wycena Komentarz do ustawy o gospodarce ami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego Jerzy Dydenko, Tomasz Telega KOMENTARZE PROBLEMOWE 12. WYDANIE
wycena Komentarz do ustawy o gospodarce ami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego Jerzy Dydenko, Tomasz Telega KOMENTARZE PROBLEMOWE Zamów książkę w księgarni internetowej WARSZAWA 2016
Stan prawny na 15 sierpnia 2016 r. Recenzent Zygmunt Bojar rzeczoznawca majątkowy Wydawca Grzegorz Jarecki Redaktor prowadzący Kinga Zając Opracowanie redakcyjne i łamanie Violet Design Wioletta Kowalska Ta książka jest wspólnym dziełem twórcy i wydawcy. Prosimy, byś przestrzegał przysługujących im praw. Książkę możesz udostępnić osobom bliskim lub osobiście znanym, ale nie publikuj jej w internecie. Jeśli cytujesz fragmenty, nie zmieniaj ich treści i koniecznie zaznacz, czyje to dzieło. A jeśli musisz skopiować część, rób to jedynie na użytek osobisty. SZANUJMY PRAWO I WŁASNOŚĆ Więcej na www.legalnakultura.pl POLSKA IZBA KSIĄŻKI Copyright by Wolters Kluwer SA, 2016 ISBN: 978-83-8092-508-3 Dział Praw Autorskich 01-208 Warszawa, ul. Przyokopowa 33 tel. 22 535 82 19 e-mail: ksiazki@wolterskluwer.pl www.wolterskluwer.pl księgarnia internetowa www.profinfo.pl
SPIS TREŚCI Wykaz skrótów 9 Wprowadzenie 11 CZĘŚĆ I USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI 17 Dział I Przepisy ogólne 19 Dział II Gospodarowanie ami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego 34 Rozdział 1. Zasady ogólne 34 Rozdział 2. Zasoby 35 Rozdział 3. Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste 35 Rozdział 4. Przetargi na zbycie 39 Rozdział 5. Oddawanie w trwały zarząd 40 Rozdział 6. Przekazywanie na cele szczególne 41 Rozdział 7. Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania gruntowych 42 Rozdział 8. Ceny, opłaty i rozliczenia za 44 5
Spis treści Dział III Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do 55 Rozdział 1. Podziały 55 Rozdział 2. Scalanie i podział 61 Rozdział 3. Prawo pierwokupu 68 Rozdział 4. Wywłaszczanie 69 Rozdział 5. Odszkodowania za wywłaszczone 78 Rozdział 6. Zwrot wywłaszczonych 86 Rozdział 7. Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej 90 Dział IV Wycena 96 Rozdział 1. Określanie wartości 96 Rozdział 2. Powszechna taksacja 125 Rozdział 3. Badanie rynku 126 Dział V Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania ami 128 Rozdział 1. Rzeczoznawstwo majątkowe 128 Rozdział 2. Pośrednictwo w obrocie ami 139 Rozdział 3. Zarządzanie ami 139 Rozdział 4. Nadawanie uprawnień zawodowych rzeczoznawcom majątkowym i dokonywanie wpisów do centralnego rejestru oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej 140 Dział VI Przepisy karne 141 Dział VII Przepisy przejściowe, zmiany w przepisach obowiązujących i przepisy końcowe 142 6
Spis treści CZĘŚĆ II ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW W SPRAWIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI I SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 145 Rozdział 1. Przepisy ogólne 147 Rozdział 2. Określanie wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny 148 Rozdział 3. Określanie wartości dla różnych celów 189 Rozdział 4. Sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego 280 Rozdział 5. Przepis końcowy 297 Załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Wskaźniki szacunkowe gruntów 298 Bibliografia 301 Wykaz aktów prawnych 303 Wykaz tablic 309
WYKAZ SKRÓTÓW Akty prawne k.c. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 380 z późn. zm.) Konkordat Konkordat między Stolicą Apostolską i Rzecząpospolitą Polską, podpisany w Warszawie dnia 28 lipca 1993 r. (Dz. U. z 1998 r. Nr 51, poz. 318) k.p.a. ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 23 z późn. zm.) k.p.c. ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 101 z późn. zm.) k.p.k. ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks postępowania karnego (Dz. U. Nr 89, poz. 555 z późn. zm.) pr. bud. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.) pr. geol. i górn. ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 1131 z późn. zm.) rozporządzenie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września w sprawie 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzawyceny lub nia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 rozporządzenie z późn. zm.) u.g.n. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nierulub ustawa chomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm.) 9
Wykaz skrótów u.k.w.h. u.o.z. u.p.s.d. u.p.z.p. u.s.m. ustawa zabużańska u.w.l. ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 790 z późn. zm.) ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 1446 z późn. zm.) ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 205 z późn. zm.) ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 778 z późn. zm.) ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222 z późn. zm.) ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 1090 z późn. zm.) ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) Inne skróty EGiB epuap GUS NSA OSNP OTK-A PAN PFSRM PSRWN WSA ewidencja gruntów i budynków elektroniczna Platforma Usług Administracji Publicznej Główny Urząd Statystyczny Naczelny Sąd Administracyjny Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; zbiór urzędowy, Seria A Polska Akademia Nauk Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Wojewódzki Sąd Administracyjny 10
WPROWADZENIE Regulacje prawne dotyczące wycen można umieścić na trzech poziomach. Poziom I stanowi ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce ami (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm.), zwana dalej ustawą lub u.g.n. Podstawowe dyspozycje dotyczące metodologii wycen w Polsce zawiera rozdział 1 działu IV ustawy ( art. 149 159) zatytułowany Określanie wartości. W szczególności ustawodawca definiuje podejścia, jakie będą stosowane w wycenach, precyzując jednocześnie, że w podejściach występują metody wycen, które z kolei mogą (ale nie muszą) dzielić się na techniki wycen. Dalej ustawodawca zobowiązuje Radę Ministrów do wydania rozporządzenia wykonawczego dotyczącego problematyki wycen. Poziom II stanowi rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwane dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny. Rozporządzenie było dwukrotnie nowelizowane przez rozporządzenia zmieniające: z dnia 27 września 2005 r. (Dz. U. Nr 196, poz. 1628) i z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985). Rozwija ono zasady ogólne sprecyzowane w ustawie, w tym definiuje metody i techniki wycen, 11
Wprowadzenie jakie wykorzystywane są w poszczególnych podejściach, określa zasady wyceny dla różnych celów, a także ustala formę i treść operatu szacunkowego oraz sposób jego sporządzania. Poziom III stanowią standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Standardy określają reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego ustalone zgodnie z przepisami prawa. Ustawa zobowiązuje rzeczoznawców majątkowych do stosowania dyspozycji zawartych w standardach, ustalonych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Komunikat o uzgodnieniu zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym tego ministra 1. Prace nad standardami prowadzi Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). Projekty standardów, do czasu ich uzgodnienia z ministrem, należy traktować jako literaturę przedmiotu. Szczegółowe informacje na temat prac nad standardami oraz teksty opracowanych już projektów standardów dostępne są na stronach internetowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych: www.pfva.com.pl. Europejskie Standardy Wyceny 2 i Międzynarodowe Standardy Wyceny 3 należy również traktować jako literaturę przedmiotu, z zastrzeżeniem, że ich stosowanie jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy zawarte tam dyspozycje nie są sprzeczne z przepisami polskiego prawa. 1 Według stanu z sierpnia 2016 r. Minister Infrastruktury uzgodnił dotychczas tylko jeden standard rzeczoznawców majątkowych: Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności ; zob. komunikat Ministra Infrastruktury z dnia 4 stycznia 2010 r. w sprawie uzgodnienia standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności wraz z treścią standardu (Dz. Urz. MI Nr 1, poz. 1). 2 Europejskie Standardy Wyceny 2012, PFSRM, Warszawa 2013. 3 Międzynarodowe Standardy Wyceny, PFSRM, Warszawa 2009. 12
Wprowadzenie Niniejsza publikacja obejmuje: komentarze do wybranych fragmentów ustawy; komentarze do wszystkich przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny. Zamysłem wyjściowym autorów było przygotowanie komentarza tylko do rozporządzenia w sprawie wyceny. Okazało się jednak, że tak zakreślone zadanie wymaga ciągłego odwoływania się do konkretnych przepisów ustawy, które również należało omówić. W tej sytuacji autorzy uznali, że dla czytelności komentarza lepszym rozwiązaniem będzie podział opracowania na dwie części. Część pierwsza obejmuje wybrane przepisy ustawy dotyczące wycen wraz z odpowiednim komentarzem, a część druga to komentarze do rozporządzenia w sprawie wyceny. W części pierwszej zachowano układ ustawy, czyli podział na działy i rozdziały. Każdy rozdział poprzedzony jest informacją o jego zakresie przedmiotowym i tematyce oraz poruszanych zagadnieniach. Dalej zamieszczone są wybrane artykuły ustawy opatrzone właściwymi komentarzami. Część druga obejmuje wszystkie przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny, przy czym komentarzem opatrzony jest każdy jego paragraf. Komentarze przygotowano według stanu prawnego na dzień 15 sierpnia 2016 r. Jerzy Dydenko Tomasz Telega
CZĘŚĆ I
USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce ami (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1774; zm.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1777; z 2016 r. poz. 65, poz. 1250) Część I obejmuje komentarze do wybranych fragmentów ustawy, które związane są z problematyką szacowania.
DZIAŁ I Przepisy ogólne Dział I obejmuje 10 artykułów oznaczonych kolejnymi numerami od 1 do 9a. Przedmiotem tego działu jest zakres i podstawowe zasady konstrukcji ustawy. Poniżej przedstawiono i skomentowano najważniejsze przepisy tego działu, ze szczególnym uwzględnieniem regulacji, które są istotne dla zagadnień związanych z wyceną. Art. 1. [Zakres regulacji] 1. Ustawa określa zasady: 1) gospodarowania ami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego; 2) podziału ; 3) scalania i podziału ; 4) pierwokupu ; 5) wywłaszczania i zwrotu wywłaszczonych ; 6) udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej; 7) wyceny ; 8) działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie ami. 19
Art. 1 Ustawa o gospodarce ami 2. Przepisów ustawy nie stosuje się do służących wykonywaniu zadań placówek zagranicznych Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu przepisów o służbie zagranicznej. 1. Artykuł 1 określa zakres stosowania ustawy. Tę ogólną dyspozycję przedstawiono szczegółowo w tablicy 1, zestawiając kolejne działy i rozdziały ustawy wraz z przyporządkowaniem im odpowiednich artykułów. 2. Ustawa nie ma jednolitego charakteru. Łączy bowiem cywilno- i administracyjnoprawne zasady regulacji. Stanowi lex specialis w stosunku do kodeksu cywilnego, którego normy stosuje się w pierwszej kolejności. Zakres przedmiotowy regulacji zawartych w ustawie jest bardzo szeroki i obejmuje: regulacje dotyczące zasad gospodarowania ami, które odnoszą się tylko do stanowiących własność Skarbu Państwa bądź też stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego; inne regulacje (w tym zasady wyceny, podziały, opłaty i rozliczenia za, wywłaszczenie i inne czynności), które odnoszą się do wszystkich, bez względu na podmiot własności. 3. Ustawa reguluje status zawodowy rzeczoznawcy majątkowego. Określa także podstawowe zasady wyceny. Ustawowe regulacje zasad wycen mają charakter wyjątkowy i wskazują na wagę, jaką do tego zagadnienia przykłada ustawodawca. Wycena ma bowiem w swojej istocie wymiar techniczno- -prawny, a zagadnienia tego typu rozstrzygane są zwykle poprzez normy, standardy zawodowe i dyspozycje literaturowe. 20
Dział I. Przepisy ogólne Art. 1 Tablica 1. Zakres stosowania ustawy o gospodarce ami I II III Dział art. Rozdział art. Przepisy ogólne, w tym słowniczek pojęć Gospodarowanie ami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego Wykonanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do 1 9a 4 10 91 1. Zasady ogólne 2. Zasoby 3. Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste 4. Przetargi na zbycie 5. Oddawanie w trwały zarząd 6. Przekazywanie na cele szczególne 7. Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania gruntowych 8. Ceny, opłaty i rozliczenia za 92 148b 1. Podziały 2. Scalanie i podział 3. Prawo pierwokupu 4. Wywłaszczanie 5. Odszkodowania za wywłaszczone 6. Zwrot wywłaszczonych 7. Udział w kosztach budowy infrastruktury technicznej IV Wycena 149 173c 1. Określanie wartości 2. Powszechna taksacja 3. Badanie rynku 10 19 20 26 27 36 37 42 43 50 51 61 62 66 67 91 92 100 101 108 109 111 112 127 128 135 136 142 143 148b 149 159 160 173 173a 173c 21
Jerzy Dydenko rzeczoznawca majątkowy; kierownik naukowy i wykładowca międzyuczelnianego studium podyplomowego wyceny Politechniki Krakowskiej i Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, wykładał w Maroku, Algierii, Armenii i Gruzji; wieloletni biegły sądowy z zakresu konstrukcji budowlanych i gospodarki ami; wieloletni członek Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej ds. uprawnień zawodowych w zakresie szacowania ; współautor norm zawodowych rzeczoznawców majątkowych; autor i redaktor kilkudziesięciu prac naukowych, w tym monografii Szacowanie (Warszawa 2015). Tomasz Telega rzeczoznawca majątkowy; geodeta uprawniony w dziedzinie geodezji i kartografii; wykładowca na studiach podyplomowych dotyczących wyceny na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu, Uniwersytecie Łódzkim, Politechnice Krakowskiej i Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie; współautor projektów rozporządzeń wykonawczych związanych z gospodarką ami; wieloletni biegły sądowy z zakresu geodezji i gospodarki ami; członek Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej ds. uprawnień zawodowych w zakresie szacowania ; współautor norm zawodowych rzeczoznawców majątkowych; autor kilkudziesięciu publikacji z dziedziny gospodarki ami. W książce zawarto komentarze do wybranych przepisów ustawy o gospodarce ami dotyczących problematyki wyceny oraz dyspozycji rozwijających je, zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego. Opracowanie umożliwia właściwą interpretację przepisów odnoszących się do wyceny, analizę jej procedur i uporządkowanie praktyki wyceny zgodnie z obowiązującymi przepisami. Publikacja przeznaczona jest przede wszystkim dla rzeczoznawców majątkowych i osób ubiegających się o uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, a także dla tych, których działalność zawodowa związana jest z gospodarką ami sędziów, radców prawnych i adwokatów, pracowników administracji publicznej, bankowców, zarządców oraz pośredników w obrocie ami. ZAMÓWIENIA: INFOLINIA 801 04 45 45, FAX 22 535 80 01 ZAMOWIENIA@WOLTERSKLUWER.PL WWW.PROFINFO.PL CENA 139 ZŁ (W TYM 5% VAT)