PLAN FINANSOWY SPÓŁDZIELNI BUDOWLANO MIESZKANIOWEJ POWIŚLE NA ROK 2018 1
PLAN FINANSOWY NA ROK 2018 SPÓŁDZIELNI BUDOWLANO MIESZKANIOWEJ POWIŚLE Plan finansowy na rok 2018 został sporządzony w oparciu o sporządzoną analizę finansową za I-sze półrocze 2017 r oraz o przewidywane wykonanie planu obowiązującego za rok 2017. Przychody Przychody z tytułu eksploatacji bieżącej od lokali mieszkalnych zostały ustalone wg stawki 0,80 zł/m2,która obowiązuje od 01.03.2015 r. Zmiana stawki eksploatacji bieżącej nieznacznie minimalizuje pokrycie ponoszonych kosztów przez Spółdzielnię w zakresie eksploatacji bieżącej. Ponadto należy pamiętać,że w kosztach eksploatacji bieżącej mieszczą się koszty bieżącej konserwacji budynków, które to koszty od roku 2003 z uwagi na zmianę klasyfikacji kosztów remontowych przeszły z funduszu remontowego do kosztów eksploatacji bieżącej, znacznie obciążając koszty eksploatacji.w czasie przesunięcia kosztów związanych z konserwacją budynków nie doszło do zmiany stawki eksploatacji bieżącej. Ponadto Spółdzielnia od roku 2007 została zobowiązana poprzez ustawę o podatku dochodowym od osób prawnych do płacenia podatku w wysokości 19 % od zysku z działalności gospodarczej. Z tego tytułu stawka eksploatacji bieżącej również nie uległa zmianie. Przychody z tytułu zużycia zimnej wody i ścieków przyjęto do planu wg planowanych na rok 2018 kosztów. Koszty te są rozliczane z użytkownikami lokali na bazie odczytu wodomierzy na dzień 31 grudnia każdego roku. Przychody za energię elektryczną zostały ustalone w oparciu o zmienione od dnia 01.10.2016r Uchwałą Rady Nadzorczej nr 21/2016 stawki opłat na poszczególne nieruchomości. Przychody z tytułu eksploatacji dźwigów zostały ustalone wg zmienionych stawek w sposób zróżnicowany na poszczególne nieruchomości zgodnie z kosztami jakie ponoszone są przez Spółdzielnię. Podstawą zmiany stawek jest Uchwała Nr 19/2016 Rady Nadzorczej Spółdzielni. Rada Nadzorcza jednocześnie wprowadziła nowy sposób rozliczania kosztów eksploatacji dźwigów w odniesieniu do lokali, a nie jak do tej pory od liczby osób. Zmiana sposobu rozliczania kosztów związana jest z pozostawieniem w eksploatacji dźwigów jedynie kosztów stałych, które są niezależne od liczby osób korzystających z urządzeń dźwigowych. Do planu na rok 2018 ustalono przychody za konserwację domofonów, bram, furtek oraz monitoringu wg stawek obowiązujących od dnia 01.10.2016 r. Stawki opłat zostały ustalone w sposób zróżnicowany na poszczególne nieruchomości. W ostatnim czasie w wielu nieruchomościach został zamontowany system monitoringu zdarzeniowego, co wiąże się z koniecznością ponoszenia kosztów na jego konserwację. Nowe stawki opłat ustalone zostały w oparciu o przeprowadzoną analizę ponoszonych kosztów za konserwację domofonów, bram, furtek oraz monitoringu na poszczególnych nieruchomościach. Wpływy z tytułu centralnego ogrzewania i podgrzania wody zostały przyjęte do planu wg stawek obowiązujących na dzień sporządzania planu finansowego z uwzględnieniem zmiany stawek w roku 2016 dla dwóch nieruchomości tj. dla budynku Solec 83 i Solec 109a na podstawie Uchwały nr 8/2016 Rady Nadzorczej. 2
W zakresie przychodów z tytułu najmu lokali użytkowych zostały one ustalone wg stawek obowiązujących na dzień sporządzania planu finansowego. Szczegółowe zestawienie planowanych przychodów należnych przedstawia Tabela nr 1. W zakresie kosztów ustalono: Koszty Pozycja Nr 1 Amortyzacja Zaplanowane koszty uwzględniają naliczenie amortyzacji lokali użytkowych co stanowi koszt działalności gospodarczej, która w efekcie zmniejsza podstawę opodatkowania. Ponadto amortyzacja pozostałych środków trwałych została nieznacznie zwiększona o amortyzację od nowych środków trwałych zakupionych w roku 2017. Pozycja Nr 2 Zużycie materiałów Zużycie materiałów dotyczy kosztów związanych z zakupem materiałów technicznych potrzebnych do bieżącej konserwacji budynków oraz z zakupem materiałów biurowych. W zakresie materiałów biurowych duże zużycie dotyczy papieru do drukarek i ksero, co ma swoje uzasadnienie w przygotowywanych materiałach zarówno na Walne Zgromadzenie czy Radę Nadzorczą oraz przygotowywanie materiałów do Urzędu Miasta. Pozycja Nr 3 Konserwacja budynków Ogólna kwota dotycząca konserwacji budynków dzieli się na : 1. Konserwację budynków mieszkalnych, 2. Przeglądy i opinie techniczne, 3. Konserwację lokali użytkowych Ad 1 Konserwacja budynków mieszkalnych obejmuje bieżącą konserwację polegającą między innymi na: naprawie chodników, usuwaniu awarii wodociągowych, naprawie dachów, konserwację ogólnobudowlaną, konserwację instalacji elektrycznych. Kwota dotycząca konserwacji budynków mieszkalnych została w planie na rok 2018 zwiększona o 100 000 zł w stosunku do planu na rok 2017. W ramach konserwacji budynków mieszkalnych wykonane zostaną następujące prace: 1. Naprawy pomieszczeń zsypowych na parterze budynków: Dobra 18/20, Al. 3 Maja 5a i 7b Solec 115, 2. Wymiana drzwi wejściowych do budynków Solec 83 klatka A, Ludna 10 (klatka główna i boczna) 3. Wymiana oświetlenia zewnętrznego w budynku Orłowicza 8, Ludna 10, Tamka 19/23, Solec 36, Solec 79a. 4. Uporządkowanie instalacji domofonowej wraz z wymianą osprzętu (puszki i przekaźniki) w budynkach: Solec 115, Tamka 19/23, Solec 79a, Solec 36, Ludna 10. 5. Udrożnienia przewodów kominowych i wentylacyjnych po przeglądzie kominiarskim wg wskazań z przeglądu. Szczegółowy plan Konserwacji budynków mieszkalnych, ujęto w Tabeli nr 5. Ad 2. Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r-prawo Budowalne (tekst jednolity Dz. U. z 2006 Nr 156,poz 1118), zarządca nieruchomości obowiązany jest zgodnie z art. 62 poddawać obiekty budowalne w czasie ich użytkowania następującym kontrolom: 1. Okresowej,co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: a. elementów budynku, budowali, i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, 3
b. instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, c. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych/dymnych, spalinowych i wentylacyjnych, 2. Okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowalnego, estetyki obiektu budowalnego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności instalacji przewodów oraz uziemień i aparatów; 3. Bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2. W 2018 r. oprócz rocznych przeglądów instalacji gazowych oraz przewodów kominowych, dymnych, spalinowych i wentylacyjnych, Spółdzielnia winna przeprowadzić 5-letnie przeglądy stanu technicznego, kontrolę instalacji elektrycznej i piorunochronnej w kilkunastu budynkach należących do zasobów Spółdzielni: W związku z powyższym na ten cel w planie finansowym przewidziano kwotę 80 000 zł. Wykaz zaplanowanych przeglądów przedstawiono w Tabeli nr 6. Ad 3. Kwota dotycząca konserwacji lokali użytkowych w stosunku do planu na rok 2017 została zwiększona o kwotę 30 tys. zł. W ramach planowanych kosztów konserwacji lokali użytkowych przewiduje się następujące prace: 1. Remont elewacji pawilonu handlowego Ludna 10A, 2. Wymiana nawierzchni ciągu pieszego wzdłuż pawilonu handlowego Ludna 10 A (dojścia do lokali użytkowych). Szczegółowy plan Konserwacji lokali użytkowych, przedstawiony został w Tabeli nr 7. Pozycja Nr 5 Konserwacja i naprawy sprzętu Konserwacja i naprawy sprzętu dotyczy konserwacji sprzętu znajdującego się na majątku Spółdzielni między innymi kserokopiarek, sprzętu komputerowego, sprzętu technicznego. Koszty te zostały zwiększone o 2 tys. zł w stosunku do planu na rok 2017 z uwagi na częste awarie kserokopiarek. Pozycja nr 6 usługi pocztowe Z uwagi na licznie wysyłaną korespondencję zarówno do członków Spółdzielni jak i do jednostek zewnętrznych koszty usług pocztowych zostały zwiększone o 2 tys. zł w stosunku do planu na rok 2017. Pozycja nr 8 dezynsekcja i deratyzacja Koszty dezynsekcji i deratyzacji zostały zwiększone w stosunku do planu na rok 2017 o kwotę 10 tys. zł. Konieczność zwiększenia tych kosztów podyktowana jest koniecznością przeprowadzania w poszczególnych budynkach deratyzacji. Pozycja Nr 12 Świadczenia dla pracowników Pozycja ta kumuluje wszystkie świadczenia dla pracowników w jednej pozycji. Dotychczas koszty te występowały w poszczególnych pozycjach planu finansowego. Zgodnie z ustawą o bezpieczeństwie i higienie pracy pracodawca zobowiązany jest między innymi zapewnić pracownikowi nieodpłatnie odzież roboczą, napoje, środki higieny osobistej, okulary korygujące wzrok pracownikom zatrudnionym na stanowiskach z monitorami ekranowymi zgodnie z zaleceniem lekarza, skierować pracownika na badania okresowe, skierować pracownika na szkolenie związane z zakresem wykonywanej przez niego pracy.świadczenia dla pracowników są świadczeniami pozapłacowymi. 4
Pozycja Nr 13 Sprzątanie budynków Koszty sprzątania budynków i terenu w stosunku do planu na rok 2017 zostały zwiększone o kwotę 30.000,00 zł z uwagi na wystąpienie firmy sprzątającej z pismem o zmianę stawki za tereny zielone i utwardzone z powodu wzrostu kosztów utrzymania pracowników (podniesienie płacy minimalnej), cen sprzętu, paliwa. Ponadto zakres prac prowadzonych przez firmę został rozszerzony o częstsze koszenie trawy i żywopłotów oraz większy zakres prac polegający na pielęgnacji założonych klombów na terenie osiedla. Pozycja Nr 14 Roboty ogrodnicze. Zarząd w roku 2018 planuje kontynuację prac ogrodniczych związanych z polepszeniem estetyki i zagospodarowaniem terenów poprzez urozmaicenie szaty roślinnej, rekultywację trawników, posadzenie nowych drzew i krzewów. Koszty utrzymania zieleni zostały zwiększone na rok 2018 o kwotę 15 tys. zł. Zarząd będzie dokonywał stopniowej rewitalizacji zieleni na terenie całej Spółdzielni. Projekty nowych nasadzeń będą uzgadniane z Komitetami Domowymi. Zaplanowane środki finansowe przeznaczone zostaną na zakup materiałów ogrodniczych. Pozycja Nr 15 Wynagrodzenia. Stan zatrudnienia pracowników na rok 2018 wynosi 16 i 3/5 etatów zgodnie z zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą schematem organizacyjnym Spółdzielni. Wynagrodzenia pracowników zostały ustalone w sposób bezpośredni zgodnie z zawartymi z pracownikami umowami o pracę jak również w odniesieniu do schematu organizacyjnego. Ponadto w planie przyjęto kwotę 7.000,00 zł na wynagrodzenia z tytułu zleceń z osobami nie będącymi pracownikami Spółdzielni, a które to zlecenia obciążają pozycje wynagrodzeń jako wynagrodzenia bezosobowe. Pozycja Nr 19 Pozostałe usługi- pozostałe koszty W zakresie pozostałych kosztów i usług mieszczą się koszty związane z : Ogłoszeniami w prasie, Prenumeratą gazet, Kosztami biletów MZK, Opłatami za biuro Spółdzielni wraz ze sprzątaniem, Kosztami odśnieżania dachów, Obsługą prawną, Usługami informatycznymi, Dorobienie kluczy, Odczytu wodomierzy, oraz inne nieprzewidziane koszty, które mogą wystąpić w ciągu roku 2018. Pozycja Nr 20 energia elektryczna Koszty energii elektrycznej w planie na rok 2018 zostały przyjęte w wysokości niezmiennej w stosunku do kwoty ujętej w planie roku 2017, z uwagi na dokonywaną sukcesywnie wymianą oświetlenia w poszczególnych budynkach na oświetlenia ledowe. Pozycja Nr 22 zimna woda i ścieki Koszty zużycia zimnej wody i ścieków przyjęto do planu na rok 2018 w wysokości nieco niższej niż w planie na rok 2017 z uwagi, iż koszty te są rozliczane z mieszkańcami wg zużycia wody na podstawie odczytu z wodomierzy. Dokonana zmiana wodomierzy z odczytem radiowym pozwala obecnie ustalać faktyczne zużycie wody w poszczególnych lokalach i porównanie ich z wodomierzem głównym. 5
Pozycja Nr 23 Konserwacja domofonów, bram, furtek i monitoringu. Koszty dotyczące konserwacji domofonów, bram, furtek i monitoringu zostały w planie na rok 2018 zwiększone o 20 tys. z uwagi, iż w wielu nieruchomościach został zamontowany system monitoringu zdarzeniowego co wiąże się z koniecznością ponoszenia kosztów na jego konserwację. Pozycja Nr 24 Wieczyste użytkowanie gruntów. Koszty wieczystego użytkowania gruntów w stosunku do planu na rok 2017 zostały zwiększone z uwagi na zmianę wartości gruntów przez Urząd Miasta St. Warszawy dla większości działek. Sprawy zostały skierowane do SKO. Na dzień sporządzania planu finansowego brak jest decyzji SKO, co do ostatecznych wartości działek. Pozycja nr 25 Eksploatacja dźwigów Koszty eksploatacji dźwigów zostały ustalone wg obowiązujących od dnia 01.10.2016 r stawek przyjętych na podstawie Uchwały nr 19/2016 r Rady Nadzorczej. W związku z dokonaniem rozliczeń kosztów eksploatacji dźwigów i zakończeniem wymiany dźwigów w zasobach Spółdzielni zaistniała konieczność zróżnicowania stawek na poszczególne nieruchomości zgodnie z kosztami jakie ponoszone są przez Spółdzielnię. Rada Nadzorcza wprowadziła jednocześnie od 01.10.2016 r nowy sposób rozliczania kosztów w odniesieniu do liczby lokali, a nie jak do tej pory od liczby osób. Zmiana sposobu rozliczania kosztów związana jest z pozostawieniem w eksploatacji dźwigów jedynie kosztów stałych,które są niezależne od liczy osób korzystających z urządzeń dźwigowych W zaplanowanych kosztach dźwigów mieści się: Konserwacja dźwigów Dozór techniczny Obsługa telefonów awaryjnych będących na wyposażeniu dźwigów Od 2017 r wszelkie naprawy dźwigów są finansowane z funduszu remontowego dźwigów, który do tej pory był przeznaczony jedynie na wymianę tych urządzeń. Pozycja Nr 26 opłata śmieciowa Wysokość tej opłaty została ustalona przez Radę Miasta Warszawy wg stawek w stosunku do ilości osób zamieszkujących w danym lokalu. Opłata ta ma charakter podatku do którego stosuje się przepisy ordynacji podatkowej. Wysokość tej opłaty jest niezależna od Spółdzielni. Pozycja Nr 30 i 31 Centralne Ogrzewanie i podgrzanie wody Koszty centralnego ogrzewania i podgrzania wody zostały nieznacznie zwiększone w stosunku do planowanej kwoty na rok 2017. Zmiana ceny za dostarczoną moc cieplną przez firmę Veolia nie spowodowała konieczności zmiany stawek za ciepło dla wszystkich nieruchomości. Po przeanalizowaniu kosztów na poszczególnych budynkach, wystąpiła w roku 2017 konieczność zmiany stawki za podgrzanie wody użytkowej jedynie dla dwóch nieruchomości tj. dla budynku Solec 83 i Solec 109a. Pozycja Nr 36 Ochrona terenu Komitetu Domowego Nr 3 Ochrona terenu Komitetu Domowego Nr 3 dotyczy budynków Solec 79, Solec 79 A, Al. 3 Maja 5a oraz Al. 3 Maja 7b. Ochronę pełni firma CITY CREATIVE IDEA 6 Sp. z o.o. na podstawie zawartej umowy wg której roczne koszty ochrony tego terenu wyniosą 91.836,00zł. Mieszkańcy tego Komitetu na podstawie uchwały Rady Nadzorczej Nr 18/2015 z dnia 25 maja 2015r dokonują miesięcznych opłat w wysokości 5,00zł od lokalu mieszkalnego. Kwota rocznych przychodów z tego tytułu wynosić będzie 23.640,00 zł. Różnica będzie pokrywana z opłat za miejsca parkingowe znajdujące się na terenie tego Komitetu które wynoszą rocznie około 70 000 zł. 6
Pozostałe pozycje kosztów przedstawione w planie finansowym na rok 2018 zostały utrzymane na nie zmienionym poziomie w stosunku do planu na rok 2017. Planowany wynik finansowy Spółdzielni na rok 2018 W planie na rok 2018 zakłada się wypracowanie przychodów w pozostałej działalności gospodarczej na poziomie 3.353,0 tys. zł przy planowanych kosztach 1.198,1 tys. zł,co pozwoli na osiągnięcie planowanego wyniku brutto w postaci zysku w wysokości 2.304,9 tys. zł. Naliczony podatek dochodowy od osób prawnych w wysokości 19% tj.437,0 tys. zł pomniejsza zysk brutto ustanawiając kwotę nadwyżki bilansowej w wysokości 1.867,9.tys zł. (Tabela Nr 4). Kwota nadwyżki bilansowej pokrywa ujemny wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi, który stanowi planowaną kwotę -1.038,9 tys. zł. Środki te wspomagają wyłącznie niedobór gospodarki zasobami mieszkaniowymi eksploatacja bieżąca przypadający na członków Spółdzielni. Osoby niebędące członkami spółdzielni pokrywają przypadający na nich niedobór poprzez podwyższenie opłat za używanie lokali wg stawki wynikającej z kosztów eksploatacji bieżącej po zatwierdzeniu przez Walne Zgromadzenie Członków sprawozdania finansowego. Pozostała część nadwyżki bilansowej w wysokości 829,0 tys. zł została zaliczona na zasilenie funduszu remontowego Spółdzielni. Fundusz remontowy Planowane wpływy na fundusz remontowy na rok 2018 stanowią kwotę 1.501,0 tys. zł, która to kwota zabezpiecza planowane wydatki na remonty w roku 2018. Plan rzeczowy remontów na rok 2018 opiewa na kwotę 1.501,0 tys. zł. Zestawienie planowanych wpływów i wydatków z Funduszu remontowego zostało przedstawione w Tabeli nr 4. Planowana stawka dla eksploatacji bieżącej na rok 2018 wynosi wg planowanych kosztów 4,27 zł/m 2. Zakończenie Zarząd Spółdzielni przy sporządzaniu planu na rok 2018 dołożył wszelkich starań, aby zoptymalizować ponoszone koszty. Zadania z zakresu eksploatacji będą ukierunkowane na poprawę jakości życia mieszkańców, dalsze podnoszenie estetyki otoczenia, utrzymanie prawidłowego stanu sanitarno-porządkowego budynków i przestrzeni wspólnej oraz podwyższanie jakości obsługi mieszkańców. 7