Spis treści Spis treści Wykaz skrótów............................................................. 13 Wstęp..................................................................... 17 USTAWA z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377)..... 19 Rozdział 1. Przepisy ogólne.................................................. 19 Art. 1. Przedmiotowy zakres regulacji....................................... 19 I. Wprowadzenie................................................. 19 II. Cel ustawy..................................................... 21 III. Zakres czasowy u.o.p.n........................................... 22 IV. Zakres podmiotowy u.o.p.n....................................... 22 V. Zakres przedmiotowy u.o.p.n...................................... 22 VI. Ogólna ocena przepisów u.o.p.n................................... 23 VII. Wykładnia przepisów u.o.p.n...................................... 24 VIII. Znaczenie art. 1 u.o.p.n.......................................... 25 Art. 2. Zakres ustawy. Umowa przedwstępna................................. 25 I. Zakres ustawy.................................................. 25 II. Umowa przedwstępna........................................... 26 Art. 3. Definicje wyrażeń ustawowych....................................... 30 I. Wprowadzenie................................................. 31 II. Deweloper..................................................... 32 III. Lokal mieszkalny................................................ 35 IV. Dom jednorodzinny............................................. 38 V. Nabywca....................................................... 41 VI. Umowa deweloperska uwagi ogólne.............................. 44 VII. Charakter prawny umowy deweloperskiej.......................... 44 VIII. Elementy przedmiotowo istotne umowy deweloperskiej............... 47 IX. Przedmiot umowy deweloperskiej................................. 53 X. Cechy umowy deweloperskiej......................................... 58 XI. Umowa deweloperska a umowy pokrewne.......................... 60 XII. Przedsięwzięcie deweloperskie.................................... 68 www.lexisnexis.pl 5
XIII. Zadanie inwestycyjne............................................ 70 XIV. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy....................... 72 XV. Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy..................... 76 XVI. Trwały nośnik informacji......................................... 80 XVII. Rozpoczęcie sprzedaży........................................... 83 Art. 4. Środki ochrony nabywcy............................................ 88 I. Wprowadzenie................................................. 88 II. Rodzaje środków ochrony........................................ 89 III. Wybór środka ochrony........................................... 90 IV. Sposób wykonania obowiązku.................................... 92 V. Termin ustanowienia środka ochrony.............................. 95 VI. Zasada ciągłości funkcjonowania środka ochrony nabywcy............ 96 VII. Sankcje w stosunku do dewelopera................................ 98 VIII. Rozpoczęcie sprzedaży przed 29 kwietnia 2012 r..................... 98 Rozdział 2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy............................... 100 Art. 5. Mieszkaniowy rachunek powierniczy................................. 100 I. Wprowadzenie do przepisów rozdziału 2 u.o.p.n.................... 100 II. Regulacja prawna umowy rachunku mieszkaniowego............... 101 III. Rachunek mieszkaniowy jako szczególnego rodzaju rachunek bankowy 101 IV. Rachunek mieszkaniowy jako rachunek płatniczy................... 104 V. Rodzaje rachunków mieszkaniowych.............................. 106 VI. Konstrukcja prawna umowy rachunku mieszkaniowego.............. 107 VII. Treść umowy rachunku mieszkaniowego.......................... 108 VIII. Kwestia abuzywności klauzul w umowie rachunku mieszkaniowego... 115 IX. Forma umowy rachunku mieszkaniowego......................... 117 X. Strony umowy rachunku mieszkaniowego deweloper.............. 118 XI. Strony umowy rachunku mieszkaniowego bank................... 119 XII. Pozycja prawna nabywcy w stosunku rachunku mieszkaniowego...... 122 XIII. Obowiązek zawarcia umowy rachunku mieszkaniowego............. 124 XIV. Obowiązki przedkontraktowe banku.............................. 125 XV. Wpłaty na rachunek mieszkaniowy............................... 125 XVI. Ewidencjonowanie wpłat i wypłat................................ 128 XVII. Kredyt w rachunku mieszkaniowym.............................. 131 XVIII. Oprocentowanie środków na rachunku mieszkaniowym............. 131 XIX. Opłaty i prowizje............................................... 133 XX. Obowiązki informacyjne banku.................................. 134 XXI. Tajemnica bankowa............................................ 137 XXII. Ochrona danych osobowych..................................... 137 XXIII. Przeciwdziałanie praniu pieniędzy................................ 139 XXIV. Przelew i zastawienie wierzytelności z umowy rachunku mieszkaniowego............................................... 141 XXV. Wygaśnięcie stosunku rachunku mieszkaniowego................... 146 XXVI. Przedawnienie roszczeń z umowy rachunku mieszkaniowego......... 153 XXVII. Upadłość dewelopera........................................... 153 6
XXVIII. Śmierć dewelopera............................................. 157 XXIX. Zajęcie rachunku mieszkaniowego................................ 159 XXX. Zagadnienia kolizyjnoprawne.................................... 161 Art. 6. Skutki wypowiedzenia umowy rachunku mieszkaniowego.............. 162 I. Wprowadzenie................................................ 162 II. Obowiązek dewelopera dotyczący otwarcia nowego rachunku mieszkaniowego............................................... 163 III. Obowiązki banku.............................................. 166 IV. Sytuacja prawna nabywcy w relacji z deweloperem po rozwiązaniu umowy rachunku mieszkaniowego............................... 171 V. Upadłość dewelopera........................................... 173 VI. Zmiana umowy rachunku mieszkaniowego........................ 174 VII. Zmiana umowy rachunku mieszkaniowego a zmiana umowy deweloperskiej................................................ 178 Art. 7. Niewypłacalność banku prowadzącego rachunek...................... 179 I. Wprowadzenie................................................ 179 II. Upadłość banku prowadzącego rachunek mieszkaniowy............. 180 III. Warunek gwarancji............................................. 180 IV. Stosunek gwarancji............................................. 181 V. Obowiązki dewelopera.......................................... 183 VI. Wypłata gwarantowanej kwoty................................... 184 VII. Wypłata środków z masy upadłości............................... 186 VIII. Płatności nabywcy na rachunek mieszkaniowy..................... 186 Art. 8. Przeznaczenie środków z otwartego rachunku mieszkaniowego.......... 188 I. Wprowadzenie................................................ 188 II. Cel wykorzystania środków z rachunku otwartego.................. 189 III. Kontrola przeznaczenia wypłat z rachunku otwartego............... 194 IV. Wypłata deweloperowi środków z rachunku otwartego inne przypadki............................................... 195 Art. 9. Koszty prowadzenia rachunku...................................... 197 Rozdział 3. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego......... 200 Art. 10. Wypłata środków z zamkniętego rachunku mieszkaniowego............ 200 I. Wprowadzenie do przepisów rozdziału 3 u.o.p.n.................... 200 II. Ochrona nabywcy na podstawie umowy zamkniętego rachunku mieszkaniowego............................................... 201 III. Przesłanki wypłaty środków z zamkniętego rachunku mieszkaniowego... 201 IV. Kontrola banku................................................ 203 V. Przelew i zastawienie roszczenia................................. 207 VI. Pozostałe zagadnienia.......................................... 208 Art. 11. Wypłata środków z otwartego rachunku mieszkaniowego.............. 209 I. Wprowadzenie................................................ 209 II. Wpłaty nabywców na rachunek otwarty........................... 210 III. Znaczenie harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego......... 211 IV. Wypłata środków z rachunku otwartego........................... 212 www.lexisnexis.pl 7
V. Zakres kontroli banku.......................................... 214 VI. Rozliczenie wypłat z rachunku otwartego.......................... 217 VII. Odmowa wypłaty środków z rachunku otwartego................... 221 VIII. Odpowiedzialność banku i jego pracowników...................... 223 Art. 12. Kontrola przedsięwzięcia deweloperskiego przez bank................. 226 I. Wprowadzenie................................................ 226 II. Nadzorca bankowy............................................. 227 III. Umowa z nadzorcą bankowym................................... 228 IV. Kontrola rzeczowa postępów przedsięwzięcia deweloperskiego....... 230 V. Kontrola finansowa wydatków................................... 234 VI. Dostęp banku do informacji..................................... 237 VII. Koszty kontroli................................................ 239 Art. 13. Wypłata środków nabywcy po odstąpieniu od umowy deweloperskiej.... 239 I. Wprowadzenie................................................ 239 II. Zakres przedmiotowy........................................... 240 III. Roszczenia nabywcy w razie odstąpienia od umowy deweloperskiej... 241 IV. Wypłata środków z rachunku mieszkaniowego na rzecz nabywcy..... 243 V. Weryfikacja podstawy do wypłaty środków........................ 245 VI. Przelew i zastawienie roszczenia................................. 248 VII. Zbieg dyspozycji nabywców i dewelopera.......................... 250 VIII. Pozostałe zagadnienia.......................................... 250 Art. 14. Wypłata środków nabywcy po rozwiązaniu umowy deweloperskiej...... 251 I. Wprowadzenie................................................ 251 II. Zakres przedmiotowy........................................... 251 III. Porozumienie stron............................................. 253 IV. Wypłata środków z rachunku mieszkaniowego..................... 255 V. Pozostałe zagadnienia.......................................... 259 Rozdział 4. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa................... 261 Art. 15. Gwarancje bankowa i ubezpieczeniowa.............................. 261 I. Wprowadzenie................................................ 261 II. Gwarancja bankowa............................................ 262 III. Gwarancja ubezpieczeniowa..................................... 263 IV. Gwarancje pojedyncze i globalne................................. 263 V. Zabezpieczone wierzytelności.................................... 264 VI. Suma i termin gwarancji........................................ 264 VII. Warunki wypłaty z gwarancji.................................... 265 VIII. Wygaśnięcie gwarancji.......................................... 266 Art. 16. Przejście roszczeń. Zakres zabezpieczenia........................... 267 I. Subrogacja ustawowa........................................... 267 II. Zabezpieczenie odsetek i utraconych korzyści...................... 269 Rozdział 5. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej....... 270 Art. 17. Prospekt informacyjny............................................ 270 I. Wprowadzenie do przepisów rozdziału 5 u.o.p.n.................... 270 II. Obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego................. 271 8
III. Sankcja za naruszenie obowiązku................................ 272 IV. Funkcje prospektu informacyjnego................................ 273 V. Charakter prawny prospektu informacyjnego....................... 273 VI. Charakter prawny wzoru umowy deweloperskiej................... 275 Art. 18. Doręczenie prospektu informacyjnego............................... 276 I. Obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego................... 276 II. Forma prospektu informacyjnego................................. 278 III. Dodatkowe udostępnienie prospektu informacyjnego w postaci papierowej.................................................... 279 IV. Sankcje za naruszenie obowiązku................................ 280 Art. 19. Zmiany informacji w prospekcie.................................... 280 Art. 20. Wzór prospektu informacyjnego................................... 283 I. Wprowadzenie................................................ 283 II. Treść i forma prospektu informacyjnego uwagi ogólne............. 284 III. Treść prospektu informacyjnego uwagi szczegółowe............... 285 IV. Prospekt informacyjny jako integralna część umowy deweloperskiej... 288 Art. 21. Udostępnienie nabywcy dokumentów przez dewelopera............... 290 I. Wprowadzenie................................................ 290 II. Zakres udostępnianych dokumentów.............................. 291 III. Sankcje za naruszenie obowiązku................................ 293 IV. Pozostałe zagadnienia.......................................... 293 Rozdział 6. Umowa deweloperska............................................ 294 Art. 22. Treść umowy deweloperskiej....................................... 294 I. Wprowadzenie do przepisów rozdziału 6 u.o.p.n.................... 295 II. Pojęcie umowy deweloperskiej................................... 296 III. Rola notariusza................................................ 296 IV. Dodatkowe warunki zawarcia umowy deweloperskiej po stronie nabywcy...................................................... 298 V. Dodatkowe warunki zawarcia umowy deweloperskiej po stronie dewelopera................................................... 299 VI. Dokument umowy deweloperskiej................................ 301 VII. Elementy normatywne i informacyjne............................. 303 VIII. Znaczenie elementów określonych w art. 22 ust. 1.................. 304 IX. Aktualność informacji.......................................... 307 X. Niedozwolone postanowienia umowne............................ 308 XI. Oznaczenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy.................. 311 XII. Cena nabycia.................................................. 311 XIII. Zobowiązania dewelopera....................................... 318 XIV. Przedmiot umowy deweloperskiej................................ 323 XV. Środki ochrony nabywcy........................................ 328 XVI. Informacje na temat pozwolenia na budowę....................... 332 XVII. Rozpoczęcie i zakończenie prac budowlanych...................... 333 XVIII. Warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.................... 334 XIX. Odsetki i kary umowne......................................... 336 www.lexisnexis.pl 9
XX. Sposób pomiaru powierzchni.................................... 340 XXI. Potwierdzenie odbioru prospektu informacyjnego................... 341 XXII. Tryb odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego........ 342 XXIII. Obciążenia nieruchomości....................................... 343 XXIV. Inne postanowienia umowne.................................... 346 XXV. Treść dokumentu umowy przedwstępnej.......................... 352 XXVI. Prospekt informacyjny jako integralna część umowy deweloperskiej... 353 XXVII. Zmiany w treści prospektu informacyjnego......................... 354 XXVIII. Umowa rozporządzająca........................................ 357 XXIX. Przelew wierzytelności.......................................... 361 XXX. Przedawnienie roszczeń......................................... 363 XXXI. Wpływ upadłości dewelopera na umowę deweloperską.............. 364 XXXII. Zagadnienia kolizyjnoprawne.................................... 368 XXXIII. Zmiana umowy deweloperskiej.................................. 369 XXXIV. Wygaśnięcie umowy deweloperskiej.............................. 370 Art. 23. Wpis roszczenia nabywcy w księdze wieczystej....................... 370 I. Wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej...................... 371 II. Treść wpisu roszczenia.......................................... 374 III. Pierwszeństwo roszczenia....................................... 376 IV. Skutki wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej............... 377 V. Obligatoryjność czy fakultatywność wniosku?...................... 383 VI. Zmiana wpisu roszczenia w księdze wieczystej..................... 386 VII. Wykreślenie wpisu roszczenia z księgi wieczystej................... 387 VIII. Wpis roszczenia nabywcy z tytułu umowy przedwstępnej............ 389 IX. Inne zagadnienia............................................... 391 Art. 24. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego..................... 391 I. Pojęcie i znaczenie harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego.. 392 II. Treść harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego.............. 393 III. Zmiana harmonogramu......................................... 394 IV. Pozostałe zagadnienia.......................................... 395 Art. 25. Odsetki i kary umowne........................................... 396 Art. 26. Forma aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza.................. 400 I. Forma aktu notarialnego........................................ 400 II. Zmiana umowy deweloperskiej.................................. 401 III. Podział kosztów związanych z zawarciem umowy deweloperskiej..... 401 Art. 27. Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego. Odpowiedzialność za wady... 403 I. Wprowadzenie................................................ 404 II. Kolejność czynności............................................ 404 III. Odbiór lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego)............... 405 IV. Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości.............. 409 Art. 28. Semidyspozytywność przepisów.................................... 411 Rozdział 7. Odstąpienie od umowy deweloperskiej............................. 415 Art. 29. Przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej..................... 415 I. Wprowadzenie do przepisów rozdziału 7 u.o.p.n.................... 416 10
II. Konstrukcja uprawnienia do odstąpienia od umowy deweloperskiej... 417 III. Powstanie i wygaśnięcie uprawnienia nabywcy..................... 417 IV. Przesłanki uprawnienia nabywcy uwagi ogólne................... 420 V. Przesłanki uprawnienia nabywcy art. 29 ust. 1 pkt 1............... 422 VI. Przesłanki uprawnienia nabywcy art. 29 ust. 1 pkt 2............... 423 VII. Przesłanki uprawnienia nabywcy art. 29 ust. 1 pkt 3............... 424 VIII. Przesłanki uprawnienia nabywcy art. 29 ust. 1 pkt 4............... 425 IX. Przesłanki uprawnienia nabywcy art. 29 ust. 1 pkt 5............... 426 X. Przesłanki uprawnienia nabywcy art. 29 ust. 1 pkt 6............... 427 XI. Uprawnienie dewelopera do odstąpienia od umowy deweloperskiej... 430 XII. Wykonywanie uprawnienia...................................... 435 XIII. Forma oświadczenia............................................ 436 XIV. Odstąpienie od umowy przedwstępnej............................ 436 XV. Upadłość dewelopera........................................... 437 XVI. Pozostałe zagadnienia.......................................... 438 Art. 30. Zakaz wprowadzania odstępnego. Skutki odstąpienia................. 441 I. Zakaz zastrzegania odstępnego.................................. 441 II. Skutki wykonania prawa odstąpienia............................. 443 III. Obowiązek zwrotu świadczeń po odstąpieniu przez nabywcę......... 444 IV. Obowiązek naprawienia szkody.................................. 447 V. Przelew roszczeń nabywcy...................................... 448 VI. Koszty związane z odstąpieniem od umowy deweloperskiej.......... 448 VII. Skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera...... 449 VIII. Skutki odstąpienia w razie upadłości dewelopera................... 450 IX. Pozostałe zagadnienia.......................................... 452 Art. 31. Zgoda na wykreślenie roszczenia nabywcy z księgi wieczystej........... 452 I. Wprowadzenie................................................ 452 II. Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę............... 453 III. Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez dewelopera............ 455 Rozdział 8. Przepisy karne.................................................. 459 Art. 32. Odpowiedzialność karna za niesporządzenie prospektu informacyjnego... 459 I. Wprowadzenie do przepisów rozdziału 8 u.o.p.n.................... 459 II. Odpowiedzialność za wykroczenie................................ 459 Art. 33. Odpowiedzialność karna za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie.................................................... 461 Art. 34. Odpowiedzialność karna za wypłatę środków z rachunku mieszkaniowego................................................. 462 Rozdział 9. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i przepis końcowy............................................... 464 Art. 35 36 (pominięte)................................................... 464 Art. 37. Zakres czasowy stosowania art. 4................................... 464 I. Ogólne zasady intertemporalne.................................. 464 II. Stosowanie środków ochrony nabywców........................... 465 III. Upadłość dewelopera........................................... 467 www.lexisnexis.pl 11
Art. 38. Informacja o niestosowaniu środków ochrony........................ 467 Art. 39. Pomiar powierzchni użytkowej..................................... 468 Art. 40. Obowiązek sprawozdawczy Rady Ministrów.......................... 469 Art. 41. Wejście ustawy w życie........................................... 470 Bibliografia............................................................... 471