LKA 4101-008-03/2014 P/14/097 WYSTĄPIENIE POKONTROLNE

LKA 4101-008-03/2014 P/14/097 WYSTĄPIENIE POKONTROLNE

I. Dane identyfikacyjne kontroli Numer i tytuł kontroli Jednostka przeprowadzająca kontrolę Kontroler Jednostka kontrolowana Kierownik jednostki kontrolowanej Ocena ogólna Uzasadnienie oceny ogólnej P/14/097 - SprzedaŜ komunalnych lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym NajwyŜsza Izba Kontroli Delegatura w Katowicach Wiesław Pietrzyk, starszy inspektor kontroli państwowej, upowaŝnienie do kontroli nr 89101 z dnia 8 kwietnia 2014 r. Urząd Miejski w Zawierciu 1, ul. Leśna 2, 42-400 Zawiercie Ryszard Mach, Prezydent Miasta Zawiercia II. Ocena kontrolowanej działalności (dowód: akta kontroli str. 1-2) (dowód: akta kontroli str. 3-6) NajwyŜsza Izba Kontroli ocenia pozytywnie, mimo stwierdzonej nieprawidłowości 2, działalność Urzędu w zakresie bezprzetargowej sprzedaŝy lokali mieszkalnych z udzieleniem bonifikaty na rzecz ich najemców. Izba ocenia natomiast negatywnie niewypełnienie obowiązku Ŝądania zwrotu równowartości bonifikaty udzielonej przy sprzedaŝy lokalu mieszkalnego, mimo zaistnienia okoliczności uzasadniających takie działanie. Ocenę pozytywną uzasadnia zwłaszcza: - wyznaczenie w regulaminie organizacyjnym Urzędu oraz w zakresach czynności odpowiedzialnych pracowników zadań związanych ze sprzedaŝą komunalnych lokali mieszkalnych i monitorowaniem wtórnego obrotu tymi lokalami, - prowadzenie bezprzetargowej sprzedaŝy komunalnych lokali mieszkalnych oraz udzielanie bonifikat nabywcom tych lokali zgodnie z zasadami określonymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 3 oraz ustalonymi przez Radę Miejską w Zawierciu, - zabezpieczania interesu Gminy, poprzez ustanowienie hipotek kaucyjnych w wysokości udzielonej bonifikaty na zbywanych nieruchomościach, - prowadzenie przez Urząd monitorowania wtórnego obrotu lokalami, polegającego na analizowaniu aktów notarialnych pod względem koniecznego zwrotu udzielonej bonifikaty. Stwierdzona nieprawidłowość polegała na uzaleŝnieniu (warunkowaniu) wszczęcia procedury sprzedaŝy lokalu mieszkalnego od dokonania przez potencjalnego nabywcę tego lokalu wpłaty na poczet sporządzenia wyceny lokalu (operatu szacunkowego). Łączna kwota przyjętych w ten sposób wpłat wynosiła 38.832,24 zł. Negatyną ocenę realizacji obowiązku Ŝądania zwrotu równowartości udzielonej bonifikaty uzasadnia stwierdzony przypadek stwierdzonej sprzedaŝy lokalu przed upływem 5 letniego okresu od dnia pierwotnego nabycia, gdzie najemca - pomimo 1 Zwany dalej Urzędem. REGON 276258871. 2 NajwyŜsza Izba Kontroli stosuje 3-stopniową skalę ocen: pozytywna, pozytywna mimo stwierdzonych nieprawidłowości, negatywna. 3 Dz. U. z 2014 r., poz.518, zwanej dalej ustawą o g.n. 2

zaistnienia przesłanek określonych w ustawie o g.n. nie został przez Urząd zobowiązany do zwrotu uzyskanej bonifikaty 4. III. Opis ustalonego stanu faktycznego 1. Uregulowania prawne i organizacyjne dotycząca sprzedaŝy lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym Opis stanu faktycznego 1.1. W latach 2011-2014 (I kwartał) zadania związane z gospodarowaniem komunalnym zasobem lokali mieszkaniowych Gminy, w tym ich bezprzetargową sprzedaŝ, realizował Wydział Gospodarki Mieniem 5. Stosownie do 27 pkt 11 Regulaminu organizacyjnego Urzędu 6, zadania te obejmowały m.in. sporządzanie wykazów lokali przeznaczonych do sprzedaŝy na rzecz najemców oraz protokołów uzgodnień dotyczących zasad i warunków sprzedaŝy lokali, przygotowywanie zleceń dla rzeczoznawcy majątkowego, prowadzenie wykazu sprzedanych lokali i były nadzorowane przez naczelnika Wydziału Gospodarki, który podlegał Zastępcy Prezydenta Miasta ds. Gospodarczych. (dowód: akta kontroli str. 7-20) W okresie poddanym kontroli ww. zadania zostały przypisane 7 do realizacji jednej osobie - inspektorowi w Wydziale Gospodarki 8. (dowód: akta kontroli str. 21-31) 1.2. Zgodnie z obowiązującą w Gminie procedurą sprzedaŝy komunalnych lokali mieszkalnych 9 do wykupu lokalu wymagano złoŝenia kompletu dokumentów, tj. wniosku o wykup lokalu, decyzji o przydziale lokalu oraz umowy najmu lokalu. W procedurze tej określono ponadto, Ŝe opłaty za wykonanie operatu szacunkowego (wyceny lokalu) w wysokości ok. 150,00-200,00 zł i koszty sporządzenia aktu notarialnego obciąŝają nabywcę, cena lokalu ustalana jest na podstawie wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem przez Urząd bonifikaty, a termin załatwienia sprawy wynosi 3 miesiące od dnia złoŝenia kompletnego wniosku. Ww. dokument udostępniono w wersji elektronicznej w Biuletynie Informacji Publicznej 10. Informacje w ww. sprawie moŝna było równieŝ uzyskać m.in. w Biurze Obsługi Interesanta Urzędu oraz w Wydziale Gospodarki. (dowód: akta kontroli str. 32-41) 1.3. Gmina posiadała aktualny Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem miasta Zawiercia 11, wymagany art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego 12. Program obejmował lata 2012-2016 i zakładał sprzedaŝ ogółem 267 lokali mieszkalnych (w kolejnych latach: 97, 60, 50, 30 i 30 lokali). 4 Wartość bonifikaty wraz z waloryzacją wynosiła 23 006,97 zł 5 Zwany dalej Wydziałem Gospodarki. 6 Wprowadzonego zarządzeniami Prezydenta Miasta: nr 2105/10 z 23 marca 2010 r. i nr 732/12 z 2 lipca 2012 r. 7 Zakresy czynności podpisane w dniach 20 października 2010, 5 lipca 2011 r. i 2 stycznia 2013 r. 8 Ponadto prace pomocnicze w załatwianiu spraw wykonywał jeszcze jeden pracownik Wydziału Gospodarki przez trzy miesiące w okresie od 1 stycznia do 31 marca 2011 r. 9 Opracowywana i zmieniana przez Naczelnika Wydziału Gospodarki, zwana dalej Procedurą. 10 Na stronie www.zawiercie.bip.net.pl 11 Uchwała Rady Miejskiej nr XXV/235/12 z dnia 27 czerwca 2012 r. 12 Dz. U. z 2014 r., poz. 150, zwana dalej ustawą o ochronie praw lokatorów. 3

W ww. Programie wskazano, Ŝe wobec znacznego rozproszenia udziałów Miasta we wspólnotach mieszkaniowych i tym samym zwiększenia kosztów utrzymania mieszkaniowego zasobu Miasta, zasady dotyczące prywatyzacji zasobu obejmowały zbywanie pozostałych lokali gminnych w budynkach wspólnot mieszkaniowych, w których Gmina posiadała udziały mniejszościowe oraz nieprowadzenie dalszej sprzedaŝy lokali mieszkalnych w budynkach, w których Gmina posiadała 100% udziałów, chyba, Ŝe sprzedaŝ ta obejmowałaby 100% wszystkich lokali w danym budynku. (dowód: akta kontroli str. 42-61) 1.4. W latach 2011-2014 (I kwartał) Rada Miejska w Zawierciu 13 wyraziła zgodę na udzielanie przez Prezydenta bonifikaty przy bezprzetargowej sprzedaŝy komunalnych lokali mieszkalnych w uchwałach podjętych na podstawie m.in. art. 18 ust. 2 pkt 9 lit a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym 14, tj. uchwały z dnia 22 stycznia 2002 r. 15 w sprawie zbycia lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Zawiercie wraz z ułamkową częścią gruntu niezbędnego do racjonalnego korzystania z budynku, oraz uchwały z dnia 26 maja 2010 r. 16 (zmienionej uchwałą z 28 marca 2012 r. 17 ) w sprawie określenia warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych. Stosownie do zapisów ww. uchwał, Rada ustaliła 95% bonifikatę od ceny ustalonej na podstawie wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego przy wykupie lokalu mieszkalnego za jednorazową odpłatnością dla najemców, którzy złoŝyli wniosek o wykup wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Bonifikata nie przysługiwała najemcom lokali komunalnych, którzy posiadali tytuł prawny do innej nieruchomości lokalowej bądź do nieruchomości budynkowej (zabudowanym budynkiem mieszkalnym, natomiast lokale, które zostały decyzjami administracyjnymi przekazane Wojskowej Agencji Mieszkaniowej i Komendzie Powiatowej Policji, jako kwatery słuŝbowe dla pracowników tych jednostek, wymagały uzyskania wcześniejszej zgody, wyraŝonej w formie pisemnej, na sprzedaŝ wydaną przez właściwą jednostkę, dla której zostały przydzielone. Warunkiem nabycia lokalu mieszkalnego przez najemców był brak zaległości w opłatach z tytułu najmu lokalu. (dowód: akta kontroli str. 62-79) Ocena cząstkowa NajwyŜsza Izba Kontroli ocenia pozytywnie działalność kontrolowanej jednostki w badanym zakresie. 2. SprzedaŜ komunalnych lokali mieszkalnych Opis stanu faktycznego 2.1. W latach 2011-2014 liczba lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobie gminnym systematycznie malała i według stanów na dzień 1 stycznia wynosiła, odpowiednio: 2 047, 1 819, 1 726 i 1 629 lokali. Liczba lokali mieszkalnych sprzedanych najemcom w trybie bezprzetargowym z 95 % bonifikatą w tym okresie wyniosła ogółem 379 lokali (z tego w poszczególnych latach: 185, 99, 94 i 1 lokal). W latach 2012-2013 sprzedaŝ lokali była wyŝsza od załoŝeń Programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem 13 Zwana dalej Radą. 14 Dz. U. z 2013 r., poz. 594 ze zm. 15 Nr uchwały XXXVII/401/02. 16 Nr uchwały LIII/657/10. 17 Nr uchwały XXII/211/12 4

Gminy o 36 lokali (o 2 w 2012 r. i 34 w 2013 r.). Nie odnotowano przypadków sprzedaŝy lokali bez bonifikaty. Wartość sprzedanych lokali mieszkalnych wraz z udziałem w gruncie (wg wycen) wyniosła ogółem 31 022 tys. zł, z tego 14 147 tys. zł w 2011 r., 8 090 tys. zł w 2012 r., 8 715 tys. zł w 2013 r. i 70 tys. zł w 2014 r. (I kwartale). Łączne wpływy ze sprzedaŝy lokali mieszkalnych na rzecz najemców z udzieloną 95 % bonifikatą wyniosły 1 529 tys. zł 18, z tego w poszczególnych latach: 736 tys. zł, 380 tys. zł, 410 tys. zł i 3 tys. zł. Ogółem wpływy ze sprzedaŝy majątku gminy, tj. lokali mieszkalnych wraz z gruntem, w latach 2011-2014 (I kwartał) wyniosły 6 569 tys. zł 19, z tego w poszczególnych latach: 1 559 tys. zł, 1 477 tys. zł, 3 294 tys. zł i 239 tys. zł. Analiza dokumentacji 61 spraw wykazała, Ŝe Gmina sprzedała lokale w budynkach wybudowanych w latach 1952 1980. SprzedaŜ lokali komunalnych odbywała się po dokonaniu pełnej wpłaty ustalonej ceny i nie stwierdzono przypadków rozłoŝenia naleŝności na raty. (dowód: akta kontroli str. 83-94, 143-176) 2.2. Stosownie do 35 ust. 1 ustawy o g.n., Prezydent sporządzał i podawał do publicznej wiadomości wykazy lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaŝy na rzecz najemców 20. Ww. wykazy zawierały wszystkie informacje wymagane art. 35 ust. 2 ustawy o g.n. (dowód: akta kontroli str. 202) 2.3. W wyniku analizy 61 losowo wybranych spraw 21 sprzedaŝy komunalnych lokali mieszkalnych z bonifikatą ustalono, Ŝe: Podawane do publicznej wiadomości wykazy lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaŝy były sporządzane na podstawie wniosków złoŝonych przez najemców tych lokali, którym przysługiwało prawo pierwszeństwa ich nabycia oraz po sporządzeniu przez rzeczoznawców wyceny tych lokali. W rejestrze skarg i wniosków Urzędu nie stwierdzono skarg w tym zakresie. (dowód: akta kontroli str. 95, 194-201, 203) W latach 2011-2012 najemcy zainteresowani nabyciem lokalu mieszkalnego wystąpili ogółem z 229 wnioskami (odpowiednio 105, 124), a w latach 2013-2014 (I kwartał) nie odnotowano Ŝadnych wniosków. Wnioski złoŝyły osoby uprawnione, tj. najemcy posiadający umowy najmu lokali mieszkalnych, zawarte na czas nieokreślony, zgodnie z wymogiem art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o g.n. Wnioski zostały rozpatrzone pozytywnie (nie było wniosków rozpatrzonych odmownie), tj. zakończyły się sprzedaŝą lokali mieszkalnych, a bonifikaty udzielono w wysokości ustalonej przez Radę Miejską. Nie stwierdzono przypadków odmowy udzielenia bonifikaty przy sprzedaŝy lokali mieszkalnych. (dowód: akta kontroli str. 144-153,194-197, 204) Osoby, którym sprzedano lokale mieszkalne z zastosowaniem bonifikaty, stosownie do wymogu art. 34 ust 1 pkt 3 ustawy o g.n., były najemcami tych 18 Część budynków mieszkalnych została sprzedana z gruntem na własność, natomiast w części budynków grunty związane z lokalami oddawano w wieczyste uŝytkowanie. 19 Sprawozdanie Rb-27S dział 700 rozdział 70005 gospodarka gruntami i nieruchomościami 20 W 2011 r. 4 wykazy z ogółem 116 lokalami do sprzedaŝy, w 2012 r. 5 wykazów z ogółem 94 lokalami do sprzedaŝy i w 2013 t. 6 wykazów z ogółem 72 lokalami do sprzedaŝy. 21 Analizie poddano losowo wybrane umowy z ewidencji zawartych umów z kaŝdego badanego roku tj. 20 umów z (2011 r, 2012 r., 2013 r.), tj. łącznie 60 umów i jedyną sprawę z I kwartału 2014 r. Wyniki analizy ww. spraw zostaną równieŝ opisane w pkt 2.2. 5

Ustalone nieprawidłowości lokali na podstawie umów najmu na czas nieoznaczony. W uregulowaniach wewnętrznych Urzędu nie określono minimalnego okresu od daty zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieokreślony do daty podpisania umowy sprzedaŝy lokalu. W analizowanych przypadkach okres ten wynosił od 3 miesięcy 22 do 52 lat. (dowód: akta kontroli str. 144-153, 194-197) Wysokość udzielonej bonifikaty na sprzedaŝ lokali była zgodna z wysokością bonifikaty określoną w uchwałach Rady Gminy, tj. wynosiła 95 %. (dowód: akta kontroli str. 195) Wartość lokali przeznaczonych do sprzedaŝy była kaŝdorazowo ustalana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wyliczeń kwoty bonifikaty kaŝdorazowo dokonywał pracownik Wydziału Gospodarki. Określenie ceny lokali po odliczeniu wysokości bonifikaty było prawidłowe. W trzech przypadkach okres od sporządzenia operatu szacunkowego do zawarcia umowy przekroczył 12 miesięcy 23, jednakŝe na wniosek Urzędu rzeczoznawcy potwierdzali aktualność ww. operatów, przedstawiając stosowne klauzule. Pracownicy Urzędu nie weryfikowali operatów szacunkowych, bowiem były one sporządzane przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych, wyłanianych w drodze przetargów 24. KaŜdorazowo potencjalni nabywcy lokali byli wzywani do Urzędu w celu zaznajomienia się z operatami szacunkowymi lokali, które chcieli nabyć i nie wnosili Ŝadnych uwag lub zastrzeŝeń do wycen, potwierdzając ten fakt w oświadczeniu. (dowód: akta kontroli str. 194-201) Zmiany związane ze zbyciem komunalnych lokali mieszkaniowych były prawidłowo uwzględniane w ewidencji księgowej na koncie 011 środki trwałe oraz w ewidencji środków trwałych w grupie 1 budynków mieszkalnych prowadzonych przez Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Zawierciu 25. (dowód: akta kontroli str. 177-193) W działalności kontrolowanej jednostki w przedstawionym wyŝej zakresie stwierdzono następującą nieprawidłowość: W latach 2011-2013 (w I kwartale 2014 r. nie wyceniano lokali) potencjalnych nabywców, którzy złoŝyli wnioski o wykup lokalu wzywano m.in. do dokonania wpłaty w kasie Urzędu określonej kwoty na sporządzenie operatu szacunkowego (wyceny mieszkania). W okresie tym Urząd pobrał od najemców wnioskujących o wykup lokali mieszkalnych opłaty w łącznej wysokości 38.832,24 zł (od 132,85 zł do 205,41 zł za operat) na poczet kosztów sporządzenia wyceny lokali zleconych przez Urząd. Stanowiło to naruszenie przepisów art. 25 ust. 1 i 2 w związku z art. 23 ust. 1 ustawy o g.n. i znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych 26, gdyŝ wycenę nieruchomości przeznaczonych do zbycia, w tym lokali mieszkalnych, zapewnia wójt, burmistrz albo prezydent miasta w ramach przygotowania nieruchomości do sprzedaŝy. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o g.n., warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach 22 W 6 przypadkach stwierdzono, Ŝe umowy sprzedaŝy lokalu zawarto w okresie poniŝej roku od daty zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieokreślony tj. 3, 5, 7, 8 (dwie umowy) i 9 miesięcy 23 Dwa przypadki przekroczenia waŝności o jeden miesiąc, tj. o 25 i 39 dni (póz 34 i 43 z wykazu umów sprzedaŝy lokali z 2012 r.) i jeden przypadek o 5 miesięcy, tj. o 157 dni (poz. 84 z wykazu umów sprzedaŝy lokali z 2013 r.). 24 W latach 2011-2014 opłata za wycenę 1 operatu szacunkowego wynosiła odpowiednio w 2011 r. 146,37 zł., w 2012 r. pierwszy przetarg 132,85 zł., drugi przetarg 150,00 zł i w 2013 r. pierwszy przetarg 108,00 zł., drugi przetarg 205,41 zł 25 Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Zawierciu zarządzał zasobem mieszkaniowym gminy na podstawie uchwały Zarządu Miasta Zawiercia z dnia 23 września 1999 r. (nr uchwały 35/71.99). 26 Wyroki: Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 24 stycznia 2012 r. - sygn. I OSK 1807/11; Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 10 czerwca 2011 r. - II SA/Gd 401/11; WSA w Poznaniu z 6 września 2012 r. - II SA/Po 681/11. 6

Ocena cząstkowa przeprowadzanych z nabywcą, w tym cenę lokalu oraz pozostałe warunki zbycia, w tym dotyczące ponoszenia kosztów przygotowania nieruchomości do sprzedaŝy. Prezydent Miasta wyjaśnił, Ŝe ( ) Biorąc pod uwagę obowiązki organu wykonawczego Gminy do racjonalnego i celowego gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości oraz racjonalnego dokonywania wydatków ze środków publicznych jak równieŝ obowiązującą przed podjęciem tej uchwały praktykę dotyczącą obciąŝania najemców kosztami sporządzania tych operatów koszty tych wycen były finansowane przez wnioskodawców. Uzasadnieniem takiego stanowiska jest równieŝ okoliczność, iŝ dokonywanie wycen następowało na wyłączny wniosek podmiotu zainteresowanego, gdyŝ Gmina w przypadku braku takiego wniosku nie miała zarówno obowiązku jak i potrzeby dokonywania takich wycen. Uiszczenie opłaty na poczet dokonania wyceny lokalu mieszkalnego następowało po złoŝeniu przez zainteresowany podmiot wniosku o sprzedaŝ lokalu mieszkalnego. Wniesienie opłaty, w terminie 14 dni od daty otrzymania informacji o uzupełnienie wniosku, uruchamiało procedurę wyceny lokalu. NIK nie podziela tych wyjaśnień, gdyŝ przepisy ustawy o g.n. nie dają organowi wykonawczemu gminy podstaw do obciąŝania potencjalnych nabywców lokali obowiązkiem uiszczania zaliczki przed ustaleniem wartości lokali oraz warunkowanie wszczęcia procedury ich zbycia od poniesienia przez tych nabywców kosztów wyceny. (dowód: akta kontroli str. 62-143) NajwyŜsza Izba Kontroli ocenia pozytywnie, mimo stwierdzonej nieprawidłowści, działalność kontrolowanej jednostki w badanym zakresie. 3. Monitoring wtórnego obrotu lokalami mieszkalnymi Opis stanu faktycznego 3.1. KaŜdorazowo, przy sprzedaŝy lokalu mieszkalnego z bonifikatą, Gmina na podstawie ustaleń odnotowanych w protokołach uzgodnień i odzwierciedlonych w aktach notarialnych, dokonywała w księdze wieczystej nieruchomości wpisu hipoteki kaucyjnej do wysokości odpowiadającej kwocie udzielonej bonifikaty. NIK wskazuje takie rozwiązanie, jako dobrą praktykę, która pozwalała na prawidłowe zabezpieczenie interesu Gminy. Wtórny obrót lokalami mieszkalnymi podlegał w Urzędzie monitorowaniu 27 w celu ustalenia przypadków, w których okoliczności powodowałyby obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty, poprzez porównanie danych zawartych w prowadzonym w Wydziale Gospodarki Mieniem Gminy wykazie nieruchomości lokalowych obciąŝonych hipoteką z danymi w aktach notarialnych przekazywanych do Urzędu. Dane w tym zakresie podlegały wykazaniu w rejestrach obrotu wtórnego lokalami nabytymi od gminy przez pierwotnych nabywców i zbytych przez nich na rzecz osób bliskich, zamianie na inny lokal mieszkalny lub sprzedaŝy i wykorzystania środków finansowych w ciągu 12 miesięcy na zakup innego lokalu mieszkalnego (informacje w tym zakresie były uzyskiwane od zbywców lokali). Prowadzono równieŝ ewidencję sporządzanych dla Prezydenta oświadczeń dotyczących wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. (dowód: akta kontroli str. 7-20, 83-98, 128-129, 136-136, 205-244) 27 Monitoring prowadził inspektor Wydziału Gospodarki. 7

Ocena cząstkowa 3.2. W wyniku analizy zapisów w 269 losowo wybranych księgach wieczystych 28 lokali sprzedanych w latach 2007-2014, tj. 21 % spośród 1272 ksiąg, stwierdzono, Ŝe właściciele lokali zmienili się w 77 przypadkach, w tym: w 69 przypadkach w wyniku zbycia lokali na rzecz osób bliskich, zamiany w 1 przypadku i w wyniku sprzedaŝy lokali w 7 przypadkach (w 4 przypadkach zbyto lokale w okresie powyŝej 5 lat od pierwotnego nabycia lokali). W dokumentacji dla poszczególnych lokali, prowadzonej w Wydziale Gospodarki, znajdowały się wypisy aktów notarialnych, dotyczące wtórnego obrotu tymi lokalami. (dowód: akta kontroli str. notatka 245-275) Prowadzony był monitoring wtórnego obrotu lokalami mieszkalnymi w celu ujawnienia ewentualnych przypadków, w których okoliczności powodowałyby obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty. Liczba lokali mieszkalnych (objętych bonifikatą) sprzedanych w obrocie wtórnym w latach 2007-2014 (I kwartał) wyniosła 109 lokali, w tym 93 lokale zbyto na rzecz osób bliskich (w tym lokal przy ul. Gałczyńskiego, którego wtórna sprzedaŝ przez spadkobierców została uznana jako nie podlegająca obowiązkowi zwrotu bonifikaty), 3 lokale zamieniono na inne lokale mieszkalne i 13 lokali sprzedano, wykorzystując środki uzyskane ze sprzedaŝy w ciągu 12 miesięcy na zakup innego lokalu mieszkalnego. Analiza informacji zawartych w 269 (21 % z 1272 ksiąg wieczystych) ksiągach wieczystych lokali sprzedanych przez Gminę z bonifikatą wykazała zgodność z informacjami zawartymi w wykazach prowadzonych w Wydziale Gospodarki. (dowód: akta kontroli str. 245-276) NajwyŜsza Izba Kontroli ocenia pozytywnie działalność kontrolowanej jednostki w badanym zakresie. 4. Zwrot udzielonej bonifikaty Opis stanu faktycznego Ustalone nieprawidłowości Według danych Gminy, w latach 2011-2014 (I kwartał) nie wystąpiły przypadki sprzedaŝy lokalu na rynku wtórnym przed upływem 5 lat, skutkujące obowiązkiem zwrotu bonifikaty. W wyniku szczegółowej analizy 77 przypadków 29, zmiany właścicieli lokali zbytych uprzednio przez Gminę z bonifikatą, stwierdzono jeden (tj. 1,3%) przypadek sprzedaŝy lokalu na rynku wtórnym, skutkujący obowiązkiem zwrotu bonifikaty w wysokości 23 006,97 zł. (dowód: akta kontroli str. 245-275, 277-316) W działalności kontrolowanej jednostki, w przedstawionym wyŝej zakresie stwierdzono następującą nieprawidłowość: Lokal zlokalizowany przy ul. Gałczyńskiego został sprzedany przez Gminę z bonifikatą w dniu 18 czerwca 2007 r., natomiast w dniu 12 października 2011 r. (tj. na 249 dni przed upływem 5 lat od dnia pierwotnego nabycia) spadkobiercy sprzedali ten lokal i mimo Ŝe nabywcą nie była osoba bliska, o której mowa w art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o g.n., nie dokonali zwrotu bonifikaty. Stanowiło to naruszenie art. 68 ust 2 w związku z art. 68 ust 2b ustawy o.g.n., który stanowił, Ŝe jeŝeli nabywca nieruchomości sprzeda nieruchomość lub wykorzysta ją na inne cele niŝ 28 Analizie poddano dokumentację Wydziału Gospodarki i księgi wieczyste wszystkich lokali sprzedanych przez Gminę w latach 2007-2008 i 2014 oraz po 40 lokali sprzedanych w latach 2009-2013. 29 77 przypadków zbycia lokali na rynku wtórnym wynikało z analizy wszystkich 269 spraw. 8

Ocena cząstkowa cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Przepis ust. 2 b stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niŝ cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia. Stwierdzono, Ŝe mimo ciąŝącego na Gminie obowiązku Ŝądania zwrotu tej bonifikaty, której kwota, uwzględniając waloryzację, na dzień kontroli wynosiła 23 006,97 zł, Urząd nie wystąpił o zwrot udzielonej bonifikaty przez osoby, które zbyły ten lokal, a hipoteka kaucyjna, za zgodą Gminy z 15 września 2011 r., została wykreślona. Naczelnik Wydziału Gospodarki Mieniem Gminy wyjaśniła, Ŝe lokal został zbyty przez spadkobierców pierwotnego nabywcy. Przy przygotowaniu zgody Prezydenta na wykreślenie zabezpieczenia hipotecznego i nieŝądaniu zwrotu udzielonej bonifikaty kierowano się faktem, Ŝe spadkobierca nie nabywa nieruchomości w wyniku zbycia jej na rzecz osoby bliskiej, o którym mowa w art. 68 ust. 2a pkt 1. Prezydent natomiast wyjaśnił, Ŝe lokal został zbyty przed znowelizowaniem ustawy o g.n. i obowiązek zwrotu bonifikaty przewidziany w art. 68 ust. 2 w brzmieniu obowiązującym przed 22.10.2007r. nie obciąŝa spadkobiercy, który zbył lokal przed upływem okresu przewidzianego w przepisie (Uchwała SN z dnia 17.12.2010 Sygn. III CZP 102/10). NIK nie podziela tych wyjaśnień, bowiem obowiązek zwrotu bonifikaty udzielonej pierwotnemu nabywcy lokalu mieszkalnego obciąŝa równieŝ osobę bliską, która nabyła i zbyła lokal po dniu 21 października 2007 r., co jasno wynikało z zaistniałych okoliczności oraz z cyt. wyŝej przepisów ustawy o g.n. RównieŜ w orzecznictwie 30 prezentowany jest ten sam pogląd np. w wyroku Sądu NajwyŜszego z 12 lutego 2014 r. stwierdzono, Ŝe bonifikata od ceny ma charakter celowy i stanowi formę szeroko rozumianej pomocy publicznej udzielanej pierwotnym nabywcom w umowie sprzedaŝy, która powinna być wykorzystana tylko zgodnie z przeznaczeniem. Brak podstaw do przyjęcia, Ŝe moŝe ona obejmować równieŝ ich następców prawnych. (dowód: akta kontroli str.245-275, 277-316) NajwyŜsza Izba Kontroli ocenia negatywnie działalność kontrolowanej jednostki w badanym zakresie. IV. Wnioski Wnioski pokontrolne Przedstawiając powyŝsze oceny i uwagi wynikające z ustaleń kontroli, NajwyŜsza Izba Kontroli, na podstawie art. 53 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 23 grudnia 1994 r. o NajwyŜszej Izbie Kontroli 31, wnosi o: 1. Wyegzekwowanie zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty za lokal sprzedany przed upływem 5 lat od dnia pierwotnego nabycia. 2. Zaprzestanie pobierania od najemców opłat na poczet sfinansowania kosztów (wycen lokali) przygotowania lokali do sprzedaŝy. 30 Wyrok Sądu NajwyŜszego z dnia 12 lutego 2014 r. sygn.. ICSK 274/13. Wyrok Sądu NajwyŜszego z dnia 12 kwietnia 2012 r. sygn. II CSK 462/11 ( ) obowiązek zwrotu kwoty równej bonifikacie na podstawie art. 68 ust. 2b w zw. z ust. 2 i 2a pkt 1 obciąŝa osoby bliskie, które nabyły nieruchomość i zbyły ją osobie trzeciej po wejściu w Ŝycie ustawy nowelizującej z dnia 24 sierpnia 2007 r. 31 Dz. U. z 2012 r., poz. 82 ze zm. 9

Prawo zgłoszenia zastrzeŝeń Obowiązek poinformowania NIK o sposobie wykorzystania uwag i wykonania wniosków V. Pozostałe informacje i pouczenia Wystąpienie pokontrolne zostało sporządzone w dwóch egzemplarzach; jeden dla kierownika jednostki kontrolowanej, drugi do akt kontroli. Zgodnie z art. 54 ustawy o NIK kierownikowi jednostki kontrolowanej przysługuje prawo zgłoszenia na piśmie umotywowanych zastrzeŝeń do wystąpienia pokontrolnego, w terminie 21 dni od dnia jego przekazania. ZastrzeŜenia zgłasza się do dyrektora Delegatury NIK w Katowicach. Zgodnie z art. 62 ustawy o NIK proszę o poinformowanie NajwyŜszej Izby Kontroli, w terminie 21 dni od otrzymania wystąpienia pokontrolnego, o sposobie wykorzystania uwag i wykonania wniosków pokontrolnych oraz o podjętych działaniach lub przyczynach niepodjęcia tych działań. W przypadku wniesienia zastrzeŝeń do wystąpienia pokontrolnego, termin przedstawienia informacji liczy się od dnia otrzymania uchwały o oddaleniu zastrzeŝeń w całości lub zmienionego wystąpienia pokontrolnego. Katowice, dnia 25 czerwca 2014 r. NajwyŜsza Izba Kontroli Delegatura w Katowicach Kontroler Wiesław Pietrzyk st. inspektor kontroli państwowej... 10