WROCŁAW OFFICE MARKET Q1 2017 / RYNEK BIUROWY I KW. 2017
OFFICE MARKET IN WROCŁAW Q1 2017 was a period of continuous dynamic development of office market in Wrocław. The volume of office space under construction remains high and tenant activity within the first three months of 2017 was the highest among regional markets. As a result, although an increase of vacancy rate was expected, Q1 2017 saw a decrease of the indicator, while asking rents remained stable. CHART 2 Vacancy rate in the Wrocław office market 2012 - Q1 2017 14% 12% Vacancy rate (% of total stock) WROCŁAW 101, CROWNWAY INVESTMENTS CHART 1 Annual and cumulative supply of office space in Wrocław 2012-2017f 1 1 New supply New supply - forecast As of the end of March 2017, the modern office stock in Wrocław was estimated at approximately 866,000 sq m, of which 815,000 sq m was rentable. It makes the capital of Lower Silesia second regional office market after Kraków (941,000 sq m of modern office stock, including 855,000 sq m of rentable stock). Vast majority of the office space in Wrocław is situated in four areas of concentration: core city centre, where some 23% of existing stock is situated, subcentral locations outside the historic city centre, where further 27% of the local stock is located, Western Business District (the area between Legnicka St. and Strzegomska St.), with some 30% of existing supply, the area along Southern Business Axis, which focuses some 7% of the Wrocław s office space. Cumulative supply 1 000 000 900 000 800 000 700 000 600 000 141,500 sq m office space under construction High demand: 58,900 sq m office space leased in Q1 2017 Decrease of the vacancy rate Stable asking rents Remaining 13% of Wrocław s office stock is situated outside aforementioned areas of concentration. In Q1 2017, two office buildings amounting to 17,900 sq m were delivered to the market in Wrocław. New supply within the first three months of 2017 was relatively low, but developers activity in Wrocław has not weaken. At the end of March 2017, approximately 141,500 sq m of office space in 16 schemes was identified at the construction stage. Based on the developers schedules, it is estimated, that by the end of 2017 office stock in Wrocław may expand by nearly 60,000 sq m, while further 81,500 sq m of space under construction should be completed in 2018. 10% 8% 6% 4% 2% 0 2012 2013 2014 2015 2016 Q1 2017 transactions. Pre-let agreements and renewals constituted 20% of lease volume each, and remaining 17% were expansions. At the end of Q1 2017, approximately 82,300 sq m of office space was available in Wrocław, which represented 9.5% of total stock. Vacancy rate decreased by 3 pp. compared to the end of 2016, which has resulted from a significant tenant activity and relatively low new supply. It is expected that within forthcoming months vacancy rate remains relatively stable with a slight upward trend. Within the period of January-March 2017, rents in most of schemes in Wrocław has remained relatively stable. At the end of Q1 2017, asking rents in A-class schemes ranged between EUR 13 and EUR 15.5/sq m/month while in B-class buildings varied between EUR 10-13 or PLN 40-55/sq m/month. According to Knight Frank s estimations, effective rents can be 10-15% lower than the asking level. CHART 3 Office take-up in the Wrocław office market 2012 - Q1 2017 1 sq m 0 Q1 Q2 Q3 Q4 West House 1B, GNT Ventures 2012 2013 2014 2015 2016 2017 500 000 sq m 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017f f - forecast based on new supply and schemes under construction at the end of Q1 2017 400 000 300 000 200 000 0 sq m Tenants activity in office market in Wrocław has remained strong. Office demand in Wrocław has been driven mainly by companies of the BPO/SSC, financial, R&D and IT sectors. In Q1 2017, lease agreements amounting to 58,900 sq m were signed, which was a historic record and exceeded an average quarterly volume recorded within 2012-2016 more than twice. New agreements in existing buildings were the most common and constituted 43% of all WROCLAVIA, UNIBAIL-RODAMCO 2 3
OFFICE MARKET IN WROCŁAW MAJOR AREAS OF OFFICE CONCENTRATION / GŁÓWNE OBSZARY KONCENTRACJI POWIERZCHNI BIUROWEJ Q1 2017 / I KWARTAŁ 2017 SOUTHERN BUSINESS AXIS / POŁUDNIOWA OŚ BIZNESU 61 500 WESTERN BUSINESS DISTRICT / ZACHODNI OBSZAR BIZNESU 258 800 4.7 10-13 42 300 17 000 BZ WBK West Link 13 900 Echo Investment 10-13.5 7 000 BZ WBK 24.5 Victoria Office 2 600 Rodis Development Partner Point II 2 500 Partner Capital Group SUBCENTRAL LOCATIONS / LOKALIZACJE OKOŁOCENTRALNE CENTRE / CENTRUM 195 000 9.4 2 800 12-15.5 78 000 2 800 Sagittarius Business House 28 000 Echo Investment Retro Office House 20 900 LC Corp Green 2Day 15 800 Skanska Property Poland Wroclavia Offices 7 500 Unibail-Rodamco Verity Development Property name / Nazwa projektu 4 10 11-15.5 Rynek 49 235 300 Rentable office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m2) Owner / Developer / Właściciel / Deweloper 5
RYNEK BIUROWY WE WROCŁAWIU I kwartał 2017 roku to okres dalszego dynamicznego rozwoju rynku biurowego we Wrocławiu. Wolumen powierzchni w budowie nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, a aktywność najemców w ciągu pierwszych trzech miesięcy tego roku była najwyższa spośród wszystkich rynków regionalnych. W efekcie, mimo oczekiwanego wzrostu pustostanów, w I kwartale odnotowany został spadek wskaźnika, zaś czynsze utrzymują się na dotychczasowym poziomie. Na koniec marca 2017 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około 866.000 m², z czego 815.000 m² było przeznaczone na wynajem. Stolica Dolnego Śląska pozostaje drugim pod względem wielkości rynkiem regionalnym po Krakowie (941.000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej, w tym 855.000 m² na wynajem). Większość zasobów we Wrocławiu jest usytuowana w czterech obszarach koncentracji: w ścisłym centrum miasta, gdzie zlokalizowane jest około 23% istniejącej podaży, w lokalizacjach okołocentralnych, usytuowanych poza historycznym centrum gdzie skupia się kolejne 27% powierzchni biurowej w mieście, na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu ZOB), ograniczonego ulicami Legnicką i Strzegomską, który skupia około 30% zasobów, wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POB), czyli wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej, gdzie znajduje się 7% powierzchni biurowej w mieście. Pozostałe 13% powierzchni biurowej usytuowane jest poza wskazanymi obszarami koncentracji. W I kwartale 2017 roku we Wrocławiu ukończono realizację dwóch projektów o łącznej powierzchni 17.900 m². Mimo, że nowa podaż w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku była relatywnie niewielka, aktywność deweloperów we Wrocławiu nie słabnie. Na koniec marca 2017 roku w fazie realizacji znajdowało się około 141.500 m² powierzchni biurowej w 16 projektach. Na podstawie harmonogramów prac inwestorów szacuje się, że do końca 2017 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu mogą zwiększyć się o 60.000 m², zaś kolejne 81.500 m² powierzchni w budowie 141.500 m² powierzchnia biurowa w budowie Wysoki popyt: 58.900 m² wynajęte w I kwartale 2017 roku Spadek współczynnika pustostanów Stabilne czynsze wywoławcze WYKRES 2 Współczynnik pustostanów na rynku biurowym we Wrocławiu 2012 - I kw. 2017 Współczynnik pustostanów 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0 2012 2013 2014 2015 2016 I kw. 2017 powinno zostać ukończone w 2018 roku. Aktywność najemców na wrocławskim rynku biurowym utrzymuje się na wysokim poziomie. Popyt na powierzchnie biurowe niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/ SSC, instytucje finansowe, firmy z branży R&D i informatycznej. W I kwartale 2017 roku podpisano umowy obejmujące około 58.900 m², co stanowiło historyczny rekord i ponad dwukrotnie przekroczyło średni kwartalny wolumen transakcji notowany w latach 2012-2016. Wśród zawartych umów dominowały nowe umowy w istniejących budynkach (43% wszystkich transakcji), transakcje typu pre-let i renegocjacje stanowiły po 20% popytu zaś pozostałe 17% to ekspansje. WYKRES 1 Skumulowana i roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu 2012-2017p 1 1 nowa podaż nowa podaż - prognoza podaż skumulowana 1 000 000 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 DOMINIKAŃSKI, UNION INVESTMENT WYKRES 3 Popyt na powierzchnię biurową we Wrocławiu 2012 - I kw. 2017 1 I kw. II kw. III kw. IV kw. Na koniec I kwartału 2017 roku we Wrocławiu dostępne do wynajęcia było 82.300 m² nowoczesnych biur, co stanowiło 9,5% całkowitych zasobów. Współczynnik spadł o 3 pp. w porównaniu z końcem 2016 roku. Wynika to z wysokiej aktywności najemców oraz relatywnie niewielkiego wolumenu nowej podaży w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku. W nadchodzących miesiącach oczekiwane jest utrzymanie współczynnika pustostanów na stabilnym poziomie z niewielką tendencją zwyżkową. m 2 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017p p- prognoza w oparciu o nową podaż i projekty w budowie na koniec I kw. 2017 roku 400 000 300 000 200 000 0 m 2 NICOLAS BUSINESS CENTER WROCŁAW - GLOBAL CENTER m 2 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 W pierwszych trzech miesiącach 2017 roku czynsze w większości projektów utrzymywały się na stabilnym poziomie. Na koniec marca czynsze wywoławcze w projektach klasy A kształtowały się w przedziale między 13 a 15,5 EUR/m² /miesiąc, natomiast w budynkach klasy B stawki wahały się między 10 a 13 EUR lub 40-55 PLN/m²/miesiąc. W ocenie Knight Frank efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 10-15% niższe od stawek ofertowych. 6 7
COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: POLSKA RYNEK KOMERCYJNY I KW. 2017 Kontakty w Polsce: +48 22 596 50 50 www.knightfrank.com.pl Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska-Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - OFFICE AND LOGISTICS Maja Meissner maja.meissner@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - OFFICE Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Aneta Rogowicz-Gała aneta.rogowicz-gala@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Kontakt w Londynie: Omnichannel in Poland. Omnichannel po polsku. Office Market in Warsaw: Q1 2017 Rynek biurowy w Warszawie: I kw. 2017 Commercial Market in Poland: Q1 2017 Rynek komercyjny w Polsce: I kw. 2017 Office Market in Kraków: Q1 2017 Rynek biurowy w Krakowie: I kw. 2017 INTERNATIONAL Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/ Knight Frank Sp. z o.o. 2017 This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.