Znowelizowana ustawa

Rejent" * rok 7 * nr 3(71) marzec 1997 r. Jerzy Jacyszyn Znowelizowana ustawa Wprowadzenie Przekształcenia własnościowe, zmiany struktur podmiotowych, przepływ majątku przedsiębiorstw państwowych do jednoosobowych spółek Skarbu Państwa, likwidacje, upadłości, sanacje różnych podmiotów gospodarczych to obraz naszej rzeczywistości gospodarczej. Rodzi on wiele różnych problemów natury podmiotowej, majątkowej, formalnoprawnej, z jakimi spotykamy się w codziennej pracy. Transfer mienia, zwłaszcza gdy jego przedmiotem są nieruchomości, szczególnie interesuje notariuszy, jako że ich obecność jest obligatoryjna przy sporządzaniu odpowiednich dokumentów i aktów notarialnych. Ustawa z dn.12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe 1 była już przedmiotem prezentacji na łamach prasy fachowej, spotkała się także z zainteresowaniem praktyków i teoretyków prawa 2. Nadal jest analizowana pod różnym kątem, chociażby z punktu widzenia statusu prawnego 1 Dz.U. Nr 119, poz. 567; zm.: Dz.U. z 1996 r. Nr 52, poz. 236; ostatnia zmiana: Dz.U. z 1997 r. Nr 6, poz. 32 (znowelizowane przepisy tej ustawy zaczną obowiązywać w dn. 8 lutego 1997 r.), zwana w tekście ustawą. 2 M.in. na I Ogólnopolskiej Notarialnej Konferencji Naukowej w Lublinie w dn. 28-29 października 1995 r., np. J. J a c y s z y n, Przekazywanie zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe gminom i innym osobom prawnym na tle ustawy i praktyki notarialnej, w materiałach konferencyjnych pt. Problematyka prawna nieruchomości w praktyce notarialnej, Lublin 1995, s. 45. 37

Jerzy Jacy szyn najemców sprywatyzowanych mieszkań zakładowych 3. Okazuje się bowiem, iż nie rozwiązane w odpowiednim czasie problemy mieszkań zakładowych rodzić mogą konflikty społeczne, antagonizmy prawne, podważać sens i skuteczność procesu prywatyzacji 4. 1. Znowelizowany przedmiot ustawy Na podstawie art. 1 ust. 1 ustawa reguluje zasady i tryb przekazywania przez przedsiębiorstwa państwowe gminom lub innym osobom prawnym gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktury technicznej i społecznej, zwanych dalej nieruchomościami. Już sam zakres przedmiotowy tej ustawy jest niezwykle szeroki, nieprecyzyjny normatywnie, choć próba ujęcia definicyjnego obiektów infrastruktury została podjęta w ust. 3 tego przepisu. Obiektami infrastruktury technicznej i społecznej są urządzenia i sieci technicznego uzbrojenia terenu związane z funkcjonowaniem budynków mieszkalnych lub osiedli mieszkaniowych, a także obiekty służby zdrowia, oświaty i wychowania, kulturalno-oświatowe, handlowe lub i n n e, jeżeli jednostki te świadczą usługi przede wszystkim na rzecz mieszkańców tych budynków lub osiedli. Ten, normatywny opis nieruchomości" nie stanowi zamkniętego charakteru przedmiotowego, który jest objęty zasięgiem tej ustawy. Nowe brzmienie uzyskał ust. 2 art. 1 ustawy, który mówi, iż na zasadach określonych ustawą gminie lub innej osobie prawnej mogą również zostać przekazane nieruchomości osób prawnych powstałych z przekształcenia przedsiębiorstw państwowych oraz spółek, których akcje w trybie ustawy z dn. 30 kwietnia 1993 r. o narodowych funduszach inwestycyjnych i ich prywatyzacji 5 zostały wniesione do narodowych funduszy inwestycyjnych. Przekazywanie nieruchomości dokonuje się według trybu wskazanego w art. 3 ustawy. Prywatyzacja mieszkań zakładowych dokonywana jest 3 K. Krzekotowska, Status prawny najemców mieszkań zakładowych a ich prywatyzacja, Państwo i Prawo" 1996, z. U, s. 63. 4 Zob. np. A.Grabowska, Przejmowanie mieszkań zakładowych, Rzeczpospolita" z dn. 23 lutego 1996 r.; K. Krzekotowska, Gmina wynajęła mieszkanie, Rzeczpospolita" z dn. 23 sierpnia 1996 r. 5 Dz.U. Nr 44, poz. 202 i z 1994 r. Nr 84, poz. 385. 38

Znowelizowana ustawa według zasad określonych w ustawie. Podstawowe znaczenie ma tu ustalenie komu można" przekazać mieszkanie zakładowe. W ustawie stwierdza się, iż może to nastąpić na rzecz gminy lub innych osób prawnych. Wśród innych osób prawnych ustawa wymienia spółdzielnie mieszkaniowe, wskazując przy tym, iż jest to pożądany - mocą prawa - adresat przekazywanych mieszkań zakładowych. Warto zauważyć, iż przekazywanie mieszkań zakładowych przedsiębiorstw państwowych zmusza te przedsiębiorstwa do uporządkowania stanu prawnego nieruchomości, a także uwzględnienia przy tych zabiegach tzw. przepisów uwłaszczeniowych 6. Tryb oraz zasady przekazywania mieszkań zakładowych gminie reguluje art. 3 tej ustawy. Przekazanie tych nieruchomości na rzecz gminy dokonuje się w formie aktu notarialnego. Istotne znaczenie - także dla statusu prawnego najemców mieszkań zakładowych, jak zaznacza K. Krzekotowska - ma przyznanie przedsiębiorstwu państwowemu roszczenia o zawarcie umowy przekazania nieruchomości. Roszczenie to przedawnia się z upływem roku od dnia złożenia gminie oświadczenia wraz z wymaganymi dokumentami ( art.5 ustawy). Barierą w upowszechnieniu tego trybu przekazywania mieszkań zakładowych okazuje się w praktyce formalizm dotyczący wymaganych ustawowo dokumentów. Jak się bowiem często zdarza, rzadko które przedsiębiorstwo miało idealny porządek dokumentacyjny w odniesieniu do mienia zakładowego, w tym także mieszkań zakładowych. Przygotowanie tych materiałów w celach prywatyzacyjnych jest długotrwałe, kosztowne i absorbujące. Trudne jest też przełamywanie oporu w samym przedsiębiorstwie, wymaga to najczęściej zorganizowania się najemców mieszkań zakładowych. Niekiedy najemcy ci nie są zainteresowani żadną zmianą przyzwyczajeni od lat do korzystania z mieszkań zakładowych na uprzywilejowanych, wobec innych najemców, warunkach najmu mieszkań i budynków bądź infrastruktury zakładowej. Bywa też, iż najemcy mieszkań zakładowych nie są w stanie się zorganizować z uwagi na wiek, stan zdrowia czy też jeszcze inne istotne przeszkody Pozostawieni są sami 6 Por. art. 2 ust. 1 ustawy z dn. 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 79, poz. 464) oraz rozporządzenie RM z dn. 16 marca 1993 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu (Dz.U. Nr 23, poz. 97). 39

Jerzy Jacy szyn sobie, liczą na to, iż przedsiębiorstwo o nich nie zapomni. Pamiętać przy tym należy, iż wiele przedsiębiorstw państwowych lokalizowało swoje osiedla mieszkań zakładowych na peryferiach wielkich miast, nierzadko były one jedynymi oazami mieszkaniowymi rozrzuconymi na terenie całego kraju tak w rejonach zurbanizowanych, jak i o słabej infrastrukturze gospodarczej. Wiele z nich jest oddalonych od dróg komunikacyjnych, szlaków handlowych czy też innych miejsc pracy. Zdarzają się też osiedla zakładowe w lasach, pustkowiach, na krańcach Polski. W przypadku budynku wzniesionego na gruncie oddanym przekazującemu w użytkowanie wieczyste, z chwilą zawarcia umowy przekazania następuje nabycie przez gminę własności gruntu z mocy prawa. Jeżeli w budynku wyodrębniono własność niektórych lokali, po zawarciu umowy przekazania odpowiadające udziałowi właściciela lokalu we współwłasności prawo wieczystego użytkowania obciąża grunt gminy (art. 6 ust. 2 i 3 ustawy). Przekazanie nieruchomości jest nieodpłatne i pomniejsza z dniem przekazania majątek przedsiębiorstwa państwowego, a także fundusz założycielski i fundusz przedsiębiorstwa na podstawie ustawy z dn. 31 stycznia 1989 r. o gospodarce finansowej przedsiębiorstw państwowych 7. W wyniku umowy przekazania gmina nabywa własność budynku i przejmuje wierzytelności związane z przekazywanymi nieruchomościami, w tym wierzytelności z tytułu zaległych czynszów. Zaspokojenie innych zobowiązań pieniężnych, powstałych przed dniem zawarcia umowy, związanych z przekazywanymi nieruchomościami, obciąża przekazującego. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 przedsiębiorstwo jest zobowiązane refundować gminie przez rok od dnia przekazania udokumentowaną różnicę między kosztami dostarczenia energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania i dostawy ciepłej wody, przypadającymi na lokale mieszkalne mieszczące się w przekazanym budynku, a opłatami pobieranymi od użytkowników tych mieszkań według cen urzędowych. Koszty z tego tytułu zalicza się do kosztów uzyskania przychodów. Zasady te dotyczą także przekazywania budynków gminie przez spółki pracownicze, które uzyskały je od Skarbu Państwa do odpłatnego korzy- 7 Dz.U. Nr 6, poz. 27 z późn. zm. 40

Znowelizowana ustawa stania 8. W takiej sytuacji wyraża wówczas zgodę organ założycielski w formie aktu notarialnego, w myśl art. 10 ust. 1 ustawy. Przekazania dokonuje spółka pracownicza, a czynność ta stanowi podstawę do zmiany umowy. Taką korektę wprowadza nowe brzmienie ust. 2, a także niżej podanych ust. 3 i 4 art. 10 ustawy, w myśl których zmiana umowy polega na wyłączeniu z przedmiotu umowy przekazanych budynków mieszkalnych wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu i może stanowić podstawę do zmniejszenia wartości jej przedmiotu o wielkość uzgodnioną między stronami tej umowy, z uwzględnieniem metod wyceny przyjętych przy ustalaniu wartości budynków mieszkalnych i prawa użytkowania wieczystego gruntu w dniu zawarcia umowy o odpłatne korzystanie. Zmniejszenie wartości przedmiotu umowy nie może przekraczać wartości budynku wynikającego z bilansu otwarcia spółki, sporządzonego na dzień przejęcia mienia Skarbu Państwa, pomniejszonej o wartość umorzenia tych budynków na dzień przekazania ich gminie. W pierwotnej wersji tej ustawy istniał jeszcze ust. 2 art. 8, który stwierdzał, że obowiązek refundowania gminie kosztów, o których mowa w ust. 1, nie dotyczy przedsiębiorstw państwowych postawionych w stan likwidacji na podstawie ustawy o przedsiębiorstwach państwowych. Przepis ten został poddany ocenie Trybunału Konstytucyjnego, który uznał, że jest on niezgodny z art. 1 i art. 7 przepisów konstytucyjnych przez to, że uszczupla nadmiernie i bez koniecznego uzasadnienia ważnym interesem publicznym powodu, przysługujące jednostkom samorządu terytorialnego prawa majątkowe, naruszając tym samym wynikające z tych przepisów zasady: ochrony praw słusznie nabytych i proporcjonalności. Przedstawiając motywy orzeczenia, Trybunał Konstytucyjny podkreślił, że zakwestionowana ustawa w tej części jest konsekwencją działań legislacyjnych, które zmierzały do dostosowania stosunków cywilnoprawnych w sferze gospodarczej do zmian ustrojowych. Powstanie gmin jako nowych osób prawnych wymagało stworzenia podstawy prawnej dla ich działalności. Dokonało się to kosztem uszczuplenia własności państwo- 8 Na podstawie ustawy z dn. 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz.U. Nr 51, poz. 298). Ustawa z dn. 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz.U. Nr 118, poz. 561 z późn. zm.) w art. 74 uchyliła moc prawną ustawy o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych. 41

Jerzy Jacy szyn wej na podstawie ustawy z dn. 10 maja 1990 r., tj. przepisów wprowadzających ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych 9. Proces usuwania z porządku prawnego zasady jednolitości własności państwowej - jak podkreśla TK - jest procesem trudnym. Dlatego gminy, które swój byt prawny wywodzą z kompleksu tzw. ustaw samorządowych, muszą się liczyć z ograniczeniem przyznanych im praw majątkowych, ilekroć wymaga tego podporządkowanie nie przystające do nowych warunków ustrojowych spuścizny z poprzedniego okresu. W konsekwencji takiego stanowiska Trybunału Konstytucyjnego, prezes Trybunału w obwieszczeniu z dn. 26 kwietnia 1996 r. ogłosił utratę mocy obowiązującej ust. 2 tegoż artykułu. 2. Przekazanie mieszkań zakładowych na rzecz gminy Drugą procedurą przekazywania nieruchomości zakładowych, a zwłaszcza budynków zakładowych, jest ich prywatyzacja na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, w myśl art. 9 ust. 2 ustawy. Istnieje też możliwość nieodpłatnego przekazania własności nieruchomości na rzecz innej niż gmina osoby prawnej (art. 9 ust. 1). Ustawodawca, wskazując na te inne" osoby prawne (podmioty gospodarcze), wyraźnie w ramach nowelizacji tej ustawy wymienia, obok spółdzielni mieszkaniowych, towarzystwa budownictwa społecznego hoteli pracowniczych przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Przekazywanie budynków zakładowych spółdzielni mieszkaniowej następuje na podstawie umowy w formie aktu notarialnego. Spółdzielnia ta jako osoba prawna z mocy prawa spółdzielczego nie ma powinności zawarcia takiej umowy. Ma do tego prawo, a nie obowiązek. Może być to każda z istniejących spółdzielni mieszkaniowych lub spółdzielnia mieszkaniowa specjalnie w tym celu utworzona. Spełniać ona musi wymogi formalnoprawne, jakie wiążą się z założeniem spółdzielni mieszkaniowych, także jeżeli krąg założycieli spółdzielni wynosi minimum 10 osób. Do formy przekazania mieszkań zakładowych spółdzielni mieszkaniowej stosuje się te same przepisy, jak w przypadku gdy gmina jest jednostką przejmującą, określone w tej ustawie. Taki wariant prywatyzacji mieszkań zakładowych umożliwia uzyskanie statusu spółdzielcy i lokatorskiego bądź 9 Dz.U. Nr 32, poz. 190 z późn. zm. 42

11 K Krz Znowelizowana ustawa własnościowego prawa do lokalu, co stwarza silniejszą niż wynikająca ze stosunku najmu mieszkania zakładowego pozycję prawną. Umożliwia to - jak zauważa K. Krzekotowska - przeznaczenie środków zgromadzonych przez spółdzielców z tytułu wkładów mieszkaniowych lub budowlanych na remonty, co nie jest możliwe przy dokonywaniu sprzedaży mieszkań przez gminy. Autorka ukazuje zarówno blaski, jak i cienie tej formy przekazania mieszkań zakładowych spółdzielniom mieszkaniowym 10. W tym również rozliczenie kaucji mieszkaniowej w trakcie prywatyzacji". Generalnie obowiązuje zasada, iż z chwilą przejęcia mieszkań zakładowych przez gminę przedsiębiorstwo przekazujące wypłaca gminie - najpóźniej w dniu zawarcia umowy - kaucje w takiej wysokości, w jakiej należałoby je zwrócić w tym dniu najemcom. Jeżeli przekazanie mieszkań następuje na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, to wypłacone przez przedsiębiorstwo przekazujące na rzecz spółdzielni kaucje spółdzielnia zalicza - zobowiązując się przyjąć wszystkich zainteresowanych najemców mieszkań zakładowych w poczet członków - jako wkłady mieszkaniowe lub budowlane. Problem waloryzacji kaucji jest sprawą otwartą. Nowelizacja ustawy dotyczy także art. 11 pkt 4, w którym stałe stawki wynagrodzenia notariusza za sporządzenie umowy przekazania budynków mieszkalnych wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu określi Minister Sprawiedliwości w drodze rozporządzenia. Podobnie jak ustali stałą opłatę sądową za wpis dotyczący zmiany tej umowy (art. 11 pkt 5). 10 K. Krzekotowska, op. cit., s. 69. ustalenie, jaki procent wartości mieszkania stanowiła kaucja w roku, w którym była wpłacona przez najemcą i uznać, że taki sam procent wartości mieszkania przysługuje najemcy w dniu przekazania budynku gminie lub spółdzielni. Zastosowanie znajdzie tu zasada waloryzacji przewidziana w art. 357' k.c., pozwalająca na odejście od zasady nominalizmu. 43