Dom.pl Samowola budowlana w 2018 roku: legalizacja czy rozbiórka?

Transkrypt

1 Samowola budowlana w 2018 roku: legalizacja czy rozbiórka? Legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa, jeśli jest ona zgodna z przepisami techniczno-budowlanymi oraz Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Wymaga jednak wniesienia opłaty legalizacyjnej, co niekiedy może być mniej opłacalne niż rozbiórka. Oprócz nakazu rozbiórki, samowola budowlana może zakończyć się także grzywną w kwocie do 720 tys. zł, a nawet ograniczeniem lub pozbawieniem wolności do 2 lat. Co to jest samowola budowlana? W Prawie budowlanym próżno szukać dokładnej definicji samowoli budowlanej. Przede wszystkim jednak z samowolą budowlaną mamy do czynienia, gdy roboty budowlane prowadzone są bez posiadania wymaganych zezwoleń, kiedy nie zostały one zgłoszone lub gdy są prowadzone pomimo sprzeciwu odpowiednich organów. Niewiedza na temat konieczności zgłoszenia budowy sprawia, że w 2017 r. z powodu stwierdzenia samowoli budowlanej wydano 2181 nakazów rozbiórki obiektów - to ponad połowa wszystkich tego typu nakazów wydanych w ubiegłym roku. page 1 / 10

2 Samowolą może być nie tylko budowa bez pozwolenia, ale także rozbudowa domu czy adaptacja strychu na cele mieszkalne. (projekt domu ARX D288 CE - DOM RX5-20) Samowola budowlana 2018 zmiany po 2017 r. Roboty budowlane, które mogą zostać potraktowane jako samowola budowlana, to zarówno budowa nowego obiektu, jak i jego przebudowa, nadbudowa czy rozbudowa, czego wynikiem jest zmiana parametrów budynku. Granica jest dość cienka, dlatego może się zdarzyć, że do samowoli budowlanej dojdzie nawet pomimo dobrych zamiarów inwestora. Jacek Kosiński z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni: Roboty budowlane, które nie wymagają uzyskania zezwoleń oraz zgłoszenia, wyszczególnione są w art. 29, 30 i 31 Prawa budowlanego. Od 1 stycznia 2017 r. spis ten został poszerzony m.in. o wolno stojące altany o wielkości do 35m2, zjazdy z dróg krajowych i zatoki parkingowe na tych drogach czy tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce. Przed rozpoczęciem każdej inwestycji należy więc zapoznać się z tym spisem i ustalić, czy planowane roboty budowlane nie wymagają pozwolenia lub zgłoszenia do odpowiedniego organu. Rozbiórka, grzywna, a nawet ograniczenie lub pozbawienie wolności Konsekwencje związane ze stwierdzeniem samowoli budowlanej reguluje art. 48 i nast. oraz 49b i nast. Prawa budowlanego. Organ nadzoru budowlanego może nakazać rozbiórkę obiektu lub jego nadbudowanej części na koszt inwestora lub gdy będzie on zwlekał z rozbiórką, zleci ją zewnętrznej firmie, obciążając kosztami inwestora. Kontynuowanie robót podlega grzywnie do 720 tys. zł, karze ograniczenia wolności od 1 do 12 miesięcy lub pozbawienia wolności do lat 2 mówi o tym art. page 2 / 10

3 90 Prawa budowlanego. Rozbiórka może być bardziej opłacalna niż legalizacja Jeżeli jednak budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych do czasu dostarczenia w wyznaczonym terminie dokumentów do odpowiednich organów i uzyskania niezbędnych zezwoleń. Organ nadzoru budowlanego na podstawie przepisów Prawa budowlanego ustali wysokość opłaty legalizacyjnej. Jeżeli przeprowadzone roboty budowlane wymagały jedynie zgłoszenia, bez konieczności uzyskania zezwolenia, opłata wynosi od 2,5 do 5 tys. zł. W przypadku, gdy wymagały one pozwolenia na budowę, koszty równają się iloczynowi pięćdziesięciokrotności stawki 500 zł, współczynnika kategorii obiektu i współczynnika wielkości obiektu. Koszty mogą więc wynieść od 25 do nawet 900 tys. zł, w przypadku domu jednorodzinnego będzie to 50 tys. zł. Problemy z interpretacją przepisów Prawa budowlanego Niedawno zakończyła się ciekawa sprawa sporu dotyczącego budowy na jednym z warszawskich osiedli domów jednorodzinnych. Deweloper zdaniem organów nadzoru budowlanego oraz sądów administracyjnych pod pozorem budowy dwóch domów jednorodzinnych faktycznie wzniósł bloki mieszkalne. Nadzór budowlany przyznał im rację, uznano, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego, dwulokalowego na wielorodzinny. Jednym z głównych argumentów świadczących przeciwko deweloperowi było uzyskanie przez niego zaświadczenia Prezydenta Miasta o spełnianiu przez lokale warunków, jakim powinny odpowiadać samodzielne lokale mieszkalne. Zdaniem dewelopera, w jednym lokalu może mieszkać nie tylko jedna rodzina co miałoby oznaczać, że w budynku nie doszło do wyodrębnienia więcej niż dwóch lokali. Poza tym prace budowlane zostały zrealizowane zgodnie z pozwoleniem na budowę, a stosowne organy wydały zgodę na użytkowanie spornego budynku. Deweloper podniósł także, że lokale zostały wyodrębnione na podstawie prawomocnego postanowienia sądu cywilnego o zniesieniu współwłasności. Jacek Kosiński z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 września 2016 roku, sygn. akt VII SA/Wa 1087/15 stwierdził, że organy administracyjnie błędnie oceniły zmiany dokonane przez inwestora pomiędzy wydaniem pozwolenia na budowę a uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Zdaniem sądu zmiany te w efekcie umożliwiły wyodrębnienie większej ilości lokali mieszkalnych, co w rzeczywistości spowodowało, że budynek stał się wielorodzinny. Warszawski WSA uznał, że organy administracji budowlanej nie dopełniły swoich obowiązków w zakresie oceny, czy zmiany te nie mają charakteru istotnego, a tym samym nie wymagają spełnienia dodatkowych warunków w zakresie zmiany pozwolenia na budowę. Deweloper lokale wyodrębnione powyżej limitu będzie musiał zlikwidować, jednak problem w tym, że zdążył je już sprzedać. Stawia to w trudnej sytuacji zarówno jego, jak i właścicieli mieszkań. Co prawda deweloper odpowiada za wady prawne i fizyczne inwestycji, a więc ci którzy kupili mieszkania mogą domagać się np. odszkodowania czy dostarczenia innego lokalu, jednak tego typu sprawy pokazują przede wszystkim bardzo poważne problemy polskiego rynku budowlanego. Zobacz także: Formalności budowlane, czyli jak uzyskać zgodę na budowę domu jednorodzinnego w 2018 roku Kiedy wystarczy samo zgłoszenie budowy? Jakie dokumenty należy złożyć, by uzyskać zgodę na budowę? Co zawiera kompletny projekt budowlany? W tym artykule page 3 / 10

4 przypominamy o formalnościach związanych z budową domu w 2018 roku. Budowa domu w 2018 roku. Jak budować tanio i energooszczędnie na lata? Choć Polacy zdają sobie sprawę z zalet, jakie przynosi dom energooszczędny, ze page 4 / 10

5 zrozumiałych powodów wciąż jednak skupiają się na maksymalnym obniżeniu kosztów budowy. Tymczasem inwestycja w wysokiej jakości izolację zwróci się już po kilku latach, a dom nie straci na wartości rynkowej. Jak budować dom w 2018 roku, by trzy lata później jego wartość drastycznie nie spadła? page 5 / 10

6 page 6 / 10

7 Koszty budowy Jak wybudować dom za mniej niż 200 tysięcy? Analitycy zapowiadają, że koszt budowy domu w 2018 będzie znacznie wyższy niż w latach poprzednich. Rekordowe wyniki aktywności firm deweloperskich i realizacje inwestycji drogowych sprawiają, że prywatni inwestorzy mają coraz większe kłopoty ze znalezieniem wykwalifikowanej ekipy budowlanej. Jak wybudować dom za mniej niż 200 tysięcy, nie rezygnując z komfortu i jakości? page 7 / 10

8 page 8 / 10

9 Jakie projekty domów będą modne w 2018 roku? Prognoza DOM.pl Choć nowoczesne budownictwo pozwala wskazać wyraźnie nowoczesne trendy architektoniczne, to Polacy wierni pozostają swoim wyobrażeniom o tradycyjnym domu jednorodzinnym. Pracownia DOM.pl zauważa jednak, że i klasyczna wizja rodzinnego dworku ewoluuje, dostosowując go do wymagań i oczekiwań współczesności. Największe biuro projektów gotowych prognozuje, jakie domy jednorodzinne będą cieszyć się dużą popularnością w 2018 roku. page 9 / 10

10