SPRAWOZDANIE z działalności Zarządu oraz sprawozdanie finansowe Spółdzielni Mieszkaniowej w Środzie Śląskiej za 2016 rok na Walne Zgromadzenie, które odbędzie się w dniu 20.06.2017r. I. STAN ORGANIZACYJNY W/g stanu na 31.12.2016r Spółdzielnia Mieszkaniowa zrzeszała ogółem 550 członków. Stan zatrudnienia pracowników zatrudnionych w ramach umowy o pracę na czas nieokreślony przedstawiał się następująco: Pracownicy administracji Konserwatorzy - palacze Sprzątaczki - 5 osób - 6 osób - 3 osoby W okresie sprawozdawczym Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej pracował w następującym składzie: Prezes Zarządu Jan Kuna Zastępca Prezesa Zarządu Zenon Meusz od 05.07.2016r Zastępca Prezesa Zarządu Adam Goliński II. GŁÓWNE ZADANIA W PRACY ZARZĄDU. W 2016r Zarząd odbył 23 posiedzenia. Przedmiotem pracy Zarządu były między innymi: - przygotowanie projektów planów gospodarczo-finansowych Spółdzielni i nieruchomości, - przygotowanie projektu planu inwestycji i remontów Spółdzielni na 2016r, - podejmowanie uchwał w sprawie ustanowienia prawa odrębnej własności lokali oraz zawieranie aktów notarialnych, w 2016r Zarząd zawarł łącznie 10 aktów notarialnych o ustanowienie prawa odrębnej własności lokali, - systematyczna ocena sytuacji finansowo-gospodarczej Spółdzielni. - analiza wpływu należności za eksploatację lokali oraz stan zadłużenia w opłatach, - bieżąca ocena wykonania zadań inwestycyjnych i remontowych, - powoływanie komisji przetargowych. - okresowa analiza gospodarki cieplnej w zasobach Spółdzielni. - sprawy statutowe przyjęcie w poczet członków Zarząd systematycznie analizował i oceniał zgłaszane przez mieszkańców problemy w zakresie remontów, awarii, estetyki i porządku na osiedlach. 1
III.GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI SPÓŁDZIELNI W 2016r Spółdzielnia zarządzała 29 budynkami mieszkalnymi w tym: - 9 budynkami w Środzie Śląskiej na osiedlu ul. Legnicka Mostowa, - 10 budynkami w Środzie Śląskiej na osiedlu ul. Wrocławska, - 2 budynkami w Środzie Śląskiej na osiedlu Daszyńskiego - Plac Solny, - 2 budynkami w Środzie Śląskiej na osiedlu ul. Śląska - Białoskórnicza, - 4 budynkami w Malczycach na osiedlu ul. Traugutta, - 2 budynkami w Malczycach na osiedlu ul. Klonowa. Na dzień 31.12.2016r Spółdzielnia zarządzała ogółem 630 lokalami mieszkalnymi w tym: 60 - o statusie spółdzielczym lokatorskim, 276 - o statusie spółdzielczym własnościowym 294 - o statusie odrębnej własności, z tego: 529 w Środzie Śląskiej, 101 w Malczycach, 19 lokalami użytkowymi w Środzie Śląskiej i Malczycach, 13 garażami w Środzie Śląskiej. Powierzchnia lokali którymi zarządzała Spółdzielnia ogółem wynosiła 32.126,70 m2. W 2016r Spółdzielnia Mieszkaniowa w Środzie Śląskiej zajmowała się także zarządzaniem - 3 kotłowni na ekogroszek w Malczycach - ul. Traugutta 13 - ul. Traugutta 20 - ul. Klonowa 4d - 5 kotłowni gazowych w Środzie Śląskiej : - ul. Śląska 2 - ul. Wrocławska 53 - ul. Wrocławska 55 - ul. Daszyńskiego 16 a-d - Plac Solny 10-1 kotłowni olejowo- gazowej w Środzie Śląskiej ul. Mostowa 6 Ogólnie ogrzewaniem centralnym w zasobach Spółdzielni objętych było 20 budynków o powierzchni 25.696,37 m2. 2
Natomiast część lokali mieszkalnych w zasobach Spółdzielni posiada ogrzewanie indywidualne dotyczy to : - 8 budynków przy ul. Wrocławskiej - 1 budynku przy ul. Legnickiej 31 a-e - 1 budynku przy ul. Mostowej 9 a-c W 2016 roku Zarząd prowadził racjonalną gospodarkę cieplną w zasobach Spółdzielni. Systematycznie były analizowane koszty centralnego ogrzewania i porównywane były zużycia ciepła na poszczególnych osiedlach Spółdzielni. Poza tym w 2016r Spółdzielnia zarządzała infrastrukturą i urządzeniami technicznymi na poszczególnych osiedlach tj: - boksy na śmieci, - place zabaw, - tereny zielone, - chodniki, - drogi wewnętrzne, - parkingi. Stan techniczny budynków w zasobach Spółdzielnia jest nadal zróżnicowany. W 2016r nastąpiła dalsza wyraźna poprawa stanu technicznego kilku budynków mieszkalnych w Środzie Śląskiej i Malczycach w wyniku przeprowadzonej termomodernizacji. Obecnie za zadowalający można uznać stan 70% budynków w Środzie Śląskiej i Malczycach. IV. DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA I REMONTOWA. Uchwałą Nr 2/2016r z dnia 07.03.2016r Rada Nadzorcza zatwierdziła Plan inwestycji i remontów Spółdzielni na 2016r. Nadal priorytetem były zadania związane z termomodernizacją budynków w zasobach Spółdzielni. W ramach termomodernizacji Zarząd zrealizował w 2016r następujące zadania: - docieplenie ścian wschodniej i południowej budynku w Środzie Sląskiej ul. Wrocławska 53, - docieplenie ściany południowej budynku w Środzie Śląskiej ul. Wrocławska 49, - docieplenie częściowe ściany wschodniej, ściany południowej i północnej budynku w Środzie Śląskiej ul. Wrocławska 55, W 2016r kontynuowane były remonty dachów, w tym zakresie wykonano: - remont kapitalny dachu w Środzie Śląskiej ul. Legnicka 47c-d, - remont kapitalny dachu w Malczycach ul. Traugutta 18. 3
Najważniejszym zadaniem inwestycyjnym w 2016r była przebudowa wnętrza blokowego w Środzie Śląskiej ul. Śląska ul. Białoskórnicza, w wyniku którego kompleksowo zagospodarowano fragment miasta, w którym znajduje się 29 stanowisk parkingowych, pasy zieleni, ławki, nowe oświetlenie. W 2016r Zarząd przeprowadził: remont komina kotłowni w Malczycach ul. Traugutta 13, remont instalacji ciepłej wody użytkowej w Malczycach ul. Klonowa 4 i 6, polegający na wykonaniu odcinka sieci ciepłej wody oraz zamontowano dwa zbiorniki na Cwu w budynku przy ul. Klonowej 6. Zgodnie z zaleceniami Rady Nadzorczej, Zarząd w 2016r kontynuował remonty klatek schodowych z udziałem konserwatorów Spółdzielni. W 2016r w tym systemie wykonano: - remonty klatek schodowych w Środzie Śląskiej: a) ul. Mostowa 2, 2a, 2b, b) ul. Legnicka 37 i 39 oraz 41 - remonty klatek schodowych w Malczycach: b) ul. Klonowa 4b, 4c. W 2016r Zarząd wykonał montaż wiat na kontenery na śmieci w Środzie Ślaskiej: Plac Solny 4 10, ul. Daszyńskiego 16a 16d ul. Śląska 2-4, ul. Białoskórnicza 2-4. W ramach wprowadzenia systemu radiowego wodomierzy, zamontowano we wszystkich budynkach urządzenia memonic do odczytów radiowych wskazań wodomierzy. Poza tym w 2016r wykonywano remonty i naprawy w budynkach oraz infrastruktury technicznej na osiedlach, częściowe wymiany instalacji wodno kanalizacyjnych i elektrycznych. Dodatkowo Zarząd wykonał: naprawę narożnika i fragmentu ściany budynku w Środzie śląskiej przy ul. Wrocławskiej 57, zgodnie z ekspertyzą techniczną i decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, budowę tymczasowego parkingu w Środzie Śląskiej przy Placu Solnym 4 10. Ogółem nakłady na inwestycje i remonty w zasobach Spółdzielni w 2016r wyniosły: 833.620,29 zł. 4
Rok Fundusz remontowy w latach: 2010 2016. Średnia stawka odpisu na fund. rem. w zł/m2 Wysokość odpisu na fund.rem. w S.M Nakłady na remonty i inwestycje 2010 1,3 452.646,88 270.115,42 Uwagi 2011 1,3 454.024,00 1.667.212,49 nakłady łącznie z kredytami termomodernizacyjnymi 2012 1,95 659.022,00 437.633,41 2013 1,95 659.022,00 519.913,63 2014 2,1 705.954,66 592.519,22 2015 2,26 794.199,00 1.061.592,42 2016 2,81 869.872,80 833.620,29 Razem 4.594.741,34 5.382.606,88 V. GOSPODARKA FINANSOWA SPÓŁDZIELNI. Zgodnie z przyjętym bilansem na kształtował się następująco: dzień 31.12.2016 rok majątek Spółdzielni - aktywa trwałe 13.445.974,85 zł na które składają się: a/ rzeczowe aktywa trwałe 8.420.110,81 zł b/ należności długoterminowe 4.913.911,67 zł c/ długoterminowe rozliczenia międzyokresowe 111.952,37 zł - aktywa obrotowe 1.386.470,51 zł w tym: a/ zapasy 86.086,95 zł b/ należności krótkoterminowe 271.184,94 zł c/ inwestycje krótkoterminowe 309.686,86 zł d/ krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 719.511,76 zł Razem aktywa wynoszą: 14.832.445,36 zł 5
Pasywa - w tym: a) kapitał własny 7.236.120,22 zł b) zobowiązania i rezerwy na zobowiązaniach 7.596.325,14 zł na które składają się: a/ zobowiązania długoterminowe 6.781.198,72 zł b/ zobowiązania krótkoterminowe 702.087,68 zł c/ rozliczenia międzyokresowe 113.038,74 zł Razem pasywa: 14.832.445,36 zł Wartość środków trwałych brutto na dzień 31.12.2016 rok wynosiła: 14.435.778,64 zł w tym: - budynki, lokale i budowle 13.487.517,08 zł - śmietniki 73.313,97 zł - maszyny i urządzenia techniczne 76.468,97 zł - infrastruktura 585.245,79 zł - grunty prawo wieczystego użytkowania 172.789,27 zł - wartości niematerialne i prawne 39.617,93 zł - grunty własne 40.443,56 zł - umorzenie rzeczowych składników majątkowych: 6.083.166,03 zł - umorzenie wartości niematerialnych i prawnych 39.617,93 zł Z bilansu za 2016r wynika, że zmniejszyły się należności długoterminowe Spółdzielni o 258.572,15 zł w stosunku do 2015r /dotyczą kredytu mieszkaniowego/. W 2016r zmniejszyły się zobowiązania długoterminowe Spółdzielni /spłata kredytów/ o 482.373,01 zł, wzrosły natomiast zobowiązania krótkoterminowe o ponad 429.368,14 zł spłata inwestycji. W 2016r wartość majątku Spółdzielni w wyniku uwłaszczenia lokali mieszkalnych zmniejszyła się o: środki trwałe /mieszkania/ 172.343,60 zł wieczyste użytkowanie 1.987,75 zł W 2016r wartość majątku Spółdzielni zwiększyła się o 653.806,53 zł w wyniku nowej infrastruktury: ul. Śląska/Białoskórnicza 378.133,18 zł śmietniki 22.755,00 zł lokale użytkowe 252.918,35 zł Zwiększyły się fundusze własne (nowe kotłownie gazowe) o 311.591,46 zł. 6
W działalności gospodarki zasobami mieszkaniowymi w 2016r wystąpiła nadwyżka na c.o. w wysokości 52.704,51 zł. W rozliczeniu ciepłej wody użytkowej w Malczycach w 2016r wystąpił niedobór w wysokości 16.541,76 zł, który został rozliczony. Wyniki działalności gospodarki zasobami mieszkaniowymi ukształtowały się następująco: - lokale mieszkalne 6.115,48 zł nadwyżka - lokale użytkowe i inna działalność, zarządzanie, pożytki 4.406,45 zł niedobór - działalność finansowa 958,23 zł nadwyżka Ogółem nadwyżka brutto wyniosła: 2.667,26 zł. Jest to kolejny już rok gdzie w wyniku racjonalnej gospodarki finansowej Spółdzielnia uzyskała nadwyżkę przychodów nad kosztami. Takie wyniki finansowe to efekt utrzymania w ramach planu finansowogospodarczego dyscypliny w zakresie kosztów w działalności eksploatacyjnej i na centralnym ogrzewaniu. Podatek dochodowy, który Spółdzielnia odprowadziła do Urzędu Skarbowego został wprowadzony od 01.01.2007 od działalności gospodarczej i nie ma żadnego związku z działalnością eksploatacyjną Spółdzielni, a jedynie dotyczy dochodów wypracowanych przez najem lokali użytkowych. Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych znowelizowaną w dniu 14 czerwca 2007 roku z dniem 31 lipca 2007 roku Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej prowadzi odrębne dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na inne lokale, eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni. W 2016 roku plan sprzedaży ogółem w Spółdzielni został przyjęty na poziomie 3.879.632,00 zł, wykonanie planu 3.593.069,46 zł tj. w 92,61%. 7
Wyszczególnienie plan wykonanie % wykonania zarządzanie nieruchomościami + c.o. 32.055,00 50.593,15 157,83 pożytki 17.524,00 21.404,65 122,14 zasoby mieszkaniowe 3.533.794,00 3.305.847,98 93,55 lokale użytkowe, eksploatacja + c.o. 237.012,00 197.723,31 83,42 garaże 5.400 5.280,00 97,78 dzierżawa gruntu 12.324,00 13.929,40 165,82 RAZEM 3.838.109,00 3.594.778,49 93,66 Wskaźnik zadłużenia na lokalach mieszkalnych wg sprzedaży wyniósł w 2016r 3,40% i zmniejszył się w stosunku do 2015r o 3,37 %. W latach 2005 2010 zadłużenie na lokalach mieszkalnych wynosiło ponad 10% a w Malczycach około 20%, co zagrażało płynności finansowej Spółdzielni. W ostatnich latach w wyniku skutecznej egzekucji należności w opłatach wydatnie zmniejszono zadłużenie w Malczycach tj. przeprowadzono eksmisje z lokali mieszkalnych oraz w wyniku sprzedaży oddłużono część mieszkań. Poniżej tabela nr 2 ilustruje zadłużenie na lokalach mieszkalnych w zasobach Spółdzielni w latach 2010 2016. Tabela nr 2. Zadłużenia na lokalach mieszkalnych w latach 2010 2016. Rok Wysokość zadłużenia w PLN Wskaźnik zadłużenia w %. 2010 258.200,00 11,44 2011 180.120,00 6,5 2012 165.800,00 5,57 2013 223.090,00 7,83 2014 205.170,00 7,6 2015 166.620,00 6,77 2016 112.382,00 3,4 Uwagi 8
Uwaga: Wskaźnik zadłużenia wyliczono w stosunku do sprzedaży w zasobach mieszkaniowych. W wyniku systematycznej pracy Zarządu i pracowników Spółdzielni koszty działalności operacyjnej ukształtowały się na poziomie 91,58%. Dzięki dyscyplinie finansowej w 2016 r. założenia planu zostały w pełni wykonane. Rada Nadzorcza Uchwałą Nr 04/2017 z dnia 22.03.2017r przyjęła sprawozdanie finansowe Spółdzielni /bilans/. VI. PODSUMOWANIE Zarząd Spółdzielni realizował zadania zgodnie z planem finansowo gospodarczym uchwalonym przez Radę Nadzorczą ze środków własnych członków Spółdzielni opartych na opłatach eksploatacyjnych oraz opłatach z czynszu najmu lokali użytkowych. Zarząd na bieżąco i systematycznie dokonywał oceny sytuacji finansowo gospodarczej, podejmował decyzje w zakresie racjonalnej gospodarki majątkiem Spółdzielni. Wykonywanie robót, remontów i usług poprzedzane było przetargami bądź rozpatrywaniem ofert na posiedzeniach Zarządu. W ocenie Zarządu wynik z całokształtu działalności Spółdzielni w 2016 roku był dobry. Zarząd stwierdza, że nie występują zagrożenia kontynuowania działalności Spółdzielni w okresie co najmniej najbliższych 2 lat. Za Zarząd:.......... 9