowych z 2004 r. (Residential Tenencies Act) landlordowie mają rawo do: Ustalenia wysokości czynszu, raz w roku, zgodnie z aktualnymi wysokościami czynszu na rynku. Otrzymywania czynszu od lokatora tego dnia, który został ustalony. Ołacania wszelkich ołat w związku z nieruchomością, n. odatków i innych ołat. Rozwiązania umowy najmu bez odania rzyczyny w rzeciągu ierwszych sześciu miesięcy obowiązywania umowy najmu. Jednak e, szczególnie ostro nie owinno odchodzić się do umów na określnony czas, oniewa tu rzyczyna owinna być zawsze odana. (Prosimy zobaczyć informacje na temat umów na określony czas na stronie głównej.) Bycia oinformowanym o tym, kto mieszka w nieruchomości. Decydowania o tym, czy lokator ma rawo odnajmować nieruchomość innym. Bycia informowanym o wszelkich otrzebnych narawach i otrzymania dostęu, aby ich dokonać. Odwoływać się do Komisji ds. Prywatnych Umów Najmu Lokali Mieszkaniowych (Private Residential Tenancies Board PRTB), kiedy umowa najmu została zarejestrowana. Twoje obowiązki jako landlorda Zgodnie z rawem landlord nie mo e odmówić wynajęcia nieruchomości adnemu otencjalnemu lokatorowi ze względu na łeć, stan cywilny, status rodzinny, orientację seksualną, religię, wiek, nieełnosrawność, rasę lub rzynale ność do sołeczeństwa odrózującego. Musisz: Zarejestrować umowę najmu w PRTB, formularze do rejestracji dostęne są na naszej stronie internetowej: www.rtb.ie. Jeśli nie dokonasz rejestracji nie będziesz mógł skorzystać z usług PRTB w związku z rozwiązywaniem sorów i mo esz być ociągnięty do odowiedzialności rawnej. Dostraczyć lokatorowi ksią eczkę ołat czynszowych (jeśli umowa nie została sisana) oraz rachunki otwierdzające łatności. Uewnić się, e nieruchomość jest w dobrym stanie. Utrzymywać nieruchomość w takim stanie, w jakim była na oczątku wynajmu. Zwrócić lokatorowi koszty naraw oniesione w związku z nieruchomością. 2
Ubezieczyć nieruchomość. Dostarczyć lokatorowi informacje i dane kontaktowe agenta, który działa w Twoim imieniu. Dostarczyć lokatorowi swoje dane kontaktowe, jeśli nie osiadasz agenta. Poinformować lokatora o zmianach dotyczących najmu na 28 dni rzed wrowadzeniem zmian. Wręczyć lokatorowi informację na iśmie o rozwiązaniu umowy najmu. Na stronie internetowej PRTB znajduje się formularz rzykładowy. Zwrócić lokatorowi deozyt na końcu obowiązywania umowy, jeśli uznasz to za właściwe. Poinformować lokatora o nadchodzącej kontroli nieruchomości. Jakie dokumenty owinny być rzechowywane w związku z wyosa eniem lokalu? Landlord owinien zaisać w ksią eczce ołat czynszowych lub umowie najmu wszystkie szczegóły dotyczące umeblowania i urządzeń w lokalu. Doradza się, aby zaisać tak e w jakim są stanie, aby zaobiec ewentualnym óźniejszym sorom w związku ze zniszczonymi lub zesutymi rzedmiotami. Wykonanie zdjęć nieruchomości i tego, co się w niej znajduje, zanim lokator wrowadzi się, mo e omóc zaobiec sorom w związku ze zniszczonymi lub osutymi rzedmiotami. Takie zdjęcia mogą zostać u yte jako dowód w srawie. Jak często mo e być odnoszony czynsz? Czynsz mo e zostać odniesiony wyłącznie raz w roku, chyba e lokal zmienił się znacznie na lesze lub na gorsze wówczas wymagane jest dostarczenie isemnego owiadomienia o zmienie czynszu 28 dni wcześniej. Pamiętaj, e wszystkie takie zmiany muszą być zgodne z czynszami obowiązującymi na rynku. Jakie masz rawa w związku z dostęem do nieruchomości? Kiedy lokator zajmuje ju nieruchomość landlord mo e wejść na teren osiadłości wyłącznie za jego ozwoleniem lub w nagłym rzyadku. Je eli zachodzi otrzeba rzerowadzenia naraw lub kontroli osiadłości, wówczas landlord owinien wcześniej umówić się z lokatorem w celu udostęnienia nieruchomości. 3
Jakie standardy owinien sełniać Twój lokal? Zgodnie z rawem wynajmowana nieruchomość owinna sełniać rzynajmniej odstawowe wymogi. Jeśli nieruchmość nie sełnia odstawowych wymogów wówczas mo esz być, jako landlord, ociągnięty do odowiedzialności rawnej. Władze lokalne są odowiedzialne za egzekwowanie tych wymogów i rzerowadzanie regularnych kontroli wynajmowanych lokali. Wybrane rzykłady odstawowych wymogów: Budynek nie mo e być zawilgocony i musi być w dobrym stanie technicznym. Dostę do ciełej i zimnej wody. Odowiednie ogrzewanie i wentylacja budynku. Wszystkie urządzenia owinny być srawne. Instalacja elektryczna, rury z wodą i gazem owinny być w dobrym stanie. Pozostałe informacje o wymogach, które muszą być sełnione w związku z wynajmowanym lokalem, dostęne są na stronie internetowej PRTB. Jakie odatki muszą zostać ołacone od czynszu, który otrzymujesz? Ka dy landlord musi ołacać odatek od wszelkiego dochodu w związku z wynajmem. Urząd skarbowy rowadzi system samooceny odatku od dochodu w związku z wynajmem. Jeśli landlord nie jest zarejestrowany w systemie samooceny będzie musiał tego dokonać orzez wyełnienie formularza urzędu skarbowego TR1. Pewne wydatki mogą zostać otrącone z załaconego odatku a szczegóły tego są wyisane na stronie internetowej urzędu skarbowego: www.revenue.ie. Rozwiązanie umowy najmu rzez landlorda Wa ne owiadomienie (zobacz aragraf 62 Ustawy) Aby owiadomienie o rozwiązaniu umowy było wa ne musi: Być w formie isemnej. Być odisane rzez landlorda / lokatora lub rzez uowa nionego agenta. Wyszczególniać czas świadczenia usługi. Mówić o rzyczynie rozwiązania umowy (w rzyadku, gdy wynajem trwa dłu ej ni 6 miesięcy bądź odisana została umowa na określony czas). 4
Określić dzień rozwiązania umowy, rzy czym lokator ma 24 godzin tego dnia na ouszczenie osiadłości. Mówić, e wszelkie wątliwości w związku z wa nością owiadomienia albo rawem landlorda do jego wystawienia muszą być zgłoszone do Komisji ds. Prywatnych Umów o Najmie Lokali Mieszkaniowych (Private Residential Tenancies Board PRTB) w ciągu 28 dni od otrzymania owiadomienia. Termin owiadomienia o rozwiązaniu umowy najmu rzez landlorda Minimalny termin owiadomienia o rozwiązaniu umowy najmu z lokatorem zale y od czasu trwania umowy a traktuje o tym Ustawa oraz oni sza tabelka. W rzyadku, kiedy warunki umowy najmu nie zostały naruszone owiadomienie lokatora owinno nastąić du o wcześniej. Ta tabelka dotyczy rzyadków rozwiązania umowy z rzyczyn innych ni niewywiązanie się ze swoich obowiązków rzez lokatora. Termin Czas trwania Powiadomienia umowy 28 dni Mniej ni 6 miesięcy 35 dni 6 miesięcy lub więcej, ale mniej ni 1 rok 42 dni 1 rok lub więcej, ale mniej ni 2 lata 56 dni 2 lata lub więcej, ale mniej ni 3 lata 84 dni 3 lata lub więcej, ale mniej ni 4 lata 112 dni 4 lata i więcej Mo liwe jest, aby landlord i lokator ustalili krótszy okres, ale musi to zostać ustalone w momencie wręczania owiadomienia (zobacz aragraf 69 Ustawy) Przyczyny, które mają zostać odane w owiadomieniu (zobacz aragraf 34 Ustawy) Ogólnie rzecz biorąc, w rzyadku, gdy umowa najmu obowiązuje rzez więcej ni 6 miesięcy, ale mniej ni 4 lata rzyczyna musi być odana w owiadomieniu a rozwiązanie umowy nie będzie wa ne, jeśli nie będzie dotyczyło jednego z oni szych: Lokator zaniechał wywiązywania się ze swoich obowiazków wynikających z umowy najmu (o tym jak wcześniej został oinformowany o zaniechaniu i otrzymał szansę wywiązania się z obowiązków). Landlord zamierza srzedać lokal w rzeciągu nastęnych 3 miesięcy. Lokal nie odowiada ju otrzebom zajmujących go lokatorów. 5
Landlord otrzebuje lokal, aby w nim zamieszkać bądź dla członka rodziny*. Niezamieszkała osesja wymaga gruntownego remontu.* Landlord zamierza u ywać lokal w inny sosób*. *Z tych owodów w owiadomieniu o rozwiązaniu umowy muszą znaleźć się ewne dodatkowe dane wyszczególnione w Ustawie traktujące o tym, e lokator otrzymuje najierw odmowę wznowienia umowy najmu, o czym lokal mo e zostać onownie wynajęty. Rozwiązanie umowy najmu w związku z niewywiązywaniem się z obowiązków rzez lokatora (zobacz aragraf 67 Ustawy) Jeśli lokator nie wywiązuje się ze swoich obowiązków określonych rzez Ustawę, wówczas owinno wręczyć się takiej osobie owiadomienie o rozwiązaniu umowy na 28 dni rzed rozwiązaniem bez względu na okres obowiązywania umowy. Powinno to być orzedzone ostrze eniem, co ozwoliłoby lokatorowi na wywiązanie się z obowiązków, jeśli zamieszkuje w lokalu rzez 6 miesięcy lub dłu ej. Ogólnie mówiąc, nie trzeba ostrzegać w rzyadku umowy na określony czas. Jeśli niewywiązywanie się z obowiązków dotyczy niełacenia czynszu nale y wysłać lokatorowi wstęne zawiadomienie o zaległościach na 14 dni rzed wystawieniem wa nego owiadomienia o rozwiązniu umowy, które wystawia się na 28 dni rzed ostatecznym rozwiązaniem umowy. W rzyadku, gdy rozwiązanie umowy dotyczy bardzo owa nego złamania ogólnych zasad ycia w sołeczeństwie (tak, jak określone w aragrafie 17(1) Ustawy) mo na wówczas wystawić owiadomienie o rozwiązniu umowy dając jedynie 7 dni na ouszczenie lokalu. Rozwiązanie umowy najmu na określony czas rzez landlorda Umowa najmu na określony czas owinna obowiązywać do końca ustalonego okresu i mo e zostać rozwiązana wyłącznie, gdy: Lokator lub landlord naruszył jeden z warunków najmu i / lub nie wywiązał się ze swoich obowiązków określonych rzez Ustawę. Landlord odmówił lokatorowi rzekazania najmu ozwalając mu tym samym na wręczenie owiadomienia o rozwiązaniu umowy (zobacz aragraf 186 Ustawy) Umowa zakłada mo liwość wcześniejszego jej rozwiązania (n. tzw. break clause, czyli klauzula mówiąca o tym, e lokator mo e ouścić lokal rzed końcem obowiązywania umowy bez onoszenia konsekwencji finansowych). Bez względu na okres trwania najmu w owiadomieniu o rozwiązaniu umowy musi zostać wyszczególniona rzyczyna rozwiązania umowy. Jeśli rzyczyną jest zaleganie z łaceniem czynszu wówczas nale y wysłać list z ostrze eniem na 14 dni rzez wysłaniem owiadomienia. Jeśli nie jest to jeden z warunków umowy najmu, lokator generalnie nie jest uowa niony do otrzymania mo liwości narawienia swojego 6błędu rzed wystawieniem owiadomienia.
Ogólnie rzecz biorąc, rzyczyny wyszczególnione w aragrafie 34 nie są wa ną odstawą dla rozwiązania umowy najmu na określony czas. Mogą zostać u yte wyłącznie wtedy, kiedy zostały zawarte w umowie najmu na określony czas jako jedne z warunków. Lokator informujący landlorda o zakończeniu umowy najmu Wa ność owiadomienia i termin wręczenia owiadomienia Te same kryteria w związku z treścią owiadomienia obowiązują w rzyadku, gdy lokator wręcza takowe landlordowi. Jednak e owiadomienie nie musi mówić o rzyczynach, jeśli rozwiązanie umowy nastęuje z innych owodów ni niewywiązywanie się z obowiązków rzez landlorda. Najdłu szym okresem odanym rzez lokatora jest okres 56 dni tak, jak widać w oni szej tabelce. Termin Czas trwania Powiadomienia umowy 28 dni Mniej ni 6 miesięcy 35 dni 6 miesięcy lub więcej, ale mniej ni 1 rok 42 dni 1 rok lub więcej, ale mniej ni 2 lata 56 dni 2 lata i więcej Mo liwe jest, aby landlord i lokator ustalili krótszy okres, ale musi to zostać ustalone w momencie wręczania owiadomienia (zobacz aragraf 69 Ustawy) Rozwiązanie umowy najmu w związku z niewywiązywaniem się z obowiązków rzez landlorda (zobacz aragraf 68 Ustawy) Lokator mo e wręczyć owiadomienie o rozwiązaniu umowy na 28 dni rzez jej rozwiązaniem w związku z niewywiązywaniem się z obowiązków rzez landlorda określonych rzez Ustawę / umowę najmu, bez względu na okres obowiązywania umowy. Jednak e, lokator będzie musiał oinformować landlorda na iśmie o tym, e nie wywiązał się on ze swoich obowiązków dając mu odowiedni czas na wywiązanie się z nich. Jeśli nie nastąiło to w rzeciągu tego czasu mo na wręczyć owiadomienie. Jeśli zachowanie landlorda owoduje bezośrednie zagro enie ycia lub zdrowia lub zagro enie strukury lokalu wówczas mo na wręczyć 7-dniowe owiadomienie. Nie trzeba wystawiać adnego wstęnego owiadomienia w takiej sytuacji. Rozwiązanie umowy najmu na określony czas rzez lokatora Obowiązują tu te same zasady, co w rzyadku rozwiązywania umowy najmu rzez landlorda. Jednak e lokator musi dostarczyć wstęne ostrze enie w związku z zaniechaniem wywiązywania się z 7
obowiązków rzez landlorda określonych w umowie najmu, dając landlordowi odowiedni czas na wywiązanie się z nich. Jeśli zaniechanie obowiązków ma dalej miejsce o zakończeniu tego okresu mo na wówczas wręczyć owiadomienie o rozwiązaniu umowy na 28 dni rzed ostatecznym rozwiązaniem. Jeśli landlord nie wyra a zgody w związku z rośbą o rzeniesienie umowy na inną osobę bądź odnajmowanie lokalu wówczas odlega to aragrafowi 186 Ustawy a owiadomienie o rozwiązaniu umowu mo e zostać wręczone rzez lokatora. W owiadomieniu owinna zostać wyszczególniona rzyczyna i lokator owinnien wręczyć je odowiednio wcześnie tak, jak to zostało odane w tabelce owy ej. Co zrobić na końcu obowiązywania umowy Umowy najmu mogą zostać rozwiązane orzez wygaśnięcie umowy na określony czas bądź złamanie warunków umowy bądź, w rzyadku umów okresowych, w momencie ustalonym w owiadomieniu o rozwiązaniu umowy, z czym, w rzyadku kwesti sornych w związku z wa nością owiadomienia, mo na odwołać się do Komisji. W rzyadku, kiedy umowa ma wkrótce wygasnąć owinieneś: Zorganizować sotkanie z lokatorem, aby dokonać ostatecznej kontroli lokalu. Masz rawo yczyć sobie zorganizowania wstęnej kontroli, zanim nadejdzie dzień rozwiązania umowy, w celu wykrycia wszelkich roblemów (takich jak zniszenia / straty), którymi lokator będzie musiał się zająć zanim wygaśnie umowa, a nastęnie, w dniu rozwiązania umowy rzerowadzić ostateczną kontrolę. Jeśli na oczątku obowiązywania umowy został sorządzony raort o wyosa eniu / stanie lokalu, owinieneś rzeczytać go wsólnie z lokatorem i wskazać na wszelkie zniszczenia / straty, które nie wynikają z normalnego u ytkowania lokalu, ale są du o większe. Jeśli lokal nie jest czysty i uorządkowany owinieneś uzgodnić z lokatorem to, w jaki sosób owinien wyczyścić lokal; mo e dokonać tego lokator lub Ty sam i wówczas otrącić koszt czyszczenia z deozytu. Wymagać otwierdzenia, e lokator zamknął rzed ouszczeniem lokalu konta w związku z usługami komunalnymi, takim jaki: ESB, gaz it. Jeśli to mo liwe uzyskać nowy adres oraz nowy numer telefonu lokatora (o to, aby rzesłać koresondencję). Umów się z lokatorem w związku z oddaniem kluczy i deozytu. 8
Zwracanie deozytu lokatorowi Kiedy umowa najmu dobiega końca jesteś zobowiązany zwrócić swojemu lokatorowi deozyt. Landlord mo e zatrzymać deozyt, częściowo lub te w całości, jeśli nastąiło jedno z oni szych: Twój lokator nie wręczył Ci owiadomienia o rozwiązaniu umowy wystarczająco wcześnie a Ty oniosłeś w związku z tym straty. Twój lokator zostawił niezałacone rachunki bądź czynsz, kiedy ouszczał lokal. Twój lokator zniszczył lokal bardziej ni wynikałoby to z normalnego u ytkowania. Powinieneś amiętać, e na landlordzie soczywa ogólny obowiązek zmniejszania wartości strat. Unikanie sorów z lokatorami Poni sza lista mo e omóc Ci uniknąć lub rzynajmniej zminimalizować sory z lokatorami: Srawdź referencje otencjalnych lokatorów zanim wynajmiesz lokal. Kiedy rzyjmujesz deozyt wręcz lokatorowi rachunek. Jeśli korzystasz z umowy najmu wytłumacz lokatorowi jej treść i wręcz koię. Stwórz listę zawartości i stanu wszystkich obiektów, które znajdują się w nieruchomości oraz oroś lokatora o odis w celu otwierdzenia. Orowadź lokatorów wokół nieruchomości oraz uewnij się, i wiedzą, jak działają urządzenia i rozumieją zarządzenia w związku z usuwaniem odadów z gosodarstwa domowego i odadków naturalnych. Zaoatrz lokatora w ksia eczkę ołat czynszowych i uewnij się, e wszystkie łatności, tj. czynsz lub inne ołaty, są zaisywane, jeśli nie została sorządzona isemna umowa najmu. Co trzy miesiące ytaj lokatora czy jest usatysfakcjonowany i jeśli tak, oroś o odisanie dokumentu, który to otwierdza oraz wisz odowiednią datę. Jeśli lokator zgłasza roblem, ostaraj się go rozwiązać tak szybko, jak to tylko mo liwe i informuj go na bie ąco o swoich oczynaniach w tym względzie. 9
Jeśli wyniknie roblem ostaraj się go najierw omówić bezośrednio z lokatorem. Jeśli otrzebujesz więcej informacji skontaktuj się z Centrum Informacji Obywateli (Citizens Information Centre) numer telefonu do lokalnego biura Centrum znajdziesz w ksią ce telefonicznej). Jeśli nie jesteś w stanie rozwiązać roblemu mo esz wówczas udać się z daną srawą do PRTB (www.rtb.l). Zastrze enie Dokument ten jest krótkim streszczeniem szerszych zagadnień dla landlordów. Z zamierzenia nie jest ełnym rzewodnikiem, ani nie jest rawną interretacją Ustawy o Umowach Najmu Lokali Mieszkaniowych z 2004 r. Ustawy, czyli Residential Tenancies Act. 10