URZĄD MIEJSKI W SUWAŁKACH WYDZIAŁ ARCHITEKTURY I GOSPODARKI PRZESTRZENNEJ REFERAT URBANISTYKI PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów połoŝonych w granicach administracyjnych miasta Suwałk przeznaczonych pod linię 400kV relacji Ełk-Granica Państwa DLA BUDśETU GMINY MIASTA SUWAŁK Autor: mgr inŝ. Bogdan Leszczyński mgr inŝ. Edyta Kopko Suwałki, luty 2013 r.
SPIS TREŚCI 1. CEL ORAZ PODSTAWY PRAWNE I MERYTORYCZNE OPRACOWANIA 2. STAN ISTNIEJĄCY 3. PODSTAWOWE USTALENIA PLANU 4. ZAKRES PROGNOZY 4.1. Potencjalne dochody Gminy Miasta Suwałki 4.2. Potencjalne wydatki Gminy Miasta Suwałki 5. PROGNOZA POTENCJALNYCH DOCHODÓW GMINY MIASTA SUWAŁKI 5.1. Prognoza wpływów z tytułu opłaty planistycznej 5.2. Prognoza dochodów Gminy Miasta Suwałki z tytułu podatku od nieruchomości a) Obowiązujące stawki b) Podatek od nieruchomości gruntów c) Podatek od nieruchomości budynków i budowli 5.3. Prognoza wpływów z tytułu opłaty adiacenckiej 5.4. Prognoza wpływów z tytułu sprzedaŝy nieruchomości 6. PROGNOZA POTENCJALNYCH WYDATKÓW GMINY MIASTA SUWAŁKI 6.1. Prognoza wydatków za negatywne skutki wywołane na nieruchomościach z art.36 ustawy o planowaniu przestrzennym 6.2. Prognoza wydatków z tytułu budowy sieci infrastruktury technicznej 6.3. Prognoza wydatków z tytułu realizacji i wykupu gruntów pod budowę dróg 6.4. Prognoza wydatków z tytułu sprzeczności planu z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy 7. PODSUMOWANIE 7.1. Wydatki 7.2. Przychody 7.3. Wnioski dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikającego z uwzględnienia ich skutków finansowych 8. KLAUZULE 2
1. CEL ORAZ PODSTAWY PRAWNE I MERYTORYCZNE OPRACOWANIA Prognozę skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów połoŝonych w granicach administracyjnych miasta Suwałk przeznaczonych pod linię 400kV relacji Ełk-Granica Państwa sporządzono na podstawie: ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 poz. 647 i poz. 951); rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1587); ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 1991 r. Nr 9 poz. 31, z późniejszymi zmianami); Celem opracowania jest oszacowanie skutków finansowych, jakie będzie miała dla budŝetu miasta Suwałk realizacja ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów połoŝonych w granicach administracyjnych miasta Suwałk przeznaczonych pod linię 400kV relacji Ełk-Granica Państwa. Podstawę merytoryczną opracowania stanowią: 1) Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów połoŝonych w granicach administracyjnych miasta Suwałk przeznaczonych pod linię 400kV relacji Ełk-Granica Państwa. 2) Opracowanie ekofizjograficzne dla części miasta Suwałk, dotyczące obszaru objętego projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 3) Ewidencja gruntów. 4) Uchwała Nr XXII/237/2012 Rady Miejskiej w Suwałkach z dnia 30 maja 2012 r. w sprawie przystąpienia do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów połoŝonych w granicach administracyjnych miasta Suwałk przeznaczonych pod linię 400kV relacji Ełk-Granica Państwa. 5) Prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Poradnik Doradcy Majątkowego. 6) Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych BISTYP CONSULTING Sp. z o.o. Warszawa 3
2. STAN ISTNIEJĄCY Teren objęty opracowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o powierzchni około 31 ha, obejmuje obszar połoŝony w północnej części miasta. Ograniczony jest od północy i zachodu granicą administracyjną miasta, od wschodu gruntami rolnymi sołectwa Krzywólka, a od południa liniami rozgraniczającymi trasę projektowanej obwodnicy zachodniej miasta. Tereny w granicach objętych opracowaniem planu, w większości stanowiące grunty prywatne są niezabudowane i uŝytkowane rolniczo. Wschodnią część terenu przecinają napowietrzne linie elektroenergetyczne wysokiego napięcia 110 kv, wychodzące z GPZ Hańcza i biegnące w kierunku północno-wschodnim, poza granice miasta. Południowa część obszaru objętego planem pokrywa się na fragmentach z pasem wyznaczającym trasę planowanej zachodniej obwodnicy miasta Suwałk. Na terenie objętym planem nie występują obiekty wpisane do rejestru zabytków oraz obiekty o wartościach kulturowych objęte ochroną prawną na podstawie przepisów o ochronie zabytków. W terenie objętym opracowaniem planu nie występują równieŝ obszary przyrodnicze objęte ochrona prawną, ani pomniki przyrody. Główne cele opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów połoŝonych w granicach administracyjnych miasta Suwałk przeznaczonych pod linię 400kV relacji Ełk-Granica Państwa: 1) stworzenie podstaw formalnych i prawnych do realizacji inwestycji polegającej na budowie linii elektroenergetycznej 400kV, 2) ustalenie warunków i zasad korzystania z terenów objętych opracowaniem planu, 3) wprowadzenie ograniczeń w uŝytkowaniu terenów znajdujących się w strefie oddziaływania planowanej inwestycji. Struktura uŝytkowania gruntów w obszarze opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów połoŝonych w granicach administracyjnych miasta Suwałk przeznaczonych pod linię 400kV relacji Ełk-Granica Państwa: grunty orne ok. 92% łąki - ok. 5% nieuŝytki - ok. 3% 4
3. PODSTAWOWE USTALENIA PLANU Przedmiotem ustaleń planu są: 1) tereny dróg publicznych, oznaczone na rysunku planu symbolem KD; 2) tereny rolnicze z dopuszczeniem lokalizacji urządzeń technicznych z zakresu elektroenergetyki, oznaczone na rysunku planu symbolem RE. W zakresie infrastruktury ustala się: 1) zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji określone w ustaleniach szczegółowych dla terenów dróg oznaczonych symbolami KD; 2) w granicach planu, ustala się lokalizację linii 400kV, zgodnie z zapisami 16 tekstu planu; 3) na całym obszarze planu dopuszcza się lokalizację inwestycji celu publicznego związanych z infrastrukturą techniczną; 4) realizacja inwestycji, o których mowa w pkt 3, na poszczególnych terenach musi być zgodna z przepisami odrębnymi; 5) system zaopatrzenia w media terenów budowlanych, wymaga wykorzystania, rozbudowy i ewentualnej przebudowy istniejących sieci infrastruktury technicznej wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej, telefonicznej, teleinformatycznej itp., przebiegających przez obszar niniejszego planu; 6) budowa, przebudowa, rozbudowa oraz podłączenie do sieci infrastruktury technicznej są moŝliwe na podstawie niniejszego planu, w oparciu o warunki techniczne wydane przez administratora sieci, zgodnie z przepisami odrębnymi; 7) dla terenów bez dostępu do sieci infrastruktury technicznej, dopuszcza się rozwiązania indywidualne, zgodnie z przepisami odrębnymi; 8) nie ogranicza się moŝliwości realizacji inwestycji telekomunikacyjnych, w tym związanych z sieciami szerokopasmowymi, zgodnie z przepisami o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych, pod warunkiem przestrzegania pozostałych zapisów planu; 9) zasady usuwania odpadów określa gminny plan gospodarki odpadami. 5
4. ZAKRES PROGNOZY Zakres prognozy obejmuje tę część terenów, dla których projektuje się zmianę przeznaczenia i / lub warunków zabudowy w stosunku do bieŝącego wykorzystania i moŝliwości wykorzystania. Prognoza obejmuje potencjalne dochody oraz wydatki gminy. 4.1. Potencjalne dochody Gminy Miasta Suwałki: 1) wpływy z tytułu opłaty planistycznej, 2) wpływy z tytułu podatku od nieruchomości, w tym: -z tytułu podatku od nieruchomości gruntowych, -z tytułu podatku od nieruchomości w razie wybudowania budynków i budowli na terenie objętym zmianą planu 3) wpływy z tytułu opłaty adiacenckiej, 4) wpływy z tytułu sprzedaŝy nieruchomości stanowiących własność Gminy. 4.2. Potencjalne wydatki Gminy Miasta Suwałki: 1) wydatki z tytułu realizacji zapisanych w planie urządzeń z zakresu infrastruktury technicznej realizowanych w ramach zadań własnych Gminy Miasta Suwałki, 2) wydatki z tytułu wykupu gruntów i budynków pod budowę dróg, 3) wydatki z tytułu budowy dróg. 5. PROGNOZA POTENCJALNYCH DOCHODÓW GMINY MIASTA SUWAŁKI 5.1. Prognoza wpływów z tytułu opłaty planistycznej Dla wystąpienia opłaty planistycznej muszą zaistnieć dwie przesłanki: 1) zmiana wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w Ŝycie uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: JeŜeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub uŝytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata 6
ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie moŝe być wyŝsza niŝ 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi róŝnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu, a jego wartością wynikającą z faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie z art. 15, ust. 2, w związku z art. 36, ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, ustalono jednorazową opłatę od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 0% (słownie zero procent) dla wszystkich terenów w granicach planu. W związku z powyŝszym renta planistyczna wyniesie 0 zł. 5.2. Prognoza dochodów Gminy Miasta Suwałki z tytułu podatku od nieruchomości a) Obowiązujące stawki Podstawę i zasady pobierania podatku od nieruchomości regulują przepisy ustaw wskazane w podstawach prawnych prognozy. Rada Miejska w Suwałkach podjęła uchwałę Nr XXVIII/306/2012 z dnia 28 listopada 2012 r. w sprawie określenia ustalenia stawek podatku od nieruchomości na 2013 rok. Stawki podatku od nieruchomości określa 1 tej uchwały. Tabela nr 1 Stawki podatku od nieruchomości 1. Podatek od gruntów Stawka - związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków 0,79 zł/m 2 - pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych 4,38 zł/ha - pozostałych 0,29 zł/m 2 2. Podatek od budynków lub ich części zł/m 2 pow. uŝytkowej - mieszkalnych oraz zajętych na potrzeby mieszkalne 0,63 - związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz części budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym - związanych na prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych - pozostałych 7,40 3. Podatek od budowli - od ich wartości określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3-7 ustawy o podatkach i opłatach lokalowych 22,01 10,40 4,49 2% 7
b) Podatek od nieruchomości gruntów Tereny przeznaczone pod realizację dwutorowej linii energetycznej 400 kv pozostaną nadal terenami rolniczymi (grunty znajdujące się pod przewodami i w ich bezpośrednim sąsiedztwie) za wyjątkiem niewielkich działek na których bezpośrednio zlokalizowane będą słupy wsporcze. Będą one rozstawione w odległości około 300 m od siebie. Według wstępnego projektu technicznego powierzchnia terenu przeznaczonego pod 6 słupów na terenie miasta Suwałk wyniesie 736 m 2. Zakłada się moŝliwość pobrania podatku od gruntów przeznaczonych na powyŝszy cel czyli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków w kwocie 581 zł (0,79 zł/m 2 x 736 m 2 = 581 zł). Do tej pory wyŝej opisany podatek nie był pobierany. c) Podatek od nieruchomości budynków i budowli W wyniku uchwalenia planu nie przewiduje się zwiększenia obszarów zabudowanych. W planie wskazano miejsce lokalizacji linii 400 kv po wybudowaniu, której zwiększy się wpływ do gminy z tytułu podatku od budowli (uchwała Rady Miejskiej w Suwałkach Nr XXVIII/306/2012 z dnia 28 listopada 2012 r. w sprawie określenia ustalenia stawek podatku od nieruchomości na 2013 rok). Długość linii na terenie gminy wynosi około 2,1 km, co przy załoŝonej wartości 1 km linii 3 101 772 zł (jako wartości uśrednionej), generuje wartość całej budowli znajdującej się na terenie gminy równą 6 513 721 zł. Po wybudowaniu linii 400 kv (zakłada się Ŝe nastąpi to w 4 roku od uchwalenia planu) powstanie obowiązek uiszczenia przez inwestora podatku od budowli na rzecz miasta Suwałk. Przyjęty przez Radę Miasta podatek od budowli na poziomie 2% wartości pozwala obliczyć roczny wpływ z podatku na poziomie 130 000 zł. Linia elektroenergetyczna będzie istniała w przestrzeni gminy przez okres bardzo długi (powyŝej 40 lat). 8
5.3. Prognoza wpływów z tytułu opłaty adiacenckiej Opłaty adiacenckie mogą być pobierane przez gminy od właścicieli tych nieruchomości, których wartość wzrosła w wyniku scalenia i podziału, podziału lub wybudowania infrastruktury technicznej. Na terenie opracowywanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie występują tereny do których Gmina Miasta Suwałki zobowiązana jest, na skutek ustaleń planu, doprowadzić sieci infrastruktury technicznej, wybudować drogę lub przeprowadzić scalenie i podział w związku z powyŝszym wpływy te wykazano na poziomie 0 zł. 5.4. Prognoza wpływów z tytułu sprzedaŝy nieruchomości Na obszarze opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasto Suwałki nie posiada nieruchomości, dla których na skutek ustaleń planu pojawi się moŝliwość sprzedaŝy. 6. PROGNOZA POTENCJALNYCH WYDATKÓW GMINY MIASTA SUWAŁKI 6.1. Prognoza wydatków za negatywne skutki wywołane na nieruchomościach z art. 36 ustawy o planowaniu przestrzennym ObciąŜenia finansowe, które wystąpią z tego tytułu w wyniku realizacji linii 400 kv przejął na siebie inwestor potwierdzając powyŝsze stosowną umową zawartą z Gminą Miasta Suwałki. Nie przewiduje się powstania negatywnych skutków wywołanych na nieruchomości z art. 36 ustawy o planowaniu przestrzennym w związku z realizacją obwodnicy Suwałk w granicach planu. W związku z powyŝszym załoŝono tego typu obciąŝenia jako wynoszące 0 zł. 6.2. Prognoza wydatków z tytułu budowy sieci infrastruktury technicznej Na terenie opracowywanego planu miejscowego nie występują tereny do których miasto Suwałki zobowiązane będzie doprowadzić sieci infrastruktury technicznej w wyniku jego uchwalenia. 9
W wyniku uchwalenia przedmiotowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, miasto Suwałki nie będzie więc zobowiązane do poniesienia wydatków na budowę sieci stanowiących elementy infrastruktury technicznej. 6.3. Prognoza wydatków z tytułu realizacji i wykupu gruntów pod budowę dróg Projekt planu nie przewiduje budowy ani rozbudowy miejskich dróg publicznych, za wyjątkiem fragmentu obwodnicy miasta Suwałk. Obwodnica realizowana będzie ze środków Generalnej Dyrekcji Dróg i Autostrad i jej budowa nie obciąŝy budŝetu miasta Suwałk. 6.4. Prognoza wydatków z tytułu sprzeczności planu z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy Na terenie opracowywanego planu miejscowego nie wydane zostały Ŝadne decyzje o warunkach zabudowy. 7. PODSUMOWANIE Przy sporządzaniu prognozy skutków finansowych ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów połoŝonych w granicach administracyjnych miasta Suwałk przeznaczonych pod linię 400kV relacji Ełk-Granica Państwa przeanalizowano aktualne wpływy do budŝetu miasta Suwałk i stwierdzono, Ŝe w obszarze planistycznym występują uŝytki rolne. Plan nie przewiduje budowy nowych, ani modernizacji istniejących dróg miejskich. Realizacja planu nie wymaga równieŝ budowy miejskiej infrastruktury technicznej. ZESTAWIENIE WYDATKÓW I WPŁYWÓW Z TYTUŁU REALIZACJI USTALEŃ MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO TERENÓW POŁOśONYCH W GRANICACH ADMINISTRACYJNYCH MIASTA SUWAŁK PRZEZNACZONYCH POD BUDOWĘ LINII 400 KV EŁK-GRANICA PAŃSTWA 10
7.1. WYDATKI Tabela nr 2 Lp. Wyszczególnienie Wartość / zł / 1 budowa sieci infrastruktury technicznej 0 2 realizacja i wykup gruntów pod drogi 0 3 z tytułu sprzeczności planu z wydanymi decyzjami 0 Razem 0 7.2. PRZYCHODY Renta planistyczna 0 zł Wzrost podatku od nieruchomości - gruntów 581 zł Wzrost podatku od nieruchomości budynków 0 zł Roczny podatek od budowli 130 000 zł Opłata adiacencka 0 zł Wpływy z tytułu sprzedaŝy nieruchomości 0 zł Razem: 130 581 zł 7.3. WNIOSKI DOTYCZĄCE PRZYJĘCIA PROPONOWANYCH ROZWIAZAŃ PROJEKTU PLANU MIEJSCOWEGO, WYNIKAJĄCEGO Z UWZGLĘDNIENIA ICH SKUTKÓW FINANSOWYCH Przeznaczenie terenu jakie proponuje się w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wywołuje następujące skutki ekonomiczne dla Gminy Miasta Suwałki: - wzrost podatku od nieruchomości o kwotę 581 zł rocznie, - wzrost podatku od budowli o kwotę 130 000 zł rocznie, przy braku kosztów własnych. Bilans skutków ekonomicznych jest więc bardzo korzystny. Decyzja o uchwaleniu planu jest podejmowana po uwzględnieniu równieŝ skutków społecznych, ekologicznych i przestrzennych. Realizacja załoŝonego planem programu linii energetycznej 400kV zwiększy bezpieczeństwo energetyczne regionu oraz spowoduje zmniejszenie kosztów przesyłu energii elektrycznej (strat na przesył). 11
Realizacja obwodnicy komunikacyjnej Suwałk odciąŝy miasto od tysięcy tirów przejeŝdŝających codziennie głównymi jego arteriami. 8.KLAUZULE 1) Wszystkie przepływy wyznaczono na dzień sporządzenia prognozy. 2) Rozliczenie powierzchni wykonane zostało na podstawie projektu planu zagospodarowania przestrzennego - nie naleŝy traktować go jako wiąŝącego wyniku, a jedynie obliczenia pomocniczego, sporządzonego na potrzeby niniejszej prognozy. 3) Prognozowanych wielkości dotyczących wpływów i wydatków związanych z uchwaleniem zmiany planu nie naleŝy bilansować, poniewaŝ wielkości te nie pokrywają się w czasie i uzaleŝnione są od warunków i moŝliwości finansowania inwestycji przez Gminę Miasta Suwałki oraz zamierzeń właścicieli dotyczących sprzedaŝy oraz zagospodarowania terenów. 4) Uzyskane wyniki nie mogą słuŝyć do innych celów, np. ustalenia ceny sprzedaŝy, rozliczeń odszkodowań i opłat, które winny być określane indywidualnie dla kaŝdej nieruchomości, poniewaŝ załoŝono, Ŝe wartość gruntu dotyczy obszaru o danej funkcji, a nie pojedynczej działki, gdyŝ przedmiotem wyceny są działki gruntu o przeciętnych cechach. 5) Niniejsza analiza jest opracowaniem pomocniczym do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i naleŝy ją rozpatrywać łącznie z planem. 12