INSTYTUT ROZWOJU MIAST 2 3 L AT A POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI MONITORING ZA LATA 1990-2012 KRAKÓW 2013
Opracowanie zostało wykonane w Zakładzie Ekonomiki Przestrzeni Instytutu Rozwoju Miast zgodnie z kierunkowym planem tematycznym zadań (badawczych i innych) finansowanych z dotacji statutowej na 2013 r. Tytuł projektu: Rozbudowa bazy danych merytorycznych w IRM. Monitoring polskiego rynku nieruchomości. Raport za 2012 r. Symbol projektu: 9682 Kierownik projektu: Leszek Kałkowski Dyrektor Instytutu: Ireneusz Jędrychowski Kierownik Zakładu: Janusz Jeżak Zespół autorski: Współpraca: Leszek Kałkowski - główny autor Jacek Dudek Andrzej Sroczyński Recenzent: Adam Nalepka Słowa kluczowe: nieruchomości, rynek nieruchomości, lokale, budynki, grunty, ilość transakcji, wartość transakcji, powierzchnia transakcji, ceny nieruchomości, rynek krajowy oraz rynki regionalne (wojewódzkie), podmioty rynku. Copyright by Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2013
SPIS TREŚCI WPROWADZENIE... 5 1. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE W 2012 ROKU... 7 1.1. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA OBROTÓW... 7 1.2. STRUKTURA PRZESTRZENNA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 9 1.3. STRUKTURA RODZAJOWA TRANSAKCJI... 14 1.4. WARTOŚĆ TRANSAKCJI RYNKOWYCH... 18 1.5. OCENA DZIAŁALNOŚCI RYNKOWEJ W 2012 R.... 26 2. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W OKRESIE TRANSFORMACJI POLSKIEJ GOSPODARKI W LATACH 1990-2012... 29 2.1. TRANSAKCJE, ICH WIELKOŚĆ I STRUKTURA... 29 2.2. SEGMENTOWA STRUKTURA RYNKU... 33 2.3. TRANSAKCJE NIERUCHOMOŚCIOWE POZARYNKOWE... 39 2.4. DYNAMIKA TRANSAKCJI NIERUCHOMOŚCIAMI... 41 2.5. SEZONOWOŚĆ NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 43 3. CENY NA POLSKIM RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 54 3.1. TRANSAKCJE W ZAKRESIE LOKALI... 56 3.2. TRANSAKCJE W ZAKRESIE BUDYNKÓW... 57 3.3. TRANSAKCJE GRUNTAMI... 58 3.4. TRANSAKCJE NIERUCHOMOŚCIAMI ZABUDOWANYMI... 63 4. PODMIOTY OBSŁUGI RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 65 4.1. OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA PODMIOTÓW RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 65 4.2. PODMIOTY OBSŁUGUJĄCE (WSPOMAGAJĄCE) RYNEK NIERUCHOMOŚCI... 67 4.3. PODMIOTY OBSŁUGUJĄCE RYNEK NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG POLSKIEJ KLASYFIKACJI DZIAŁALNOŚCI I DANYCH GUS... 75 4.4. PODMIOTY INSTYTUCJONALNE (URZĘDOWE) RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 76 5. NIERUCHOMOŚCI W SYSTEMIE GOSPODARCZYM KRAJU W LATACH 2003-2011... 89 ZAŁĄCZNIKI... 97
WPROWADZENIE Instytut Rozwoju Miast oddaje w ręce zainteresowanych czytelników kolejny XXIII tom MONITORINGU POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI za lata 1990-2012. Studium to towarzyszy polskiej transformacji od samego jej początku, prezentując - dodawane co rok - informacje statystyczne o aktach notarialnych zawieranych dla transakcji nieruchomościowych począwszy od 1990 roku. To rzadka konsekwencja gromadzenia, zawsze w tym samym układzie, opisów zaszłości rynkowych. Dla analizy zjawisk ekonomicznych jest to okoliczność bardzo korzystna, a stała się możliwa dzięki udanej współpracy z Ministerstwem Sprawiedliwości, które udostępnia Instytutowi do badań sprawozdania notarialne z zawieranych transakcji nieruchomościowych. Sprawozdania notarialne - w założeniu mające dokumentować zdarzenia prawne - zostały do celów niniejszego monitoringu pogrupowane i przeliczone w taki sposób, aby mogły objaśnić także niektóre aspekty ekonomiczne obrotu nieruchomościami. Dotyczy to podziału na transakcje rynkowe i pozarynkowe, obroty mieszkaniami, gruntami i pozostałymi nieruchomościami, układów wojewódzkich i według Sądów Okręgowych, pozwalające głębiej wniknąć w struktury przestrzenne rynku nieruchomości. Niniejszy zeszyt, obok aktualnych informacji dotyczących 2012 roku, sumuje także obroty nieruchomościami za okres 23-lecia 1990-2012. Skorygowano w nim część danych ogólnopolskich, w oparciu o zmiany wprowadzone, na przestrzeni lat, do formularzy sprawozdań notarialnych. Korekta ta, szczególnie widoczna w segmencie nieruchomości mieszkaniowych, zwiększyła sumaryczną liczbę transakcji dotyczących nieruchomości w przedziale 10-15% w stosunku do poprzednich zapisów z lat 1997-2008. Zapewniono w ten sposób porównywalność obrotów w całym 23-leciu w ujęciu makro /szczegółowe dane regionalne pozostały niestety, z braku dostatecznych informacji, w zaniżonych wartościach/. W tym monitoringu - ponownie - zaprezentowano w skróconej formie informacje o rynkowych obrotach i cenach nieruchomości w latach 2003-2011. Udostępnił je Główny Urząd Statystyczny ze sprawozdania /M-04s/, składanego co pól roku przez starostów. Istotnie wzbogacają one naszą wiedzę o strukturze rynku nieruchomości. Poza aktami notarialnymi wykorzystano także wyniki Spisu Powszechnego (ludność, powierzchnie, zasób mieszkaniowy), wewnętrzne dane GUS REGON o liczebności i strukturze przedstawicieli zawodów obsługi rynku: pośredników, rzeczoznawców i zarządców nieruchomości. Izbom notarialnym i komorniczym zawdzięczamy informacje o liczebności i rozmieszczeniu notariuszy i komorników w Polsce. - 5 -
W tegorocznym raporcie zamieszczono również osobne studium naświetlające domniemywane zjawisko sezonowości rynku nieruchomości w Polsce, stało się to możliwe dzięki sprawozdawczości notarialnej za ostatnie 15 lat (1997-2012), obejmującej okresy półroczne. Instytut Rozwoju Miast podjął się nie tylko przygotowywania corocznych raportów, prezentuje również całość danych gromadzonych za pośrednictwem wspomnianych sprawozdań, w elektronicznej formie bogatego zestawu tablic, na poświęconej nieruchomościom witrynie internetowej 1, dokumentując w ten unikalny sposób całość obrotu nieruchomościami w kolejnych latach III Rzeczpospolitej (1990-2012). Zainteresowany użytkownik tego zbioru informacji może zapoznać się z rozmiarami i strukturą rzeczową rynku nieruchomości w każdym województwie, łączną wartością transakcji i ich średnimi cenami w obrocie: lokalami, budynkami, gruntami i pozostałymi nieruchomościami zabudowanymi. Elementy te mogą być dowolnie wybierane, grupowane i prezentowane w postaci różnorodnych wskaźników. Zasługą uruchomienia tego systemu dzielą się Ministerstwo Sprawiedliwości, Główny Urząd Statystyczny, Ministerstwo Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej oraz jego Instytut Rozwoju Miast. Adresatami monitoringu - obok władz resortowych - są branżowe stowarzyszenia zawodowe rynku nieruchomości, placówki naukowo - badawcze oraz liczna rzesza dyplomantów wyższych uczelni w kraju, dla których prezentowane dane są praktycznie jedynym źródłem informacji o rozmiarach i strukturze całego polskiego rynku nieruchomości. Konstatacje niniejszego raportu wynikają z bardzo bogatego materiału źródłowego, częściowo tylko zaprezentowanego w załącznikach. Pozostała dokumentacja znajduje się na wspomnianej stronie internetowej i w archiwum Instytutu Rozwoju Miast w Krakowie. Kraków, w maju 2013 roku. 1 Strona www.mprn.pl/nieruchomosci/ zawierająca Bazę nieruchomości w podziale na: Akty notarialne - dane gromadzone m.in. ze sprawozdań MS-Not 24 oraz Obroty i ceny nieruchomości - dane ze sprawozdań M-04s oraz obszerną Bibliografię ponad 700 wydawnictw dot. nieruchomości, skorelowana z Bazą danych o gruntach dla budownictwa mieszkaniowego (www.mprn.pl/), administrowane przez Instytut Rozwoju Miast w Krakowie (30-015 Kraków, ul. Cieszyńska 2). - 6 -
1. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE W 2012 ROKU 1.1. Ogólna charakterystyka obrotów Sprawozdania notarialne podają, że w 2012 roku - XXII roku transformacji polskiej gospodarki dokonano 644 960 transakcji nieruchomościami rolnymi i budynkami. W tej liczbie mieści się 66,4% transakcji rynkowych, resztę - 33,6% - stanowią transakcje pozarynkowe (tablica 1). Akty notarialne zawarte w Polsce w 2012 roku w układzie sprawozdań notarialnych WYSZCZEGÓLNIENIE liczba POLSKA Tablica 1 procent Akty notarialne razem 1 537 982 100,0% W tym akty notarialne dotyczące nieruchomości Sprzedaż nieruchomości rolnych przez Skarb Państwa lub organ samorządu terytorialnego 16 313 inne osoby 72 046 przez lokalu w domu mieszkalnym 23 127 Sprzedaż Skarb budynku mieszkalnego 1 197 644 960 44,3 100,0 innych Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste 1 029 rynkowe nieruchomości lub organ sprzedaży działki niezabudowanej 8 267 66,4% Oddanie w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego samorządu sprzedaż działek budowlanych 3 110 terytorialnego innych 6 957 przez inne osoby 227 617 niezabudowanej działki budowlanej 451 w tym innej nieruchomości 821 rolne 13,7% wraz lokalu w domu mieszkalnym 11 640 ze budynku mieszkalnego 63 sprzedażą innego budynku 183 Sprzedaż nieruchomości na rzecz S. P. lub jednostki samorządu terytor. 5 118 Sprzedaż spółdzielczej własności prawa do lokalu 44 571 Oddanie w wieczyste użytkowanie nieruchomości 281 Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego 5 497 Darowizny nieruchomości Dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości rolnych 50 132 innych 121 515 poza Umowy o dożywocie dotyczące nieruchomości rolnych 5 132 rynkowe innych 10 743 33,6% rolnych 1 946 w tym innych 4 851 rolne 9,8% Umowy zbycia nieruchomości za wypłatę świadczeń z ubez. społeczn. 6 220 Darowizna spółdzielczej własności prawa do lokalu 16 133-7 -
Oryginalne sprawozdania z czynności notarialnych zaprezentowane na tablicy 1 dostarczają bardziej szczegółowych danych o transakcjach nieruchomościowych. Konstrukcja tego zestawienia skupia się przede wszystkim na śledzeniu przenoszenia własności nieruchomości między różnymi podmiotami. To na podstawie tego sprawozdania w IRM zestawiono syntetyczną tablicę 2 reprezentującą bardziej ekonomiczne podejście do rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości w Polsce w 2012 roku - struktura aktów notarialnych Tablica 2 Polska Lp. Wyszczególnienie liczba procent I Akty notarialne ogółem (II + III) 1 537 982 100,0 II Akty notarialne różne 893 022 58,1 III Akty notarialne dotyczące nieruchomości - razem 644 960 41,9 100,0 w tym dotyczące nieruchomości rolnych 151 789 23,5 1. Transakcje rynkowe - razem 428 288 66,4 A Sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę 60 000 9,3 B Oddanie w użytkowanie wieczyste j.w. 13 439 2,1 C Sprzedaż przez inne osoby 354 849 55,0 w tym nieruchomości rolne 88 359 13,7 2. Transakcje pozarynkowe - razem 216 672 33,6 w tym nieruchomości rolne 63 430 9,8 pozostałe 153 242 23,8 IV Relacja pozycji III do ilości ksiąg wieczystych 3,2% x Strumień obrotów rynkowych (pieniężnych) w tylko 17% jest wynikiem decyzji sprzedaży oraz oddania w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa i gminy samorządowe coraz mniej licznych nieruchomości. Prawie 5/6 obrotów rynkowych dokonano pomiędzy osobami fizycznymi i prawnymi. Ogólny volumen obrotów był w 2012 roku o 5,2% mniejszy od roku poprzedniego, obroty rynkowe zanotowały spadek na identycznym poziomie. Po wyhamowaniu w latach 2010-2011 spadkowych tendencji z lat 2007-2009, mamy do czynienia z kolejnym ograniczeniem obrotów na rynku nieruchomości (w ujęciu ilościowym). Zaangażowanie Skarbu Państwa i gmin ponownie zmniejszyło się o około 3,3% w sprzedaży nieruchomości, natomiast wyraźnie (o 11,8%) wzrosła liczba nieruchomości oddawanych w użytkowanie wieczyste. Liczba transakcji dokonywanych przez tzw. inne osoby fizyczne i prawne była w 2012 roku - 8 -
niższa od roku poprzedniego o ponad 6%. Zmniejszyła się także liczba transakcji pozarynkowych (o 5,1%), w tym znacząco nieruchomościami rolnymi o 11,9%. Wysoki (i stale utrzymujący się na przestrzeni lat) udział transakcji pozarynkowych w krajowym obrocie nieruchomościami skłania do bardziej szczegółowego rozpoznania charakteru tej grupy transakcji. W roku 2012 dokładnie co trzecia nieruchomościowa transakcja notarialna dotyczyła bezpieniężnego przeniesienia własności, z tego prawie w jednej trzeciej była to własność nieruchomości rolnej. Przeniesienie to nastąpiło głównie w drodze darowizn, w liczbie 187,8 tys. transakcji, w tym: 50,1 tys. nieruchomościami rolnymi, 16,1 tys. spółdzielczym prawem własności do lokalu, 121,5 tys. dot. wszystkich pozostałych nieruchomości. Transakcje te reprezentują łącznie 86,6% obrotów niepieniężnych o zdumiewającym podobieństwie takiej struktury we wszystkich województwach (80-89%). Pozostałe transakcje pozarynkowe to spadki i zniesienia współwłasności nieruchomości, w liczbie 15,8 tys. transakcji (w 2012 r.), to jest 7,3% (przy wahaniach regionalnych 5,1-9,1%). Specyfikacji tej dopełniają umowy dożywocia i zbycia nieruchomości w zamian za świadczenia z ubezpieczenia społecznego, w liczbie 13 tys. transakcji (6,1% transakcji pozarynkowych, przy wahaniach regionalnych 2,8-13,0%). Szczegóły wewnętrznej struktury transakcji pozarynkowych w podziale wg lokalizacji 45 sądów okręgowych w kraju, są dostępne w załączniku do niniejszego monitoringu (tabele 1/1-1/6). Podobieństwo wewnętrznej struktury transakcji pozarynkowych dokonuje się na tle zróżnicowanego udziału tej grupy transakcji w regionalnych obrotach nieruchomościami. Na rysunkach 2 i 17 (dot. odpowiednio roku 2012 i całego okresu lat 1990-2012) wyodrębnia się grupa województw północno - zachodnich (głównie dawnych Ziem Odzyskanych), gdzie pozarynkowych transakcji jest znacząco mniej oraz grupa województw staropolskich, z udziałem transakcji pozarynkowych sięgającym blisko połowy całości obrotów rynku. Niewątpliwie jest to efekt zróżnicowanych przestrzennie stosunków demograficznych. W wyniku zawartych w 2012 roku transakcji nieruchomościami w 3,2% ksiąg wieczystych zmieniono wpisy dotyczące właściciela. 1.2. Struktura przestrzenna rynku nieruchomości Struktura przestrzenna rynku nieruchomości wywiera znaczący wpływ na kształtowanie się sieci podmiotów obsługujących ten rynek a także na działania władz regionalnych traktujących lokalny rynek jako istotny element koniunktury gospodarczej w regionie. Analiza przestrzenna polskiego rynku nieruchomości opiera się na półrocznych sprawozdaniach kancelarii notarialnych, uwzględniających ich lokalizację w obszarach działania sądów - 9 -
okręgowych, składanych w Sądach Apelacyjnych. Dane z tych sprawozdań (dot. miejsca zawarcia transakcji) przeliczono na poszczególne województwa, uwzględniając rejony sądów okręgowych oraz klucza notarialnego. W ten jedyny, trochę zniekształcony, sposób stało się możliwe przygotowanie do dalszej analizy zbioru transakcji przedstawionego w tablicy 3. Polski rynek nieruchomości w 2012 roku według województw Tablica 3 Liczba transakcji nieruchomościami Transakcje rynkowe Lp. Województwo w tym dot. w tym sprzedaż: OGÓŁEM nieruchomości rolnych i gminy Razem Skarb P. inne osoby Transakcje pozarynkowe 1. Dolnośląskie 54 467 6 156 40 492 7 907 30 629 13 975 2. Kujawsko - Pomorskie 31 953 6 690 22 923 2 474 20 124 9 030 3. Lubelskie 41 839 21 287 26 118 3 250 22 593 15 721 4. Lubuskie 18 437 3 171 13 826 3 781 9 533 4 611 5. Łódzkie 41 906 11 770 28 269 4 702 22 517 13 637 6. Małopolskie 57 375 12 030 31 856 2 661 28 462 25 519 7. Mazowieckie 91 016 19 926 59 974 4 954 51 571 31 042 8. Opolskie 18 386 4 706 12 593 2 372 9 725 5 793 9. Podkarpackie 36 984 17 029 19 991 3 728 16 029 16 993 10. Podlaskie 20 791 8 704 13 096 1 356 11 620 7 695 11. Pomorskie 39 902 4 614 29 156 4 453 23 872 10 746 12. Śląskie 63 940 3 719 41 708 3 474 36 402 22 232 13. Świętokrzyskie 22 483 10 902 12 649 1 579 10 990 9 834 14. Warmińsko - Mazurskie 25 368 5 777 18 874 4 781 13 528 6 494 15. Wielkopolskie 50 821 10 120 34 939 3 772 30 638 15 882 16. Zachodniopomorskie 29 292 5 188 21 824 4 756 16 616 7 468 POLSKA OGÓŁEM 644 960 151 789 428 288 60 000 354 849 216 672 Zaprezentowano tu, w układzie 16 województw, tylko najważniejsze dane, jak: podział transakcji nieruchomościowych na rynkowe, pozarynkowe, obrót ziemią, sprzedaż przez osoby fizyczne i prawne, sprzedaż przez Skarb Państwa i gminy. Natężenie transakcji nieruchomościowych w kraju nie przebiegało jednakowo. Na tablicy 3 oraz (w kolejności rosnącej) na rysunku 1 zaprezentowano liczby transakcji notarialnych z dziedziny nieruchomości. - 10 -
Rysunek 1 Polski rynek nieruchomości w 2012 roku OGÓŁEM 644 960 transakcji Mazowieckie 91,0 Śląskie 63,9 Małopolskie Dolnośląskie 54,5 57,4 Wielkopolskie 50,8 Łódzkie Lubelskie Pomorskie Podkarpackie Kujawsko - Pomorskie Zachodniopomorskie 41,9 41,8 39,9 37,0 32,0 29,3 Warmińsko - Mazurskie Świętokrzyskie Podlaskie Lubuskie Opolskie 25,4 22,5 20,8 18,4 18,4 0 20 40 60 80 100 tysiące transakcji nieruchomościowych Poza dominującym województwem mazowieckim, dalsze 4 wykazują obroty wyższe od 50 tysięcy rocznie, następne 5 województw wyższe od 30 tysięcy transakcji. Nie osiągają nawet 20 tysięcy rocznie takie 2 województwa jak: lubuskie i opolskie. Podobnie duże zróżnicowanie wojewódzkie wykazuje struktura rynkowo - pozarynkowa (rysunek 2). - 11 -
Rysunek 2 Struktura transakcji nieruchomościowych w Polsce w 2012 roku w układzie 16 województw transakcje rynkowe transakcje pozarynkowe Lubuskie 75,0% 25,0% Zachodniopomorskie 74,5% 25,5% Warmińsko - Mazurskie 74,4% 25,6% Dolnośląskie 74,3% 25,7% Pomorskie 73,1% 26,9% Kujawsko - Pomorskie 71,7% 28,3% Wielkopolskie 68,7% 31,3% Opolskie 68,5% 31,5% Łódzkie 67,5% 32,5% Mazowieckie 65,9% 34,1% Śląskie 65,2% 34,8% Podlaskie 63,0% 37,0% Lubelskie 62,4% 37,6% Świętokrzyskie 56,3% 43,7% Małopolskie 55,5% 44,5% Podkarpackie 54,1% 45,9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Zwraca uwagę (jak wcześniej wspomniano) stosunkowo niski udział transakcji pozarynkowych (poniżej 30%) w województwach północnych i zachodnich. Natomiast reszta kraju wykazuje nadal wysoki udział transakcji bezpieniężnych: darowizn, spadków, przekazywania gospodarstw za świadczenia z ubezpieczenia społecznego, szczególnie województwa południowo - wschodnie (powyżej 40%). Aktywność rynkowa poszczególnych województw również nie układa się w sposób skupiony (rysunek 3). - 12 -
Intensywność transakcji nieruchomościowych w 2012 roku (procent udziału w rynku krajowym) Rysunek 3 pomorskie zachodniopomorskie 6,2 warmińsko-mazurskie 3,9 4,5 kujawsko-pomorskie podlaskie 3,2 5,0 mazowieckie lubuskie 2,9 wielkopolskie 7,9 łódzkie 14,1 dolnośląskie 6,5 lubelskie TRANSAKCJI: 8,4 6,5 opolskie świętokrzyskie 2,9 śląskie 3,5 9,9 małopolskie podkarpackie 8,9 5,7 50,0 tys. i więcej powyżej - 7,7% udziału 26,1-49,9 tys. 4,1-7,7% udziału do - 26,0 tys. do - 4,0% udziału Z mapki na powyższym rysunku wyłania się dominacja województwa mazowieckiego i dwie charakterystyczne pary województw, wykazujące swoiste ciążenie ku sobie: woj. mazowieckie woj. śląskie i małopolskie woj. wielkopolskie i dolnośląskie 14,1% całego rynku krajowego łącznie 18,8% całego rynku krajowego łącznie 16,3% całego rynku krajowego. Łącznie tych 5 województw reprezentowało 49,2% całego polskiego rynku nieruchomości. - 13 -
1.3. Struktura rodzajowa transakcji Wgląd w segmentową strukturę obrotów w wybranych regionach kraju umożliwia tablica 4. Przedstawiono w niej udział transakcji obiektami mieszkalnymi, gruntami rolnymi i pozostałymi nieruchomościami w pięciu województwach o największej ilości obrotów rynkowych (łącznie 48,8% obrotów rynkowych kraju). Segmentowa struktura rynkowych transakcji nieruchomościami Tablica 4 Województwo Segment 2010 rok 2011 rok 2012 rok 2011/2010 2012/2011 rynku sztuk transakcji dynamika w % mieszkania 26 619 27 069 24 503 101,7 90,5 Małopolskie grunty rolne 6 097 5 821 5 352 95,5 91,9 pozostałe 2 387 2 164 2 001 90,7 92,5 mieszkania 28 137 26 987 25 609 95,9 94,9 Wielkopolskie grunty rolne 5 732 6 378 6 257 111,3 98,1 pozostałe 3 377 3 967 3 073 117,5 77,5 mieszkania 41 415 40 903 36 588 98,8 89,5 Śląskie grunty rolne 2 191 2 130 1 966 97,2 92,3 pozostałe 3 703 3 128 3 154 84,5 100,8 mieszkania 35 125 33 476 33 126 95,3 99,0 Dolnośląskie grunty rolne 4 258 4 262 4 327 100,1 101,5 pozostałe 4 075 3 586 3 039 88,0 84,7 mieszkania 53 410 50 304 45 915 94,2 94,2 Mazowieckie grunty rolne 9 941 10 790 10 810 108,5 108,5 pozostałe 3 744 3 264 3 249 87,2 87,2 Razem 5 województw o najwyższych obrotach rynkowych Razem 11 pozostałych województw mieszkania 184 706 178 739 165 741 96,8 96,8 grunty rolne 28 219 29 381 28 712 104,1 104,1 pozostałe 17 286 16 109 14 516 93,2 93,2 mieszkania 145 355 147 519 142 474 101,5 101,5 grunty rolne 54 435 59 486 59 647 109,3 109,3 pozostałe 21 572 20 489 17 198 95,0 95,0 mieszkania 330 061 326 258 308 215 98,8 98,8 OGÓŁEM POLSKA grunty rolne 82 654 88 867 88 359 107,5 107,5 pozostałe 38 858 36 598 31 714 94,2 94,2 RAZEM 451 573 451 723 428 288 100,0 100,0-14 -
Obszary te charakteryzują się równocześnie stosunkowo wysokim udziałem obrotów w segmencie nieruchomości mieszkalnych (łącznie od 51% obrotów krajowych w latach 2003 i 2004 do 56% w latach 2009-2010 i 54% w 2012 roku, przy znacząco niższych obrotach w segmencie nieruchomości gruntowych (w granicach 38-32% liczby transakcji gruntami w kraju). Druga połowa obrotów rynkowych realizowana była w pozostałych 11 województwach. Około 72% ogólnej liczby transakcji rynkowych w 2012 roku stanowiły mieszkania i domy mieszkalne. Proporcje, w których transakcje mieszkaniowe stanowią ponad dwie trzecie liczby transakcji rynkowych, utrzymują się od wielu lat. Trzeba jednak pamiętać, iż liczba transakcji dot. nieruchomości mieszkalnych, z uwagi na układ sprawozdań notarialnych, jest z dużym prawdopodobieństwem zawyżona o około 25% (patrz rozdz. 2.2 niniejszego opracowania). Interesujące spostrzeżenia wynikają się z konfrontacji liczby transakcji z rynku wtórnego z liczbą nowooddanych w danym roku mieszkań (developerskich, spółdzielczych, indywidualnych i innych) - tablica 5 i rysunek 4. Wtórny i pierwotny rynek mieszkaniowy w 2012 r. Tablica 5 Lp. Województwo Liczba transakcji mieszkaniami (rynek wtórny) sztuk Liczba mieszkań oddanych do użytku (rynek pierwotny) sztuk Relacja: rynek wtórny / rynek pierwotny 1. Dolnośląskie 33 126 15 028 2,20 2. Kujawsko - Pomorskie 16 620 6 358 2,61 3. Lubelskie 12 452 7 190 1,73 4. Lubuskie 9 739 3 169 3,07 5. Łódzkie 19 761 8 019 2,46 6. Małopolskie 24 503 15 294 1,60 7. Mazowieckie 45 915 30 554 1,50 8. Opolskie 8 115 1 820 4,46 9. Podkarpackie 9 317 6 526 1,43 10. Podlaskie 7 408 4 525 1,64 11. Pomorskie 24 191 14 194 1,70 12. Śląskie 36 588 9 744 3,75 13. Świętokrzyskie 6 272 3 097 2,03 14. Warmińsko - Mazurskie 12 943 5 496 2,35 15. Wielkopolskie 25 609 14 811 1,73 16. Zachodniopomorskie 15 656 7 079 2,21 17. OGÓŁEM POLSKA 308 215 152 904 2,02-15 -
Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w 2012 roku w układzie regionalnym Rysunek 4 PIERWOTNEGO Z RYNKU WTÓRNEGO 8 7 6 5 4 3 2 1 Województwo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 3,1 podkarpackie 4,4 2,4 świętokrzyskie 4,9 3,3 lubelskie 5,7 3,8 podlaskie 6,2 4,6 małopolskie 7,3 4,3 wielkopolskie 7,4 3,2 łódzkie 7,8 2,1 śląskie 7,9 3,0 kujawsko - pomorskie 7,9 1,8 opolskie 8,0 5,8 mazowieckie 8,7 3,8 warmińsko - mazurskie 8,9 4,1 zachodniopomorskie 9,1 3,1 lubuskie 9,5 6,2 pomorskie 10,6 5,2 dolnośląskie 11,4 4,0 POLSKA 8,0 Z powyższych danych wynika, że na jedno nowooddane mieszkanie w 2012 roku przypadało średnio w kraju 2,02 mieszkania z rynku wtórnego, zaś rozpiętość tej relacji w poszczególnych województwach wynosiła jak 1,43 (w podkarpackim) czy 1,50 (w mazowieckim) do 4,46 (w opolskim) i 3,75 w województwie śląskim. Wartość tego syntetycznego wskaźnika w ostatnich latach systematycznie spadała, zarówno średnio w kraju (2,56 w 2007 roku, 2,06 w 2008 roku, 1,83 w 2009 roku) jak i w przypadku poszczególnych województw. W roku 2010 nastąpił jednak jego zdecydowany wzrost, związany zapewne z ochłodzeniem koniunktury na rynku budownictwa mieszkaniowego, kolejne lata podtrzymują tendencję spadkową. Konsekwentnie utrzymuje się jego struktura regionalna, najniższy na ogół był w województwach mazowieckim, podlaskim, małopolskim i podkarpackim, najwyższy w świętokrzyskim, śląskim i opolskim. - 16 -
Na uwagę zasługuje informacja o formach obrotu na naszym rynku nieruchomości w 2011 r. 2 Wprowadzono rozróżnienie sprzedaży przetargowej, bezprzetargowej oraz wolnorynkowej i to dla każdego segmentu rynku z osobna. I tak formą sprzedaży przetargowej posłużono się ogółem w 5,4% liczby transakcji. W formie bezprzetargowej dokonano 8,2% ogółu ilości obrotów, w tym gruntami w 4,4% a lokalami w 13,8%. Ponad sześć siódmych obrotów to transakcje wolnorynkowe (rysunek 5). To samo źródło informuje o prawach do nieruchomości gruntowej, różnicując użytkowanie wieczyste i własność. W 2007 roku forma użytkowania wieczystego partycypowała w 5,8% ilości transakcji, w 2011 roku już tylko w 0,4% liczby transakcji nieruchomościami zabudowanymi i 0,1% gruntami. Rysunek 5 Formy obrotu nieruchomościami w 2011 r. - wg danych GUS o transakcjach rynkowych transakcje lokalami 79 664 szt. 17 370 mln zł 84,9% 91,2% OGÓŁEM: 93 815 szt. 19 054 mln zł 1 246 szt. 117 mln zł 12 905 szt. 1 566 mln zł 1,3% 0,6% 13,8% 8,2% Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek transakcje budynkami 733 szt. 218,1 mln zł 85,6% 88,4% 18 szt. 3,8 mln zł 105 szt. 24,7 mln zł 2,1% 1,5% 12,3% 10,0% OGÓŁEM: 856 szt. 246,6 mln zł Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek 2 Źródło: Obrót nieruchomościami w 2011 r., GUS Warszawa 2012 r. - 17 -
transakcje nieruchomościami gruntowymi 117 946 szt. 11 677 mln zł 86,8% 85,9% OGÓŁEM: 135 818 szt. 13 590 mln zł 11 901 szt. 8,8% 1 294 mln zł 9,5% Sprzedaż w trybie przetargu 5 971 szt. 619 mln zł 4,4% 4,6% Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek transakcje nieruchomościami zabudowanymi 47 434 szt. 14 608 mln zł 87,7% 91,8% 2 281szt. 642 mln zł 4 372 szt. 662 mln zł 4,2% 4,0% 8,1% 4,2% OGÓŁEM: 46 491 szt. 9 221 mln zł Sprzedaż w trybie przetargu Sprzedaż bez przetargu Wolny rynek Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS (Obrót nieruchomościami w 2011 r., GUS Warszawa 2012). 1.4. Wartość transakcji rynkowych Podane wyżej rozmiary rynku nieruchomości w Polsce związały znaczne kwoty kapitałowe. Wcześniejsze edycje MONITORINGU skazywały jego autorów na szacowanie wielkości obrotów, z braku szczegółowych informacji źródłowych o cenach transakcyjnych obowiązujących w rzeczywistości rynkowej. Od 2003 roku stało się możliwe bardziej dokładne określanie strumienia pieniądza przepływającego przez rodzimy rynek nieruchomości. Pochodzą one ze sprawozdań starostów, nadsyłanych do GUS co pół roku. Opisywane sprawozdanie koncentruje się wyłącznie na transakcjach rynkowych, pomijając zaszłości pozarynkowe, jak spadki, darowizny i inne transakcje bezpieniężne. Zrezygnowano także ze sprawozdań notarialnych - wprawdzie dotyczących transakcji rynkowych - ale niekompletnych lub błędnych. Także nie - 18 -
wszystkie starostwa wywiązują się należycie z obowiązku sprawozdawczego. Stąd zakres analizowanych przez GUS informacji ilościowo - wartościowych jest zdecydowanie węższy od zbioru informacji gromadzonych przez notariuszy i Ministerstwo Sprawiedliwości. Dane za lata 2003-2011 prezentowane są w tablicy 6 i rysunkach 6 i 7 (za 2012 rok danych jeszcze nie opublikowano). Rok 2007 wyróżnił się zarejestrowaniem 306 tys. transakcji tego typu, w 2011 roku rynek wygenerował najwyższy strumień pieniądza rzędu 48,8 mld zł. Ilość i wartość rynkowych transakcji nieruchomościami w Polsce w latach 2003-2011 Tablica 6 Wyszczególnienie 2003 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Liczba transakcji [sztuk] 271 274 265 077 278 176 306 085 277 013 208 190 256 614 284 576 w tym: lokale mieszkalne 76 383 70 757 67 936 65 792 77 526 60 894 76 698 86 897 lokale niemieszkalne 6 051 5 361 6 907 6 485 7 808 5 701 5 412 6 918 grunty ogółem 143 591 134 653 141 206 169 058 138 782 101 426 127 339 135 818 budynki ogółem 5 075 3 652 3 741 2 801 2 572 1 100 674 856 nieruch. zabudowane 40 174 50 654 58 386 61 949 50 325 39 069 46 491 54 087 Wartość transakcji [mln zł] 20 745 23 328 29 494 44 036 46 934 31 902 33 567 48 803 w tym: lokale mieszkalne 5 146 5 268 5 309 7 329 12 682 11 737 14 463 18 067 lokale niemieszkalne 379 354 473 693 809 637 562 986 grunty ogółem 9 959 7 809 11 227 17 889 15 679 8 370 9 156 13 590 budynki ogółem 618 775 1 099 852 1 746 655 164 247 nieruch. zabudowane 4 644 9 123 11 386 17 273 16 018 10 503 9 221 15 913 Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS (Obrót nieruchomościami w 2011 r., GUS Warszawa 2012). W 2011 roku dokonano w kraju około 680 tysięcy transakcji nieruchomościami (451,7 tys. zakwalifikowano jako rynkowe) z tym, że przedmiotem analizy GUS - już według ilości i wartości - było 284,6 tysięcy transakcji rynkowych (rysunek 8). Spora - bo licząca ponad 167 tys. transakcji rynkowych (około 37%) rozbieżność istnieje, jak wcześniej wspomniano, z powodu różnic w systematyce sprawozdawczości (między MS-Not 24 i M-04s) oraz uchybień ewidencyjnych. Za przyjęciem takiej tezy przemawiają choćby inne statystyki publikowane przez GUS dotyczące np. sprzedaży lokali mieszkalnych. - 19 -
Rysunek 6 Liczba transakcji nieruchomościami w Polsce w latach 2003-2011 [sztuk] 2011 135 818 86 897 54 087 856 2010 127 339 76 698 46 491 674 2009 101 426 60 894 39 069 1 100 2008 138 782 77 526 50 325 2 572 2007 169 058 65 792 61 949 2 801 58 386 3 741 2006 141 206 67 936 2005 134 653 70 757 50 654 3 652 2004 148 702 81 541 44 995 4 543 2003 143 591 76 383 40 174 5 075 Grunty ogółem Lokale mieszkalne Nieruchomości zabudowane Budynki ogółem Rysunek 7 Wartość obrotów nieruchomościami w Polsce w latach 2003-2011 [mln zł] 13 590 15 913 18 067 247 2011 2010 9 156 9 221 14 463 164 2009 8 370 10 503 11 737 655 2008 16 018 12 682 1 746 15 679 2007 17 889 17 273 7 329 852 2006 11 386 5 309 1 099 11 227 2005 9 123 5 268 775 7 809 5 082 717 2004 6 566 8 441 5 146 618 2003 9 959 4 644 Grunty ogółem Nieruchomości zabudowane Lokale mieszkalne Budynki ogółem Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS (Obrót nieruchomościami w 2011 r., GUS Warszawa 2012). - 20 -
Rysunek 8 Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2011 roku wg liczby transakcji /liczby aktów notarialnych/ Σ = 100% Transakcje rynkowe wg GUS - 284 576 szt. Lokale 33,0% Budynki 0,3% Nieruchomości gruntowe 47,7% Nieruchomości zabudowane 19,0% w granicach miast 93% 60% 40% 21% 79% poza granicami miast 54% 46% 7% Transakcje pozarynkowe 228 341 szt. Transakcje rynkowe nie uwzględnione w badaniach GUS w 2011 r. ~ 167 147 szt. Transakcje rynkowe wg Min. Spraw. 451 723 szt. Transakcje dot. nieruchomości ogółem wg Min. Spraw. 680 064 szt. Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS. W pozycji Gospodarka mieszkaniowa w roku 2011 opublikowanej przez GUS w 2012 roku znajdujemy informacje o sprywatyzowanym (sprzedanym osobom fizycznym) zasobie mieszkaniowym w latach 2010-2011 w ilości 334,4 tys. mieszkań, w tym 315,4 tys. lokali mieszkalnych w domach wielorodzinnych, reszta to mieszkania w budynkach mieszkalnych sprzedanych w całości. Na te 315,4 tys. mieszkań składa się: 76 240 lokali mieszkalnych sprzedanych przez gminy; 172 487 lokali mieszkalnych sprzedanych przez spółdzielnie mieszkaniowe; 11 681 lokali mieszkalnych sprzedanych przez Skarb Państwa; 14 939 lokali mieszkalnych sprzedanych przez zakłady pracy; 40 103 lokale mieszkalne sprzedanych przez inne podmioty instytucjonalne, czyli stanowiące własność instytucji budujących dla zysku - przeznaczone na - 21 -
sprzedaż (ale nie sprzedane osobom fizycznym bezpośrednio po ukończeniu) lub na wynajem, np. developerów oraz mieszkania stanowiące własność stowarzyszeń, fundacji, związków zawodowych, partii politycznych, samorządów zawodowych i gospodarczych; kościołów, związków wyznaniowych, uczelni i instytutów katolickich, itp. Odnosząc te 315,4 tys. transakcji prywatyzacyjnych lokali mieszkalnych (prawie w całości wymagających formy aktu notarialnego) do łącznej liczby 163,6 tys. transakcji lokalami mieszkalnymi zarejestrowanych przez GUS w sprawozdaniach M-04s za lata 2010-2011, otrzymujemy już średnioroczną różnicę w wysokości około 76 tysięcy transakcji. Przyjmując, że tylko 50% mieszkań ze 100 tysięcy nowobudowanych przez developerów z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem w latach 2010-2011 (dane GUS - Budownictwo mieszkaniowe 1991-2013: tablice przeglądowe) zostało sprzedane zaraz po zakończeniu (lub nawet w trakcie trwania) budowy, wspomniana powyżej różnica powiększa się do ponad 100 tysięcy transakcji. A przecież poza zakresem powyższych dywagacji pozostaje cały obszar znaczącej liczby transakcji lokalami mieszkalnymi, gdzie stroną sprzedającą jest osoba fizyczna oraz pozostałe kategorie nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego. Reasumując: można przyjąć, że liczba transakcji rynkowych wynikająca z analizy sprawozdań o czynnościach notarialnych (MS-Not 24) odpowiada faktycznym obrotom na polskim rynku nieruchomości, natomiast ta wynikająca ze sprawozdań M-04s jest znacząco zaniżona, co nie umniejsza walorów poznawczych płynących z analizy powyższych sprawozdań, jako bardzo dużej próby statystycznej. Obrazu rynku nieruchomości dopełniają transakcje pozarynkowe, dokonywane bez użycia pieniądza. Są to darowizny, spadki czy umowy zbycia, głównie gospodarstw rolnych, za wypłatę świadczeń z ubezpieczenia społecznego. Od szeregu lat ich udział w całości rynku kształtuje się na poziomie ok. 30%. Uruchomiana od 2003 roku przez GUS informacja o wartości transakcji nieruchomościami ukazuje strukturę obrotów w 2011 r. przedstawioną na rysunku 9. 284,6 tysięcy aktów notarialnych w 2011 roku reprezentowało wartość 48,8 mld zł, w których największy udział posiadały transakcje lokalami (39,1%) oraz nieruchomościami zabudowanymi (32,6%). - 22 -
Rysunek 9 Struktura rynku nieruchomości w Polsce w 2011 roku wg wartości transakcji rynkowych - dane GUS Σ = 100% Ogółem 48,8 mld zł w tym: w granicach miast Lokale 39,1% 95% 5% Budynki 0,5% 67% 33% Nieruchomości gruntowe 27,8% 40% 60% Nieruchomości zabudowane 32,6% 66% 34% poza granicami miast Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS Poszerzona została nasza wiedza także o aspekty przestrzenne wartości rynku. Jak wynika z danych na rysunkach 7 i 8 nieznacznie więcej transakcji dokonało się w granicach miast: 50,9% wg liczby transakcji, lecz były one zdecydowanie droższe - 70,4% według wartości. Wprowadzenie do monitoringu rynku nieruchomości czynnika wartości pozwala teraz na śledzenie dynamiki obrotów osobno wg ilości i wartości transakcji (rysunek 10). Widoczny jest charakterystyczny wzrost wartościowy obrotów, dowodzący znaczącego wzrostu wartości pojedynczej transakcji po 2004 roku. Z jednej strony jest to wynik wzrostu cen jednostkowych (szczególnie w kategorii lokali mieszkalnych), z drugiej zmian w strukturze popytu (lokalizacja, powierzchnia, standard, itp.). Dynamika ta ma miejsce przy podobnej - w zasadzie - ilościowej strukturze poszczególnych segmentów transakcji nieruchomościami. Szerzej tematyka ta jest omówiona w 3 rozdziale niniejszego opracowania. - 23 -
Rysunek 10 Transakcje na rynku nieruchomości w Polsce w latach 2003-2011 wg danych GUS o transakcjach rynkowych 250 % 212,3% 226,2% 235,3% 200 Dynamika wartości transakcji 150 153,8% 161,8% 100 100,0% 105,3% 102,3% 112,5% 97,7% 142,2% 102,5% 112,8% 102,1% Dynamika liczby transakcji 94,6% 104,9% 50 0 48,0 39,8 30,9 26,6 25,9 22,4 24,1 39,1 38,1 38,6 40,6 39,2 33,5 28,7 19,6 18,2 3,0 3,4 3,3 3,7 1,9 44,8 38,8 39,0 33,4 34,1 32,9 32,6 26,2 27,3 27,5 27,8 3,7 2,1 0,5 0,5 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Lokale Struktura % rodzajów transakcji wg wartości w roku Budynki Nieruchomości gruntowe 76,7% Nieruchomości zabudowane Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. Opracowanie GUS podaje szczegółowe informacje o cenach jednostkowych w każdym segmencie rodzaju nieruchomości oraz jej lokalizacji. Zbiorczą prezentację wartości pojedynczej transakcji przedstawiono na rysunku 11. Ukazane tu wielkości stanowią średnią z wielkiego zbioru, około 200 do 300 tysięcy transakcji w skali roku. Dla całego rynku w roku 2011 taka średnia wartość wynosiła około 171 tysięcy złotych na jedną transakcję. Raport GUS i analiza resortowa udostępniając tak obszerną specyfikację rodzajową i przestrzenną cen jednostkowych za ostatnie lata (2003-2011), stanowią cenny materiał pozwalający na wielorakie wnioskowania ekonomiczne. - 24 -
Rysunek 11 Średnie wartości jednej transakcji w latach 2003-2011 wg danych GUS o transakcjach rynkowych [w tys. zł] 67 74 111 186 203 2003 2005 2007 2009 2011 LOKALE 116 180 279 269 294 2011 2009 2007 2005 2003 NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANE ŚREDNIA WARTOŚĆ TRANSAKCJI OGÓŁEM W 2011 ROKU 171 tys. zł GRUNTY 2003 2005 2007 2009 2011 69 58 106 83 100 BUDYNKI 2003 2005 2007 2009 2011 122 212 304 288 595 Źródło: Opracowanie własne wg danych GUS. - 25 -
1.5. Ocena działalności rynkowej w 2012 r. Rok 2012 był 23-tym kolejnym rokiem transformacji polskiej gospodarki. Pod względem całości obrotów zanotowano spadek o 5,2% w stosunku do roku poprzedniego oraz porównywalny poziom z rokiem 2009, rokiem wyraźnie widocznego kryzysu na rynku nieruchomości, gdy odnotowany poziom transakcji rynkowych - 409 tysięcy - był najniższy od 1993 roku. Liczba transakcji rynkowych dotyczących nieruchomości w roku 2012 spadła także o 5,2% w porównaniu z rokiem poprzednim, w takim samym stosunku zmniejszyła się liczba transakcji pozarynkowych. Syntetyczny obraz makroproporcji na polskim rynku nieruchomości w 16 województwach w roku 2012 ilustrują dane tablicy 7. Istotnym miernikiem intensywności ruchu na rynku wtórnym nieruchomości może być liczba zawartych transakcji przypadająca na 1000 mieszkańców. W roku 2012 wartość tego wskaźnika wynosiła ogółem 16,7 (w roku poprzednim 17,7) i wahała się od 13,8 w województwie śląskim i 14,7 w województwie wielkopolskim do 18,7 w województwie dolnośląskim i 19,3 w lubelskim. Wskaźnik ten w województwie mazowieckim - naszym największym zagłębiu nieruchomościowym kształtował się trochę powyżej średniej krajowej i wynosił 17,2 transakcji na 1000 mieszkańców /rysunek 12/. Gęstość obrotów można zmierzyć przy pomocy liczby transakcji przypadającej na 100 km 2. Wskaźnik taki, średni dla kraju 206 transakcji - wykazuje spore wahania: od 103 transakcji w województwie podlaskim do 518 w województwie śląskim. Jeśli przyjąć PKB za ogólną miarę zamożności regionu i doszukiwać się zależności w liczbie zawartych transakcji nieruchomościowych, to wskaźnik taki - średni dla kraju 0,46 - wahał się od 0,29 w województwie mazowieckim do 0,77 w województwie lubelskim 3. Różnie kształtowała się sprawność obsługi i pomyślność poszczególnych kancelarii notarialnych, skoro - przy średnim obłożeniu notariusza 288 sprawami nieruchomościowymi w ciągu 2012 roku - wskaźnik ten wykazywał wahania od 188 spraw na notariusza w województwie mazowieckim do 438 spraw w województwie opolskim. 3 Liczba aktów notarialnych zawartych w 2012 roku odniesiona została do PKB (w mln zł) odnotowanego za rok 2010 - dane dotyczące PKB w ujęciu regionalnym są publikowane ze znaczącym opóźnieniem, aktualnie są dostępne zweryfikowane dane za rok 2010. Według wstępnego szacunku produkt krajowy brutto (PKB) w 2012 r. był realnie wyższy o 2,0% w porównaniu z 2011 r. (w cenach stałych roku poprzedniego). W 2011 r. wg pierwszego skorygowanego szacunku wyniósł 1 523 245 mln zł i w porównaniu z 2010 r. był realnie wyższy o 4,3%. Regionalna struktura PKB od szeregu lat utrzymuje zbliżone relacje. - 26 -
Charakterystyka wojewódzkich rynków nieruchomości w 2012 r. w Polsce Tablica 7 Liczba transakcji Ludność Powierzchnia PKB Liczba aktów Liczba aktów Liczba aktów Notariusze Liczba transak. Lp. Województwo nieruchom. % w w w na na na 1 liczba nieruchomośc. OGÓŁEM tys. osób* ) km 2 * ) mln zł ** ) 1000 osób 100 km 2 mln PKB osób *** ) na 1 notariusza 1. Dolnośląskie 54 467 8,4 2 915 19 947 120 120 18,7 273,1 0,45 167 326 2. Kujawsko - Pomorskie 31 953 5,0 2 098 17 972 64 379 15,2 177,8 0,50 99 323 3. Lubelskie 41 839 6,5 2 169 25 122 54 042 19,3 166,5 0,77 113 370 4. Lubuskie 18 437 2,9 1 023 13 988 31 684 18,0 131,8 0,58 48 384 5. Łódzkie 41 906 6,5 2 529 18 219 86 765 16,6 230,0 0,48 130 322 6. Małopolskie 57 375 8,9 3 350 15 183 104 089 17,1 377,9 0,55 201 285 7. Mazowieckie 91 016 14,1 5 293 35 558 315 826 17,2 256,0 0,29 484 188 8. Opolskie 18 386 2,9 1 012 9 412 30 380 18,2 195,3 0,61 42 438 9. Podkarpackie 36 984 5,7 2 129 17 846 52 512 17,4 207,2 0,70 96 385 10. Podlaskie 20 791 3,2 1 200 20 187 32 090 17,3 103,0 0,65 66 315 11. Pomorskie 39 902 6,2 2 287 18 310 79 577 17,4 217,9 0,50 145 275 12. Śląskie 63 940 9,9 4 621 12 334 184 038 13,8 518,4 0,35 224 285 13. Świętokrzyskie 22 483 3,5 1 276 11 710 35 681 17,6 192,0 0,63 64 351 14. Warmińsko - Mazurskie 25 368 3,9 1 452 24 173 38 871 17,5 104,9 0,65 75 338 15. Wielkopolskie 50 821 7,9 3 459 29 827 131 885 14,7 170,4 0,39 175 290 16. Zachodniopomorskie 29 292 4,5 1 722 22 892 54 647 17,0 128,0 0,54 107 274 POLSKA OGÓŁEM 644 960 100,0 38 534 312 680 1 416 586 16,7 206,3 0,46 2 236 288 UWAGI: 1. na 30.06. 2012 r., NSPLiM - GUS, 2. PKB - na 31.12.2010 r. - ceny bieżące, GUS. 3. Liczba notariuszy - na 01.01. 2012 r. - wg Krajowej Rady Notarialnej - 27 -
Rysunek 12 Liczba transakcji nieruchomościowych na 1000 mieszkańców w latach: 1997; 2005; 2009; 2011 i 2012 (średnio w kraju odpowiednio: 17,9; 15,6; 16,9; 17,7; 16,7) zachodniopomorskie dolnośląskie 24,5 18,7 kujawsko-pomorskie wielkopolskie 17,0 15,2 lubelskie 14,7 19,3 warmińsko-mazurskie 17,5 18,0 lubuskie świętokrzyskie 17,6 0,0 16,6 łódzkie śląskie 13,8 17,1 małopolskie 17,4 17,2 pomorskie podlaskie 17,3 17,4 podkarpackie 18,2 opolskie mazowieckie 1997 2005 2009 2011 2012 Źródło: Opracowanie własne wg danych Ministerstwa Sprawiedliwości. - 28 -
2. RYNEK NIERUCHOMOŚCI W OKRESIE TRANSFORMACJI POLSKIEJ GOSPODARKI W LATACH 1990-2012 Dzięki - wprawdzie skromnej lecz systematycznie prowadzonej - sprawozdawczości notarialnej, udostępnionej przez Ministerstwo Sprawiedliwości do analizy wykonywanej przez Instytut Rozwoju Miast, możliwe jest obserwowanie zmian w strukturze i dynamice liczby dokonywanych transakcji na rynku nieruchomości od 1990 do 2012 roku 4. W transformowanym 23-leciu ogół notariuszy w kraju sporządził 28,9 miliona aktów, z czego 14,4 miliona, czyli prawie 50% stanowiły akty notarialne dotyczące nieruchomości. 2.1. Transakcje, ich wielkość i struktura Wielkość i strukturę tej działalności ilustrują dane zawarte w tablicy 8 oraz na rysunkach 13 i 14. W ciągu minionego 23-lecia akty notarialne w ponad 2/3 dokumentowały transakcje rynkowe 5, wśród których z kolei ponad 2/3 to kupno - sprzedaż nieruchomości dokonywana przez osoby fizyczne i prawne. Ponad co piąta nieruchomość (18,4%) została sprzedana na rynku z inicjatywy urzędów lub agencji reprezentujących Skarb Państwa oraz z inicjatywy gmin. Występująca w Polsce forma oddania gruntu w użytkowanie wieczyste przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego dotyczyła dalszych 10,4% nieruchomości będących w obrocie rynkowym, z wyraźną tendencją do zmniejszania się tego udziału (w 2012 roku 3,1%). Pozostałe podmioty transakcji rynkowych w okresie 23 lat uczestniczyły w obrocie na poziomie 71,2%. Blisko 1/3 ogólnej liczby transakcji nieruchomościowych miała charakter obrotu pozarynkowego 6 i dotyczyła prawie w połowie (44,6%) gruntów rolnych. 4 5 6 Szeregi czasowe w niniejszym opracowaniu, łącznie z Załącznikiem, zaprezentowano w wersji skróconej. Pełne dane dot. konkretnych lat można znaleźć w poprzednich (odpowiednich) wersjach monitoringu, w archiwum Instytutu Rozwoju Miast, bądź na stronie internetowej IRM. Dane o aktach notarialnych za lata wcześniejsze (od 1967 do 1989 r.) w zbliżonym układzie, zaprezentowano w artykule L. Kałkowskiego i W. Rydzika Z historii polskiego rynku nieruchomości, Świat nieruchomości nr 63/2008 str. 24. Do transakcji nieruchomościowych rynkowych zaliczamy umownie zarówno te, w których sprzedaż następuje przy wymianie ekwiwalentnej, jak również sprzedawane po cenach preferencyjnych, co odnosi się do mieszkań komunalnych i zakładowych oraz do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste za 15-25% wartości. Do transakcji nieruchomościowych pozarynkowych zaliczamy te, przy których następuje zmiana właściciela bez ekwiwalentu pieniężnego, jak przy darowiznach, spadkach, zniesieniu współwłasności, umowach o dożywocie czy zbyciu nieruchomości za ubezpieczenie społeczne. - 29 -
Rynek nieruchomości w latach 1990-2012 w Polsce - struktura aktów notarialnych Lp. Wyszczególnienie 1990 1995 1999 2004 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Tablica 8 Ogółem 1990-2012 aktów udział w % I Akty notarialne ogółem (II + III) 591 880 1 019 767 1 266 977 1 336 304 1 950 484 2 034 787 1 923 196 1 655 188 1 533 694 1 537 982 28 879 312 100 II Akty notarialne różne 145 837 381 279 530 938 706 981 1 234 370 1 314 813 1 280 307 979 049 853 630 893 022 14 490 334 50,2 III Akty notarialne dot. nieruchom. - razem (1+2) 446 043 638 488 736 039 629 323 716 114 719 974 642 889 676 139 680 064 644 960 14 388 978 49,8 = 100 w tym dotyczące nieruchomości rolnych 230 021 201 079 177 233 163 956 162 959 168 330 146 745 148 208 160 824 151 789 3 956 407 27,5 1. Transakcje rynkowe - razem (A + B + C) 220 618 445 806 527 618 440 779 489 797 471 451 409 835 451 573 451 723 428 288 9 818 498 68,2 A Sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę 42 472 99 774 109 733 96 752 71 757 68 137 61 228 64 980 62 032 60 000 1 808 081 12,6 B Oddanie w użytkowanie wieczyste j.w. 75 481 74 402 66 996 32 779 20 783 21 945 18 455 15 694 12 023 13 439 1 022 574 7,1 C Sprzedaż przez inne osoby 102 665 271 630 350 889 311 248 397 257 381 369 330 152 370 899 377 668 354 849 6 987 843 48,5 w tym nieruchomości rolne 66 455 95 644 84 523 80 271 95 624 90 447 79 147 82 654 88 867 88 359 1 918 606 13,3 2. Transakcje pozarynkowe - razem 225 425 192 682 208 421 188 544 226 317 248 523 233 054 224 566 228 341 216 672 4 570 480 31,8 w tym nieruchomości rolne 163 566 105 435 92 710 83 685 67 335 77 883 67 598 65 554 71 957 63 430 2 037 801 14,2 pozostałe 61 859 87 247 115 711 104 859 158 982 170 640 165 456 159 012 156 384 153 242 2 532 679 17,6 IV Relacja poz. III do ilości ksiąg wieczystych - 5,8% 5,4% 3,7% 3,9% 3,8% 3,2% 3,3% 3,3% 3,2% 69,4% X - 30 -
Rysunek 13 Struktura aktów notarialnych w Polsce w latach 1990-2012 9,5% 7,4% 7,5% 15,6%17,5% 15,6% 13,6% 12,8% 16,1% 14,9% 13,8% 14,7% 15,0% 14,7% 15,4% 13,0% 11,2% 10,0% 9,5% 9,5% 9,6% 9,1% 9,3% 12,6% 8,4% 13,6% 16,9% 12,9% 11,7% 11,7% 12,3% 10,2% 9,1% 7,7% 6,6% 5,2% 4,1% 3,6% 2,9% 3,0% 2,9% 2,3% 1,8% 2,1% 4,2% 7,1% 5,2% 12,9% sprzedaż przez Skarb Państwa lub gminę użytkowanie wieczyste Transakcje nieruchomościowe pozarynkowe rynkowe 23,0% 35,3% 50,5% 48,9% 39,6% 38,3% 38,6% 42,5% 44,5% 46,5% 46,1% 47,7% 55,5% 53,0% 51,4% 54,9% 55,5% 55,0% 49,1% 50,3% 52,4% 53,0% 49,5% 54,4% 60,9% 48,6% 39,3% 33,3% 31,6% 34,5% 36,3% 31,0% 33,2% 33,0% 33,6% 30,2% 30,2% 28,4% 27,6% 28,3% 29,4% 28,3% 27,5% 28,1% 30,0% 31,7% 28,5% 24,3% sprzedaż przez inne osoby transakcje pozarynkowe 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 lata Łącznie 23 lata - 31 -
Zbiorcza struktura aktów notarialnych w Polsce w okresie 23 lat (lata 1990-2012) OGÓŁEM 23 LATA: 28 879 312 aktów OGÓŁEM 18 LAT: 20 194 465 aktów Rysunek 14 INNE AKTY NOTARIALNE 14 490 334 (50,2%) 12,6% Sprzedaż przez Skarb Państwa i gminy 1 808 081 AKTY TRANSAKCJE RYNKOWE Oddanie w użytkowanie wieczyste 1 022 574-7,1% dotyczące 9 818 498 NIERUCHOMOŚCI (68,2%) Sprzedaż przez inne osoby 14 388 978 100% (13,3%) 6 987 843 w tym: ROLNE 48,6% 1 918 606 INNE 2 532 679-17,6% TRANSAKCJE w tym: OGÓŁEM POZARYNKOWE NIERUCHOMOŚCI ROLNE 4 570 480 ROLNE 2 037 801-14,2% (31,8%) 3 956 407 (27,5%) - 32 -
2.2. Segmentowa struktura rynku Sprawozdania notarialne - z uwagi na swój układ - tylko w ograniczonym zakresie pozwalają rozpoznać strukturę rodzajową (segmentową) nieruchomości w obrocie rynkowym. Z danych tablicy 9 możemy - z pewnym przybliżeniem, z powodu niejednorodnej pozycji 4 w tej tablicy - ocenić rozmiary wtórnego rynku mieszkaniowego w Polsce. Posiłkując się relacjami wynikającymi z badania GUS /sprawozdanie M-04s/ z lat 2003 2011, gdzie sumarycznie transakcje związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych (lokale mieszkalne + budynki mieszkalne + nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi) stanowią przeciętnie około 70% całości transakcji rynkowych pomniejszonych o nieruchomości rolne (grunty rolne zabudowane + użytki rolne i leśne) i przyjmując, iż kategoria lokale mieszkalne jest najbardziej zaniżoną ze wszystkich kategorii ujętych w badaniach GUS opartych o sprawozdania M-04s (patrz rozdz. 1.4 opracowania), możemy szacować, że sumaryczna pozycja transakcji mieszkaniowych w tablicy 9 jest zawyżona o około 25% (±5%). Niemniej, dla zachowania ciągłości i porównywalności za cały 23-letni okres, konsekwentnie utrzymujemy tę konwencję analiz. W minionych latach 1990-2012 miało miejsce około 6 685 tysięcy rynkowych transakcji mieszkaniowych, to jest ponad 68% ogółu rynkowych transakcji nieruchomościami. Jeżeli przyjąć, że w tym czasie oddano do użytku 2 476 tysięcy nowych mieszkań 7, to wtórny rynek w skali ponad 2,5-krotnie większej pozwolił dostosować sytuację znacznej liczby rodzin do ich zmieniających się potrzeb mieszkaniowych 8, przy czym miały miejsce spore wahania tych wielkości w poszczególnych województwach. Ponieważ mieszkania na rodzimym rynku nieruchomości stanowią segment dominujący, zasługują na bliższą analizę także regionalną (tablica 10). Mieszkania z zasobu istniejącego w okresie transformacji 1990-2012 były przedmiotem obrotu na rynku wtórnym w łącznej ilości ponad 6,6 miliona (za 23 lata). 7 8 W okresie transformacji oddano do użytku nowych mieszkań: 1990 134,2 tys. 1995 67,1 tys. 2000 87,8 tys. 2005 114,1 tys. 2010 135,8 tys. 1991 136,8 tys. 1996 62,1 tys. 2001 106,0 tys. 2006 115,4 tys. 2011 131,1 tys. 1992 133,0 tys. 1997 73,7 tys. 2002 97,6 tys. 2007 133,7 tys. 2012 152,9 tys. 1993 94,4 tys. 1998 80,6 tys. 2003 162,6 tys. 2008 165,2 tys. 1994 76,1 tys. 1999 82,0 tys. 2004 108,1 tys. 2009 160,0 tys. Razem 2 476,1 tys. Wymieniona relacja jest zniekształcona przez okoliczność zwiększającej się w ostatnich latach liczby nowych mieszkań sprzedawanych nabywcom aktem notarialnym. Coraz większy udział mają tu nowe mieszkania developerskie czy spółdzielcze stanowiące element rynku pierwotnego. Łącznie za lata 1991-2011 struktura nowych, oddanych do użytku mieszkań przedstawiała się następujące: budownictwo indywidualne 48,1%, spółdzielcze 22,5%, na sprzedaż i wynajem 22,1%, pozostałe 7,3%. W ostatnich 5 latach mieszkania na sprzedaż i wynajem stanowią już około 40% całości a budownictwo indywidualne około 50% /z tego np. w roku 2012 około 43% na potrzeby własne inwestora, reszta do sprzedaży lub wynajmu/. - 33 -