SPRAWOZDANIE z DZIAŁALNOŚCI ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ JEDYNKA za 2012r.

SPRAWOZDANIE z DZIAŁALNOŚCI ZARZĄDU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ JEDYNKA za 2012r. MARZEC 2013

Spis treści: Wstęp 2 I. Stan organizacyjny. 3 II. WaŜniejsze zdarzenia, w tym inwestycje, które miały wpływ na działalność Spółdzielni 4 III. Przewidywany rozwój Spółdzielni 5 IV. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi 6 V. Fundusz remontowy Spółdzielni 15 VI. Analiza finansowa Spółdzielni 20 VII. Wyodrębnienie własności 20 Wstęp Spółdzielnia Mieszkaniowa Jedynka działa w oparciu o Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000r. (tj. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), o ustawę Prawo Spółdzielcze z dnia 16 września 1982r. (tj. Dz. U. z 2003r. nr 188, poz. 1848 ze zm.) oraz w oparciu o Statut. Przedmiotem działalności Spółdzielni jest: - zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi i uŝytkowym w szczególności zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin; - zaspokojenie potrzeb gospodarczych wynikających z zamieszkania w zasobach Spółdzielni; - budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych. Działając na podstawie 86 pkt.2 ust.5 Statutu Spółdzielni, Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej Jedynka przedkłada sprawozdanie z działalności spółdzielni w roku 2012 r. i sytuację ekonomiczną wg stanu na dzień 31 grudzień 2012 r. Działalność spółdzielni na przestrzeni roku sprawozdawczego koncentrowała się przede wszystkim na obowiązkach wynikających ze statutu spółdzielni zarówno poprzez podejmowanie kolegialnych decyzji, jak teŝ czynności wynikających z podziału dokonanego pomiędzy członkami zarządu. Strona 2

I. Stan organizacyjny Spółdzielni. BieŜącą działalnością statutową i gospodarczą spółdzielni w roku 2012 r. kierował Zarząd Spółdzielni składający się z dwóch osób w składzie: 1. Prezes Zarządu - Edmund Perdek 2. Wiceprezes Zarządu - Janusz Lipowski W minionym okresie sprawozdawczym Zarząd odbył 12 protokołowane posiedzenia, podejmując uchwały i decyzje w sprawach wchodzących w zakres jego statutowych kompetencji, a dotyczących zagadnień gospodarki zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni. Decyzje te dotyczyły w szczególności tematyki z zakresów: - w sprawach członkowsko - organizacyjnych: dąŝenie do moŝliwie najpełniejszej realizacji zadań załoŝonych w rocznym planie gospodarczo finansowym; prawidłowej eksploatacji, remontów i konserwacji zasobów mieszkaniowych; egzekwowanie jak największej sumy zaległych opłat czynszowych; poprawy ogólnej sytuacji finansowej spółdzielni i utrzymaniem wysokiego wskaźnika płynności finansowej; analizowania informacji dotyczących bieŝącej działalności i gospodarki spółdzielni; podejmowania uchwał dotyczących przyjęcia nowych członków Spółdzielni oraz przyjęcia wypowiedzenia członkostwa; racjonalizacją wydatków, polepszeniem organizacji i jakości pracy, poprawie wskaźników ekonomicznych; współdziałanie z organami władzy administracji państwowej oraz organizacjami spółdzielczymi, gospodarczymi i społecznymi; rozpatrywanie podań i wniosków złoŝonych przez członków Spółdzielni; przygotowywanie oraz przedstawianie informacji i sprawozdań dotyczących całokształtu działalności spółdzielni podczas posiedzeń Rady Nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej. - w sprawach inwestycyjnych: koordynacja i nadzór prac związanych z budową osiedla domów jednorodzinnych na Ołtaszynie; sprzedaŝy domu w ramach prowadzonej inwestycji budowlanej. Strona 3

Zarząd wykonywał swoje funkcje w oparciu o uchwały i decyzje podejmowane kolegialnie, natomiast między posiedzeniami Zarząd wykonywał swoje zadania w ramach podziału obowiązków pomiędzy poszczególnymi członkami Zarządu. W 2012 roku do Spółdzielni wpłynęło drogą korespondencyjną 1 372 spraw (pism, faktur), które rozpatrzono oraz podjęto działania w celu ich realizacji. Udzielono 335 odpowiedzi. II. WaŜniejsze wydarzenia, które miały wpływ na działalność Spółdzielni. W 2012 r. Zarząd w pełni zrealizował swój plan ustalony na ten rok. W pierwszej połowie zostały wyremontowane elewacje na budynkach przy ul. Rydygiera 33-35, ul. Rydygiera 34-36 oraz ul. Grunwaldzkiej 42. Zarząd zlecił równieŝ wymianę drzwi zewnętrznych w w/w budynkach a takŝe w budynkach przy ul. Środkowej 3-5, ul. H. Sienkiewicza 29/ ul. Wyszyńskiego 45, ul. Czarnieckiego 29a oraz ul. Krzyckiej/ Skarbowców. Zarząd zlecił wykonanie firmie zewnętrznej audyt energetyczny, budynku przy ul. Krzyckiej- Skarbowców, dzięki któremu uzyskaliśmy dofinansowanie do remontu elewacji i balkonów w formie premii termomodernizacyjnej w kwocie 107 301,78 zł z Banku Gospodarstwa Krajowego na podstawie ustawy z dnia 21.11.2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontu (Dz. U. z 2008 r. Nr 223, poz. 1459 z późniejszymi zmianami). Po spełnieniu wszystkich niezbędnych formalności, Zarząd wraz z Radą Nadzorczą wyłonili w drodze przetargu na roboty budowlane wykonawcę, który rozpoczął prace remontowe elewacji i balkonów pod koniec roku a planowane zakończenie przypada na pierwszą połowę 2013 r. W ciągu całego roku, przeprowadzane były prace remontowe i konserwatorskie we wszystkich budynkach według bieŝących potrzeb. Do najwaŝniejszych moŝna zaliczyć wymianę domofonów na ul. Rydygiera 34-36, ul. Sępa- Szarzyńskiego/ ul. H. Sienkiewicza 33, ul. H. Sienkiewicza 29/ ul. Wyszyńskiego 45 oraz na ul. Grunwaldzkiej 42. Oprócz tego w budynku przy ul. H. PoboŜnego/ Niemcewicza została wykonana izolacja przeciwwodna nad garaŝami podziemnymi a w mieszkaniach budynku przy ul. Legnickiej 19 przeprowadzono roboty instalacyjne polegające na wymianie zaworów odcinających przy wodomierzach. Strona 4

Zarząd wynegocjował z firmą P4 Sp. z o.o. umowę polegającą na wynajęciu części dachu budynku przy ul. Szczepińskiej 26 na antenę, z której dochód wpłynął na zmniejszenie składnika eksploatacji dla mieszkańców tego budynku. W sierpniu 2012 r. otrzymaliśmy Decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu, która stwierdziła wygaśnięcie decyzji Prezydenta Wrocławia z dnia 11 listopada 2000 r. w części dotyczącej obowiązku zapłaty opłaty gwarancyjnej za przesadzenie drzewa i z związku z powyŝszym na wniosek Zarządu, Rada Nadzorcza podjęła uchwałę o rozliczeniu budowy budynku przy ul. H. PoboŜnego/ ul. Niemcewicza a nadwyŝkę w kwocie 76 541,99 zł, przeksięgowano na fundusz remontowy tej nieruchomości. W związku z licznymi skargami mieszkańców dot. sprzątania, Zarząd podjął decyzję o wypowiedzeniu umowy firmie ABC- Service. Obecnie usługi sprzątania świadczy firma WIKAMI, która wywiązuje się ze swoich obowiązków w sposób fachowy i profesjonalny. III. Przewidywany rozwój Spółdzielni. Podstawowym warunkiem zagwarantowania dobrej sytuacji Spółdzielni jest nie tylko sprawność bieŝącego zarządzania, lecz równieŝ podejmowanie optymalnych decyzji dotyczących kierunków rozwoju i źródeł finansowania. W duŝej mierze działalność Spółdzielni ograniczona jest warunkami zewnętrznymi, na które nie ma ona Ŝadnego wpływu, np. sytuacja finansowa i materialna członków, wzrost bezrobocia, uboŝenie społeczeństwa, itp. Mimo nieregularnych wpływów z tytułu opłat czynszu i spłat zaciągniętych kredytów, w Spółdzielni nie wystąpił brak płynności finansowej, a wszystkie zobowiązania regulowane były terminowo. By zapewnić utrzymanie zasobów Spółdzielni w stanie niepogorszonym, Spółdzielnia dołoŝy wszelkich starań w zakresie: - zarządzanie finansami; - bieŝącego reagowania na zmieniające się przepisy w szczególności poprzez dostosowywanie wewnętrznych Regulaminów i Statutu; - stabilizacji sytuacji ekonomiczno finansowej, poprzez utrzymanie niskiego poziomu naleŝności, a ty samym dobrego wskaźnika płynności finansowej; - doskonalenie systemu informatycznego, pozwalającego na szybki i elektroniczny kontakt z biurem Spółdzielni, podgląd kartotek naliczeń i wpłat lokatorów; Strona 5

- intensyfikowanie windykacji zaległości z tytułu opłat czynszu za lokale mieszkalne i uŝytkowe; - doskonalenia kadry pracowniczej, poprzez róŝne formy szkolenia. IV. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi. 1. Zasoby mieszkaniowe i ich finansowanie. Na koniec 2012 r. spółdzielcze zasoby lokalowe obejmowały: a) 531 lokali mieszkalnych o powierzchni: 28 164,69 m 2 b) 68 lokali uŝytkowych o powierzchni: 3 214,85 m 2 Ogółem powierzchnia uŝytkowa 31 379,54 m 2 Na dzień 31.12.2012 Spółdzielnia posiada 13 budynków, w których łącznie znajduje się 531 lokali mieszkalnych, 68 lokali uŝytkowych i 103 garaŝe, w tym: - 373 lokali mieszkalnych na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego - 3 lokale mieszkalne na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. - 155 lokali mieszkalnych na zasadach prawa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego - 50 lokali uŝytkowych na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uŝytkowego - 18 lokali uŝytkowych na zasadach prawa odrębnej własności do lokalu - 37 garaŝe na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do garaŝu - 28 garaŝy na zasadach prawa odrębnej własności do garaŝu - 38 garaŝy, których właścicielem jest Spółdzielnia Mieszkaniowa Jedynka Plan kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi obejmuje: 1. BieŜące koszty eksploatacji. 2. Odpisy na fundusze specjalne:- fundusz remontowy. Opłaty eksploatacyjne ustalone zostały na podstawie planowanych kosztów, a w celu ich ustalenia planowane koszty zostały odniesione na jednostkę kalkulacyjną (tzw. nośnik kosztów). Jako tę jednostkę przyjęto umownie: Strona 6

a) m 2 średniorocznej powierzchni uŝytkowej zasobów mieszkaniowych i lokali uŝytkowych; b) wg rzeczywistego zuŝycia wykazanego przez liczniki ciepłej i zimnej wody oraz centralnego ogrzewania lub w szczególnych przypadkach zgodnie z Regulaminem; Wszystkie opłaty, podobnie jak w latach ubiegłych, wnoszone są w okresach miesięcznych jako 1/12 rocznych kosztów przypadających na dany lokal. Wysokość składnika eksploatacja w naliczeniu czynszowym na poszczególnych budynkach w 2012r. kształtowała się następująco: Adres Budynków lokali ze spółdzielczo własnościowym prawem do lokalu CZŁONKOWIE eksploatacja lokali z odrębną własnością CZŁONKOWIE I NIECZŁONKOWIE lokali ze spółdzielczo włsnościowym prawem do lokalu NIECZŁONKOWIE Środkowa 3-5 2,10 2,10 2,40 Legnicka 19 2,00 2,00 2,40 Rydygiera 33-35 2,10 2,10 2,40 Rydygiera 34-36 2,10 2,10 2,40 Sienkiewicza 33 S.Szarzyńskiego 48-52 1,50 1,50 2,40 Sienkiewicza 29 Wyszyńskiego 45 1,40 1,40 2,40 Sienkiewicza 87 2,10 2,10 2,40 Szczepińska 26 2,20 2,20 2,40 Grunwaldzka 42 0,00 0,00 2,40 Czarnieckiego 29A 0,00 0,00 2,40 Pułaskiego 14 2,10 2,10 2,40 Krzycka Skarbowców 2,00 2,00 2,40 Niemcewicza PoboŜnego 2,10 2,10 2,40 W 2012r. składnik czynszu eksploatacja uległ zmianie na jedenastu nieruchomościach, na pozostałych budynkach składnik czynszu eksploatacja został na poziomie z roku 2009/2011. Jak wynika z powyŝszego zestawienia, stawka eksploatacji rozliczana jest indywidualnie dla kaŝdej nieruchomości. Zgodnie z art. 5 ust.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, poŝytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej naleŝy przypisać nieruchomości, której one dotyczą. Przychody te słuŝą w pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem danego budynku. Budynki, na których są jakiekolwiek poŝytki (m.in. Czarnieckiego 29A wynajem dachu pod stacje bazowe sieci telefonii komórkowej, Grunwaldzka 42 - wynajem dachu pod stację bazową sieci telefonii Strona 7

komórkowej, Sępa Szarzyńskiego 48-52/ H. Sienkiewicza 33 wynajem dachu pod stację telefonii komórkowej, Szczepińska 26 wynajem dachu pod stację telefonii komórkowej, Wyszyńskiego 45/ H. Sienkiewicza 29 wynajem ściany na reklamę świetlną) mają obniŝoną stawkę eksploatacji, bądź nie mają jej naliczanej w ogóle. W pozostałych budynkach opłata eksploatacyjna jest wyŝsza, poniewaŝ przestały korzystać z poŝytków innych budynków, a poŝytki generowane np. z reklam lokali uŝytkowych są zbyt niskie, by miały odczuwalny wpływ na zmniejszenie wysokości tego składnika. Zarząd w dalszym ciągu prowadzi negocjacje z firmami, które chciałyby nawiązać współpracę ze spółdzielnią, aby kaŝdy z budynków w zasobach Spółdzielni miał indywidualne poŝytki. Wówczas, na wszystkich budynkach Spółdzielnia mogłaby obniŝyć opłatę eksploatacyjną. Rzeczywiste zadłuŝenie z tytułu opłat czynszowych i normatywnej spłaty kredytu. Zaległości w opłatach czynszowych na dzień 31.12.2012 r. wynosi: - z tytułu opłat czynszowych za lokal - lokale mieszkalne+ normatyw 12 646,19 zł tj. 0,41% w stosunku do naliczeń - lokale uŝytkowe - 35.404,64 zł tj. 4,23% w stosunku do naliczeń Analiza rzeczywistego zadłuŝenia (czynsz + normatyw) w odniesieniu do lokali mieszkalnych przedstawia się następująco: Strona 8

Stan zadłuŝenia 2012 r. 2011 r. - ul. Środkowa 3-5a 259,93 zł 6 471,54 zł - ul. Legnicka 19-167,07 zł -281,27 zł - ul. Rydygiera 33-35 744,66 zł -1 268,55 zł - ul. Rydygiera 34-36 2 621,50 zł 1 928,65 zł - ul. S. Szarzyńskiego 48-52/ H. Sienkiewicza 33-2 369,37 zł -6 361,91 zł - ul. H. Sienkiewicza 29/ Wyszyńskiego 45-24 129,71 zł -21 104,04 zł - ul. H. Sienkiewicza 87 752,41 zł -2 442,83 zł - ul. Szczepińska 26-1 231,66 zł -5 775,41 zł - ul. Grunwaldzka 42 2 537,01 zł 1 056,90 zł - ul. Czarnieckiego 29A -5 654,90 zł -1 781,06 zł - ul. Pułaskiego 14-488,12 zł 208,91 zł - ul. Krzycka / Skarbowców -2 960,57 zł -4 143,10 zł - ul. H. PoboŜnego 10-18/ J. Niemcewicza 6 17 621,70 zł 21 684,17 zł -12 464,19 zł -11 808,00 zł Jak wynika z powyŝszego zestawienia na dzień 31.12.2012 r. lokale mieszkalne łącznie miały zadłuŝenie w opłatach z tytułu czynszu i normatywu na kwotę 12 464,19 zł. Największe zadłuŝenia utrzymuje się na budynku przy ul. Sienkiewicza 29 / Wyszyńskiego 45, dołączył do największych dłuŝników budynek przy ul. Czarnieckiego 29A. W duŝej mierze na sytuację finansową poszczególnych budynków miały wpływ rozliczenia mediów, tj.: rozliczenie wody na dzień 31.12.2012r. Jednocześnie porównując zadłuŝenie z roku 2011 moŝna zauwaŝyć Ŝe zadłuŝenie utrzymuje się na tym samym poziomie. Lokatorom opłacającym czynsz na bieŝąco naleŝą się w tym miejscu gorące podziękowania. Zarząd Spółdzielni czyni wszelkie starania w odzyskiwaniu naleŝności. W stosunku do opornych dłuŝników prowadzone są działania zgodnie z przyjętą formą postępowania wewnątrz spółdzielczego, a w dalszej kolejności prawno egzekucyjne. Prowadzone są rozmowy z członkami, którzy zalegają z opłatami, umoŝliwia im się spłatę zadłuŝenia w miesięcznych ratach. W ostateczności, gdy po wielu rozmowach i deklaracjach dłuŝników wciąŝ nie następuje spłata zaległości, sprawy kierowane są do Krajowego Rejestru Długów Biura Informacji Gospodarczej, a następnie na drogę postępowania sądowego. Strona 9

stan na dzień: 2012-12-31 Analiza zobowiązań wobec Spółdzielni ( zadłuŝenie wpłat za czynsz z lok. mieszkalnych ) Przeterminowane, w tym : 93 202,17 Opóźnione do 30 dni 31 623,99 Opóźnione od 30 do 60 dni 16 184,39 22 osoby Opóźnione od 60 do 90 dni 9 494,15 9 osób Opóźnione od 90 do 180 dni 3 083,16 2 osoby Opóźnione od 180 do 240 dni 11 062,46 3 osoby Opóźnione od 240 do 270 dni 21 754,02 2 osoby W 2012 r. Spółdzielnia wystąpiła na drogę sądową w stosunku do ośmiu dłuŝników. BieŜąca windykacja nawet najmniejszych zaległości czynszowych i kredytowych do których wysłano 102 wezwań do zapłaty nie wymagała występowania na drogę sądową. Strona 10

Analiza kosztów działalności gospodarki z zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni: Koszty rodzajowe 2011/2012 Koszty rodzajowe koszty rodzajowe poniesione w 2011r. koszty rodzajowe poniesione w 2012 r. róŝnica między kosztami AMORTYZACJA 63 042,63 60 161,91-2 880,72 ZUśYCIE MATERIAŁÓW 24 809,47 40 863,35 16 053,88 ZUśYCIE MATER-PALIWO DO AUTA 8 790,29 10 224,95 1 434,66 ZUśYCIE MATERIAŁÓW 33 599,76 51 088,30 17 488,54 ZUśYCIE ENERGII ELEKTRYCZNEJ 83 054,41 94 449,02 11 394,61 ZUśYCIE CO. 375 622,54 436 274,19 60 651,65 ZUśYCIE CW. 321 759,58 301 907,88-19 851,70 ZUśYCIE ZW. I KANALIZACJA 377 910,00 373 903,21-4 006,79 ZUśYCIE GAZU 238 855,38 257 813,62 18 958,24 ZUśYCIE ENERGII 1 397 201,91 1 464 347,92 67 146,01 USŁUGI BANKOWE 7 776,09 8 332,80 556,71 USŁUGI POCZTOWE 7 024,93 5 819,26-1 205,67 USŁUGI TELEFONICZNE 22 454,97 27 255,66 4 800,69 WYWÓZ ŚMIECI 124 571,38 119 750,59-4 820,79 ANTENY 10 727,04 13 780,37 3 053,33 DŹWIGI 50 291,10 48 745,59-1 545,51 POZOSTAŁE USŁUGI OBCE 82 990,86 64 553,48-18 437,38 UTRZYMANIE CZYSTOŚCI-USŁ.OBCE 233 832,56 247 256,17 13 423,61 DOMOFONY 11 286,12 11 829,51 543,39 KONSERWACJA KOTŁOWNI 31 353,29 29 909,50-1 443,79 LEGALIZACJA LICZNIKÓW 58 882,89 6 932,75-51 950,14 GARAśE, REKLAMY 18 154,17 32 018,22 13 864,05 UZUP. WODY DOBICIE CIŚNIENIA 1 825,35 1 555,96-269,39 KOSZTY ROZLICZENIA CO 8 456,26 8710,51 254,25 ABONAMENT MPWIK 0,00 2494,08 2 494,08 USŁUGI OBCE 669 627,01 628 944,45-40 682,56 UPOSAśENIE 496 881,96 612 103,56 115 221,60 UBEZPIECZENIA SPOŁECZNE I INNE ŚWIADCZENIA 76 885,73 98 053,28 21 167,55 ODPISY NA FUNDUSZ REMONTOWY 381 251,30 406 196,98 24 945,68 PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI 69 515,75 79 226,23 9 710,48 PODATKI I INNE OPŁATY 6 778,70 3 802,16-2 976,54 UBEZPIECZENIE BUDYNKÓW 41 165,10 47 619,58 6 454,48 PODATKI I OPŁATY 117 459,55 130 647,97 13 188,42 USŁUGI NIEMATERIALNE 0,00 0,00 0,00 USŁUGI INFORMATYCZNE 23 861,21 20 001,60-3 859,61 USŁUGI NIEMATERIALNE 23 861,21 20 001,60-3 859,61 POZOSTAŁE KOSZTY NIEMATERIALNE -13 358,27 19 129,98 32 488,25 CZASOPISMA PRENUMERATY 3 313,70 2 495,62-818,08 SZKOLENIE PRACOWNIKÓW 861,40 2 275,42 1 414,02 POZOSTAŁE KOSZTY -9 183,17 23 901,02 33 084,19 ROZLICZENIE KOSZTÓW 3 250 627,89 3 495 446,99 244 819,10 Strona 11

Analiza wydatków poniesionych z eksploatacji na konserwację poszczególnych nieruchomości za okres 2 lat przedstawia się następująco: Stan wydatków 2012 2011 - ul. Środkowa 3-5a 12 746,59 11 787,21 - ul. Legnicka 19 3 043,30 2 785,03 - ul. Rydygiera 33-35 10 373,53 7 036,95 - ul. Rydygiera 34-36 8 367,61 7 779,87 - ul. S. Szarzyńskiego 48-52/H. Sienkiewicza 33 27 486,11 13 283,21 - ul. H. Sienkiewicza 29/Wyszyńskiego 45 17 848,31 10 051,29 - ul. Sienkiewicza 87 3 761,91 3 978,21 - ul. Szczepińska 26 6 171,47 6 039,55 - ul. Grunwaldzka 42 10 127,66 5 415,95 - ul. Czarnieckiego 29A 7 927,29 6 553,35 - ul. Pułaskiego 14 5 141,69 5 391,20 - ul. Krzycka / Skarbowców 17 465,50 26 362,87 - ul. H. PoboŜnego 10-18/J. Niemcewicza 6 19 735,21 18 721,23 150 196,18 125 185,92 Z powyŝszego zestawienia wynika, Ŝe wydatki poniesione w 2012 r. na konserwację poszczególnych nieruchomości kształtowały się róŝnie na budynkach, na jednych koszty zmniejszyły się, a na innych wzrosły. Wydatki, jakie zostały poniesione z eksploatacji na bieŝącą konserwację poszczególnych nieruchomości to przede wszystkim wydatki na prace i płace konserwatorów, wymianę Ŝarówek, włączników i wyłączników na klatkach schodowych, wymiana uszkodzonych wkładek i kluczy, odpis z tytułu zakupu tablic informacyjnych, deratyzacja przeglądy techniczne budynków. Znaczny wzrost poniesionych kosztów widoczny jest na budynkach: - S.Szarzyńskiego/ H. Sienkiewicza 33 związany jest z zamontowaniem kamery (koszt- 2 311,17zł), montaŝ napędu, siłownika oraz piloty do bramy ( koszt 8 093,28 zł), usunięcie sopli z dachu (koszt 1 350,00 zł) - Wyszyńskiego/ H. Sienkiewicza 29 - montaŝ napędu, siłownika oraz piloty do bramy ( koszt 5 676,49 zł), - Grunwaldzka 42 montaŝ kamery (koszt- 2 311,17 zł) wykonanie ogrodzenia- (koszt- 1 230,94 zł) Strona 12

- Rydygiera 33-35 montaŝ kamery (koszt 2 311,17 zł) Zarząd Spółdzielni ma obowiązek zapewnić bezpieczeństwo mieszkańcom zamieszkałym w naszych zasobach, dlatego zgodnie z Prawem Budowlanym dokonuje się cyklicznie: - przeglądów instalacji gazowych w mieszkaniach, - przeglądów przewodów kominowych w budynkach - przeglądów instalacji odgromowych - przeprowadzane są teŝ przeglądy techniczne budynków Ocena wyniku finansowego Wynik finansowy jest wyznaczany na podstawie dwóch wielkości: - przychody ze sprzedaŝy, - koszt własny sprzedaŝy. A. Koszty: - koszty podstawowej działalności (GZM): 3 495 446,99 zł - pozostałe koszty operacyjne: 170 831,24 zł - koszty finansowe: 42 528,20 zł razem: 3 708 806,43 zł B. Przychody: - przychody ze sprzedaŝy produktów i usług (GZM): 3 293 905,51 zł - pozostałe przychody operacyjne: 410 316,38 zł - przychody finansowe: 55 801,82 zł razem: 3 760 023,71 zł Wynik (strata) netto z działalności finansowej Spółdzielni w 2012 r. wynosi: 8.207,72 zł. Składa się on z: 1. Wyniku ujemnego z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (- 201 541,48 zł) Strona 13

2. Wyniku dodatniego brutto z pozostałej działalności (+ 252 758,76 zł) 3. Podatku dochodowego od os. prawnych ( - 59 425,00 zł) Reasumując, w 2012 roku nadwyŝka kosztów nad przychodami (strata) na podstawowej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi wyniosła 201 541,48zł i została rozliczona z dodatnią róŝnicą pomiędzy przychodami i kosztami z pozostałej działalności operacyjnej (252 758,76 zł), pomniejszona o naleŝny podatek dochodowy (59 425,00 zł). Zgodnie z Art. 6 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. z późniejszymi zmianami, róŝnica między wynikiem z GZM, a wynikiem dodatnim z pozostałej działalności, która wyniosła 8 207,72zł. zwiększa odpowiednio koszty i przychody eksploatacji i utrzymania poszczególnych nieruchomości w roku 2013 r. w następujący sposób: wynik na nieruchomościach oraz pokrycie nadwyŝki kosztów nad przychodami zyskiem z pozostałej działalności gospodarczej za rok 2012 lp zasoby metraŝ powierzchni uŝytkowej budynków przychody koszty dochód / strata na GZM wynik netto na pozostałej działalności do przeniesienia na następny rok 2013 1 Środkowa 3-5 2 363,60 250 876,51 260 013,56-9 137,05 3 398,22-5 738,83 2 Legnicka 19 518,00 70 855,85 73 340,64-2 484,79 416,76-2 068,03 3 Rydygiera 33-35 1 338,90 158 601,95 167 462,00-8 860,05 1 708,82-7 151,23 4 Rydygiera 34-36 1 447,09 155 685,73 161 202,83-5 517,10 3 198,96-2 318,14 5 6 S. Szarzyńskiego48-52 / Sienkiewicza 33 2 920,45 305 805,31 350 089,98-44 284,67 36 443,07-7 841,60 Wyszyńskiego 45 / Sienkiewicza 29 2 316,15 229 250,98 264 085,00-34 834,02 36 215,02 1 381,00 7 Sienkiewicza 87 661,80 86 373,58 89 232,80-2 859,22 991,79-1 867,43 8 Szczepińska 26 1 097,25 116 155,71 124 558,57-8 402,86 6 400,14-2 002,72 9 Grunwaldzka 42 1 060,40 65 132,82 97 021,24-31 888,42 29 939,43-1 948,99 10 Czarnieckiego 29A 1 592,20 140 412,59 176 450,42-36 037,83 51 473,21 15 435,38 11 Pułaskiego 14 935,60 79 622,33 80 394,06-771,73 978,46 206,73 12 Skarbowców / Krzycka 8 324,50 869 786,40 862 942,89 6 843,51 15 537,46 22 380,97 13 14 PoboŜnego / Niemcewicza 8 323,80 765 345,75 788 653,00-23 307,25 16 166,71-7 140,54 os.ołtaszyn przy ul. Brylantowej/Agatowej 68 132,09 77 666,38-9 534,29-9 534,29 Wynik netto 32 899,74 3 293 905,51 3 495 446,99-201 541,48 193 333,76-8 207,72 Strona 14

V. Fundusz remontowy Remonty nieruchomości wchodzących w zasoby Spółdzielni finansowane są z funduszu remontowego. Fundusz remontowy tworzony jest z wpłat lokatorów z poszczególnych budynków, a zgromadzone środki wykorzystuje się do celów remontowych tylko do wysokości zgromadzonych środków na kontach poszczególnych budynkach (kaŝdy budynek rozliczany jest oddzielnie): a) Fundusz remontowy w 2012 r. - Bilans otwarcia: 487 888,66 zł - odpisy w 2012 r. 406 196,98 zł - kredyt 649 447,51 zł razem: 1 543 533,15 zł b) Wykorzystanie funduszu remontowego w 2012 r. na wykonanie niezbędnych prac remontowych na poszczególnych budynkach przedstawia się następująco: 2010 2011 2012 - ul. Środkowa 3 - biuro 0 0 19 495,00 - ul. Środkowa 3-5a 36 854,10 13 687,81 42 618,66 - ul. Legnicka 19 5 821,10 6 677,07 10 585,84 - ul. Rydygiera 33-35 37 191,79 17 481,27 199 691,84 - ul. Rydygiera 34-36 10 625,64 6 993,18 210 425,35 - ul. S. Szarzyńskiego 48-52/ H. Sienkiewicza 33 44 925,65 25 893,53 54 012,22 - ul. H. Sienkiewicza 29/ Wyszyńskiego 45 23 125,53 38 430,05 50 512,19 - ul. Sienkiewicza 87 333,75 15 917,09 5 573,19 - ul. Szczepińska 26 26 279,41 7 311,62 17 524,90 - ul. Grunwaldzka 42 2 032,34 4 561,11 109 829,24 - ul. Czarnieckiego 29A 12 918,41 2 569,98 15 133,33 - ul. Pułaskiego 14 9 975,10 4 859,45 3 892,48 - ul. Krzycka / Skarbowców 64 614,29 35 001,19 346 721,74 - ul. H. PoboŜnego 10-18/ J. Niemcewicza 6 26 901,55 83 995,10 56 171,35 Razem: 301 598,66 263 378,45 1 142 187,33 Strona 15

Z powyŝszego zestawienia wynika, Ŝe wydatki poniesione na prace remontowe na poszczególnych budynkach w 2012 r. wzrosły porównując do roku 2010/2011 ze względu na przeprowadzone remonty elewacji budynków. NajwaŜniejsze prace remontowe wykonane w 2012 r. przedstawiają się następująco na poszczególnych budynkach: - Legnicka 19 spłata kapitału i odsetek od kredytu zaciągniętego na remont elewacji (4 403,66 zł), materiały remontowe (236,78 zł), wymiana stłuczonych szyb (113,40 zł), naprawa balustrady balkonowej (1 296,00 zł), wymiana zaworów wodnych (4 536,00 zł); - Rydygiera 33 35 remont elewacji (165 846,66 zł), kosztorysy dot. remontu klatki (400,00 zł), wymiana drzwi (13 481,64 zł), opłaty związane z kredytem (8 245,80 zł), inne materiały remontowe (738,33 zł), spłata kapitału i odsetek od kredytu zaciągniętego na remont elewacji (3 457,18 zł), roboty dodatkowe (skucie i połoŝenie płytek, dylatacja, demontaŝ konstrukcji stalowej 7 522,23 zł); - Rydygiera 34 36 remont elewacji (163 973,94 zł), kosztorysy dot. remontu klatki (400,00 zł), wymiana drzwi (14 024,88 zł), opłaty związane z kredytem (10 590,60 zł), inne materiały remontowe (874,04 zł), spłata kapitału i odsetek od kredytu zaciągniętego na remont elewacji (4 676,92 zł), roboty dodatkowe (skucie i połoŝenie płytek, dylatacja, demontaŝ konstrukcji stalowej 5 192,97 zł), wymiana domofonów (5 832,00 zł), izolacja p/wodna ścian piwnic (4 320,00 zł), naprawa chodnika (540,00 zł); - Sępa Szarzyńskiego 48-52/ H. Sienkiewicza 33 spłata kapitału i odsetek od kredytu zaciągniętego na remont elewacji (22 482,76 zł), docieplenie stropodachu (22 379,22 zł), wymiana domofonów (7 812,72 zł), materiały remontowe (711,12 zł), montaŝ ogromu (486,00 zł), szklenie drzwi (140,40 zł); - H. Sienkiewicza 29/ Wyszyńskiego 45 spłata kapitału i odsetek od kredytu zaciągniętego na remont elewacji (11 946,57 zł), wymiana drzwi (21 137,80 zł), przebudowa chodnika (8 547,99 zł), wkładki i klucze (1 167,03 zł), wymiana stłuczonych szyb (140,40 zł), drobne prace remontowe (1 524,40 zł), wymiana domofonów (6 048,00 zł); Strona 16

- H. Sienkiewicza 87 uruchomienie TV naziemnej cyfrowej (1 688,04 zł), kosztorysy dot. remontu elewacji (200,00 zł), wymiana stłuczonych szyb (183,60 zł), naprawa rury spustowej, montaŝ stop-ptaków, (1 360,80 zł), wymiana rynny i rury spustowej z drugiej strony budynku (2 140,75 zł); - Środkowa 3 biuro został wykonany projekt rozbudowy budynku przy ul. Środkowej 3 (18 511,00zł) oraz zostały wykonane usługi geodezyjne (981,00zł.) - Środkowa 3 5b spłata kapitału i odsetek od kredytu zaciągniętego na remont elewacji (12 705,46), naprawa chodnika od strony podwórka (14 811,00 zł), wymiana drzwi (7 760,17 zł), wymiana zaworów na pionach c. o. (3 672,00 zł), izolacja fragmentu fundamentów, wymiana odcinka rury (2 499,99 zł), drobne prace oraz materiały remontowe (1 170,04 zł); - Szczepińska 26 spłata kapitału i odsetek od kredytu zaciągniętego na remont elewacji (6 287,10 zł), wymiana okna dachowego (3 888,00 zł), prace remontowe (948,60 zł), zabezpieczenie antykorozyjne dachu skośnego (3 324,00 zł), montaŝ nowych domofonów (2 700,00 zł), samozamykacz, wkładki i klucze (377,20 zł); - Grunwaldzka 42 remont elewacji (89 232,61 zł), wymiana drzwi (7 452,00 zł), opłaty związane z kredytem i remontem (7 657,50 zł), spłata kapitału i odsetek od kredytu zaciągniętego na remont elewacji (978,53 zł), montaŝ domofonów (3 132,00 zł), kosztorys remontu klatki (200,00 zł), wkładki i klucze (548,24 zł), drobne koszty remontowe (628,36 zł); - Czarnieckiego 29A naprawa pieca (7 844,04 zł), wymiana drzwi (5 377,32 zł), drobne materiały remontowe (642,77 zł), czyszczenie rynien (1 069,20 zł), kosztorys remontu klatki (200,00 zł); - Pułaskiego 14 wymiana stłuczonych szyb (432,00 zł), kosztorys remontu klatki (200,00 zł), projekt budowlany remontu elewacji (3 075,00 zł), materiały remontowe (35,48 zł), opłata za inspektora nadzoru z PKO (150,00 zł); - Skarbowców 112-122/ Krzycka 88-90A docieplenie ścian i stropodachu (212 439,79 zł), koszty kredytu (pozwolenia, mapki, kosztorysy opłaty do banku Strona 17

49 700,55 zł), remont balkonów (40 354,47 zł), audyt (4 920,00 zł), wymiana drzwi (25 839,00 zł), amortyzacja (240,71 zł), mapki, kosztorys dot. kanalizacji (226,89 zł), wymiana i czyszczenie rynny (2 138,40 zł), szklenie drzwi (1 549,80 zł), naprawy bramy garaŝowej (2 446,50 zł), prace konserwacyjne przepompowni (1 611,30 zł), remont kotłowni (2 322,00 zł), wkładki i klucze (965,30 zł), pozostałe koszty remontowe (1 967,03 zł); - H. PoboŜnego 10-18/ J. Niemcewicza 6 naprawy bram (13 021,04 zł), naprawy wind (8 477,16 zł), izolacja pozioma na płycie garaŝowej (26 979,48 zł), wymiana siłownika i zaworu regulacyjnego c. o. (2 533,80 zł), wyczyszczenie rynien (1 728,00 zł), naprawa domofonów (140,22 zł), drobne koszty remontowe (3 291,65 zł); Ponadto na wszystkich budynkach prowadzone są przez naszych konserwatorów prace naprawcze i remontowe, tj. - bieŝące usuwanie usterek, drobne remonty, - wykonane zostały wszystkie niezbędne ze względów bezpieczeństwa prace remontowe instalacji gazowej, wentylacji oraz dźwigów, Wpłaty na fundusz remontowy przeznaczone są równieŝ na spłatę kredytów inwestorskich, zaciągniętych na remont elewacji poszczególnych nieruchomości. Wysokość kredytów na dzień 31.12.2012 r. kształtowała się następująco: 31.12.2011 zwiększenia zmniejszenia 31.12.2012 Środkowa 3-5a 97 862,03 6 701,85 91 160,18 Legnicka 19 34 477,63 2 286,38 32 191,25 Szczepińska 26 49 223,68 3 264,26 45 959,42 Sępa Szarzyńskiego 48-52/ Sienkiewicza 33 Sienkiewicza 29/ Wyszyńskiego 45 229 985,67 8 154,62 221 831,05 63 544,91 8 157,95 55 386,96 Rydygiera 33-35 164 000,00 663,76 163 336,24 Rydygiera 34-36 135 000,00 2 026,88 132 973,12 Grunwaldzka 42 60 000,00 387,87 59 612,13 Krzycka/ Skarbowców 212 439,79 0,00 212 439,79 Strona 18

Środki finansowe zgromadzone na funduszu remontowym na dzień 31.12.2012 r. wynoszą 401 345,82 zł. Zgromadzone środki finansowe na funduszu remontowym, jakie przechodzą na następny rok 2013: - ul. Środkowa 3-5a oraz biuro 15 875,99 zł - ul. Legnicka 19 8 355,40 zł - ul. Rydygiera 33-35 - 2 671,23 zł - ul. Rydygiera 34-36 - 3 359,26 zł - ul. S. Szarzyńskiego 48-52/H. Sienkiewicza 33 37 708,69 zł - ul. H. Sienkiewicza 29/Wyszyńskiego 45 22 038,76 zł - ul. Sienkiewicza 87 8 633,39 zł - ul. Szczepińska 26 2 479,98 zł - ul. Grunwaldzka 42 7 456,54 zł - ul. Czarnieckiego 29A 18 408,71 zł - ul. Pułaskiego 14 53 230,38 zł - ul. Krzycka / Skarbowców 163 278,69 zł - ul. H. PoboŜnego 10-18/J. Niemcewicza 6 69 909,78 zł Razem: 401 345,82 zł Zarząd w roku 2013 - planuje wykonanie następujących remontów: - kontynuacja remontu balkonów i elewacji budynku, wymiana stolarki aluminiowej przy ul. Krzycka / Skarbowców, - remont elewacji, klatki schodowej oraz wymiana stolarki aluminiowej przy ul. Pułaskiego 14, - malowanie klatki schodowej przy ul. Czarnieckiego 29A, H. Sienkiewicza 87, ul. Grunwaldzkiej 42 ( na dzień dzisiejszy - zostało wykonane); - montaŝ świetlików i wymiana pokrycia dachowego przy ul. Sępa- Szarzyńskiego- Sienkiewicza 33. Strona 19

VI. Analiza finansowa Spółdzielni A. Ocena zdolności płatniczej Spółdzielni Spółdzielnia na dzień 31.12.2012 r. posiada pełną zdolność płatniczą i nie posiada zadłuŝenia za usługi świadczone na rzecz Spółdzielni związane z prowadzoną działalnością eksploatacyjną. VII. Wyodrębnienie własności W 2012 r. Zarząd Spółdzielni kontynuował zawieranie umów o ustanowienie odrębnych własności lokali z udziałem w gruncie na rzecz mieszkańców. Zarząd Spółdzielni zawarł 9 aktów notarialnych. W okresie 2006 2012 Zarząd Spółdzielni zawarł łącznie 201 aktów notarialnych umowy przeniesienia prawa własności. Wszystkie akty notarialne podpisywane są w jednej kancelarii notarialnej, co zdecydowanie ułatwia przeprowadzenie całej procedury. Procentowy udział w częściach wspólnych i w prawie własności gruntu rozliczany jest osobno dla kaŝdej nieruchomości. Zgodnie z Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych i Ustawą o własności lokali, wszystkie nieruchomości pozostają pod zarządem Spółdzielni Mieszkaniowej Jedynka. Procentowy udział w częściach wspólnych oraz w prawie własności gruntu przeniesionych na właścicieli lokali kształtował się w następujący sposób: Strona 20

LP. Adres powierzchnia wyodrębnionych mieszkań powierzchnia wyodrębniony ch l. usługowych powierzchnia wyodrębnionyc h garaŝy powierzchnia piwnicy % udział w nieruchomości ul. PoboŜnego / 1 Niemcewicza 2 681,70 402,50 209,70 179,90 39,54 ul. Krzycka 2 /Skarbowców 2 470,40 18,30 220,90 209,50 32,35 3 ul. Pułaskiego14 260,30 0,00 0,00 6,50 27,79 4 ul. Rydygiera 34-36 191,82 0,00 0,00 16,80 13,62 5 ul. Rydygiera 33-35 595,00 0,00 0,00 49,60 45,20 ul. S.Szarzyńskiego 48-52 6 Sienkiewicza 33 410,25 0,00 0,00 23,30 14,17 7 ul. Środkowa 3-5a 303,30 103,90 0,00 18,60 16,33 8 ul. Sienkiewicza 87 132,00 0,00 0,00 8,40 19,49 ul. Sienkiewicza 29 9 /Wyszyńskiego 45 200,20 88,00 0,00 21,10 12,35 10 ul. Szczepińska 26 239,70 0,00 0,00 12,99 21,83 11 ul. Grunwaldzka 42 190,90 0,00 0,00 8,70 17,56 12 ul. Czarnieckiego 29A 123,20 98,60 0,00 10,40 13,70 13 ul. Legnicka 19 218,50 75,00 0,00 15,60 56,96 Suma 8 017,27 786,30 430,60 581,39 w y k o n Oceniając działalność Spółdzielni w roku sprawozdawczym 2012 naleŝy stwierdzić, Ŝe realizacja zamierzeń napotykała na spore trudności, nie zawsze zaleŝne od Spółdzielni, a wynikające z pogarszających się warunków makroekonomicznych kraju. Pomimo niesprzyjających uwarunkowań zewnętrznych, w 2012 r. kontynuowano prace związane z remontami elewacji. Przeprowadzono wiele prac remontowych, przeglądów, napraw i konserwacji instalacji wewnątrz budynków. Sytuacja finansowa Spółdzielni jest dobra, jednak uzaleŝniona o sytuacji materialnej jej członków, ich dyscypliny i poszanowania wspólnej własności. PowyŜsze sprawozdanie potwierdza, Ŝe Zarząd przy skutecznej kontroli i nadzorze ze strony Rady Nadzorczej, wykonuje dobrze swoje zadania. Zarząd Strona 21