JAWORZNICKIE TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO SP. Z O.O. W JAWORZNIE I. Podstawowe dane o spółce (stan na dzień 31 grudnia 2010 r.) 1. Nazwa firmy: Jaworznickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o. o. 2. Adres: ul Mickiewicza 1, 43-600 Jaworzno 3. Podstawa prawna: umowa spółki w formie aktu notarialnego z 28 lutego 2000 r. 4. Kapitał zakładowy: 17 22 000 i dzieli się na 34.440 równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 500 zł każdy 5. Kapitał zapasowy: 729 284,38 zł 6. Kapitał rezerwowy: brak 7. Udziałowcy: 100 % udziałów posiada Gmina Jaworzno. 8. Aktywa: 55 705 130,95 zł 9. Rachunek zysków i strat za rok 2010: zysk netto 496 921,30 zł 10. Strata z lat ubiegłych: brak 11. Zobowiązania spółki: długoterminowe 34 332 039,94 zł, w tym kredyty i pożyczki 24 789 436,50 zł 12. Organy spółki: Prezes Zarządu- Janusz Łach Rada Nadzorcza- Andrzej Sroka Jan Juraszek Mariusz Pawelec 13. Przedmiot działalności: wykonywanie robót budowlanych, roboty ziemne w zakresie montażu i wznoszenia budynków i budowli, elementów prefabrykatów, wykonywanie robót ogólnobudowlanych, związanych z wznoszeniem budynków, roboty związane z fundamentowaniem, wykonywanie instalacji elektrycznych budynków i budowli, wykonywanie instalacji centralnego ogrzewania i wentylacji, wykonywanie instalacji gazowej, tynkowanie, zakładanie stolarki budowlanej, posadzkarstwo, tapetowanie i oblicowywanie ścian, malowanie, wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych, rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, roboty ziemne, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem nieruchomości na zlecenie. II. Wprowadzenie Podstawowa działalność Jaworznickiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o. o. koncentruje się na budowie i zarządzaniu mieszkaniami na wynajem. W zasobach spółki znajdują się mieszkania na wynajem w budynkach wielorodzinnych oddawanych do użytku od 2003 roku. Ponadto spółka posiada również Biuro Nadzoru Właścicielskiego 1
mieszkania na wynajem zlokalizowane w kamienicach czynszowych. Dodatkową działalnością spółki jest zarządzanie lokalami użytkowymi, stanowiącymi jej własność. Ponadto od stycznia 2009 r. spółka zarządza własnym placem targowym zlokalizowanym przy ul. Grunwaldzkiej. Obok budowy mieszkań na wynajem spółka realizuje również inne inwestycje realizowane w systemie zastępstwa inwestycyjnego. W ten sposób zrealizowano budowę hospicjum stacjonarnego przy ul. Górników zleconą przez Stowarzyszenie Hospicjum Homo Homini im. Św. Alberta. W systemie zastępstwa inwestycyjnego spółka realizuje również budowę domów jednorodzinnych. Obecnie system budownictwa społecznego znajduje się u progu zmian zapoczątkowanych likwidacją Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM)z dniem 31 maja 2009 r. (zgodnie z art. 15 Ustawy z dnia 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych ustaw). Obecnie, z uwagi na ograniczony budżet przeznaczony na kredyty preferencyjne BGK przyznaje kredyty inwestycjom, które są w większości finansowane z innych źródeł. W związku z powyższym, oraz z uwagi na fakt stosunkowo niekorzystnego kosztu kredytu komercyjnego, którym mogłaby być finansowana budowa mieszkań na wynajem, konieczne staje się wzięcie pod uwagę możliwości finansowych najemców mieszkań w systemie tbs, które nie pozwalają w ogromnej większości na ponoszenie zwiększonych kosztów kredytów. Stały, wysoki popyt na rynku mieszkań sprawia, że racjonalna wydaje się czasowa zmiana proporcji w ilości oddanych do użytku mieszkań budowanych na wynajem i w zastępstwie inwestycyjnym. Rozwiązanie to jest również korzystniejsze dla przyszłych właścicieli mieszkań, którzy w oparciu o kredyty w ramach programu Rodzina na swoim otrzymają mieszkania tańsze niż budowane w systemie deweloperskim, oferowanym przez podmioty prywatne. Z dniem 11 października 2011 r. weszła w życie Ustawa z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nowelizacją lokale mieszkalne w zasobach tbs wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez BGK na podstawie wniosków złożonych do 30 września 2009 r., mogą być wyodrębnione na własność. Decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmować będzie Zgromadzenie Wspólników. III. Wstępna ocena majątku spółki Wartość majątku spółki na dzień 31 grudnia 2010 r. wyniosła 55 705 130,95 zł i była wyższa w stosunku do roku poprzedniego o 8%, co wynika głównie z działalności inwestycyjnej, w szczególności budowy budynku wielorodzinnego przy ul. Henryka Partyki 2. Struktura majątku, z uwagi na przedmiot działalności spółki, charakteryzuje się bardzo dużym udziałem (92 %) środków trwałych, w tym głównie budynków, lokali i obiektów inżynierii lądowej i wodnej, gruntów i środków trwałych w budowie. Prowadzone przez spółkę inwestycje powodują trend wzrostowy wartości majątku trwałego. Na wartość majątku obrotowego składają się w głównej mierze inne środki pieniężne w postaci lokat terminowych. Udział majątku obrotowego w majątku spółki ogółem wyniósł 8%. Majątek Spółki w 34% jest finansowany ze środków własnych i w 66% z kapitałów obcych. IV. Działalność inwestycyjna Informacja o projektach realizowanych przez Jaworznickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o., dofinansowanych ze środków Gminy Miasta Jaworzna i Krajowego Funduszu Mieszkaniowego w postaci Biuro Nadzoru Właścicielskiego 2
kredytu preferencyjnego w latach 2007-2011 przedstawiona została w poniższej tabeli. Lp. Tytuł projektu Okres realizacji 1 Budowa budynków Zalipie i ul. Skowronków (72 mieszkania na 2 Budowa budynków Partyzantów (30 mieszkań na 3 Budowa placu targowego przy ul. Grunwaldzkiej wraz z towarzyszącą infrastrukturą 4 Przebudowa kamienicy przy ul. Mickiewicza 1 5 Budowa dwóch budynków Kalinowa (48 mieszkań na 6 Budowa dwóch budynków Marmurowa (48 mieszkań na 7 Budowa budynku wielorodzinnego przy ul. Henryka Partyki (32 mieszkania na Całkowite koszty realizacji Wkład własny Wielkość dofinansowania Opis projektu Środki z kredytu BGK Wkład pieniężny/aport wniesiony przez Gminę 2007-2008 10 478 184,95 zł 2 183 975,92 zł 6 496 314,86 zł 1 797 894,17 zł Budowa sześciu budynków wielorodzinnych w ramach budownictwa społecznego, przy wykorzystaniu kredytu preferencyjnego z KFM udzielonego przez BGK, środków Gminy Miasta Jaworzna przekazanych w formie aportu rzeczowego (nieruchomość gruntowa) i finansowego oraz partycypacji osób fizycznych 2007-2008 4 256 107,66 zł 916 866,29 zł 2 702 572,54 zł 636 668,83 zł Budowa budynku wielorodzinnego w ramach budownictwa społecznego, przy wykorzystaniu kredytu preferencyjnego z KFM udzielonego przez BGK, środków Gminy Miasta Jaworzna przekazanych w formie aportu rzeczowego (nieruchomość gruntowa) i finansowego oraz partycypacji osób fizycznych 2007-2008 994 606,30 zł 193 106,30 zł 801 500,00 zł Celem projektu było uporządkowanie miejsc handlowych w centrum miasta Jaworzna. Środki finansowe przekazane przez Gminę Miasta Jaworzna w formie aportu rzeczowego (nieruchomość gruntowa o wartości 301 598,00 zł) i finansowego (499 902,00 zł) 2008-2009 607 766,75 zł 607 766,75 zł Przebudowa kamienicy w ramach programu Rynek Od Nowa. Środki finansowe przekazane przez Gminę Miasta Jaworzna w formie dokapitalizowania 2008-2009 7 790 431,74 zł 1 979 521,53 zł 4 980 862,10 zł 830 048,11 zł Budowa dwóch budynków wielorodzinnych w ramach budownictwa społecznego, przy wykorzystaniu kredytu preferencyjnego z KFM udzielonego przez BGK, środków Gminy Miasta Jaworzna przekazanych w formie aportu rzeczowego (nieruchomość gruntowa) i finansowego oraz partycypacji osób fizycznych 2008-2009 8 022 697,99 zł 2 003 923,42 zł 5 131 141,13 zł 887 633,44 zł Budowa dwóch budynków wielorodzinnych w ramach budownictwa społecznego, przy wykorzystaniu kredytu preferencyjnego z KFM udzielonego przez BGK, środków Gminy Miasta Jaworzna przekazanych w formie aportu rzeczowego (nieruchomość gruntowa) i finansowego oraz partycypacji osób fizycznych 2010-2011 4 269 862,55 zł 1 205 350,76 zł 2 938 500,00 zł 126 011,79 zł Budowa budynku wielorodzinnego w ramach budownictwa społecznego, przy wykorzystaniu kredytu preferencyjnego z KFM udzielonego przez BGK, środków Gminy Miasta Jaworzna przekazanych w formie aportu rzeczowego (nieruchomość gruntowa) i finansowego oraz partycypacji osób fizycznych Na przestrzeni ostatnich lat Jaworznickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o. o. wypracowało skuteczny model realizacji inwestycji, który pozwalał na stałe zwiększanie ilości oddawanych do użytku mieszkań w systemie budownictwa na wynajem. Poniżej, w tabelarycznej formie zestawiono inwestycje JTBS Biuro Nadzoru Właścicielskiego 3
zrealizowane w ramach środków pozyskanych z preferencyjnego kredytu Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, oddane do użytku w latach 2003-2011. Na przestrzeni tych lat JTBS oddał do użytku łącznie 264 mieszkań na wynajem o łącznej powierzchni 14 140,90 m 2. Lokalizacja inwestycji Rok oddania do użytku Liczba mieszkań Powierzchnia użytkowa (m 2 ) ul. Cegielniana 27 2003 30 1 509,70 ul. Chełmońskiego 33A, 33B, 33C 2005 36 1 600,35 ul. Partyzantów 13 2008 30 1 428,91 ul. Zalipie 14,16,18,20, ul. Skowronków 25,27 2008 72 3 202,46 ul. Kalinowa 7A, 7B 2009 48 2 411,38 ul. Marmurowa 11, 13 2009 48 2 418,82 ul. Henryka Partyki 2 2011 32 1 569,28 Razem: 264 14 140,90 Wzrost powierzchni oddawanych do użytku mieszkań wybudowanych w ramach kredytu KFM w latach 2003-2011 zobrazowano na poniższym diagramie. Mieszkania oddane do użytku - powierzchnia 4800,00 4200,00 3600,00 3000,00 2400,00 Mieszkania m2 1800,00 1200,00 600,00 0,00 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Spółka posiada ponadto w zasobach trzy mieszkania zlokalizowane w kamienicy przy ul. Mickiewicza 19 i sześć mieszkań w kamienicy przy ul. Mickiewicza 21. Oprócz inwestycji w zakresie mieszkań na wynajem, spółka oddała również do użytku budynki jednorodzinne budowane w formie zastępstwa inwestycyjnego. W poniższej tabeli zestawiono oddane do użytku inwestycje zrealizowane w oparciu o zastępstwo inwestycyjne. Biuro Nadzoru Właścicielskiego 4
Lokalizacja Rok oddania do użytku Liczba budynków Powierzchnia użytkowa w m 2 ul. Cegielniana 2003 6 870 ul. Chełmońskiego 2010 7 1070,3 Istotne z punktu widzenia rozwoju spółki jest realizowanie inwestycji w większym stopniu opartych o kapitał i majątek własny Spółki oraz o środki przyszłych najemców/właścicieli nieruchomości. Z uwagi na zmniejszające się prawdopodobieństwo otrzymania preferencyjnego kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego, przeznaczonego na realizację inwestycji w systemie mieszkań na wynajem, jak również ograniczoną możliwością pozyskania przez spółkę korzystnego kredytu komercyjnego na ten cel, zasadne wydaje się zwiększenie udziału procentowego mieszkań budowanych w systemie zastępstwa inwestycyjnego, finansowanych kredytem otrzymanym przez przyszłych właścicieli mieszkań. W związku z tym, że mieszkania w systemie budownictwa społecznego oddane w ostatnich latach do użytku przez spółkę w znacznej mierze zaspokoiły popyt na tego typu budownictwo, jak i w obliczu obecnych trudności z pozyskaniem dofinansowania budownictwa społecznego ze środków skarbu państwa, spółka powinna rozpocząć budowę mieszkań w systemie zastępstwa inwestycyjnego i kontynuować ją aż do czasu, gdy środki zabezpieczone na cel budownictwa mieszkaniowego w budżecie państwa pozwolą na powrócenie do realizacji budownictwa wielomieszkaniowego jedynie w systemie budownictwa społecznego. Zastosowanie formy zastępstwa inwestycyjnego w budownictwie wielorodzinnym umożliwi mieszkańcom Jaworzna zakup nowego mieszkania własnościowego po konkurencyjnej cenie, a dla spółki jest szansą wypełniania misji w dobie zmian systemu budownictwa społecznego. Z uwagi na atrakcyjne położenie miasta Jaworzna w aglomeracji śląskiej, zapotrzebowanie na mieszkania i domy na terenie miasta nie będzie na przestrzeni najbliższych lat malało, co gwarantuje stabilną sytuację finansową i dalszy rozwój Jaworznickiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. W roku bieżącym Spółka rozpoczęła budowę wielomieszkaniowego budynku przy ul. Henryka Partyki 2 w ramach zastępstwa inwestycyjnego. Trwa budowa budynków jednorodzinnych przy ul. Duboisa w ramach zastępstwa inwestycyjnego. W roku 2012 Gmina zamierza przekazać do Spółki w postaci aportu nieruchomość zabudowaną przy ul. Koszarowej 9. Ponadto, w kolejnych latach Spółka planuje wykonać remont kamienicy przy ul. Mickiewicza 19. V. Struktura kapitałowa Jedynym wspólnikiem Jaworznickiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o. o. jest Gmina Miasta Jaworzno, która posiada 34.440 równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 500 zł każdy, o łącznej wartości 17 22 000 zł (stan na 31 grudnia 2009 r.). VI. Obecna sytuacja finansowa spółki Skrócona prezentacja wyników finansowych spółki wyszczególnienie Wartość 31.12.2008 (w tys. zł) Wartość 31.12.2009 (w tys. zł) Wartość 31.12.2010 (w tys. zł) Wskaźnik dynamiki za lata 2008-2009 Przychody ze sprzedaży 1 549 3 941 4 249 154% 7,00% Wynik na działalności operacyjnej 200 852 1 218 326% 42% Zysk (strata) brutto 162 461 547 184% 18% Wskaźnik dynamiki za lata 2009-2010 Biuro Nadzoru Właścicielskiego 5
Zysk (strata) netto 148 408 497 175% 21% Suma bilansowa 34 769 51 567 55 705 48% 8% Aktywa trwałe 30 551 47 515 51 326 55% 8% Kapitał własny 12 937 17 949 18 446 38% 2% Zobowiązania krótkoterminowe 769 1 774 1 998 130% 12% Zobowiązania długoterminowe 20 108 30 904 34 332 53% 11% W analizowanym okresie Spółka notuje dodatnie wyniki finansowe netto. Zysk netto na dzień 31.12.2010 r. wyniósł 496 921,30 zł i był wyższy w stosunku do wyniku z roku poprzedniego o 21%. Aktywa Spółki na 31.12.2010 r. wyniosły 55 705 130,95 zł i w stosunku do roku poprzedniego wrosły o 8% W zakresie struktury kapitałów przeważający udział kapitałów obcych (67%) determinowany jest dużymi nakładami inwestycyjnymi w majątek trwały częściowo finansowany z kredytów udzielonych przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Analizując dynamikę podstawowych wielkości finansowych w Spółce za okres 2008-2010 należy zwrócić uwagę na trend wzrostowy. W pozycjach przychodów ze sprzedaży oraz wyniku na działalności operacyjnej, a tym samym również wyniku brutto i netto, tempo wzrostu w roku 2010 w porównaniu do roku poprzedniego było niższe. W roku 2010 dynamika przychodów ze sprzedaży oraz wyniku na działalności operacyjnej i zysku była już znacznie mniejsza. Wskaźniki dynamiki aktywów trwałych, sumy bilansowej, kapitału własnego oraz zobowiązań długo- i krótkoterminowych w analizowanym okresie również charakteryzuje trend wzrostowy, a tempo wzrostu w roku 2010 jest znacznie niższe. Niższe tempo analizowanych kategorii bilansowych w roku 2010 jest konsekwencją ograniczenia realizacji inwestycji, zaplanowanych na ten okres przez Spółkę, w związku z odmową ich finansowania przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Zgodnie z informacją Ministerstwa Infrastruktury w roku 2010 na wsparcie wniosków z 2009 roku w postaci kredytów preferencyjnych przeznaczono kwotę 7 mln zł, co pozwalało na rozpoczęcie akcji kredytowej na poziomie 30 mln zł. Takie środki umożliwiały budowę około 300 mieszkań w całym kraju. VII. Podsumowanie Z uwagi na wprowadzane zmian regulacji prawnych systemu budownictwa społecznego, jak również niewielki udział w rynku firm deweloperskich realizujących inwestycje zabudowy wielorodzinnej i osiedlowej, nie wydaje się zasadne rozważanie w najbliższej przyszłości zmiany struktury własnościowej spółki. Na chwilę obecną budowa mieszkań na wynajem i w systemie zastępstwa inwestycyjnego gwarantuje zarówno dalszą stabilną sytuację finansową spółki, jak i bieżące zaspokajanie popytu na nowe mieszkania w mieście. Biorąc pod uwagę ograniczone możliwości finansowania ze środków zewnętrznych, Spółka w najbliższych latach będzie realizować inwestycje polegające na adaptacji pustostanów oraz nieużytkowanych budynków gminnych na mieszkania na wynajem. Rozwiązanie takie pozwoli na realizację inwestycji przy znacznie niższym stopniu zaangażowania środków zewnętrznych. Biuro Nadzoru Właścicielskiego 6