REPORT Q2 214 / RAPORT II KW. 214 OFFICE MARKET IN WARSAW RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE
Office Market At the end of Q2 214, the total modern office stock in Warsaw amounted to 4.3 million sq m. More than 3.6 million sq m of modern supply in the capital city is rentable stock, of which 1.13 million sq is located in the Central Business District (CBD). In Q2 214, 7 schemes offering approximately 17,5 sq m of office space were completed in Warsaw. This amount was 25% higher than the volume of new supply which had been delivered to the market in the previous quarter. In addition, at the end of June 214, approximately 614, sq m of office space remained under construction (32 schemes). In Q2 214, the construction of five office schemes with a total area of 85,3 sq m was started. On the basis of the work schedules for the office buildings under construction, it is assumed that by the end of 214 a volume of 159, sq m will have be delivered, with another 258, sq m in 215, and the remaining 197, sq m in 216. In addition, two office schemes located in the Central Business District, Ethos and Spectrum, are being comprehensively modernised. After their completion, the office supply will increase by an additional 41,5 sq m. In Q2 214, a continuation of the growing availability of office space was observed in the Warsaw office market. At the end of June 214, the vacancy rate was at a level of 15.1% (548, sq m remained vacant), which represents an increase of 1.5 pp. compared to Q1 214. The vacancy rate in the CBD increased by 2.7 pp within three months and reached a level of 16.3% (184,3 sq m) of the rentable office space in this area. This shows that choosing their office, tenants increasingly seek alternative locations to the city centre. The increase in vacancy rate was also contributed by the completion of a few office buildings, which were not fully leased prior to delivery. In locations outside the central area the vacant space accounted for 14.6% (363,3 sq m). It is anticipated that delivery of new office buildings in the second half of 214 will CHART 1 New supply for rent in Warsaw 28-215f sq m lead to a further increase in vacancy rate. It should be noted that a slight decrease in demand was observed in the Warsaw office market. In Q2 214, the volume of office space leased in Warsaw amounted to approximately 13,8 sq m and reached a level of approximately 4% lower when compared to the previous quarter. However, it should be stated that this result was lower by 27% in comparison to the volume of lease transactions concluded in the subsequent period of 213. The largest share in the lease structure in the past three months comprised new contracts and renegotiations, which EUR / sq m / month 4 35 3 25 2 15 1 5 3 25 2 15 1 5 f - forecast 28 New supply (completed) New supply (forecast) CHART 2 Asking rents in Warsaw Q2 214 29 21 211 212 213 214f 215f accounted respectively for 48% and 35% of the total volume of transactions concluded in Warsaw. Another 13% were expansions, while the remaining 4% consisted of pre-let agreements. Net absorption in Q2 214 reached the level of 38, sq m, which represents a decrease of 17% when compared to Q1 214. Despite significant new supply, and take-up comparable to the previous quarter, the net absorption in Q2 214 was lower due to the increase in the amount of vacant office space in Warsaw. In the past three months the stabilisation of asking and effective rents was observed. At the end of Q2 214, CBD Służewiec Al. Jerozolimskie Wola Okęcie Other 2
OFFICE MARKET IN WARSAW RESEARCH the asking rents for office space in buildings located in the Central Business District ranged between EUR 16 and 26 / sq m/ month, whereas those in premises situated in non-central locations varied between EUR 11 and 18 / sq m/ month. Incentives offered to tenants by owners (rent-free periods and fit-out contributions) are common on the office market and make effective rents 15-3% lower than the asking rates. Investment Market The value of transactions concluded in Q2 214 in Warsaw totalled approximately EUR 11 m - a decrease in volume but an increase in the number of transactions when compared to the previous quarter 214. In Q2 214 purchases of Warsaw s premises formed more than 2% of the total volume of transactions in Poland. In Q2 214, there were three types of transaction concluded in Warsaw sale of a prime office building in CBD Atrium 1, sale of two opportunistic assets in Praga district (Brechta and Skoczylasa) and the portfolio of Arka BZWBK taken over by Polish fund Octava FIZAN (two buildings of which are located in Warsaw). The attention of investors was again focused on office schemes, which comprised 1% of transactions. The biggest deal was the disposal of Atrium 1 by Skanska to Deka Immobilien at a yield of 5.9% (the 12-year lease with anchor tenant BZ WBK having a substantial impact on the yield ). The transaction value amounted to approximately EUR 94 m. The yields for the best office schemes in Warsaw remain at the level of 6. - 6.25%. Given the information about negotiations currently in progress, 214 is likely to be another year of increased investors activity in the domestic investment market. In the upcoming quarters, we can expect the conclusion of the purchase transactions of office buildings such as Metropolitan, T-Mobile Office Park and Łopuszańska Business Park in Warsaw. Eurocentrum Office Complex I, Capital Park CHART 3 Net absorption and take-up in Warsaw 21-H1 214 sq m 7 6 5 4 3 2 1 21% Net absorption Take-up 21 211 212 213 H1 214 CHART 4 Take-up in Warsaw by location H1 214 213 212 211 26% 28% 39% 34% 36% 39% % 2% 4% 6% 8% 1% 3% 13% 14% 11% 1% 6% 16% 5% 4% 18% 21% 18% CBD Służewiec Al. Jerozolimskie Wola Other 11% 3
OFFICE BUILDINGS COMPLETED IN H1 214 / BUDYNKI BIUROWE UKOŃCZONE W I POŁ. 214 Source / Źródło: Knight Frank 4
OFFICE MARKET IN WARSAW RESEARCH Office buildings completed in H1 214 / Budynki biurowe ukończone w I poł. 214 Project / Projekt Office space (sq m) / Powierzchnia biurowa (m 2 ) Owner / Właściciel 1. Atrium South I 15 7 Deka Immobilien 2. Bolero Office Point 11 3 Real Management 3. Corner House 3 7 Erbud 4. Domaniewska 45 9 9 ASD Real Estate 5. Eurocentrum Office Complex I 38 7 Capital Park 6. Foksal City 2 5 PHN 7. Gdański Business Center I (A,B) 45 2 HB Reavis 8. Green Wings 1 8 Orke Development 9. Grzybowski Square 4 Kronotex 1. Jasna 26 5 Mermaid Properties 11. Mazowiecka 2/4 2 1 Hochtief Development 12. Moniuszki Tower 9 2 Catalyst Capital 13. Park Rozwoju I 16 Echo Investment 14. Powiśle Park 8 6 Mazowiecka Spółka Gazownictwa 15. Rakowiecka City 1 8 PHN 16. The Park Warsaw B 1 1 AIG/Lincoln Source / Źródło: Knight Frank Key figures / Podstawowe dane Q2 214 / II kw. 214 Change Q-o-Q / Zmiana kw-d-kw Change Y-o-Y / Zmiana r-d-r Outlook 12 month / Prognoza 12 m-cy New supply (sq m) / Nowa podaż (m 2 ) 17 5 +25% +41% Under construction (sq m) / Podaż w budowie (m 2 ) Vacancy rate (%) / Współczynnik powierzchni niewynajętej (%) Net absorption* (sq m) / Absorpcja netto* (m 2 ) Gross take-up** (sq m) / Popyt brutto** (m 2 ) 614 +,3% +1% 15,1% +1,5 pp +2,7 pp 38-8 -15 8 13 8-4% -27% Asking rents (EUR/sq m) / Czynsze wywoławcze (EUR/m 2 ) CBD / COB: 16-26 Non central / poza centrum: 11-18 1-2 EUR Prime yield (%) / Stopa kapitalizacji (%) 6,-6,25 Source / Źródło: Knight Frank * Net absorption is the change in vacant space between the last measurement period and the current measurement period taking into consideration newly constructed office space during the same period / Absorpcja netto jest to różnica pomiędzy wolną powierzchnią w okresie poprzednim, a tą w okresie bieżącym powiększona o ilość powierzchni najmu brutto oddaną w danym okresie. ** Gross take-up includes new agreements (including pre-lets), renewals and expansions / Popyt brutto obejmuje nowe umowy (łącznie z umowami typu pre-let), renegocjacje oraz ekspansje najemców. 5
Rynek biurowy Na koniec II kw. 214 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie została oszacowana na 4,3 mln m 2. Ponad 3,6 mln m 2 z wolumenu nowoczesnej podaży w stolicy przeznaczone jest na wynajem, z czego 1,13 mln m 2 zlokalizowane jest w Centralnym Obszarze Biznesu (COB). W II kw. 214 roku w Warszawie ukończono budowę około 17.5 m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej w 7 projektach. Wartość ta była wyższa o 25% od wolumenu nowej podaży dostarczonej na rynek w poprzednim kwartale. Dodatkowo, na koniec czerwca 214 roku około 614. m 2 powierzchni biurowej pozostawało w budowie (32 projekty). W II kw. 214 roku rozpoczęto budowę 5 nowych inwestycji biurowych o łącznej powierzchni 85.3 m 2. Na podstawie przyjętych harmonogramów prac obecnie realizowanych budynków biurowych przyjmuje się, że do końca 214 roku do użytku zostanie oddane 159. m 2, kolejne 258. m 2 w 215 roku, natomiast pozostałe 197. m 2 w 216 roku. Ponadto, dwa projekty biurowe zlokalizowane w Centralnym Obszarze Biznesu, Ethos i Spektrum, przechodzą gruntowne modernizacje. Po ukończeniu tych prac zasoby powierzchni biurowej powiększą się o dodatkowe 41.5 m 2. W II kw. 214 roku na warszawskim rynku biurowym obserwowano kontynuację rosnącej dostępności powierzchni biurowej. Na koniec czerwca 214 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 15,1% (548. m 2 pozostawało niewynajęte), co oznacza wzrost o 1,5 pp. w porównaniu z I kw. bieżącego roku. Współczynnik powierzchni niewynajętej w COB wzrósł aż o 2,7 pp. w ciągu 3 miesięcy i osiągnął poziom 16,3% (184.3 m 2 ) zasobów biurowych przeznaczonych na wynajem w tym obszarze. Pokazuje to, że przy wyborze siedziby najemcy coraz częściej poszukują alternatywnych lokalizacji dla centrum miasta. Do wzrostu pustostanów w COB przyczyniło się również kilka nowych budynków, które były w niewielkim stopniu skomercjalizowane w momencie oddania do użytku. W lokalizacjach pozacentralnych powierzchnia niewynajęta stanowiła 14,6% (363.3 m 2 ). Przewiduje się, że ukończenie WYKRES 1 Nowa podaż na wynajem w Warszawie 28-215p m 2 budowy realizowanych budynków biurowych w II półroczu 214 roku wpłynie na dalszy wzrost wskaźnika pustostanów. Warto jednocześnie zwrócić uwagę na nieco słabszy popyt obserwowany na stołecznym rynku biurowym. W II kw. 214 roku wolumen wynajętej powierzchni biurowej w Warszawie wyniósł około 13.8 m 2 i w porównaniu z poprzednim kwartałem osiągnął poziom tylko o 4% niższy. Należy jednak podkreślić, że był to rezultat o 27% niższy niż wolumen transakcji zawartych na rynku biurowym w analogicznym okresie 213 roku. Największy udział w strukturze najmu w ciągu minionych trzech miesięcy przypadł na nowe umowy oraz renegocjacje, które stanowiły odpowiednio 48% i 35% całkowitego wolumenu transakcji zawartych na warszawskim rynku. Kolejne 13% EUR / m 2 / miesiąc 4 35 3 25 2 15 1 5 3 25 2 15 1 5 28 Źródło: Knight Frank Nowa podaż (ukończona) Nowa podaż (prognoza) 29 21 211 212 213 214p 215p WYKRES 2 Wywoławcze stawki czynszu w Warszawie II kw. 214 p - prognoza wygenerowały ekspansje obecnych najemców, natomiast pozostałe 4% stanowiły umowy przednajmu. Absorpcja netto w II kw. 214 roku osiągnęła poziom 38. m 2, co oznacza spadek w stosunku do I kw. 214 roku o 17%. Mimo znaczącej nowej podaży i wolumenu transakcji porównywalnego do poprzedniego kwartału, w II kwartale 214 absorpcja netto spadła ze względu na wzrost ilości dostępnej powierzchni biurowej na stołecznym rynku. W ciągu minionych trzech miesięcy odnotowano stabilizację wywoławczych oraz efektywnych stawek czynszów. Na koniec II kw. 214 roku stawki wywoławcze za powierzchnię biurową w budynkach zlokalizowanych w Centralnym Obszarze Biznesu wahały się w przedziale 16-26 EUR/ m 2 /miesiąc, podczas gdy COB Służewiec Al. Jerozolimskie Wola Okęcie Pozostałe Źródło: Knight Frank 6
RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE RESEARCH w lokalizacjach pozacentralnych oscylowały wokół 11-18 EUR/m 2 /miesiąc. Zachęty oferowane najemcom przez właścicieli budynków (okresy bezczynszowe oraz partycypacja w kosztach wykończenia powierzchni) są standardem na rynku biurowym i powodują, że efektywne stawki czynszów są niższe o około 15-3% od stawek wywoławczych. Rynek inwestycyjny Wartość transakcji zawartych w Warszawie w II kwartale 214 roku osiągnęła łącznie około 11 mln EUR. W porównaniu z poprzednim kwartałem 214 roku odnotowano spadek skumulowanej wartości umów, przy wzroście liczby transakcji. Nieruchomości sprzedane w II kwartale 214 roku w Warszawie stanowiły ponad 2% łącznego wolumenu transakcji zawartych w Polsce. W tym okresie na warszawskim rynku odnotowano trzy rodzaje transakcji: - transakcja typu prime, której przedmiotem był budynek biurowy Atrium 1 usytuowany w centrum miasta, - zakupy aktywów o charakterze oportunistycznym zlokalizowanych w dzielnicy Praga (Brechta i Skoczylasa), - sprzedaż części portfela funduszu Arka BZWBK, którą nabył polski fundusz inwestycyjny Octava FIZAN (z czego dwa budynki biurowe w Warszawie). W minionym kwartale w Warszawie uwaga inwestorów koncentrowała się na sektorze biurowym (1% sprzedanych nieruchomości). Największą odnotowaną transakcją było zbycie Atrium 1 przez dewelopera Skanska. Nabywca, fundusz Deka Immobilien, zakupił budynek przy stopie kapitalizacji 5,9% za około 94 mln EUR (znaczący wpływ na wysokość stopy kapitalizacji miała 12-letnia umowa z kluczowym najemcą BZ WBK). Stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty biurowe w Warszawie utrzymują się na poziomie 6, 6,25%. Na podstawie informacji o trwających aktualnie negocjacjach, można oczekiwać, że 214 rok będzie kolejnym okresem wzmożonej aktywności inwestycyjnej na lokalnym rynku. W nadchodzących kwartałach w Warszawie można spodziewać się sfinalizowania transakcji kupna budynków biurowych Metropolitan, T-Mobile Office Park i Łopuszańska Business Park. Gdański Business Center, HB Reavis WYKRES 3 Absorpcja netto i wolumen transakcji najmu w Warszawie 21-I poł. 214 m 2 7 6 5 4 3 2 1 Źródło: Knight Frank 21% 26% Absorpcja netto Wolumen transakcji najmu 21 211 212 213 I poł. 214 WYKRES 4 Wolumen transakcji najmu w Warszawie wg lokalizacji I poł. 214 213 212 211 28% 39% 34% 36% 39% % 2% 4% 6% 8% 1% Źródło: Knight Frank 3% COB Służewiec Al. Jerozolimskie Wola Pozostałe 13% 14% 11% 1% 6% 16% 5% 4% 18% 21% 18% 11% 7
OFFICE MARKET IN WARSAW: Sustained high developers activity and consequently, continuation of increase in the vacancy rate. OFFICE MARKET IN REGIONAL CITIES: Continuing positive market sentiment in major regional office markets: high levels of developers activity and stable, strong demand. RETAIL MARKET: New supply delivered mainly in medium and small-sized markets with increasing developers activity in modernization and extension of existing shopping centres. INVESTMENT MARKET: In Q1 214 the attention of investors was focused on the office market. RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE: Utrzymująca się ożywiona aktywność deweloperów, co w konsekwencji przekłada się na dalszy wzrost wskaźnika pustostanów. RYNEK BIUROWY W MIASTACH REGIONALNYCH: Utrzymujące się optymistyczne nastroje na największych rynkach regionalnych: wysoka aktywność deweloperów i stabilny popyt. RYNEK HANDLOWY: Nowa podaż zrealizowana niemal wyłącznie na mniejszych rynkach handlowych, przy wzmożonej aktywności deweloperów w modernizacji i rozbudowie istniejących centrów handlowych. RYNEK INWESTYCYJNY: W I kw. 214 roku uwaga inwestorów koncentrowała się głównie na sektorze biurowym. sq m located in the CBD (Ethos, Moniuszki Tower and Spektrum) are being TRENDS extensively modernised. After their completion, the Warsaw office market will be extended by approximately 49, sq m. Moreover, STAINED HIGH DEVELOPERS ACTIVITY a further 32, sq m of office space in 22 schemes with building permits was identified at the planning stage. HIGH LEVEL OF THE NET ABSORPTION DUE TO Since the beginning of 214, lease agreements for office space THE SIGNIFICANT VOLUME OF NEW SUPPLY totalling approximately 136,4 sq m have been signed. This amount is higher by 19% to the transaction volume recorded in the last CONTINUATION OF INCREASE IN THE quarter of 213, but is lower by 12% in comparison with Q1 213. VACANCY RATES The majority of this volume were new agreements, constituting 48% of the leased space. Renewals accounted for 37% while pre-lets SLIGHT REVISION OF THE ASKING RENTS equated to 1% of the transaction volume and the remaining 5% were expansions. Net absorption in the first three months of 214 Office market in Warsaw reached the relatively level of 46, sq m due to the significant At the end of March 214, the total modern office stock in Warsaw volume of new supply delivered during this period. amounted to 4.21 million sq m. The stock comprised approximately At the end of March 214, the vacancy rate in Warsaw amounted 3.53 million sq m of rentable space and 676, sq m of owner to 13.6%, which means that 478, sq m remained vacant. Within occupied accommodation. In Q1 214 ten new office schemes were recent three months the rate increased by.9 pp. Approximately completed, supplying the Warsaw market with 85,3 sq m. As 154,5 sq m of vacant space was located in the CBD (the vacancy a result, the new supply delivered in Q1 214 was 16% higher when rate: 13,7%) with the remaining 323,5 sq m situated in non-central compared to the same period in 213. Most of the schemes, with locations (the vacancy rate: 13.5%). For the first time since mid-212, a total area of 31, sq m, were carried out within the Central the vacancy rate in the CBD was higher than in the locations outside Business District (CBD). The office buildings, which were completed in the city centre. Taking into account the significant amount of supply Warsaw over the past three months, were 6% commercialised. under construction and the gradual absorption of new space, a slight At the end of Q1 214, there was approximately 612, sq m of raise in the vacancy rate should also be noted in subsequent quarters modern office space under construction in Warsaw. A significant of 214. amount of the developed schemes are situated in non-central Asking rents in premises located in the city centre range between locations (42, sq m), of which approximately 33% (137, sq m) EUR 16 and 26/sq m/month whereas those in premises located is located in Służewiec Przemysłowy. In addition, three office schemes in the other major office areas of the city ranged between New supply for lease in Warsaw Asking rents of office space in Warsaw (Q1 214) 4 3 35 25 3 25 2 2 15 15 1 1 5 5 f - forecast New supply (completed) New supply (forecast) 28 29 21 211 212 213 214f 215f CBD Wola Okęcie Other Office Market in Wrocław in Q1 214 experiences of investors have propelled the dynamics of many sectors of the local market, including the real Wrocław is one of the most dynamically developing cities estate market. in Poland. Over the last decade it has become one of the largest and most important centres for BPO and R&D With total modern office stock estimated at approximately services. The good infrastructure, availability of skilled 541, sq m, of which some 54, sq m is rentable, workers, proactive policy of local authorities and positive Wrocław is the second largest regional office market in Poland, after Kraków. There are three main areas of Major Office Locations in Wrocław concentration of modern office space in Wrocław; the city center and its immediate surroundings, the Western Business District (the area between Legnicka Street and Strzegomska Street) and the Southern Business Axis (the area along Powstańców Śląskich Street and Karkonoska Street). The remaining office stock is scattered around the PSIE POLE city and does not form any visible areas of concentration. FABRYCZNA While the Central Business District remains the biggest office aggregation in Wrocław, accounting for some STARE MIASTO ŚRÓDMIEŚCIE 33% of its office stock, it is the non-central Western Business District and Southern Business Axis, that seem to have the biggest development potential (due to land KRZYKI availability). In Q1 214 some 18,9 sq m of modern office space has been delivered to the local market in two schemes: Green Day by Skanska and Fabryczna Office Park by Ultranet. Central Business District Southern Business Axis Western Business District Annual Office Supply in Wrocław 9 7 8 6 7 5 6 5 4 4 3 3 2 2 1 1 1998 1999 2 21 22 23 Central Non central Supply cumulative f-forecast based on stock currently under construction 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214f 215f COMMERCIAL MARKET As one of the largest and most experienced research teams operating across Polish commercial real estate markets, Knight Frank Poland provides strategic advice, forecasting and consultancy services to a wide range of commercial clients including developers, investment funds, financial and corporate institutions as well as private individuals. We offer: strategic consulting, independent forecasts and analysis adapted to clients specific requirements, market reports and analysis available to the public, tailored presentations and market reports for clients. Reports are produced on a quarterly basis and cover all sectors of commercial market (office, retail, industrial, hotel) in major Polish cities and regions (Warsaw, Kraków, Łódź, Poznań, Silesia, Tricity, Wrocław). Long-term presence in local markets has allowed our research team to build in-depth expertise of socio-economic factors affecting commercial and residential real estate in Poland. Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. OUR RECENT PUBLICATIONS / NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: +48 22 596 5 5 www.knightfrank.com.pl RESEARCH Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska - Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - RETAIL Agnieszka Mielcarz agnieszka.mielcarz@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Jakub Jonkisz jakub.jonkisz@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - LANDLORD REPRESENTATION Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - TENANT REPRESENTATION Marek Ciunowicz marek.ciunowicz@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT 214 Poland in a European context / 214 Polska na tle Europy poland q1 214 commercial market Rynek komercyjny Knight Frank Summary podsumowanie Commercial Market: Q1 214 / Rynek Komercyjny: Q1 214 q1 214 quarterly report office market in warsaw Knight Frank Office Market in Warsaw: Q1 214 / Rynek Biurowy w Warszawie: I kw. 214 EUR/sq m/month Służewiec Al. Jerozolimskie Q1 214 report office market in wrocław Knight Frank Annual supply (sq m) Office Market in Wrocław: Q1 214 / Rynek powierzchni biurowych we Wrocławiu: I kw. 214 Supply cumulative (sq m) Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Contact in London Kontakt w Londynie: INTERNATIONAL RESEARCH Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Knight Frank Research Reports are available at KnightFrank.com.pl/en/research/ Knight Frank Sp. z o.o. 214 This report is published for general information only and not to be relied upon in any way. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no responsibility or liability whatsoever can be accepted by Knight Frank for any loss or damage resultant from any use of, reliance on or reference to the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is not allowed without prior written approval of Knight Frank to the form and content within which it appears. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank 8