Strzelinko, 24.05 25.05.2012
Emitent: Cel finansowania Okres finansowania Zabezpieczenie Zaspokojenie roszczeń Ryzyko - grupa zdefiniowana w art. 23a ustawy o obligacjach (JST, spółki komunalne, spółki użyteczności publicznej), - inwestycje wodociągowe, kanalizacyjne, komunikacyjne oraz inne projekty infrastrukturalne o charakterze wyodrębnionego ze względu na przychody przedsięwzięcia, - 15-25 lat, - majątek i przychody przedsięwzięcia, - pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń (przychody i majątek przedsięwzięcia nie wchodzą do masy upadłościowej) - przedsięwzięcie o stabilnych i wysokich dochodach
Elastyczność Długi okres zapadalności Uproszczona procedura Aspekt marketingowy Niższy koszt pieniądza
bardziej elastyczne źródło finansowania niż kredyt. Elastyczność obligacji przejawia się przede wszystkim w swobodzie ustalenia terminu emisji, jak również w możliwości dopasowania terminów wykupu do możliwości finansowych projektu, które ustala emitent zgodnie z obowiązującymi standardami rynkowymi. Dodatkowym atutem jest brak ograniczeń wynikających ze sztywnych ram umów bankowych o kredyt inwestycyjny.
Emisja obligacji może oznaczać zaciągnięcie długu na znacznie dłuższy czas niż w przypadku finansowania przez kredyt. Wydłużenie okresu spłaty długu umożliwia lepsze dopasowanie struktury i harmonogramu spłat do możliwości finansowych projektu. W ramach emisji (programu emisji) emitowanych jest kilka serii obligacji, z czego najkrótsze to obligacje przypadające do spłaty najwcześniej a najdłuższe to obligacje o maksymalnym terminie zapadalności
Większość czynników wpływających na skomplikowanie procedury zależna jest od emitenta. Zaciągnięcie zobowiązania w postaci emisji obligacji ma ponadto niezaprzeczalną zaletę w postaci braku obowiązku stosowania ustawy Prawo zamówień publicznych. Emisja obligacji przychodowych nie wchodzi również do limitów zadłużenia JST i podmiotów powiązanych (w tym miejskich i gminnych tbsów)
Obligacje przez otoczenie rynkowe postrzegane są jako instrument nowocześniejszy niż kredyt czy pożyczka, Odbiór obligacji jako sposobu finansowania inwestycji jest często bardziej pozytywny niż zaciąganie kredytów, Korzystanie z obligacji traktowane jest jako przejaw nowoczesności w zarządzaniu finansami emitenta,
Porównując koszt obsługi kredytu i emisji obligacji należy pamiętać, że odsetki od wyemitowanych obligacji płacone mogą być raz na kwartał, co pół roku lub zwyczajowo raz do roku, co powoduje, że dla takiego samego oprocentowania nominalnego, efektywne koszty obsługi obligacji będą mniejsze niż w przypadku kredytu z odsetkami płaconymi np. co miesiąc. Wynika to z uwzględnienia wartości pieniądza w czasie. Generalną prawidłowością jest również to, że nominalne oprocentowanie obligacji zwykle jest mniejsze lub porównywalne do oprocentowania kredytu komercyjnego.
Finansowanie komercyjnych projektów TBS polegających na budowie budynków mieszkalnych na wynajem lub w innej formule (komercyjne projekty powinny być projektami co do zasady rentownymi co kłóci się z ideą mieszkań dla osób średniouposażonych, które mogą być wynajmowane za czynsz maksymalnie 4%-owy zgodnie z ustawą o niektórych formach popierania budownictwa ). Realizowany projekt powinien być zgodny z polityką mieszkaniową Gminy (co do zasady nie powinny być to projekty czysto komercyjne jakie chce finansować BGK z organizowanej przez siebie emisji).
Emisja obligacji może odbywać się w seriach w ramach programu emisji dopasowanego do realizowanego przedsięwzięcia, W ramach każdej serii wyodrębnia się majątek oraz przychody przedsięwzięcia, które ma być finansowane, Przychodami przedsięwzięcia są wpływy z najmu lokali mieszkalnych (warunek bezpieczeństwa spłaty obligacji przychodowych), Środki wpływają na rachunek przychodów emisji i są przeznaczone w pierwszej kolejności na spłatę obligatariuszy, a w kolejnej na pokrycie kosztów eksploatacji, remontów itp. Emisja obligacji przychodowych jest wyłączona z kalkulacji ograniczeń zadłużenia JST i podmiotów powiązanych
Właścicielem/większościowym udziałowcem musi być miasto/gmina (zawężone grono emitentów wg kryteriów BGK) posiadanie zdolności kredytowej zgodnie z obowiązującą w BGK metodologią (nieuwzględnienie zalet emisji obligacji przychodowych jako instrumentu lepiej zabezpieczającego interesy obligatariuszy niż emisja zwykłych obligacji), dodatnie przepływy finansowe netto dla projektu w całym okresie finansowania (warunek niezbędny dla projektu emisji obligacji przychodowych), możliwość udokumentowania wydatkowania środków z wkładu własnego oraz innych źródeł przed pierwszą wypłatą środków obligacji (warunek dość rygorystyczny stosowany również jak przy finansowaniu inwestycji kredytem)
Udział obligacji nie powinien przekroczyć 50% wartości projektu. W przypadku obecnych regulacji dotyczących maksymalnej wysokości stawki czynszu w zasobach tbsów udział taki jest nieosiągalny przy formule budowy mieszkań tylko na wynajem (max 25% udział). Pułap 50% byłby możliwy w formule z przeniesieniem własności (wykup mieszkań przez partycypantów = wykup obligacji) Pozostałe środki własne nie mogą pochodzić z kredytów oraz pożyczek. Warunek oczywisty ze względu na wymóg dodatnich przepływów na projekcie. Środki własne muszą być wniesione przed uruchomieniem środków z emisji obligacji. Warunek ten wydaje się być niezbędny dla bezpieczeństwa finansowego realizacji projektu.
Okres spłaty obligacji ustalany jest w zależności od potrzeb projektu lecz nie dłużej niż 25-30 lat, przy uwzględnieniu okresu na realizację inwestycji. Okres ten wydaje się okresem optymalnych lecz za krótkim przy założeniu finansowania budowy mieszkań na wynajem o czynszu 4%. Spłata może odbywać się w formule równych rat kapitałoodsetkowych bądź malejących. Częstotliwość spłat jest ustalana zwykle na okresy półroczne. Spłata w tej formule co do zasady konstrukcji kuponu może być niekorzystna i trudno akceptowalna przez rynek. Zależy od konstrukcji kuponu oraz warunków prowadzenia wyodrębnionego dla przedsięwzięcia rachunku bankowego dla emitenta.
hipoteka na rzecz obligatariuszy na kredytowanej nieruchomości (warunek typowy dla zabezpieczenia obligacji przychodowych) zawarcie umowy ubezpieczenia kredytowanej nieruchomości, (uzupełnienie powyższego zabezpieczenia) umowa o realizacji zadania własnego gminy pomiędzy gminą, TBS a Bankiem. Umowa taka miałaby być wg BGK gwarantem stabilności wpływów i pokrycia z nich spłaty odsetek oraz wykupu nominału. Uwzględniając trudności z zaangażowaniem Gminy co do uczestnictwa w projekcie wymóg ten wpływa znacząco na obniżenie atrakcyjność emisji obligacji przez TBS. Atrakcyjność papieru powinna wynikać z wygenerowanych dodatnich przepływów przez projekt, jakości zabezpieczenia oraz kondycji finansowej emitenta a nie gwarancji osób trzecich. Podwyżki czynszu 4%-go w zasobach tbsu zależą od wzrostu wskaźnika wartości odtworzeniowej oraz decyzji Zgromadzenia Wspólników czyli gminy.
umowa określa ogólne ramy polityki miasta w odniesieniu do TBS oraz czynszów TBS w całym okresie finansowania, celem umowy jest zapewnienie pokrycia spłaty obligacji oraz kosztów TBS w przychodach czynszowych oraz stabilności i samodzielności TBS, umowa NIE stanowi o poręczeniu/ gwarancji/ przejęciu zobowiązań TBS przez miasto. Reasumując dla Emitenta umowa taka powinna tylko zabezpieczyć finanse TBS-u przed skutkami zmiany prawa lokalnego skutkującego obniżeniem wpływów czynszowych lub ograniczeniu zasad ich wzrostu a nie od przejęcia odpowiedzialności za zarządzanie finansami tbsów na co Gminy nie będą się godzić. Gmina jako właściciel ma wpływ na decyzje strategiczne m.in. związane z polityką czynszową co pozwala jej mieć właściwy nadzór nad tbsem. Bank Gospodarstwa Krajowego oczekuje przejęcia całej odpowiedzialności przez Gminy co rozmija się z sensem emisji obligacji przychodowych.
Oprocentowanie oraz opłaty/ prowizje dot. obligacji oparte są o stawki rynkowe (wibor 3M, 6M oraz roczny) i marżę ustalane indywidualnie w zależności od ryzyka projektu Emitenta obligacji. Teoretycznie czym wyższa zdolność kredytowa emitenta oraz stabilność finansowa projektu tym marża powinna być niższa. Z założenia koszty pozyskania kapitału w formie emisji powinny być niższe niż w przypadku kredytów inwestycyjnych. Przy zabezpieczeniu papierów umową z Gminą rentowność powinna być na poziomie obligacji komunalnych (marża w dolnych granicach). Typowa marża dla projektu z finansowaniem powyżej 20 lat nie przekracza 2,50% (możliwy przedział od 1,5% do 2,5%) Dodatkowym kosztem emisji obligacji przychodowych jest koszt organizacji tej emisji przez Bank (brak danych ze strony Banku).
dostosowanie konstrukcji finansowania do specyfiki projektu (okres spłaty, typ raty, karencja), doświadczenie oraz szerokie kontakty Banku w relacjach z TBS pozwalają BGK pełnić funkcję kompetentnego doradcy w zakresie formy oraz założeń biznesowych rozważanych przez TBS projektów, (argument wątpliwy ze względu na nadmierną ingerencje banku w finanse tbsów co działa na niekorzyść większości z nich) zawarcie umowy o realizacji zadania własnego gminy pomaga zarządom TBS w planowaniu i realizacji założonych celów długookresowych i czyni z TBS długoterminowe narzędzie do realizacji polityki mieszkaniowej jst, (dobrze przygotowany przez TBS projekt sam powinien być gwarantem spłaty obligacji i jako taki zabezpieczać wygenerowanym majątkiem oraz przychodami z niego interes obligatariuszy) możliwość sprzedaży emisji inwestorom zewnętrznym oraz kwotowania emisji na rynku wtórnym co stanowi o prestiżu i dodatkowej promocji TBS wśród inwestorów