2. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości zasady rozliczania i ustalania opłat

Transkrypt

1 Regulamin rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz ustalanie opłat na ich pokrycie w Spółdzielni Mieszkaniowej w Suchedniowie 1. Postanowienia ogólne Podstawa prawna: Regulamin został opracowany w oparciu o przepisy prawa: Ustawa z dnia 16 września 1982r. Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2003r. Nr 188 poz z późn. zm.) Ustawa z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych /skrót w treści: usm/ (Dz.U. z 2003r. Nr 119 poz z późn. zm.) Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 Nr 80 poz. 903 oraz z 2004r Nr 141 poz. 1492) Ustawa z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków (Dz.U. Nr 72 poz. 747 z 2002r z późn. zm.) Statut Spółdzielni Mieszkaniowej w Suchedniowie. 2. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości zasady rozliczania i ustalania opłat 2.1 Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości tworzących spółdzielcze zasoby mieszkaniowe oraz własność wspólną ponoszone są na: a) budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym i pomieszczenia wspólnego użytkowania, w szczególności takimi jak: - piwnice, - klatki schodowe, - kotłownie b) pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związanych z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, c) urządzenia i uzbrojenia terenów, na których znajdują się ww. budynki, w szczególności: - przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej należące do Spółdzielni, ciepłowniczej, - drogi osiedlowe, - ulice, - chodniki, - ogrodzenia, - innych budowli mających wpływ na prawidłowe funkcjonowanie budynków mieszkalnych Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości obejmują: - koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnych nieruchomości, - koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie przeznaczone do wspólnego korzystania, - koszty eksploatacji i utrzymania ogólnego mienia spółdzielni, - koszty odpisu na fundusz remontowy, - koszty eksploatacji i utrzymania lokali. 1

2 2.1.3 Ewidencję i rozliczenie kosztów eksploatacji oraz opłat na ich pokrycie, spółdzielnia prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości Koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnych nieruchomości Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej ewidencjonuje się odrębnie dla każdej nieruchomości. Do kosztów eksploatacji i utrzymania części wspólnych nieruchomości, zalicza się wszystkie koszty poniesione na części wspólne danej nieruchomości, chociażby użytkownicy lokali bezpośrednio z tych części nie korzystali. Na koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnej nieruchomości składają się w szczególności: - energia elektryczna (klatki schodowe, piwnice itp.), - utrzymanie zieleni, plac zabaw - konserwacja, drobne naprawy i przeglądy techniczne, - utrzymanie czystości w budynkach i terenach przyległych, - ubezpieczenie majątku, - koszty ogólne i zarządu spółdzielni, -podatek od nieruchomości (nie obejmuje właścicieli lokali wyodrębnionychwyksięgowanych z majątku spółdzielni), -wieczyste użytkowanie gruntu (nie obejmuje właścicieli lokali wyodrębnionych - wyksięgowanych z majątku spółdzielni), - koszty odpisu na fundusz remontowy, - pozostałe koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem części wspólnej nieruchomości Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania Jako nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w danym osiedlu, traktuje się grunty spółdzielni nie stanowiące odrębnych nieruchomości oraz budynki, budowle, urządzenia, elementy małej architektury służące mieszkańcom danego osiedla. Są to w szczególności: - chodniki, ciągi pieszo jezdne, - ulice wewnętrzne osiedli, parkingi, zatoki postojowe, - oświetlenie terenów i ulic, - mała architektura i tereny zielone, - infrastruktura techniczna służąca do zabezpieczenia dostawy mediów do lokali i budynków Do kosztów eksploatacji mienia przeznaczonego do wspólnego korzystania zalicza się w szczególności: 1) koszty bieżącej eksploatacji i utrzymania w tym: - utrzymanie czystości i konserwacji zieleni, - drobne naprawy, remonty i przeglądy techniczne, - energia elektryczna-oświetlenie osiedla, 2) koszty ogólne i zarządu spółdzielni, 3) podatek od nieruchomości, 4) opłata za wieczyste użytkowanie gruntów, 5) inne koszty poniesione na eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie przeznaczone do wspólnego korzystania. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, rozlicza się na poszczególne nieruchomości w obrębie danego osiedla, proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych danej nieruchomości. 2

3 2.4.Koszty odpisu na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych spółdzielni Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych zgodnie z zapisem art.6ust.3 usm. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi Ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego prowadzona jest odrębnie dla każdej nieruchomości, w myśl art.6 ust.1 uor według zasady memoriału Spółdzielnia tworzy: - odpis na fundusz remontowy poszczególnych nieruchomości, - odpis na fundusz remontowy sieci c.o., w oparciu o uchwałę Rady Nadzorczej, która zatwierdza wysokość odpisu na podstawie oszacowanych potrzeb remontowych poszczególnych nieruchomości w rocznym planie gospodarczo-finansowym spółdzielni. 3. Rozliczanie kosztów eksploatacji i utrzymania poszczególnych lokali 3.1. Dostawa energii cieplnej do celów ogrzewania lokali i podgrzania wody. Koszty energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania i podgrzania ciepłej wody rozlicza się odrębnie dla każdej nieruchomości wg. faktycznych kosztów. Zasady rozliczania kosztów centralnego ogrzewania i podgrzania wody określa odrębny regulamin Dostawa wody i odprowadzania ścieków Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków obejmuje wydatki Spółdzielni związane z opłatami za dostawę wody o odprowadzania ścieków uiszczanymi na rzecz usługodawców zewnętrznych. Koszty dostawy wody zimnej i odprowadzania ścieków są ustalane odrębnie dla każdego budynku. Koszt wody i ścieków zużytych w dodatkowych ujęciach wody na potrzeby utrzymania terenów zielonych i czystości w częściach wspólnych nieruchomości obciążają koszty eksploatacji tej nieruchomości Koszt dostawy wody zimnej i odprowadzania ścieków w lokalu ustalony jest w oparciu o wskazania wodomierzy głównych zamontowanych na przyłączu wodociągowym. Na koszt ten składa się : a/. koszt podstawowy ustalony jako iloczyn liczby m3 zużycia zimnej wody / dotyczy os. Bugaj / oraz zużycia zimnej wody i zimnej do podgrzania / wymiennikownia/ dot. os przy FUT i os. Piłsudskiego. b/. koszt uzupełniający będący różnicą między kosztem dostawy wody ustalonym na podstawie wskazań wodomierzy głównych i sumą wskazań wodomierzy mieszkaniowych z uwzględnieniem zużycia wody przez użytkowników lokali nie opomiarowanych / wg. określonych norm/, rozlicza się na wszystkie lokale w danym budynku proporcjonalnie do ilości zużytej wody w danym lokalu W przypadku gdy lokal nie jest wyposażony w wodomierze koszt zużycia wody ustalony jest jako iloczyn opłaty ryczałtowej dla jednej osoby oraz ilości osób zamieszkałych w tym lokalu. Opłatę ryczałtową dla jednej osoby ustala Zarząd Spółdzielni. 3

4 W przypadku gdy w lokalu nie opomiarowanym brak jest zamieszkałych osób do rozliczeń przyjmuje się 1 osobę. Osoba, której przysługuje tytuł prawny do lokalu obowiązana jest na żądanie spółdzielni podać w formie pisemnej liczbę osób zamieszkałych w lokalu oraz informować o zmianie tej liczby. W przypadku braku zgłoszenia przyjmowana będzie ilość osób na podstawie wywiadu środowiskowego Przypadki szczególne : a/. użytkownik uniemożliwia odczyt wodomierzy za jeden okres rozliczeniowy do rozliczeń przyjmuje się zużycie z poprzedniego okresu rozliczeniowego w tym lokalu. Kolejne obciążenie za zużycie wody w przypadku uniemożliwienia odczytu będzie dokonane w formie ryczałtu jak dla mieszkań nie opomiarowanych ustalonych przez Zarząd Spółdzielni. b/.stwierdzono przypadek : celowego uszkodzenia bądź zablokowania wodomierzy obciążone będą kosztami zużycia wody i odprowadzenia ścieków w wysokości jak dla mieszkań nie opomiarowanych Rozliczenie kosztów zużycia wody odbywa się w okresach półrocznych tj. na koniec miesiąca rozliczeniowego. W przypadku zamiany lub sprzedaży lokalu, do uregulowania opłaty za miniony okres rozliczeniowy zobowiązany jest użytkownik uprawniony do lokalu w dacie rozliczenia W przypadku zmiany ceny wody w trakcie okresu rozliczeniowego, przyjmuje się cenę wody jako średnio ważoną w okresie rozliczeniowym Koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków do lokali pokrywane są przez użytkowników lokali w formie zaliczek miesięcznych ustalonych na podstawie średniego miesięcznego zużycia w poprzednim okresie rozliczeniowym z uwzględnieniem ceny jednostkowe podanej przez dostawcę wody. Spółdzielnia może przystać na wysokość zaliczki zaproponowaną przez poszczególnych użytkowników Różnice wynikające z indywidualnego rozliczenia zużycia wody, w przypadku : a/. niedopłaty, użytkownik lokalu wnosi w terminie do końca m-ca, w którym otrzymał rozliczenie. W uzasadnionych przypadkach za zgodą Zarządu Spółdzielni dopuszcza się rozłożenie niedopłaty na raty. b/. nadpłatę zalicza się na poczet najbliższych wymagalnych opłat miesięcznych za używanie lokalu. c/. w przypadku użytkowników lokali zadłużonych nadpłatę zalicza się na poczet zadłużenia wobec Spółdzielni Montaż, wymiana, legalizacja wodomierzy lokalowych obciąża koszty poszczególnych nieruchomości. Do czasu wymiany wodomierzy w lokalach przez Spółdzielnię respektowane będą wskazania wodomierzy dotychczas zainstalowane w lokalach. Nie wykonanie przez Spółdzielnię wymiany wodomierza z winy użytkownika / nie udostępnienie mieszkania do wymiany/, spowoduje rozliczenie wody jak dla mieszkań nie opomiarowanych Odczyt wodomierzy wykonywany jest przez pracowników Spółdzielni lub wskazane uprawnione przez Spółdzielnię osoby. 4

5 Powiadomienie o terminach odczytów odbywa się za pośrednictwem pisemnych ogłoszeń wieszanych na klatce schodowej z wyprzedzeniem minimum 7 miu dni. W przypadku braku możliwości udostępnienia lokalu do odczytu w terminie wyznaczonym na ogłoszeniu, użytkownik lokalu winien w terminie 7 dni podać stan wodomierzy Reklamacje dotyczące rozliczenia wody winny być wnoszone na piśmie w terminie 14 dni od daty otrzymania rozliczenia. Nie udostępnienie lokalu do odczytu wodomierzy bez względu na przyczynę nie stanowi podstawy do wniesienia reklamacji. Nie podlegają reklamacji zasady określone w niniejszym regulaminie Opłaty za zużycie wody zimnej do podgrzania nie obejmują kosztów jej podgrzania, które ustala się i rozlicza na podstawie regulaminu rozliczenia kosztów ciepła Opłata śmieciowa Wysokość opłaty śmieciowej ustala Rada Miasta i Gminy w Suchedniowie zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w Gminach.. Opłata śmieciowa ustalana jest w zł na osobę zamieszkałą w lokalu mieszkalnym Koszty opłaty śmieciowej są ewidencjonowane zgodnie ze złożoną comiesięczną deklaracją W przypadku, gdy w lokalu nikt nie zamieszkuje do rozliczeń przyjmuje się jedną osobę. 4. Zasady ustalania opłat na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości 4.1 Pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości odbywa się poprzez: wnoszenie opłat przez wszystkich użytkowników lokali, uzyskane pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej, osiągnięty wynik finansowy (nadwyżka przychodów nad kosztami) z własnej działalności gospodarczej (dotyczy tylko członków spółdzielni), według uchwały Walnego Zgromadzenia. 4.2 Obowiązki pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości określone są w art.4 ust1, 1¹, 2, i 4 uosm. i dotyczą: członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, członków spółdzielni będących właścicielami lokali, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni. 4.3 Obowiązki pokrywania kosztów eksploatacji przez członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych i użytkowych, na pokrycie kosztów związanych z: eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, remontami spółdzielczych zasobów mieszkaniowych poprzez składnik opłaty eksploatacyjnej odpis na fundusz remontowy. Opłata jest pomniejszona o tę cześć kosztów, która pokryta została pożytkami z działalności Spółdzielni. 5

6 4.4 Obowiązki pokrywania kosztów eksploatacji członków spółdzielni będących właścicielami lokali, na pokrycie kosztów związanych z: eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, remontami spółdzielczych zasobów mieszkaniowych poprzez składnik opłaty eksploatacyjnej odpis na fundusz remontowy. Opłata jest pomniejszona o tę cześć kosztów, która pokryta została pożytkami z działalności Spółdzielni. 4.5 Obowiązki pokrywania kosztów eksploatacji właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni, na pokrycie kosztów związanych z: eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu, remontami spółdzielczych zasobów mieszkaniowych poprzez składnik opłaty eksploatacyjnej odpis na fundusz remontowy. 4.6 Obowiązek pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości obejmuje także: najemców lokali mieszkalnych, osób zajmujących lokale mieszkalne bez tytułu prawnego. 5. Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów eksploatacji 5.1 Ustalenie wysokości opłat odbywa się w oparciu o roczne plany gospodarcze, uchwalone przez Radę Nadzorczą Spółdzielni, w których określone są: koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnych nieruchomości, koszty eksploatacji ogólnego mienia spółdzielni, odpis na fundusz remontowy, koszty eksploatacji i utrzymania lokali, pomniejszone o: pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej, pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielni. 5.2 Wysokość opłat dla poszczególnych grup użytkowników, w oparciu o kalkulację, zatwierdza Rada Nadzorcza spółdzielni. 5.3 Opłaty wnosi się w terminie do końca danego miesiąca, za który dana opłata jest wymagalna. 5.4 Opłaty przeznacza się wyłącznie na pokrycie kosztów eksploatacji. 6

7 5.5 Na żądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni, Spółdzielnia ma obowiązek przedstawić kalkulację wysokości opłat. 5.6 O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby wymienione w pkt. 5.5., co najmniej 3 miesiące przed upływem terminu do wnoszenia opłat. Termin ten dotyczy podwyżek opłat na pokrycie kosztów zależnych od Spółdzielni. 5.7 O zmianie wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od Spółdzielni, Spółdzielnia jest zobowiązana powiadomić osoby wymienione w pkt co najmniej 14 dni przed upływem terminu wnoszenia opłat. 5.8 Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. 5.9.Od nie wpłaconych w terminie należności Spółdzielnia pobiera odsetki ustawowe za opóźnienie w zapłacie. 6. Zasady rozliczania kosztów eksploatacji obciążających właścicieli lokali wyodrębnionych 6.1 Zasady rozliczania koszów eksploatacji obciążających właścicieli lokali wyodrębnionych wynikają z zapisu art.4 ust.2, 4, 5, 6 2, 6 4 usm oraz art.5 i art.6 ust.1, 3 usm. 6.2 Właściciele lokali wyodrębnionych mają obowiązek ponosić koszty: 1) koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej energia elektryczna zużywana w częściach wspólnych (klatki schodowe, piwnice), utrzymanie zieleni i czystości (klatki schodowe, pomieszczenia gospodarcze wspólne, teren w granicach nieruchomości), ubezpieczenie nieruchomości, usługi kominiarskie, przeglądy techniczne budynków wynikające z prawa budowlanego, przeglądy elektryczne, przeglądy gazowe koszty zużycia mediów (woda, energia cieplna, śmieci, itp., poniesionych na części wspólne nieruchomości), koszty zarządu nieruchomością wspólną (koszty administracyjne spółdzielni, koszty utrzymania i eksploatacji biura, odpis na fundusz remontowy, podatki gruntowe związane z biurem spółdzielni, ubezpieczenie biura i inne ubezpieczenia związane z działalnością administracyjną spółdzielni, pozostałe), 2) koszty eksploatacji i utrzymania mienia spółdzielni przeznaczonego do wspólnego korzystania: koszty oświetlenia terenu, koszty drobnych napraw chodników, ulic wewnątrzosiedlowych, infrastruktury osiedlowej, małej architektury, itp., koszty utrzymania czystości nieruchomości i utrzymania zieleni, koszty podatku od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, koszty zarządu danymi nieruchomościami, 7

8 3) odpis na fundusz remontowy (na podstawie rocznego planu gospodarczego i uchwały rady nadzorczej), 4) koszty eksploatacji i utrzymania lokali (koszt dostawy mediów do lokali energia cieplna i woda, opłata śmieciowa). 6.3 Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokalu uczestniczą w pożytkach: - pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielni. 6.4 Rozliczenie kosztów mediów dla lokali wyodrębnionych odbywa się na takiej samej zasadzie jak dla lokali zajmowanych przez członków spółdzielni z przysługującymi im prawami spółdzielczymi do lokali. 7. Postanowienia końcowe 7.1 Podstawę do ustalenia opłat na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, stanowią koszty poniesione w poprzednim roku, skorygowane o przewidywany wzrost kosztów cen roku następnego, na który Spółdzielnia sporządza plan gospodarczy. 7.2 Jednostkami rozliczeniowymi kosztów eksploatacji w zależności od rodzaju kosztów są: 1) 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu do rozliczeń kosztów: - eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych, - odpisu na fundusz remontowy, - wieczystego użytkowania gruntu, - podatku od nieruchomości, - kosztów zużycia ciepła w lokalach nieopomiarowanych. Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego stanowi sumę powierzchni wszystkich pomieszczeń o wysokości powyżej 2,2 m znajdujących się w mieszkaniu, w szczególności pokoi, kuchni, łazienek, ubikacji, przedpokojów oraz innych pomieszczeń służących potrzebom mieszkalnym indywidualnych lokatorów, bez względu na sposób ich użytkowania. Do powierzchni użytkowej nie wlicza się balkonów, piwnic itp. 2) Liczba osób zamieszkałych w mieszkaniu na pobyt czasowy i stały do rozliczeń kosztów: - dostawy wody i odprowadzenia ścieków w mieszkaniach nieopomiarowanych, - dostawy gazu dla mieszkań wyposażonych we wspólny licznik, zajmowanych przez kilka osób, - opłaty śmieciowej 3) 1 m 3 do rozliczeń kosztów: - zużycia wody i odprowadzania ścieków w lokalach opomiarowanych, - zużycia energii cieplnej na potrzeby c.c.w. w lokalach opomiarowanych. 4) wskazania urządzeń pomiarowych. 8

9 7.3 Spółdzielnia zobowiązana jest zapewnić: utrzymanie budynków w należytym stanie technicznym i estetycznym, sprawne funkcjonowanie wszelkich i urządzeń z wyjątkiem tych, które stanowią wyposażenie mieszkania, sprawną obsługę administracyjną. Regulamin przyjęto uchwałą Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej w Suchedniowie nr. III/16/2018 z dnia r. Traci moc Regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat za używanie lokali w Spółdzielni Mieszkaniowej w Suchedniowie zatwierdzony dnia r. uchwałą Rady Nadzorczej nr IX/47/2016 9