R E G U L A M I N ROZLICZANIA KOSZTÓW GOSPODARKI ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI BOKSAMI GARAŻOWYMI I LOKALAMI UŻYTKOWYMI I. POSTANOWIENIA OGÓLNE. 1. Koszty gospodarki zasobami Spółdzielni obejmują: a) eksploatację zasobów mieszkaniowych, b) eksploatację boksów garażowych, c) eksploatację lokali użytkowych, d) remonty zasobów mieszkaniowych, e) remonty boksów garażowych, f) remonty lokali użytkowych, g) dostawę ciepła na potrzeby centralnego ogrzewania, h) dostawę ciepła dla podgrzania ciepłej wody. 2. Podstawą rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat za użytkowanie lokali jest Roczny Zbiorczy Plan Rzeczowo - Finansowy spółdzielni uchwalony przez Radę Nadzorczą. 3. Rozliczenie kosztów gospodarki zasobami wymienionymi w pkt. 1 dokonuje się w okresach rocznych. 4. Jeżeli w ciągu roku następuje istotne zmiany mające wpływ na wysokość kosztów gospodarki zasobami dokonywana jest korekta Planu Finansowo - Rzeczowego Rozliczania Kosztów oraz wysokości opłat za używanie lokali. 5. Po zakończeniu roku dokonywane jest rozliczenie wyniku gospodarki zasobami. Różnica miedzy kosztami a przychodami zwiększa odpowiednie koszty lub przychody funduszu remontowego poszczególnych nieruchomości. II. JEDNOSTKI ROZLICZENIOWE KOSZTÓW. 1. W zależności od rodzaju kosztów będą stosowane jednostki rozliczeniowe takie jak: [ m 2 ] powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, boksów garażowych, nieruchomości wspólnych, [ % ] udziału kosztów w poszczególnych nieruchomościach. 2. Powierzchnią użytkową lokali mieszkalnych jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania jak np. kuchnie, przedpokoje, łazienki, ubikacje, itp., pomieszczenia służące mieszkalnym celom użytkowania. Do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego zalicza się również powierzchnie zajęte przez meble wbudowane, bądź obudowane, pomieszczenia znajdujące się 1
na zewnątrz mieszkania np. części korytarza zabudowanego, przypisanego do danego mieszkania. 3. Do powierzchni użytkowej lokali użytkowych zalicza się powierzchnie wszystkich pomieszczeń znajdujących się w nim oraz powierzchnie przynależne takie jak: kuchnie, przedpokoje, łazienki, ubikacje, spiżarnie, zamknięte pomieszczenia składowe, garaże. Do powierzchni użytkowej lokalu użytkowego zalicza się również powierzchnie zajęte przez meble wbudowane lub obudowane oraz powierzchnie lokalu zajęte przez urządzenia techniczne związane z funkcją danego lokalu (chłodnie, magazynki). Powierzchnie służące kilku użytkownikom (np. wspólny korytarz, pomieszczenia sanitarne) należy zaliczyć w proporcjonalnych częściach do powierzchni poszczególnych lokali. 4. Do powierzchni użytkowej lokali użytkowych wielokondygnacyjnych zalicza się 50% powierzchni rzutu poziomego schodów łączących poszczególne pomieszczenia wewnątrz lokalu. 5. Powierzchnie użytkowe lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, boksów garażowych i nieruchomości wspólnych obliczane są według dokumentacji projektowej. W przypadku obliczania powierzchni z natury przyjmuje się wymiary na wysokości 1m ponad poziomem podłogi odpowiedniej kondygnacji. Wyniki pomiaru powierzchni użytkowej podaje się z dokładnością do 0,1 m 2. 6. Za osoby zamieszkałe w lokalu uważa się osoby faktycznie przebywające przez okres dłuższy niż 2 miesiące. Ustalenie osób zamieszkałych w lokalu następuje w drodze otrzymania przez spółdzielnię pisemnego oświadczenia użytkownika lokalu. Członek spółdzielni (użytkownik lokalu) obowiązany jest niezwłocznie powiadomić spółdzielnię o zmianach w tym zakresie. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowych danych, spółdzielnia może dokonać korekty danych na podstawie sprawdzonych informacji, równocześnie zawiadamiając skutecznie użytkownika lokalu o tym fakcie, a w razie powtarzania się tego rodzaju przypadków, bądź długotrwałego nie zawiadamiania o faktycznej ilości zamieszkałych osób i tym samym działania na szkodę spółdzielni stosować sankcję określone w Statucie. III. ROZLICZENIE KOSZTÓW EKSPLOATACJI I REMONTÓW. 1. Koszty eksploatacji i remontów rozlicza się na poszczególne nieruchomości (budynki). 2. Następujące pozycje kosztów eksploatacji i remontów wynikające z Planu Rzeczowo - Finansowego rozliczane są procentowo i tak: a) Płace z narzutami: b) Materiały: 2
c) Energia elektryczna: - zgodnie z odczytami i kosztami liczników na poszczególne lokale mieszkalne - oświetlenie uliczne według rozliczenia w poz. a i b pkt. 2 d) Podatki i opłaty: - lokale mieszkalne wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej - 61 % - boksy garażowe z udziałami w nieruchomości wspólnej - 26 % - lokale użytkowe z udziałami w nieruchomości wspólnej - 13 % e) Amortyzacja: f) Usługi obce: Z wyjątkiem rozliczenia Metrony do poszczególnych budynków mieszkalnych, z faktury. g) Świadczenia na rzecz pracowników: h) Pozostałe koszty: i) Różnica między dochodami a kosztami rozliczana będzie zgodnie z art. 6 Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych. 3. Pozycje kosztów wynikające z Planu Remontów rozliczane są zgodnie z planem na poszczególne nieruchomości. 4. Następujące pozycje kosztów eksploatacji są rozliczane na poszczególne lokale proporcjonalnie do liczby osób zamieszkałych w tych lokalach: a) zużycie wody i odprowadzanie nieczystości płynnych, b) wywóz nieczystości stałych według wskaźników %: - lokale mieszkalne - 72 % - lokale użytkowe - 24 % - boksy garażowe - 4 % 5. W przypadku zainstalowania w lokalu urządzeń pomiarowych zużycia wody, koszty wody i odprowadzania nieczystości płynnych rozlicza się według wskazań tych urządzeń, po podpisaniu między użytkownikiem a spółdzielnia przekazania -przyjęcia wodomierzy do eksploatacji i rozliczania kosztów i opłat według wskazań wodomierzy. 6. Jeżeli urządzenia pomiarowe zostały zainstalowane przez użytkownika, przyjęcie jego wskazań do rozliczeń jest uzależnione od przedstawienia świadectwa dopuszczającego to urządzenie do użytkowania (certyfikatu produktu) oraz 3
. protokólarne przyjęcie go przez spółdzielnie do ewidencji i odpowiednie zabezpieczenie przed dostępem osób nieupoważnionych. 7. Koszty eksploatacji i remontów zasobów mieszkaniowych rozlicza się na poszczególne lokale zajmowane na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu, prawa odrębnej własności, najmu oraz lokale używane na potrzeby własne spółdzielni. 8. Nie obciąża się tymi kosztami pomieszczeń ogólnego użytku (suszarnię, węzły cieplne, wózkownie, rowerownie, pomieszczenia pomiaru wody i gazu). 9. W przypadku gdy członek spółdzielni wykorzystuje część lokalu mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej - wykonywanie zawodu, powierzchnie te należy obciążyć kosztami eksploatacji według zasad obowiązujących do lokali użytkowych. 10. W przypadku udostępnienia - wynajmowania członkom spółdzielni pomieszczeń gospodarczych, o których mowa w pkt. 8 w budynku w budynkach nie przynależnych do poszczególnych lokali, obciążanie kosztami eksploatacji następuje według zasad obowiązujących dla lokali użytkowych. IV. ROZLICZENIE KOSZTÓW DOSTAWY CIEPŁA DLA OGRZEWANIA LOKALI I PODGRZANIA WODY. 1. Powyższe rozliczanie kosztów następuje odrębnym regulaminem. V. USTALANIE OPŁAT ZA UŻYWANIE LOKALI. 1. Ustalone w wyniku rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi obciążenie poszczególnych lokali stanowi podstawę do ustalenia opłat za używanie lokali na: a) spółdzielczego prawa do lokalu, b) warunkach spółdzielczego - własnościowego prawa do lokalu, c) prawa odrębnej własności, d) prawa najmu, e) potrzeby własne spółdzielni. 2. Opłaty eksploatacyjne od lokali mieszkalnych posiadających ciemne kuchnie i nie posiadające balkonów - zmniejsza się współczynnik korekcyjny o 10%. 3. Najemcy lokali użytkowych wnoszą opłaty w wysokości określonej w umowie najmu. Nadwyżka opłat z lokali użytkowych nad kosztami jest w całości zaliczana na pokrycie kosztów eksploatacji poszczególnych nieruchomości w procentach: - lokale mieszkalne - 85 % -lokale użytkowe (wspólne) -10 % przypadającej na 1 m 2 4. Od najemcy lokalu użytkowego oprócz stawek czynszu najmu są pobierane opłaty: - za wodę i ścieki na podstawie odczytu wodomierzy i umowy z dostawcą, - za ogrzewanie lokalu na podstawie cen ryczałtowych naliczanych w okresie grzewczym (włączenia centralnego ogrzewania) do powierzchni [1 m 2 ] lokalu. 4
- za podgrzanie ciepłej wody na podstawie zużytej ilości ciepła według wskazań licznika, - za wywóz nieczystości stałych według określonych wskaźników przez Zarząd. Opłaty przypadające od lokali zajmowanych na potrzeby własne spółdzielni są pokrywane ze środków przewidzianych na finansowanie działalności spółdzielni. Osoby zajmujące lokale bez tytułu prawnego uiszczają: a) opłaty pokrywające koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi spółdzielni, b) odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w dwukrotnej wysokości części opłaty określonej w pkt. 6 a) tj. opłaty dotyczącej wszystkich kosztów rozliczeniowych w proporcji do powierzchni użytkowej z wyjątkiem co. i c.w. Opłaty za używanie lokalu są płatne z góry do dnia 15 każdego miesiąca. Od płatności wnoszonych z opóźnieniem spółdzielni przysługują ustawowe odsetki za zwłokę. O zmianie wysokości opłat za użytkowanie lokali mieszkalnych i garaży spółdzielnia zawiadamia użytkowników pisemnie przez wywieszanie na tablicy ogłoszeń w biurze i budynkach spółdzielni 14 dni przed datą podwyżki opłat, chyba, że podwyżka jest spowodowana decyzjami urzędowymi podjętymi w terminie uniemożliwiającym spółdzielni wyprzedzające zawiadomienie użytkowników. ZAKRES ODPOWIEDZIALNOŚCI SPÓŁDZIELNI. W ramach pobierania opłat za używanie lokali spółdzielnia jest obowiązana zapewnić: a) w zakresie eksploatacji i remontów zasobów mieszkaniowych - utrzymanie budynków i nieruchomości w należytym stanie technicznym i estetycznym, sprawne funkcjonowanie wszystkich instalacji i urządzeń w budynkach oraz ich otoczeniu, sprawną obsługę eksploatacyjną, b) normatywne temperatury wewnątrz lokali w sezonie grzewczym, c) możliwość stałego korzystania z ciepłej wody, d) właściwe funkcjonowanie i domofonów. Do obowiązków spółdzielni w dziedzinie napraw wewnątrz lokali należy: a) naprawa i wymiana całej wewnętrznej instalacji centralnego ogrzewania, naprawa i wymiana wszystkich innych przewodów instalacyjnych z wyłączeniem: - wewnętrznej instalacji elektrycznej od tablicy bezpiecznikowej, - wewnętrznej instalacji wodno-kanalizacyjnej od zaworów odcinających, - wewnętrznej instalacji gazowej od zaworu odcinającego. b) przeprowadzania kontroli instalacji gazowej i odbiorników, oraz po każdorazowej wymianie odbiorników, c) przeprowadzania kontroli przewodów wentylacyjnych, d) przeprowadzania rocznych i pięcioletnich przeglądów stanu technicznego budynków, e) przeprowadzania pomiarów oporności i uziemiania oraz izolacji instalacji elektrycznych, 5
f) usuwanie zniszczeń powstałych w lokalu na skutek niewykonania napraw należących do obowiązków spółdzielni (np. usunięcie zacieków powstałych na skutek nieszczelności z dachu), 3. Naprawy wewnątrz lokali nie zaliczane do obowiązków spółdzielni obciążają użytkowników zajmujących te lokale: a) odnawianie lokali polegające na: - malowaniu sufitów i ścian lub tapetowaniu ścian z częstotliwością raz na 4 lata lub wynikających z właściwości techniczno - estetycznych powłok ścian, - malowaniu olejnym drzwi i okien z uzupełnieniem okitowania (za wyjątkiem strony zewnętrznej) drzwi wejściowych do lokalu, ścian i podłóg przeznaczonych do malowania olejnego oraz grzejników i innych urządzeń malowanych dla zabezpieczenia przez korozją-w miarę potrzeby na zużycie farby nie rzadziej niż raz na 4 lata, b) napraw instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej jak w pkt. 2a oraz urządzeń sanitarno - technicznych i gazowych w lokalu, łącznie z wymianą tych urządzeń, c) naprawy i wymiany okien i drzwi, d) naprawy i wymiany podłóg, e) naprawy uszkodzeń tynku i okładzin ścian. Wszelkie uszkodzenia wewnątrz lokalu powstałe z winy użytkownika lub osób korzystających z lokalu obciążają użytkownika lokalu. 4. Spółdzielnia obowiązana jest pisemnie poinformować użytkowników lokali o ciążących na nich obowiązkach w zakresie napraw wewnątrz lokalu. W stosunków do użytkowników zajmujących lokale na zasadach najmu obowiązki te wpisuje się jako składniki warunków umowy najmu. VII. UPUSTY W OPŁATACH ZA UŻYWANIE LOKALI. 1. W przypadku gdy okres niedogrzania lokalu w okresie grzewczym trwało co najmniej dwa kolejne dni, a temperatura wewnątrz lokalu wynosiła: a) +15 stopni C lub mniej - opłata za ogrzewanie obniża się o 1/15 części opłaty miesięcznej za każdy dzień niedogrzania, b) poniżej +18 C ale powyżej +15 C - opłata za ogrzewanie obniża się o 1/30 części opłaty miesięcznej za każdy dzień niedogrzania, 2. W przypadku braku ciepłej wody w lokalu w szczytowym okresie poboru jak i przy minimalnym poborze wody, temperatura wody jest niższa od +42 C w ciągu dwóch kolejnych dni - opłata za ciepło do podgrzania wody obniża się o 1/30 części opłaty miesięcznej, licząc za każdy dzień, w którym nastąpiła przerwa lub dostarczono wodę o temperaturze poniżej +42 C. 3. Obniżeń, o których mowa w ust. VII pkt. 1 i 2 nie stosuje się do opłat ustalonych według wskazań urządzeń pomiarowych (wodomierzy). 4. Niedogrzanie lub brak ciepłej wody użytkownik powinien zgłosić w dniu stwierdzenia lub w dniu następnym. Spółdzielnia ma obowiązek sprawdzenia 6
reklamacji w dniu zgłoszenia. Nie sprawdzenie reklamacji jest równoznaczne z jej uznaniem. Jeżeli poszczególne składniki opłat są ustalone proporcjonalnie do liczby osób zamieszkujących w lokalu, składników tych nie pobiera się od osób czasowo przebywających poza miejscem stałego pobytu, jeżeli okres czasowej nieobecności trwa dłużej niż dwa miesiące pod warunkiem, że: a) zgłoszenie tego faktu spółdzielnia otrzyma przed okresem czasowej nieobecności, na piśmie, b) zgłoszenie tego faktu spółdzielnia otrzyma w okresie czasowej nieobecności na piśmie z potwierdzeniem przez dwóch sąsiadów z klatki schodowej, na której użytkownik zamieszkuje, c) dopełnienie określonych obowiązków w zakresie ewidencji ludności oraz wykonaniu obowiązków meldunkowych. Regulamin obowiązuje od dnia 15.02.2011 zatwierdzenia go przez Radę Nadzorczą Spółdzielni Mieszkaniowej GWAREK" w Wołominie. Zarząd S.M. Gwarek w Wołominie 1. 2. Zatwierdzono przez Radę Nadzorczą na posiedzeniu w dn. 15.02.20011r. podejmując Uchwałę nr 2/2011. 7
8