Pozwolenie na budowę czy budowa na zgłoszenie? Jak budować w 2019 roku? Budowa domu jednorodzinnego w 2019 roku może być zwolniona z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, w przypadku, gdy obszar oddziaływania budynku nie będzie wykraczał poza działkę, na której będzie realizowany. Jak przygotować się do budowy domu w 2019 roku? Jakie formalności czekają inwestorów realizujących gotowe projekty domów jednorodzinnych? Gotowe projekty domów jednorodzinnych muszą być poddane adaptacji. Projekt domu TP Elsa CE (DOM TP2-41) page 1 / 14
m l Zanim wybierzesz projekt domu: Miejscowy plan i Warunki Zabudowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalany przez gminę, to źródło informacji o tym, jak w przyszłości będzie zabudowany teren, który obejmuje również naszą działkę. Z wypisu i wyrysu z MPZP dowiemy się m.in. czy nasza działka jest budowlana, czy ma inne, rolne lub leśne przeznaczenie. MPZ ma również duży wpływ na to, jakie projekty domów ostatecznie wybierzemy. Wskazuje bowiem, jak wysoki może być dom - czy możemy budować projekty domów piętrowych, czy z poddaszem, czy jedynie dom parterowy. Określone w nim będą również minimalne odległości domu od granicy działki czy istniejącej już zabudowy. Okazać się może, że miejscowy plan zdeterminuje wybór projektu nie tylko pod względem wielkości czy kształtu, ale również estetyki. Nie chodzi tu wyłącznie o to, że podany zostanie także maksymalny kąt nachylenia dachu domu, który możemy budować, ale nawet jaka dachówka powinna go pokryć. Dzieje się tak w sytuacji, gdy nasza działka budowlana leży na terenie objętym ochroną konserwatora zabytków. Niekiedy również miejscowy plan narzuca wygląd elewacji ze względu na wpasowanie się w sąsiednią zabudowę. Jeżeli gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przed zakupem projektu musimy wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla naszego terenu. Piękne i nowoczesne projekty domów z płaskim dachem można budować nie na wszystkich terenach. Projekt domu AC EX 2 soft CE (DOM AF9-76) page 2 / 14
m l Jesień i zima - najlepszy czas na adaptację projektu Jeżeli chcemy rozpocząć budowę domu na wiosnę, okres jesienno-zimowy wydaje się być najlepszym terminem na zakup i adaptację projektu domu. Adaptacja projektu jest konieczna, gdy kupujemy gotowe projekty domów jednorodzinnych. Na projekt budowlany, składany wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia budowy, składa się projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania działki oraz dodatkowe opinie i uzgodnienia. Aby gotowe projekty domów mogły stanowić część projektu budowlanego, muszą zostać poddane właśnie adaptacji. Adaptacja projektu polega przede wszystkim na dostosowaniu dokumentacji do zapisów Miejscowego Planu lub wydanej decyzji o Warunkach Zabudowy oraz do warunków klimatycznych czy glebowych konkretnej działki. Na jej etapie możemy również zlecić architektowi wprowadzenie zmian, które dostosują projekt do naszych indywidualnych oczekiwań: zmiana funkcji pomieszczeń, rozmieszczenia okien itp. page 3 / 14
Popularne projekty domów dostępne są zwykle w kilku opcjach - przed zleceniem zmian, warto dokładnie zapoznać się z naszą ofertą. Projekt domu DN NOELIA BIS 2M (garaż dwustanowiskowy) CE (DOM PC1-50) Pozwolenie czy zgłoszenie budowy? Realizując projekty domów jednorodzinnych, przeznaczone do zabudowy mieszkaniowej, w większości przypadków możemy być zwolnieni z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Budowę domu wystarczy wtedy zgłosić. Formalności budowlane nie różnią się za bardzo w obu przypadkach - zgłoszenie budowy może nam przyspieszyć realizację inwestycji. page 4 / 14
Budowa domu jednorodzinnego może być zwolniona z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Projekt domu AN KONICZYNKA POLO G2 CE (DOM AO10-34) Bez względu na to, czy zdecydujemy się wnioskować o pozwolenie czy zamiar budowy tylko zgłosimy, do zgłoszenia budowy lub wniosku o pozwolenie na budowę ddatkowo musimy dołączyć te dokumenty: 1. Projekt budowlany w czterech egzemplarzach. Na projekt budowlany składa się: - projekt zagospodarowania działki lub terenu, naniesiony na aktualną mapę. Powinien on uwzględniać granice tejże działki (lub terenu), wszelkie już istniejące lub planowane obiekty budowlane (ich rzuty i wzajemne układy), systemy komunikacji, pasy zieleni, systemy odprowadzania ścieków, uzbrojenie terenu i inne charakterystyczne elementy. Konieczne jest umieszczenie wzajemnych odległości oraz wymiarów wszystkich naniesionych elementów. - projekt architektoniczno-budowlany, czyli opis przeznaczenia i sposobu wykonania oraz formy obiektu budowlanego. 2. Oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. page 5 / 14
m l 3. Zaświadczenie wydane przez właściwą izbę samorządu zawodowego o wpisie projektanta na listę jej członków, aktualnym na dzień opracowania projektu. 4. Decyzja o warunkach zabudowy, jeśli dla terenu, na którym znajduje się działka, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 5. Potwierdzenie zapłaty, jeśli dom lub jego część przeznaczona będzie na inne cele niż mieszkalne (sklep, gabinet lekarski, warsztat samochodowy bądź inne usługi) Choć wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę wiąże się z dłuższym czasem oczekiwania na decyzję, inwestorzy często decydują się na to rozwiązanie. Powodów może być kilka, najczęściej chodzi o ułatwienie formalności związanych z kredytem na budowę domu - wydana na piśnie decyzja o pozwoleniu na budowę może przyspieszyć procedury bankowe. Tu jednak warto nadmienić, że mimo iż odpowiedź na zgłoszenie budowy wydawane jest w formie tzw. milczącej zgody, inwestor może wnioskować o zgodę na piśmie i tym samym uniknąć ewentualnych trudności w banku. Niekiedy jednak prawo narzuca na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę. Zgłoszenie budowy domu nie jest bowiem możliwe w przypadku, gdy działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody lub - przede wszystkim - w sytuacji, gdy obszar oddziaływania projektowanego budynku wykracza poza działkę, na której będzie budowany. Pozwolenie na budowę jest również obowiązkowe w przypadku budowy domów wielorodzinnych, bliźniaków czy w zabudowie szeregowej. page 6 / 14
Również budowa budynków usługowych wymaga uzyskania pozwolenia. Projekt KBP Warsztat samochodowy K-43 CE (DOM BT9-08) Czym jest obszar oddziaływania? Zgodnie z definicją zamieszczoną w prawie budowlanym, obszar oddziaływania to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Budynek oddziałuje na teren np. zwiększając zanieczyszczenie powietrza, generując zapachy czy hałas, ograniczając światło dzienne itd. Obszar oddziaływania określa projektant lub - w przypadku gotowych projektów domów jednorodzinnych - architekt dokonujący adaptacji. Kiedy można rozpocząć budowę? Jeżeli wniosek o pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy nie zawiera braków, urząd weryfikuje dokumenty Po zweryfikowaniu złożonych dokumentów (i ew. dostarczeniem braków), w przypadku pozwolenia na budowę urząd ma 65 page 7 / 14
m l dni na wydanie decyzji. Dodatkowo, strony (zarówno inwestor, jak i właściciele sąsiednich nieruchomości) mają 14 dni na odwołanie. Jeżeli nie wniosą sprzeciwu - pozwolenie na budowę uprawomocnia się po dwóch tygodniach. W przypadku zgłoszenia budowy, po weryfikacji dokumentów, wydanie decyzji musi się odbyć w ciągu 30 dni (przy czym, jeżeli inwestor nie wnioskował o wydanie decyzji na piśmie, obowiązuje tu tzw. "milcząca zgoda". Przed rozpoczęciem budowy zarówno w przypadku pozwolenia, jak i zgłoszenia inwestor ma obowiązek zawiadomienia o terminie rozpoczęcia budowy powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem. Warto pamiętać, że zgoda, otrzymana na podstawie wniosku o pozwolenie lub zgłoszenie budowy, wygasa w ciągu 3 lat - w tym okresie należy więc rozpocząć prace budowlane. Zobacz także: Wybierz projekt domu jesienią zacznij budowę na wiosnę Jesień i zima to najlepszy czas na wybór projektu domu, jeśli budowę chcemy rozpocząć na wiosnę. Poza sezonem budowlanym będziemy mieć czas na obowiązkową adaptację i dostosowanie projektu do naszych indywidualnych potrzeb. Mniejszy garaż, wyższa ścianka kolankowa. Jak Polacy zmieniają gotowe projekty domów? Na etapie adaptacji można wprowadzić do nich zmiany, które jeszcze bardziej dopasują je do potrzeb inwestora. Na jakie modyfikacje najczęściej decydują się Polacy? page 8 / 14
page 9 / 14
Kierownik budowy czy inspektor? Kto jest potrzebny na budowie? page 10 / 14
Budowa domu i inne roboty budowlane, na których wykonanie potrzebne jest pozwolenie na budowę, wymagają zatrudnienia tzw. uczestników procesu budowlanego. Zgodnie z Prawem budowlanym każdy z nich ma na placu budowy swoje obowiązki i prawa. Zatrudnienie ich i powierzenie obowiązków leży po stronie inwestora (który jest jednym z uczestników). page 11 / 14
page 12 / 14
Samowola budowlana: legalizacja czy rozbiórka? Legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa, jeśli jest ona zgodna z przepisami techniczno-budowlanymi oraz Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Wymaga jednak wniesienia opłaty legalizacyjnej, co niekiedy może być mniej opłacalne niż rozbiórka. page 13 / 14