4. Zadłużenie i windykacja należności STRUKTURA ZADŁUŻENIA W/G KONT [ ZŁ ] Należność główna Wyroki sądowe Koszty sądowe Woda Odsetki Usługi Kredyt KFM Gaz Centralne ogrzewanie Ciepła woda TV Internet Razem Roczny wymiar opłat Wskaźnik zadłużenia Nadpłaty Wskaźnik zadłużenia z uwzględnieniem nadpłat 31.12.2004 56 725,66 70 558,58 25 822,20 136 623,32 31 282,24 10 826,42 6 481,41 6 353,16 139 056,68 6 5565,11 27 014,17 9 995,07 586 304,02 8 943 654,59 6,55 31.12.2005 77 026,15 63 521,12 27 669,87 160 098,87 56 884,01 22 673,66 14 772,00 6 833,84 166 180,73 65 885,80 13 965,26 12 804,38 688 315,69 9 519 544,16 7,23 31.12.2006 49 428,66 107 717,61 38 670,07 134 359,01 56 661,62 4 940,63 14 274,32 5 773,99 136 921,70 53 033,22 6 072,44 8 530,92 616 384,19 9 766 169,93 6,31 31.12.2007 57 620,96 118 931,15 40 285,14 125 116,11 41 869,17 3 929,65 14 878,46 4 792,00 117 737,62 45 336,77 570 497,03 9 052 991,45 6,30 87 085,31 142 198,32 149 609,95 128 567,39 5,58 5,74 4,78 4,88 53
Zadłużenie lokali użytkowych na dzień 31 grudnia 2007 r. 54
ZADŁUŻENIE LOKALI UŻYTKOWYCH [ZŁ] 31.12.2003 31.12.2004 31.12.2005 31.12.2006 Należność główna 101 265,54 100 404,47 75 849,22 37 433,46 Odsetki 9 969,37 17 624,16 15 731,61 7 159,88 Należności nieściągalne 25 831,90 Razem 111 234,91 118 028,63 91 580,83 70 425,24 Roczny wymiar opłat 654 668,70 721 949,88 807 864,44 829 912,78 Wskaźnik zadłużenia 16,9 16,3 11,34 8,49 31.12.2007 44 449,37 6 047,61 13 367,92 63 864,90 792 676,62 8,06 Na dzień 31.12.2007 r. zadłużenie lokali mieszkaniowych wyniosło ogółem 570 497,03 zł, lokali użytkowych 63 864,90 zł. Istnienie zadłużenia zmusza Spółdzielnię do szukania skutecznych metod windykacyjnych. Spółdzielnia Mieszkaniowa Metalowiec przez okres ostatnich kilku lat wypracowała system działań umożliwiających skuteczne zmniejszenie zadłużenia. Profesjonalne i rzetelne podejście do każdej sprawy zadłużenia, z poszanowaniem obowiązujących przepisów prawa, a także troska o dobro lokatora, to zasady obowiązujące w Spółdzielni. ZADŁUŻENIE LOKALI MIESZKALNYCH ORAZ LOKALI UŻYTKOWYCH [ZŁ] 31.12.2003 31.12.2004 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2007 Należność główna 178 240,40 157 130,13 152 875,37 104 747,70 110 473,21 Wyroki sądowe 72 838,48 70 558,58 63 521,12 107 717,61 118 931,15 Koszty sadowe 28 043,71 25 822,20 27 669,87 38 670,07 40 285,14 Woda 123 511,30 136 623,32 160 098,87 134 359,01 125 116,11 Centralne ogrzewanie 224 641,67 139 056,68 166 180,73 71 767,82 117 737,62 Ciepła woda 78 278,83 65 565,11 65 885,80 4 940,63 45 336,77 Gaz 14 985,74 6 353,16 6 833,84 14 274,32 4 792,00 Usługi 4 033,69 10 826,42 22 673,66 5 773,99 3 929,65 Kredyt KFM 9 375,17 6 481,41 14 772,00 136 921,70 14 878,46 Odsetki 38 964,52 48 906,40 72 615,62 53 033,22 52 881,82 Razem 822 343,49 704 332,65 779 896,52 686 809,43 634 361,93 55
Przedstawiamy również stan zadłużenia z uwzględnieniem przedziałów czasowych opóźnienia w płaceniu czynszu. LOKALE MIESZKALNE: Grudzień 2006 r. Zadłużenie w Liczba zadłuż. lokali [zł] 100 624,07 1 172 90 462,32 189 52 307,10 59 61 878,63 42 69 499,06 24 241 613,01 32 616 384,19 1 518 Ilość m-cy zaległości 0-1 1-2 2-3 3-6 6-12 pow. 12 Razem Grudzień 2007 Zadłużenie w Liczba zadłuż. lokali [zł] 85 802,73 1 521 77 240,92 154 60 137,61 69 57 993,80 43 64 232,38 18 225 089,59 25 570 497,03 1 830 Różnica zł -14 821,34-13 221,40 7 830,51-3 884,83-5 266,68-16 523,42 45 887,16 Wartościowy udział poszczególnych osiedli w zadłużeniu ogółem dla lokali mieszkalnych przedstawia poniższy wykres: 250000 224650,83 231122,89 200000 150000 107152,12 100000 757,19 50000 0 Osiedle "Słoneczne" Osiedle "Młodych" 56 Osiedle "Metalowiec" Osiedle "Południe"
57
Wartościowy udział poszczególnych osiedli w zadłużeniu ogółem dla lokali mieszkalnych przedstawia poniższy wykres: LOKALE UŻYTKOWE: Ilość m-cy zaległości 0-1 1-2 2-3 3-6 6-12 pow. 12 Razem Grudzień 2006 r. Zadłużenie w Liczba zadłuż. lokali [zł] 2 489,77 44 8 482,38 13 11 532,85 5 12 136,07 6 8 766,96 3 27 017,21 16 70 425,24 87 Grudzień 2007 Zadłużenie w Liczba zadłuż. lokali [zł] 581,40 30 5 028,15 16 5 885,18 7 1 929,94 5 3 368,74 3 47 071,49 19 63 864,90 80 Różnica zł -1 908,37-3 454,23-5 647,67-10 206,13-5 398,22 20 054,28-6 560,34 Wartościowy udział poszczególnych osiedli w zadłużeniu ogółem dla lokali użytkowych przedstawia poniższy wykres: 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 000,00 000,00 000,00 000,00 000,00 000,00 000,00 000,00 000,00 000,00 0,00 46 970,55 11 041,94 5 645,76 206,65 Osiedle "Słoneczne Osiedle "Młodych" Osiedle "Metalowiec" Osiedle "Południe" Wykaz zadłużeń byłych lokali użytkowych ze stwierdzoną przez komornika 58
bezskutecznością egzekucji stan na 31.12.2007 r.: L.p. 1. 2. 3. 4. 5. 6. Nazwa lokalu * * * Adres lokalu Dekutowskiego * Niepodległości * Kasprowicza * Kasprowicza * Dekutowskiego * Dekutowskiego * * * * Razem Należność główna 3 002,28 3 112,08 1 517,74 373,50 397,28 8 402,88 Odsetki Razem 1 472,82 616,08 653,01 935,08 1 212,14 75,91 4965,04 4 475,10 3 728,16 2 170,75 1 308,58 1 212,14 473,19 13 367,92 Zadłużenie lokali użytkowych na dzień 31.12.2007 r. wyniosło 63 864,90 zł w tym zaległości nieściągalne wynoszą 13 367,92 zł, tj. 20,9% ogólnego zadłużenia. Mimo uzyskanych nakazów zapłaty, przeprowadzenie skutecznej egzekucji było niemożliwe. W celu odzyskania należności, uznanych przez komornika za nieściągalne, Spółdzielnia podjęła współpracę z Krajowym Rejestrem Długów. Prowadzone działania windykacyjne w stosunku do pozostałych lokali użytkowych polegające na: częstym analizowaniu stanu zadłużenia, wysyłaniu wezwań do zapłaty, prowadzeniu rozmów z dłużnikami, zabezpieczeniu należności poprzez weksle i zapisy w umowie, kierowanie spraw do sądu i komornika, wypowiadanie umów najmu i dzierżawy powodują stałą minimalizację zaległości. Zadłużenie lokali użytkowych z podziałem na typ lokalu. Status lokalu najem dzierżawa garaże własnościowe Razem Grudzień 2006 r. Kwota Liczba zadłużenia zadłużonych [zł] lokali 62 758,97 4 598,45 501,56 2 566,26 70 425,24 43 17 14 13 87 59 Grudzień 2007 r. Kwota Liczba zadłużenia zadłużonych [zł] lokali 56 941,58 4 728,33 660,41 1 534,58 63 864,90 33 17 21 9 80 Różnica [zł] -5 817,39 129,88 158,85-1 031,68-6 560,34
LOKALE MIESZKALNE ORAZ LOKALE UŻYTKOWE: Ilość m-cy zaległości Grudzień 2006 r. Liczba zadłużenie zadłużonych [zł] lokali Grudzień 2007 r. Liczba zadłużenie zadłużonych [zł] lokali Różnica [zł] 0-1 103 113,84 1 216 86 384,13 1 551-16 729,71 1-2 98 944,70 202 82 269,07 170-16 675,63 2-3 63 839,95 64 66 022,79 76 2 182,84 3-6 74 014,70 48 59 923,74 48-14 090,96 6-12 78 266,02 27 67 601,12 21-10 664,90 pow.12 268 630,22 48 272 161,08 44 3 530,86 Razem 686 809,43 1 605 634 361,93 1 910-52 447,50 Wartościowy udział poszczególnych osiedli w zadłużeniu ogółem przedstawia poniższy wykres: 300000 271621,38 242164,83 250000 200000 150000 112797,88 100000 50000 0 7777,84 Osiedle "Słoneczne" Osiedle "Młodych" Osiedle "Metalowiec" Osiedle "Południe" Prowadzone w 2007 r. przez Spółdzielnię Mieszkaniową Metalowiec działania windykacyjne miały na celu odzyskanie należności od dłużnika w drodze postępowania polubownego, stwarzającego możliwość podjęcia szybkich działań bez zbędnych formalności oraz ponoszenia dodatkowych kosztów. Działania prowadzone w trybie postępowania polubownego polegały przede wszystkim na: - prowadzeniu rozmów telefonicznych z dłużnikami mających na celu ustalenie sposobu i terminu spłaty należności, - osobistych wizyt u dłużników. W przypadku niemożności odzyskania należności na drodze polubownej podejmowane były działania sądowo egzekucyjne. 60
CZYNNOŚCI WINDYKACYJNE PODEJMOWANE W 2007 r. Działania windykacyjne w Spółdzielni możemy podzielić na trzy grupy: 1. Działania pozasądowe zmierzające do szybkiego i skutecznego odzyskania należności: kontakt listowy, telefoniczny lub osobisty motywujący dłużnika do dobrowolnej spłaty długu, wizyty domowe u dłużników, propagowanie korzystania z pomocy Państwa jaką jest dodatek mieszkaniowy, pomoc przy zamianie mieszkań zadłużonych o dużym metrażu na mniejsze, wysyłanie wezwań do zapłaty, wypowiadanie umów najmu, dzierżawy, przyjmowanie weksli in blanco, uprzedzanie o możliwości odcięcia ciepłej wody, sygnału telewizji kablowej i Internetu, ustalanie z dłużnikiem dodatkowych terminów spłaty należności, czuwanie nad terminowym dokonywaniem wpłat w ratach, wysyłanie co kwartał potwierdzanie sald umożliwiających lokatorom poznanie i uzgodnienie stanu kont, wywieszanie stanu zaległości na klatkach z oznaczeniem kondygnacji, umieszczanie w budynku Spółdzielni - na tablicy ogłoszeń, w Internecie i gazetce listy zadłużeń na poszczególnych blokach, przeprowadzanie wykluczeń z grona członków Spółdzielni, współpraca z Krajowym Rejestrem Długów. 2. Postępowanie sądowe. W przypadku braku możliwości polubownego odzyskania wierzytelności Spółdzielnia kieruje sprawę do postępowania sądowego: przygotowanie i gromadzenie niezbędnych dokumentów, sporządzenie i przesłanie do właściwego sądu pozwu, wystąpienie do sądu o nadanie wykonalności klauzuli. 3. Postępowanie egzekucyjne: kierowanie do dłużnika ostatecznego przedegzekucyjnego wezwania do zapłaty należności wraz z odsetkami i kosztami sądowymi, z zagrożeniem skierowania sprawy na drogę egzekucji komorniczej, przygotowanie wniosku przekazującego sprawę do właściwego komornika wraz ze wskazaniem sposobu przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego, złożenie dokumentów do właściwej kancelarii komorniczej, wspomaganie działań komorniczych zmierzających do pełnego zaspokojenia wierzyciela. 61
L.p. CZYNNOŚCI WINDYKACYJNE LOKALE MIESZKALNE [SZT.] LOKALE UŻYTKOWE [SZT.] 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. Sprawy skierowane do sądu o zapłatę Uzyskane nakazy zapłaty Sprawy skierowane do komornika Sprawy skierowane do sądu o eksmisję Uzyskane wyroki eksmisyjne Wykluczenia Rozłożenie na raty Wypowiedzenia umów o najem Wezwania do zapłaty od stycznia do grudnia 2005r. Umowy najmu lokali mieszkalnych Przedłużenie terminu spłaty zadłużenia 29 29 23 8 37 9 686 11 1 5 2 156 4 Analiza wartości należności zasądzonych nakazem zapłaty oraz odsetek dla lokali mieszkalnych. L.p. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Treść Ilość uzyskanych nakazów zapłaty Wartość zasądzonych należności [zł] Rok 2003 92 124 799,14 Rok 2004 56 95 314,10 Rok 2005 43 83 841,90 Rok 2006 41 95 399,27 29 93 837,09 Faktycznie poniesione koszty sądowe [zł] Koszty zastępstwa procesowego [zł] Razem [zł] Spłata zasądzonych należności [zł] Odsetki naliczone [zł] Odsetki spłacone [zł] Odsetki umorzone [zł] 4 144,50 26 400,00 155 343,64 79 323,68 43 796,80 31 857,34 295,22 3 231,67 19 440,00 117 941,15 42 770,89 78 903,35 63 675,93 1 859,83 2 529,10 16 980,00 103 351,00 34 611,63 89 063,83 47 737,22 4 447,14 3 695,00 20 820,00 119 914,27 29 370,68 72 594,70 57 312,27 4 437,23 2 262,50 18 060,00 114 159,59 19 836,21 63 677,73 59 557,36 3 457,07 62 2007
UMORZENIE ODSETEK W 2007 ROKU 63
WYKAZ NAKAZÓW ZAPŁATY ZA 2007 ROK 64
LISTA OSÓB WYKLUCZONYCH Z GRONA CZŁONKÓW SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ METALOWIEC 65
ZADŁUŻENIE TELEWIZJI KALOWEJ I INTERNETU Na dzień 31.12.2007r. zadłużenie z tytułu należności za usługi telekomunikacyjne wyniosło 9 006,42 zł. Stan naliczenia na dzień Stan zadłużenia na dzień 31.12.2007r. 856 679,95 31.12.2007r. 9 006,42 Wskaźnik zadłużenia (%) 1,05 Działania windykacyjne prowadzone w celu wyegzekwowania należności dotyczących korzystania z usług telekomunikacyjnych skupiały się przede wszystkim na: - rozmowach telefonicznych z dłużnikami, mających na celu uzgodnienie stanu należności, przypomnienie o regularnych wpłatach, - pisemnych wezwaniach do zapłaty pierwszych i ponownych, - ustalaniu dodatkowych terminów spłaty zaległości, - czuwanie nad terminowym dokonywaniem wpłat w ratach, - zleceniu odcięcia sygnału TV Kablowej i/lub Internetu. LISTA OSÓB U KTÓRYCH ZLECONO ODCIĘCIE SYGANŁU TV I INTERNETU 66
Z POWODU ZALEGŁOSCI W OPŁATACH 67
Podsumowanie: Przeprowadzone w 2007 roku działania windykacyjne przyniosły wymierny efekt, wskaźnik zadłużenia na lokalach mieszkalnych na dzień 31.12.2007 r. wyniósł 6,30%, na lokalach użytkowych 8,06%. Wskaźnik zadłużenia w roku: 2003 2004 2005 2006 2007 Lokale mieszkalne 8,21 6,55 7,23 6,31 6,30 Lokale użytkowe 16,90 16,30 11,35 8,49 8,06 68 Razem 8,80 7,29 7,55 6,48 6,44
Zestawienie należności w Spółdzielni Mieszkaniowej Metalowiec [zł] na dzień 31.12.2007 r.: 69
Zadłużenie na budynkach na dzień 31.12.2007 r. wobec S.M. Metalowiec 70
WYKAZ ZALEGŁOŚCI W OPŁATACH CZYNSZOWYCH POWYŻEJ 2 MIESIĘCY STAN NA 31.12.2007 R. 71
ZADŁUŻENIE LOKALI MIESZKALNYCH POWYŻEJ 1000 ZŁ 72
73
74