PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH

Podobne dokumenty
PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH

UCHWAŁA NR XII/82/2015 RADY MIEJSKIEJ W DARŁOWIE. z dnia 7 sierpnia 2015 r.

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Wysoka w rejonie Placu Powstańców Wielkopolskich.

Wrocław, dnia 18 września 2018 r. Poz UCHWAŁA NR 0007.XL RADY MIEJSKIEJ W ZŁOTORYI. z dnia 6 września 2018 r.

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH

UCHWAŁA NR 47/09 RADY MIEJSKIEJ W STRZEGOMIU z dnia 19 sierpnia 2009r.

UCHWAŁA Nr... /... /13 Rady Miejskiej w Olsztynku z dnia roku

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH. uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu Jerzykowo gmina Pobiedziska

UCHWAŁA NR... RADY MIEJSKIEJ W KOBYŁCE. z dnia r.

UCHWAŁA NR IV/35/15 RADY MIEJSKIEJ W STALOWEJ WOLI. z dnia 23 stycznia 2015 r.

Id: FC A8F-49C9-A363-F62144E45CB2. Podpisany

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH

Rzeszów, dnia 9 października 2012 r. Poz UCHWAŁA NR XXIII/188/2012 RADY MIEJSKIEJ W MIELCU. z dnia 28 sierpnia 2012 r.

DZIENNIK URZĘDOWY WOJEWÓDZTWA ŚLĄSKIEGO

UCHWAŁA NR 95/IX/2003

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO DLA MIASTA ŻELECHÓW

DZIENNIK URZĘDOWY WOJEWÓDZTWA ŚLĄSKIEGO

UCHWAŁA NR VI / 87 / 2007 RADY MIASTA RZESZOWA z dnia 30 stycznia 2007 r.

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO PRZY ULICY HALLERA W MIEŚCIE MOGILNO

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH UCHWALENIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA

UCHWAŁA NR XVIII/210/2016 RADY GMINY LUBICZ z dnia 26 lutego 2016 r.

Wrocław, dnia 30 kwietnia 2013 r. Poz UCHWAŁA NR VI/XXIV/202/12 RADY GMINY WISZNIA MAŁA. z dnia 28 listopada 2012 r.

UCHWAŁA NR X/193/2003 RADY MIEJSKIEJ BIELSKA-BIAŁEJ z dnia 29 kwietnia 2003 roku. w sprawie

Rzeszów, dnia 23 września 2015 r. Poz UCHWAŁA NR IX/54/2015 RADY GMINY BIAŁOBRZEGI. z dnia 27 sierpnia 2015 r.

Poznań, dnia 4 grudnia 2018 r. Poz UCHWAŁA NR II/21/2018 RADY MIEJSKIEJ W SWARZĘDZU. z dnia 27 listopada 2018 r.

UCHWAŁA NR XXXV/304/10 RADY GMINY HAŻLACH. z dnia 24 czerwca 2010 r.

WÓJT GMINY ŁUKÓW ZMIANA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY ŁUKÓW DLA CZĘŚCI OBRĘBU GEODEZYJNEGO JATA PROJEKT PLANU

UCHWAŁA NR LII/455/10 RADY MIEJSKIEJ W CHODZIEŻY. z dnia 28 września 2010 r.

Wrocław, dnia 29 grudnia 2015 r. Poz UCHWAŁA NR XIII/91/15 RADY GMINY DOBROMIERZ. z dnia 18 grudnia 2015 r.

Warszawa, dnia 22 marca 2017 r. Poz UCHWAŁA NR XXV/173/2017 RADY GMINY W KUCZBORKU - OSADZIE. z dnia 17 marca 2017 r.

Zakres dokumentów: Prognoza skutków finansowych

Opole, dnia 2 czerwca 2014 r. Poz UCHWAŁA NR XXXVIII/286/2014 RADY MIEJSKIEJ W GORZOWIE ŚLĄSKIM. z dnia 23 maja 2014 r.

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH

1) Prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody

Uchwała Nr XXXV/297/2009 Rady Miasta Łańcuta z dnia 2 grudnia 2009 r.

UCHWAŁA NR XXVII/156/2008 RADY GMINY LEŻAJSK z dnia 19 czerwca 2008r.

Rzeszów, dnia 29 września 2015 r. Poz UCHWAŁA NR IX/53/2015 RADY GMINY BIAŁOBRZEGI. z dnia 27 sierpnia 2015 r.

Uzasadnienie do uchwały Nr. Rady Miejskiej w Swarzędzu

UCHWAŁA NR XXXIV/253/2010 RADY MIEJSKIEJ W PONIECU z dnia 5 lutego 2010r. w sprawie: uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Uchwała Nr XI / 85 /2007 Rady Gminy Tarnowo Podgórne z dnia 24 kwietnia 2007 r.

PROJEKT: UCHWAŁA NR... RADY MIASTA POZNANIA z dnia...

UCHWAŁA Nr XLVIII/411/2006 RADY GMINY SUCHY LAS. z dnia 19 stycznia 2006 r.

Gdańsk, dnia 27 czerwca 2016 r. Poz UCHWAŁA NR XXIV/176/2016 RADY GMINY GNIEWINO. z dnia 25 maja 2016 r.

Marcin Herman Tel Olchowo.pl

UCHWAŁA NR XIX/113/12 RADY MIASTA DYNÓW. z dnia 29 marca 2012 r.

Rzeszów, dnia poniedziałek, 13 listopada 2017 r. Poz UCHWAŁA NR XXXVIII/369/17 RADY GMINY TRZEBOWNISKO. z dnia 9 listopada 2017 r.

Białystok, dnia 22 października 2014 r. Poz UCHWAŁA NR LXIII/721/14 RADY MIASTA BIAŁYSTOK. z dnia 22 września 2014 r.

UCHWAŁA NR XVIII/211/2016 RADY GMINY LUBICZ z dnia 26 lutego 2016 r.

UCHWAŁA Nr XVIII/90/2000 RADY GMINY W GOŁYMINIE OŚRODKU

Rada Miejska u c h w a l a. 1 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w zakresie usług turystycznych i pensjonatowych, w następujący sposób:

UCHWAŁA NR... RADY MIASTA KOSTRZYN NAD ODRĄ. z dnia r.

UCHWAŁA NR VI/57/2015 RADY MIEJSKIEJ W DARŁOWIE. z dnia 14 maja 2015 r.

Białystok, dnia 25 czerwca 2014 r. Poz UCHWAŁA NR XLI/197/14 RADY MIASTA WYSOKIE MAZOWIECKIE. z dnia 28 maja 2014 r.

Uchwała Nr XLI/316/2005 Rady Miejskiej w Ostródzie z dnia 24 sierpnia 2005r

UZASADNIENIE DO UCHWAŁY NR V/51/VIII/2019 RADY MIASTA POZNANIA z dnia 8 stycznia 2019r.

UCHWAŁA NR V / 55/ 03 Rady Miejskiej w Bytomiu z dnia 29 stycznia 2003r. ( Dziennik Urzędowy Woj. Śląskiego nr 16 poz. 549 z 17 marca 2003 r.

Gdańsk, dnia 19 października 2016 r. Poz UCHWAŁA NR XXIV/187/2016 RADY GMINY KALISKA. z dnia 31 sierpnia 2016 r.

1,2,3,4,5,6,7 PP,PS,UC,UR, KS, 7) teren usług komercyjnych, zakładów drobnej wytwórczości, składowania i magazynowania i usług związanych z obsługą

UCHWAŁA NR XIII/102/2015 RADY MIEJSKIEJ W ZDZIESZOWICACH. z dnia 30 września 2015 r.

UCHWAŁA NR VII RADY MIEJSKIEJ W TWARDOGÓRZE. z dnia 31 marca 2011 r.

Uchwała Nr II/9/2002 Rady Gminy Myszyniec z dnia 5 grudnia 2002 r

Gdańsk, dnia czwartek, 26 kwietnia 2018 r. Poz UCHWAŁA NR XLVI/353/2018 RADY GMINY GNIEWINO. z dnia 16 marca 2018 r.

UCHWAŁA Nr XXXIII/268/2010 Rady Gminy Małdyty z dnia 10 lutego 2010 r.

Uchwała Nr.../2016 Rady Miejskiej w Rymanowie z dnia roku

UCHWAŁA Nr XI/103/11 RADY MIEJSKIEJ w Trzebnicy z dnia 7 lipca 2011 roku

Uchwała Nr 54/V/98 Rady Miejskiej Ciechanowa z dnia 18 czerwca 1998 r.

UCHWAŁA NR IV/29/19 RADY MIEJSKIEJ CIESZYNA. z dnia 31 stycznia 2019 r.

Warszawa, dnia 13 marca 2015 r. Poz UCHWAŁA NR IV/23/2015 RADY GMINY MIASTKÓW KOŚCIELNY. z dnia 10 lutego 2015 r.

Opracowanie: Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu we wsi Wiecanowo, gm.

Wrocław, dnia 8 lutego 2013 r. Poz. 921 UCHWAŁA NR XXIII/185/12 RADY MIEJSKIEJ W ŚRODZIE ŚLĄSKIEJ. z dnia 26 września 2012 r.

Wrocław, dnia 22 czerwca 2016 r. Poz UCHWAŁA NR 149/16 RADY GMINY ZGORZELEC. z dnia 14 czerwca 2016 r.

UCHWAŁA NR. /../16 RADY MIASTA LĘDZINY z dnia r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Wrocław, dnia 10 października 2012 r. Poz UCHWAŁA NR XX RADY MIEJSKIEJ W TWARDOGÓRZE. z dnia 6 września 2012 r.

Uchwała Nr XX/164/2008 Rady Miejskiej w Strumieniu z dnia 24 kwietnia 2008 r.

UCHWAŁA NR XXX/205/2017 RADY GMINY LUBRZA. z dnia 22 grudnia 2017 r.

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH MIEJSCOWEGO PLANU PRZEPIÓRCZEJ NA OSIEDLU GUTKOWO W OLSZTYNIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO W REJONIE UL.

UCHWAŁA NR XXXIV/334/2009 RADY MIEJSKIEJ W MUROWANEJ GOŚLINIE z dnia 26 października 2009 r.

UCHWAŁA NR 199/XXXIV/06 RADY GMINY NOWA RUDA z dnia 27 marca 2006 roku

DZIENNIK URZĘDOWY WOJEWÓDZTWA ŁÓDZKIEGO

Szczecin, dnia 27 marca 2015 r. Poz UCHWAŁA NR V/30/15 RADY MIEJSKIEJ W TRZEBIATOWIE. z dnia 26 lutego 2015 r.

UCHWAŁA Nr XXXIII/737/ 2001 RADY MIASTA KROSNA z dnia 28 czerwca 2001 roku

UCHWAŁA NR VIII/73/15 RADY GMINY SZCZERCÓW. z dnia 20 maja 2015 r.

Gdańsk, dnia 19 października 2016 r. Poz UCHWAŁA NR XXIV/186/2016 RADY GMINY KALISKA. z dnia 31 sierpnia 2016 r.

Prognoza skutków finansowych. Opracowała: Karolina Ciulkin Konsultacje: Diana Polkowska, rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia nr 5031

Uchwała Nr XXXIII / 201 /2004 Rady Gminy Tarnowo Podgórne z dnia 11 maja 2004 r.

UCHWAŁA NR././.. RADY GMINY STARY TARG. z dnia..

UCHWAŁA NR XLV/219/2009 Rady Miejskiej w Żarowie z dnia 30 czerwca 2009 roku

UCHWAŁA NR.../... RADY MIASTA POZNANIA z dnia...r.

Rada Miejska uchwala. Rozdział I Przepisy ogólne

Wstęp. Zawartość opracowania

UCHWAŁA NR XXX/.../16 RADY MIASTA KOŚCIERZYNA. z dnia 25 maja 2016 r.

/16 RADY MIASTA LĘDZINY

UCHWAŁA NR XIV/153/95 RADY MIEJSKIEJ W JELENIEJ GÓRZE. z dnia 12 grudnia 1995 r.

Poznań, dnia 14 marca 2017 r. Poz UCHWAŁA NR XLIII/405/2017 RADY MIEJSKIEJ TRZEMESZNA. z dnia 6 marca 2017 r.

Kielce, dnia 24 lipca 2018 r. Poz UCHWAŁA NR XXXVI/345/18 RADY GMINY MIEDZIANA GÓRA. z dnia 7 czerwca 2018 r.

UCHWAŁA NR.LXVI/1049/2002 RADY MIEJSKIEJ BIELSKA BIAŁEJ z dnia 1 października 2002r.

UCHWAŁA Nr XXVII/230/09 Rady Gminy Dywity z dnia 31 marca 2009r.

Wrocław, dnia 15 września 2016 r. Poz UCHWAŁA NR XX/241/16 RADY GMINY DŁUGOŁĘKA. z dnia 12 września 2016 r.

Transkrypt:

PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo obszar E2. Powierzchnia łączna opracowania: 2,4200 ha. Sporządził: Burmistrz Miasta Darłowo Pl. T. Kościuszki 9 76-150 Darłowo Opracowała: mgr ekonomii Magdalena Rutkowska-Krakowiak Darłowo, maj 2014 r. 1

Spis treści 1 Wprowadzenie i cel opracowania... str. 4 2 Materiały źródłowe... str. 4 3 Analiza obszaru opracowania, w tym: 3.1 Położenie i sąsiedztwo... str. 5 3.2 Zainwestowanie... str. 6 3.3 Sytuacja formalno prawna terenu... str. 6 4 Charakterystyka prawna analizowanych zjawisk, w tym: 4.1 Wykup i wywłaszczenie gruntów pod drogi... str. 9 4.2 Opłata planistyczna... str. 9 4.3 Odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości gruntu... str. 9 4.4 Skutki finansowe z tytułu ograniczeń w dotychczasowym użytkowaniu nieruchomości... str. 9 4.5 Realizacja sieci infrastruktury technicznej i urządzeń ochrony środowiska.... str. 10 4.6 Opłaty adiacenckie... str. 10 4.7 Podatek od nieruchomości... str. 10 5 Rozwiązania przyjęte w projekcie planu... str. 11 6 Założenia dla sporządzenia prognozy, w tym: 6.1 Założenia przestrzenne... str. 14 6.2 Założenia ekonomiczne... str. 14 7 Przewidywane wydatki z budżetu miasta, w tym: 7.1 Wydatki związane z pozyskaniem nieruchomości na cele budowy i rozbudowy układu drogowego... str. 14 7.2 Wydatki związane z realizacją układu drogowego... str. 15 7.3 Wydatki związane z budową sieci infrastruktury technicznej... str. 15 7.4 Wydatki związane z wypłatą odszkodowań w związku z obniżeniem wartości nieruchomości... str. 15 8 Przewidywane wpływy do budżetu miasta, w tym: 8.1 Wpływy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (opłata planistyczna)... str. 15 8.2 Wpływy z tytułu sprzedaży nieruchomości komunalnych... str. 16 8.3 Wpływy z tytułu opłat adiacenckich... str. 16 8.3.1 Wpływy z tytułu opłat adiacenckich związanych z budową urządzeń infrastruktury technicznej... str. 16 8.3.2 Wpływy z tytułu opłat adiacenckich związanych z podziałem nieruchomości... str. 17 8.4 Wpływy z tytułu podatku od nieruchomości... str. 18 9 Zaktualizowania wartość netto NPV... str. 19 10 Prognoza finansowa - wyliczenia... str. 21 11 Podsumowanie i wnioski... str. 23 2

1. WROWADZENIE I CEL OPRACOWANIA Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późniejszymi zmianami), w art. 1 zawiera otwarty katalog czynników, które należy uwzględnić w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z tych czynników (pkt 6) są walory ekonomiczne przestrzeni. W art. 2 natomiast ustawa ta definiuje między innymi pojęcie walorów ekonomicznych przestrzeni, przez które to należy rozumieć cechy przestrzeni, które można określić w kategoriach ekonomicznych. Narzędziem służącym temu celowi jest prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1587), prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinna zawierać w szczególności: 1. Prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy, w tym na wpływy z podatku od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem nieruchomościami gminy oraz na opłaty i odszkodowania, o których mowa w art. 36 ustawy. 2. Prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy. 3. Wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych. Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, o której mowa w art. 17 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest jednym z etapów sporządzania planu miejscowego i wykonywana jest po sporządzeniu projektu planu miejscowego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, z uwzględnieniem ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Prognoza skutków finansowych polega na określeniu wartości ekonomicznej skutków uchwalenia planu i ich wpływu (wydatki, przychody) na budżet gminy. Prognoza winna określać i analizować skutki wpływu ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod względem ich realności wykonania i efektywności ekonomicznej. Wybrane rozwiązania planistyczne należy przedstawić w postaci przybliżonych kosztów realizacji i osiągnięcia prawdopodobnych zysków. Można je dalej uwzględnić w odpowiednich działaniach natury organizacyjnej i finansowej. Należy podkreślić, że celem gospodarki przestrzennej nie jest na ogół maksymalizacja efektu ekonomicznego, dlatego ocena skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego powinna się odbywać dopiero na etapie gotowych koncepcji projektowych. 3

4 Funkcją prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego jest ewentualna korekta przyjętych rozwiązań planistycznych. Prognoza powinna więc wpływać na ostateczny kształt, zakres i realizację ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jej główny cel, to wskazania na uwarunkowania ekonomiczne towarzyszące realizacji planu. Często plany sporządza się dla realizacji określonego i dobrze zdefiniowanego zamierzenia inwestycyjnego lub planu o charakterze ofertowym. Ta druga okoliczność zachodzi w przypadku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darowo Wschodnie położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo obszar E2. Ujęcie kosztów i przychodów w wartościach pieniężnych wymaga zebrania i przetworzenia danych z rynku nieruchomości. Takie skwantyfikowanie zjawisk pozwoli na przeprowadzenie analizy ekonomicznej inwestycji (projektu) dla terenu objętego projektem planu miejscowego. 2. MATERIAŁY ŹRÓDŁOWE 1. Projekt Uchwały Rady Miejskiej w Darłowie w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo obszar E2. 2. Uchwała Nr XXX/199/2012 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 26 września 2012 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie, położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo obszar E2. 3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla jednostki E Darłowo Wschodnie, położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo, przyjęty Uchwałą Nr IV/36/07 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 6 lutego 2007 r. (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z 2007 r. Nr 37, poz. 542). 4. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasto Darłowo, przyjęte uchwałą Nr XLI/360/10 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 8 lutego 2010 r. 5. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późniejszymi zmianami). 6. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r. Nr 164, poz. 1587). 7. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2014r. poz. 518). 8. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2013r. poz. 1205, z późniejszymi zmianami).

5 9. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013 r., poz. 594 z późniejszymi zmianami) 10. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z późniejszymi zmianami). 11. Uchwała Nr XXXI/211/2012 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 30 października 2012r. w sprawie ustalenia stawek podatku od nieruchomości na terenie gminy Miasto Darłowo (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z 2012 r., poz. 2566). 12. Uchwała Nr XVII/148/2003 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 29 grudnia 2003 roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z 2004r., Nr 6, poz. 99). 13. Uchwała Nr XXXIV/315/05 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 30 marca 2005r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z 2005r., Nr 29, poz. 619). 14. Dokumentacja geodezyjna. 15. Własna baza danych. 16. Ministerstwo Finansów, Obligacje Skarbowe, Tabele odsetkowe. 17. Główny Urząd Statystyczny, Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych. 3. ANALIZA OBSZARU OPRACOWANIA 3.1. Położenie i sąsiedztwo Teren objęty planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego usytuowany jest u zbiegu dwóch ulicy ulicy wojewódzkiej 203 O. Damiana Tynieckiego od strony południowej oraz gminnej ulicy Polnej od strony zachodniej. Analizowany obszar o łącznej powierzchni gruntu 2,4200 ha posiada prawie regularny kształt zbliżony do trapezu prostokątnego o szerokości w najdłuższym miejscu ok. 218 m od strony ulicy O. Damiana Tynieckiego oraz ok. 180 m od strony ulicy Polnej. Kształt trapezu prostokątnego domyka od strony zachodniej nieregularna linia drugiego ramienia ulicy Polnej oraz linia przebiegająca wzdłuż granicy prywatnych działek o długości ok. 175 m. Bezpośrednie sąsiedztwo analizowanego obszaru stanowią tereny zurbanizowane mieszkaniowe w zabudowie jednorodzinnej oraz tereny usługowe, w szczególności usług turystycznych, natomiast od strony zachodniej tereny ogrodów działkowych. Przedmiotem planu jest określenie zasad rozwoju i kształtowania przestrzennego na wskazanym terenie z przeznaczeniem na cele zabudowy mieszkalno-usługowej.

6 3.2. Zainwestowanie Obecnie obszar objęty projektem planu jest w większym stopniu zagospodarowany i zainwestowany. Część południowo-zachodnią stanowi istniejąca zabudowa mieszkaniowopensjonatowa wraz z restauracją i towarzyszącą infrastrukturą, podobnie jak część południowowschodnia część północno-wschodnia stanowi zabudowę mieszkalną z budynkami do rekreacji indywidualnej, natomiast część północno-zachodnia stanowi zabudowę jednym obiektem gospodarczym a w pozostałym zakresie niezagospodarowany grunt porośnięty naturalną szatą roślinną. Obszar ten leży w terenie o pełnym uzbrojeniu w sieci infrastruktury technicznej. 3.3. Sytuacja formalno prawna terenu prywatną. Obszar objęty projektem planu o powierzchni 2,4200 ha stanowi w całości własność

7 W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie, położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo, przyjętym Uchwałą Nr IV/36/07 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 6 lutego 2007 r. (Dziennik Urzędowy Województwa Zachodniopomorskiego z 2007 r. Nr 37, poz. 542), przedmiotowy teren leży w strefie o przeznaczeniu: zabudowa pensjonatowa z mieszkaniem właściciela i usługami agroturystycznymi (63 U,MZ). ekstensywnej i siedliskowej oraz usługowej (E-VIc).

W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasto Darłowo, przyjętym uchwałą Nr XLI/360/10 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 8 lutego 2010 r., przedmiotowy teren leży w strefie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej rozproszonej. 8

9 4. CHARAKTERYSTYKA PRAWNA ANALIZOWANYCH ZJAWISK 3.4. Wykup i wywłaszczenie gruntów pod drogi Realizacja celu publicznego jakim jest wydzielenie gruntów pod drogi (art. 6 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) odbywa się poprzez odpowiednie zapisy w miejscowym planie, a następnie dokonanie podziału geodezyjnego, w wyniku którego wydzielone zostają działki przeznaczone pod poszerzenie lub urządzenie nowej drogi publicznej. W drodze negocjacji z poprzednim właścicielem gruntu zajętego pod drogę ustala się słuszne odszkodowanie tj. kwotę odpowiadającą rynkowej wartości nieruchomości określonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W przypadku nie uzgodnienia wysokości odszkodowania w drodze negocjacji, wypłaca się odszkodowanie w wysokości takiej, jak w postępowaniu o wywłaszczenie nieruchomości. 3.5. Opłata planistyczna Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rada miejska w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa stawkę jednorazowej opłaty, którą wnosi właściciel na rzecz miasta, w przypadku sprzedaży nieruchomości objętej planem. Uprawnienie to dla miasta, a obowiązek dla właściciela nieruchomości wygasa po upływie 5 lat od uchwalenia planu. Maksymalna wysokość tej opłaty (opłaty planistycznej) to 30% wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu. Wartość nieruchomości dla wyliczenia opłaty ustala się w oparciu o operat szacunkowy wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. 3.6. Odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości gruntu Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym miasto wypłaca odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości wynikającego z faktu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego daną nieruchomość. Roszczenie właściciela lub wieczystego użytkownika może zostać zgłoszone w okresie 5 lat od dnia uchwalenia planu, w przypadku sprzedaży nieruchomości. Różnica wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu określana jest na dzień sprzedaży przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. 3.7. Skutki finansowe z tytułu ograniczeń w dotychczasowym użytkowaniu nieruchomości Zgodnie z art. 36 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie

ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od miasta odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości. 10 3.8. Realizacja sieci infrastruktury technicznej i urządzeń ochrony środowiska Do zadań własnych miasta należy (zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym) budowa dróg, sieci kanalizacyjnej, sieci wodociągowej i oświetlenia ulic. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który wyznacza nowe tereny do zainwestowania a także określa przebieg nowych dróg i infrastruktury technicznej, powoduje powstanie tego obowiązku na terenie objętym planem. Miasto jednak z uwagi na ograniczone środki w budżecie, obowiązki te może rozłożyć w czasie. 3.9. Opłaty adiacenckie Jednym ze źródeł dochodów własnych miasta mogą być wpływy z tytułu tzw. opłaty adiacenckiej. Ustalenie obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej następuje w przypadku wzrostu wartości wzrostu nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości lub z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada miejska w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz nie większej niż 50% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a jej wartością po zrealizowaniu inwestycji. 3.10. Podatek od nieruchomości Podatek od nieruchomości jest dochodem własnym miasta, a jego wysokość, ustalana przez radę miejską, zależna jest od sposobu przeznaczenia, zagospodarowania i korzystania z nieruchomości. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stwarzającego możliwości innego niż dotychczas użytkowania nieruchomości, powoduje istotne zmiany w uzyskiwanych przez miasto dochodach. Zmiana funkcji nieruchomości powodując zmianę jej wartości ma wpływ na cenę sprzedaży nieruchomości, wysokość podatku od niej, dzierżawy, najmu itp.

11 4. ROZWIĄZANIA PRZYJĘTE W PROJEKCIE PLANU Dane informacyjne: teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego usytuowany jest we wschodniej części Darłowa i obejmuje zurbanizowane tereny u zbiegu dwóch ulic O. Damiana Tynieckiego od strony południowej oraz Polnej od strony zachodniej o łącznej powierzchni 2,4200 ha. teren nie jest zróżnicowany pod względem funkcji oraz pod względem sposobu zagospodarowania: dominuje zabudowa mieszkaniowa i pensjonatowa. teren obecnie stanowi własność prywatną.

12 Ustalenia planu zawarte w tekście uchwały: W obszarze planu miejscowego wydzielono jeden teren elementarny o określonej funkcji i zasadach zagospodarowania o symbolu 55.1 MN,U i przeznaczeniu: zabudowa mieszkalnousługowa o łącznej powierzchni gruntu 2,42 ha. Zasady zagospodarowania przestrzennego i kształtowania zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami, zabudowa usługowa, w tym dla potrzeb obsługi ruchu turystycznego, zamieszkanie zbiorowe w formie pokoi na wynajem, pensjonatów, dopuszcza się zabudowę wolnostojącymi budynkami rekreacji indywidualnej (domki letniskowe) dla potrzeb obsługi ruchu turystycznego o wysokości do 5.0 m, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m 2 powierzchni działki, dopuszcza się wyłącznie usługi nieuciążliwe, zakaz zagospodarowania obiektami tymczasowymi, dopuszcza się lokalizację obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej takich jak stacje transformatorowe, przepompownie, stacje redukcyjne gazu itp., nieprzekraczalna linia zabudowy zgodnie z rysunkiem planu, linie zabudowy nie dotyczą obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej, powierzchnia zabudowy do 65 % powierzchni działki, wskaźnik intensywności zabudowy działki - max. 0,35, udział powierzchni terenu biologicznie czynnej - min. 30 %, wysokość zabudowy - max. 10,0 m, dachy wielospadowe o kącie nachylenia głównych połaci 25º - 45º, nie dotyczy przekryć nad lukarnami i wykuszami, zakazuje się lokalizacji wolnostojących nośników reklamowych oraz reklam wielkogabarytowych na ścianach budynków. Zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości: nie ustala się obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów określonych w przepisach odrębnych, dopuszcza się wydzielania działek po granicach terenów elementarnych, minimalna wielkość nowowydzielanej działki - 1000 m 2, minimalna szerokość frontu nowowydzielanej działki - 20,0 m, kąt położenia granic wydzielanych działek w stosunku do pasa drogowego 90 (± 3 ), minimalne parametry wydzielanych działek nie dotyczą terenów dojazdów wewnętrznych oraz wydzieleń pod urządzenia i obiekty techniczne. Zasady obsługi infrastruktury technicznej:

13 infrastrukturę techniczną, projektowaną na terenie objętym planem należy powiązać z zewnętrznym układem infrastruktury technicznej poprzez włączenie do istniejących i projektowanych sieci w przyległych ulicach; dopuszcza się utrzymanie istniejącej infrastruktury technicznej, budowę nowej oraz jej likwidację, przebudowę i rozbudowę z uwzględnieniem innych średnic i nowych materiałów oraz lokalizację sieci i urządzeń infrastruktury technicznej w granicach terenu elementarnego; dopuszcza się lokalizację odcinków sieci infrastruktury technicznej w obrębie terenu elementarnego, przyłącza techniczne do budynków należy sytuować w linii ogrodzeń od strony ciągów komunikacyjnych. Ustalenia w zakresie zaopatrzenia w wodę: w wodę pitną należy zaopatrzyć się z ogólnomiejskiego systemu wodociągowego, niezależnie od systemu wodociągowego miasta, na terenie objętym planem dopuszcza się lokalizację studni awaryjnych o wydajności 15 dm 3 /d/m, zgodnie z Planem zaopatrzenia ludności w wodę pitną w sytuacjach kryzysowych, poprzedzoną rozpoznaniem hydrogeologicznym, woda do celów przeciwpożarowych z istniejących i projektowanych hydrantów w systemie ogólno miejskim. Ustalenia w zakresie odprowadzenia ścieków i wód opadowych: ścieki sanitarne należy odprowadzić do ogólnomiejskiego systemu kanalizacyjnego lub do przydomowych indywidualnych oczyszczalni ścieków, do czasu realizacji sieci kanalizacji sanitarnej w przyległych ulicach dopuszcza się tymczasowe odprowadzenie ścieków do zbiorników bezodpływowych, wody deszczowe z terenów utwardzonych należy odprowadzić po podczyszczeniu w piaskownikach oraz separatorach substancji ropopochodnych poprzez system instalacji deszczowej do istniejącego systemu melioracyjnego, odprowadzenie wód opadowych z połaci dachowych powierzchniowo na własny teren lub do zbiorników retencyjnych na terenie własnym, z możliwością podłączenia ich do istniejącego systemu melioracji lub projektowanych sieci kanalizacji deszczowej, zgodnie z przepisami odrębnymi. W zakresie gromadzenia i unieszkodliwiania odpadów: ustala się obowiązek zbierania w obowiązującym systemie na terenie miasta, w miejscu ich powstania na obszarze działki lub jednego przedsięwzięcia inwestycyjnego, z uwzględnieniem możliwości ich segregacji, ustala się obowiązek wykonania osłon śmietnikowych w miejscach gromadzenia i składowania odpadów lub wydzielenie takich miejsc w budynkach. W zakresie zaopatrzenia w gaz:

14 w gaz należy zaopatrzyć się z istniejącej i projektowanej ogólnomiejskiej sieci gazowej w przyległych ciągach komunikacyjnych, nowe sieci gazowe powinny być realizowane jako nisko i średnio-cisnieniowe z zastosowaniem węzłów redukcyjnych na poszczególnych obiektach. W zakresie elektroenergetyki: w energię elektryczną należy zaopatrzyć się z istniejącego systemu energetycznego poprzez istniejące i projektowane sieci kablowe w przyległych ciągach komunikacyjnych, dopuszcza się budowę instalacji do produkcji energii elektrycznej dla potrzeb własnych, wykorzystujących źródła odnawialne. W zakresie telekomunikacji i łączności publicznej: obsługę telekomunikacyjna obszaru planu należy realizować poprzez istniejące i projektowane sieci kablowe w przyległych ulicach oraz bezprzewodową infrastrukturę telekomunikacyjną. W zakresie zaopatrzenia w ciepło ustala się: obsługa nowej zabudowy poprzez indywidualne źródła ciepła i kotłownie lokalne w oparciu o niskoemisyjne źródła energii cieplnej takie, jak: gaz, olej opałowy, itp. oraz źródła bezemisyjne i źródła energii odnawialnej takie, jak: energia elektryczna, kolektory słoneczne, siła wiatru itp. W zakresie tymczasowego użytkowania terenu ustala się: do czasu zagospodarowania terenu, zgodnie z projektowaną funkcją, dopuszcza się dotychczasowe użytkowanie terenu oraz obiektów istniejących. 5. ZAŁOŻENIA DLA SPORZĄDZENIA PROGNOZY Prognozę skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darłowo Wschodnie, położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo obszar E2, sporządzono dla jednego wariantu projektu planu. 5.1. Założenia przestrzenne procentowy poziom opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku jej podziału... 25% procentowy poziom opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku budowy urządzeń kanalizacyjnych... 40% procentowy poziom opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku budowy urządzeń wodociągowych... 20% procentowy poziom opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku budowy urządzeń ciepłowniczych... 25% procentowy poziom opłaty planistycznej... 30%

15 5.2. Założenia ekonomiczne powierzchnia gruntów niezagospodarowanych... 10.079 m² roczny wzrost wysokości podatku od nieruchomości... 1% wzrost wartości gruntów dla opłaty adiacenckiej (podział)... 15 zł średni koszt urządzenia drogi (kalkulacja)... --- stopa dyskontowa... 9,07% stawki podatku od nieruchomości: - grunty związane z działalnością gospodarczą... 0,88 zł/m 2 - grunty pozostałe... 0,45 zł/m 2 - budynki mieszkalne... 0,73 zł/m 2 - budynki związane z działalnością gospodarczą... 22,82 zł/m 2 - budynki pozostałe... 7,66 zł/m 2 - budowle... 2% wartości. 6. PRZEWIDYWANE WYDATKI Z BUDŻETU MIASTA 6.1. Wydatki związane z pozyskaniem nieruchomości na cele budowy i rozbudowy układu drogowego W granicach opracowania miejscowego planu nie przewiduje się publicznych ciągów komunikacyjnych, w związku z tym nie będą konieczne nakłady związane z wykupem lub wywłaszczeniem nieruchomości na ten cel. 6.2. Wydatki związane z realizacją układu drogowego W granicach opracowania miejscowego planu nie przewiduje się realizacji dróg publicznych, których realizacja stanowi zadanie własne miasta. Cały obszar objęty planem miejscowym stanowi własność prywatną i ewentualne dojścia, dojazdy oraz drogi wewnętrzne zostaną wybudowane ze środków i staraniem prywatnego inwestora. 6.3. Wydatki związane z budową sieci infrastruktury technicznej W projekcie planu ustalono obowiązek powiązania projektowanej na terenie objętym planem infrastruktury technicznej z zewnętrznym układem infrastruktury technicznej. W granicach opracowania miejscowego planu nie przewiduje się realizacji sieci infrastruktury technicznej, której realizacja stanowi zadanie własne miasta. Dopiero poza granicami opracowania, w drogach publicznych okalających obszary objęte planem, realizowana będzie budowa sieci infrastruktury technicznej, lecz nie stanowi to przedmiotu niniejszej prognozy skutków finansowych.

16 6.4. Wydatki związane z wypłatą odszkodowań w związku z obniżeniem wartości nieruchomości Ze względu na to, że przeznaczenie w dotychczasowym planie miejscowym, a mianowicie zabudowa pensjonatowa z mieszkaniem właściciela i usługami agroturystycznymi jest w znacznym stopniu zbliżone do przeznaczenia określonego w zmienianym planie, wejście w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na omawianym terenie nie spowoduje obniżenia wartości nieruchomości. Dlatego też ocenia się, że miasto nie poniesie kosztów związanych z wypłatą odszkodowań w związku z obniżeniem wartości nieruchomości. 7. PRZEWIDYWANE WPŁYWY DO BUDŻETU MIASTA 7.1. Wpływy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (opłata planistyczna) Dla wystąpienia opłaty planistycznej muszą zaistnieć dwie przesłanki: a) zmiany wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, b) zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany. Wyliczyć ją można według wzoru: (Wb - Wr) Rpl = Sp x F x Pz x ------------------- (1 + r) t gdzie: Rpl - renta planistyczna [zł] Sp - stawka procentowa [jako ułamek dziesiętny] F - powierzchnia nieruchomości [m 2, ha] Pz - prawdopodobieństwo zbycia [jako ułamek dziesiętny] Wb - wartość gruntu po uchwaleniu lub zmianie planu [zł] Wr - wartość gruntu przed uchwaleniem lub zmianą planu [zł] r - stopa dyskontowa [jako ułamek dziesiętny] t - okres od uchwalenia lub zmiany planu [lata] 1 - współczynnik dyskontujący (1 + r) t

17 Stawka służąca naliczeniu opłaty jednorazowej w tytułu wzrostu wartości nieruchomości w zmienianym planie miejscowym została określona w wysokości 30%. Ze względu na to, że przeznaczenie w dotychczasowym planie miejscowym, a mianowicie zabudowa pensjonatowa z mieszkaniem właściciela i usługami agroturystycznymi jest w znacznym stopniu zbliżone do przeznaczenia określonego w zmienianym planie, nie przewiduje się znacznej zmiany (wzrostu) wartości nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie będzie zatem podstaw do naliczenia opłaty planistycznej. 7.2. Wpływy z tytułu sprzedaży nieruchomości komunalnych Teren objęty zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w całości stanowi własność prywatną, w związku z tym miasto nie będzie miało możliwości uzyskania wpływów z tytułu sprzedaży nieruchomości miejskich. 7.3. Wpływy z tytułu opłat adiacenckich 7.3.1. Wpływy z tytułu opłat adiacenckich związanych z budową urządzeń infrastruktury technicznej Uchwała Nr XVII/148/2033 Rady Miejskiej w Darłowei z dnia 29 grudnia 2003r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowaną budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Gminy Miasta Darłowo, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego miasta na cele rolne i leśne w wysokości: 1) 40% różnicy między wartością, jaką miała nieruchomość przed wybudowaniem urządzeń kanalizacyjnych, a wartością jaką ma po wybudowaniu urządzeń kanalizacyjnych, 2) 20% różnicy między wartością, jaką miała nieruchomość przed budową urządzeń wodociągowych, a wartością jaką ma po wybudowaniu urządzeń wodociągowych, 3) 10% różnicy między wartością, jaką miała nieruchomość przed budową urządzeń ciepłowniczych, a jaką ma po budowie urządzeń ciepłowniczych. Ze względu na istniejącą w otoczeniu terenu objętego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sieć wodociągową i kanalizacyjną oraz brak planów dotyczących budowy urządzeń ciepłowniczych, miasto nie poniesie kosztów budowy ww. infrastruktury technicznej i w związku z tym nie będzie podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej taką budową. 7.3.2. Wpływy z tytułu opłat adiacenckich związanych z podziałem nieruchomości

18 Uchwała Nr XXXIV/315/05 Rady Miejskiej w Darłowie z dnia 30 marca 2005r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala na terenie gminy Miasto Darłowo stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku jej podziału w wysokości 25% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Oszacowano, że w granicach obszarów objętych planem naliczenie opłaty adiacenckiej będzie prawdopodobne jedynie dla tych części terenów, które nie zostały dotychczas zagospodarowane zgodnie z przeznaczeniem oraz tam, gdzie ustalenia projektu planu w zakresie szczegółowych zasad i warunków scalenia i podziału nieruchomości stwarzają takie możliwości. Na podstawie analizy bazy własnych danych przyjęto, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem będzie na poziomie 15,00 zł/m². Powierzchnia terenów, na których istnieje możliwość podziału nieruchomości zgodnie z warunkami określonymi w projekcie planu, jest szacowana na 10.079,00 m², a wartość możliwych do uzyskania opłat adiacenckich przedstawiono w tabeli: Tab. 1 Przewidywane dochody miasta związane z pobraniem opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości Podstawa naliczenia Powierzchnia Różnica w war- Różnica w wartości Stawka opłaty Prognozowana opłaty terenu [m²] tości 1m² terenu [zł] terenu [zł] adiacenckiej wartość opłaty adiacenckiej [zł] Podział nieruchomości 10 079,00 15,00 151 185,00 0,25 37 796,25 Razem: 10 079,00-151 185,00-37 796,25 Przeprowadzone obliczenia wskazują, że maksymalne wpływy do budżetu miasta z tytułu pobrania opłat adiacenckich mogą wynieść 37.796,25 zł 7.4. Wpływy z tytułu podatku od nieruchomości W rezultacie wejścia w życie ustaleń planu i ich stopniowej realizacji spodziewany jest rozwój zainwestowania i zmiana sposobu użytkowania gruntów dotychczas niezagospodarowanych zgodnie z ich przeznaczeniem. Bezpośrednim skutkiem rozwoju zabudowy będą zmiany w wysokości opłacanego podatku od nieruchomości. Przewiduje się wygenerowanie dodatkowych wpływów z tytułu podatku od nieruchomości od nowo wybudowanych budynków jednorodzinnych oraz obiektów związanych z obsługą ruchu turystycznego w formie budynków pensjonatowych, domków letniskowych itp. Dla tych właśnie terenów dokonano szacunkowych obliczeń zmian wartości podatku w rezultacie realizacji ustaleń opracowanego projektu planu do stanu istniejącego. Powierzchnia terenów, na których zakłada się nową inwestycję zgodnie z zasadami zagospodarowania przestrzennego i kształtowania zabudowy określonymi w projekcie planu, jest szacowana na 10.079,00 m². Zakłada się również, że zgodnie z zapisami projektu planu, nowo wybu-

dowane obiekty będą sezonowo przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmu pokoi, pensjonatów, domków letniskowych. 19 Podatek dotychczasowy (rolny) z uwagi na niewielką wysokość w stosunku do podatków od nieruchomości, pomija się. Podatek od gruntów po uchwaleniu planu: 10.079,00 m 2 x 0,45 zł/m 2 : 12 x 10 ~ 3.800 zł 10.079,00 m 2 x 0,88 zł/m 2 : 12 x 2 ~ 1.500 zł Razem: 3.800 + 1.500 ~ 5.300 zł Podatek po uchwaleniu planu: W pierwszym roku... ~ 0,00 zł W drugim roku... ~ 0,00 zł W trzecim roku...(5.300 x 0,50) ~ 2.650,00 zł W czwartym roku...(5.300 x 0,80) ~ 4.240,00 zł W piątym roku...(5.300 x 1,00) ~ 5.300,00 zł Podatek od budynków lub ich części po uchwaleniu planu: Przyjęte dane liczbowe: Powierzchnia gruntu 10.079 m 2 Wskaźnik intensywności zabudowy: 0,35 Stosunek powierzchni użytkowej do powierzchni całkowitej: 0,75 Zatem powierzchnia użytkowa w budynkach mieszkalnych wyniesie: (10.079 m 2 x 0,35 x 0,75) = 2.645 m 2 Podatek od budynków lub ich części wyniesie: 2.645 m 2 x 0,73 zł/m 2 : 12 x 10 ~ 1.600 zł 2.645 m 2 x 22,82 zł/m 2 : 12 x 2 = 10.000 zł Razem: 1.600 + 10.000 = 11.600 zł Podatek po wybudowaniu obiektów: W pierwszym roku... ~ 0,00 zł W drugim roku... ~ 0,00 zł W trzecim roku...(11.600 x 0,50) ~ 5.800,00 zł

W czwartym roku... (11.600 x 0,80) ~ 9.280,00 zł W piątym roku... (11.600 x 1,00) ~ 11.600,00 zł 20 Do powyższych obliczeń, w oparciu o aktualny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, w końcowym wyliczeniu założono roczny wzrost podatku od nieruchomości o 1%. 8. ZAKTUALIZOWANA WARTOŚĆ NETTO (NPV) Teoria zarządzania finansami podaje różne metody oceny ekonomicznej inwestycji. Jedną z dynamicznych metod oceny efektywności inwestycji jest ocena na podstawie zaktualizowanej wartości netto (NPV). Zaktualizowana czyli zdyskontowana (przeliczona na czas obecny) wartość netto, rozłożonego w czasie projektu inwestycyjnego jest różnicą między zdyskontowanymi nakładami inwestycyjnymi a sumą przewidywanych, zdyskontowanych wolnych strumieni pieniężnych (generowanych w czasie), które uzyskujemy w poszczególnych latach przedsięwzięcia inwestycyjnego. Koncepcja obecnej wartości oparta jest na idei, że pieniądze mają wartość czasową. Złotówka, którą posiadamy dzisiaj jest więcej warta niż złotówka, którą otrzymamy w przyszłości, ponieważ obecną złotówkę możemy teraz zainwestować, uzyskać odsetki i dysponować większą gotówką w przyszłości. Z kolei pieniądz, który uzyskamy w przyszłości, posiada obecną wartość (mniejszą), obliczoną przez zastosowanie dyskontowania. Dyskontowanie jest procesem odwrotnym do kapitalizacji, jako procesu przechodzenia od wartości dzisiejszej do wartości przyszłej. W teorii wyceny nieruchomości, zaktualizowana wartość netto może być zaakceptowana jedynie wtedy, gdy jest większa od zera. Przy ocenie skutków ekonomicznych uchwalenia planu miejscowego kryterium to nie obowiązuje (projekt nowego planu może być również zaakceptowany, gdy dana koncepcja przyniesie inwestorowi miastu straty). Wynika to z faktu, że mogą zaistnieć inne pozytywne przesłanki do uchwalenia zmian w planie, które w efekcie długofalowym przyniosą pozytywne korzyści ekonomiczne miastu i jego społeczności (np. spadek bezrobocia, rozwój edukacji). Wartość zerowa NPV oznacza, że przepływy środków pieniężnych z projektu są wystarczające tylko dla spłacenia zainwestowanego kapitału i uzyskania wymaganej stopy zwrotu z kapitału. Tak wyliczona stopa zwrotu (stopa dyskontowa) może być uznana jako stopa bezpieczna, gwarantująca spodziewany zwrot poniesionych nakładów z założonym okresie czasu.

21 Formuła obliczania wskaźnika ekonomicznego NPV: n CFt CFn NPV = ------------------- + ----------- t =1 (1 + r) t r (1+r) n gdzie: NPV CF t - zaktualizowana wartość netto - wolne strumienie pieniężne dla poszczególnych lat obowiązywania planu, jako różnica między efektami i kosztami - stopa dyskontowa [jako ułamek dziesiętny] - ilość lat obowiązywania planu (znaczący okres to max. 15 lat) r t 1 ------------- - współczynnik dyskontujący (1 + r) t CF n ------------- - wartość rezydualna (suma dochodów po zakończeniu okresu pror (1 + r) n gnozy Wartość rezydualna (RV) przedstawia wartość dochodów po upływie okresu prognozy (po zakończeniu ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych). Wartość rezydualna określona została, jako skapitalizowany strumień dochodu z ostatniego okresu prognozy, tj. CF n /r (tzw. wieczna renta ). Wartość ta zostaje, podobnie jak strumienie pieniężne z okresu prognozy, zdyskontowana na dzień sporządzania prognozy. Zaktualizowana wartość netto opiera się na prognozowanych przepływach pieniężnych, dla okresów przyszłych. Na tej podstawie można określić efektywność (opłacalność) podejmowanych działań rozwojowych (uchwalenie planu miejscowego). Istotną kwestią w obliczaniu zaktualizowanej wartości netto jest stopa dyskontowa. Wielkość stopy dyskonta jest uzależniona od ogólnego poziomu rentowności na rynku inwestycyjnym, odzwierciedlającego oczekiwania inwestorów odnośnie zysku od kapitału oraz związanych z danym projektem inwestycyjnym elementów ryzyka. Inaczej mówiąc stopa dyskontowa zawiera alternatywne korzyści (stopa zwrotu) dla inwestora, gdyby ten przeznaczył swój kapitał w bezpieczną inwestycję. Na potrzeby niniejszej prognozy stopa dyskontowa zostanie obliczona wg wzoru: r = r b + (r rn + r kn ) gdzie: r b - stopa wolna od ryzyka, obliczona następująco:

22 rentowność bezpiecznych długoterminowych lokat ustalono na podstawie rentowności 10-ltetnich Obligacji Skarbu Państwa, seria EDO0524 o terminie wykupu 1.05.2014, o oprocentowaniu 4,00% w skali roku (źródło: Ministerstwo Finansów, Obligacje Skarbowe, Tabele odsetkowe, stan na 05.05.2014r., http://www.obligacjeskarbowe.pl) Stopa inflacji ustalona w oparciu o wskaźnik inflacji opublikowany przez GUS. Wynoszący ogółem w 2013r. 0,9% rok do roku (źródło:gus) (r rn + r kn ) suma stóp procentowych z tytułu ryzyka inwestowania na rynku nieruchomości oraz w konkretną nieruchomość (od 4 do 12%) przyjęto średni poziom w wysokości 6% przy czym : ( 1 + stopa % obligacji długoterminowych ) r b = ----------------------------------------------------- - 1 ( 1 + stopa % inflacji ) W oparciu o powyższe dane wysokość stopy dyskontowej wynosi: r = [(1 + 0,04) / (1 + 0,009) 1] + 6% = 9,07% 9. PROGOZA FINANSOWA WYLICZENIA Prognozę należy potraktować jako próbę odwzorowania procesu wdrażania ustaleń planu miejscowego oraz uwzględniać efekt jego oddziaływania na kolejne pięć lat. Ponieważ zawarty w prognozie finansowej scenariusz realizacji zmiany sposobu użytkowania terenów, budowy nowych budynków, podziałów, jak i nowe stawki podatków jest wynikiem subiektywnej prognozy i należy mieć na uwadze, że niniejsze opracowanie jest próbą przybliżenia skutków uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki strukturalnej E Darowo Wschodnie położonej na obszarze Gminy Miasto Darłowo obszar E2.

23 1 2 3 4 5 A. PRZYCHODY 0,00 37796,25 8619,85 13929,67 17586,21 1. Sprzedaż gruntów 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. Podatki od nieruchomości gruntowych 0,00 0,00 2703,27 4368,48 5515,20 Szacunkowy stopień realizacji planu (%) 0,00 0,00 0,50 0,80 1,00 Roczne dochody z tytułu podatku z rocznym 1% wzrostem 5300,00 5353,00 5406,53 5460,60 5515,20 3. Podatki od budynków i ich części 0,00 0,00 5916,58 9561,19 12071,01 Szacunkowy stopień realizacji planu (%) 0,00 0,00 0,50 0,80 1,00 Roczne dochody z tytułu podatku z rocznym 1% wzrostem 11600,00 11716,00 11833,16 11951,49 12071,01 4. Opłata planistyczna 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5. 6. Opłata adiacencka (infrastruktura) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Opłata adiacencka (podział) 0,00 37796,25 0,00 0,00 0,00 B. KOSZTY -10000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1. Wykup nieruchomości 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. Budowa dróg 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. Budowa sieci infrastruktury technicznej 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. Odszkodowania 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5. Opracowanie planu -10000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 C. DOCHÓD/STRATA -10000,00 37796,25 8619,85 13929,67 17586,21 Współczynnik dyskonta [9,07] 0,92 0,84 0,77 0,71 0,65 D. Wartość zdyskontowana NPV -9168,42 31771,53 6643,29 9842,82 11393,20 Suma wartości zdyskontowanej NPV 50482,42 zł 10. PODSUMOWANIE I WNIOSKI Wszystkie wyliczenia są szacunkowe i stanowią jedynie prognozę. Każda prognoza, nawet opracowana z wykorzystaniem najlepszego modelu, jest obarczona ryzykiem popełnienia błędu na skutek wielu czynników. Niektóre z nich mogą leżeć po stronie opracowujących prognozę

24 i być efektem nieprecyzyjnego oszacowania kształtowania się zmiennych w przyszłych okresach, ale czasem może to wynikać z nieuwzględnienia ważnych zmiennych w modelu prognostycznym. Często jednak błędy prognozy są skutkiem zmiany warunków zewnętrznych, takich jak zmiany prawodawstwa, sytuacji ekonomicznej i politycznej oraz innych. O ile w odniesieniu do przeszłości takie zmiany strukturalne można wyeliminować i zachować dobre własności modelu, to w przypadku prognoz jest to niemożliwe. Na postawie powyższych obliczeń, przy założeniu 5 letniego interwału czasowego, obliczono wartość NPV w wysokości zaokrąglonej 50.000,00 zł. Oznacza to, że uchwalenie planu powinno przynieść korzyści finansowe dla miasta. Pozytywnymi skutkami uchwalenie planu będzie również uaktywnienie zabudowy mieszkaniowej i usługowej, co spowoduje dalszy rozwój obszaru, przez zainwestowanie. Należy w tym miejscu podkreślić, że maksymalizacja pozytywnego efektu ekonomicznego nie jest ani jedynym, ani zwykle najważniejszym celem prowadzonej przez miasto gospodarki przestrzennej, choć dla przyjętych na potrzeby niniejszej prognozy założeń w świetle przedstawionych wyliczeń efekt ten powinien być dla miasta korzystny.